Инвестиции в коммерческую недвижимость от 100 000 руб. вместе с Кирой через SimpleEstate: clck.ru/3BT5cp Как правильно считать доходность объектов? Смотрите на YT-канале SimpleEstate: www.youtube.com/@SimpleEstate Телеграм-канал SimpleEstate: t.me/simpleestate Первая серия IF Реалити th-cam.com/video/LtEz7MYpI8A/w-d-xo.html Вторая серия IF Реалити с дивидендами th-cam.com/video/Vw9Xa4Udrss/w-d-xo.html Как купить недвижимость за 100 000 рублей и получать пассивный доход? Подробный разбор платформы SimpleEstate th-cam.com/video/BDbtLASsjlQ/w-d-xo.html Интервью с Никитой Корниенко th-cam.com/video/18l5TG_VtyU/w-d-xo.html th-cam.com/video/DBsb6rJSsGI/w-d-xo.html
7:20 «растет инфляция, растут цены на продукты, растет товарооборот».. Но вот это как раз не факт, если зарплаты не догоняют рост цен, люди просто начинают меньше покупать, либо покупают в более дешевых сетях (магнит, чижики и пр)
Вы верно говорите, все растет , кроме ежегодной индексации от якорных арендаторов . Кто реально занимается коммерцией тот знает , что в договоре почти все якоря 90% пишут индексация по соглашению сторон . Вот и думайте о качестве инвестора, и о качестве объекта для инвестиций . Ps . Я в коммерции уже 17 лет
@@SimpleEstate - "Поэтому лучше чем в продуктах питания защиты от инфляции нет." - А Вы не путаете "тоговлю продуктами" и производство продуктов? Вас уже никто не пустит в "производство" там давно монополия, максимум - акцию продадут , а стоимость акции и стоимость продуктов разные вещи!
@@SimpleEstate Смотря на чем экономить. Приведу пример себя, я покупаю всегда одни из самых дорогих яиц, конечно же я не пойду покупать яйца за 50 рублей неизвестной фирмы чтобы сэкономить, но деревенское яйцо стоит в Перекрестке 140 руб, а в магните 130 и так по многим продуктам. Макароны барилла реально в два раза дешевле в чижике, зачем я буду переплачивать за них в перекрестке. Так что если людям придется экономить из-за инфляция, они будут брать товары только по скидкам или в более дешёвых магазинах
А знаете почему такие ставки дают? Потому что с инфляцией справиться не могут и цены бесконечно растут. А какой актив лучше всего защищает от инфляции? Угадайте с 3х раз!
Никита молодец. Я еще с первого объекта инвестирую. Видно что разбирается в нюансах - не видел ни разу чтобы владелец так страховал миноритариев (нюанс с прив акциями)
Прикольно снято), и в целом интересно было посмотреть на объекты изнутри. Видно хотя бы куда инвестируешь, надо будет почитать о платформе, хочу тоже приобрести долю коммерческой недвижимости.
Я думаю попробовать можно, но естественно в качестве эксперимента далеко не на всю котлету. А вообще хотелось бы схематично понять движение денежных средств и переход прав собственности с выкладкой договоров и правоустанавливающих документов
Кира, здравствуйте. Спасибо за видео. При случае, спросите, пожалуйста, у Никиты, могут ли в ЗПИФ Simpleestate инвестировать нерезиденты РФ. Заранее спасибо.
Всем привет! Виде снято прикольно, живое такое (интервью с поездками чередуется). Чем выгоднее ( на сколько) длинных ОФЗ с высокой дюрацией? Но стало интересно. Не уверен, что подходит пенсионерам рисков много.
Выгоднее тем, что недвижимость защищает от инфляции, а ОФЗ / депозиты - нет. Если верите, что в ближайшие годы инфляция (реальная) будет на уровне 4-5% - тогда ОФЗ скорее всего принесет больше доходности. Если верите, что инфляция будет 7-10-15% - тогда недвижимость "впитает" её и принесет заметно больше. А если допускаете, что в экономике может произойти новый шок и инфляция резко подскочит (никогда же такого в РФ не бывало, правда?) - тогда точно нужно иметь в портфеле такой антиинфляционный актив.
Кира, у большинства подписчиков остается много вопросов. Механизм покупки объектов, владение объектами, как образовываются АО, какие права у инвесторов, из чего формируются выплаты инвесторам, какие документы подтверждают долю, как застрахованы инвесторы (это Россия: сегодня всё нормально, а завтра АО или сотрудникам SE моча в голову ударит и как действовать инвесторам?), что будет, если, допустим, на панике все станут продавать доли/акции по объектам, что значит "инвестировать", если объект уже куплен и находится в собственности АО, как растут дивиденды, если аренда, условно, одинаковая из месяца в месяц, как торгуются акции, ведь они низколиквидные??? Как я понял, SE ищет объекты, собирает деньги, покупает объекты, создаёт АО, занимается налогами, выплатами дивидендов и что-то ещё, наверно ) SE это типа биржа? Также есть вопросы в комментариях. Будет замечательно, если тема будет раскрыта. Благодарю
На большинство этих вопросов как раз есть ответы в других видео на эту тему. Например в описании к видео. Мы ещё в 2022 году снимали ролик с коллегами из ImvestFuture о том, как работает платформа и т.д. А затем уже Кира делала свой разбор платформы и рассказывала про все нюансы. Рекомендуем посмотреть! На многие вопросы ответы как раз там.
@@Qtulkhu ну прям вообще всё прослушали? Не поняли о чем речь? Недвижка приобретается за деньги инвесторов, инвесторы получают акции, арендатор платит аренду, которую получают инвесторы, цена аренды привязана к товарообороту, с каждым годом цена объекта растёт и тем самым увеличивая цену бумаги и дивы больше из-за повышения цен на продукты.
Комментаторы, которые к паре фраз цепляются очень забавляют, больше напоминают школьников, а не инвесторов 😅 А с платформой давно знакома, часть капитала инвестировала в ее проекты. Привязка аренды к товарообороту на фоне высокой инфляции дает хорошие дивиденды и рост стоимости. Можно, конечно, и в 4-5% инфляции верить, но ценники в магазине предательски опровергают слова экспертов из телевизора🤣
Когда реальная инфляция двухзначная, а не те смешные % о которых поют по телевизору, то коммерческая недвижимость не "замануха", как некоторые тут пишут, а один из немногих адекватных вариантов получать высокие дивиденды на привязке аренды к товарообороту супермаркета. Хоть каких-либо разумных доводов против этого не вижу, потому тоже рассмотрю покупку таких активов.
Официальная инфляция чисто для спокойствия простого россиянина, с реальной инфляцией никаких связей она не имеет :)) А объекты на Симпл Эстейт классные, давно инвестирую в их проекты, пока все четко сходится с прогнозами👍
Кира, а у меня такой вопрос. Многие объекты приобретались с привлечением кредитов. Когда погасятся эти кредиты (и об самих условиях кредитов) и как это должно сказаться на доходности ивесторов?
Кредиты привлекались в период, когда были низкие ставки. Мы брали льготные кредиты под 4-5% на первые 2 года. Сейчас ставка 12%. Выплата тела долга по кредиту снижает дивиденды, но увеличивает рост стоимости акционерного капитала, так как долг уменьшается постепенно. Все эти данные уже заложены в фин модель и учтены как в текущей, так и в будущей доходности.
@@SimpleEstate Берем Пятерочку в Орехово-Зуево. Идут выплаты по долгу, но долг там только растет!!! В конце 2023 года брали еще кредит на 15 млн. Не понятно для чего и почему. Пока это видится инвестицией только для того, кто выдал кредит и закрадываются всякие сомнения так, как это не объяснено в карточках объекта. И как вообще будет гасится 90% кредита в конце срока? Это для этого брали новый кредит? Так это пусть в некуда для розничного инвестора, а реальную доходность только получают кредиторы...
@@Митрич-ц6ж Нет, совершенно не так. Изначально объект приобретался с использованием займов от сторонних инвесторов на 15 млн руб. По этим займам выплачивались только проценты без выплаты основного долга (это не выгодно акционерам, правда же?). Затем займ был рефинансирован кредитом от Сбербанка, где мы платим проценты и постепенно гасим тело долга. Кредиты долгосрочные, выгодные, поэтому они как раз повышают доходность инвесторов. Рекомендуем почитать как работает финансовый рычаг.
Начало забавное))) В 3 объектах имею доли, в среднем 8-10% дивиденды, и на 5-6% растет стоимость активов ежегодно. Имхо, это хороший пассивный доход, меня это устраивает.
@@vcurious если отбросить отчеты - несколько раз продавал активы на вторичном рынке. С учетом роста стоимости капитал возвращал на свой счет, но в среднем пару недель надо ждать, пока купят. В первых раз ждал 10 дней, во второй 2,5 недели. Потому делаю вывод, что это не только "виртуальный рост".
Кто является реальным владельцем обьектов? Инвесторы - держатели при.акций, а они имеют ограничения в праве управления. Обычные акции находятся у SI, т.е. именно ук является владельцем (указано на сайте). Если с ук, что-то произойдет, или ребята решат провести махинацию с продажей обьекто по "нужной" им цене, то что делать инвесторам? Прочитайте, что такое прив.акции по закону - очень расплывчатое обьяснение.
Мы как раз на эти вопросы все отвечали в ролике - посмотрите внимательнее) Владелец каждого объекта - отдельное АО. Где инвесторы - акционеры. Если SE куда-то пропадает - то инвесторы никак не страдают. Объекты остаются, договоры аренды остаются, АО остаются. Но только некому будет нажать на кнопку "выплатить дивиденды". А так как инвесторы владеют привилегированными акциями - они после 1й не выплаты дивидендов становятся голосующими и "власть" переходит в руки инвесторов. Поэтому если SE куда-то "пропадет" - то ничего не случится. Инвесторы защищены.
@@SimpleEstate куда деваются обычные акции? Именно держатели обыкновенных акций имеют право голоса. Не понятен этот механизм. Можно где-то ознакомиться? Очень хочу инвестировать в подобные обьекты, собрал сумму, но именно это является непонятным. Куда деваются обыкновенные акции?
@@user-ururu-opopop Посмотрите полный разбор платформы от Киры (ссылка в описании) - она там очень хорошо все разжевала и рассказала! Обыкновенными акциями владеет УК (SimpleEstate), а вся экономическая выгода находится в руках инвесторов (владельцев привилегированных акций). При этом УК не может совершать какие-то важные сделки (продажа объекта, изменение устава и т.д.) без одобрения 75% инвесторов.
Габ продадут по занижалке и Кира поймет , что лучше 60 м2 купить но свои , и сдать на пример озону или вб с индексацией 7% в год или ставкой росстата по инфляции
Глупости некоторые пишут про падение дохода продуктовых супермаркетов, уж на еде последнее на чем будут экономить люди. Да и экономить сложно, когда рост цен при "официальной 5% инфляции" 30-50% в год :)) На фоне инфляции выручка у Пятёрочек и Перекрестков и прочих сетей только растет, при желании можно в интернете отчеты дохода крупных торговых сетей посмотреть. Потому как раз объекты на платформе очень интересны, сам подумываю инвестировать 😈
Еще с периода пандемии выделил капитал на покупку коммерческой недвижимостью. Конкретно в стрит ритейл инвестировал на этой платформе. Как показали последние события и реальная инфляция, оказался прав, удачная инвестиция. Продолжу докупать активы на Симпл Эстейт в свой инвестиционный портфель, потому как высокая инфляция нас ждет и дальше, вообще никаких сомнений в этом у меня нет.
Кира, я вам очень доверяю, но сразу хочется спросить куда столько квартир 16 000 строится??? И второе сейчас все стали кричать из каждого утюга, что мы вашими деньгами лучше всех распоряжаться будем...джет ленд, банки, Коган, команда Киры, Нейро Эль! Мне реально страшно уже и волосы дыбом! Мозг за всем не поспевает! Что это за тренд такой!?
А я могу, например, если куплю "долю" в таком магазине, отдать её в залог кредитору? Полноценное владение объектом намного гибче, нежели вот таким образом, через платформу.
Отвратительное махинации и мошенничество на кассе с маркировкой товара,ценниках на полках с товарами .не соблюдают Правила торговли, заставляют ждать "разгружающую машину" менеджершу ,не обращая внимания на возраст покупателя и его самочувствие. Хамят,доказывают то.что явно промашка сотрудников и руководителей.. Жалобы не действенны.хотя это 500 000 штрафа магазину или 3 месяца закрытия бизнеса. Привет инвесторам за вклад средств не соблюдающие законы сетевые магазины "Пятёрочка","Магнит".
Каждый объект недвижимости принадлежит отдельному акционерному обществу, акционерами которого являются инвесторы. Посмотрите разбор платформы от Киры (ссылка в описании), чтобы понять схему работы более подробно.
Хорошая недвижимость на платформе, чтоб это понять достаточно хотя бы квартальный отчет открыть на сайте и ознакомиться с презентациями. Но критикам проще "по звездам" решить, что все плохо и им же виднее, хотя сами никогда не инвестировали на этой платформе :))) П.С. Инвестирую уже 3 года в проекты Симпл Эстейт и планирую инвестировать и в новые объекты.
В этом объекте такой договор. Если хотите защиту от инфляции - лучше выбрать другой объект, где аренда привязана к товарообороту. Есть объекты на любой вкус!
22:03 Кира! Молоко нужно брать из глубины витрины и проверять. То, что ближе стоит, понятно, что свежее и недавно поставлено. А в глубине то, что не успевают забрать до новой выкладки
не прав, наоборот вглубину ставят то что посвежее а на первый ряд то что постарее, так как покупатели часто не замарачиваются и берут то что ближе, а магазину нужно продать то у чего скоро истекёт срок годности
😂 от рейдерского захвата данная контора не защищена. А зная как работае судебная система Москвы и области вас оставят бесштанов А в условиях высокой инфляции ритейл пойдет на дно. В регионах уже идут сигналы о спаде спроса
После такого разговора с собственником бизнеса сразу пропадает желание инвестировать. Никита видимо совсем не знает рынок продуктового ритейла,говорить про нормальный товарооборот в 30 млн.р. в месяц…..,так это мало для перекрестка тк.операционные затраты у такого супермаркета гораздо больше чем у дискаунтера и поэтому средний оборот у них должен быть намного больше. Зная этот проект, можно сказать что Арендодатель сдал помещение слишком дешево. А если фикс минимальный и даже на 7% от рто не выходят,то бедные инвесторы….. И это только часть информации где ошибается Никита……😂
Ну и замануха! 😅 ты покупаешь часть объекта по цене недвижимости, а продавать ее будешь по размеру дивидендов. Потому что ни один нормальный человек не купит у тебя 1% от объекта за 4 млн, если дивиденды составляют 100 т.р. в год. А говорить о какой-то доходности от роста стоимости объекта можно только в случае, если управляющая компания обязана выкупить твою часть по цене объекта в тот момент, когда ты предъявил такое требование. Иначе все это балабольство.
И какой смысл управляющей компании выкупать, коль тогда и сама УК могла бы всё сразу себе купить. Это же долевое участие. И при чем здесь 100000 в год? Откуда эта цифра?
@@ДмитрийУ-э8б ну вот я вложил миллион в их Пятерочку, как Кира. Теперь получаю 9% годовых. Цифры из ролика. Объект по их оценке подорожал, например, в 4 раза. И они говорят, что я в большом плюсе. Готовы вы у меня купить этот актив приносящий 90 т.р. в год за 4 млн? Как мне быстренько забрать свою прибыль и выйти из этой схемы?
@@LitvK надо не "например подорожал", а конкретные цифры приводить. За 1,2 ляма куплю, это пассивный доход, почему нет? У них по объектам рост стоимости 15-20% и в одном только случае больше и то там на фоне низких дивов так. Если бы что-то подорожала в эти ваше загадочные "4 раза", то там дивы должны быть наверное под сотку в год😆 таки возьму актив за 4 ляма, если он приносит лям в год, куда деньги слать?
@@LitvK Объект дорожает не просто так, а как раз из-за роста арендной платы и дивидендов. Не бывает так, что дивиденды неизменные, а объект растет в цене постоянно. Так что если объект подорожал в 4 раза - значит и арендная плата выросла в 4 раза.
![CAMPปลิ้น | EP.83[1/2] เปิดแคมป์หลอนต้อนรับ 2 ตัวพ่อแห่งวงการผี!](http://i.ytimg.com/vi/2uPuHYHgwiI/mqdefault.jpg)
Инвестиции в коммерческую недвижимость от 100 000 руб. вместе с Кирой через SimpleEstate: clck.ru/3BT5cp
Как правильно считать доходность объектов? Смотрите на YT-канале SimpleEstate: www.youtube.com/@SimpleEstate
Телеграм-канал SimpleEstate: t.me/simpleestate
Первая серия IF Реалити th-cam.com/video/LtEz7MYpI8A/w-d-xo.html
Вторая серия IF Реалити с дивидендами th-cam.com/video/Vw9Xa4Udrss/w-d-xo.html
Как купить недвижимость за 100 000 рублей и получать пассивный доход? Подробный разбор платформы SimpleEstate th-cam.com/video/BDbtLASsjlQ/w-d-xo.html
Интервью с Никитой Корниенко th-cam.com/video/18l5TG_VtyU/w-d-xo.html
th-cam.com/video/DBsb6rJSsGI/w-d-xo.html
Ссылка на SimpleEstate не работает.
7:20 «растет инфляция, растут цены на продукты, растет товарооборот».. Но вот это как раз не факт, если зарплаты не догоняют рост цен, люди просто начинают меньше покупать, либо покупают в более дешевых сетях (магнит, чижики и пр)
Вы правы. Но на продуктах люди экономят в самую последнюю очередь. Поэтому лучше чем в продуктах питания защиты от инфляции нет.
Вы верно говорите, все растет , кроме ежегодной индексации от якорных арендаторов . Кто реально занимается коммерцией тот знает , что в договоре почти все якоря 90% пишут индексация по соглашению сторон . Вот и думайте о качестве инвестора, и о качестве объекта для инвестиций . Ps . Я в коммерции уже 17 лет
@@SimpleEstate - "Поэтому лучше чем в продуктах питания защиты от инфляции нет."
- А Вы не путаете "тоговлю продуктами" и производство продуктов?
Вас уже никто не пустит в "производство" там давно монополия, максимум - акцию продадут , а стоимость акции и стоимость продуктов разные вещи!
@@SimpleEstate Смотря на чем экономить. Приведу пример себя, я покупаю всегда одни из самых дорогих яиц, конечно же я не пойду покупать яйца за 50 рублей неизвестной фирмы чтобы сэкономить, но деревенское яйцо стоит в Перекрестке 140 руб, а в магните 130 и так по многим продуктам. Макароны барилла реально в два раза дешевле в чижике, зачем я буду переплачивать за них в перекрестке. Так что если людям придется экономить из-за инфляция, они будут брать товары только по скидкам или в более дешёвых магазинах
Очень интересно. Спасибо ,Кира. Концовочка огонь!
Спасибо за видео!
Передайте Никите, что 18-ю ставку банки дают уже на 3 года, а 15-ю ставку можно взять в ОФЗ на 10 лет
17 на 5 лет сегодня нашёл в СПб банке
А знаете почему такие ставки дают? Потому что с инфляцией справиться не могут и цены бесконечно растут.
А какой актив лучше всего защищает от инфляции? Угадайте с 3х раз!
@@SimpleEstate потому что выгодно...
@@SimpleEstate вопрос ведь не в этом. Вы в интервью дали недостоверную информацию и сразу подорвали доверие к себе (в моих глазах). ((
Можно номер офз?
Никита молодец. Я еще с первого объекта инвестирую. Видно что разбирается в нюансах - не видел ни разу чтобы владелец так страховал миноритариев (нюанс с прив акциями)
Концовка Супер😂. Спасибо Кира и IF и Simple Estate. Как всегда всё понятно.
Прикольно снято), и в целом интересно было посмотреть на объекты изнутри. Видно хотя бы куда инвестируешь, надо будет почитать о платформе, хочу тоже приобрести долю коммерческой недвижимости.
Хороший выпуск вышел, познавательный. Долю под супермаркет "Да" еще во время сбора средств купила, дивиденды 13% при 30% росте стоимости порадовали👍
😎 Кира, я тоже владею компаниями, вот акции немножко закупил, периодически захожу в офисы проверяю как у них дела😂
в газпроме был?)
Сейчас молочка просроченая, даже на кассе не пробъется...
Спасибо за выпуск, было интересно посмотреть на объекты изнутри. Давно наблюдаю за платформой, планирую в новый проект войти.
Я думаю попробовать можно, но естественно в качестве эксперимента далеко не на всю котлету.
А вообще хотелось бы схематично понять движение денежных средств и переход прав собственности с выкладкой договоров и правоустанавливающих документов
Нет там собственности у акционеров, только бумаги. Собственником является ООО, которое отдельное на каждый объект
Насколько я понимаю это даже не зпифн, так что никакой доли именно в недвиге у инвесторов нет и не будет
Очень уютный ролик ❤❤❤
Спасибо за обратную связь ❤
Спасибо Кире за обзор. Мне как инвестору магнита в Люберцах было очень интересно❤
Кира, здравствуйте. Спасибо за видео. При случае, спросите, пожалуйста, у Никиты, могут ли в ЗПИФ Simpleestate инвестировать нерезиденты РФ. Заранее спасибо.
Кира, разрываюсь между Simple и Sea Breeze, все такое лучшее 😂
Концовка огонь) очень приятный получился выпуск) Спасибо IF)
Спасибо за поддержку❤️
Звучит в целом интересно, как кончервативный инструмент диверсификации.
Всем привет! Виде снято прикольно, живое такое (интервью с поездками чередуется). Чем выгоднее ( на сколько) длинных ОФЗ с высокой дюрацией? Но стало интересно. Не уверен, что подходит пенсионерам рисков много.
Выгоднее тем, что недвижимость защищает от инфляции, а ОФЗ / депозиты - нет.
Если верите, что в ближайшие годы инфляция (реальная) будет на уровне 4-5% - тогда ОФЗ скорее всего принесет больше доходности.
Если верите, что инфляция будет 7-10-15% - тогда недвижимость "впитает" её и принесет заметно больше.
А если допускаете, что в экономике может произойти новый шок и инфляция резко подскочит (никогда же такого в РФ не бывало, правда?) - тогда точно нужно иметь в портфеле такой антиинфляционный актив.
Кира, у большинства подписчиков остается много вопросов.
Механизм покупки объектов, владение объектами, как образовываются АО, какие права у инвесторов, из чего формируются выплаты инвесторам, какие документы подтверждают долю, как застрахованы инвесторы (это Россия: сегодня всё нормально, а завтра АО или сотрудникам SE моча в голову ударит и как действовать инвесторам?), что будет, если, допустим, на панике все станут продавать доли/акции по объектам, что значит "инвестировать", если объект уже куплен и находится в собственности АО, как растут дивиденды, если аренда, условно, одинаковая из месяца в месяц, как торгуются акции, ведь они низколиквидные???
Как я понял, SE ищет объекты, собирает деньги, покупает объекты, создаёт АО, занимается налогами, выплатами дивидендов и что-то ещё, наверно ) SE это типа биржа?
Также есть вопросы в комментариях.
Будет замечательно, если тема будет раскрыта.
Благодарю
На большинство этих вопросов как раз есть ответы в других видео на эту тему. Например в описании к видео.
Мы ещё в 2022 году снимали ролик с коллегами из ImvestFuture о том, как работает платформа и т.д. А затем уже Кира делала свой разбор платформы и рассказывала про все нюансы.
Рекомендуем посмотреть! На многие вопросы ответы как раз там.
@@Qtulkhu ну прям вообще всё прослушали? Не поняли о чем речь?
Недвижка приобретается за деньги инвесторов, инвесторы получают акции, арендатор платит аренду, которую получают инвесторы, цена аренды привязана к товарообороту, с каждым годом цена объекта растёт и тем самым увеличивая цену бумаги и дивы больше из-за повышения цен на продукты.
@@ДмитрийУ-э8б Да, спасибо!
Я изучил сайт SE и отзывы в интернете.
Комментаторы, которые к паре фраз цепляются очень забавляют, больше напоминают школьников, а не инвесторов 😅 А с платформой давно знакома, часть капитала инвестировала в ее проекты. Привязка аренды к товарообороту на фоне высокой инфляции дает хорошие дивиденды и рост стоимости. Можно, конечно, и в 4-5% инфляции верить, но ценники в магазине предательски опровергают слова экспертов из телевизора🤣
Когда реальная инфляция двухзначная, а не те смешные % о которых поют по телевизору, то коммерческая недвижимость не "замануха", как некоторые тут пишут, а один из немногих адекватных вариантов получать высокие дивиденды на привязке аренды к товарообороту супермаркета. Хоть каких-либо разумных доводов против этого не вижу, потому тоже рассмотрю покупку таких активов.
В Швеции например страновой кризис коммерческой недвижимости. В РФ все хорошо с ней?
Инвесторы ТЦ Гудзон что скажут?
Официальная инфляция чисто для спокойствия простого россиянина, с реальной инфляцией никаких связей она не имеет :)) А объекты на Симпл Эстейт классные, давно инвестирую в их проекты, пока все четко сходится с прогнозами👍
Кира, а у меня такой вопрос. Многие объекты приобретались с привлечением кредитов. Когда погасятся эти кредиты (и об самих условиях кредитов) и как это должно сказаться на доходности ивесторов?
Кредиты привлекались в период, когда были низкие ставки. Мы брали льготные кредиты под 4-5% на первые 2 года. Сейчас ставка 12%.
Выплата тела долга по кредиту снижает дивиденды, но увеличивает рост стоимости акционерного капитала, так как долг уменьшается постепенно. Все эти данные уже заложены в фин модель и учтены как в текущей, так и в будущей доходности.
@@SimpleEstate Берем Пятерочку в Орехово-Зуево. Идут выплаты по долгу, но долг там только растет!!! В конце 2023 года брали еще кредит на 15 млн. Не понятно для чего и почему. Пока это видится инвестицией только для того, кто выдал кредит и закрадываются всякие сомнения так, как это не объяснено в карточках объекта. И как вообще будет гасится 90% кредита в конце срока? Это для этого брали новый кредит? Так это пусть в некуда для розничного инвестора, а реальную доходность только получают кредиторы...
@@Митрич-ц6ж Нет, совершенно не так.
Изначально объект приобретался с использованием займов от сторонних инвесторов на 15 млн руб. По этим займам выплачивались только проценты без выплаты основного долга (это не выгодно акционерам, правда же?). Затем займ был рефинансирован кредитом от Сбербанка, где мы платим проценты и постепенно гасим тело долга. Кредиты долгосрочные, выгодные, поэтому они как раз повышают доходность инвесторов.
Рекомендуем почитать как работает финансовый рычаг.
невозможно не влюбиться в этих людей, спасибо за выпуск
"платит хорошие дивиденды" - 170 при цене 6900, 2% в квартал. Это хорошие?
Начало забавное))) В 3 объектах имею доли, в среднем 8-10% дивиденды, и на 5-6% растет стоимость активов ежегодно. Имхо, это хороший пассивный доход, меня это устраивает.
А вы этот рост стоимости активов как определяете?
@@vcurious если отбросить отчеты - несколько раз продавал активы на вторичном рынке. С учетом роста стоимости капитал возвращал на свой счет, но в среднем пару недель надо ждать, пока купят. В первых раз ждал 10 дней, во второй 2,5 недели. Потому делаю вывод, что это не только "виртуальный рост".
Кира, спасибо за видео!
Кто является реальным владельцем обьектов? Инвесторы - держатели при.акций, а они имеют ограничения в праве управления. Обычные акции находятся у SI, т.е. именно ук является владельцем (указано на сайте). Если с ук, что-то произойдет, или ребята решат провести махинацию с продажей обьекто по "нужной" им цене, то что делать инвесторам? Прочитайте, что такое прив.акции по закону - очень расплывчатое обьяснение.
Мы как раз на эти вопросы все отвечали в ролике - посмотрите внимательнее)
Владелец каждого объекта - отдельное АО. Где инвесторы - акционеры.
Если SE куда-то пропадает - то инвесторы никак не страдают. Объекты остаются, договоры аренды остаются, АО остаются. Но только некому будет нажать на кнопку "выплатить дивиденды". А так как инвесторы владеют привилегированными акциями - они после 1й не выплаты дивидендов становятся голосующими и "власть" переходит в руки инвесторов.
Поэтому если SE куда-то "пропадет" - то ничего не случится. Инвесторы защищены.
@@SimpleEstate куда деваются обычные акции? Именно держатели обыкновенных акций имеют право голоса. Не понятен этот механизм. Можно где-то ознакомиться? Очень хочу инвестировать в подобные обьекты, собрал сумму, но именно это является непонятным. Куда деваются обыкновенные акции?
@@user-ururu-opopop Посмотрите полный разбор платформы от Киры (ссылка в описании) - она там очень хорошо все разжевала и рассказала!
Обыкновенными акциями владеет УК (SimpleEstate), а вся экономическая выгода находится в руках инвесторов (владельцев привилегированных акций). При этом УК не может совершать какие-то важные сделки (продажа объекта, изменение устава и т.д.) без одобрения 75% инвесторов.
Габ продадут по занижалке и Кира поймет , что лучше 60 м2 купить но свои , и сдать на пример озону или вб с индексацией 7% в год или ставкой росстата по инфляции
@@user-ururu-opopop вероятно обычка очень сильно размывается префами. И контрольный пакет остаётся за префами. Это проверить нужно, но думаю так.
Жесть, я этой пятёрочке работал несколько лет назад... Кира была в моём городе)) По поводу оживлённости места он Вас обманул. Это забытый богом уголок
Но торгует - отлично!
За счет проезжающего мимо трафика.
Как раз недавно сделали ремонт и продлили договор аренды.
Глупости некоторые пишут про падение дохода продуктовых супермаркетов, уж на еде последнее на чем будут экономить люди. Да и экономить сложно, когда рост цен при "официальной 5% инфляции" 30-50% в год :)) На фоне инфляции выручка у Пятёрочек и Перекрестков и прочих сетей только растет, при желании можно в интернете отчеты дохода крупных торговых сетей посмотреть. Потому как раз объекты на платформе очень интересны, сам подумываю инвестировать 😈
Еще с периода пандемии выделил капитал на покупку коммерческой недвижимостью. Конкретно в стрит ритейл инвестировал на этой платформе. Как показали последние события и реальная инфляция, оказался прав, удачная инвестиция. Продолжу докупать активы на Симпл Эстейт в свой инвестиционный портфель, потому как высокая инфляция нас ждет и дальше, вообще никаких сомнений в этом у меня нет.
Как обычно, выгодно только тем, кто зашел в самом начале. Как в любом ммм
Не удачные дубли, в окончании, шикарные. КЛАСС.!!!
На видео ни одного человека в магазине. Откуда дивиденды? Убытки от просрочки поди
Кира, я вам очень доверяю, но сразу хочется спросить куда столько квартир 16 000 строится???
И второе сейчас все стали кричать из каждого утюга, что мы вашими деньгами лучше всех распоряжаться будем...джет ленд, банки, Коган, команда Киры, Нейро Эль!
Мне реально страшно уже и волосы дыбом! Мозг за всем не поспевает!
Что это за тренд такой!?
Кира вопрос: существует ли на бирже ПИФы аналоги данного но которые ликвидные?
А Артем нежный эксель/бетон со своими экселями куда пропал?
Смайлы негативные у себя стирает и других блокирует?
Есть вопрос по инвесторам из ближнего зарубежья. Как с этим обстоят дела ?
Чтобы инвестировать нужно иметь гражданство РФ
И опять , что ты считаешь за доходность ? МАП или чод ?
IRR
Может Алекс Хартман, ПСБ, Альфа что-то предлагает?
Добрый день, инвестиции возможны только для граждан России ?
Да, на текущий момент требуется наличие гражданства РФ.
А я могу, например, если куплю "долю" в таком магазине, отдать её в залог кредитору?
Полноценное владение объектом намного гибче, нежели вот таким образом, через платформу.
Доли у тебя там нет, только акции
@@ДмитрийУ-э8б вот и я о том же
Денег много надо,чтобы купить сразу здание, и переживаний, чтобы у арендаторов бизнес процветал и никто не загнулся. А тут чисто пассивный доход
Отвратительное махинации и мошенничество на кассе с маркировкой товара,ценниках на полках с товарами .не соблюдают Правила торговли, заставляют ждать "разгружающую машину" менеджершу ,не обращая внимания на возраст покупателя и его самочувствие. Хамят,доказывают то.что явно промашка сотрудников и руководителей.. Жалобы не действенны.хотя это 500 000 штрафа магазину или 3 месяца закрытия бизнеса. Привет инвесторам за вклад средств не соблюдающие законы сетевые магазины "Пятёрочка","Магнит".
В Перекрёстке, ни одного покупателя😂
Мне не ясно кто собственником будет доли. Это контора ?
Каждый объект недвижимости принадлежит отдельному акционерному обществу, акционерами которого являются инвесторы.
Посмотрите разбор платформы от Киры (ссылка в описании), чтобы понять схему работы более подробно.
А что до Ленты Новосибирской не доехали? Я ждал.
К сожалению да - не доехали(
Далековато она всё-таки...
побольше таких видео, а не про зумеров
Хорошая недвижимость на платформе, чтоб это понять достаточно хотя бы квартальный отчет открыть на сайте и ознакомиться с презентациями. Но критикам проще "по звездам" решить, что все плохо и им же виднее, хотя сами никогда не инвестировали на этой платформе :))) П.С. Инвестирую уже 3 года в проекты Симпл Эстейт и планирую инвестировать и в новые объекты.
Почему в Пятёрочке в Орехово-Зуево идёт индексация по 5% в год. Это же не закрывает инфляцию.
Не от инфляции цена, а от средней цены подобных объектов.
В этом объекте такой договор. Если хотите защиту от инфляции - лучше выбрать другой объект, где аренда привязана к товарообороту. Есть объекты на любой вкус!
22:03 Кира! Молоко нужно брать из глубины витрины и проверять. То, что ближе стоит, понятно, что свежее и недавно поставлено. А в глубине то, что не успевают забрать до новой выкладки
не прав, наоборот вглубину ставят то что посвежее а на первый ряд то что постарее, так как покупатели часто не замарачиваются и берут то что ближе, а магазину нужно продать то у чего скоро истекёт срок годности
@@deadlyfly81+++
А кто и как контролирует первоначальную стоимость объектов?
Средняя по больнице от подобных объектов
😂 от рейдерского захвата данная контора не защищена. А зная как работае судебная система Москвы и области вас оставят бесштанов
А в условиях высокой инфляции ритейл пойдет на дно. В регионах уже идут сигналы о спаде спроса
Ритейл как раз лучший способ защититься от инфляции.
Но Вам явно виднее!
На английском языке ищи статьи по защите от инфляции.
бггг начало огонь
Спасибо за поддержку, Михаил!)
После такого разговора с собственником бизнеса сразу пропадает желание инвестировать. Никита видимо совсем не знает рынок продуктового ритейла,говорить про нормальный товарооборот в 30 млн.р. в месяц…..,так это мало для перекрестка тк.операционные затраты у такого супермаркета гораздо больше чем у дискаунтера и поэтому средний оборот у них должен быть намного больше. Зная этот проект, можно сказать что Арендодатель сдал помещение слишком дешево. А если фикс минимальный и даже на 7% от рто не выходят,то бедные инвесторы…..
И это только часть информации где ошибается Никита……😂
Вам определенно виднее!
Лучше акции купить чем мутные ук с мизерными выплатами
Это для диверсификации портфеля. Если акций у вас хватает порядком ...
Зачем речь идёт про товарооборот? Как это влияет на дивиденды и цены пая? Не понимаю
У арендатора цена аренды привязана к товарообороту. Инвестор получает плату аренды дивами
Кира ты молодец, как всегда берëм, не молоко☝а объект😁
Какой необычный формат! Живой. Еще не досмотрела, но уже нравится
Делайте такое чаще
Спасибо большое, будем стараться, рады, что вам нравится!
Ну и замануха! 😅 ты покупаешь часть объекта по цене недвижимости, а продавать ее будешь по размеру дивидендов. Потому что ни один нормальный человек не купит у тебя 1% от объекта за 4 млн, если дивиденды составляют 100 т.р. в год. А говорить о какой-то доходности от роста стоимости объекта можно только в случае, если управляющая компания обязана выкупить твою часть по цене объекта в тот момент, когда ты предъявил такое требование. Иначе все это балабольство.
И какой смысл управляющей компании выкупать, коль тогда и сама УК могла бы всё сразу себе купить. Это же долевое участие.
И при чем здесь 100000 в год? Откуда эта цифра?
@@ДмитрийУ-э8б ну вот я вложил миллион в их Пятерочку, как Кира. Теперь получаю 9% годовых. Цифры из ролика. Объект по их оценке подорожал, например, в 4 раза. И они говорят, что я в большом плюсе. Готовы вы у меня купить этот актив приносящий 90 т.р. в год за 4 млн? Как мне быстренько забрать свою прибыль и выйти из этой схемы?
@@LitvK надо не "например подорожал", а конкретные цифры приводить. За 1,2 ляма куплю, это пассивный доход, почему нет? У них по объектам рост стоимости 15-20% и в одном только случае больше и то там на фоне низких дивов так. Если бы что-то подорожала в эти ваше загадочные "4 раза", то там дивы должны быть наверное под сотку в год😆 таки возьму актив за 4 ляма, если он приносит лям в год, куда деньги слать?
@@ВераКалинина-й2м понятно все с вами. Главную идею вы не уловили. Инвестируйте, кто мешает...
@@LitvK Объект дорожает не просто так, а как раз из-за роста арендной платы и дивидендов.
Не бывает так, что дивиденды неизменные, а объект растет в цене постоянно. Так что если объект подорожал в 4 раза - значит и арендная плата выросла в 4 раза.
Неа, не появилось желание, в Орехово Зуево.... Нет, не моя тема.
Типа Оскара Хартманна
А вообще-то очень правильно делают те, кто покупает такие объекты ( доли ).
вкладываться в райх во время войны - так себе затея 😂
Прикольная тема, можно и подумать, есть кто ещё думает??
на белом троне думаем каждый день
@@ImmortalBest не понял, с какой суммы хотите заходить?
Перекресток это лишний вес