Salut Rodolph, j'espère que tout se passe bien pour vous. En fait je suis un nouveau membre de votre communauté. Je voudrais vous demander s'il y a un âge de se lancer dans le domaine immobilier . En d'autres termes, est-ce que à partir de 18 ans ça peut marcher ?
1. Trouver des biens décotés 2. Créer de la valeur 3. Sélectionner vos locataires avec soin 4. Optimiser vos impôts en fonction de votre situation 5. Négocier régulièrement les coûts de votre investissement 6. Respect de la règle des 70% 7. À vous de jouer !
Je regarde toutes tes vidéos Ytube mais sans être abonné à ta chaîne je suis vraiment désolé Rodolphe cela n'empêche pas tes vidéos sont parfaites merci a toi
Bonjour Rodolphe, Merci pour cette vidéo claire et constructive. Une question, pourquoi n'intègre tu pas dans ton fichier de simulation, la GLI? Merci d'avance, Romain
Astuce 6bis, cette astuce n'est pas valable partout... Essentiellement dans le réseau CM/CIC... Ils raisonnent d'ailleurs en "différentiel foncier" dont le calcul est légèrement que celui des autres autres réseaux, aussi surprenant que cela puisse paraître... Il en résulte un "taux d'effort" moins élevé que ce que les autres appellent "taux d'endettement"... Bref, cette astuce est très intéressante. Mais surtout au CIC/CM. Je n'ai aucun intérêt perso à le dire, ni salarié, ni actionnaire, courtier en prêt immo... L'autre astuce concernant le financement locatif, dont M.R vous avez déjà parlé me semble t'il, est de différé l'amortissement/remboursement de prêt. Incluez tous vos travaux dans votre enveloppe, quand bien mm il y est de l'apport demandé par le banquier. Le simple fait de ne pas tout débloquer le jour de la signature de l'acte authentique vous diffère de facto l'entrée en amortissement. Vous commencez à avoir une mensualité "pleine" dès lors où vous avez débloqué l'exhaustivité du prêt ou fait un abandon de solde. Donnez la dernière facture quelques mois après avoir fait entrer des locataires permet de se renconstituer de la tréso en vu notamment d'une future acquisition. Merci pour les vidéos M.R. "du lourd" ;-)
Bonjour , cela fait un moment que je te suis , et j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier, j’ai 21 ans , j’ai rendez vous avez mon banquier dans 20 jours , et j’aurais une question, si j’achète un appartement, et que je le loue, je vais le louer vide , comme presque tous les appartements en vente sur leboncoins , est ce que les gens prendrons un appartement deja meublé avec une deco ? Est ce plus malin que le loué vide ? J’ai besoin de tes lumières pour ceci , si ca peut m’aider à louer plus vite a l’avenir , au passage, vraiment clair et précise tes videos , je suis fan !
Merci pour cette bonne vidéo Rodolphe. Dans une semaine, je passe en compromis devant le notaire. J'ai négocié le t3 en duplex loué dans une ville supérieur à 100 000 habitants dynamique (la Réunion) au prix d'un studio. L'appartement avec 2 salles de bains/wc et à l'étage 2 chambres avec en haut salle de bain/WC Terrasse vu montagne de 13 m2 et 2 balcons aux chambres au dernier étages. Immeuble de 2010. Tout s'est joué : chance, époux qui divorce, bien acheté 183 000 euros en 2010 pour une raison fiscal (durée de deduction terminée) et les vendeurs veulent repartir sur d'autres projets. J'étais l'un des premiers et j'ai donné confiance en montrant clairement mes comptes bancaires. J'ai tape fort puis j'ai lâche prise et la surprise, sa passe. Les locataire qui paient 900 euros en nu et bon payeurs finissent leur bail de 3 ans et s'en vont en fin d'année. Le loyer est encore sous les prix du marché. La banque me propose un financement a 110 % à un taux de 1.40 % si je prends des produits financiers type assurances vie. Voilà pour cette petite expérience. Oliv
Bonjour Mr Rodolphe, merci pour tes vidéos toujours très instructives. J’ai, cependant, quelques interrogations. Il faut être créateur de valeur, ce que j’entends par là, c’est que mon bien se louera plus facilement en effet, s’il est refait à neuf ou rafraichi mais avec les normes énergétiques en cours, il faut compter environ 1200 à 1800€ le m2 en fonction des régions La règle des 70/30 est parfaitement logique mais elle me paraît difficile à respecter si on met tous les frais bout à bout même si on enlève les normes à venir (remboursement du crédit (incluant les travaux ou pas ), co-pro, fiscalité, ...>70) La question essentielle pour moi, c'est comment trouver un bien où la règle des 70/30 est respectée ? Merci pour ton retour ;)
Bonjour Monsieur Rodolphe, j'aime beaucoup vos vidéos, et merci pour vos conseils. J'ai acheté un appartement, compromis signé, prêt bancaire ok, mon dossier est en cours d'étude chez le notaire, j'aurai mon appartement fin décembre ou janvier. J'apprends que je suis licencié avec 2 mois de préavis. Quel conseil me donnerais-tu? Dois-je abandonner mon projet ou poursuivre mon achat et le mettre en location ? Quelles sont les conséquences pour ces 2 cas? Merci d'avance.
C'est quelque part à vos risques et périls, si vous vous sentez prêt à rembourser votre crédit, sans difficulté, c'est votre choix. En revanche ne trahissez pas la confiance que la banque a placé en vous. Si vous considérez votre banquier comme un véritable partenaire.
Bonjour, le problème des résidences étudiantes, c'est la société qui exploite, car elle fait l'entretien, elle fait la gestion mais le jour où elle s'en va, elle vous laisse un bâtiment vide et inexploitées, et bien souvent inexploitable ! Je suis donc assez sceptique avec ce genre d'organisme.
je trouverais ca vachement cool qu'un de ces 4 tu fasses une video d'une visite , où tu analyses un bien en live, faire une checklist de tout ce qu'il y a à verifier pendant la visite . c est une suggestion de format en tout cas . a bientot ;)
OK c'est noté.... pour l'instant je suis encore en Nouvelle Calédonie... les biens ici sont très different de ce que l'on trouve en France... peu de points commun à vous partager...
Merci Mr Rodolphe pour tous les conseils que vous nous donnez. Je souhaite investir dans la location courte durée. Quels sont vos conseils d'expert dans ce domaine ? Merci 😉
Bonjour Cédric, j'ai fait plusieurs vidéos sur le sujet ! Et j'ai également conçu un ensemble de vidéos qui passe au crible tous les modes de location dont la LCD. Inscris-toi via ce lien (100% gratuit) et tu les recevras immédiatement. > patrimmo.les-investisseurs-intelligents.com/inscription-les-essentiels/ On fait la route ensemble, Rodolphe
bonjour, petite question ! les estimations de meilleurs agents.com prennent ils en compte ou pas les frais d'agence immobilière ? faut il donc les rajouter pour trouver une estimation juste lorsqu'on passe par une agence ? dans mon cas, ca donne 76 k€ sur meilleurs agents, donc faut il prendre en compte 76 ou 82 k€ ? merci
Merci encore pour tous tes conseils. Trouver des biens qui s'autofinancent semble possible. Pas de soucis. Par contre, la difficulté est de trouver des biens à forte rentabilité ! Même les biens avec travaux sont parfois trop chers. Est-ce que les meilleurs affaires ne sont pas réservées aux investisseurs qui se manifestent auprès des notaires ou des agents immobiliers ? (prévenus avant la parution des biens sur les sites dédiés). Merci d'avance pour ton éclairage.
perso il y a , avec un peu d imagination dans l exploitation , un secteur de recherche attractif en courte duree ou en coloc , un prix du marche plus bas qu'ailleurs qui n'atteint pas le dynamisme d'une ville, des perspectives d'achats revente + loc , des milliers de biens rien que sur les premieres pages de leboncoin qui peuvent depasser 12% net tres facilement. Moi je perds la tete parfois tellement les opportunités sont à portee de main alors que je monte un dossier pour un autre projet à la banque.
Bonjour Mr Rodolphe, J'aimerai d'abord vous remercie pour tout ce que vous faites pour nous, les futurs investisseurs. Je m'appelle Lou, je suis mariée avec 2 petits guerriers. J'ai un CDI, je perçois 2500 euros net/ mois. J'aimerai investir, mais mon homme est contre ce projet. Pensez-vous que je pourrai investir toute seule? Et quels seront les risques? Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour Sandrine, vous pouvez tout à fait investir seule, et il n'y a pas plus de risques que le faire à deux... je vous encourage à passer à l'action et je vous aiderai s'il le faut ! Une fois que vous aurez réussi votre premier investissement, votre compagnon voudra faire le second avec vous ! Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir de vous aider ! On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour Rodolphe, j’ai remarqué que vous parlez de location d’appartement.. Mais vous ne parlez jamais de location de maison? Je dis cela car de plus en plus de gens partent des grandes villes pour déménager à la campagne.. Pour m’a part, je suis à la quatrième maison que j’ai acheté et je n’ai aucun problème pour les loués? Sinon j’aime tes vidéo……😊
Bonsoir Rodolphe , toujours au top tes vidéos et d’une grande aide dans mon avancement ( 3 appartements et un parking en un an et demi) . J’ai une question : pour l’achat du gros électroménager (lave linge,plaque à induction ,four,frigo,tv ) faut il mettre de la marque type Samsung/whrirlpool etc où des marques « premier prix » type beko ou autre candy etc... peuvent il suffire ( pour de la location meublée longue durée ) car j’hésite vraiment entre la qualité/le prix/la durée de vie..et comme je n’ai aucun recul..ton expérience et conseille m’aiderait énormément. Merci d’avance pour ta réponse. Mickael de Bordeaux
Bonjour Mickael et merci beaucoup pour ton commentaire ! , ma technique et d'acheter le bas de gamme des "grande marque" marques. (Pour faire simple je préfère la plus petite Mercedes à la meilleure des Dacia)
Ce n'est plus possible d'avoir des biens rentables. Je me renseigne sur l'immobilier depuis des années, je connais toutes les réglementations, tous les coûts, j'ai regardé des milliers de vidéos. Je pensais que c'était de moi que venait le problème, mais en fin de compte, je pense qu'il faut pas forcer. Quand tous ce qui est en vente sont des passifs, c'est peut être mieux de passer à autre chose. A bordeaux je vois des biens à 198.000€ qui se louent à 700€... en fin de compte il n'y a aucun intérêt au vue des ratio achat-location pour un investisseur. Il n'y a qu'avec la collocation qu'on peut encore espérer toucher quelques miettes. De plus dans mon ratio, je prend pas en compte les charges de co pro de 200€/mois, les 8% de frais de notaire, la taxe foncière, les éventuels travaux etc. Je pense qu'on est arrivé à un point où il y en a qui sautent sur un achat même quand c'est une perte. Si la bulle explose, ça deviendra peut être intéressant.
@@monsieurrodolphe1 Je ne pourrais jamais être sûr d'avoir la bonne méthode. Ce que je fais consiste à calculer la rentabilité d'un bien en remplissant quelques infos dans un document excel. Il y a deux tableaux principalement : *combien me coûtera réelement le bien, en prenant pas en compte mon apport, que je prend les frais d'agence, le coût du crédit, l'assurance, les travaux etc. Ce qui me donne un bilan *quels serons les flux monétaires, en prenant en compte les charges (co pro, taxe foncière, provision pour travaux, assurance loyer impayés, éventuels frais d'agence, crédit, etc.) et les produits (loyer estimé en fonction du prix du marché, avec l’hypothèse d'une location longue durée). Ce qui me donne un compte de résultat. Dans à peu près 100% des cas, même les soit disant annonce "pour investisseurs" sont à 10.000€ - 30.000€ de plus que ce qu'il faudrait pour que ce soit vraiment rentable. Il y a deux solutions au problème (de mon point de vue) : *Soit réduire le prix de vente (déjà tenté, mais quand tous le monde vend des mauvaises affaire et qu'il y en a qui sont prêt à les prendre, le prix devient raisonnable, c'est juste les lois du marché de l’offre et de la demande) *Soit augmenter les loyers (aucun locataire ne prendra un bien à 200€ au dessus du prix du marché à moins que ce soit temporaire. De plus, sachant qu'il faut 3 fois le montant du loyer en salaire, avec un loyer de 700€ par exemple 60% à peu près des francais salariés ne peuvent pas louer seul) D'autres solutions comme le coût du crédit, l'apport, l'organisation du crédit fractionné etc. n'ont que très peu d'influence sur le compte de résultat.
@@monsieurrodolphe1 j'entend souvent dire d'acheter des biens "décoté", retaper et créer de la valeur... Déjà le bien décoté qui vaudrait 100.000€ est vendu 140.000€... avec les travaux qui pourraient atteindre 20-35.000€, on dépasse souvent le prix d'un bien qui est déjà dans un état moyen avec peu de travaux... Quand je vois comment certains calculent leurs rentabilité je comprend pourquoi ils se lancent. Pour moi la rentabilité, c'est le résultat d'exploitation, donc produit-charge. Certains calculent en divisant le loyer*12 par le prix de vente. Ce qui me pose un problème de logique arithmétique. Du coup on trouve des rentabilité de 5% pour un bien qui fait perdre au propriétaire tous les mois 100€ et parfois 300€. Au vue du résultat négatif pour beaucoup de biens, pour moi c'est plus des passifs que des actifs
Bonjour, Merci pour toutes les videos vraiment intéressante. J’ai une question : avec ma soeur nous avons repéré un T2 et étions sur le point de signer le compromis, la veille de la signature nous apprenons qu’il n’y a pas les documents d’autorisation pour la pose de velux et l’ouverture du mur porteur. La prioritaire nous assure que les travaux ont été fait avant son achat, soit 17 ans plus tôt. Penses-tu qu’il y ait des risques à prendre en état sans autorisation ? Merci
Bonjour Caroline, et bravo pour ce projet. Pour ce qui est des autorisations, il faut prouver que les modifications ont été faite il y a plus de trois ans. Que vous a conseillé votre notaire?, car cela peut dépendre également des règles d'urbanisme de la commune.
Bonjour Rodolphe, Merci pour toutes ces vidéos très instructives ! :-) J'ai une question : Je vais signer dans 2 semaines l'acte de vente pour un T2 situé dans une copropriété de 100 lots. En recevant l'état daté, j'apprends qu'il y a 3 procédures en cours pour un total de 10 000 € (charges impayées). Déconseilles-tu d'acheter dans ce cas de figure ? Par ailleurs, je suis surprise d'avoir l'information au moment de la signature mais mon clerc de notaire m'affirme qu'il n'y a pas d'obligation à déclarer les procédures en cours au moment du compromis. Qu'en penses-tu ? Merci Rodolphe pour tes réponses ! Laure
Bonjour Laure, je trouve cela très moyen, même s'il n'y a pas d'obligation ce n'est pas très fair play.... 10 000 sur 100 ça fait 100 € par logement ce qui n'est rien. si le projet est interessant alors cela ne me dérangerait pas. Merci pour votre commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Bonjour Monsieur Rodolphe Merci pour toutes les vidéos ☺à partir de quel montant d impayés dans une copro tu penses qu'il faut éviter l'investissement ? Merci d'avance
7. acheter le bas de gamme des "grande marque" marques. Pour faire simple la plus petite Mercedes plutôt que la meilleure des Dacia (citation de Monsieur Rodolphe)
Pourquoi on ne ferait pas un groupe Whatsapp entre les abonnés investisseurs qui le souhaite pour échanger nos expériences, nos erreurs, nos conseils ect..., dites moi si ça vous intéresse !! Aidons-nous!!
Il faut être vigilant par rapport aux comparateurs. J'ai fait une similation pour un t2 de 50m2 à Rueil Malmaison, près de la gare, bon etat.. Résultat 82k€=totalement aberrant = impossible. J'ai donc appelé les comparateurs. Leurs reponses: c'est un algorithme, c'est un bug.
Bonjour Mr Rodolphe il y a une chose que j'ai du mal à comprendre et je ne trouve pas. La réponse en vidéo. J'ai bien compris qu'il fallait trouver des bien à rénover et leur donner de la valeurs utiliser le déficit foncier ou le meubler pour amortir faire du cash flow mais ensuite en fin d'amortissement beaucoup revende pour refaire ces opérations ainsi de suite parcque soit disant si on a fini de payer le bien les impôts nous tombe dessus forcément mais ne serait ce pas une bonne idée aussi pour notre propre retraite d'avoir des biens qui soit totalement à nous et encaisser les loyers quitte à devoir payer les Impôts ? Ne serait-ce que pour transmettre un héritage à nos enfants aussi. J'ai dû mal à savoir qu'elle stratégie adopter... Merci beaucoup
Bonjour Yoann, vous me parlez de la stratégie des autres.... mais ils agissent en fonction d'eux, de leurs projets et de leurs envies, vous devez choisir ce que vous voulez faire en fonction de vos connaissances et de vos volontés. Seules des connaissances solides vous permettront de juger ce qui est bon ou non pour vous. Ces stratégies d'amortissement et d'arbitrage, je ne suis pas fan, certains le font pour échapper complètement à l'impôts au prix de lourds efforts > Pour ma part > j'ai une conception différente de l'immobilier et je préfère payer une juste part d'impôts qui servira ma retraite et ma descendance. Merci en tout cas pour votre commentaire, on fait la route ensemble, Rodolphe
Il faut poser les pour et les contre, pour ma part je n'ai jamais investi dans ce genre de structure, Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
Visa ne fonctionne pour les plus de 30 ans à condition qu'il soit en période d'essai, ou en CDD. (Il est possible que ça fonctionne également pour les intérimaires) Merci pour ton commentaire, On fait la route ensemble, Rodolphe
J'ai utilisé ta technique à 10%, c'est-à-dire qu'un local commercial loué à 400€ par mois (soit 400*12=4800) supposé rembourser la reste de la maison se trouvant "in the middle of nowhere", dans un petit village perdu en France (mais, peu importe... car pouvant travailler à distance)... sachant que dans cette maison, tout est à refaire, sauf le toit on va dire... J'ai fait une offre de 48000€ acte en main, net de frais et de charges. Le propriétaire n'a pas apprécié... Any idea?
toujours très pro, son, luminosité parfaits, incrustations de texte, vignettes youtube, ça sent le travail. Toujours clair, précis, authentique
Merci beaucoup Pascal !
Salut Rodolph, j'espère que tout se passe bien pour vous. En fait je suis un nouveau membre de votre communauté. Je voudrais vous demander s'il y a un âge de se lancer dans le domaine immobilier . En d'autres termes, est-ce que à partir de 18 ans ça peut marcher ?
1. Trouver des biens décotés
2. Créer de la valeur
3. Sélectionner vos locataires avec soin
4. Optimiser vos impôts en fonction de votre situation
5. Négocier régulièrement les coûts de votre investissement
6. Respect de la règle des 70%
7. À vous de jouer !
Merci Frederic, voici un bon résumé !
Bonjour, qu'est-ce que la règle des 70% ? Merci
MERCI MERCI et encore UN GRAND MERCI pour vos précieux conseils !!!
De rien Tatiana, c'est un plaisir de vous aider !
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Démonstration très claire. Merci
Merci à vous
Je regarde toutes tes vidéos Ytube mais sans être abonné à ta chaîne je suis vraiment désolé Rodolphe cela n'empêche pas tes vidéos sont parfaites merci a toi
Merci Thomas pour ton commentaire qui me touche beaucoup !
Merci beaucoup Rodolph! C'est vraiment utile pour moi!
Bonjour Rodolphe,
Merci pour cette vidéo claire et constructive.
Une question, pourquoi n'intègre tu pas dans ton fichier de simulation, la GLI?
Merci d'avance,
Romain
Bonjour merci pour toutes tes vidéos !
J'aimerais mettre en location mon appartement actuel lorsque que je vais acheter une maison. Comment faire ?
L'astuce sur la règle des 70% est vraiment importante !
Oui je suis bien d'accord !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Astuce 6bis, cette astuce n'est pas valable partout... Essentiellement dans le réseau CM/CIC... Ils raisonnent d'ailleurs en "différentiel foncier" dont le calcul est légèrement que celui des autres autres réseaux, aussi surprenant que cela puisse paraître... Il en résulte un "taux d'effort" moins élevé que ce que les autres appellent "taux d'endettement"...
Bref, cette astuce est très intéressante. Mais surtout au CIC/CM. Je n'ai aucun intérêt perso à le dire, ni salarié, ni actionnaire, courtier en prêt immo...
L'autre astuce concernant le financement locatif, dont M.R vous avez déjà parlé me semble t'il, est de différé l'amortissement/remboursement de prêt. Incluez tous vos travaux dans votre enveloppe, quand bien mm il y est de l'apport demandé par le banquier. Le simple fait de ne pas tout débloquer le jour de la signature de l'acte authentique vous diffère de facto l'entrée en amortissement. Vous commencez à avoir une mensualité "pleine" dès lors où vous avez débloqué l'exhaustivité du prêt ou fait un abandon de solde. Donnez la dernière facture quelques mois après avoir fait entrer des locataires permet de se renconstituer de la tréso en vu notamment d'une future acquisition.
Merci pour les vidéos M.R. "du lourd" ;-)
Bravo Rodolphe pour cette vidéo très instructive. Merci à toi.
De rien Robert, c'est un vrai plaisir de pouvoir t'aider,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour , cela fait un moment que je te suis , et j’ai décidé de me lancer dans l’immobilier, j’ai 21 ans , j’ai rendez vous avez mon banquier dans 20 jours , et j’aurais une question, si j’achète un appartement, et que je le loue, je vais le louer vide , comme presque tous les appartements en vente sur leboncoins , est ce que les gens prendrons un appartement deja meublé avec une deco ? Est ce plus malin que le loué vide ? J’ai besoin de tes lumières pour ceci , si ca peut m’aider à louer plus vite a l’avenir , au passage, vraiment clair et précise tes videos , je suis fan !
Merci encore
A quand une conférence à Paris ?
Merci pour cette bonne vidéo Rodolphe.
Dans une semaine, je passe en compromis devant le notaire.
J'ai négocié le t3 en duplex loué dans une ville supérieur à 100 000 habitants dynamique (la Réunion) au prix d'un studio. L'appartement avec 2 salles de bains/wc et à l'étage 2 chambres avec en haut salle de bain/WC
Terrasse vu montagne de 13 m2 et 2 balcons aux chambres au dernier étages. Immeuble de 2010.
Tout s'est joué : chance, époux qui divorce, bien acheté 183 000 euros en 2010 pour une raison fiscal (durée de deduction terminée) et les vendeurs veulent repartir sur d'autres projets. J'étais l'un des premiers et j'ai donné confiance en montrant clairement mes comptes bancaires.
J'ai tape fort puis j'ai lâche prise et la surprise, sa passe. Les locataire qui paient 900 euros en nu et bon payeurs finissent leur bail de 3 ans et s'en vont en fin d'année. Le loyer est encore sous les prix du marché.
La banque me propose un financement a 110 % à un taux de 1.40 % si je prends des produits financiers type assurances vie.
Voilà pour cette petite expérience.
Oliv
J'ai oublié le prix acheté : 80 000 euros avec place parking en sous sol.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Mr Rodolphe, merci pour tes vidéos toujours très instructives. J’ai, cependant, quelques interrogations.
Il faut être créateur de valeur, ce que j’entends par là, c’est que mon bien se louera plus facilement en effet, s’il est refait à neuf ou rafraichi mais avec les normes énergétiques en cours, il faut compter environ 1200 à 1800€ le m2 en fonction des régions
La règle des 70/30 est parfaitement logique mais elle me paraît difficile à respecter si on met tous les frais bout à bout même si on enlève les normes à venir (remboursement du crédit (incluant les travaux ou pas ), co-pro, fiscalité, ...>70)
La question essentielle pour moi, c'est comment trouver un bien où la règle des 70/30 est respectée ?
Merci pour ton retour ;)
je dirais tout découle de la règle numéro 1. Acheter le plus décoté possible
Bonjour Rodolphe, merci bcp pour ton engagement, ou puis je telecharger le calculateur excel stp ? merci !
Bonjour Monsieur Rodolphe, j'aime beaucoup vos vidéos, et merci pour vos conseils. J'ai acheté un appartement, compromis signé, prêt bancaire ok, mon dossier est en cours d'étude chez le notaire, j'aurai mon appartement fin décembre ou janvier. J'apprends que je suis licencié avec 2 mois de préavis. Quel conseil me donnerais-tu? Dois-je abandonner mon projet ou poursuivre mon achat et le mettre en location ? Quelles sont les conséquences pour ces 2 cas? Merci d'avance.
C'est quelque part à vos risques et périls, si vous vous sentez prêt à rembourser votre crédit, sans difficulté, c'est votre choix. En revanche ne trahissez pas la confiance que la banque a placé en vous. Si vous considérez votre banquier comme un véritable partenaire.
Hello ! Vidéo très instructive. Que pensez-vous des biens à vendre en résidence étudiante ? Bon plan ou mauvaise idée ?
Bonjour, le problème des résidences étudiantes, c'est la société qui exploite, car elle fait l'entretien, elle fait la gestion mais le jour où elle s'en va, elle vous laisse un bâtiment vide et inexploitées, et bien souvent inexploitable ! Je suis donc assez sceptique avec ce genre d'organisme.
je trouverais ca vachement cool qu'un de ces 4 tu fasses une video d'une visite , où tu analyses un bien en live, faire une checklist de tout ce qu'il y a à verifier pendant la visite . c est une suggestion de format en tout cas . a bientot ;)
Très bonne idée, j'espère qu'elle sera mise en œuvre.
OK c'est noté.... pour l'instant je suis encore en Nouvelle Calédonie... les biens ici sont très different de ce que l'on trouve en France... peu de points commun à vous partager...
@@monsieurrodolphe1 je comprends :)
Merci Mr Rodolphe pour tous les conseils que vous nous donnez. Je souhaite investir dans la location courte durée. Quels sont vos conseils d'expert dans ce domaine ? Merci 😉
Bonjour Cédric, j'ai fait plusieurs vidéos sur le sujet ! Et j'ai également conçu un ensemble de vidéos qui passe au crible tous les modes de location dont la LCD. Inscris-toi via ce lien (100% gratuit) et tu les recevras immédiatement. > patrimmo.les-investisseurs-intelligents.com/inscription-les-essentiels/
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 Merci beaucoup 😉
Bien expliqué.
Merci beaucoup !
bonjour, petite question ! les estimations de meilleurs agents.com prennent ils en compte ou pas les frais d'agence immobilière ? faut il donc les rajouter pour trouver une estimation juste lorsqu'on passe par une agence ? dans mon cas, ca donne 76 k€ sur meilleurs agents, donc faut il prendre en compte 76 ou 82 k€ ? merci
Bonjour, non ils ne prennent pas en compte les frais d'agence...
Merci encore pour tous tes conseils.
Trouver des biens qui s'autofinancent semble possible. Pas de soucis. Par contre, la difficulté est de trouver des biens à forte rentabilité ! Même les biens avec travaux sont parfois trop chers. Est-ce que les meilleurs affaires ne sont pas réservées aux investisseurs qui se manifestent auprès des notaires ou des agents immobiliers ? (prévenus avant la parution des biens sur les sites dédiés).
Merci d'avance pour ton éclairage.
Pour suivre
perso il y a , avec un peu d imagination dans l exploitation , un secteur de recherche attractif en courte duree ou en coloc , un prix du marche plus bas qu'ailleurs qui n'atteint pas le dynamisme d'une ville, des perspectives d'achats revente + loc , des milliers de biens rien que sur les premieres pages de leboncoin qui peuvent depasser 12% net tres facilement. Moi je perds la tete parfois tellement les opportunités sont à portee de main alors que je monte un dossier pour un autre projet à la banque.
Bonjour Grégory, la réponse que tu attend est dans ta question ! se constituer un réseau te permettra de gagner BEAUCOUP de temps
Bonjour Mr Rodolphe,
J'aimerai d'abord vous remercie pour tout ce que vous faites pour nous, les futurs investisseurs.
Je m'appelle Lou, je suis mariée avec 2 petits guerriers. J'ai un CDI, je perçois 2500 euros net/ mois.
J'aimerai investir, mais mon homme est contre ce projet.
Pensez-vous que je pourrai investir toute seule? Et quels seront les risques?
Merci d'avance pour votre réponse.
Bonjour Sandrine, vous pouvez tout à fait investir seule, et il n'y a pas plus de risques que le faire à deux... je vous encourage à passer à l'action et je vous aiderai s'il le faut ! Une fois que vous aurez réussi votre premier investissement, votre compagnon voudra faire le second avec vous !
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe, j’ai remarqué que vous parlez de location d’appartement.. Mais vous ne parlez jamais de location de maison?
Je dis cela car de plus en plus de gens partent des grandes villes pour déménager à la campagne.. Pour m’a part, je suis à la quatrième maison que j’ai acheté et je n’ai aucun problème pour les loués?
Sinon j’aime tes vidéo……😊
Promis, j'en parlerai un de ces jours !
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonsoir Rodolphe , toujours au top tes vidéos et d’une grande aide dans mon avancement ( 3 appartements et un parking en un an et demi) . J’ai une question : pour l’achat du gros électroménager (lave linge,plaque à induction ,four,frigo,tv ) faut il mettre de la marque type Samsung/whrirlpool etc où des marques « premier prix » type beko ou autre candy etc... peuvent il suffire ( pour de la location meublée longue durée ) car j’hésite vraiment entre la qualité/le prix/la durée de vie..et comme je n’ai aucun recul..ton expérience et conseille m’aiderait énormément. Merci d’avance pour ta réponse. Mickael de Bordeaux
Bonjour Mickael et merci beaucoup pour ton commentaire ! , ma technique et d'acheter le bas de gamme des "grande marque" marques. (Pour faire simple je préfère la plus petite Mercedes à la meilleure des Dacia)
Ce n'est plus possible d'avoir des biens rentables. Je me renseigne sur l'immobilier depuis des années, je connais toutes les réglementations, tous les coûts, j'ai regardé des milliers de vidéos. Je pensais que c'était de moi que venait le problème, mais en fin de compte, je pense qu'il faut pas forcer. Quand tous ce qui est en vente sont des passifs, c'est peut être mieux de passer à autre chose.
A bordeaux je vois des biens à 198.000€ qui se louent à 700€... en fin de compte il n'y a aucun intérêt au vue des ratio achat-location pour un investisseur. Il n'y a qu'avec la collocation qu'on peut encore espérer toucher quelques miettes. De plus dans mon ratio, je prend pas en compte les charges de co pro de 200€/mois, les 8% de frais de notaire, la taxe foncière, les éventuels travaux etc.
Je pense qu'on est arrivé à un point où il y en a qui sautent sur un achat même quand c'est une perte. Si la bulle explose, ça deviendra peut être intéressant.
Pourquoi ce n'est plus possible, alors que tant de personnes trouvent encore des biens rentables ?, Es-tu certain que tu emploi la bonne méthode ?
@@monsieurrodolphe1 Je ne pourrais jamais être sûr d'avoir la bonne méthode. Ce que je fais consiste à calculer la rentabilité d'un bien en remplissant quelques infos dans un document excel. Il y a deux tableaux principalement :
*combien me coûtera réelement le bien, en prenant pas en compte mon apport, que je prend les frais d'agence, le coût du crédit, l'assurance, les travaux etc. Ce qui me donne un bilan
*quels serons les flux monétaires, en prenant en compte les charges (co pro, taxe foncière, provision pour travaux, assurance loyer impayés, éventuels frais d'agence, crédit, etc.) et les produits (loyer estimé en fonction du prix du marché, avec l’hypothèse d'une location longue durée). Ce qui me donne un compte de résultat.
Dans à peu près 100% des cas, même les soit disant annonce "pour investisseurs" sont à 10.000€ - 30.000€ de plus que ce qu'il faudrait pour que ce soit vraiment rentable.
Il y a deux solutions au problème (de mon point de vue) :
*Soit réduire le prix de vente (déjà tenté, mais quand tous le monde vend des mauvaises affaire et qu'il y en a qui sont prêt à les prendre, le prix devient raisonnable, c'est juste les lois du marché de l’offre et de la demande)
*Soit augmenter les loyers (aucun locataire ne prendra un bien à 200€ au dessus du prix du marché à moins que ce soit temporaire. De plus, sachant qu'il faut 3 fois le montant du loyer en salaire, avec un loyer de 700€ par exemple 60% à peu près des francais salariés ne peuvent pas louer seul)
D'autres solutions comme le coût du crédit, l'apport, l'organisation du crédit fractionné etc. n'ont que très peu d'influence sur le compte de résultat.
@@monsieurrodolphe1 j'entend souvent dire d'acheter des biens "décoté", retaper et créer de la valeur...
Déjà le bien décoté qui vaudrait 100.000€ est vendu 140.000€... avec les travaux qui pourraient atteindre 20-35.000€, on dépasse souvent le prix d'un bien qui est déjà dans un état moyen avec peu de travaux... Quand je vois comment certains calculent leurs rentabilité je comprend pourquoi ils se lancent.
Pour moi la rentabilité, c'est le résultat d'exploitation, donc produit-charge. Certains calculent en divisant le loyer*12 par le prix de vente. Ce qui me pose un problème de logique arithmétique.
Du coup on trouve des rentabilité de 5% pour un bien qui fait perdre au propriétaire tous les mois 100€ et parfois 300€.
Au vue du résultat négatif pour beaucoup de biens, pour moi c'est plus des passifs que des actifs
Bonjour,
Merci pour toutes les videos vraiment intéressante.
J’ai une question : avec ma soeur nous avons repéré un T2 et étions sur le point de signer le compromis, la veille de la signature nous apprenons qu’il n’y a pas les documents d’autorisation pour la pose de velux et l’ouverture du mur porteur. La prioritaire nous assure que les travaux ont été fait avant son achat, soit 17 ans plus tôt.
Penses-tu qu’il y ait des risques à prendre en état sans autorisation ? Merci
Bonjour Caroline, et bravo pour ce projet. Pour ce qui est des autorisations, il faut prouver que les modifications ont été faite il y a plus de trois ans. Que vous a conseillé votre notaire?, car cela peut dépendre également des règles d'urbanisme de la commune.
Bonjour Rodolphe,
Merci pour toutes ces vidéos très instructives ! :-)
J'ai une question : Je vais signer dans 2 semaines l'acte de vente pour un T2 situé dans une copropriété de 100 lots.
En recevant l'état daté, j'apprends qu'il y a 3 procédures en cours pour un total de 10 000 € (charges impayées).
Déconseilles-tu d'acheter dans ce cas de figure ?
Par ailleurs, je suis surprise d'avoir l'information au moment de la signature mais mon clerc de notaire m'affirme qu'il n'y a pas d'obligation à déclarer les procédures en cours au moment du compromis.
Qu'en penses-tu ?
Merci Rodolphe pour tes réponses !
Laure
Bonjour Laure, je trouve cela très moyen, même s'il n'y a pas d'obligation ce n'est pas très fair play.... 10 000 sur 100 ça fait 100 € par logement ce qui n'est rien.
si le projet est interessant alors cela ne me dérangerait pas.
Merci pour votre commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Monsieur Rodolphe
Merci pour toutes les vidéos ☺à partir de quel montant d impayés dans une copro tu penses qu'il faut éviter l'investissement ? Merci d'avance
@@monsieurrodolphe1 Merci beaucoup Rodolphe d'avoir pris le temps de répondre !
Laure
Merci des conseils ☺️
Avec plaisir Lucas !
7. acheter le bas de gamme des "grande marque" marques. Pour faire simple la plus petite Mercedes plutôt que la meilleure des Dacia (citation de Monsieur Rodolphe)
Pourquoi on ne ferait pas un groupe Whatsapp entre les abonnés investisseurs qui le souhaite pour échanger nos expériences, nos erreurs, nos conseils ect..., dites moi si ça vous intéresse !! Aidons-nous!!
Bonjour Araxo, il existe déjà une groupe Facebook pour cela !facebook.com/Les-Investisseurs-Intelligents-326504257900657/?modal=composer
c'est pas bizarre de modifier le loyer tout les ans en fonction de l'IRL? car moi mon loyer n'a jamais bougé en 5 ans
Il faut être vigilant par rapport aux comparateurs. J'ai fait une similation pour un t2 de 50m2 à Rueil Malmaison, près de la gare, bon etat.. Résultat 82k€=totalement aberrant = impossible. J'ai donc appelé les comparateurs. Leurs reponses: c'est un algorithme, c'est un bug.
Merci beaucoup pour ce commentaire qui apporte beaucoup de valeur à cette vidéo !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Mr Rodolphe il y a une chose que j'ai du mal à comprendre et je ne trouve pas. La réponse en vidéo. J'ai bien compris qu'il fallait trouver des bien à rénover et leur donner de la valeurs utiliser le déficit foncier ou le meubler pour amortir faire du cash flow mais ensuite en fin d'amortissement beaucoup revende pour refaire ces opérations ainsi de suite parcque soit disant si on a fini de payer le bien les impôts nous tombe dessus forcément mais ne serait ce pas une bonne idée aussi pour notre propre retraite d'avoir des biens qui soit totalement à nous et encaisser les loyers quitte à devoir payer les Impôts ? Ne serait-ce que pour transmettre un héritage à nos enfants aussi. J'ai dû mal à savoir qu'elle stratégie adopter... Merci beaucoup
Bonjour Yoann, vous me parlez de la stratégie des autres.... mais ils agissent en fonction d'eux, de leurs projets et de leurs envies, vous devez choisir ce que vous voulez faire en fonction de vos connaissances et de vos volontés. Seules des connaissances solides vous permettront de juger ce qui est bon ou non pour vous. Ces stratégies d'amortissement et d'arbitrage, je ne suis pas fan, certains le font pour échapper complètement à l'impôts au prix de lourds efforts > Pour ma part > j'ai une conception différente de l'immobilier et je préfère payer une juste part d'impôts qui servira ma retraite et ma descendance.
Merci en tout cas pour votre commentaire,
on fait la route ensemble,
Rodolphe
Thank wjx
Quand tu parles de 70% : c est avec ou sans apport je suppose ?
Est-il intéressant de prendre une résidence de service?
Il faut poser les pour et les contre, pour ma part je n'ai jamais investi dans ce genre de structure,
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Dommage que Visale ne marche pas pour les + de 30 ans
Visa ne fonctionne pour les plus de 30 ans à condition qu'il soit en période d'essai, ou en CDD. (Il est possible que ça fonctionne également pour les intérimaires)
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Mais à lyon il est impossible de trouver un appartement dont loyer couvre le prêt
Dans ce cas là il ne faut pas chercher à Lyon ou alors chercher des biens différents ?
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
👌👌
👏
Autre astuce c est la règle des 60%
J'ai utilisé ta technique à 10%, c'est-à-dire qu'un local commercial loué à 400€ par mois (soit 400*12=4800) supposé rembourser la reste de la maison se trouvant "in the middle of nowhere", dans un petit village perdu en France (mais, peu importe... car pouvant travailler à distance)... sachant que dans cette maison, tout est à refaire, sauf le toit on va dire... J'ai fait une offre de 48000€ acte en main, net de frais et de charges. Le propriétaire n'a pas apprécié... Any idea?
Quel était le prix affiché ?
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1er conseil fais cela seul