Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri (Birinci Bölüm)
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 12 ก.ย. 2024
- Bu videonun ikinci bölümünü izlemeyi unutmayın. Bazı sorularınıza yanıtlar orada:
• Bir Evin Fiyatı ve Ger...
1) Videonun son bölümündeki Grafiği izlemeyi unutmayın.
2) Kiralar her yıl enflasyonla artmaz mı diyeceksiniz. Elbet artar. Ama kiracı da 10 yıl boyunca kirada kalmaz. Kiracı çıkarsa hemen kiraya verilmez. 1-2 ay kayıp olur. Evde hasar olursa tadilata para gider. Kira artışından alacağınız payın bunlar ile birbirini götürdüğünü varsayın. Varsaymasanız bile Enflasyon ile kira artışı videonun sonucunu değiştirmez.
3) Son grafikteki data için kullandığım kaynaklar:
a) FED St. Louis datası,
b) Prof. Dr. Robert Shiller emlak endeksi datası,
c) Census.gov Medyan hane halkı geliri datası,
4) Tüm Formüller, Yazımlar ve Excel Dosyası benim tarafımdan hazırlanmıştır.
Prof. Dr. Özgür Demirtaş
Özgür Demirtaş Ankara’da dünyaya geldi. İzmir Atatürk Lisesi’ni birincilikle bitirdi. Üniversite yerleştirme sınavlarında Türkiye’de ilk 50 öğrenci arasında yer alarak, 1998’de Boğaziçi Üniversitesi Elektrik Elektronik Mühendisliği Bölümü’nü tamamladı. Boston College’daki çalışmalarını 2003’te tamamlayarak 27 yaşında finans alanında doktorasını kazandı. Aynı sene, Baruch College City University of New York'ta Yardımcı Doçent pozisyonunda göreve başladı. “Öğretim alanında”, 2003 yılında Finans bölümü içerisinde, 2004 yılında ise İşletme Fakültesi’nde en iyi öğretim üyesi seçildi. 2005 yılında, tüm ana bilim dalları ve fakülteler arasında en iyi öğretim üyesi seçilerek "Üstün Öğretim Madalyası"na layık görüldü. Aynı zamanda New York University (NYU) Stern School of Business’ta en yüksek öğretim değerlendirmelerini aldı. 2007 yılında doçent unvanını kazanarak City University of New York’ta kalıcı bir akademik pozisyon elde etti. 2010 yılında, öğretim alanında, ABD, İngiltere, Kanada ve İskoçya'da 1 milyon profesör arasında yapılan 10 milyonu aşkın öğrencinin değerlendirmeleri sonucunda, ilk 20 içerisinde gösterildi.
Çalışmaları dünyanın önde gelen akademik dergilerinde (Management Science, Journal of Financial Economics, Journal of Monetary Economics, Journal of Financial and Quantitative Analysis, Review of Finance ve Journal of Business & Economic Statistics) yayınlandı. 35’in üzerinde akademik yayın yaptı. Aynı zamanda özel yatırım fonları hakkındaki kitabı Academic Press tarafından basıldı. 2004 yılından başlamak üzere, araştırmaları City University of New York tarafından 6 sene boyunca ödüllendirildi. 2012 yılı Eylül ayında ABD’deki kalıcı pozisyonunu terk ederek Sabancı Üniversitesi'ne Finans Kürsü Başkanı olarak katıldı. Sabancı Üniversitesi bünyesinde yaptığı çalışmalar ile Marie-Curie Avrupa araştırma fonunu kazandı.
Prof. Dr. Özgür Demirtaş, Sabancı Üniversitesi altında kurulan Finans Mükemmeliyet Merkezi (Center of Excellence in Finance) Kurucu Başkanlığı, Türkiye’nin önde gelen bankalarından Akbank’ın Yönetim Kurulu üyeliği ve Türkiye’nin ilk finansal okuryazarlık derneği FODER’in kurucu Yönetim Kurulu üyeliklerini üstlenmiştir. Birçok büyük şirket ve holding için danışmanlık yapmaktadır. Türkiye, ABD ve Avrupa’da onursal konuşmacı olarak etkinliklere ve panelist olarak düşünce kuruluşlarının faaliyetlerine katılmaktadır. Aynı zamanda, başta biyoteknoloji ve fintech sektörü olmak üzere birçok sektörde melek yatırımcıdır.
Videoyu sonuna kadar seyretmeyi unutmayın.
Özellikle her şeyi anladıktan sonra videonun sonunda gelecek olan Grafik önemli.
Yani full 20 dakika 36 saniyeyi izlemenizi öneririm. Herkese Selamlar...
Prof. Dr. Özgür Demirtaş gunaydinn hocammm
Hocam ne kadar müsait oluyorsunuz bilinmez ama bu süreçte biraz daha fazla video hazırlarsanız çok güzel olur :)
Olur
Hocam, sese bir efekt vermiş olabilir misiniz? Genellikle sesle ilgili video düzenleme programlarının presetleri pek iyi olmuyor. Biraz mekanik tınısı gelmiş.
Araç fiyatlarına uygulanabilir mi
Merhaba hocam.
İstanbul Ataşehir de 30 yıl oturmuş birisiyim. Şehir plancısı ve Spk lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanıyım. Hocam paranın zaman değeri konusunda haklısınız. Önceki videolarda bunu çok güzel anlatmistiniz. 4 + 1 daire 2.299.000 TL lik bir daire prestij amacıyla oturulan bir dairedir. Kira getirisi amacıyla alınmaz. Yüzde 90 üzerinde şirket mülküdür. Şirket bunu envanterine alır ve o yıl vergi ödemekten kurtarır kendisini. Daha sonra oturan şahıs iş dünyasında ayrıca şahsi olarak kendisine bir getiri sağlar. Bu parayla ölçulemeyecek bir kazanctir
4+1 daireyi kimse kira getirisi için almaz. O parayla aynı bölgeden 4 adet 3+1 daire alıp daha yüksek kira alabilirsiniz. 7000 TL Türkiye şartlarında verilebilecek bir kira değil. Genel olarak ortalama hane geliri aylık 5000 TL civarında. O yüzden sizden aylık kira geliri 1500 TL olan evler üzerinden ilerlemeniz örneklem için daha uygun olacaği yönunde uyarmak isterim. Alan kuculdukce m2 birim kira geliri artar. Genel olarak istanbulda evler ortalama buyuklugu 90-100 m2 dir. Yanı 2+1 yada küçük bir 3+1 dairelerden oluşur emlak piyasası. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşümle birlikte giderek evler ve aileler küçüldü. 3000 üzerinde ekspertiz sonrası gozlemledigim bir durumdur ayrıca belirtmek isterim.
Başka bir bakış açısı da şöyle ki evin değerini inşaat maliyeti ve arsa değeri belirler. Arsa değeri de bölgeye olan alt ve üst yapı yatırımları sebebiyle sürekli artar. Aynı şekilde inşaat maliyetleri de sürekli arttığından bir evin değerinin sürekli artıyor olması gerekir. Evin değerini belirleyen üçüncü bir erkenden dışsal etken dediğimiz şerefiye durumudur. Manzara kat yüksekliği vs. gibi etkilerde değeri etkileyen faktörlerdir. Sizin vermiş olduğunuz dairede fiyatı belirleyen en önemli unsur dışsal etken olduğu için evin maliyetinin çok üzerinde piyasa değeri oluşmaktadır.
Paranın zaman değeri konusunu gerçekten beğenerek izledim önceki videoları. Ama evin değeri cebinde 5 milyon parası olan ve ya 500 bin TL parası olan insanlar için çok farklıdır. Tekrar altını çiziyorum. 2.299.000 TL lik evleri alanlar yüzde 90 sirketlerdir. Kdv veya gelir vergisinden o yıl paçayı yırtarlar. Sizin hesaplarda bu durum göz önünde olmadigindan 10 yıl sonra evin fiyatı düşüyor görünüyor. Bir not daha ekleyeyim. Ataşehir bölgesinde 5 yıl arayla aynı binada yaptığım ekspertiz lerde 250 binlik dairenin bugünkü değerinin 500 bin TL oldugunu görüyorum. Buda yıllık ortalama yüzde 15 değer artışı demek. Enflasyon oranina yakın bir orandır bu oran. Bu 5 yıl içerisinde alınan kira degerini de üzerine aylik 1600 TL kiradan yaklasik 5 yil sonra 100 binde kira almış olursunuz ve evin değeri 600 bin TL olur.
Hocam bu videoyu ev değilde arac veya makine üzerinden yapmanız daha sağlıklı olur. Sağlıcakla kalın. Arkadaşlar yapılan yorumlardan yanlış anlaşıldığımı fark ettim. Bu yüzden ilave yapıyorum. Özgür hocanın söylediklerine karşı değilim. Sadece anlatmak istediğim şey paranın ve zamanın değeri herkes için aynı değil. Bu yorumları okuyan kişilerin yüzde 95 inin belkide bu paraya gerçek hayatta sahip olamayacak. Burada önemli olan gelecek. Barınma en temel ihtiyaç. Paramı dolarda tutsaydım efendim bitcoin alsaydım bugün zengindim demenin bir önemi yok artık. 100.000 dolar biriktirene kadar belki 30 yıl geçecek. 10 yılda evin borcunu bitirmek daha kolay olanı. Bir insan hayatında kazandığının ortalama %30 unu harcayabiliyor. Herkesin kendi tercihi ben kesinlikle yabancı bir paraya geleceğimi bağlamam. Tek geçerli para altındır benim için. Özgür hocayı da sever çok iyi takip ederim. Ben burada insanlara farklı bir açıdan bakarak paranın değerinin herkes için aynı olmadığını anlatmaya çalıştım. Saygılarımla...
Teşekkürler çok değerli ve objektif bilgileriniz için.
👌👌👌👌 Benım kıstasım alacağım kiranın 150ye çarpımından cıkan sonucun satın alma fiyatımın altında üstünde olması. 120 150 arası cok iyi 150 180 arası belki 180 sonrası alınmaz
Vay be böyle işinde iyi insanları görmek ne güzel
Değerli yorumlar yapılıyor, herkese teşekkürler, inşaat işi başlı başına kendi dinamikleri klan bir iş, hocamız ekonomi ve iktisat yönünden değerlendirerek, günümüzdeki faiz düşüşü ile hızla artan ev fiyatlarının ekonomimize sürdürülebilir bir katkısının olmayacağını vurguluyor. 200.000 TL lik ev örneği verse de bu gerçek değişmeyecektir. Hane halkının gelirleri ev fiyatlarına göre artmadıkça sürdürülebilir bir ekonomiden bahsetmek güç, eninde sonunda bu denge bir şekilde zaten sağlanıyor diye geçmiş örnekleri de sunmuş değerli hocamız.
gayet açıklayıcı olmuş yazı için teşekkürler
ya sen ne dadlı bir profsun..hem bilgimizi yükseltiyon hem excel öğretion..o tombik yanağını sıkası geliyor insanın..seviyoruz seni özgür hocam.
🤣
😂😄
😂
:)
😁❣💐
Eğer akıl hocam Timothy William olmasaydı asla aylık 12000 tl gelir elde edemezdim
Bay Timothy, çok az bilgisi olan veya hiç bilgisi olmayan kişilerin yatırımlardan faydalanmasına ve kısa vadede kar elde etmesine yardımcı olan bir emlakçı ve meraklısıdır
Bu adamı tanıyorum, çok iyi bir insan ve birlikte çalışması çok kolay, para kazanmama yardımcı oldu ve hala bana temelleri öğretiyor, onunla yorumlar kısmında tanıştım, harika bir adam
Kendisiyle Dubai 2020 fuarında tanıştım ve kendisiyle çalışarak elde ettiğim kazançlarla evimi, arabamı satın aldım. O harika bir insan ve birlikte çalışmaktan mutluyuz
Geçen yıl kumarhane oyunlarında dolardan fazla para kaybettikten sonra tüm bu kayıpları telafi etmenin bir yolunu arıyordum. Beni Bay Timothy ile tanıştıran arkadaşım sayesinde bugün daha iyiyim
Bay Timothy Williams kimdir ve onunla nasıl iletişime geçebilirim? Bunun nasıl çalıştığını bilmek ve belki onunla iletişime geçmek isterim
Merhabalar hocam bir takipçiniz olarak bildiğim bir konu olduğundan eleştirmek gereği duydum.Paylaşmadan önce keşke son 10 -15 yıl içinde ki ev değerleri ve kira artışları fiyatlarını geçmişe dönük detaylı bir analiz etseydiniz.Örnek verdiğiniz ilçe olsun olmasın istanbul da 10 yıl önceki herhangi bir dairenin şu zamanda ki kirası en az %200-%250 daha fazla yani 7000 olan o kira rayiçi ortalama her sene %10 artacaktır,kaldı ki muhtemelen 10 sene önce de o tip bir daire 3500tl civarında kiradaydı. Ayrıca 3 ya da 4 oda salon bir aile evidir, bu tarz kiracılar ortalama 5-6 sene de bir taşınırlar.Bir de evdeki kırık dökükler derken kiracıların en kötü yarısından kırdıkları döktükleri depozitolardan karşılanır.Yani 10 sene aynı kirayı tufe oranında zam yapmadan o farkı boş kalmasına veya tadilatına saymak çok mantıklı değil. 200 m2 kullanım alanlı bir daireyi hadi komple 4 duvar yıkıp tadilat yapsak 120-150 bin tl tutsa 10 yıl da oda 1 kere desek yılda 15000TL, artı 3 kere taşınılsa ve 2şer ay kira alamasak artı aidatlarla 10 yılda toplam gider fazlasıyla 200 bin tl bile olsa ki imkansız o kadar kırık dökük ve tadilat olması 4-5 senelik kira artışı rahatlıkla karşılar. Her sene hem kira hem ev değeri ortalama %10 oranında artar o tip bir daire 10 sene öncede 1.15-1.25 milyon civarında olduğu hesaplanabilir. Yani 3 milyon TLyi o daire iyi kötü 3-4 sene içinde geçer. O daire 10 yıl sonra minimum 4,7-5 milyon tl rakamından satılabilir .şu an Hesap yaparken yaptığınız hata gerçekten iyi bir takipçiniz olarak eleştirmek gerektiğini düşünüyorum. Bu hesap tabi ki İstanbul şehrine özel bir durum yani 10 sene önce ev almış herhangi birine sorun TL olarak en az %200-%250 evinin ederi şu an daha fazladır bu rakamlar da gerçek değeridir.Teşekkürler.
Aslında size de güzelce anlatmaya çalışmış ama siz orayı yakalayamamışınız. Ne dedi videonun sonun da ev fiyatları bu şekilde artarsa kriz olur diye ki ülke de önemli bir ekonomistin ülkenin geleceğini iyi görmesi çok öngörülebilir bir durum ve olması gerekenler üzerinden video yapmış. Ekonomik olarak batmakta olan bir ülke faktöründen hiç bahsetmemiş. Artı olarak internetin geliş zamanı ile daha da hızlanan dünyadaki ekonomik genişlemeleri ve Türkiye üzerine olan etkisini de göz önünde bulundurmanız gerekiyor yakın geçmişi yorumlarken. Zaten bu sebepleri iyi okuyabildiği için Özgür Demirtaş oluyor insan.
Videoda anlatılmak istenen ev fiyatlarının suni olarak artması eğer ki fiyatlar sizin belirttiğiniz gibi artıyorsa o zaman enflasyon yüksek demektir faizin düşmesi enflasyonun yüksek olduğu gerçeğini değiştirmiyor,babamın istanbulda kirada iki evi var (Kağıthanede) kiracı çıktıktan sonra 4 ay kiracı bulamadı şu an kiracıların bir tanesi covid19 sebebi ile işten çıkartıldığı için 3 aydır kira ödemiyor kısaca ev kiraya vermek bana göre tam bir saçmalık çok riskli ve getirisi az ve evinizin değeri her yıl eskidiği için düşüyor ev parasını altına yatıran kat kat fazlasını kazanır
Satış rakamlarını dolar kuru üzerinden tekrar kontrol edin öyle bir değer artışının olmadığını göreceksiniz.
@mehmet kagan kardes hesaplaman daha gercekci. kira her sene artar, evin degeri de 10 sene sonra 2 katini bulur. hesaplara kiralarin her yil enflasyon kadar arttigni, evin fiyatinin da her enflasyon kadar artigini hesaplamak lazim
Hocam kira meblağı da her yıl enflasyon oranında yükseltiliyor ev sahipleri tarafından, onu da göz önüne almak gerekiyor zannımca. Yani formülde (1+r)'nin üstünü artırıyorsak kirayı da yaklaşık (1+r)'ye çarparak artırmamız daha doğru olacaktır sanırım. Kiracısız kalma ve eve verilen hasarlarla birbirini sileceğini söylüyorsunuz, ama biraz acımasız davrandığınızı düşünüyorum bu konuda :) 67.000 TL olan kira geliri 9 sene sonra şimdiki değeri ile 19.000 TL olarak hesaplamak adil görünmüyor. Ve bugün 2.300.000 TL olan evi 10 sene sonra 3.000.000 TL olarak da düşünmemiz yine adil görünmüyor paranın maliyetinin %15 olduğu ülkede. 10 sene sonra en azından 6-7 milyon TL değerine gelmesini beklerim şahsen. 10 sene önce USD/TRY kuru 1.50 iken şimde 4-5 katına çıkmış, gayrimenkul değerleri de en azından 3 kez yükselmiştir bu süreçte. Formülünüz muhteşem, ama rakamlar adil görünmüyor. Saygılar.
Bencede çok haklısınız formüller çok güzel fakat rakamlar gerçekçi değil gidi duruyor. Benim önerim gelecek üzerine değilde rakamlar 2010 yılın alınmış bir evin fiyatı üzerinden hesaplanmış olsaydı evin bugünki rakamını bulup hesaplamış ve aynı bölgedeki ev fiyatları ile karşılaştırılmış olurdu. Gerçekçi sonuç çıkardı Özgür Hoca biraz muhalefet yapmak için böyle bir hesaplama yapmış sanırım. :)
Özgür Beyin videosunda onun da açıklaması var zaten. Amortisman olarak da düşünebileceğimiz; evin boş kalması, eve yapacağınız ekstra masraflar gibi öngörülemeyen nedenleri de düşünmek lazım...
aynen oyle... her yil %15 sadece enflasyon farkinca uzerine koymasini hesaplamaliyiz. bulundugu muhitin gelismesi nufusun artip sehirlesmenin ilerleyisi de cabasi. kira da sabit kalmaz, 10 yilda en az ikiye katlar kendini. eve ise 5 yilda 1 bakim verseniz yeter. bu da sandiginiz kadar buyuk bir kalem degildir. isin gercegi vergi meselesini de bireysel kiralamalarda hic gormedim zaten. kiranin bile vergisini vereni yani...
Aynen bunları yazacaktım. Çok saçma bir hesap olmuş hocanınki. On sene sonraki ev fiyatını ön göremeyiz. Ama dediğiniz gibi 6 - 7 milyondan aşağı olmaz. Kiraya tefe Tüfe zammı yapılırsa, zaten tüm kiraların BU GÜNKÜ DEĞERİ 84 bin lira olacak. Hocadan bu kadar saçma bir öngörü beklemezdim.
D. Ali Çetin Açıklama var evet, ama adil olmadığını düşünüyorum, bugün 7000 TL'ye kiralanan ev bu hesapla 9 sene sonra reel değer ile 2000 TL'ye kiralanmış hesaplanıyor. Ve paranın değer kaybı 10 senede %15 üzerinden %304 iken evin değeri 10 senede %30 artmış hesaplanıyor. Yani evin değeri 4 katına çıkmak yerine 1.3 katına çıkıyor lira bazında.
İş bu videoda; ev fiyatı hesaplamayı öğreneceğinizi sanıp, bunun yanında genel ekonomi dersi, yapısal reformlar, sürdürülebilirlik hatta araya sıkıştırılmış 2008 mortgage krizi ve sebeplerini de öğreniyorsunuz. (Excel bile öğretiyor :) 20 dk da harika bir özet.
Excel çok değerli bir program
İnşaat sektöründe hayatını kazanan bir mimar olarak bir kaç konuyu belirtme ihtiyacı hissettim.
Yazdığınız model belli bir ekonomik istikrara sahip bir ülke için geçerli olabilir ancak bizim gibi spekülasyon, döviz, faiz ve diğer etmenlerin sert değişim gösterdiği ülkede uygulanamayacağını düşünüyorum.
Nedenine gelince ev fiyatları her sene kendini güncellemektedir. Depremler ve krizler neticesinde evin 15 yıl önce 250.000 liraya satıldığına şahit oldum. Kârı görenler, devletin desteklemesiyle yeni müteahhitler sektöre girdi ve 10 yıl önce yaşadığım ilçede 90.000 ile 120.000 aralığında ev alınabiliyor hale geldi. Şimdi fiyat 400.000 ile 450.000 aralığında. (Daha lüks yapılar dışarıda bırakılmıştır).
Bu yazılanlar sıfır apartman daireleri içindir. İkinci el piyasa Bu fiyatlara göre baz alınmaktadır. Bu nedenle 10 yıl sonrası gibi doğru fiyat tahmini yapmak imkansıza yakın olmaktadır. Bir diğer zorluk baz faiz alınmasının zorluğudur. Hükümet bir şekilde faiz üstüne baskı yaparsa faiz olağanın dışına çıkabilmektedir.
Bir diğer zorluk ise kullanılan malzemede fiyat değişiklikleridir. Yerli üretim dahil bütün fiyatlar dolara endekslenmiş durumdadır. Bu nedenle dolar yükselişi ile bir anda fiyatlarda abi hareketler görülebilmektedir.
Çok çok doğru bu kısa sürede hocanın idealize ederek oluşturduğu tablonun malesef doğru olamadığını gördük. insanın değerli olmadığı bir yerde en basit mal dahi değer kazanmaktadır.
Özgür hocaya hitaben
iki yıl önce "Hocam süpersiniz " demişim ama reel hayat sizin yanlış olduğunuzu göstermiş hocam.
Altı ay önce 360 bine aldığım ev şuan bir milyon ediyor.
iyiki sizin videonuzu izlediğim aklıma gelmemiş.
Bu arada videonuzu izleyip, nakite geçmek maksadıyla iki dairemi sattım, ne mi oldu?
Sattigim evleri geri alabilmek için, elime geçen paraya 3 kat daha ekleme yapmam gerekiyor!
İktisat bilimi buysa demekki boş işler bu işler.
@@dedekorkut5347 buradaki fark şu Özgür Hoca bir evin gerçek değerini göstermiş yani altı ay önce aldığınız ve şu an 1 milyon tl eden evin gerçekte 1 milyon tl etmediğini göstermiş. ama Hüseyin Güven beyin yazdıklarından dolayı sizin eviniz 6 ay içinde yaklaşık 3 kat artmış yine de tebrik ederim paranızın değerini korumuşsunuz.
@@tanyu8 "Her iş ehline verilmelidir" presibinden haraketle gayrimenkulun ehlide mimar, mühendis veya müteahhit olmalıdır diye düşünüyorum. Özgür hoca iktidarıdır ki bu yüzden inşaatla alakalı öngörüsü %'de 100 tutarsız olmuştur.
iyi dileklerinize daha iyi dileklerimle müteşekkirim. Saygı ve teşekkürler.
Video yayınlandıktan 1 yıl sonra durum şöyle. Ataşehir 220m2 4+1 evler 8.000.000 TL kiralar da 15-17.000 TL arasında. Sadece 1 yılda olan bu dikkatinizi çekerim 10 yıl falan değil. Geçen sene o evi krediyle alan birisi şimdi kira öder gibi kredi ödüyor ve ev onun oluyor. Formüller öyle söylüyor olabilir ama gerçekler farklı hocam revize gerekiyor.
Bizi yakan bu video oldu. Gerçekten tam 1 yıl önce rahatça kredi ile ev alabilecekken altın faiz vs ile üzerine ekleye ekleye biriktirip peşin alalım dedik. Yess tam bundan 1 yıl önce ama şimdi babayı aldık.
@@mehmetpir3516 sağolun valla. Cihat E çiçek diye bir adam keşfettim bunun gibi dallamalari tokatlar bilgileriyle. Tavsiye ederim.
Benim anlamadığım 10 yıl sonra şu para oluru nasıl yahmin ediyor hocam? Bu ulkede 5 liralik sey 500 olabiliyor 1 senede 4 sene sonra 50 lira olabiliyor😂
Çünkü enfaayonun olduğu yerde aldığınız her şey bedavadir. Ama dune göre bedava! Oysa hesabi dolar üzerinden yaparsanız yani gelir de gider de dolar olarak hesaplanirsa o zaman hesabin aşağı yukarı tuttugunu gorursunuz. Türkiye de evler aşırı pahali.
@@cnarozcan6048 zaten adam videoda degisimi %15 olarak hesapladi. Bizim ülkemizde degisim %15 olmadigi icin video ile ayni miktarda degisim gostermedi. Aksi takdirde tutardi
Türkiye'de o ev 10 yıl sonra 5 milyona çıkar.... Hocam siz çok iyimser bir artış öngörmüşsünüz. Daha geçen hafta evler %20 ye yakın zamlandı...
Aynen, bu yorumu ariyordum.
hocam haklısınız fiyatlar çok hızlı yükseliyor fakat istenilen o fiyatlara evler satılamıyor ki , yakın zaman içinde ev alabilen hiç kimse ile tanışmadım , fiyatlar olması gerekenin çok üstünde hızlanıyor ve dolayısı ile kimse de alamıyor. Bu durumda evin fiyatı arttı demek bana çok mantıklı gelmiyor açıkçası , ev fiyatlarındaki artış sadece satılan evler üzerinden yapılabilir bence.
Faizler düşüşte olduğu sürece ev fiyatları yükselir ancak yarın faizler arttığında o şişen evleri o fiyatlara kim alacak ?
videodaki evin değer artışı reel değer artışıdırenflasyon etkisi yok yani. sizin dediğiniz gibi düşünseydik 10 yıl boyunca kiraya da zam yapmamışız gibi olurdu.
aynen...mesela 790. bin lik ilan 880 bine fırladı...ama şu var aylardır 790 bile satılamayan ev şimdi 880 e satılacak mı...tabiki hayır...insanlar keriz değil :)))
6:48 Bugün 3 Nisan 2022. O evin fiyatı 10 yıl sonra 3 milyon olmadı. Bu videodan Tam iki yıl sonra 9 milyon oldu.
peki o evin 9 milyon değeri bugun ne kadar ?
Yil 2023 hala hocam saygilar buyuksunuz diyen yazanlar var, bu videoda bahsedilen evler tl bazinda en az 6 kat fiyat artti, o donem bu videolardan etkilenip ev almayanlar su an kahroluyor ama hala bu adam saygilar :)
Hocam videonuzdan anladığim ve benim için faydalı bulunduğum bilgi
insanlari gelirleri ile ev fiyatlarinin arasindaki kurduğunuz Yıllik gelir x3 katı bilgisi çok beğendim. Yıllik gelirx5 kat ise amerikadaki morgıç krizi seviyesini öğernmiş oldum.
Ben mesleğine yeni başlamış Gayrimenkul Değerleme uzman yardimcısıyım (SPK Lısansli).
Bize öğretilen bir konutun değeri üç şekilde belirlenir.
1-Gelir yöntemi
2-Maliyet yöntemi
3-Emsal değer yöntemi.
EMSAL YÖNTEMİ:
Biz kredili akim satımlarda değerlemyi daha çok emsal değerleri yöntemiyle belirliyoruz.
Eğer yeterli emsa değerli taşinmaz bulunamazsa maliyet yöntemi yada gelir getirisi yöntemini kullaniyoruz.
Alınan emsaller degerlenecek gayrimenkule yakınlık , cephesi , kimonumu , katı , sosyal çevresi bazi önemli merkezlere yakınlığı vs. ve kalite olarak(kullanilan malzeme) ne kadar yakın olurasa o kadar değerini gerçek satış değerine yakın hesaplariz.
GELİR YÖNTEMİ:
O bölgenin Kapitalizasyo değeri dediğimiz daha önceki gerçekleşmiş satışların değerleme şirketlerince Türkiye genelindeki satısların bilgi havuzlarindan hesaplanır.
K=Yıllık gelirin / Toplam değere orani
Yani net yıllık geliriyle satıs değerini kaç yilda amorti edeceği bu bilgi havuzundaki değerler / oranlarla hesaplanir.
örneğin bir şehirde aylık kira getirisi ile 17 yilda sağlar iken kimi şehirde 20 yılda sağlar . Bu bilgi dediğimiz gibi bu işin uzmanlarinca bir fiil arazideki emsal taşinmazlarin araştırilması dan , tapu kayirltlarindaki emsal satişlardan ( satış degerinin doğru olduğundan emin olunan satışlar) heaplanır.
MALİYET YÖNTEMI:
Bu gün bu daireyi imal etmenin m2 fiyatı hesaplanır . bina eski bina ise yipranma orani ve resterasyon orani çıkarilir ve bir değer bulunur.Arsa değer çok farklılik arz edebili fiyati en çok etkileyen unsur arsa değeridir .
Bir Gayrimenkulü değerlerken birden çok değerleme yöntemiyle bulunacak değerlerin ortalaması alinirsa gercek satış deģerine en yakin Değerlemeyi yapmış oluruz.
Hocam hesap ortada da borca girmeden para birikmiyor..kazandıkça harcamalarda artıyor. Çocuklarımıza da kafalarını sokacakları bir yer kalsın istiyoruz. Biz deki durum bu
Kocaelinde 235 e ev alıyorum ve bin TL kira getirisi var 150 bin kredi aylık 1800 geri ödeme..mantıklımı?
Ben tam olarak yazacaktım ellerine sağlık. Hoca konut meselesinden hiç anlamıyor. Birde neden kira sabit olarak hesaplıyor
Ev =ekmek gibi temel ihtiyaçtır. Ekmek yatırım haline gelirse (misal tabi) zenginler fakirlere yaşama hakkı tanımaz.. Bu yüzden Ev asla Yatırım aracı haline getirilmemeli!!! İyi ya param var bi şekilde miras yada belediye soyarak para bul sonra o parayla ev dükkan al çalışmadan ver kiraya yaşa ha... Bu insani değil.. Herşey para değildir.. Manevi yatırımdır esas olan. Dünyevi yatırım 2.planda olması gerekirken maalesef tam tersi oldu.. Dükkân kirası atarsa ne olur? Satıcı esnaf ürünlerine zam olarak yansıtır onu.. Avrupalı hiristiyan yada atesitlerdeki ahlak bizde yok arkadaş.. Adamlar hayat kısa yaşayım diyor.. Ev mal mülk biriktirecem diye uğraşmıyor.. Bizdeki hastalık.. 1evin varsa şükret yoksa da Allah nasip edene kdr sabret.. Haaa bizde zaten sabır yok.. Güya müslümanız. Krediler düşmüş hücum evlere. Faiz ula müslüman. Sen sabret bak nsl faizsiz de nasip oluyor.. Ayet var sabrerenleri müjdeli. Kar bakmasın kimse ama bu ülkenin 100de 80 binin dinle alakası yok. Umurunda değil.. Tek umurları geri kalan varsa 30 yılı cennet gibi yaşamak.
Hocam bende gayrimenkul değerleme uzmanı olmak istiyorum. Nerden ve nasıl başlamalıyım ?
Bir inşaat mühendisi olarak ev almanızı tavsiye etmem insanların en büyük hatası evlerin ömrünün sonsuz olarak değerlendiriyorlar bir beton evin ömrü 50 yıldır ki bu ideal koşullarda
Ev alıp yatarak geçinme hedefinizden vaz geçmenizi tavsiye ederim ev temel bir ihtiyaç fiyatları saçma sapan yükseltip insaları mağdur etmeyin
Palavranın daniskası - Avrupada 200 - 300 yıllık evler dimdik ayakta duruyor !
Gidin Parıs Roma ve Londrada görün !!!
@@mlmdart3701 inşaat mühendisin den inşaatı daha iyi bilen bir arkadaşımız çıktı 😂😂😂 sen al ev
@@gitarpedalamfi6283 Türkiyenin inşaat mühendisi ancak bu kadar olur - çik Dünyda biraz dolaş ki gözlerin açılsın !!!
@@mlmdart3701 bilemediğiniz konuda ahkam kesip komik duruma düşmeyimiz
Özgür Hocam, 2.3 mio tl ye alıp 10 yıl sonra 3 mio tl ye satma tarafı pratikte hatalı. Şuan 2,3 mio tl ye satılan evler 10 yıl önce ne kadardı araştırmanızı öneririm.
Enflasyonu yine 12-14 alirsak 6 milyon tlye satsa yine zararda :(
@@turanturan5852 5 yıl önce 170 bine aldığım ev bugün 450-500 arası.
bence de böyle büyük bir hatayı nasıl yaptı anlamadım
Banka getirileri yüzde 7 yok şuan
Geçmiş 10 yıldaki artış, gelecek 10 yıldaki potansiyel artış anlamına gelmez dostum.
herkes "aman hocam iyi ki varsınız aman hocam büyüksünüz aman hocam mükemmelsiniz aman hocam süpersiniz" demiş ama bu video çekildiğinde ev alan çok kâr etti. özgür bey rakamlardan anlıyor olabilir ancak ülke dinamiklerinden anlamadığı kesin. ist'da evler haddinden pahalı olabilir bilemem ama ankara için ev alan adam kâr etti. ev almayan da (en azından ekonomi düzelene kadar) avucunu yalayacak. arz talep dengesi var. ev ihtiyacı azalmıyor, ülke nüfusu artıyor. diğer yandan maliyet artınca ev ve kira fiyatları da fırlıyor. örnek verelim. 2 sene önce kredi çekip ev alan biri olsun. maaşı 2 asgari ücret olsun (4500₺). ödediği kredi de 2500₺ olsun. bu adam bugün yine 2 asgari ücret alıyorsa (17 000₺) adamın ödediği kredi artık çerez parası oldu. ancak evin değeri 300 bin ₺'den 1 milyon 500 bin ₺'ye çıktı. 1 milyon 200 bin ₺'lik evi sadece 2 sene eziyet çekerek almış oldu. 30 senede biriktireceği parayı 2 senede kazanmış oldu. şimdi soruyorum kim kârda kim zararda?
Hocam aynı havayı soluduğum ülkede sizin gibi insanların olması hala umut verici ağzınıza sağlık gercekten videolarınız cok eğitici bizlerin sizlerin aydınlatmasına ihtiyacı cok videolarınızın hepsini yakından takip ediyorum başarılar..Bir gün hazine ve maliye bakanı Özgür Demirtaş görmek nasip olur umarım :)
bakan mi? hocama Presidentlik yakisir! Adam mühendis,ekonomist, futurist!
Videonun girişi hocanın yıllarca Powerpoint kullanmasından kaynaklanıyor 😀
TH-camda o kadar tıkandım ki kendime katma değer kazandıracak videolar arayıp duruyorum. Hızır gibi yetişti Özgür hocam. Mühendislik ekonomisinde gördüğümüz, ezberleyip geçtiğimiz formülleri örneklerle ve şevkle açıkladığınız için size ne kadar minnet etsek az.
Selamlar
bu gerçeklerden çok uzak malesef, 1.5 yıl önce 2 milyon olan dubleks 5 + 2 ler şuan 9 milyon ataşehirde.. kiralar % 40 artıyor en az.
:) Hiç siyasete girmeden politikaları ancak bu kadar güzel eleştirebilirdiniz, zekanıza hayranım!
👍🌟🌙
Hocam ev fiyatı hesaplama anlatayım derken “ Ülke nasıl kalkınır” ın temelini anlatıverdiniz anlayana. Temiz bilgi için çoook teşekkürler 🙏🏻
@@ROBOROBOROBOROBO Halka nasıl hayvan dersin sen??? Kendini ne zannediyorsun????
@@ROBOROBOROBOROBO senin gibi hainler olduğu sürece bu ülke gelişmiyor. Ayrıca geçen 1. Çeyrek %4,5 büyüdük haberin olsun koçum
@@lukomsa7840 ciddi misin? Bütün büyük ekonomiler küçüldü biz büyüdük öyle mi? Söyle bakalım bütçen ne kadar büyüdü?
@@lukomsa7840 ülke 83 milyon, niye üstüne alındın.
İbrahim Gürel o troldur bırakın yanıt bile vermeyin. Bu troller bugün aldıkları üç beş kuruşun sayesinde ülkenin batışına göz yumuyorlar. Halbuki aynı gemide olduğumuzun farkında olsalar biraz kendilerini geliştirirler. Yarın ülke ellerinden gidince görecekler ama çok geç olacak.
Hocam takım elbisemi giydim ve saygıyla sizi dinliyorum Bu Ülkede nadir bulunan insanlardan yalnızca birkaçından birisiniz 🙏🏻
Keşke 3 yıl önce bu videoyu izlemeseydim de kredi çekip ev alsaydım
Özgür hoca eleştirim var. Bu video hem başlık hem de içerik olarak hatalıdır.
Başlıkta “Bir Evin Fiyatı ve Gerçek Değeri” demişsiniz
Bir evin fiyatı, o ev için istenen bedel değil, uygun piyasa koşullarında bilgili ve istekli alıcı ve satıcının ortak noktada buluştuğu alım satım bedelidir. Piyasada birçok koşula bağlı olarak kendiliğinden oluşur. Bu da Pazar Değeridir.
Gerçek değer de uluslararası değerleme standartlarında ifade edilen Pazar Değeri kavramıyla genel anlamda tutarlılık gösterir.
Siz burada Gerçek Değeri değil Gelir Değerini oluşturmaya çalışmışsınız.
Gelir Yöntemi ile değerleme de ticari gayrimenkuller için uygun bir yöntemdir. Otel vb gelir getirici mülklerde ilk düşünülen yöntemdir.
Memleketimiz özelinde düşünürsek:
Konuta iki şekilde bakılabilir. Oturum amaçlı ve yatırım amaçlı. Oturum amaçlı ve tek bir konut alınacaksa mevcut piyasadaki fiyattan alındığında bir sorun olmayacaktır. Çünkü evinizden kira vb bir gelir kazanma amacınız olmayacaktır. Evi değiştirmek istediğinizde ise o piyasada evinizin değeri düşükse diğer evlerde düşük, yüksek ise diğer evlerde yüksek olacaktır.
Yatırım amaçlı konut alımı yapılıyor ise; Türkiye’de konut yatırımı kira getirisi için değil, ilerleyen dönemde yapacağı prim için yapılır. Konut yatırımlarında ön plana çıkan markalı konut projelerine bakacak olunursa alınmış olan dairelerin çoğu daireye zarar gelmemesi açısından boş tutulmaktadır.
Kira getirisi ile konut değeri arasındaki oran da çoğu vatandaş ve hatta piyasa dahilindeki kişilerce yanlış bilinmektedir. 10 yıl- 20 yıl gibi geri dönüş süreleri kalmamıştır. İstanbul herhangi bir yerinden alacağınız sıfır bir dairenin kira üzerinden geri dönüş süresi 240-300 ay arasındadır. Bu çok uzun bir süredir. Kira getirisi dikkate alınsa idi mantıken gayrimenkul bir yatırım aracı olmazdı muhtemelen.
Burada birbiri ile direk ilişkisi olmayan iki durum vardır. Kira getirisi vatandaşın kira verme gücü ile bağlantılı iken konut fiyatları yatırımcının talebine göre şekillenmektedir. Ülkemizdeki gelir dengesizliği de dikkate alındığında aradaki makasın açık olması anlaşılabilir.
Yatırımcıyı konut almaya iten motivasyon şüphesiz diğer enstrümanlara göre daha fazla kazanç sağlaması durumudur.
Videoda T yıl olarak belirttiğiniz süreyi 10 yıl olarak alıp geçmiş dönemi inceleyelim:
2010 yılından 2017 yılına kadar enflasyon ve faiz oranları tek haneli idi. Konut değeri artış oranları ise yıllık %20 civarında oldu. Meşhur USD 3.50 TL iken ki videonuz zamanında (2016-2017) ise döviz, faiz vs getirileri konut getirisini geçtiğinden konut yatırımcısı bu alandan uzaklaşmıştır. Yani yatırımcı karlılık nerede ise oraya yatırım yapıyor.
Son on yıldaki doların efektif satış kurunu not düşelim:
2010 da 1.60 TL, 2011 de 1.60 TL, 2012 de 1.85 TL, 2013 te 1.90 TL, 2014 te 2.10 TL, 2015 te 2.68 TL, 2016 da 2.95 TL, 2017 de 3.54 TL, 2018 de 4.60 TL , 2019 da 5.85 TL dir.
Burada 2017 ye kadar her yıl %20 civarı değer artışı olan konut yerine dolar almanın mantıksız olduğu rahatça görülebilir.
Verdiğiniz örneğe bakacak olursak;
2.300.000 TL ye alınan ev için 10 yıl sonra öngördüğünüz satış bedeli 3.000.000 TL
Yani her sene için ortalama yüzde 2.50 değer artışı öngörüyorsunuz. Enflasyon oranı, inşaat malzemelerindeki artış oranı gibi temel kriterleri dikkate alınırsa senelik değer artış oranının en azından iki haneli olması gerekmektedir. İlla yüzde 2.50 alalım derseniz zaten yaptığınız hesap, gerçekçi değere ulaşma çabasından, kriz ortamında bitik bir gayrimenkul piyasası içinde Tasfiye Değeri olarak ne kapatabilirim durumuna döner.
2010 yılında alınan bir evin bugünkü değeri minimum 3 kat artmıştır.
Bu yüzden 10 yıl sonrası için verdiğiniz 3.000.000 TL tamamen tutarsızdır. 10 yılda toplam %30 kazanç komik olmaktadır.
Türkiye’ de 10 yıl sonraki konut fiyatlarını sağlıklı tahmin edebilecek bir kurum, kişi veya oluşum yoktur.
Gayrimenkul fiyatlarını belirleyen en etkili faktör faiz oranıdır. Yani bir bakıma alım gücünün sağlanması.
Faiz oranlarının iyice düşürüldüğü bu dönemde, piyasadaki kötü durumun yanında ekonomideki çarkların dönmesi içi yapılan bu düşük faiz uygulamalarının yatırımcıyı gayrimenkule yeniden çekip çekemeyeceği, gayrimenkul fiyatlarına etkisine dair analiziniz olursa zevkle izleriz.
Saygılarımla.
Gayrimenkul piyasası hakkında bilgim yoktur fakat "fiyat" ve "gerçek değer" mevzusu cidden çok derin meseleler. Başlığa bir tek ben mi takıldım acaba dedim. Başlığı sindirmeden videoya geçemeyeceğim sanırım.
KRal ne yazmışsın be.Ekonominin ayrıntılarını bilmem ama aklım var.
Kira almak için ev almak için kredi çekerek almak mallıktır.Bu video için yorumum bu
Özgür Hocanın 67 bine her yıl kira gelirini sabitlemeside enterasan olmuş. Ev sahiplerinin sözleşmede yaklaşık %10 kira artışı öngördüğü bir dönemde. Kiracı bulamadınız masraf felan diyerek 2 sn ile geçiştirmesi de enteresan. Gerçek bir hesap ile paranın bugünki degeri diyeceksin kira artışını öngörmeyeceksin. Büyük bir eksiklik bence..
@@sonsuzlukyolcusu. Yatan yatırım olarak altın bence.Zira yıllık bazda yüzde olarak o artıyo
Sonuna kadar katılıyorum.
Bence hoca ev alacak 🧠videoyu ev fiyatlarının düşmesi için çekmiş 👍
Ağzınıza sağlık hocam, değerli bilgiler için teşekkürler. Prodüksiyon kalitesi çok hızlı gelişiyor, şimdiden TR de yapılan birçok filmden daha iyi seviyeye geldi :)
Bu videodaki anlatımlarla ev almaktan vazgeçmiştim. Üç yıl sonra bu gün ev aldım. Ve üç yıl önce ev almadığım için kendimi keriz gibi hissediyorum. Hoca bilgili olabilir ama hesaplamalar Amerika için. Türkiye ile alakası yok. Sadece ev örneği Ataşehir'den veriliyor. Şu anda Ataşehir'de 1+0 ev 3 Milyon TL'yi geçti.
Hocam merhaba. Çok bilenler kulübünün üyesi olarak bir kaç şey söylemek istiyorum:
1. 2.300.000 TLye satılan evin kirası, piyasa koşullarına göre 8.000 TLnin üzerinde olmalı. Hatta 8.000 TLnin üzerine çıktıkça bu ev "ucuz" olacaktır. Tersten bakacak olursak kirası 7.000 TL ise, şu andaki satış fiyatı max 2.000.000 TL olmalı
2. Kira artış oranını dikkate almamak ama enflasyonu (faizle birlikte) dikkate almak haksızlık! olmuş. Kira artış oranı yapılan yatırımı enflasyon karşısında koruyacaktır.
Şöyleki; 1. yıl sonunda (faiz oranından hesaplarsak) 12.000 TLlik bir gelir artışını hesaba katmamış oluyorsunuz. Sonraki yıllarda bu artarak devam edecektir.
3. Evin niteliğine ve demirbaşların durumuna göre bakım onarım maliyeti de ilave edilebilir. Yani bu da hesaplanabilir, öngörülebilir bir maliyet kalemidir.
Asıl belirleyici oran; bugünkü değerlerle yatırımı ne kadar sürede geri ödediğidir. Her ne kadar "nakit kral" da olsa; bu süre 16-17 yılın altına inince krala bir ev alıp bir süre dinlendirmek iyi olabilir.
Hocam demek istediğim tek şey var. O kadar önemli ve değerli bişey yapıyosunuz ki, buna hiç bişey paha biçilemez. Toplumu ve gençliği aydınlatarak, eğitime önem vererek milletce kalkınacağız inşallah. Kesinlikle video yapmayı bırakmayın hocam. Bir genç gurbetcı olarak isviçre basel den herkese selamlar.
Hocam gün geçtikçe video çekimleriniz daha güzel bir hal alıyor. Emeğinize sağlık :)
Bir evin ofisin vs değeri bir çok yöntemle hesaplanabilir bunlardan birincisi ve en çok kullanılanı emsal konutları tespit edersin gerçek satış fiyatlarını bulursun m2 fiyatını bulursun ve bunu değerleyeceğin eve uygularsın basit bir yöntemdir fakat çok hassas değildir. 2 emsal satışlardan kira çarpanı veya kapitilizasyon oranı bulursun kendi örneğine uygularsın 3 arsa fiyatını belirlersin üstündeki yapının yaklaşık maliyet hesabı ile değerini belirlersin yıpranma payını düşersin toplam taşınmaz fiyatını bulursun 4 hedonik modelleme yaparsın ev fiyatına etki eden tüm parametreleri hesaba katarak bir fonksiyon oluşturursun örnek konutuna uygularsın en zoru ancak en detaylısı bu yöntemdir. Burada hocanın yaptığı olay basit bir net bugunkü değer hesabıdır ben kiraların sabit alınmasına takılmadım ancak 10 sene sonra evi şu fiyata satarım diye bir parametre olamaz kimse bunu tahmin edemez evi şu fiyata satarım dediğiniz tutar hesabınıza göre evin değerini tamamen etkilemekte böyle kafadan sallama bir değer ile konut değerlenmez. Ayrıntıya inecek olursak senaryo analizi duyarlılık analizi reel opsiyon teorisi gibi belirsizlik koşulları altında riski ve belirsizliği dikkate alan onca yöntem varken böyle bir hesap bakkal hesabından farksızdır Bu işin lisans ve yüksek lisans bölümleri var bu iş 15 dakikada anlatılacak bir konu değildir size tavsiyem hakim olmadığınız konularda çok iddialı şekilde eğitici videolar yayınlamamız.
Arada gelip gülmek için izliyorum 😂😂😂 ekonomi ekonomi olalı böyle rezil bir analiz görmedi
senin gibiler az yalnız. Herkes peşine koşmuş alkış tutuyor :)
@@EkonomiKesitleri aynen bizim türk milleti özgür demirtaş izleyip takip edip kendini einstein sanıyor :)) çorumlu esnaf bundan iyi ekonomi bilir.dünyada enflasyonun geleceği bas bas belliyken ev almayın nakitte kalın nakit kraldır videoları çeken adam özgür
Geçen yıl ev aldım, iyi ki dinlememişim demek için geldim yorumlara...
@@yunuspehlivan9788 çok iyi yapmışsın
Hocam bu videon tutmadı ev fiyatları uçtu gitti , nakit kraldır dedin oda tutmadı, btc dddin 2 yıldır oda sürünüyor sen bile bu kadar tutturamadıysan biz ne yapalım.
Bilginize sağlığınıza emeğinize duacıyım. Lazımsınız bizler ve bizlerin geleceği için. Çok eğitici ve keyifli bir video olmuş. Saygılar hocam
Dakika 16:50 civarının özeti: “Kanatlar size ait değilse, yükselmek felaketiniz olur!...”
*Hocam gelecekten geliyorum, Merhaba, bu enflasyonist ortamda sizin hesaplar patlamış durumda. Hiç kiracıya vermeseniz videoyu çektiğiniz tarihteki evin fiyatı sadece fiyat artışından dolayı (gelir hesaba katılmadan) 3x yaptı. 2 milyonluk ev şu anda 6 milyon.*
Ben almak istediğim evin sahibine Özgür Hocam ın hesabını yaptım siz çok istiyorsunuz dedim. Adam bana hastir len dedi. Şuan halen bu hesap nasıl çarşıya uymadı onu araştırıyorum. Kafam çok karıştı. Bu hesaba göre paso fiyat veriyorum sahibindende. Hocam alacağım eve sen bi fiyat versen. Ha kurban olduğum yap bir iyilik.
alı bey ozgur hocanın hesabına gore suankı kosullarda zor daıre bulursunuz.bır daırenın fıyatını belırleyen sey sadece kıra gelırı olamaz.ıstanbul gıbı degısımın hızlı nufusun kalabalık oldugu bır yerde ve sureklı degısen malıyetlerde sabır bır formul ıle hesap yapmak zor.su an satılan bır cok daıreyı ınsaat fırmaları tekrardan aynı sartlarla yapsa bu fıyatlara mal edemez.lafımı unutmayın seneye daıre fıyatları ıstanbulda cok daha fazla olacak
Aynen valla. hocanin hesabi amerikaya gore (orda amortisman 10 sene diye biliyorum) ama Turkiyede 180 ay altina satilan ben ev duymadim.
hasabı yanlış yaptı. 3000 yerine 9300 den hesaplamalıydı. ama bir allahın kulu da çıkıpta yanlış dememiş benim haricimde
:)
röportaj adam :)
Faizler düştü o zaman evlerin fiyatını 150 - 200 bin TL arttırıp halkı hacılıyak.
Allah'tan bu vidoyu 2 yıl önce izlememisim😂😂😂😂
Emeğinize ağzınıza sağlık Özgür hocam, arabalar için de benzer bir çalışma yaparsanız seviniriz. Teşekkürler
Hangi varsayimlarda bulunarak böyle bi hesap yapıcak ki? Yanlis anlamayin Özgür hocayı küçümsemek haddime değil, ben sadece 2. el fiyatlarinin dönem dönem "0" km araç fiyatlarini geçtiği bi piyasada herhangi bi varsayimda bulunulamayacağı kanaatindeyim. Böyle bi hesabı yapmak emin olun şu tarihte döviz kuru şu kadar olucak demekten çok daha zor. İyi günler.
@@mehmetsertduser n1Q0
aynı excel tablosunu hazırlayıp alınan kira kısımlarını sıfır girerseniz aşağı yukarı bir fikir verebilir. sonuçta araç sahibi olanların %99 u aldığı aracı kendisi kullanıyor ve bu araçlardan herhangi bir kira geliri elde etmiyor.
Hocam haddim olmasa da itirazlarım var. 1) Evin kira gelirini kiracı bulamazsınız veya kiracı zarar verir diye sabit yazmışsınız ama zannettiğiniz kadar evler boş kalmıyor ve ev sahipleri zaten depozito aldığı için zarar görmüyorlar. Dolayısıyla kira sabit enflasyon kadar artmalı. 2) On yıl sonra evin fiyatını 3 milyon olarak yazdınız gerçekten piyasa gerçeklerinden çok uzak bir rakam oturduğum evi 10 yıl önce 120 bine aldım bugün 350 bine su içinde gider. Çünkü benzerleri daha da yüksek. Burada benim kaçırdığım bi nokta var mı merak ediyorum gerçekten.
Kaçırdığın nokta yok kardeşim videoki hesap yanlış ...
Yapacağınız şey burada ileriye dönük yapılan hesabı geriye dönük yapmak. O zaman 120 bin gerçek değeri miydi diye bakarsınız. Kira artışlarını da farazi yapmadan hem de. Önümüzdeki on yıl geçen on yıldan çok farklı olacak orası ayrı mesele. Siz zarar edip etmediğinizi anlarsınız.
Bu verinin uzerine 10 yillik atasehirdeki 4+1 evin gecmis fiyat endeksini de koymak lazim dusuncesindeyim
10 yıl önceki 120 bin liranın bugünkü değeri ne?
Benimde kafama yatmayan şeyler var kiranın enflasyon oranında artmasınında eklenmesi + ödemenin konut kredisi şeklinden yapılmasının hesaplanması ve onun faizininde hesaba katılması birde allah için hocam mevduat faizleri %15 olmadığı sürece o paradan yıllık %15 kazanamam ben şu bir gerçek teoride bu hesap mantığa uygun olabilir ama gerçek farklı 2016 da 33 bine sattığım araba şuan 75 bine satılıyor dolar bile bu kadar artmadı enflasyon desen bu kadar değil bu işler pratikte farklı değişkenlere bakıyor
Merhabalar Özgür Bey, Türkiye ekonomisi için bir bireyin gelirinin yüzde kaçı ile kirada oturması mantıklı olur? Bunun ile alakalı matematiksel bir formül varmı? İyi günler....
Özgür hocam tecrubelerinize dayanarak Onur beyin sorusuna cevap istiyoruz. Saygılar.
Aynen ben de o cevabı bekliyorum hocam.
50/30/20 kuralını hiç daha önce duydun mu bilmiyorum ama sizin için uygun olabilir.
Bu kurala göre aylık kazancinizin yüzde 50sini temel ihtiyaçlarınız için ayirmalisiniz. Bunlar kira ya da konut kredisi, mutfak giderleri ve faturalar, çocukların okul kıyafet masraflarini vs kapsar.
Yüzde 30u ise hobilerinize ayirmalisiniz. Dışarıda ailece bir akşam yemeği, sinema, tiyatro, kurs, tatil vs leri kapsar.
Yüzde 20i ise gelecek veyahut zor zamanlar için birikim.
konupara.com/kisisel-finans/butce-50-30-20-plani-16870/
@@eymc harika, bizim maaşın yarısı sadece kiraya gidiyor. Elektrik su telefon hariç ,temel ihtiyaclar :)
@@eymc hocam bu formül ne kadar güzel gelse de. gelirimizin %50 sine tekabul eden fiyatlara kira maalesef yok.
Abi böyle dedin dedin kim bilir kaç kişi ev almadı, evin değerine falan bakan mı var, hayvan gibi konut sıkıntısına girmişiz.. Maraşta deprem oldu, Marmara'da deprem olsaydı ne olacaktı? İyice konut sıkıntısına girecektik yeminle.. Bu konut almayın bilmem ne muhabbetini artık kimse söylemesin konut en azından evi olmayan için şart ve bir tane evi olan için de ikinci üçüncü evler böyle enflasyonist ortamda gayet de kredi ile alınabilir..
hocam o 2,3 milyon değerinde ki evin şuan ki fiyatı 7/8 milyon oldu bile yani sizi ve fikirerinizi seviyoruz fakat matematik de her zaman doğru söylemiyor ;) yakinen şahidiyim
Bu kadar değerli ve bilgi dolu insanlara kolaylıkla ulaşmak bence büyük bir nimet
Yorum tutmuş mesajı sileyim de
herkes ne yazdığımı merak etsin
bu söylem ingilizlere aittir
It is too good to be true
Süper :) valla keşke okullarda sizin gibi öğretmenler olsa .bu arada bu formülü o daireyi saran adama anlatıp o gerçek değere evi bana alırmısınız:) şaka bir yana elinize sağlık çok güzel video
Bu videonuzu ilk çektiğiniz günlerde katilmamiştim. Şimdi bugün de katılmıyorum. Bugün 26 Haziran 2022 ve sizin video çektiğiniz günlerde ben konut kredisi kullanıp ev almıştım ve iyiki de öyle yapmışım. Enflasyonist para birimiyle uzun vadede borç alınır. Ne demek istediğimi konut kredisiyle ev alanlar daha iyi bilir. Paranın zaman değeri var evet ama bugünden borçlandığın paranın borcunu enflasyon zaten öldürdü öldürüyor da. O gün sizi dinleyip ev almayan beni dinlemeyen arkadaşlarım şuan dizlerini dövüyor. Tekrar söylemek isterim ki enflasyonist para birimi olan bir ülkede yaşıyorsaniz sabit geliriniz varsa hiç durmayın yapıştırın konut kredisini. Söylemlerim yatırım tavsiyesi değildir herkesin risk algısı kendine göredir yaptığınız yatırım her ne olursa olsun zarar edebileceğinizide unutmayınız. Şahsıma ait düşüncelerim olup buraya not düşmek istedim.
Hocam; TH-cam kanalınız olmadan önce de sizi dikkatle takip ediyordum. Sizin gibi liyakat sahibi kişilerin ekonomi yönetiminde olması o ülke için bulunmaz bir değer. Emeğinize sağlık.
Hocam bahsettiğiniz ev şuan 7 milyon lira ₺ siz 10 yıl sonraki fiyatı 3 milyon varsaydınız ama hiç kira almasa sahibi yine katlamış fiyatı...
7 milyon olması iyi değil, enflasyon videoda %10, 15 gibi normal bir sayı alınmış. Türkiye'de enflasyon %100 ü geçti, bu sürdürülebilir değil. Ortalama ev fiyatlarının ortalama yıllık gelire oranı 5 i geçtiğinde Amerika'da kriz çıkmış. Türkiye'de ise bu oran 20. Yani 20 yılda kazandığın para ile alabiliyorsun. Parayı boşver, 20 yılı böyle heba etmek zaten saçmalık. Katlamış diyorsun ama enflasyona daha yetişemedi. Domates geçen sene 5 6₺ idi şu an 30-35₺ evin değeri de bu şekilde enflasyon oranında artarsa zarar etmiyorsun. Ama yine de bir kazancın yok. Paranı eve yatırarak enflasyona bel bağlamış oluyorsun. Enflasyon 0 olursa kazancın yok, enflasyon 100 olursa kaybın az, bu nasıl bir yatırım fikri? Paranın reel değerine bak, sayısal artışa değil
TH-cam Ogrencilerim Icin Ev Analizi yazmissiniz Excel tablosunun adina, ders gormus gibi olduk :)
çok tatlı bi detay tam yoruma yazacaktım
Hocama cok tesekkur ediyorum. Dediklerini yaptim ve 10 yil bile beklemeden 4 yil icinde 10 milyon zarar ettim. Cansin hocam.
Hocam her sene yuzde 10 enflasyon koyuyorsunuz ama 10 sene sonra kira hala 67k diyorsunuz 10 sene önce 500-600tl olan kiralar şu an 1200tl yaptığınız ihmaller sonuçları büyük ölçüde etkiliyor keşke bu hesabı yapmak için farazi konuşmak yerine 10 sene önceki fiyatını bulup şu an ile kıyaslasanız kiralarını yıllık belirtseniz çok daha iyi bir video olabilirdi Kadıköy’de, 2005 yılında fiyatı 211 bin 500 lira olan bir daire, bugün 725 bin lira değerinde. Ümraniye’de ise 10 yıl önce 125 bin 625 liradan satın alınan bir daire, bugün yüzde 181’lik artışla 353 bin 500 lira oldu. Yine 2005 yılında 114 bin 750 liraya Kartal’da alınan bir evin bugünkü değeri 312 bin 250 lirayı bulmuş durumda. Bu, yüzde 172’lik bir artış anlamına geliyor. Bu yazdığım 2015-2005 arası artış bugun denilen tarih 2015' tir. Yanlış anlaşılmasın ben ev iyi bir yatırım demiyorum ama böyle büyük bir fark büyük bir zarar da yok
Alım gücü bazında bakılmalı olaya. Sanki özgür hoca haklı
Videoyu bir daha izleyin, sorularınızın cevabı var
Dostum videoda kiracı bulamama, evde çıkacaq sorunlardan dolayı yapılacak harcamalar vs sebepten o farkın böyle kapandığını farz edelim diyor. Yani ekonomide hep yapılan şekilde bunum sabit şekilde olacağını varsayıyor.
Diyor diyor ama öyle olması için evin 6 ay kiracısız kalması lazım +bu evde kendin de oturabilirsin bunlara değinmiyor İstanbulda bir ev en fazla bir ay kiracısız kalır evin değeri 2.3den 3e çıkarmış en az 6m olur. Benim demek istediğim 2020 2030 10 yıllık hesaplayacağına 2010 2020 rakamlarına bakarsa daha gerçek olurdu. Ben bilindik semtlerin fiyat artışlarını yazdım bir de başakşehir gibi yerleri gelişmemişken alanların evleri 10 katına çıktı. Tek değişkenle bakılmamalı
Şuan 7k kira alan biri 7sene sonra en az 14k kira veriyor
Hocam kiraların enflasyon oranı artışından muaf tutulduğunu bir sekilde kabul ettik diyelim ama 10 yıl sonra aynı evin sadece 30% değer artisi ile satılması durumu pek mantıklı gelmedi 🤔
benimde şaşırdığım nokta buydu:)
@@beratyakar4129 ben rakamı merak edip 5milyon lira olarak hesapladim fiyatı 1.250.000 e çıktı. Faizler düşmediği ve sabit düşük faizlerde kalmadığı sürece bir anlam ifade etmiyor.
@@beratyakar4129.
Katılıyorum
bence çok doğru konuşuyor 0 ev alsan 10 yıl sonra 10 yıllık ev oluyor ve evler eskiyor kardeşim eskiyen bir şeye yatırım yapmanın hiç bir anlamı yok bence
Hesaplama iyi, ama zorlama yerler var. 8 sene önce aldığımız ev şuan 2,5 katı yaklaşık. Çoğu yerde 3 katı ve fazlası.. Artış yüksek.
Her ne kadar masraf bile olsa 7-8 sene önce tutulan bir ev ile şimdi arasında 4 kata yakın kira farkı var. Kira artışları kesinlikle videoda en az faiz farkı kadar yansıtılmalı idi.
Kişilerin yıllık geliri, ev fiyatı oranı Türkiye'de emlak fiyatlarının normal olduğu Anadolu'da memur için 4.5, 6 katı diyebiliriz ortalama. Alacağı eve göre değişir.
2009 yılında istanbul innovia 3 sitesinden 110 bin dolara aldığımız evi şuan 400 bin tl ye satamıyoruz, 3+1 rezidans bi bizim ev değer kazanmadı :D
@@mertseckin4785 181 bin tl ye almışsınız. Eviniz yine değer kazanmış. Ama paranız değer kaybetmiş.
400e hemen alayım
Merhabalar hocam, bir çok videonuzu izledim ve anladım ki en iyi öğretmen ödülünü gerçekten hakediyorsunuz. Sizi dinlemek her şeyden önce büyük bir keyif. Emekleriniz için teşekkür ederim.
10 yıl evvel 280bine aldığımız evi geçen yıl 810bine sattık
siz 10 yıl boyunca enflasyonun/paranın maliyetinin %15 olduğunu varsayıyorsunuz ama ev 10 yılda %50 bile deger kazanmıyor (referans veriniz abd ise abd enflasyonu ile tr'de kıyaslama yapamazsınız).
üstelik istanbul gibi ev talebinin yüksek olduğu bir bölgede ev yatırımının finansal araçlardan çok daha fazla getirmesini beklemek garip çünkü (konuta yatırım olarak bakmıyorsak) insanın ömür boyunca devam edecek barınma ihtiyacını ve kalabalığa dayalı talebi göz ardı ediyorsunuz. keşke ortalama 30-40 yıl kira vermek ile ev almak arasındaki maliyet farkını da gösterseydiniz.
bu ülkede düşük olan şey emeğin değeri ve maaşlar. gerçek değerini 1M belirlediğiniz evlerin bugün arsa ile beraber maliyetleri 1,6-1,7lerde. istanbul'da 220m2 4+1 ev 150bin dolar etmiyor mu diyorsunuz? bence fazlasını eder ama insanların da kazanması lazım 350 dolar asgari ücret komik.
ülke ekonomik olarak kötü durumda ama gayrımenkul hala paranızı tl'de faizde vs. değerlendirmeye kıyasla daha güvenli ve üstelik kolay bi yatırım. hesaplamalarınız gerçeği biraz çarpıtmış kusura bakmayın
180000 dolara aldığınız evi 150000 dolara satmışsınız
@@UmitYilmazpusula benim de aklımdan bu geçiyordu
@@UmitYilmazpusula olsun biz hep 50 liralık alıyoruz
10 sene önce 117 dolarlık Amazon hissesi almış olsaydınız şu an 2600 dolar değerine ulaştı. Yani 180 bin dolar yatırmış olacaktınız 10 sene önce şu an 22 katı olan 4 milyon dolar paranız olacaktı. Satmış olduğunuz aynı evden şu an 27 adet alacak paranız olacaktı.
@@UmitYilmazpusula 10 yıl boyunca kullandıgını da dunursek veya kıraya verdıgını,bence kardalar
Hocam keşke sizin gibi bir ev sahibim olsa. 10 yıl kiraya hiç zam yapmadınız.:)
Matematiksel problemi buyutmemek icindir,boyle daha acik
Dakika 11.00’a davet ediyorum sizi :)
@@cansuboluk7739 dikkatimden kacmis😊
@@cansuboluk7739 Hocayı uzun zamandır takip ederim çokta sever , sayarım . Fakat bu konu hatalı çünkü ev fiyatları sürekli misli misli artıyor hiç yerinde durmuyor :) Hele ki eviniz istanbul - İzmir - Ankara - Bursa gibi büyük şehirlerde ve iyi bir konumdaysa direk dolara endeksli olarak artıyor üstüne birde genel siyasetin ve haberlerin etkisiyle fiyatları artıyor . Tekirdağ gibi küçük bir yerde bile 3+1 140 m2 bir ev 2005 yılında 80 milyardı . 10 yıl sonra aynı evi 2 milyondan fazlaya sattılar :D Hani nerde o yarıdan da aza düşen fiyat ? realde öyle işlemiyor piyasa , borsalarda herşey tekniz analizle dönmediği gibi ...
@@Orfezeus tl değer kaybettiği için oluyor senin dediğin durum
Evin 10 yıl sonraki satış fiyatının 3M kabul edilmesini ben anlamadım. Hangi kabule dayanıyor bu fiyat?
Ben de anlamadım ama kabul değil de dilek gibi duruyordu...
10 yıl sonra o evin ederi 3’ü geçer ben geçen sene 120’ye aldım bu sene 150’ye sattım
@@tarkerdem4158 bu sadece en fazla5-10 senelik evler için geçerli eski evler bir müddet sonra prim hiç yapmıyor.basima geldi oradan biliyorum hemde İstanbul da
Bu bir varsayimdir. Fiyati en kötü sartta bu fiyata satilir diyerek secilmis olabilir.
Saçmalık. ekonomiye giriş dersine 1 kere giren kişi bile, böyle saçma hesap mı olur der. Alakasız şeyleri alt alta toplayarak hesap yapmış, böyle hesap olmaz. kendi de biliyor. ama çok izlenmek için böyle şeyler yapıyor. Bir kere 2010 daki kira ile 2020 deki kirayı eşit alıyor. sebebine de masraf vs. diyor. 10 sene önce 500 TL kirası olan yer şu an 2000 TL senelik %15 alınca. bu 300 alıyor sonra gene 300 alıyor.. saçmalık. Yorumlarda da herkes övmüş ne güzel hesap diye. milletimizin cahilliği.
Fakirler ev alir zenginler kirada oturup parayı değerlendirir..Allah yardımcınız olsun hocam..👍👍
Hangi parayı
@@muhammed3041 sende bende olmayan parayı...Kiminde az birikmiş oluyor eve yatırıyor kiminde milyonlar var ticarette işletiyor..Sen üstüne alinma bak bende kendii yazdığımı üstüme alınmıyorum 😂😂🖐
Özgür Bey özet olarak anladığım şu oldu;
Ülkemizdeki mevcut koşullarda kazıklanmadan, değerinde aldığımız ve oturduğumuz evimizin dışında yatırım için ev almak çok yanlış bir karar...
Hocanın konuyu basitleştirilmek için atladığı bir nokta daha var, o da ev sahibinin yapması gereken bakım ve tamir harcamaları.
@@mnuman22 çok haklısınız. Bir ara bahsetti sanki ama yanılıyor olabilirim. Sağlıklı günler dilerim...
Video 20 dakikalık, içerik ömürlük
hocam benim yaşadıgim bir ilce de bu işlerle uğraşan biri olarak söylüyorum 2010 yılında aynı mahalle ve aynı sokak ta aynı metrekare (120)sıfır 3+1 ev fiyatları 90 bin tl idi( manisa ilcesi) o evin şu anki fiyatı eskimesine ragmen 300 bin tl.kira getirisi de 1000 bin tl şu an 2010 yıllarında ise kira getirisi 400 tl idi.
Şöyle söyleyeyim o dönemde 90,000Tl alınmıl olan evden şuanki kullanıcısı %10 kar etmiş durumda ortalama olarak, evin değeri bu örnekteki ev gibi uçuk değil gerçek değerinde satılmış demek oluyor bu, ama o evi şu an 300,000 Tl alıp da 10 yıl boyunca kirayı arttırarak ve mükemmel kiracı ile kiraya vererek elde edilecek gelir sonucu evi 600,000 Tl satarsanız evin bugünkü değerine oranla %25-30 arası zarar etmiş olacak evi alacak kişi, sorunu gördünüz mü? Evin 10 yıl önceki değeri gerçek değerindeyken bugünkü değeri gerçek değerine yakın bile değil. Yine soracak olursunuz diye belirtiyorum evi 10 yıl sonra 600,000 değil de 1,200,000 satalım (ki inanın imkansız) ancak ve ancak o zaman evin bugünkü değerinin ederi olduğuna yakın bir değer çıkıyor ve yine mükemmel kiracı ve kira geliri şemasında.
Bu videoyu izleyip ev almayanlar şimdi pişman
Ah sevgili hocam sizi dinlemek ne büyük zevk. Yıllar geçtikçe matematiğin ne kadar önemli olduğunu anlamak ne acı...
Güneş hnm hocanız matematikten çok iyi anlıyor ama aldığı evin 10yıl sonraki ederini hesaplıyor ama kira getirilerini sabit 10 yıl ayda 7000 tl olarak hesaplıyor.. evin masraflarıda hesaplamak lazımmış:)
Özgür hocam, verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederim. 11 yaşımda programlamaya başlamıştım, bilgisyar mühendisliğine girdiğimde 14 programlama dili ve çeşitli projeler geliştiriyordum. Mühendislik dersleri ağır gelince, dünyaca ünlü üniversitelerdeki dünyaca ünlü bazı hocaların TH-cam derslerini izliyordum. Sonra bölümden soğudum ve 3. yılımda, uluslararası ilişkiler bölümüne geçtim. Siyaseti de çok seviyordum, 16 yaşımdan itibaren takip ediyordum. Fakat siyaset, ekonomi, tarih vb gibi BİLİM olan kavramlar, halka yeterince aktarılamıyordu. Bunu birazcık kırabilmek için blog açıp oradan yazıyordum. Bugün oturup videolarınızı izleyince, gerçekten memnun oldum. Ben mezunum ancak öğrenciler çok yararlanacak. Daha da önemlisi sadece öğrenciler değil, "halkın anlayacağı şekilde", halka anlatmışsınız. Ego tatmini için kullanılan İngilizce sözcükler yerine; emekçilerden, ortaokul-lise öğrencilerine, başka alanlarda eğitim gören öğrencilere kadar herkesin anlayacağı bir dil kullanmışsınız. Gerçekten ve gönülden teşekkür ediyorum. Bu işler o kadar önemli ki... Verilen emeğin karşılığını para olarak zaten göremeyeceksiniz biliyorum ancak burada anlattıklarınız belki 200-300 yıl sonra bile internette olacak belki birileri hâlâ yararlanacak. Bunun önemi çok büyük. Bir toplumun kalkınmasına neden olacak eğitim hareketinin bir parçası. Devletin yapamadığı, kurumların yapamadığı şeyleri, çıkıp tek başına yapan idealist insanlar var siz ve sizin gibi... Yapılan işler çok değerli. Umarım bu ülkedeki insanlar, üretmeden tüketmenin ne kadar acı bir şey olduğunu yaşamadan önce öğrenirler. Yoksa çok ağır hasarlar alacağız.
Merhabalar sizinle iletişime geçebileceğim bir sosyal ağ adresiniz var mı ?
2013 öncesine kadar iyi bir yatirimdi. Herkes ev/is yeri alayım, kiralayayim ömrüm boyunca gelir elde ederim, rahat ederim kafasindaydi.
Kiralık evleri olanlar, bugün ne evin değerinin ne evin kirasinin ne de kiracilarla ugrasmanin bedelinin şimdiki negatif tl faiz getirisi kadar bile etmediğini biliyor/öğrendi ne yazik ki.
Ayrıca apartman tadilatı adıyla daire sahiplerinden ara ara toplanan ekstralar da cabası...
Muharrem ünver 1000tl kirada ev var kombi bozuldu 4.500 kombiye aldım gelir vergisi emlk vergisi sigorta poliçesi derken ne anlıyorum bu işten??
2013 ten beri bizim semtte 15 tane ev baktık 150-220 arası, hepsinede arıza çıkarıp almadık. şimdi fiyatlar 250-390 arası peynir ekmek gibi.. ah ulan ah :dd
Yunus Çelik 2011yılında 90bin tlye alınan daireye şuanda ekspertiz 350bin tl fiyat belirliyor hey gidi hey yani😂
@@muhocan Dış mantolama, asansör bakımı vb gibi apartman masraflarının yanında kombi, boya, tesisat sorunları gibi masraflar her zaman ev sahibinin cebinden çıkabilecek masraflar olarak ortada duruyor.
Ev boş kalırsa elektrik, su, aidat masrafları ev sahibinin cebinden çıkıyor.
Kiraciyla bir sorun oldu mu dava işleri en az 7-8 ay sürüyor ki bu hem enerji hem para kaybettiren bir durum.
Bir noktada ev sahibi ev bos kalmasın diye kirayı düşük tutuyor. O evi alarak yaptığı masrafı amorti etmesi iyice imkansizlasiyor.
Özgür Hoca'nin kirayı 10 sene sabit tutması bana mantıklı geldi ama faizlerin %15 olduğu bir yerde enflasyonda bu civarlarda olmalı böyle bir yerde 10 senede evin fiyatının %30 artmasını açıkçası saçma buldum. 2-3 katına çıkmasi lazim nominal olarak evin değerinin 10 yılda.
Sizin gibi naif, zeki, donanımlı bir insanı bütün ülkenin tanıyor olması lazımdı.
Özetle burdan da çıkarabileceğimiz en önemli ders : Üretim herşeydir.
onunda temeli egitimden gecer genc adam
Özgür hoca istatiksel formullerle ev almayın demiş :)
Dogru demis mi ben anlamadim
cok saçma, 2.200 aldigin evi 10 yil sonra 3.000 e sattigini öngörüyorsun , yani bu ev 10 yilda sadece yuzde 35 mi deger artisi yapti.. 1 sene icinde bile yuzde 40 deger kazanan gayrimenkuller var , bu nasil bir yer ki 10 yilda ancak yuzde 35 deger kazanabildi , ustelik istanbulnatasehir gibi yerde !
burada sadece kira çarpanı baz alınmış kısmen doğru, fakat artan nüfusla ve boşanmalarla birlikte artan konut talebi, yabancı faktörü, girdilerin zamlanması ile artan maliyetler, artan işçilik maliyetleri gibi faktörler hesaba katılmamış.
böyle saçma hesap mı olur, enflasyonun 10 yıl boyunca %15 olduğu bir senaryoda, 10 yıl önce evini 2.300.000'a alan biri, aldıktan on sene sonra o evi 3.000.000'a satar mı? enflasyon sebebiyle ertesi sene zaten evinin fiyatı 2.645.000 oluyor. hesap çok yanlış hocam.
Hocam videoyu geçen sene izledim. Saçmalık. ekonomiye giriş dersine 1 kere giren kişi bile, böyle saçma hesap mı olur der. Alakasız şeyleri alt alta toplayarak hesap yapmış, böyle hesap olmaz. kendi de biliyor. ama çok izlenmek için böyle şeyler yapıyor. Bir kere 2010 daki kira ile 2020 deki kirayı eşit alıyor. sebebine de masraf vs. diyor. 10 sene önce 500 TL kirası olan yer şu an 2000 TL senelik %15 alınca. bu 300 alıyor sonra gene 300 alıyor.. saçmalık. Yorumlarda da herkes övmüş ne güzel hesap diye. milletimizin cahilliği.
@@levobryan6701 👏
Senelik yüzde 15 faizi olan ülkede on sene sonra ev yüzde 30 getiriyor. Çok gülünç bir rakam. 2milyon 300 bin tl ye ev alıyorsun aylık 7 bin tl kira için. Çok çok gülünç bir şey daha.
Ayrıca kiraları da 10 yıl sabitlemiş. Ne kadar giren çıkan da olsa imkansız.
Hocam sabit kira almak bence yanlış olmuş. En azından enflasyon kadar zam yapılacağı düşünülebilir. Evin 10 yıl sonraki değeri de Türkiye'deki evlerin son 10 yıldaki değişime bakarak hesaplanmalı diye düşünüyorum.
Bencede on yıl sonra zen az 2-3 katı
orasi muamma hoca bile isin icinden cikamaz
enflasyona %15 deyip kira giderini sabit tutup amortisman ile birbirini götürür demiş. Profesör bile böyle hesap yapıyorsa vay halimize...
Evim yok, ev almak için yıllardır kasıyordum. Biriktirdiğim para asla yetmiyor, ya enflasyona ya da ev fiayatlarına yeniliyordu. Bu videodan sonra anladım ki Bu rakamlar ile İstanbul'dan (2+1 olan bir ev için bile) ev alınmaz. Kirada otur, nakitin ile kira paranı çıkartacak yatırım yap. Beni büyük bir yükten kurtardınız Özgür hocam. Çok teşekkür ederim :)
Türkiyede asla betona yatırım yapılmaz.
Eger ödedigin kredi ödeyecegin kiranin kat be kat üstündeyse ev almanin hic bir mantigi yok. O arta kalan para ile yatirim yapmak her türlü daha mantikli. Insanlarimiz 30 yillik nerdeyse bir ömür süren borcun altina güle oynaya giriyor maksat dört duvarimiz olsun. 30 yil borca girmek prangayi kendine vurmak demektir.
@İlkay Esen eve ödenecek parayı altına yatırıp unutun gitsin.
10 yıl ev kredisi ödemek yerine 10 yıllık altın yatırımı yaptığın taktirde 10 yıl sonra üç daireyi peşin alırsın.
3+1 daire almayı düşünürken, Bursa da 2+1 daireye kaba inşaatta iken peşinat verip 2009 2010 yıllarında Biraz peşinatla 80 bin tl ye anlaştık . Kalanı daire tesliminde ödemek şartı ile. Daire 8 , 9 ayda bitti. O tarihlerde krediler uygundu. Aynı firmadan birtane daha 2+1 daire aldım. Kredi çektim iki daireye. İlk 2, 3 yıl zorlandım . Daha sonra krediler 3+1 kirası fiyatına düştü. 2. Dairenin kirası kredi ödemesine takviye oldu. Şuan borcum yok 2 dairem var. 1i Kirada. Dairelerin fiyatı 550, 600 bin civarı diyorlar. Bu fiyatlara satan komşularımda var. Kiralar da 1500 , 1800 civarı. Şu an krediler çok yüksek. Şimdi olsa cesaret edip alamazdım herhalde. 10 yıl önce masraflar peşinatlar ve kredi ile 240, 250bin civarına mal olmuştu. Şimdi ise 1 milyonu geçti değeri. 1 kere içini boyattım. Bir kerede kombi arızası yaptı onu yaptırdım. Karda miyim zarardamı ?
@İlkay Esen matamatik yalan söylemez.
Kırsal bölgede bile daire fşyatları 350.000 liradan başlıyor.
Bukadar param olsa hiçbirşey bilmiyor isem bankaya koyar ve ayda 4500 lira getiri mi alır ve 1500 lira kira verip kirada otururum.
Hocam , 10 sene sonra 3Milyon olacak dediğiniz ev daha videonun çekilmesinden 1 sene sonra 4 milyon oldu bile. Hesabınızı tekrar yapıp bir update videosu atmanız daha doğru olacak.
Evin 10 yıllık kirayla satın alınması devri çoktan bitti. 15 yıl en iyi durum. Şu anda ortalama 20 yıl.
Şu an Atasehir’de 2 milyon 300 bin olan evin 10 yıl sonraki satış fiyatının en az 4milyon olacağına o kadar eminim ki gerisini ciddiye alamadım maalesef..
Bi depremde 500in altına düşme ihtimalide var. Turkiye de yaşıyoruz... bugün 10 milyonada cıkar 500bine de düşer... Adam normal bi ülkenin normal ekonomisiyle hepsalamış
4 milyon Yine zarar ederki benim hesabıma göre 1.3 M gibi bir sayıya geliyoruz buda 1M zarar demek
Şu an ne kadar da
iki yıl önce "Hocam süpersiniz " demişim ama reel hayat sizin yanlış olduğunuzu göstermiş hocam.
Altı ay önce 360 bine aldığım ev şuan bir milyon ediyor.
iyiki sizin videonuzu izlediğim aklıma gelmemiş.
Bu arada videonuzu izleyip, nakite geçmek maksadıyla iki dairemi sattım, ne mi oldu?
Sattigim evleri geri alabilmek için, elime geçen paraya 3 kat daha ekleme yapmam gerekiyor!
İktisat bilimi buysa demekki boş işler bu işler.
İyi davranışlarınız, ne kadar iyi kalpli bir insan olduğunuzu anlatıyor. Bu kesinlikle şaşırtıcı. Sizinle bağlantı kuracağım için çok heyecanlıyım Bay Timothy William
Hocam yine müthişsin.
Sen video yayınladığında elimdeki işi bırakıp keyifle izliyorum seni.
Kaşla göz arasında Excel de F4 tuşunu da şıkıştırdın ya araya helal olsun valla.
Ben yatırımlarımı genelde kendi Ödeme Sistemleri ve Göz Takip Sistemleri üzerine projeler geliştiren yazılım şirketime ya da arsa ya yapıyorum.
İçinde yaşadığım bir ev var oda yeter bana diyorum.
Sayende finansal okur yazarlığım çok kaliteli bir şekilde arttı, artık CASH IS KING diyorum :))
Dövizin birkaç ayda %30 %40 arttığı bi ülkede,ev fiyatının 10 yıl sonra %30 artması yanlış bir varsayım.
10 senede evin fiyatı 1.5 kat değil 2.5 - 3 kat artar. Kira da her sene ortalama %10 artacağı için, hesaplama gerçekdışı olmuş.
İki yıl sonrasından geliyorum,ataşehirdeki ev kafadan 10 milyon olmuştur,evi alanlar dolar bazında bile (şimdilik)ihya olmuş gözüküyor.ancak videonun sonundaki sürdürülebilirlik konusunu dikkatli takip etmek lazım,türkiye kendi koşullarını mı yarattı sonuçlar biraz daha uzun vadede bahsedilen ülkelere mi benzeyecek,ileride tekrar yorum yapmak lazım
Özgür hocayı severim ama biraz yanıltıcı bir video olmuş bence.
Bu konuda faydalı olabileceğini düşünerek kendi bakış açımı sunmak istiyorum.
Videoda faiz veya enflasyon tüm kalemlere adil dağıtılmamış.
Faizin ve enflasyonun %15 olduğunu varsayalım ve her şeyin fiyatını bugüne indirgeyelim.
Aynı ev şu an 2.3 milyon, 10 yıl yaşlanmış değeri de bugün 1.65 milyon olsun.
Enflasyonun tüm kalemlere (kira, satış değeri, gelirler vs) eşit etki etiğini varsayarsak 10 yıl öteye gitmemize gerek kalmaz.
Evin şu anki kira getirisi 67k, 10 yaşındaki halinin getirisi de (bugün) 45k olsun.
Lineer bir düşüşle ilerlediğini varsayarsak 650k civarında toplam kira getirisi olacaktır.
Eve ödenen miktar 2.3 milyondu, toplam kazanç ise ,kira (0.65m) ve 10 yaşındaki evin satış fiyatı (1.65m), toplamda yine 2.3 milyon olacaktır.
Bu senaryoda ne kar ne de zarar olacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus 10 yıl sonra o bölge değerlenir mi yoksa değerini kaybeder mi olmalıdır.
Yani 10 yıl sonra 10 yaşındaki ev şu anki 1.65 milyon lira paradan daha değerli olur mu?
Aslında genel olarak emlak sitelerini incelediğimizde semtin değeri değişmiyorsa evler ne kar ne de zarar ettiriyor orta vadede.
"HOCAM EV KİRALARI NEDEN SABIT, BÖYLE SAYILAR GERÇEKÇİ DEĞİL": videoyu izleyip de izleyememiş olanlar için 10:58 .
Artı eksi gıbı dusundu, kiracı cıkar, masraf cıkar ya, oyuzden ortalama bir rakam yazdgın soledı
Yine de 1. Yıl ile 10. Yıl aynı olmamalı. Ne kadar masraf olsada
Siz isterseniz aynı Excel dosyasını temel alarak kira artışlarını ve evin boş kaldığında olacak kira kaybini da ekleyebilirsiniz
Bana göre nominal faiz yerine reel faiz oranı kullanmaliydi
@@ibrahim-sd1rp Aynen, saçma geldi bana da, bugün 2000 lira kira 10 sene sonra her sene %10 koysan ki az, 5000 liraya dayanır.
Hocam 10 yıl sonra o ev emin olun en az 7-8 milyon eder. Türkiyede Ev kira için değil değerlendigi için alınır satılır.
Burda sayın hocamın unuttuğu asıl şey aslında "Ceteris paribus" kuralıdır. serbest piyasalarda evin değerini Arz-Talep fonksiyonları belirler ve bir evin değerini birçok sebep artttırılabilir ve bunlardan en önemlisi de "Rant" tır. Paranın zaman değeri konusunu gerçekten beğenerek izledim ama mesela sayın hocamın verdiği örnekten yola çıkarak 3 yıl sonra niye yıllık kira geliri 67.000TL oluyor ki. ( Mesela Türkiye de kira sözleşmeleri Tefe-Tüfe artış oranı ile belirlenir ki bir önceki yılın aynı ayına göre %61,14 ve on iki aylık ortalamalara göre %29,88 artış gerçekleşmiştir) Yani Türkiye gayrimenkül bir yatırım aracıdır ve kârlıdır. Onunda benim kişisel görüşüm şudur ki ben kiraya verilen paraya acıyorum. Allah hepimizin yardımcısı olsun.
Formüle yılluk ortalama %10 kira zammı eklenmeli ve dairenin fiyat artış oranı son 10 yılın ortalaması alınarak yüzdelik artış olarak eklenmeli yoksa sizin hesapla herkes zarar eder hocam 😀
Bir fark oluşmaz ,2.videoyu izleyin orda sizin dediğinizi de yapıyor
Bu videodan sonra , Emlakçılar yasta😂Bir heves size Ataşehirde fiyatlar konusunda yardımcı olan emlakçıya ise AFAKANLAR basıyordur 😆
68 Dislike'ı kim attı sanıyorsunuz 😂😂😂
Bir şey bilmiyor bu adam tatlı su balığı çıkmış 20 katlı gökdelenin tepesine şaşırmış şaşırmış konuşuyor
Fiyatların emlakçıların yükselttiğini sanmak çok yanlış. Aksine doğru fiyata çekmek için uğraşırız. Ancak mal sahipleri yüksek fiyatta tutunmaya çalışıp piyasayı yükseltiyorsa ,ve bu piyasada mülkü bu fiyat bandında talep görmeye başlıyorsa bizim yapabileceğimiz bir şey yok.
@@asok6363 hocam , ülkede ne emlakçı ne de ev sahibi problemi var , genel anlamda ahlak problemi var!Ev sahiplerine bunu diyerek aradan çekileceğinizi düşünüyorsanız , yakın geçmişte ev sahibi olan bir birey olarak şunu söyleyebilirim. Ben simsar olmayan yada alıcıya binmeyen emlakçı görmedim. Şöyle ki : emlakçı %2 hem alıcıdan hem satıcıdan komisyonunu alır ve alıcı ve sarıcı ise vergilendirme %1.5 totalde 3 idi ben aldığımda sanırım bu 4 e çıktı . Bütün bu farkları alıcıya bindiriyor! Şimdi diyeceksiniz ki yine satıcının kabahati! Hayır efendim bütün emlakçılar ahlaklı olsa bunun bilincini satıcıya aktarsa , bütün bir yük sarıcıya da binmez! Emlakçı sırf bi evi satabilmek için , ev sahibinin ağzından konuşuyor bu ülkede! Adamlar kendi çoluk çocuğunu savunmaz , satıcının evini savunduğu kadar!
Edit: Ben yine bi emlakçının , “ya kardeşim elimde bi ev var , sahibi 300 milyar istiyor ama ederi 250 milyar “ bilgin olsun diyeni de görmedim ! Bilmem anlatabildim mi !
Hocam her mevzuyu ekonomik olarak güçlenmeye bağlıyorsunuz ya efsanesiniz 👏🏻👏🏻
ibretlik video
Ev falan almıyorum:D
Hocam kira gelirlerini paranın zaman değerinden arındırıp yazdınız 67 bin olarak ama sonra tekrar 1.15 üzerinden bugüne getirdiniz, orada bir yanlışlık yok mu
Videoda hoca kira gelirlerindeki yıllık artış miktarlarını kiracının daireye verdiği hasarlar, tadilat masrafları, kiracı çıkınca yeniden kiraya verene kadar ki boş kalınan zaman-maliyet kayıpları vs. yerine saydı, bu nedenle 67000 lirayı sabit tuttu. Fakat ben 3 milyon TL'lik 10 yıl sonraki muhtemel satış bedelini neye göre belirledi, onu anlayamadım. Çünkü Türkiye'de hiçbir daire 10 yılda 2-3 katından daha az nominal bir değere sahip olmamıştır.
@@muhocan paranın değeri yıllık %15 ise 10 yıl sonraki evin değeri 5.200.000 olması gerekirdi.
Hocam videonun sonunda bir suprizim var diyince evi cekilisle hediye edeceksiniz zannettim 😃
11:00 10 yıl boyunca zam yapmayacak ev sahibi varsa, evine değil çocuğuna bile bakarım 😂
çok doğru tespitler olduğu gibi büyük ihmaller de var gibi. bunların bazıları alma yönünde bazıları ise tam tersi etkilere sahip.
örneğin:
-1 milyon kredi geri ödemesi yaklaşık 2 milyon.
-evi kiraya vermeyip oturulursa vergideki değişim.
-ev almayıp bu para başka şekillerde değerlendirilirse kazanılabilecek getiri(vadeli hesaplar bile az da olsa getiri sağlamakta.)
-satış bedeli ve kira artışında hesaba katılmış olsa da dile getirmekte fayda var 10 sene sonra eviniz 10 yaş yaşlı olacak.
-fırsatçılıktan dolayı satış bedeli ve kiralardaki tutarsız artış.
ama kendi fikrim: temelleri olmayan ve fayda sağlamayan faiz indirimi sonucu ev fiyatları bu kadar artmışken ev almak yerine kirada oturmayı tercih ederim. bu şartlarda elimdeki birikime sahip çıkarak hatta arttırarak devam edebilirsem bu şişirilmiş kredi balonu elde nakit kalmadığı için patladığı zaman ve insanlar çektikleri kredileri ödeyemeyip evlerini aldıklarından daha aşağılara sattığında almak çok daha mantıklı duruyor.
tabi herkes kendi durumuna ve inancına göre değerlendirebilir.
Bu kriz söylentisi 10 yıldır var ve bu krizde bile batan krediden bankaya kalan ev nerdeyse yok.
@@yavuzseker5518 sahibindene bak banka satışı olarak yıgınla var
ben de yatırımlık 1+1 düşünürken bu video kafamı karıştırdı. faizlerin düşmesi ev fiyatlarını arttırdı. müthiş talep var. şuan 250 bin tl bir daire buldum. yaklaşık 200 bin tl kredi çekmeyi düşünüyorum. faiziyle beraber 60 ay toplamda 250 bin geri ödeme olacak. (aylık ödeme 4 bin tl falan). Alıp kiraya vericem şuan için 1000 tl kira geliri var. Nasıl olsa kira geliri faizi ödüyor motivasyonu bu yatırım işine itti beni. Ama kafa karıştı tutsam mı acaba parayı
@@ozgurcagri Bey; hocamızın atladığı konu da bu zaten. Kira getirisi her zaman sokaktaki gerçek enflasyon oranına göre artar. Şöyle ki; ilk kiracınızdan 1000 tl olarak kiraya aldınız. 2. yıl 1100 tl kira aldınız güzel. Sonra kiracınız evden ayrıldı. 3 ay eviniz boş kaldı ama o muhitte evin kira değeri 1500 tl'ye çıkmış. Sizde yeni kiracınıza 1500 tl'den kiraya vereceksiniz. Yaklaşık 6-7 yıl içerisinde evinizin kirası banka kredisini amorti etmeye başlayacak.
Hocam 11 yıl önce 200 bin liraya aldığım ev şuan 1 milyon ediyor. 2.3 ten 3 milyona çıkması biraz kötümser olmuş sanki.
Hocam sizi severim ama bir eksiklik var hesapta örneğin ben 2013 te 110 bin liraya ev aldım. Kirası 750 idi o tarihte şuan evin değerinin öldü fiyatı 350 bin. Kira getirisi 1600. Yani hesabıma göre bu ev için cebimden çıkan para kirayı düşünce 70. Bin lira bu durumda beş kat getiri söz konusu. Yatırım amaçlı ev alanlar olmasa kiralık evde olmazdı. İnsanları ev almaktan soğutmayın ama kira gelirinin 20 yılla çarpımından fazlada kimse eve para vermesin
Hoca son dönemlerde kur ve faiz de dahil bir çok konuda hatalı hesap yapıyor. Yani formül tamam doğru ama girdiler hatalı.
Açıklamalarınız ufuk açıcı, sizi dinlemek bir zevkti. Teşekkür ederim.