Videoyu sonuna kadar seyretmeyi unutmayın. Özellikle her şeyi anladıktan sonra videonun sonunda gelecek olan Grafik önemli. Yani full 20 dakika 36 saniyeyi izlemenizi öneririm. Herkese Selamlar...
Hocam, sese bir efekt vermiş olabilir misiniz? Genellikle sesle ilgili video düzenleme programlarının presetleri pek iyi olmuyor. Biraz mekanik tınısı gelmiş.
Merhaba hocam. İstanbul Ataşehir de 30 yıl oturmuş birisiyim. Şehir plancısı ve Spk lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanıyım. Hocam paranın zaman değeri konusunda haklısınız. Önceki videolarda bunu çok güzel anlatmistiniz. 4 + 1 daire 2.299.000 TL lik bir daire prestij amacıyla oturulan bir dairedir. Kira getirisi amacıyla alınmaz. Yüzde 90 üzerinde şirket mülküdür. Şirket bunu envanterine alır ve o yıl vergi ödemekten kurtarır kendisini. Daha sonra oturan şahıs iş dünyasında ayrıca şahsi olarak kendisine bir getiri sağlar. Bu parayla ölçulemeyecek bir kazanctir 4+1 daireyi kimse kira getirisi için almaz. O parayla aynı bölgeden 4 adet 3+1 daire alıp daha yüksek kira alabilirsiniz. 7000 TL Türkiye şartlarında verilebilecek bir kira değil. Genel olarak ortalama hane geliri aylık 5000 TL civarında. O yüzden sizden aylık kira geliri 1500 TL olan evler üzerinden ilerlemeniz örneklem için daha uygun olacaği yönunde uyarmak isterim. Alan kuculdukce m2 birim kira geliri artar. Genel olarak istanbulda evler ortalama buyuklugu 90-100 m2 dir. Yanı 2+1 yada küçük bir 3+1 dairelerden oluşur emlak piyasası. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşümle birlikte giderek evler ve aileler küçüldü. 3000 üzerinde ekspertiz sonrası gozlemledigim bir durumdur ayrıca belirtmek isterim. Başka bir bakış açısı da şöyle ki evin değerini inşaat maliyeti ve arsa değeri belirler. Arsa değeri de bölgeye olan alt ve üst yapı yatırımları sebebiyle sürekli artar. Aynı şekilde inşaat maliyetleri de sürekli arttığından bir evin değerinin sürekli artıyor olması gerekir. Evin değerini belirleyen üçüncü bir erkenden dışsal etken dediğimiz şerefiye durumudur. Manzara kat yüksekliği vs. gibi etkilerde değeri etkileyen faktörlerdir. Sizin vermiş olduğunuz dairede fiyatı belirleyen en önemli unsur dışsal etken olduğu için evin maliyetinin çok üzerinde piyasa değeri oluşmaktadır. Paranın zaman değeri konusunu gerçekten beğenerek izledim önceki videoları. Ama evin değeri cebinde 5 milyon parası olan ve ya 500 bin TL parası olan insanlar için çok farklıdır. Tekrar altını çiziyorum. 2.299.000 TL lik evleri alanlar yüzde 90 sirketlerdir. Kdv veya gelir vergisinden o yıl paçayı yırtarlar. Sizin hesaplarda bu durum göz önünde olmadigindan 10 yıl sonra evin fiyatı düşüyor görünüyor. Bir not daha ekleyeyim. Ataşehir bölgesinde 5 yıl arayla aynı binada yaptığım ekspertiz lerde 250 binlik dairenin bugünkü değerinin 500 bin TL oldugunu görüyorum. Buda yıllık ortalama yüzde 15 değer artışı demek. Enflasyon oranina yakın bir orandır bu oran. Bu 5 yıl içerisinde alınan kira degerini de üzerine aylik 1600 TL kiradan yaklasik 5 yil sonra 100 binde kira almış olursunuz ve evin değeri 600 bin TL olur. Hocam bu videoyu ev değilde arac veya makine üzerinden yapmanız daha sağlıklı olur. Sağlıcakla kalın. Arkadaşlar yapılan yorumlardan yanlış anlaşıldığımı fark ettim. Bu yüzden ilave yapıyorum. Özgür hocanın söylediklerine karşı değilim. Sadece anlatmak istediğim şey paranın ve zamanın değeri herkes için aynı değil. Bu yorumları okuyan kişilerin yüzde 95 inin belkide bu paraya gerçek hayatta sahip olamayacak. Burada önemli olan gelecek. Barınma en temel ihtiyaç. Paramı dolarda tutsaydım efendim bitcoin alsaydım bugün zengindim demenin bir önemi yok artık. 100.000 dolar biriktirene kadar belki 30 yıl geçecek. 10 yılda evin borcunu bitirmek daha kolay olanı. Bir insan hayatında kazandığının ortalama %30 unu harcayabiliyor. Herkesin kendi tercihi ben kesinlikle yabancı bir paraya geleceğimi bağlamam. Tek geçerli para altındır benim için. Özgür hocayı da sever çok iyi takip ederim. Ben burada insanlara farklı bir açıdan bakarak paranın değerinin herkes için aynı olmadığını anlatmaya çalıştım. Saygılarımla...
👌👌👌👌 Benım kıstasım alacağım kiranın 150ye çarpımından cıkan sonucun satın alma fiyatımın altında üstünde olması. 120 150 arası cok iyi 150 180 arası belki 180 sonrası alınmaz
Değerli yorumlar yapılıyor, herkese teşekkürler, inşaat işi başlı başına kendi dinamikleri klan bir iş, hocamız ekonomi ve iktisat yönünden değerlendirerek, günümüzdeki faiz düşüşü ile hızla artan ev fiyatlarının ekonomimize sürdürülebilir bir katkısının olmayacağını vurguluyor. 200.000 TL lik ev örneği verse de bu gerçek değişmeyecektir. Hane halkının gelirleri ev fiyatlarına göre artmadıkça sürdürülebilir bir ekonomiden bahsetmek güç, eninde sonunda bu denge bir şekilde zaten sağlanıyor diye geçmiş örnekleri de sunmuş değerli hocamız.
İnşaat sektöründe hayatını kazanan bir mimar olarak bir kaç konuyu belirtme ihtiyacı hissettim. Yazdığınız model belli bir ekonomik istikrara sahip bir ülke için geçerli olabilir ancak bizim gibi spekülasyon, döviz, faiz ve diğer etmenlerin sert değişim gösterdiği ülkede uygulanamayacağını düşünüyorum. Nedenine gelince ev fiyatları her sene kendini güncellemektedir. Depremler ve krizler neticesinde evin 15 yıl önce 250.000 liraya satıldığına şahit oldum. Kârı görenler, devletin desteklemesiyle yeni müteahhitler sektöre girdi ve 10 yıl önce yaşadığım ilçede 90.000 ile 120.000 aralığında ev alınabiliyor hale geldi. Şimdi fiyat 400.000 ile 450.000 aralığında. (Daha lüks yapılar dışarıda bırakılmıştır). Bu yazılanlar sıfır apartman daireleri içindir. İkinci el piyasa Bu fiyatlara göre baz alınmaktadır. Bu nedenle 10 yıl sonrası gibi doğru fiyat tahmini yapmak imkansıza yakın olmaktadır. Bir diğer zorluk baz faiz alınmasının zorluğudur. Hükümet bir şekilde faiz üstüne baskı yaparsa faiz olağanın dışına çıkabilmektedir. Bir diğer zorluk ise kullanılan malzemede fiyat değişiklikleridir. Yerli üretim dahil bütün fiyatlar dolara endekslenmiş durumdadır. Bu nedenle dolar yükselişi ile bir anda fiyatlarda abi hareketler görülebilmektedir.
Çok çok doğru bu kısa sürede hocanın idealize ederek oluşturduğu tablonun malesef doğru olamadığını gördük. insanın değerli olmadığı bir yerde en basit mal dahi değer kazanmaktadır.
Özgür hocaya hitaben iki yıl önce "Hocam süpersiniz " demişim ama reel hayat sizin yanlış olduğunuzu göstermiş hocam. Altı ay önce 360 bine aldığım ev şuan bir milyon ediyor. iyiki sizin videonuzu izlediğim aklıma gelmemiş. Bu arada videonuzu izleyip, nakite geçmek maksadıyla iki dairemi sattım, ne mi oldu? Sattigim evleri geri alabilmek için, elime geçen paraya 3 kat daha ekleme yapmam gerekiyor! İktisat bilimi buysa demekki boş işler bu işler.
@@dedekorkut5347 buradaki fark şu Özgür Hoca bir evin gerçek değerini göstermiş yani altı ay önce aldığınız ve şu an 1 milyon tl eden evin gerçekte 1 milyon tl etmediğini göstermiş. ama Hüseyin Güven beyin yazdıklarından dolayı sizin eviniz 6 ay içinde yaklaşık 3 kat artmış yine de tebrik ederim paranızın değerini korumuşsunuz.
@@tanyu8 "Her iş ehline verilmelidir" presibinden haraketle gayrimenkulun ehlide mimar, mühendis veya müteahhit olmalıdır diye düşünüyorum. Özgür hoca iktidarıdır ki bu yüzden inşaatla alakalı öngörüsü %'de 100 tutarsız olmuştur. iyi dileklerinize daha iyi dileklerimle müteşekkirim. Saygı ve teşekkürler.
Merhabalar hocam bir takipçiniz olarak bildiğim bir konu olduğundan eleştirmek gereği duydum.Paylaşmadan önce keşke son 10 -15 yıl içinde ki ev değerleri ve kira artışları fiyatlarını geçmişe dönük detaylı bir analiz etseydiniz.Örnek verdiğiniz ilçe olsun olmasın istanbul da 10 yıl önceki herhangi bir dairenin şu zamanda ki kirası en az %200-%250 daha fazla yani 7000 olan o kira rayiçi ortalama her sene %10 artacaktır,kaldı ki muhtemelen 10 sene önce de o tip bir daire 3500tl civarında kiradaydı. Ayrıca 3 ya da 4 oda salon bir aile evidir, bu tarz kiracılar ortalama 5-6 sene de bir taşınırlar.Bir de evdeki kırık dökükler derken kiracıların en kötü yarısından kırdıkları döktükleri depozitolardan karşılanır.Yani 10 sene aynı kirayı tufe oranında zam yapmadan o farkı boş kalmasına veya tadilatına saymak çok mantıklı değil. 200 m2 kullanım alanlı bir daireyi hadi komple 4 duvar yıkıp tadilat yapsak 120-150 bin tl tutsa 10 yıl da oda 1 kere desek yılda 15000TL, artı 3 kere taşınılsa ve 2şer ay kira alamasak artı aidatlarla 10 yılda toplam gider fazlasıyla 200 bin tl bile olsa ki imkansız o kadar kırık dökük ve tadilat olması 4-5 senelik kira artışı rahatlıkla karşılar. Her sene hem kira hem ev değeri ortalama %10 oranında artar o tip bir daire 10 sene öncede 1.15-1.25 milyon civarında olduğu hesaplanabilir. Yani 3 milyon TLyi o daire iyi kötü 3-4 sene içinde geçer. O daire 10 yıl sonra minimum 4,7-5 milyon tl rakamından satılabilir .şu an Hesap yaparken yaptığınız hata gerçekten iyi bir takipçiniz olarak eleştirmek gerektiğini düşünüyorum. Bu hesap tabi ki İstanbul şehrine özel bir durum yani 10 sene önce ev almış herhangi birine sorun TL olarak en az %200-%250 evinin ederi şu an daha fazladır bu rakamlar da gerçek değeridir.Teşekkürler.
Aslında size de güzelce anlatmaya çalışmış ama siz orayı yakalayamamışınız. Ne dedi videonun sonun da ev fiyatları bu şekilde artarsa kriz olur diye ki ülke de önemli bir ekonomistin ülkenin geleceğini iyi görmesi çok öngörülebilir bir durum ve olması gerekenler üzerinden video yapmış. Ekonomik olarak batmakta olan bir ülke faktöründen hiç bahsetmemiş. Artı olarak internetin geliş zamanı ile daha da hızlanan dünyadaki ekonomik genişlemeleri ve Türkiye üzerine olan etkisini de göz önünde bulundurmanız gerekiyor yakın geçmişi yorumlarken. Zaten bu sebepleri iyi okuyabildiği için Özgür Demirtaş oluyor insan.
Videoda anlatılmak istenen ev fiyatlarının suni olarak artması eğer ki fiyatlar sizin belirttiğiniz gibi artıyorsa o zaman enflasyon yüksek demektir faizin düşmesi enflasyonun yüksek olduğu gerçeğini değiştirmiyor,babamın istanbulda kirada iki evi var (Kağıthanede) kiracı çıktıktan sonra 4 ay kiracı bulamadı şu an kiracıların bir tanesi covid19 sebebi ile işten çıkartıldığı için 3 aydır kira ödemiyor kısaca ev kiraya vermek bana göre tam bir saçmalık çok riskli ve getirisi az ve evinizin değeri her yıl eskidiği için düşüyor ev parasını altına yatıran kat kat fazlasını kazanır
@mehmet kagan kardes hesaplaman daha gercekci. kira her sene artar, evin degeri de 10 sene sonra 2 katini bulur. hesaplara kiralarin her yil enflasyon kadar arttigni, evin fiyatinin da her enflasyon kadar artigini hesaplamak lazim
İş bu videoda; ev fiyatı hesaplamayı öğreneceğinizi sanıp, bunun yanında genel ekonomi dersi, yapısal reformlar, sürdürülebilirlik hatta araya sıkıştırılmış 2008 mortgage krizi ve sebeplerini de öğreniyorsunuz. (Excel bile öğretiyor :) 20 dk da harika bir özet.
Hocam videonuzdan anladığim ve benim için faydalı bulunduğum bilgi insanlari gelirleri ile ev fiyatlarinin arasindaki kurduğunuz Yıllik gelir x3 katı bilgisi çok beğendim. Yıllik gelirx5 kat ise amerikadaki morgıç krizi seviyesini öğernmiş oldum. Ben mesleğine yeni başlamış Gayrimenkul Değerleme uzman yardimcısıyım (SPK Lısansli). Bize öğretilen bir konutun değeri üç şekilde belirlenir. 1-Gelir yöntemi 2-Maliyet yöntemi 3-Emsal değer yöntemi. EMSAL YÖNTEMİ: Biz kredili akim satımlarda değerlemyi daha çok emsal değerleri yöntemiyle belirliyoruz. Eğer yeterli emsa değerli taşinmaz bulunamazsa maliyet yöntemi yada gelir getirisi yöntemini kullaniyoruz. Alınan emsaller degerlenecek gayrimenkule yakınlık , cephesi , kimonumu , katı , sosyal çevresi bazi önemli merkezlere yakınlığı vs. ve kalite olarak(kullanilan malzeme) ne kadar yakın olurasa o kadar değerini gerçek satış değerine yakın hesaplariz. GELİR YÖNTEMİ: O bölgenin Kapitalizasyo değeri dediğimiz daha önceki gerçekleşmiş satışların değerleme şirketlerince Türkiye genelindeki satısların bilgi havuzlarindan hesaplanır. K=Yıllık gelirin / Toplam değere orani Yani net yıllık geliriyle satıs değerini kaç yilda amorti edeceği bu bilgi havuzundaki değerler / oranlarla hesaplanir. örneğin bir şehirde aylık kira getirisi ile 17 yilda sağlar iken kimi şehirde 20 yılda sağlar . Bu bilgi dediğimiz gibi bu işin uzmanlarinca bir fiil arazideki emsal taşinmazlarin araştırilması dan , tapu kayirltlarindaki emsal satişlardan ( satış degerinin doğru olduğundan emin olunan satışlar) heaplanır. MALİYET YÖNTEMI: Bu gün bu daireyi imal etmenin m2 fiyatı hesaplanır . bina eski bina ise yipranma orani ve resterasyon orani çıkarilir ve bir değer bulunur.Arsa değer çok farklılik arz edebili fiyati en çok etkileyen unsur arsa değeridir . Bir Gayrimenkulü değerlerken birden çok değerleme yöntemiyle bulunacak değerlerin ortalaması alinirsa gercek satış deģerine en yakin Değerlemeyi yapmış oluruz.
Hocam hesap ortada da borca girmeden para birikmiyor..kazandıkça harcamalarda artıyor. Çocuklarımıza da kafalarını sokacakları bir yer kalsın istiyoruz. Biz deki durum bu
Ev =ekmek gibi temel ihtiyaçtır. Ekmek yatırım haline gelirse (misal tabi) zenginler fakirlere yaşama hakkı tanımaz.. Bu yüzden Ev asla Yatırım aracı haline getirilmemeli!!! İyi ya param var bi şekilde miras yada belediye soyarak para bul sonra o parayla ev dükkan al çalışmadan ver kiraya yaşa ha... Bu insani değil.. Herşey para değildir.. Manevi yatırımdır esas olan. Dünyevi yatırım 2.planda olması gerekirken maalesef tam tersi oldu.. Dükkân kirası atarsa ne olur? Satıcı esnaf ürünlerine zam olarak yansıtır onu.. Avrupalı hiristiyan yada atesitlerdeki ahlak bizde yok arkadaş.. Adamlar hayat kısa yaşayım diyor.. Ev mal mülk biriktirecem diye uğraşmıyor.. Bizdeki hastalık.. 1evin varsa şükret yoksa da Allah nasip edene kdr sabret.. Haaa bizde zaten sabır yok.. Güya müslümanız. Krediler düşmüş hücum evlere. Faiz ula müslüman. Sen sabret bak nsl faizsiz de nasip oluyor.. Ayet var sabrerenleri müjdeli. Kar bakmasın kimse ama bu ülkenin 100de 80 binin dinle alakası yok. Umurunda değil.. Tek umurları geri kalan varsa 30 yılı cennet gibi yaşamak.
hocam haklısınız fiyatlar çok hızlı yükseliyor fakat istenilen o fiyatlara evler satılamıyor ki , yakın zaman içinde ev alabilen hiç kimse ile tanışmadım , fiyatlar olması gerekenin çok üstünde hızlanıyor ve dolayısı ile kimse de alamıyor. Bu durumda evin fiyatı arttı demek bana çok mantıklı gelmiyor açıkçası , ev fiyatlarındaki artış sadece satılan evler üzerinden yapılabilir bence.
videodaki evin değer artışı reel değer artışıdırenflasyon etkisi yok yani. sizin dediğiniz gibi düşünseydik 10 yıl boyunca kiraya da zam yapmamışız gibi olurdu.
aynen...mesela 790. bin lik ilan 880 bine fırladı...ama şu var aylardır 790 bile satılamayan ev şimdi 880 e satılacak mı...tabiki hayır...insanlar keriz değil :)))
Hocam kira meblağı da her yıl enflasyon oranında yükseltiliyor ev sahipleri tarafından, onu da göz önüne almak gerekiyor zannımca. Yani formülde (1+r)'nin üstünü artırıyorsak kirayı da yaklaşık (1+r)'ye çarparak artırmamız daha doğru olacaktır sanırım. Kiracısız kalma ve eve verilen hasarlarla birbirini sileceğini söylüyorsunuz, ama biraz acımasız davrandığınızı düşünüyorum bu konuda :) 67.000 TL olan kira geliri 9 sene sonra şimdiki değeri ile 19.000 TL olarak hesaplamak adil görünmüyor. Ve bugün 2.300.000 TL olan evi 10 sene sonra 3.000.000 TL olarak da düşünmemiz yine adil görünmüyor paranın maliyetinin %15 olduğu ülkede. 10 sene sonra en azından 6-7 milyon TL değerine gelmesini beklerim şahsen. 10 sene önce USD/TRY kuru 1.50 iken şimde 4-5 katına çıkmış, gayrimenkul değerleri de en azından 3 kez yükselmiştir bu süreçte. Formülünüz muhteşem, ama rakamlar adil görünmüyor. Saygılar.
Bencede çok haklısınız formüller çok güzel fakat rakamlar gerçekçi değil gidi duruyor. Benim önerim gelecek üzerine değilde rakamlar 2010 yılın alınmış bir evin fiyatı üzerinden hesaplanmış olsaydı evin bugünki rakamını bulup hesaplamış ve aynı bölgedeki ev fiyatları ile karşılaştırılmış olurdu. Gerçekçi sonuç çıkardı Özgür Hoca biraz muhalefet yapmak için böyle bir hesaplama yapmış sanırım. :)
Özgür Beyin videosunda onun da açıklaması var zaten. Amortisman olarak da düşünebileceğimiz; evin boş kalması, eve yapacağınız ekstra masraflar gibi öngörülemeyen nedenleri de düşünmek lazım...
aynen oyle... her yil %15 sadece enflasyon farkinca uzerine koymasini hesaplamaliyiz. bulundugu muhitin gelismesi nufusun artip sehirlesmenin ilerleyisi de cabasi. kira da sabit kalmaz, 10 yilda en az ikiye katlar kendini. eve ise 5 yilda 1 bakim verseniz yeter. bu da sandiginiz kadar buyuk bir kalem degildir. isin gercegi vergi meselesini de bireysel kiralamalarda hic gormedim zaten. kiranin bile vergisini vereni yani...
Aynen bunları yazacaktım. Çok saçma bir hesap olmuş hocanınki. On sene sonraki ev fiyatını ön göremeyiz. Ama dediğiniz gibi 6 - 7 milyondan aşağı olmaz. Kiraya tefe Tüfe zammı yapılırsa, zaten tüm kiraların BU GÜNKÜ DEĞERİ 84 bin lira olacak. Hocadan bu kadar saçma bir öngörü beklemezdim.
D. Ali Çetin Açıklama var evet, ama adil olmadığını düşünüyorum, bugün 7000 TL'ye kiralanan ev bu hesapla 9 sene sonra reel değer ile 2000 TL'ye kiralanmış hesaplanıyor. Ve paranın değer kaybı 10 senede %15 üzerinden %304 iken evin değeri 10 senede %30 artmış hesaplanıyor. Yani evin değeri 4 katına çıkmak yerine 1.3 katına çıkıyor lira bazında.
TH-camda o kadar tıkandım ki kendime katma değer kazandıracak videolar arayıp duruyorum. Hızır gibi yetişti Özgür hocam. Mühendislik ekonomisinde gördüğümüz, ezberleyip geçtiğimiz formülleri örneklerle ve şevkle açıkladığınız için size ne kadar minnet etsek az. Selamlar
Yil 2023 hala hocam saygilar buyuksunuz diyen yazanlar var, bu videoda bahsedilen evler tl bazinda en az 6 kat fiyat artti, o donem bu videolardan etkilenip ev almayanlar su an kahroluyor ama hala bu adam saygilar :)
Hocam aynı havayı soluduğum ülkede sizin gibi insanların olması hala umut verici ağzınıza sağlık gercekten videolarınız cok eğitici bizlerin sizlerin aydınlatmasına ihtiyacı cok videolarınızın hepsini yakından takip ediyorum başarılar..Bir gün hazine ve maliye bakanı Özgür Demirtaş görmek nasip olur umarım :)
İbrahim Gürel o troldur bırakın yanıt bile vermeyin. Bu troller bugün aldıkları üç beş kuruşun sayesinde ülkenin batışına göz yumuyorlar. Halbuki aynı gemide olduğumuzun farkında olsalar biraz kendilerini geliştirirler. Yarın ülke ellerinden gidince görecekler ama çok geç olacak.
Hocam demek istediğim tek şey var. O kadar önemli ve değerli bişey yapıyosunuz ki, buna hiç bişey paha biçilemez. Toplumu ve gençliği aydınlatarak, eğitime önem vererek milletce kalkınacağız inşallah. Kesinlikle video yapmayı bırakmayın hocam. Bir genç gurbetcı olarak isviçre basel den herkese selamlar.
Güneş hnm hocanız matematikten çok iyi anlıyor ama aldığı evin 10yıl sonraki ederini hesaplıyor ama kira getirilerini sabit 10 yıl ayda 7000 tl olarak hesaplıyor.. evin masraflarıda hesaplamak lazımmış:)
Ağzınıza sağlık hocam, değerli bilgiler için teşekkürler. Prodüksiyon kalitesi çok hızlı gelişiyor, şimdiden TR de yapılan birçok filmden daha iyi seviyeye geldi :)
Hangi varsayimlarda bulunarak böyle bi hesap yapıcak ki? Yanlis anlamayin Özgür hocayı küçümsemek haddime değil, ben sadece 2. el fiyatlarinin dönem dönem "0" km araç fiyatlarini geçtiği bi piyasada herhangi bi varsayimda bulunulamayacağı kanaatindeyim. Böyle bi hesabı yapmak emin olun şu tarihte döviz kuru şu kadar olucak demekten çok daha zor. İyi günler.
aynı excel tablosunu hazırlayıp alınan kira kısımlarını sıfır girerseniz aşağı yukarı bir fikir verebilir. sonuçta araç sahibi olanların %99 u aldığı aracı kendisi kullanıyor ve bu araçlardan herhangi bir kira geliri elde etmiyor.
Bir evin ofisin vs değeri bir çok yöntemle hesaplanabilir bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı emsal konutları tespit edersin gerçek satış fiyatlarını bulursun m2 fiyatını bulursun ve bunu değerleyeceğin eve uygularsın basit bir yöntemdir fakat çok hassas değildir. 2 emsal satışlardan kira çarpanı veya kapitilizasyon oranı bulursun kendi örneğine uygularsın 3 arsa fiyatını belirlersin üstündeki yapının yaklaşık maliyet hesabı ile değerini belirlersin yıpranma payını düşersin toplam taşınmaz fiyatını bulursun 4 hedonik modelleme yaparsın ev fiyatına etki eden tüm parametreleri hesaba katarak bir fonksiyon oluşturursun örnek konutuna uygularsın en zoru ancak en detaylısı bu yöntemdir. Burada hocanın yaptığı olay basit bir net bugunkü değer hesabıdır ben kiraların sabit alınmasına takılmadım ancak 10 sene sonra evi şu fiyata satarım diye bir parametre olamaz kimse bunu tahmin edemez evi şu fiyata satarım dediğiniz tutar hesabınıza göre evin değerini tamamen etkilemekte böyle kafadan sallama bir değer ile konut değerlenmez. Ayrıntıya inecek olursak senaryo analizi duyarlılık analizi reel opsiyon teorisi gibi belirsizlik koşulları altında riski ve belirsizliği dikkate alan onca yöntem varken böyle bir hesap bakkal hesabından farksızdır Bu işin lisans ve yüksek lisans bölümleri var bu iş 15 dakikada anlatılacak bir konu değildir size tavsiyem hakim olmadığınız konularda çok iddialı şekilde eğitici videolar yayınlamamız.
@@muhammed3041 sende bende olmayan parayı...Kiminde az birikmiş oluyor eve yatırıyor kiminde milyonlar var ticarette işletiyor..Sen üstüne alinma bak bende kendii yazdığımı üstüme alınmıyorum 😂😂🖐
Hocam; TH-cam kanalınız olmadan önce de sizi dikkatle takip ediyordum. Sizin gibi liyakat sahibi kişilerin ekonomi yönetiminde olması o ülke için bulunmaz bir değer. Emeğinize sağlık.
Tessekkürler hocam bu ne güzel ve akici bir türkce bu kadar yutdisinda Kalan bir akedemisyen icin muhtesem yani benim dikkatimi ceken bu oldu adimini disariya Atmamis iki kelimeyi bir araya getiremeyenlere atfolunur zevkle dinledik sagolun
herkes "aman hocam iyi ki varsınız aman hocam büyüksünüz aman hocam mükemmelsiniz aman hocam süpersiniz" demiş ama bu video çekildiğinde ev alan çok kâr etti. özgür bey rakamlardan anlıyor olabilir ancak ülke dinamiklerinden anlamadığı kesin. ist'da evler haddinden pahalı olabilir bilemem ama ankara için ev alan adam kâr etti. ev almayan da (en azından ekonomi düzelene kadar) avucunu yalayacak. arz talep dengesi var. ev ihtiyacı azalmıyor, ülke nüfusu artıyor. diğer yandan maliyet artınca ev ve kira fiyatları da fırlıyor. örnek verelim. 2 sene önce kredi çekip ev alan biri olsun. maaşı 2 asgari ücret olsun (4500₺). ödediği kredi de 2500₺ olsun. bu adam bugün yine 2 asgari ücret alıyorsa (17 000₺) adamın ödediği kredi artık çerez parası oldu. ancak evin değeri 300 bin ₺'den 1 milyon 500 bin ₺'ye çıktı. 1 milyon 200 bin ₺'lik evi sadece 2 sene eziyet çekerek almış oldu. 30 senede biriktireceği parayı 2 senede kazanmış oldu. şimdi soruyorum kim kârda kim zararda?
Merhabalar hocam, bir çok videonuzu izledim ve anladım ki en iyi öğretmen ödülünü gerçekten hakediyorsunuz. Sizi dinlemek her şeyden önce büyük bir keyif. Emekleriniz için teşekkür ederim.
Ben almak istediğim evin sahibine Özgür Hocam ın hesabını yaptım siz çok istiyorsunuz dedim. Adam bana hastir len dedi. Şuan halen bu hesap nasıl çarşıya uymadı onu araştırıyorum. Kafam çok karıştı. Bu hesaba göre paso fiyat veriyorum sahibindende. Hocam alacağım eve sen bi fiyat versen. Ha kurban olduğum yap bir iyilik.
alı bey ozgur hocanın hesabına gore suankı kosullarda zor daıre bulursunuz.bır daırenın fıyatını belırleyen sey sadece kıra gelırı olamaz.ıstanbul gıbı degısımın hızlı nufusun kalabalık oldugu bır yerde ve sureklı degısen malıyetlerde sabır bır formul ıle hesap yapmak zor.su an satılan bır cok daıreyı ınsaat fırmaları tekrardan aynı sartlarla yapsa bu fıyatlara mal edemez.lafımı unutmayın seneye daıre fıyatları ıstanbulda cok daha fazla olacak
hocam benim yaşadıgim bir ilce de bu işlerle uğraşan biri olarak söylüyorum 2010 yılında aynı mahalle ve aynı sokak ta aynı metrekare (120)sıfır 3+1 ev fiyatları 90 bin tl idi( manisa ilcesi) o evin şu anki fiyatı eskimesine ragmen 300 bin tl.kira getirisi de 1000 bin tl şu an 2010 yıllarında ise kira getirisi 400 tl idi.
Şöyle söyleyeyim o dönemde 90,000Tl alınmıl olan evden şuanki kullanıcısı %10 kar etmiş durumda ortalama olarak, evin değeri bu örnekteki ev gibi uçuk değil gerçek değerinde satılmış demek oluyor bu, ama o evi şu an 300,000 Tl alıp da 10 yıl boyunca kirayı arttırarak ve mükemmel kiracı ile kiraya vererek elde edilecek gelir sonucu evi 600,000 Tl satarsanız evin bugünkü değerine oranla %25-30 arası zarar etmiş olacak evi alacak kişi, sorunu gördünüz mü? Evin 10 yıl önceki değeri gerçek değerindeyken bugünkü değeri gerçek değerine yakın bile değil. Yine soracak olursunuz diye belirtiyorum evi 10 yıl sonra 600,000 değil de 1,200,000 satalım (ki inanın imkansız) ancak ve ancak o zaman evin bugünkü değerinin ederi olduğuna yakın bir değer çıkıyor ve yine mükemmel kiracı ve kira geliri şemasında.
Hocam yine müthişsin. Sen video yayınladığında elimdeki işi bırakıp keyifle izliyorum seni. Kaşla göz arasında Excel de F4 tuşunu da şıkıştırdın ya araya helal olsun valla. Ben yatırımlarımı genelde kendi Ödeme Sistemleri ve Göz Takip Sistemleri üzerine projeler geliştiren yazılım şirketime ya da arsa ya yapıyorum. İçinde yaşadığım bir ev var oda yeter bana diyorum. Sayende finansal okur yazarlığım çok kaliteli bir şekilde arttı, artık CASH IS KING diyorum :))
Harika bir video. İlk kez bir TH-cam paylaşımına yorum yapıyorum çünkü bu gerçekten Türkiye’de gerçekten realistik tespitler gördüğüm bir paylaşım olmuş. Emeğinize sağlık, Teşekkürler...
Hesaplama iyi, ama zorlama yerler var. 8 sene önce aldığımız ev şuan 2,5 katı yaklaşık. Çoğu yerde 3 katı ve fazlası.. Artış yüksek. Her ne kadar masraf bile olsa 7-8 sene önce tutulan bir ev ile şimdi arasında 4 kata yakın kira farkı var. Kira artışları kesinlikle videoda en az faiz farkı kadar yansıtılmalı idi.
Kişilerin yıllık geliri, ev fiyatı oranı Türkiye'de emlak fiyatlarının normal olduğu Anadolu'da memur için 4.5, 6 katı diyebiliriz ortalama. Alacağı eve göre değişir.
İyi davranışlarınız, ne kadar iyi kalpli bir insan olduğunuzu anlatıyor. Bu kesinlikle şaşırtıcı. Sizinle bağlantı kuracağım için çok heyecanlıyım Bay Timothy William
2013 öncesine kadar iyi bir yatirimdi. Herkes ev/is yeri alayım, kiralayayim ömrüm boyunca gelir elde ederim, rahat ederim kafasindaydi. Kiralık evleri olanlar, bugün ne evin değerinin ne evin kirasinin ne de kiracilarla ugrasmanin bedelinin şimdiki negatif tl faiz getirisi kadar bile etmediğini biliyor/öğrendi ne yazik ki.
2013 ten beri bizim semtte 15 tane ev baktık 150-220 arası, hepsinede arıza çıkarıp almadık. şimdi fiyatlar 250-390 arası peynir ekmek gibi.. ah ulan ah :dd
@@muhocan Dış mantolama, asansör bakımı vb gibi apartman masraflarının yanında kombi, boya, tesisat sorunları gibi masraflar her zaman ev sahibinin cebinden çıkabilecek masraflar olarak ortada duruyor. Ev boş kalırsa elektrik, su, aidat masrafları ev sahibinin cebinden çıkıyor. Kiraciyla bir sorun oldu mu dava işleri en az 7-8 ay sürüyor ki bu hem enerji hem para kaybettiren bir durum. Bir noktada ev sahibi ev bos kalmasın diye kirayı düşük tutuyor. O evi alarak yaptığı masrafı amorti etmesi iyice imkansizlasiyor. Özgür Hoca'nin kirayı 10 sene sabit tutması bana mantıklı geldi ama faizlerin %15 olduğu bir yerde enflasyonda bu civarlarda olmalı böyle bir yerde 10 senede evin fiyatının %30 artmasını açıkçası saçma buldum. 2-3 katına çıkmasi lazim nominal olarak evin değerinin 10 yılda.
Video yayınlandıktan 1 yıl sonra durum şöyle. Ataşehir 220m2 4+1 evler 8.000.000 TL kiralar da 15-17.000 TL arasında. Sadece 1 yılda olan bu dikkatinizi çekerim 10 yıl falan değil. Geçen sene o evi krediyle alan birisi şimdi kira öder gibi kredi ödüyor ve ev onun oluyor. Formüller öyle söylüyor olabilir ama gerçekler farklı hocam revize gerekiyor.
Bizi yakan bu video oldu. Gerçekten tam 1 yıl önce rahatça kredi ile ev alabilecekken altın faiz vs ile üzerine ekleye ekleye biriktirip peşin alalım dedik. Yess tam bundan 1 yıl önce ama şimdi babayı aldık.
Benim anlamadığım 10 yıl sonra şu para oluru nasıl yahmin ediyor hocam? Bu ulkede 5 liralik sey 500 olabiliyor 1 senede 4 sene sonra 50 lira olabiliyor😂
Çünkü enfaayonun olduğu yerde aldığınız her şey bedavadir. Ama dune göre bedava! Oysa hesabi dolar üzerinden yaparsanız yani gelir de gider de dolar olarak hesaplanirsa o zaman hesabin aşağı yukarı tuttugunu gorursunuz. Türkiye de evler aşırı pahali.
@@cnarozcan6048 zaten adam videoda degisimi %15 olarak hesapladi. Bizim ülkemizde degisim %15 olmadigi icin video ile ayni miktarda degisim gostermedi. Aksi takdirde tutardi
Bay Timothy, çok az bilgisi olan veya hiç bilgisi olmayan kişilerin yatırımlardan faydalanmasına ve kısa vadede kar elde etmesine yardımcı olan bir emlakçı ve meraklısıdır
Bu adamı tanıyorum, çok iyi bir insan ve birlikte çalışması çok kolay, para kazanmama yardımcı oldu ve hala bana temelleri öğretiyor, onunla yorumlar kısmında tanıştım, harika bir adam
Özgür hocam, verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim. 11 yaşımda programlamaya başlamıştım, bilgisyar mühendisliğine girdiğimde 14 programlama dili ve çeşitli projeler geliştiriyordum. Mühendislik dersleri ağır gelince, dünyaca ünlü üniversitelerdeki dünyaca ünlü bazı hocaların TH-cam derslerini izliyordum. Sonra bölümden soğudum ve 3. yılımda, uluslararası ilişkiler bölümüne geçtim. Siyaseti de çok seviyordum, 16 yaşımdan itibaren takip ediyordum. Fakat siyaset, ekonomi, tarih vb gibi BİLİM olan kavramlar, halka yeterince aktarılamıyordu. Bunu birazcık kırabilmek için blog açıp oradan yazıyordum. Bugün oturup videolarınızı izleyince, gerçekten memnun oldum. Ben mezunum ancak öğrenciler çok yararlanacak. Daha da önemlisi sadece öğrenciler değil, "halkın anlayacağı şekilde", halka anlatmışsınız. Ego tatmini için kullanılan İngilizce sözcükler yerine; emekçilerden, ortaokul-lise öğrencilerine, başka alanlarda eğitim gören öğrencilere kadar herkesin anlayacağı bir dil kullanmışsınız. Gerçekten ve gönülden teşekkür ediyorum. Bu işler o kadar önemli ki... Verilen emeğin karşılığını para olarak zaten göremeyeceksiniz biliyorum ancak burada anlattıklarınız belki 200-300 yıl sonra bile internette olacak belki birileri hâlâ yararlanacak. Bunun önemi çok büyük. Bir toplumun kalkınmasına neden olacak eğitim hareketinin bir parçası. Devletin yapamadığı, kurumların yapamadığı şeyleri, çıkıp tek başına yapan idealist insanlar var siz ve sizin gibi... Yapılan işler çok değerli. Umarım bu ülkedeki insanlar, üretmeden tüketmenin ne kadar acı bir şey olduğunu yaşamadan önce öğrenirler. Yoksa çok ağır hasarlar alacağız.
@ Hocam kusura bakmayın ama ben Ekonomi Finans 2. sınıf öğrencisiyim... Bu örnekte ciddi bir hata var... 10 yıl sonra evi neden 3 milyona satıyorsunuz? Paranın maliyeti yıllık yüzde 15 ise bu evin satış fiyatı da 10 yıl sonra en az 10 milyon olması gerekir... Hesabı bu düzeltme üzerinden yaparsanız sonuç çok daha gerçekçi olur... Anlatımınız güzel ama eksik... Verdiğiniz örnekte... Gelecekteki kira ve Satış Rakamını bugüne taşıdınız ok... Ama Evin bugünkü değerini de geleceğe taşımalısınız ...
Formüle yılluk ortalama %10 kira zammı eklenmeli ve dairenin fiyat artış oranı son 10 yılın ortalaması alınarak yüzdelik artış olarak eklenmeli yoksa sizin hesapla herkes zarar eder hocam 😀
çok doğru tespitler olduğu gibi büyük ihmaller de var gibi. bunların bazıları alma yönünde bazıları ise tam tersi etkilere sahip. örneğin: -1 milyon kredi geri ödemesi yaklaşık 2 milyon. -evi kiraya vermeyip oturulursa vergideki değişim. -ev almayıp bu para başka şekillerde değerlendirilirse kazanılabilecek getiri(vadeli hesaplar bile az da olsa getiri sağlamakta.) -satış bedeli ve kira artışında hesaba katılmış olsa da dile getirmekte fayda var 10 sene sonra eviniz 10 yaş yaşlı olacak. -fırsatçılıktan dolayı satış bedeli ve kiralardaki tutarsız artış. ama kendi fikrim: temelleri olmayan ve fayda sağlamayan faiz indirimi sonucu ev fiyatları bu kadar artmışken ev almak yerine kirada oturmayı tercih ederim. bu şartlarda elimdeki birikime sahip çıkarak hatta arttırarak devam edebilirsem bu şişirilmiş kredi balonu elde nakit kalmadığı için patladığı zaman ve insanlar çektikleri kredileri ödeyemeyip evlerini aldıklarından daha aşağılara sattığında almak çok daha mantıklı duruyor. tabi herkes kendi durumuna ve inancına göre değerlendirebilir.
ben de yatırımlık 1+1 düşünürken bu video kafamı karıştırdı. faizlerin düşmesi ev fiyatlarını arttırdı. müthiş talep var. şuan 250 bin tl bir daire buldum. yaklaşık 200 bin tl kredi çekmeyi düşünüyorum. faiziyle beraber 60 ay toplamda 250 bin geri ödeme olacak. (aylık ödeme 4 bin tl falan). Alıp kiraya vericem şuan için 1000 tl kira geliri var. Nasıl olsa kira geliri faizi ödüyor motivasyonu bu yatırım işine itti beni. Ama kafa karıştı tutsam mı acaba parayı
@@ozgurcagri Bey; hocamızın atladığı konu da bu zaten. Kira getirisi her zaman sokaktaki gerçek enflasyon oranına göre artar. Şöyle ki; ilk kiracınızdan 1000 tl olarak kiraya aldınız. 2. yıl 1100 tl kira aldınız güzel. Sonra kiracınız evden ayrıldı. 3 ay eviniz boş kaldı ama o muhitte evin kira değeri 1500 tl'ye çıkmış. Sizde yeni kiracınıza 1500 tl'den kiraya vereceksiniz. Yaklaşık 6-7 yıl içerisinde evinizin kirası banka kredisini amorti etmeye başlayacak.
Bu videonuzu ilk çektiğiniz günlerde katilmamiştim. Şimdi bugün de katılmıyorum. Bugün 26 Haziran 2022 ve sizin video çektiğiniz günlerde ben konut kredisi kullanıp ev almıştım ve iyiki de öyle yapmışım. Enflasyonist para birimiyle uzun vadede borç alınır. Ne demek istediğimi konut kredisiyle ev alanlar daha iyi bilir. Paranın zaman değeri var evet ama bugünden borçlandığın paranın borcunu enflasyon zaten öldürdü öldürüyor da. O gün sizi dinleyip ev almayan beni dinlemeyen arkadaşlarım şuan dizlerini dövüyor. Tekrar söylemek isterim ki enflasyonist para birimi olan bir ülkede yaşıyorsaniz sabit geliriniz varsa hiç durmayın yapıştırın konut kredisini. Söylemlerim yatırım tavsiyesi değildir herkesin risk algısı kendine göredir yaptığınız yatırım her ne olursa olsun zarar edebileceğinizide unutmayınız. Şahsıma ait düşüncelerim olup buraya not düşmek istedim.
Özgür Hocam, 2.3 mio tl ye alıp 10 yıl sonra 3 mio tl ye satma tarafı pratikte hatalı. Şuan 2,3 mio tl ye satılan evler 10 yıl önce ne kadardı araştırmanızı öneririm.
Özgür hocayı dinlerken önünü iliklemen gerekirken yanına ilimle alakası olmayan birinin adını koyuyorsun. İnşallah bunun ne kadar acınası olduğunu bir gün anlayabilirsin.
Hocamya olan saygim cidden azaldi. Ergen youtuber lar gibi dikkat çekmek için uç örneklerle örneklendiriyor. Çocuk bile bilir 2 ye aldığın mal 10 sene sonra 3degil 13 olur bu memlekette. Sanirim hoc ev alacakti piyasaya kizdi ben şunlari bi yereyim dedi öyle yapti bu vidyoyu.
@@bahriozturk6301 Dönemsel bu dediğin. 50 bine sıfır aldığım araç 1 yıl sonra 44 bine alıcı buluyordu. Sonra malum yönetim yüzünden aracın 2. el fiyatı aldığım sıfır fiyatını aştı. Tabi o zamanlar sıfır aldığım aracın ederi olan paranın değeri, aşan 2. el fiyat değerinden yüksek kaldı. Yani aldığım dönemdeki 50bin TL, daha sonra arabaya verilen 65 bin TL'den daha değerliydi. Kısacası ürünün fiyatı ile değeri aynı anlama gelmiyor.
10 yıl evvel 280bine aldığımız evi geçen yıl 810bine sattık siz 10 yıl boyunca enflasyonun/paranın maliyetinin %15 olduğunu varsayıyorsunuz ama ev 10 yılda %50 bile deger kazanmıyor (referans veriniz abd ise abd enflasyonu ile tr'de kıyaslama yapamazsınız). üstelik istanbul gibi ev talebinin yüksek olduğu bir bölgede ev yatırımının finansal araçlardan çok daha fazla getirmesini beklemek garip çünkü (konuta yatırım olarak bakmıyorsak) insanın ömür boyunca devam edecek barınma ihtiyacını ve kalabalığa dayalı talebi göz ardı ediyorsunuz. keşke ortalama 30-40 yıl kira vermek ile ev almak arasındaki maliyet farkını da gösterseydiniz. bu ülkede düşük olan şey emeğin değeri ve maaşlar. gerçek değerini 1M belirlediğiniz evlerin bugün arsa ile beraber maliyetleri 1,6-1,7lerde. istanbul'da 220m2 4+1 ev 150bin dolar etmiyor mu diyorsunuz? bence fazlasını eder ama insanların da kazanması lazım 350 dolar asgari ücret komik. ülke ekonomik olarak kötü durumda ama gayrımenkul hala paranızı tl'de faizde vs. değerlendirmeye kıyasla daha güvenli ve üstelik kolay bi yatırım. hesaplamalarınız gerçeği biraz çarpıtmış kusura bakmayın
10 sene önce 117 dolarlık Amazon hissesi almış olsaydınız şu an 2600 dolar değerine ulaştı. Yani 180 bin dolar yatırmış olacaktınız 10 sene önce şu an 22 katı olan 4 milyon dolar paranız olacaktı. Satmış olduğunuz aynı evden şu an 27 adet alacak paranız olacaktı.
@@thenickbulamadim O nasıl bir ekonomiymiş ki azıcık bilen bile yanlış ve sürdürülebilir olmadığını görüyormuş! Nedir bu 2 tavuklu kümes ekonomisi falan mı? Azıcık bilgisiyle ekonomi politikası eleştirisi yapmaya çalışmaya cahillik denir. Ekonomi biliminin de bir şerefi vardı. Sayenizde o da kalmadı.
@@sierramierra6166 çok bildiğiniz için yiğit buluta danıştınız dimi,çok bildiğiniz için damatı getirdiniz,çok bildiğiniz için ülke bu halde . sıkıntı herşeyi bildiğini zannedipte hiç birşey bilmeyenlerin tüm gücü diplomasız tek bir adama vermesi. liseden bozma üniversitelerden mezunlar kendini uzman sanıyor, prof,doç vb ünvanlar torpille tanıdıklara veriliyor .bu basit hataları görmek için uzman olmaya gerek yok.herkesi kendin ve çevrendeki 3-5 kişinin bilgi ve kültür seviyesiyle kıyaslama hatasına düşme bence. beni yeteri kadar tanımadan tek cümlemle cahillik seviyemi ölçebildiğin için kutlarım seni harcanıyorsun buralarda. jp morgan'a cv gönder havada kaparlar seni dahi çocuk.
@@thenickbulamadim Öncelikle sakin olmanı ve derin bir nefes almanı tavsiye ederim. Söylediklerimle söylediklerin arasında bir bağlantı yok. Ezbere konuşuyorsun.
Hocam sabit kira almak bence yanlış olmuş. En azından enflasyon kadar zam yapılacağı düşünülebilir. Evin 10 yıl sonraki değeri de Türkiye'deki evlerin son 10 yıldaki değişime bakarak hesaplanmalı diye düşünüyorum.
Ufak da olsa mı? Keşke tüm öğretmenlerimiz sizin anlatma kabiliyetinizin 1/3'üne sahip olabilseler hocam. Tek kelime ile harikasınız, inşallah sizin gibi alanında yetkin insanları bu ülkeye maksimum fayda sağlayabilecekleri yerlerde görürüz. 😇
Evet binanin sadece yuzde 30 unu satip Geri kalan evler Mutait in elinde patliyo rezerv olarak elinde birakiyo arsa takasinda kullaniyo eger cok zorlanirsa guncel fiyatinin yarisina mal aldigi sirkete birakiyo eger hic bisey yapamazsa evin fiyatini biraz daha sisirip bankadan yapi kullanma izini olan bagimsiz bolumu bankaya hipotek edip kredi cekip krediyi patlatiyo sonuc olarak sadece binanin en fazla yuzde 30 unu satarak maliyet i kompile amorti edip kisa sure icinde sisirilmis emeksiz sadece yap satciliga dayanan gorgusuz diye tabir ettigimiz mutaitler olusuyo
Fiyatların emlakçıların yükselttiğini sanmak çok yanlış. Aksine doğru fiyata çekmek için uğraşırız. Ancak mal sahipleri yüksek fiyatta tutunmaya çalışıp piyasayı yükseltiyorsa ,ve bu piyasada mülkü bu fiyat bandında talep görmeye başlıyorsa bizim yapabileceğimiz bir şey yok.
@@asok6363 hocam , ülkede ne emlakçı ne de ev sahibi problemi var , genel anlamda ahlak problemi var!Ev sahiplerine bunu diyerek aradan çekileceğinizi düşünüyorsanız , yakın geçmişte ev sahibi olan bir birey olarak şunu söyleyebilirim. Ben simsar olmayan yada alıcıya binmeyen emlakçı görmedim. Şöyle ki : emlakçı %2 hem alıcıdan hem satıcıdan komisyonunu alır ve alıcı ve sarıcı ise vergilendirme %1.5 totalde 3 idi ben aldığımda sanırım bu 4 e çıktı . Bütün bu farkları alıcıya bindiriyor! Şimdi diyeceksiniz ki yine satıcının kabahati! Hayır efendim bütün emlakçılar ahlaklı olsa bunun bilincini satıcıya aktarsa , bütün bir yük sarıcıya da binmez! Emlakçı sırf bi evi satabilmek için , ev sahibinin ağzından konuşuyor bu ülkede! Adamlar kendi çoluk çocuğunu savunmaz , satıcının evini savunduğu kadar!
Edit: Ben yine bi emlakçının , “ya kardeşim elimde bi ev var , sahibi 300 milyar istiyor ama ederi 250 milyar “ bilgin olsun diyeni de görmedim ! Bilmem anlatabildim mi !
hocam o 2,3 milyon değerinde ki evin şuan ki fiyatı 7/8 milyon oldu bile yani sizi ve fikirerinizi seviyoruz fakat matematik de her zaman doğru söylemiyor ;) yakinen şahidiyim
Hocam selamlar, ev almasam dahi semtimde ki satılık ev fiyatlarını hep incelerim. Videonuzu izledikten sonra hemen 400.000 bin TL lik bir konut üzerinde excel de formülleri uyguladım. Yaklaşık tahmini değeri 350.000 TL çıktı. Ev alacaklar mutlaka incelemeli derim. Elinize sağlık hocam.
Özgür hocayı severim ama biraz yanıltıcı bir video olmuş bence. Bu konuda faydalı olabileceğini düşünerek kendi bakış açımı sunmak istiyorum. Videoda faiz veya enflasyon tüm kalemlere adil dağıtılmamış. Faizin ve enflasyonun %15 olduğunu varsayalım ve her şeyin fiyatını bugüne indirgeyelim. Aynı ev şu an 2.3 milyon, 10 yıl yaşlanmış değeri de bugün 1.65 milyon olsun. Enflasyonun tüm kalemlere (kira, satış değeri, gelirler vs) eşit etki etiğini varsayarsak 10 yıl öteye gitmemize gerek kalmaz. Evin şu anki kira getirisi 67k, 10 yaşındaki halinin getirisi de (bugün) 45k olsun. Lineer bir düşüşle ilerlediğini varsayarsak 650k civarında toplam kira getirisi olacaktır. Eve ödenen miktar 2.3 milyondu, toplam kazanç ise ,kira (0.65m) ve 10 yaşındaki evin satış fiyatı (1.65m), toplamda yine 2.3 milyon olacaktır. Bu senaryoda ne kar ne de zarar olacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus 10 yıl sonra o bölge değerlenir mi yoksa değerini kaybeder mi olmalıdır. Yani 10 yıl sonra 10 yaşındaki ev şu anki 1.65 milyon lira paradan daha değerli olur mu? Aslında genel olarak emlak sitelerini incelediğimizde semtin değeri değişmiyorsa evler ne kar ne de zarar ettiriyor orta vadede.
Evim yok, ev almak için yıllardır kasıyordum. Biriktirdiğim para asla yetmiyor, ya enflasyona ya da ev fiayatlarına yeniliyordu. Bu videodan sonra anladım ki Bu rakamlar ile İstanbul'dan (2+1 olan bir ev için bile) ev alınmaz. Kirada otur, nakitin ile kira paranı çıkartacak yatırım yap. Beni büyük bir yükten kurtardınız Özgür hocam. Çok teşekkür ederim :)
Eger ödedigin kredi ödeyecegin kiranin kat be kat üstündeyse ev almanin hic bir mantigi yok. O arta kalan para ile yatirim yapmak her türlü daha mantikli. Insanlarimiz 30 yillik nerdeyse bir ömür süren borcun altina güle oynaya giriyor maksat dört duvarimiz olsun. 30 yil borca girmek prangayi kendine vurmak demektir.
@İlkay Esen eve ödenecek parayı altına yatırıp unutun gitsin. 10 yıl ev kredisi ödemek yerine 10 yıllık altın yatırımı yaptığın taktirde 10 yıl sonra üç daireyi peşin alırsın.
3+1 daire almayı düşünürken, Bursa da 2+1 daireye kaba inşaatta iken peşinat verip 2009 2010 yıllarında Biraz peşinatla 80 bin tl ye anlaştık . Kalanı daire tesliminde ödemek şartı ile. Daire 8 , 9 ayda bitti. O tarihlerde krediler uygundu. Aynı firmadan birtane daha 2+1 daire aldım. Kredi çektim iki daireye. İlk 2, 3 yıl zorlandım . Daha sonra krediler 3+1 kirası fiyatına düştü. 2. Dairenin kirası kredi ödemesine takviye oldu. Şuan borcum yok 2 dairem var. 1i Kirada. Dairelerin fiyatı 550, 600 bin civarı diyorlar. Bu fiyatlara satan komşularımda var. Kiralar da 1500 , 1800 civarı. Şu an krediler çok yüksek. Şimdi olsa cesaret edip alamazdım herhalde. 10 yıl önce masraflar peşinatlar ve kredi ile 240, 250bin civarına mal olmuştu. Şimdi ise 1 milyonu geçti değeri. 1 kere içini boyattım. Bir kerede kombi arızası yaptı onu yaptırdım. Karda miyim zarardamı ?
@İlkay Esen matamatik yalan söylemez. Kırsal bölgede bile daire fşyatları 350.000 liradan başlıyor. Bukadar param olsa hiçbirşey bilmiyor isem bankaya koyar ve ayda 4500 lira getiri mi alır ve 1500 lira kira verip kirada otururum.
Hocam ne güzel "aptal"a anlatır gibi anlatmışsınız. Bu işi de iyice öğrendiniz valla. Şu kamera acısını azcik daha yukarı alsanız. Acı değil yerden yükseklik daha doğrusu. Hala diyorum alın beni yanınıza ben uğraşayım:) Ağzınıza sağlık.
Hocam merhaba, yıllık enflasyon ve getiri %15 olduğu yerde evin değeri de yıllık %15 artarsa 10 yıl sonra kira gelirleri hariç evin değeri 8 milyon tl oluyor. Siz niye evinizi 3 milyona satıyorsunuz? Yada 10 yılda evin değerinin 63 değer kaybedeceğini mi düşünüyorsunuz?
Mesut Mesut insanlar bundan 10 yıl sonra 8 milyon verecek ekonomik güce sahip olabilecek mi ? 3 milyona satmayı tahminen söylemiş zaten, emlak fiyatları tahmin edilmesi mümkün, ayrıca enflasyon ile gayrimenkul değeri artışı birebir paralel olmaz ki, yani 8 milyon fuzuli bir rakam
Merhabalar Özgür Bey, Türkiye ekonomisi için bir bireyin gelirinin yüzde kaçı ile kirada oturması mantıklı olur? Bunun ile alakalı matematiksel bir formül varmı? İyi günler....
50/30/20 kuralını hiç daha önce duydun mu bilmiyorum ama sizin için uygun olabilir. Bu kurala göre aylık kazancinizin yüzde 50sini temel ihtiyaçlarınız için ayirmalisiniz. Bunlar kira ya da konut kredisi, mutfak giderleri ve faturalar, çocukların okul kıyafet masraflarini vs kapsar. Yüzde 30u ise hobilerinize ayirmalisiniz. Dışarıda ailece bir akşam yemeği, sinema, tiyatro, kurs, tatil vs leri kapsar. Yüzde 20i ise gelecek veyahut zor zamanlar için birikim. konupara.com/kisisel-finans/butce-50-30-20-plani-16870/
Ne dicek arkadaşlar beni dinleyenler milyon tller kaybetti mi dicek :D aynısı btcde oldu paylastıgında btc fıyatları 60 50 k idi özgür hoca ne diyorsa tersini bi araştırmakta fayda var .D
Hocam merhaba. Çok bilenler kulübünün üyesi olarak bir kaç şey söylemek istiyorum: 1. 2.300.000 TLye satılan evin kirası, piyasa koşullarına göre 8.000 TLnin üzerinde olmalı. Hatta 8.000 TLnin üzerine çıktıkça bu ev "ucuz" olacaktır. Tersten bakacak olursak kirası 7.000 TL ise, şu andaki satış fiyatı max 2.000.000 TL olmalı 2. Kira artış oranını dikkate almamak ama enflasyonu (faizle birlikte) dikkate almak haksızlık! olmuş. Kira artış oranı yapılan yatırımı enflasyon karşısında koruyacaktır. Şöyleki; 1. yıl sonunda (faiz oranından hesaplarsak) 12.000 TLlik bir gelir artışını hesaba katmamış oluyorsunuz. Sonraki yıllarda bu artarak devam edecektir. 3. Evin niteliğine ve demirbaşların durumuna göre bakım onarım maliyeti de ilave edilebilir. Yani bu da hesaplanabilir, öngörülebilir bir maliyet kalemidir. Asıl belirleyici oran; bugünkü değerlerle yatırımı ne kadar sürede geri ödediğidir. Her ne kadar "nakit kral" da olsa; bu süre 16-17 yılın altına inince krala bir ev alıp bir süre dinlendirmek iyi olabilir.
Hesaplamada kiranan yıllık tefe-tüfe oranında artışını dikkate alınmamış ve (enflasyon yüksek olmasından dolayı) 10 yılda evin değeri 2 katını geçiyor. Tabiki yine de hesaplama daki temel mantık doğru ve parayı eve bağlamak karlı değil. Sadece ülkemizde İnsanların ( kendince) güvenilir para saklama aracı. Sonuç: Ülke insanının geleceğe güvenle bakmasını sağlayacak, Eğitim, Bilim-teknoloji vb. yatırımlar olmayınca, insanlar daire hatta daha karısı, 2b arazi ve imara açılacak tarlalara bağlayarak de karlı oluyor. Rant elde ediyor. Malesef ülkemiz gerçeği. Özgür hocam selamlar. Çok değerli bilgiler veriyor ve içerikler üretiyorsunuz. İlgiyle takip ediyoruz. Hatamız var ise af ola.
Videoyu sonuna kadar seyretmeyi unutmayın.
Özellikle her şeyi anladıktan sonra videonun sonunda gelecek olan Grafik önemli.
Yani full 20 dakika 36 saniyeyi izlemenizi öneririm. Herkese Selamlar...
Prof. Dr. Özgür Demirtaş gunaydinn hocammm
Hocam ne kadar müsait oluyorsunuz bilinmez ama bu süreçte biraz daha fazla video hazırlarsanız çok güzel olur :)
Olur
Hocam, sese bir efekt vermiş olabilir misiniz? Genellikle sesle ilgili video düzenleme programlarının presetleri pek iyi olmuyor. Biraz mekanik tınısı gelmiş.
Araç fiyatlarına uygulanabilir mi
Merhaba hocam.
İstanbul Ataşehir de 30 yıl oturmuş birisiyim. Şehir plancısı ve Spk lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanıyım. Hocam paranın zaman değeri konusunda haklısınız. Önceki videolarda bunu çok güzel anlatmistiniz. 4 + 1 daire 2.299.000 TL lik bir daire prestij amacıyla oturulan bir dairedir. Kira getirisi amacıyla alınmaz. Yüzde 90 üzerinde şirket mülküdür. Şirket bunu envanterine alır ve o yıl vergi ödemekten kurtarır kendisini. Daha sonra oturan şahıs iş dünyasında ayrıca şahsi olarak kendisine bir getiri sağlar. Bu parayla ölçulemeyecek bir kazanctir
4+1 daireyi kimse kira getirisi için almaz. O parayla aynı bölgeden 4 adet 3+1 daire alıp daha yüksek kira alabilirsiniz. 7000 TL Türkiye şartlarında verilebilecek bir kira değil. Genel olarak ortalama hane geliri aylık 5000 TL civarında. O yüzden sizden aylık kira geliri 1500 TL olan evler üzerinden ilerlemeniz örneklem için daha uygun olacaği yönunde uyarmak isterim. Alan kuculdukce m2 birim kira geliri artar. Genel olarak istanbulda evler ortalama buyuklugu 90-100 m2 dir. Yanı 2+1 yada küçük bir 3+1 dairelerden oluşur emlak piyasası. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşümle birlikte giderek evler ve aileler küçüldü. 3000 üzerinde ekspertiz sonrası gozlemledigim bir durumdur ayrıca belirtmek isterim.
Başka bir bakış açısı da şöyle ki evin değerini inşaat maliyeti ve arsa değeri belirler. Arsa değeri de bölgeye olan alt ve üst yapı yatırımları sebebiyle sürekli artar. Aynı şekilde inşaat maliyetleri de sürekli arttığından bir evin değerinin sürekli artıyor olması gerekir. Evin değerini belirleyen üçüncü bir erkenden dışsal etken dediğimiz şerefiye durumudur. Manzara kat yüksekliği vs. gibi etkilerde değeri etkileyen faktörlerdir. Sizin vermiş olduğunuz dairede fiyatı belirleyen en önemli unsur dışsal etken olduğu için evin maliyetinin çok üzerinde piyasa değeri oluşmaktadır.
Paranın zaman değeri konusunu gerçekten beğenerek izledim önceki videoları. Ama evin değeri cebinde 5 milyon parası olan ve ya 500 bin TL parası olan insanlar için çok farklıdır. Tekrar altını çiziyorum. 2.299.000 TL lik evleri alanlar yüzde 90 sirketlerdir. Kdv veya gelir vergisinden o yıl paçayı yırtarlar. Sizin hesaplarda bu durum göz önünde olmadigindan 10 yıl sonra evin fiyatı düşüyor görünüyor. Bir not daha ekleyeyim. Ataşehir bölgesinde 5 yıl arayla aynı binada yaptığım ekspertiz lerde 250 binlik dairenin bugünkü değerinin 500 bin TL oldugunu görüyorum. Buda yıllık ortalama yüzde 15 değer artışı demek. Enflasyon oranina yakın bir orandır bu oran. Bu 5 yıl içerisinde alınan kira degerini de üzerine aylik 1600 TL kiradan yaklasik 5 yil sonra 100 binde kira almış olursunuz ve evin değeri 600 bin TL olur.
Hocam bu videoyu ev değilde arac veya makine üzerinden yapmanız daha sağlıklı olur. Sağlıcakla kalın. Arkadaşlar yapılan yorumlardan yanlış anlaşıldığımı fark ettim. Bu yüzden ilave yapıyorum. Özgür hocanın söylediklerine karşı değilim. Sadece anlatmak istediğim şey paranın ve zamanın değeri herkes için aynı değil. Bu yorumları okuyan kişilerin yüzde 95 inin belkide bu paraya gerçek hayatta sahip olamayacak. Burada önemli olan gelecek. Barınma en temel ihtiyaç. Paramı dolarda tutsaydım efendim bitcoin alsaydım bugün zengindim demenin bir önemi yok artık. 100.000 dolar biriktirene kadar belki 30 yıl geçecek. 10 yılda evin borcunu bitirmek daha kolay olanı. Bir insan hayatında kazandığının ortalama %30 unu harcayabiliyor. Herkesin kendi tercihi ben kesinlikle yabancı bir paraya geleceğimi bağlamam. Tek geçerli para altındır benim için. Özgür hocayı da sever çok iyi takip ederim. Ben burada insanlara farklı bir açıdan bakarak paranın değerinin herkes için aynı olmadığını anlatmaya çalıştım. Saygılarımla...
Teşekkürler çok değerli ve objektif bilgileriniz için.
👌👌👌👌 Benım kıstasım alacağım kiranın 150ye çarpımından cıkan sonucun satın alma fiyatımın altında üstünde olması. 120 150 arası cok iyi 150 180 arası belki 180 sonrası alınmaz
Vay be böyle işinde iyi insanları görmek ne güzel
Değerli yorumlar yapılıyor, herkese teşekkürler, inşaat işi başlı başına kendi dinamikleri klan bir iş, hocamız ekonomi ve iktisat yönünden değerlendirerek, günümüzdeki faiz düşüşü ile hızla artan ev fiyatlarının ekonomimize sürdürülebilir bir katkısının olmayacağını vurguluyor. 200.000 TL lik ev örneği verse de bu gerçek değişmeyecektir. Hane halkının gelirleri ev fiyatlarına göre artmadıkça sürdürülebilir bir ekonomiden bahsetmek güç, eninde sonunda bu denge bir şekilde zaten sağlanıyor diye geçmiş örnekleri de sunmuş değerli hocamız.
gayet açıklayıcı olmuş yazı için teşekkürler
ya sen ne dadlı bir profsun..hem bilgimizi yükseltiyon hem excel öğretion..o tombik yanağını sıkası geliyor insanın..seviyoruz seni özgür hocam.
🤣
😂😄
😂
:)
😁❣💐
İnşaat sektöründe hayatını kazanan bir mimar olarak bir kaç konuyu belirtme ihtiyacı hissettim.
Yazdığınız model belli bir ekonomik istikrara sahip bir ülke için geçerli olabilir ancak bizim gibi spekülasyon, döviz, faiz ve diğer etmenlerin sert değişim gösterdiği ülkede uygulanamayacağını düşünüyorum.
Nedenine gelince ev fiyatları her sene kendini güncellemektedir. Depremler ve krizler neticesinde evin 15 yıl önce 250.000 liraya satıldığına şahit oldum. Kârı görenler, devletin desteklemesiyle yeni müteahhitler sektöre girdi ve 10 yıl önce yaşadığım ilçede 90.000 ile 120.000 aralığında ev alınabiliyor hale geldi. Şimdi fiyat 400.000 ile 450.000 aralığında. (Daha lüks yapılar dışarıda bırakılmıştır).
Bu yazılanlar sıfır apartman daireleri içindir. İkinci el piyasa Bu fiyatlara göre baz alınmaktadır. Bu nedenle 10 yıl sonrası gibi doğru fiyat tahmini yapmak imkansıza yakın olmaktadır. Bir diğer zorluk baz faiz alınmasının zorluğudur. Hükümet bir şekilde faiz üstüne baskı yaparsa faiz olağanın dışına çıkabilmektedir.
Bir diğer zorluk ise kullanılan malzemede fiyat değişiklikleridir. Yerli üretim dahil bütün fiyatlar dolara endekslenmiş durumdadır. Bu nedenle dolar yükselişi ile bir anda fiyatlarda abi hareketler görülebilmektedir.
Çok çok doğru bu kısa sürede hocanın idealize ederek oluşturduğu tablonun malesef doğru olamadığını gördük. insanın değerli olmadığı bir yerde en basit mal dahi değer kazanmaktadır.
Özgür hocaya hitaben
iki yıl önce "Hocam süpersiniz " demişim ama reel hayat sizin yanlış olduğunuzu göstermiş hocam.
Altı ay önce 360 bine aldığım ev şuan bir milyon ediyor.
iyiki sizin videonuzu izlediğim aklıma gelmemiş.
Bu arada videonuzu izleyip, nakite geçmek maksadıyla iki dairemi sattım, ne mi oldu?
Sattigim evleri geri alabilmek için, elime geçen paraya 3 kat daha ekleme yapmam gerekiyor!
İktisat bilimi buysa demekki boş işler bu işler.
@@dedekorkut5347 buradaki fark şu Özgür Hoca bir evin gerçek değerini göstermiş yani altı ay önce aldığınız ve şu an 1 milyon tl eden evin gerçekte 1 milyon tl etmediğini göstermiş. ama Hüseyin Güven beyin yazdıklarından dolayı sizin eviniz 6 ay içinde yaklaşık 3 kat artmış yine de tebrik ederim paranızın değerini korumuşsunuz.
@@tanyu8 "Her iş ehline verilmelidir" presibinden haraketle gayrimenkulun ehlide mimar, mühendis veya müteahhit olmalıdır diye düşünüyorum. Özgür hoca iktidarıdır ki bu yüzden inşaatla alakalı öngörüsü %'de 100 tutarsız olmuştur.
iyi dileklerinize daha iyi dileklerimle müteşekkirim. Saygı ve teşekkürler.
Merhabalar hocam bir takipçiniz olarak bildiğim bir konu olduğundan eleştirmek gereği duydum.Paylaşmadan önce keşke son 10 -15 yıl içinde ki ev değerleri ve kira artışları fiyatlarını geçmişe dönük detaylı bir analiz etseydiniz.Örnek verdiğiniz ilçe olsun olmasın istanbul da 10 yıl önceki herhangi bir dairenin şu zamanda ki kirası en az %200-%250 daha fazla yani 7000 olan o kira rayiçi ortalama her sene %10 artacaktır,kaldı ki muhtemelen 10 sene önce de o tip bir daire 3500tl civarında kiradaydı. Ayrıca 3 ya da 4 oda salon bir aile evidir, bu tarz kiracılar ortalama 5-6 sene de bir taşınırlar.Bir de evdeki kırık dökükler derken kiracıların en kötü yarısından kırdıkları döktükleri depozitolardan karşılanır.Yani 10 sene aynı kirayı tufe oranında zam yapmadan o farkı boş kalmasına veya tadilatına saymak çok mantıklı değil. 200 m2 kullanım alanlı bir daireyi hadi komple 4 duvar yıkıp tadilat yapsak 120-150 bin tl tutsa 10 yıl da oda 1 kere desek yılda 15000TL, artı 3 kere taşınılsa ve 2şer ay kira alamasak artı aidatlarla 10 yılda toplam gider fazlasıyla 200 bin tl bile olsa ki imkansız o kadar kırık dökük ve tadilat olması 4-5 senelik kira artışı rahatlıkla karşılar. Her sene hem kira hem ev değeri ortalama %10 oranında artar o tip bir daire 10 sene öncede 1.15-1.25 milyon civarında olduğu hesaplanabilir. Yani 3 milyon TLyi o daire iyi kötü 3-4 sene içinde geçer. O daire 10 yıl sonra minimum 4,7-5 milyon tl rakamından satılabilir .şu an Hesap yaparken yaptığınız hata gerçekten iyi bir takipçiniz olarak eleştirmek gerektiğini düşünüyorum. Bu hesap tabi ki İstanbul şehrine özel bir durum yani 10 sene önce ev almış herhangi birine sorun TL olarak en az %200-%250 evinin ederi şu an daha fazladır bu rakamlar da gerçek değeridir.Teşekkürler.
Aslında size de güzelce anlatmaya çalışmış ama siz orayı yakalayamamışınız. Ne dedi videonun sonun da ev fiyatları bu şekilde artarsa kriz olur diye ki ülke de önemli bir ekonomistin ülkenin geleceğini iyi görmesi çok öngörülebilir bir durum ve olması gerekenler üzerinden video yapmış. Ekonomik olarak batmakta olan bir ülke faktöründen hiç bahsetmemiş. Artı olarak internetin geliş zamanı ile daha da hızlanan dünyadaki ekonomik genişlemeleri ve Türkiye üzerine olan etkisini de göz önünde bulundurmanız gerekiyor yakın geçmişi yorumlarken. Zaten bu sebepleri iyi okuyabildiği için Özgür Demirtaş oluyor insan.
Videoda anlatılmak istenen ev fiyatlarının suni olarak artması eğer ki fiyatlar sizin belirttiğiniz gibi artıyorsa o zaman enflasyon yüksek demektir faizin düşmesi enflasyonun yüksek olduğu gerçeğini değiştirmiyor,babamın istanbulda kirada iki evi var (Kağıthanede) kiracı çıktıktan sonra 4 ay kiracı bulamadı şu an kiracıların bir tanesi covid19 sebebi ile işten çıkartıldığı için 3 aydır kira ödemiyor kısaca ev kiraya vermek bana göre tam bir saçmalık çok riskli ve getirisi az ve evinizin değeri her yıl eskidiği için düşüyor ev parasını altına yatıran kat kat fazlasını kazanır
Satış rakamlarını dolar kuru üzerinden tekrar kontrol edin öyle bir değer artışının olmadığını göreceksiniz.
@mehmet kagan kardes hesaplaman daha gercekci. kira her sene artar, evin degeri de 10 sene sonra 2 katini bulur. hesaplara kiralarin her yil enflasyon kadar arttigni, evin fiyatinin da her enflasyon kadar artigini hesaplamak lazim
İş bu videoda; ev fiyatı hesaplamayı öğreneceğinizi sanıp, bunun yanında genel ekonomi dersi, yapısal reformlar, sürdürülebilirlik hatta araya sıkıştırılmış 2008 mortgage krizi ve sebeplerini de öğreniyorsunuz. (Excel bile öğretiyor :) 20 dk da harika bir özet.
Excel çok değerli bir program
Hocam videonuzdan anladığim ve benim için faydalı bulunduğum bilgi
insanlari gelirleri ile ev fiyatlarinin arasindaki kurduğunuz Yıllik gelir x3 katı bilgisi çok beğendim. Yıllik gelirx5 kat ise amerikadaki morgıç krizi seviyesini öğernmiş oldum.
Ben mesleğine yeni başlamış Gayrimenkul Değerleme uzman yardimcısıyım (SPK Lısansli).
Bize öğretilen bir konutun değeri üç şekilde belirlenir.
1-Gelir yöntemi
2-Maliyet yöntemi
3-Emsal değer yöntemi.
EMSAL YÖNTEMİ:
Biz kredili akim satımlarda değerlemyi daha çok emsal değerleri yöntemiyle belirliyoruz.
Eğer yeterli emsa değerli taşinmaz bulunamazsa maliyet yöntemi yada gelir getirisi yöntemini kullaniyoruz.
Alınan emsaller degerlenecek gayrimenkule yakınlık , cephesi , kimonumu , katı , sosyal çevresi bazi önemli merkezlere yakınlığı vs. ve kalite olarak(kullanilan malzeme) ne kadar yakın olurasa o kadar değerini gerçek satış değerine yakın hesaplariz.
GELİR YÖNTEMİ:
O bölgenin Kapitalizasyo değeri dediğimiz daha önceki gerçekleşmiş satışların değerleme şirketlerince Türkiye genelindeki satısların bilgi havuzlarindan hesaplanır.
K=Yıllık gelirin / Toplam değere orani
Yani net yıllık geliriyle satıs değerini kaç yilda amorti edeceği bu bilgi havuzundaki değerler / oranlarla hesaplanir.
örneğin bir şehirde aylık kira getirisi ile 17 yilda sağlar iken kimi şehirde 20 yılda sağlar . Bu bilgi dediğimiz gibi bu işin uzmanlarinca bir fiil arazideki emsal taşinmazlarin araştırilması dan , tapu kayirltlarindaki emsal satişlardan ( satış degerinin doğru olduğundan emin olunan satışlar) heaplanır.
MALİYET YÖNTEMI:
Bu gün bu daireyi imal etmenin m2 fiyatı hesaplanır . bina eski bina ise yipranma orani ve resterasyon orani çıkarilir ve bir değer bulunur.Arsa değer çok farklılik arz edebili fiyati en çok etkileyen unsur arsa değeridir .
Bir Gayrimenkulü değerlerken birden çok değerleme yöntemiyle bulunacak değerlerin ortalaması alinirsa gercek satış deģerine en yakin Değerlemeyi yapmış oluruz.
Hocam hesap ortada da borca girmeden para birikmiyor..kazandıkça harcamalarda artıyor. Çocuklarımıza da kafalarını sokacakları bir yer kalsın istiyoruz. Biz deki durum bu
Kocaelinde 235 e ev alıyorum ve bin TL kira getirisi var 150 bin kredi aylık 1800 geri ödeme..mantıklımı?
Ben tam olarak yazacaktım ellerine sağlık. Hoca konut meselesinden hiç anlamıyor. Birde neden kira sabit olarak hesaplıyor
Ev =ekmek gibi temel ihtiyaçtır. Ekmek yatırım haline gelirse (misal tabi) zenginler fakirlere yaşama hakkı tanımaz.. Bu yüzden Ev asla Yatırım aracı haline getirilmemeli!!! İyi ya param var bi şekilde miras yada belediye soyarak para bul sonra o parayla ev dükkan al çalışmadan ver kiraya yaşa ha... Bu insani değil.. Herşey para değildir.. Manevi yatırımdır esas olan. Dünyevi yatırım 2.planda olması gerekirken maalesef tam tersi oldu.. Dükkân kirası atarsa ne olur? Satıcı esnaf ürünlerine zam olarak yansıtır onu.. Avrupalı hiristiyan yada atesitlerdeki ahlak bizde yok arkadaş.. Adamlar hayat kısa yaşayım diyor.. Ev mal mülk biriktirecem diye uğraşmıyor.. Bizdeki hastalık.. 1evin varsa şükret yoksa da Allah nasip edene kdr sabret.. Haaa bizde zaten sabır yok.. Güya müslümanız. Krediler düşmüş hücum evlere. Faiz ula müslüman. Sen sabret bak nsl faizsiz de nasip oluyor.. Ayet var sabrerenleri müjdeli. Kar bakmasın kimse ama bu ülkenin 100de 80 binin dinle alakası yok. Umurunda değil.. Tek umurları geri kalan varsa 30 yılı cennet gibi yaşamak.
Hocam bende gayrimenkul değerleme uzmanı olmak istiyorum. Nerden ve nasıl başlamalıyım ?
Açıklamalarınız ufuk açıcı, sizi dinlemek bir zevkti. Teşekkür ederim.
Videonun girişi hocanın yıllarca Powerpoint kullanmasından kaynaklanıyor 😀
Türkiye'de o ev 10 yıl sonra 5 milyona çıkar.... Hocam siz çok iyimser bir artış öngörmüşsünüz. Daha geçen hafta evler %20 ye yakın zamlandı...
Aynen, bu yorumu ariyordum.
hocam haklısınız fiyatlar çok hızlı yükseliyor fakat istenilen o fiyatlara evler satılamıyor ki , yakın zaman içinde ev alabilen hiç kimse ile tanışmadım , fiyatlar olması gerekenin çok üstünde hızlanıyor ve dolayısı ile kimse de alamıyor. Bu durumda evin fiyatı arttı demek bana çok mantıklı gelmiyor açıkçası , ev fiyatlarındaki artış sadece satılan evler üzerinden yapılabilir bence.
Faizler düşüşte olduğu sürece ev fiyatları yükselir ancak yarın faizler arttığında o şişen evleri o fiyatlara kim alacak ?
videodaki evin değer artışı reel değer artışıdırenflasyon etkisi yok yani. sizin dediğiniz gibi düşünseydik 10 yıl boyunca kiraya da zam yapmamışız gibi olurdu.
aynen...mesela 790. bin lik ilan 880 bine fırladı...ama şu var aylardır 790 bile satılamayan ev şimdi 880 e satılacak mı...tabiki hayır...insanlar keriz değil :)))
:) Hiç siyasete girmeden politikaları ancak bu kadar güzel eleştirebilirdiniz, zekanıza hayranım!
👍🌟🌙
Dakika 16:50 civarının özeti: “Kanatlar size ait değilse, yükselmek felaketiniz olur!...”
Hocam takım elbisemi giydim ve saygıyla sizi dinliyorum Bu Ülkede nadir bulunan insanlardan yalnızca birkaçından birisiniz 🙏🏻
Hocam kira meblağı da her yıl enflasyon oranında yükseltiliyor ev sahipleri tarafından, onu da göz önüne almak gerekiyor zannımca. Yani formülde (1+r)'nin üstünü artırıyorsak kirayı da yaklaşık (1+r)'ye çarparak artırmamız daha doğru olacaktır sanırım. Kiracısız kalma ve eve verilen hasarlarla birbirini sileceğini söylüyorsunuz, ama biraz acımasız davrandığınızı düşünüyorum bu konuda :) 67.000 TL olan kira geliri 9 sene sonra şimdiki değeri ile 19.000 TL olarak hesaplamak adil görünmüyor. Ve bugün 2.300.000 TL olan evi 10 sene sonra 3.000.000 TL olarak da düşünmemiz yine adil görünmüyor paranın maliyetinin %15 olduğu ülkede. 10 sene sonra en azından 6-7 milyon TL değerine gelmesini beklerim şahsen. 10 sene önce USD/TRY kuru 1.50 iken şimde 4-5 katına çıkmış, gayrimenkul değerleri de en azından 3 kez yükselmiştir bu süreçte. Formülünüz muhteşem, ama rakamlar adil görünmüyor. Saygılar.
Bencede çok haklısınız formüller çok güzel fakat rakamlar gerçekçi değil gidi duruyor. Benim önerim gelecek üzerine değilde rakamlar 2010 yılın alınmış bir evin fiyatı üzerinden hesaplanmış olsaydı evin bugünki rakamını bulup hesaplamış ve aynı bölgedeki ev fiyatları ile karşılaştırılmış olurdu. Gerçekçi sonuç çıkardı Özgür Hoca biraz muhalefet yapmak için böyle bir hesaplama yapmış sanırım. :)
Özgür Beyin videosunda onun da açıklaması var zaten. Amortisman olarak da düşünebileceğimiz; evin boş kalması, eve yapacağınız ekstra masraflar gibi öngörülemeyen nedenleri de düşünmek lazım...
aynen oyle... her yil %15 sadece enflasyon farkinca uzerine koymasini hesaplamaliyiz. bulundugu muhitin gelismesi nufusun artip sehirlesmenin ilerleyisi de cabasi. kira da sabit kalmaz, 10 yilda en az ikiye katlar kendini. eve ise 5 yilda 1 bakim verseniz yeter. bu da sandiginiz kadar buyuk bir kalem degildir. isin gercegi vergi meselesini de bireysel kiralamalarda hic gormedim zaten. kiranin bile vergisini vereni yani...
Aynen bunları yazacaktım. Çok saçma bir hesap olmuş hocanınki. On sene sonraki ev fiyatını ön göremeyiz. Ama dediğiniz gibi 6 - 7 milyondan aşağı olmaz. Kiraya tefe Tüfe zammı yapılırsa, zaten tüm kiraların BU GÜNKÜ DEĞERİ 84 bin lira olacak. Hocadan bu kadar saçma bir öngörü beklemezdim.
D. Ali Çetin Açıklama var evet, ama adil olmadığını düşünüyorum, bugün 7000 TL'ye kiralanan ev bu hesapla 9 sene sonra reel değer ile 2000 TL'ye kiralanmış hesaplanıyor. Ve paranın değer kaybı 10 senede %15 üzerinden %304 iken evin değeri 10 senede %30 artmış hesaplanıyor. Yani evin değeri 4 katına çıkmak yerine 1.3 katına çıkıyor lira bazında.
TH-camda o kadar tıkandım ki kendime katma değer kazandıracak videolar arayıp duruyorum. Hızır gibi yetişti Özgür hocam. Mühendislik ekonomisinde gördüğümüz, ezberleyip geçtiğimiz formülleri örneklerle ve şevkle açıkladığınız için size ne kadar minnet etsek az.
Selamlar
Yil 2023 hala hocam saygilar buyuksunuz diyen yazanlar var, bu videoda bahsedilen evler tl bazinda en az 6 kat fiyat artti, o donem bu videolardan etkilenip ev almayanlar su an kahroluyor ama hala bu adam saygilar :)
Hocam aynı havayı soluduğum ülkede sizin gibi insanların olması hala umut verici ağzınıza sağlık gercekten videolarınız cok eğitici bizlerin sizlerin aydınlatmasına ihtiyacı cok videolarınızın hepsini yakından takip ediyorum başarılar..Bir gün hazine ve maliye bakanı Özgür Demirtaş görmek nasip olur umarım :)
bakan mi? hocama Presidentlik yakisir! Adam mühendis,ekonomist, futurist!
Hocam ev fiyatı hesaplama anlatayım derken “ Ülke nasıl kalkınır” ın temelini anlatıverdiniz anlayana. Temiz bilgi için çoook teşekkürler 🙏🏻
@@ROBOROBOROBOROBO Halka nasıl hayvan dersin sen??? Kendini ne zannediyorsun????
@@ROBOROBOROBOROBO senin gibi hainler olduğu sürece bu ülke gelişmiyor. Ayrıca geçen 1. Çeyrek %4,5 büyüdük haberin olsun koçum
@@lukomsa7840 ciddi misin? Bütün büyük ekonomiler küçüldü biz büyüdük öyle mi? Söyle bakalım bütçen ne kadar büyüdü?
@@lukomsa7840 ülke 83 milyon, niye üstüne alındın.
İbrahim Gürel o troldur bırakın yanıt bile vermeyin. Bu troller bugün aldıkları üç beş kuruşun sayesinde ülkenin batışına göz yumuyorlar. Halbuki aynı gemide olduğumuzun farkında olsalar biraz kendilerini geliştirirler. Yarın ülke ellerinden gidince görecekler ama çok geç olacak.
Bence hoca ev alacak 🧠videoyu ev fiyatlarının düşmesi için çekmiş 👍
Hocama cok tesekkur ediyorum. Dediklerini yaptim ve 10 yil bile beklemeden 4 yil icinde 10 milyon zarar ettim. Cansin hocam.
Böyle liberal şarlatanları dinlersen olacağı bu. 😂 Türkiye’de her zaman ev ya da araba alacaksın.
Bu kadar kırılgan ekonomide güzel bir yerde ev almak en rahat yatirimdir
Bu kadar kırılgan ekonomide güzel bir yerde ev almak en rahat yatirimdir
Hocam demek istediğim tek şey var. O kadar önemli ve değerli bişey yapıyosunuz ki, buna hiç bişey paha biçilemez. Toplumu ve gençliği aydınlatarak, eğitime önem vererek milletce kalkınacağız inşallah. Kesinlikle video yapmayı bırakmayın hocam. Bir genç gurbetcı olarak isviçre basel den herkese selamlar.
Bu kadar değerli ve bilgi dolu insanlara kolaylıkla ulaşmak bence büyük bir nimet
Ah sevgili hocam sizi dinlemek ne büyük zevk. Yıllar geçtikçe matematiğin ne kadar önemli olduğunu anlamak ne acı...
Güneş hnm hocanız matematikten çok iyi anlıyor ama aldığı evin 10yıl sonraki ederini hesaplıyor ama kira getirilerini sabit 10 yıl ayda 7000 tl olarak hesaplıyor.. evin masraflarıda hesaplamak lazımmış:)
Videolarınıza hep hüzünlü müzikler koymuşsunuz hocam..düşündurucu.
TH-cam Ogrencilerim Icin Ev Analizi yazmissiniz Excel tablosunun adina, ders gormus gibi olduk :)
çok tatlı bi detay tam yoruma yazacaktım
Ağzınıza sağlık hocam, değerli bilgiler için teşekkürler. Prodüksiyon kalitesi çok hızlı gelişiyor, şimdiden TR de yapılan birçok filmden daha iyi seviyeye geldi :)
Emeğinize ağzınıza sağlık Özgür hocam, arabalar için de benzer bir çalışma yaparsanız seviniriz. Teşekkürler
Hangi varsayimlarda bulunarak böyle bi hesap yapıcak ki? Yanlis anlamayin Özgür hocayı küçümsemek haddime değil, ben sadece 2. el fiyatlarinin dönem dönem "0" km araç fiyatlarini geçtiği bi piyasada herhangi bi varsayimda bulunulamayacağı kanaatindeyim. Böyle bi hesabı yapmak emin olun şu tarihte döviz kuru şu kadar olucak demekten çok daha zor. İyi günler.
@@mehmetsertduser n1Q0
aynı excel tablosunu hazırlayıp alınan kira kısımlarını sıfır girerseniz aşağı yukarı bir fikir verebilir. sonuçta araç sahibi olanların %99 u aldığı aracı kendisi kullanıyor ve bu araçlardan herhangi bir kira geliri elde etmiyor.
Bir evin ofisin vs değeri bir çok yöntemle hesaplanabilir bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı emsal konutları tespit edersin gerçek satış fiyatlarını bulursun m2 fiyatını bulursun ve bunu değerleyeceğin eve uygularsın basit bir yöntemdir fakat çok hassas değildir. 2 emsal satışlardan kira çarpanı veya kapitilizasyon oranı bulursun kendi örneğine uygularsın 3 arsa fiyatını belirlersin üstündeki yapının yaklaşık maliyet hesabı ile değerini belirlersin yıpranma payını düşersin toplam taşınmaz fiyatını bulursun 4 hedonik modelleme yaparsın ev fiyatına etki eden tüm parametreleri hesaba katarak bir fonksiyon oluşturursun örnek konutuna uygularsın en zoru ancak en detaylısı bu yöntemdir. Burada hocanın yaptığı olay basit bir net bugunkü değer hesabıdır ben kiraların sabit alınmasına takılmadım ancak 10 sene sonra evi şu fiyata satarım diye bir parametre olamaz kimse bunu tahmin edemez evi şu fiyata satarım dediğiniz tutar hesabınıza göre evin değerini tamamen etkilemekte böyle kafadan sallama bir değer ile konut değerlenmez. Ayrıntıya inecek olursak senaryo analizi duyarlılık analizi reel opsiyon teorisi gibi belirsizlik koşulları altında riski ve belirsizliği dikkate alan onca yöntem varken böyle bir hesap bakkal hesabından farksızdır Bu işin lisans ve yüksek lisans bölümleri var bu iş 15 dakikada anlatılacak bir konu değildir size tavsiyem hakim olmadığınız konularda çok iddialı şekilde eğitici videolar yayınlamamız.
6:48 Bugün 3 Nisan 2022. O evin fiyatı 10 yıl sonra 3 milyon olmadı. Bu videodan Tam iki yıl sonra 9 milyon oldu.
peki o evin 9 milyon değeri bugun ne kadar ?
Hocam gün geçtikçe video çekimleriniz daha güzel bir hal alıyor. Emeğinize sağlık :)
Video 20 dakikalık, içerik ömürlük
Sizin gibi naif, zeki, donanımlı bir insanı bütün ülkenin tanıyor olması lazımdı.
Özetle burdan da çıkarabileceğimiz en önemli ders : Üretim herşeydir.
onunda temeli egitimden gecer genc adam
Fakirler ev alir zenginler kirada oturup parayı değerlendirir..Allah yardımcınız olsun hocam..👍👍
Hangi parayı
@@muhammed3041 sende bende olmayan parayı...Kiminde az birikmiş oluyor eve yatırıyor kiminde milyonlar var ticarette işletiyor..Sen üstüne alinma bak bende kendii yazdığımı üstüme alınmıyorum 😂😂🖐
Hocam; TH-cam kanalınız olmadan önce de sizi dikkatle takip ediyordum. Sizin gibi liyakat sahibi kişilerin ekonomi yönetiminde olması o ülke için bulunmaz bir değer. Emeğinize sağlık.
Tessekkürler hocam bu ne güzel ve akici bir türkce bu kadar yutdisinda Kalan bir akedemisyen icin muhtesem yani benim dikkatimi ceken bu oldu adimini disariya Atmamis iki kelimeyi bir araya getiremeyenlere atfolunur zevkle dinledik sagolun
herkes "aman hocam iyi ki varsınız aman hocam büyüksünüz aman hocam mükemmelsiniz aman hocam süpersiniz" demiş ama bu video çekildiğinde ev alan çok kâr etti. özgür bey rakamlardan anlıyor olabilir ancak ülke dinamiklerinden anlamadığı kesin. ist'da evler haddinden pahalı olabilir bilemem ama ankara için ev alan adam kâr etti. ev almayan da (en azından ekonomi düzelene kadar) avucunu yalayacak. arz talep dengesi var. ev ihtiyacı azalmıyor, ülke nüfusu artıyor. diğer yandan maliyet artınca ev ve kira fiyatları da fırlıyor. örnek verelim. 2 sene önce kredi çekip ev alan biri olsun. maaşı 2 asgari ücret olsun (4500₺). ödediği kredi de 2500₺ olsun. bu adam bugün yine 2 asgari ücret alıyorsa (17 000₺) adamın ödediği kredi artık çerez parası oldu. ancak evin değeri 300 bin ₺'den 1 milyon 500 bin ₺'ye çıktı. 1 milyon 200 bin ₺'lik evi sadece 2 sene eziyet çekerek almış oldu. 30 senede biriktireceği parayı 2 senede kazanmış oldu. şimdi soruyorum kim kârda kim zararda?
Merhabalar hocam, bir çok videonuzu izledim ve anladım ki en iyi öğretmen ödülünü gerçekten hakediyorsunuz. Sizi dinlemek her şeyden önce büyük bir keyif. Emekleriniz için teşekkür ederim.
Özgür hoca istatiksel formullerle ev almayın demiş :)
Dogru demis mi ben anlamadim
sizin gibi öğretmene sahip olan öğrencilere ne mutlu , tüm samimiyetimle söylüyorum ...
Ben almak istediğim evin sahibine Özgür Hocam ın hesabını yaptım siz çok istiyorsunuz dedim. Adam bana hastir len dedi. Şuan halen bu hesap nasıl çarşıya uymadı onu araştırıyorum. Kafam çok karıştı. Bu hesaba göre paso fiyat veriyorum sahibindende. Hocam alacağım eve sen bi fiyat versen. Ha kurban olduğum yap bir iyilik.
alı bey ozgur hocanın hesabına gore suankı kosullarda zor daıre bulursunuz.bır daırenın fıyatını belırleyen sey sadece kıra gelırı olamaz.ıstanbul gıbı degısımın hızlı nufusun kalabalık oldugu bır yerde ve sureklı degısen malıyetlerde sabır bır formul ıle hesap yapmak zor.su an satılan bır cok daıreyı ınsaat fırmaları tekrardan aynı sartlarla yapsa bu fıyatlara mal edemez.lafımı unutmayın seneye daıre fıyatları ıstanbulda cok daha fazla olacak
Aynen valla. hocanin hesabi amerikaya gore (orda amortisman 10 sene diye biliyorum) ama Turkiyede 180 ay altina satilan ben ev duymadim.
hasabı yanlış yaptı. 3000 yerine 9300 den hesaplamalıydı. ama bir allahın kulu da çıkıpta yanlış dememiş benim haricimde
:)
röportaj adam :)
hocam benim yaşadıgim bir ilce de bu işlerle uğraşan biri olarak söylüyorum 2010 yılında aynı mahalle ve aynı sokak ta aynı metrekare (120)sıfır 3+1 ev fiyatları 90 bin tl idi( manisa ilcesi) o evin şu anki fiyatı eskimesine ragmen 300 bin tl.kira getirisi de 1000 bin tl şu an 2010 yıllarında ise kira getirisi 400 tl idi.
Şöyle söyleyeyim o dönemde 90,000Tl alınmıl olan evden şuanki kullanıcısı %10 kar etmiş durumda ortalama olarak, evin değeri bu örnekteki ev gibi uçuk değil gerçek değerinde satılmış demek oluyor bu, ama o evi şu an 300,000 Tl alıp da 10 yıl boyunca kirayı arttırarak ve mükemmel kiracı ile kiraya vererek elde edilecek gelir sonucu evi 600,000 Tl satarsanız evin bugünkü değerine oranla %25-30 arası zarar etmiş olacak evi alacak kişi, sorunu gördünüz mü? Evin 10 yıl önceki değeri gerçek değerindeyken bugünkü değeri gerçek değerine yakın bile değil. Yine soracak olursunuz diye belirtiyorum evi 10 yıl sonra 600,000 değil de 1,200,000 satalım (ki inanın imkansız) ancak ve ancak o zaman evin bugünkü değerinin ederi olduğuna yakın bir değer çıkıyor ve yine mükemmel kiracı ve kira geliri şemasında.
Hocam yine müthişsin.
Sen video yayınladığında elimdeki işi bırakıp keyifle izliyorum seni.
Kaşla göz arasında Excel de F4 tuşunu da şıkıştırdın ya araya helal olsun valla.
Ben yatırımlarımı genelde kendi Ödeme Sistemleri ve Göz Takip Sistemleri üzerine projeler geliştiren yazılım şirketime ya da arsa ya yapıyorum.
İçinde yaşadığım bir ev var oda yeter bana diyorum.
Sayende finansal okur yazarlığım çok kaliteli bir şekilde arttı, artık CASH IS KING diyorum :))
Harika bir video. İlk kez bir TH-cam paylaşımına yorum yapıyorum çünkü bu gerçekten Türkiye’de gerçekten realistik tespitler gördüğüm bir paylaşım olmuş. Emeğinize sağlık, Teşekkürler...
Bilginize sağlığınıza emeğinize duacıyım. Lazımsınız bizler ve bizlerin geleceği için. Çok eğitici ve keyifli bir video olmuş. Saygılar hocam
Hesaplama iyi, ama zorlama yerler var. 8 sene önce aldığımız ev şuan 2,5 katı yaklaşık. Çoğu yerde 3 katı ve fazlası.. Artış yüksek.
Her ne kadar masraf bile olsa 7-8 sene önce tutulan bir ev ile şimdi arasında 4 kata yakın kira farkı var. Kira artışları kesinlikle videoda en az faiz farkı kadar yansıtılmalı idi.
Kişilerin yıllık geliri, ev fiyatı oranı Türkiye'de emlak fiyatlarının normal olduğu Anadolu'da memur için 4.5, 6 katı diyebiliriz ortalama. Alacağı eve göre değişir.
2009 yılında istanbul innovia 3 sitesinden 110 bin dolara aldığımız evi şuan 400 bin tl ye satamıyoruz, 3+1 rezidans bi bizim ev değer kazanmadı :D
@@mertseckin4785 181 bin tl ye almışsınız. Eviniz yine değer kazanmış. Ama paranız değer kaybetmiş.
400e hemen alayım
Faizler düştü o zaman evlerin fiyatını 150 - 200 bin TL arttırıp halkı hacılıyak.
İyi davranışlarınız, ne kadar iyi kalpli bir insan olduğunuzu anlatıyor. Bu kesinlikle şaşırtıcı. Sizinle bağlantı kuracağım için çok heyecanlıyım Bay Timothy William
2013 öncesine kadar iyi bir yatirimdi. Herkes ev/is yeri alayım, kiralayayim ömrüm boyunca gelir elde ederim, rahat ederim kafasindaydi.
Kiralık evleri olanlar, bugün ne evin değerinin ne evin kirasinin ne de kiracilarla ugrasmanin bedelinin şimdiki negatif tl faiz getirisi kadar bile etmediğini biliyor/öğrendi ne yazik ki.
Ayrıca apartman tadilatı adıyla daire sahiplerinden ara ara toplanan ekstralar da cabası...
Muharrem ünver 1000tl kirada ev var kombi bozuldu 4.500 kombiye aldım gelir vergisi emlk vergisi sigorta poliçesi derken ne anlıyorum bu işten??
2013 ten beri bizim semtte 15 tane ev baktık 150-220 arası, hepsinede arıza çıkarıp almadık. şimdi fiyatlar 250-390 arası peynir ekmek gibi.. ah ulan ah :dd
Yunus Çelik 2011yılında 90bin tlye alınan daireye şuanda ekspertiz 350bin tl fiyat belirliyor hey gidi hey yani😂
@@muhocan Dış mantolama, asansör bakımı vb gibi apartman masraflarının yanında kombi, boya, tesisat sorunları gibi masraflar her zaman ev sahibinin cebinden çıkabilecek masraflar olarak ortada duruyor.
Ev boş kalırsa elektrik, su, aidat masrafları ev sahibinin cebinden çıkıyor.
Kiraciyla bir sorun oldu mu dava işleri en az 7-8 ay sürüyor ki bu hem enerji hem para kaybettiren bir durum.
Bir noktada ev sahibi ev bos kalmasın diye kirayı düşük tutuyor. O evi alarak yaptığı masrafı amorti etmesi iyice imkansizlasiyor.
Özgür Hoca'nin kirayı 10 sene sabit tutması bana mantıklı geldi ama faizlerin %15 olduğu bir yerde enflasyonda bu civarlarda olmalı böyle bir yerde 10 senede evin fiyatının %30 artmasını açıkçası saçma buldum. 2-3 katına çıkmasi lazim nominal olarak evin değerinin 10 yılda.
Video yayınlandıktan 1 yıl sonra durum şöyle. Ataşehir 220m2 4+1 evler 8.000.000 TL kiralar da 15-17.000 TL arasında. Sadece 1 yılda olan bu dikkatinizi çekerim 10 yıl falan değil. Geçen sene o evi krediyle alan birisi şimdi kira öder gibi kredi ödüyor ve ev onun oluyor. Formüller öyle söylüyor olabilir ama gerçekler farklı hocam revize gerekiyor.
Bizi yakan bu video oldu. Gerçekten tam 1 yıl önce rahatça kredi ile ev alabilecekken altın faiz vs ile üzerine ekleye ekleye biriktirip peşin alalım dedik. Yess tam bundan 1 yıl önce ama şimdi babayı aldık.
@@mehmetpir3516 sağolun valla. Cihat E çiçek diye bir adam keşfettim bunun gibi dallamalari tokatlar bilgileriyle. Tavsiye ederim.
Benim anlamadığım 10 yıl sonra şu para oluru nasıl yahmin ediyor hocam? Bu ulkede 5 liralik sey 500 olabiliyor 1 senede 4 sene sonra 50 lira olabiliyor😂
Çünkü enfaayonun olduğu yerde aldığınız her şey bedavadir. Ama dune göre bedava! Oysa hesabi dolar üzerinden yaparsanız yani gelir de gider de dolar olarak hesaplanirsa o zaman hesabin aşağı yukarı tuttugunu gorursunuz. Türkiye de evler aşırı pahali.
@@cnarozcan6048 zaten adam videoda degisimi %15 olarak hesapladi. Bizim ülkemizde degisim %15 olmadigi icin video ile ayni miktarda degisim gostermedi. Aksi takdirde tutardi
Eğer akıl hocam Timothy William olmasaydı asla aylık 12000 tl gelir elde edemezdim
Bay Timothy, çok az bilgisi olan veya hiç bilgisi olmayan kişilerin yatırımlardan faydalanmasına ve kısa vadede kar elde etmesine yardımcı olan bir emlakçı ve meraklısıdır
Bu adamı tanıyorum, çok iyi bir insan ve birlikte çalışması çok kolay, para kazanmama yardımcı oldu ve hala bana temelleri öğretiyor, onunla yorumlar kısmında tanıştım, harika bir adam
Bay Timothy Williams kimdir ve onunla nasıl iletişime geçebilirim? Bunun nasıl çalıştığını bilmek ve belki onunla iletişime geçmek isterim
wh at sa pp 👇
+31
Hoca anlatımı bir harika akılcı net ispatlanır. Dolar gider ,altın durur herkes der.
Hocam her mevzuyu ekonomik olarak güçlenmeye bağlıyorsunuz ya efsanesiniz 👏🏻👏🏻
5:03 ah sayın hocam mühendislik ekonomisi derslerim geldi aklıma. Emeğinize sağlık.
Introda battlefield soundtrack düşündürücü olmuş hocam
Güzel bence
Seyrettiğim videolar ve okuduğum yazılar içinde en kayda değer olanı sizinki. Gerçek, matematiksel ve akılcı bilgi veriyor. Teşekkürler
bu gerçeklerden çok uzak malesef, 1.5 yıl önce 2 milyon olan dubleks 5 + 2 ler şuan 9 milyon ataşehirde.. kiralar % 40 artıyor en az.
Sayın hocam ülkenin sizin gibi ileri görüşlü ufku geniş bilgili uzmanlara ihtiyacı var iyiki varsınız.
Özgür hocam, verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim. 11 yaşımda programlamaya başlamıştım, bilgisyar mühendisliğine girdiğimde 14 programlama dili ve çeşitli projeler geliştiriyordum. Mühendislik dersleri ağır gelince, dünyaca ünlü üniversitelerdeki dünyaca ünlü bazı hocaların TH-cam derslerini izliyordum. Sonra bölümden soğudum ve 3. yılımda, uluslararası ilişkiler bölümüne geçtim. Siyaseti de çok seviyordum, 16 yaşımdan itibaren takip ediyordum. Fakat siyaset, ekonomi, tarih vb gibi BİLİM olan kavramlar, halka yeterince aktarılamıyordu. Bunu birazcık kırabilmek için blog açıp oradan yazıyordum. Bugün oturup videolarınızı izleyince, gerçekten memnun oldum. Ben mezunum ancak öğrenciler çok yararlanacak. Daha da önemlisi sadece öğrenciler değil, "halkın anlayacağı şekilde", halka anlatmışsınız. Ego tatmini için kullanılan İngilizce sözcükler yerine; emekçilerden, ortaokul-lise öğrencilerine, başka alanlarda eğitim gören öğrencilere kadar herkesin anlayacağı bir dil kullanmışsınız. Gerçekten ve gönülden teşekkür ediyorum. Bu işler o kadar önemli ki... Verilen emeğin karşılığını para olarak zaten göremeyeceksiniz biliyorum ancak burada anlattıklarınız belki 200-300 yıl sonra bile internette olacak belki birileri hâlâ yararlanacak. Bunun önemi çok büyük. Bir toplumun kalkınmasına neden olacak eğitim hareketinin bir parçası. Devletin yapamadığı, kurumların yapamadığı şeyleri, çıkıp tek başına yapan idealist insanlar var siz ve sizin gibi... Yapılan işler çok değerli. Umarım bu ülkedeki insanlar, üretmeden tüketmenin ne kadar acı bir şey olduğunu yaşamadan önce öğrenirler. Yoksa çok ağır hasarlar alacağız.
Merhabalar sizinle iletişime geçebileceğim bir sosyal ağ adresiniz var mı ?
Teşekkür ederim. Çok şey anlattınız ama anlayana,,,,, Benimle bu dünyada hemfikir olan bir insan görmek beni cok mutlu etti.
Ya hocam çok tatlı softorikler mi diyorsunuz 😃👍 sizin kadar efendi saygılı zeki birini yetiştirdiği için ailenize ne kdr teşekkür etsek az 👏👏
Teşekkürler
@ Hocam kusura bakmayın ama ben Ekonomi Finans 2. sınıf öğrencisiyim... Bu örnekte ciddi bir hata var... 10 yıl sonra evi neden 3 milyona satıyorsunuz? Paranın maliyeti yıllık yüzde 15 ise bu evin satış fiyatı da 10 yıl sonra en az 10 milyon olması gerekir... Hesabı bu düzeltme üzerinden yaparsanız sonuç çok daha gerçekçi olur... Anlatımınız güzel ama eksik... Verdiğiniz örnekte... Gelecekteki kira ve Satış Rakamını bugüne taşıdınız ok... Ama Evin bugünkü değerini de geleceğe taşımalısınız ...
Formüle yılluk ortalama %10 kira zammı eklenmeli ve dairenin fiyat artış oranı son 10 yılın ortalaması alınarak yüzdelik artış olarak eklenmeli yoksa sizin hesapla herkes zarar eder hocam 😀
Bir fark oluşmaz ,2.videoyu izleyin orda sizin dediğinizi de yapıyor
Hocam '' saftorik'' nedir ya :) Hiç kaybetmezsiniz inşallah bu samimiyetinizi
Anlattıklarınız kulağa çok hoş geliyor(!)
Keşke 3 yıl önce bu videoyu izlemeseydim de kredi çekip ev alsaydım
1 eviniz olsun arkadaşlar, yatırım için bende uygun olmadığı kanısındayım
aynen şu saatten sonra ev almak çok büyük risk.
Zortttt
@@thenickbulamadim ZORRTTTT
çok doğru tespitler olduğu gibi büyük ihmaller de var gibi. bunların bazıları alma yönünde bazıları ise tam tersi etkilere sahip.
örneğin:
-1 milyon kredi geri ödemesi yaklaşık 2 milyon.
-evi kiraya vermeyip oturulursa vergideki değişim.
-ev almayıp bu para başka şekillerde değerlendirilirse kazanılabilecek getiri(vadeli hesaplar bile az da olsa getiri sağlamakta.)
-satış bedeli ve kira artışında hesaba katılmış olsa da dile getirmekte fayda var 10 sene sonra eviniz 10 yaş yaşlı olacak.
-fırsatçılıktan dolayı satış bedeli ve kiralardaki tutarsız artış.
ama kendi fikrim: temelleri olmayan ve fayda sağlamayan faiz indirimi sonucu ev fiyatları bu kadar artmışken ev almak yerine kirada oturmayı tercih ederim. bu şartlarda elimdeki birikime sahip çıkarak hatta arttırarak devam edebilirsem bu şişirilmiş kredi balonu elde nakit kalmadığı için patladığı zaman ve insanlar çektikleri kredileri ödeyemeyip evlerini aldıklarından daha aşağılara sattığında almak çok daha mantıklı duruyor.
tabi herkes kendi durumuna ve inancına göre değerlendirebilir.
Bu kriz söylentisi 10 yıldır var ve bu krizde bile batan krediden bankaya kalan ev nerdeyse yok.
@@yavuzseker5518 sahibindene bak banka satışı olarak yıgınla var
ben de yatırımlık 1+1 düşünürken bu video kafamı karıştırdı. faizlerin düşmesi ev fiyatlarını arttırdı. müthiş talep var. şuan 250 bin tl bir daire buldum. yaklaşık 200 bin tl kredi çekmeyi düşünüyorum. faiziyle beraber 60 ay toplamda 250 bin geri ödeme olacak. (aylık ödeme 4 bin tl falan). Alıp kiraya vericem şuan için 1000 tl kira geliri var. Nasıl olsa kira geliri faizi ödüyor motivasyonu bu yatırım işine itti beni. Ama kafa karıştı tutsam mı acaba parayı
@@ozgurcagri Bey; hocamızın atladığı konu da bu zaten. Kira getirisi her zaman sokaktaki gerçek enflasyon oranına göre artar. Şöyle ki; ilk kiracınızdan 1000 tl olarak kiraya aldınız. 2. yıl 1100 tl kira aldınız güzel. Sonra kiracınız evden ayrıldı. 3 ay eviniz boş kaldı ama o muhitte evin kira değeri 1500 tl'ye çıkmış. Sizde yeni kiracınıza 1500 tl'den kiraya vereceksiniz. Yaklaşık 6-7 yıl içerisinde evinizin kirası banka kredisini amorti etmeye başlayacak.
Bu videonuzu ilk çektiğiniz günlerde katilmamiştim. Şimdi bugün de katılmıyorum. Bugün 26 Haziran 2022 ve sizin video çektiğiniz günlerde ben konut kredisi kullanıp ev almıştım ve iyiki de öyle yapmışım. Enflasyonist para birimiyle uzun vadede borç alınır. Ne demek istediğimi konut kredisiyle ev alanlar daha iyi bilir. Paranın zaman değeri var evet ama bugünden borçlandığın paranın borcunu enflasyon zaten öldürdü öldürüyor da. O gün sizi dinleyip ev almayan beni dinlemeyen arkadaşlarım şuan dizlerini dövüyor. Tekrar söylemek isterim ki enflasyonist para birimi olan bir ülkede yaşıyorsaniz sabit geliriniz varsa hiç durmayın yapıştırın konut kredisini. Söylemlerim yatırım tavsiyesi değildir herkesin risk algısı kendine göredir yaptığınız yatırım her ne olursa olsun zarar edebileceğinizide unutmayınız. Şahsıma ait düşüncelerim olup buraya not düşmek istedim.
Demekki ataşehirden ev almak düdüklenmekle eşdeğer şu an için.😂.Hocam ağzına sağlık.
Allah'tan bu vidoyu 2 yıl önce izlememisim😂😂😂😂
Özgür Hocam, 2.3 mio tl ye alıp 10 yıl sonra 3 mio tl ye satma tarafı pratikte hatalı. Şuan 2,3 mio tl ye satılan evler 10 yıl önce ne kadardı araştırmanızı öneririm.
Enflasyonu yine 12-14 alirsak 6 milyon tlye satsa yine zararda :(
@@turanturan5852 5 yıl önce 170 bine aldığım ev bugün 450-500 arası.
bence de böyle büyük bir hatayı nasıl yaptı anlamadım
Banka getirileri yüzde 7 yok şuan
Geçmiş 10 yıldaki artış, gelecek 10 yıldaki potansiyel artış anlamına gelmez dostum.
İzlerken hiç sıkılmadım
Emeğinize sağlık...
Hocam iyiki varsınız, keşke kendi alanında uzmanlaşmış olan insanlarda tıpkı sizin gibi bilgilerini paylaşmış olsalar.
Bir pazar Günü hem Özgür Demirtaş
Hemde Barış Özcan 👍
Artık Pazar günleri Daha kaliteli Geçecek 😊👍
Özgür hocayı dinlerken önünü iliklemen gerekirken yanına ilimle alakası olmayan birinin adını koyuyorsun. İnşallah bunun ne kadar acınası olduğunu bir gün anlayabilirsin.
@@guvenrasim5860 ilim zaten ilahiyattır daha bilim diyemiyorsun başkalarına dil uzatıyorsun
@@guvenrasim5860 baris ozcanami laf atdin sen?
@@guvenrasim5860Tırtılın biri gelmis Barıs Özcana laf atıyor ne kadar komik bir olay
Tam da bu yorumu yazacakken erkenden parsellemişsin 👍🏼
No one:
Özgür Demirtaş: Ne demek istiyorsun Özgür hocam
Hocamya olan saygim cidden azaldi. Ergen youtuber lar gibi dikkat çekmek için uç örneklerle örneklendiriyor. Çocuk bile bilir 2 ye aldığın mal 10 sene sonra 3degil 13 olur bu memlekette. Sanirim hoc ev alacakti piyasaya kizdi ben şunlari bi yereyim dedi öyle yapti bu vidyoyu.
@@bahriozturk6301 Dönemsel bu dediğin. 50 bine sıfır aldığım araç 1 yıl sonra 44 bine alıcı buluyordu. Sonra malum yönetim yüzünden aracın 2. el fiyatı aldığım sıfır fiyatını aştı. Tabi o zamanlar sıfır aldığım aracın ederi olan paranın değeri, aşan 2. el fiyat değerinden yüksek kaldı. Yani aldığım dönemdeki 50bin TL, daha sonra arabaya verilen 65 bin TL'den daha değerliydi. Kısacası ürünün fiyatı ile değeri aynı anlama gelmiyor.
Özgür bey helal olsun size iki yıl önceki çektiğiniz video şimdi 5/6 ay önce başladı dedikleriniz teker teker çıkıyor.
10 yıl evvel 280bine aldığımız evi geçen yıl 810bine sattık
siz 10 yıl boyunca enflasyonun/paranın maliyetinin %15 olduğunu varsayıyorsunuz ama ev 10 yılda %50 bile deger kazanmıyor (referans veriniz abd ise abd enflasyonu ile tr'de kıyaslama yapamazsınız).
üstelik istanbul gibi ev talebinin yüksek olduğu bir bölgede ev yatırımının finansal araçlardan çok daha fazla getirmesini beklemek garip çünkü (konuta yatırım olarak bakmıyorsak) insanın ömür boyunca devam edecek barınma ihtiyacını ve kalabalığa dayalı talebi göz ardı ediyorsunuz. keşke ortalama 30-40 yıl kira vermek ile ev almak arasındaki maliyet farkını da gösterseydiniz.
bu ülkede düşük olan şey emeğin değeri ve maaşlar. gerçek değerini 1M belirlediğiniz evlerin bugün arsa ile beraber maliyetleri 1,6-1,7lerde. istanbul'da 220m2 4+1 ev 150bin dolar etmiyor mu diyorsunuz? bence fazlasını eder ama insanların da kazanması lazım 350 dolar asgari ücret komik.
ülke ekonomik olarak kötü durumda ama gayrımenkul hala paranızı tl'de faizde vs. değerlendirmeye kıyasla daha güvenli ve üstelik kolay bi yatırım. hesaplamalarınız gerçeği biraz çarpıtmış kusura bakmayın
180000 dolara aldığınız evi 150000 dolara satmışsınız
@@UmitYilmazpusula benim de aklımdan bu geçiyordu
@@UmitYilmazpusula olsun biz hep 50 liralık alıyoruz
10 sene önce 117 dolarlık Amazon hissesi almış olsaydınız şu an 2600 dolar değerine ulaştı. Yani 180 bin dolar yatırmış olacaktınız 10 sene önce şu an 22 katı olan 4 milyon dolar paranız olacaktı. Satmış olduğunuz aynı evden şu an 27 adet alacak paranız olacaktı.
@@UmitYilmazpusula 10 yıl boyunca kullandıgını da dunursek veya kıraya verdıgını,bence kardalar
"HOCAM EV KİRALARI NEDEN SABIT, BÖYLE SAYILAR GERÇEKÇİ DEĞİL": videoyu izleyip de izleyememiş olanlar için 10:58 .
Artı eksi gıbı dusundu, kiracı cıkar, masraf cıkar ya, oyuzden ortalama bir rakam yazdgın soledı
Yine de 1. Yıl ile 10. Yıl aynı olmamalı. Ne kadar masraf olsada
Siz isterseniz aynı Excel dosyasını temel alarak kira artışlarını ve evin boş kaldığında olacak kira kaybini da ekleyebilirsiniz
Bana göre nominal faiz yerine reel faiz oranı kullanmaliydi
@@ibrahim-sd1rp Aynen, saçma geldi bana da, bugün 2000 lira kira 10 sene sonra her sene %10 koysan ki az, 5000 liraya dayanır.
Hocam "Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri" ayağına son 10 yılın ekonomi eleştirisini yapmışsınız.
:) aynen . ama zaten ekonomiyi azıcık bile bilen biri politikaların yanlış ve sürdürülebilir olmadığını görüyor.
@@thenickbulamadim O nasıl bir ekonomiymiş ki azıcık bilen bile yanlış ve sürdürülebilir olmadığını görüyormuş! Nedir bu 2 tavuklu kümes ekonomisi falan mı? Azıcık bilgisiyle ekonomi politikası eleştirisi yapmaya çalışmaya cahillik denir. Ekonomi biliminin de bir şerefi vardı. Sayenizde o da kalmadı.
@@sierramierra6166 çok bildiğiniz için yiğit buluta danıştınız dimi,çok bildiğiniz için damatı getirdiniz,çok bildiğiniz için ülke bu halde . sıkıntı herşeyi bildiğini zannedipte hiç birşey bilmeyenlerin tüm gücü diplomasız tek bir adama vermesi. liseden bozma üniversitelerden mezunlar kendini uzman sanıyor, prof,doç vb ünvanlar torpille tanıdıklara veriliyor .bu basit hataları görmek için uzman olmaya gerek yok.herkesi kendin ve çevrendeki 3-5 kişinin bilgi ve kültür seviyesiyle kıyaslama hatasına düşme bence. beni yeteri kadar tanımadan tek cümlemle cahillik seviyemi ölçebildiğin için kutlarım seni harcanıyorsun buralarda. jp morgan'a cv gönder havada kaparlar seni dahi çocuk.
@@thenickbulamadim Öncelikle sakin olmanı ve derin bir nefes almanı tavsiye ederim. Söylediklerimle söylediklerin arasında bir bağlantı yok. Ezbere konuşuyorsun.
"Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri" ayağına belki beyninize girer diye anlatmış.
yeni çekimlerinizi merakla bekliyoruzz taktire şahanesiniz ..
Ev falan almıyorum:D
Hocam sabit kira almak bence yanlış olmuş. En azından enflasyon kadar zam yapılacağı düşünülebilir. Evin 10 yıl sonraki değeri de Türkiye'deki evlerin son 10 yıldaki değişime bakarak hesaplanmalı diye düşünüyorum.
Bencede on yıl sonra zen az 2-3 katı
orasi muamma hoca bile isin icinden cikamaz
enflasyona %15 deyip kira giderini sabit tutup amortisman ile birbirini götürür demiş. Profesör bile böyle hesap yapıyorsa vay halimize...
Hocam videonun sonunda bir suprizim var diyince evi cekilisle hediye edeceksiniz zannettim 😃
Ufak da olsa mı? Keşke tüm öğretmenlerimiz sizin anlatma kabiliyetinizin 1/3'üne sahip olabilseler hocam. Tek kelime ile harikasınız, inşallah sizin gibi alanında yetkin insanları bu ülkeye maksimum fayda sağlayabilecekleri yerlerde görürüz. 😇
hocam bizde ev fiyatları yıllık gelirin 30 kati falan 😂
Evet binanin sadece yuzde 30 unu satip Geri kalan evler Mutait in elinde patliyo rezerv olarak elinde birakiyo arsa takasinda kullaniyo eger cok zorlanirsa guncel fiyatinin yarisina mal aldigi sirkete birakiyo eger hic bisey yapamazsa evin fiyatini biraz daha sisirip bankadan yapi kullanma izini olan bagimsiz bolumu bankaya hipotek edip kredi cekip krediyi patlatiyo sonuc olarak sadece binanin en fazla yuzde 30 unu satarak maliyet i kompile amorti edip kisa sure icinde sisirilmis emeksiz sadece yap satciliga dayanan gorgusuz diye tabir ettigimiz mutaitler olusuyo
Bu videodan sonra , Emlakçılar yasta😂Bir heves size Ataşehirde fiyatlar konusunda yardımcı olan emlakçıya ise AFAKANLAR basıyordur 😆
68 Dislike'ı kim attı sanıyorsunuz 😂😂😂
Bir şey bilmiyor bu adam tatlı su balığı çıkmış 20 katlı gökdelenin tepesine şaşırmış şaşırmış konuşuyor
Fiyatların emlakçıların yükselttiğini sanmak çok yanlış. Aksine doğru fiyata çekmek için uğraşırız. Ancak mal sahipleri yüksek fiyatta tutunmaya çalışıp piyasayı yükseltiyorsa ,ve bu piyasada mülkü bu fiyat bandında talep görmeye başlıyorsa bizim yapabileceğimiz bir şey yok.
@@asok6363 hocam , ülkede ne emlakçı ne de ev sahibi problemi var , genel anlamda ahlak problemi var!Ev sahiplerine bunu diyerek aradan çekileceğinizi düşünüyorsanız , yakın geçmişte ev sahibi olan bir birey olarak şunu söyleyebilirim. Ben simsar olmayan yada alıcıya binmeyen emlakçı görmedim. Şöyle ki : emlakçı %2 hem alıcıdan hem satıcıdan komisyonunu alır ve alıcı ve sarıcı ise vergilendirme %1.5 totalde 3 idi ben aldığımda sanırım bu 4 e çıktı . Bütün bu farkları alıcıya bindiriyor! Şimdi diyeceksiniz ki yine satıcının kabahati! Hayır efendim bütün emlakçılar ahlaklı olsa bunun bilincini satıcıya aktarsa , bütün bir yük sarıcıya da binmez! Emlakçı sırf bi evi satabilmek için , ev sahibinin ağzından konuşuyor bu ülkede! Adamlar kendi çoluk çocuğunu savunmaz , satıcının evini savunduğu kadar!
Edit: Ben yine bi emlakçının , “ya kardeşim elimde bi ev var , sahibi 300 milyar istiyor ama ederi 250 milyar “ bilgin olsun diyeni de görmedim ! Bilmem anlatabildim mi !
hocam o 2,3 milyon değerinde ki evin şuan ki fiyatı 7/8 milyon oldu bile yani sizi ve fikirerinizi seviyoruz fakat matematik de her zaman doğru söylemiyor ;) yakinen şahidiyim
Müthiş bir analizdi. Çok yol gösterici oldu. Sevgiler
Hocam selamlar, ev almasam dahi semtimde ki satılık ev fiyatlarını hep incelerim. Videonuzu izledikten sonra hemen 400.000 bin TL lik bir konut üzerinde excel de formülleri uyguladım. Yaklaşık tahmini değeri 350.000 TL çıktı. Ev alacaklar mutlaka incelemeli derim. Elinize sağlık hocam.
hangi semttesin kardeşim hemen aramaya oradan başlayım. 400k yeni evlerden mi mt2 si falan
Exceli paylaşır mısın?
@Ömer gebzenin çöpüne bile yatırım yapmam,tam bir çöplük orası.
Özgür hocayı severim ama biraz yanıltıcı bir video olmuş bence.
Bu konuda faydalı olabileceğini düşünerek kendi bakış açımı sunmak istiyorum.
Videoda faiz veya enflasyon tüm kalemlere adil dağıtılmamış.
Faizin ve enflasyonun %15 olduğunu varsayalım ve her şeyin fiyatını bugüne indirgeyelim.
Aynı ev şu an 2.3 milyon, 10 yıl yaşlanmış değeri de bugün 1.65 milyon olsun.
Enflasyonun tüm kalemlere (kira, satış değeri, gelirler vs) eşit etki etiğini varsayarsak 10 yıl öteye gitmemize gerek kalmaz.
Evin şu anki kira getirisi 67k, 10 yaşındaki halinin getirisi de (bugün) 45k olsun.
Lineer bir düşüşle ilerlediğini varsayarsak 650k civarında toplam kira getirisi olacaktır.
Eve ödenen miktar 2.3 milyondu, toplam kazanç ise ,kira (0.65m) ve 10 yaşındaki evin satış fiyatı (1.65m), toplamda yine 2.3 milyon olacaktır.
Bu senaryoda ne kar ne de zarar olacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus 10 yıl sonra o bölge değerlenir mi yoksa değerini kaybeder mi olmalıdır.
Yani 10 yıl sonra 10 yaşındaki ev şu anki 1.65 milyon lira paradan daha değerli olur mu?
Aslında genel olarak emlak sitelerini incelediğimizde semtin değeri değişmiyorsa evler ne kar ne de zarar ettiriyor orta vadede.
Hocam gömleğinizle masterchef gibi duruyorsunuz :)
1200 TL
etkileyici bir video
EMEĞİNİZE SAĞLIK HOCAM !
Hayran kaldım 🤙
Evim yok, ev almak için yıllardır kasıyordum. Biriktirdiğim para asla yetmiyor, ya enflasyona ya da ev fiayatlarına yeniliyordu. Bu videodan sonra anladım ki Bu rakamlar ile İstanbul'dan (2+1 olan bir ev için bile) ev alınmaz. Kirada otur, nakitin ile kira paranı çıkartacak yatırım yap. Beni büyük bir yükten kurtardınız Özgür hocam. Çok teşekkür ederim :)
Türkiyede asla betona yatırım yapılmaz.
Eger ödedigin kredi ödeyecegin kiranin kat be kat üstündeyse ev almanin hic bir mantigi yok. O arta kalan para ile yatirim yapmak her türlü daha mantikli. Insanlarimiz 30 yillik nerdeyse bir ömür süren borcun altina güle oynaya giriyor maksat dört duvarimiz olsun. 30 yil borca girmek prangayi kendine vurmak demektir.
@İlkay Esen eve ödenecek parayı altına yatırıp unutun gitsin.
10 yıl ev kredisi ödemek yerine 10 yıllık altın yatırımı yaptığın taktirde 10 yıl sonra üç daireyi peşin alırsın.
3+1 daire almayı düşünürken, Bursa da 2+1 daireye kaba inşaatta iken peşinat verip 2009 2010 yıllarında Biraz peşinatla 80 bin tl ye anlaştık . Kalanı daire tesliminde ödemek şartı ile. Daire 8 , 9 ayda bitti. O tarihlerde krediler uygundu. Aynı firmadan birtane daha 2+1 daire aldım. Kredi çektim iki daireye. İlk 2, 3 yıl zorlandım . Daha sonra krediler 3+1 kirası fiyatına düştü. 2. Dairenin kirası kredi ödemesine takviye oldu. Şuan borcum yok 2 dairem var. 1i Kirada. Dairelerin fiyatı 550, 600 bin civarı diyorlar. Bu fiyatlara satan komşularımda var. Kiralar da 1500 , 1800 civarı. Şu an krediler çok yüksek. Şimdi olsa cesaret edip alamazdım herhalde. 10 yıl önce masraflar peşinatlar ve kredi ile 240, 250bin civarına mal olmuştu. Şimdi ise 1 milyonu geçti değeri. 1 kere içini boyattım. Bir kerede kombi arızası yaptı onu yaptırdım. Karda miyim zarardamı ?
@İlkay Esen matamatik yalan söylemez.
Kırsal bölgede bile daire fşyatları 350.000 liradan başlıyor.
Bukadar param olsa hiçbirşey bilmiyor isem bankaya koyar ve ayda 4500 lira getiri mi alır ve 1500 lira kira verip kirada otururum.
Hocam ne güzel "aptal"a anlatır gibi anlatmışsınız. Bu işi de iyice öğrendiniz valla. Şu kamera acısını azcik daha yukarı alsanız. Acı değil yerden yükseklik daha doğrusu.
Hala diyorum alın beni yanınıza ben uğraşayım:)
Ağzınıza sağlık.
Hocam merhaba, yıllık enflasyon ve getiri %15 olduğu yerde evin değeri de yıllık %15 artarsa 10 yıl sonra kira gelirleri hariç evin değeri 8 milyon tl oluyor. Siz niye evinizi 3 milyona satıyorsunuz? Yada 10 yılda evin değerinin 63 değer kaybedeceğini mi düşünüyorsunuz?
Mesut Mesut insanlar bundan 10 yıl sonra 8 milyon verecek ekonomik güce sahip olabilecek mi ? 3 milyona satmayı tahminen söylemiş zaten, emlak fiyatları tahmin edilmesi mümkün, ayrıca enflasyon ile gayrimenkul değeri artışı birebir paralel olmaz ki, yani 8 milyon fuzuli bir rakam
Türkiye'de düşün, faizler yüksek olduğu zaman, emlak düşük oluyor
@@mesutmesut6373 evin değeri yıllık %15 artmaz ki ama
Merhabalar Özgür Bey, Türkiye ekonomisi için bir bireyin gelirinin yüzde kaçı ile kirada oturması mantıklı olur? Bunun ile alakalı matematiksel bir formül varmı? İyi günler....
Özgür hocam tecrubelerinize dayanarak Onur beyin sorusuna cevap istiyoruz. Saygılar.
Aynen ben de o cevabı bekliyorum hocam.
50/30/20 kuralını hiç daha önce duydun mu bilmiyorum ama sizin için uygun olabilir.
Bu kurala göre aylık kazancinizin yüzde 50sini temel ihtiyaçlarınız için ayirmalisiniz. Bunlar kira ya da konut kredisi, mutfak giderleri ve faturalar, çocukların okul kıyafet masraflarini vs kapsar.
Yüzde 30u ise hobilerinize ayirmalisiniz. Dışarıda ailece bir akşam yemeği, sinema, tiyatro, kurs, tatil vs leri kapsar.
Yüzde 20i ise gelecek veyahut zor zamanlar için birikim.
konupara.com/kisisel-finans/butce-50-30-20-plani-16870/
@@eymc harika, bizim maaşın yarısı sadece kiraya gidiyor. Elektrik su telefon hariç ,temel ihtiyaclar :)
@@eymc hocam bu formül ne kadar güzel gelse de. gelirimizin %50 sine tekabul eden fiyatlara kira maalesef yok.
Ulan ozgur , ilk gunden beri seni dinliyorum ama katilmiyorum. Iyi ki bu videoyu silmemissin ibretlik bir kanit :)
Bence gayet başarılı
Evin 10 yıllık kirayla satın alınması devri çoktan bitti. 15 yıl en iyi durum. Şu anda ortalama 20 yıl.
Özgür abi 2 sene olmuş videoyu çekeli bunun yenisi lazım. Yüreğine sağlık.
Ne dicek arkadaşlar beni dinleyenler milyon tller kaybetti mi dicek :D aynısı btcde oldu paylastıgında btc fıyatları 60 50 k idi özgür hoca ne diyorsa tersini bi araştırmakta fayda var .D
Hocam merhaba. Çok bilenler kulübünün üyesi olarak bir kaç şey söylemek istiyorum:
1. 2.300.000 TLye satılan evin kirası, piyasa koşullarına göre 8.000 TLnin üzerinde olmalı. Hatta 8.000 TLnin üzerine çıktıkça bu ev "ucuz" olacaktır. Tersten bakacak olursak kirası 7.000 TL ise, şu andaki satış fiyatı max 2.000.000 TL olmalı
2. Kira artış oranını dikkate almamak ama enflasyonu (faizle birlikte) dikkate almak haksızlık! olmuş. Kira artış oranı yapılan yatırımı enflasyon karşısında koruyacaktır.
Şöyleki; 1. yıl sonunda (faiz oranından hesaplarsak) 12.000 TLlik bir gelir artışını hesaba katmamış oluyorsunuz. Sonraki yıllarda bu artarak devam edecektir.
3. Evin niteliğine ve demirbaşların durumuna göre bakım onarım maliyeti de ilave edilebilir. Yani bu da hesaplanabilir, öngörülebilir bir maliyet kalemidir.
Asıl belirleyici oran; bugünkü değerlerle yatırımı ne kadar sürede geri ödediğidir. Her ne kadar "nakit kral" da olsa; bu süre 16-17 yılın altına inince krala bir ev alıp bir süre dinlendirmek iyi olabilir.
Hesaplamada kiranan yıllık tefe-tüfe oranında artışını dikkate alınmamış ve (enflasyon yüksek olmasından dolayı) 10 yılda evin değeri 2 katını geçiyor. Tabiki yine de hesaplama daki temel mantık doğru ve parayı eve bağlamak karlı değil. Sadece ülkemizde İnsanların ( kendince) güvenilir para saklama aracı.
Sonuç: Ülke insanının geleceğe güvenle bakmasını sağlayacak, Eğitim, Bilim-teknoloji vb. yatırımlar olmayınca, insanlar daire hatta daha karısı, 2b arazi ve imara açılacak tarlalara bağlayarak de karlı oluyor. Rant elde ediyor. Malesef ülkemiz gerçeği.
Özgür hocam selamlar. Çok değerli bilgiler veriyor ve içerikler üretiyorsunuz. İlgiyle takip ediyoruz. Hatamız var ise af ola.