Täysin metsässä tuo exeli. Toki sillä saa teidän haluaman lopputuloksen. Perustelut -Milloin asunnon hinta/arvo ei ole noussut 25 vuoden aikana -Milloin vuokra ei ole noussut 25 vuoden aikana -Milloin osakkeet on saanut myydä verovapaasti, asunnon saa myydä verovapaasti Ostin uuden asunnon Espoosta 25.000€ sijoituksella. Vuokralainen maksoi 12,5 vuotta vuokraa jolla katoin kaikki asunnon kulut. Velat oli maksettu 12,5 vuoden kohdalla pois vuokralaisen toimesta/vuokrilla eli 50% yhtiölainaa ja loput oma pankkilaina. Myin asunnon 308.000€ hinnalla. Miten saatte perusteltua, että vuokralaisen tilanne oli parempi 12,5 vuoden kohdalla kuin minun? Minä 283.000€ plussaa, vuokralaisella 0€
Lopeta tuo kännissä haaveilusi. Sulle ei jääny ku putkiremontoimaton läävä ja vuokralaiselle jäi indeksirahastoihin yli 1 000 000€ kun ei tarttenut maksaa kuin pientä vuokraa.
Niin tuo 25,000€ oli käsiraha? Paljonko oli koko myyntihinta? Jos oisit laittanut vaikka 200,000€ SP500 indeksiin vuoden 2011 lopulla, olisi se lähes 5-kertaistunut 1,000,000 euroon. Isoin ongelma on se, että pankki ei anna tuommoista lainaa sijoittamiseen, eli sen takia asunto on hyvä sijoitus perustallaajalle, koska se on isoin sijoitus johon hän voi saada lainaa. Mutta jos sinulla on jo esim. tuo 200,000€ valmiina, niin tällöin ei missään nimessä asuntoon sitä.
@@Ritchiet Ostohinnalla ei ole mitään väliä. Tuottolaskelmat perustuu usein sijoitettuun pääomaan ja sitten myynnissä saatuun summaan. Sijoitus oli 25.000€ ja myyntitulot 308.000€. Ongelma näissä sijoittajien selityksissä on usein se, että niissä ei huomioida pankkien toimintaa. Asunnossa on yhtiölainaa 50-70% eli tarviit omaa rahaa 85% oman osuuden lainoituksella vain vähän ja pääset hissiin. 25.000€ sijoituksella 70% yhtiölainoitettuun asuntoon, voit ostaa 500k€ asunnon kun kassavirta on kunnossa. Osakkeisiin saat lainaa 15.000€ kun oma pääoma on tuo 25.000€
Pointti nimenomaan on, että jokainen saa valita itse omat parametrinsa, koska jokainen tapaus on erilainen. Osakkeista nimenomaan maksetaan lopuksi verot. Hyvä tutustua jaettuun exceliin.
Taitaa Helsingissä olla vähän hankalampi tuo asuntomarkkinatilanne. Jyväskylässä juuri ostin asunnon nykyisen vuokrakämpän tilalle. Asumiskulut vuokralla 810 €/kk, asumiskulut omistusasunnossa 850 €/kk (silsältää myös ylimääräisen turvan pankilta). Ostettu asunto on 9 neliötä vuokra-asuntoa suurempi. Talo on juuri laajasti remontoitu, ja asunnossa on parveke, joka vuokra-asunnosta puuttuu. Remonttikuluja tietenkin menee, mutta niitä saa laittaa aikamoisen summan ennen kuin vuokra-asuminen omassa tilanteessani olisi taloudellisesti parempi ratkaisu.
Me ostettiin Jkl:stä 4,5 vuotta sitten rivarineliö. Asuminen maksoi alkuun vähemmän, kuin pienemmässä kerrostaloasunnossa vuokralla. Sittemmin korkokulut nousseet n. 250 e/kk Mutta nyt asunnon arvo on laskenut arviolta 10-15 %. Samaan aikaan omat pörssisijoitukset tuottaneet 50 %. Eli jos olisin ottanut asuntolainan sijaan sijoituslainan, niin tuottoero olisi ihan järkyttävän suuri. En silti kadu asunnon ostamista, koska vastaavia kämppiä ei oikein vuokrmarkkinoilta olisi löytynyt. Kerrostaloasuntoa emme enää halunneet.
Uskotteko te nuoret tosiaan, että kun kaikki ostetaan palveluna, niin se on jotenkin maagisesti halvempaa? Vuokraisäntä, leasing yhtiö, yms. tekee tietysti hyväntekeväisyyttä. 🤣
Jaksossa on juuri laskettu auki läpinäkyvästi ja tarjottu työkalu oman johtopäätöksen muodostamiseen, että onko se "hyväntekeväisyyttä" vaiko ei - molemmat ovat kohteesta riippuen mahdollisia. Uskon asiat ovat sitten erikseen. Jos etukäteen on päättänyt, että kaikki asuntosijoittaminen on kannattavaa niin se uskoa vasta onkin.
Jos vuokralla asunut realisoi vuosien aikana kertyneet voitot hän maksaa tästä veroa. Omistuasunnon voi myydä ainakin toistaiseksi verovapaasti 2v asumisen jälkeen eli tämä hieman tasoittaa asiaa.
Mikään ei takaa sitä, että saat edes omiasi takaisin jos/kun myyt oman asunnon. Vastaat myös kaikista korjauksista, kodinkoneista yms itse. Jos löydät halvan vuokra asunnon voi se hyvinkin olla kannattavampi kuin omistusasunto. Jos on perhettä ja tarvitsee ison asunnon niin yhtälö muuttuu huomattavasti vaikeammaksi ja useimmiten omistusasunto on lähes ainoa vaihtoehto.
@@m4kk3l14 Toki ei takaa. Ei myöskään ole mitään taetta, että oskkeet tuottavat vähintään 5% reaalituoton seuraavien 25v aikana. Lisäksi laskelmassa on oletusarvona että henkilöllä olisi joko 50te käsirahana tai vaihtoehtoisesti sama summa sijoitettavaksi. Väittäisin että tämä ei ole kovin tyyppillinen tilanne varsinkaan ensiasunnon ostajien kohdalla. Ensiasunnon käsiraha 300te asunnossa olisi 15te ja loput vaadittavista vakuuksista katetaan joko lähipiirin tai vaihtoehtoisesti maksullisilla lisävakuuksilla. Kun ensiasunnon ostaja on noin 30vuotias ja suomalaisten kotitalouksien rahoitusvarallisuuden mediaani 25-34vuotiailla on 6700€ ja keskiarvokin vain 22000€, niin tämäkin tukee ajatusta etteivät laskelmassa esitetyt olettamat välttämättä ole kovin tyypillisiä. Kun katsotaan vielä kokonaisvarallisuuden määrää niin myös 25-34vuotiaiden kotitalouksien varallisuudesta iso osa on seinissä. Vuokra-asumisen paras puoli on varmaan se että pystyy joustavasti asumaan sellaisella alueella missä ei ole taloudellisia edellytyksiä ostaa. Kun taulkossa olevia oletuksia muutetaan hieman realistisemmiksi eli otetaan huomioon edes pieni arvonnousu omistusasunnolle sekä vuokrien nousu esim elinkustannusindeksin mukaisesti ja lisäksi muutetaan alussa olevan vapaan pääoman määräksi esimerkiksi 25€, niin vaikea nähdä että vuokralla asuminen tulisi kannttavammaksi. Omastakin asunnosta pystyy kuitenkin lainan lyhentyessä iroittamaan vakuuttaa muihin sijoituksiin.
@@m4kk3l14 Mikään ei takaa myöskään, että osakkeet saa myytyä voitolla. Tässä oli pointtina vain, että jos omistuksen arvo sattuu nousemaan, on verotuksen kannalta parempi, että kyseessä on asunto.
Erittäin hyvä jakso! Heikkiä on aina ilo kuunnella. Asuntosijoittaminen räjäytti tajunnan, kun oma asp-asunto jäi nollakorkojen aikaan tarpeettomaksi ja vanhemmat vuokrasivat sen puolestani. Asuntoja tuli hankittua lisää, mutta vasta 15 vuotta myöhemmin minulle aukesi mikä ihme on Nordnet. Jälkikäteen ajateltuna tärkeintä kuitenkin on, että tein silloin kykyjeni mukaan edes jotain hyödyllistä ja sain näinkin hankittua ihan kohtuullisen pesämunan.
Böndeltä voi tehdä vaikka minkälaisia täysin rempattuja löytöjä, jos vaan on halua muuttaa ja etäduuni tms. Ostin 16,5k:lla viime vuonna ensiasunnon Harjavallasta ja Stadista muuttaneena asumiskulut tippuivat pienestä 15 neliön yksiöstä 35 neliön yksiöön 590€/kk -> 155€/kk. Tää menee kyllä täysin poikkeustilanteisiin, mutta suosittelen aina katsomaan pk-seudun ulkopuolelta asuntoja, jos vaan työskentelee esim. IT-alalla etänä 👌
Ihan virkistävä jakso sikäli, että Suomessa lähes pyhään asemaan nostetun omistusasumisen taloudellinen mielekkyys uskallettiin kyseenalaistaa. Se kumpi on taloudellisesti kannattavampaa, riippuu tietysti alueen hinta-/vuokratason kehityksestä, koroista ynnä muista tekijöistä, joita on haastava ennustaa pitkälle tulevaisuuteen. Heikin laskurilla sain oman ratkaisuni pari sataa tonnia vuokravaihtoehtoa edullisemmaksi, mutta mistäpä näistä lopulta tietää. Kuinka moni ennusti vaikkapa vielä muutama vuosi sitten, että Euroopassa korot nousee 4 prosenttiin? Sellaisen näkökulman voisi keskusteluun myös tuoda, että elämä on muutakin kuin tuottojen maksimointia. Excelin sijaan asumisessa kannattaa ratkaisua miettiä ensisijaisesti suhteessa omaan elämäntilanteeseen ja siihen, mitä siltä haluaa.
En ymmärrä väitettä, että olisi taloudelle parempi jos ihmiset laittaisivat rahaa mieluummin osakemarkkinoille kun seiniin (asuntoihin) - jossainhan pitää asua ja joku sinun kotisi joka tapauksessa omistaa. Markkinat itse määrää onko kannattavampaa laittaa rahaa asuntoihin vai osakemarkkinoille?
@@lokki874 ....en ottanut ollenkaan siihen kantaa. Kun videolla väitetään että olisi yleisesti Suomen taloudelle parempi että ihmiset laittaisivat rahat osakkeisiin koska sitten yrityksillä on enemmän pääomaa käytössä. Mutta joku omistaa sen talon jonka vuokraat, eli jonkun rahat on pois osakemarkkinoilta. Tyyppi sanoikin tämän heti perään mutta sehän pudottaa pohjan koko pointilta pois.
@@lokki874 Itseasiassa suurimmassa osassa tilanteissa kaikki omistusasumisen kuukausierät ovat matalammat kuin vuokra, sisältäen lainan takaisinmaksuerän. Eli kyllä se nyt vain on sijoitus, kun pelkkä kuukausittainen kassavirtakin on plussaa. Myös menojen väheneminen on tuloa. Esimerkiksi omassa asunnossa vuokra olisi korkeampi kuin mitä kuukausierät lainan lyhennyksineen oli koskaan.
@@garad123456 Niiden asuntojen omistaja voi olla joku matalampaan tuottoon tyytyvä taho jostain Suomen ulkopuolelta. Siinä ei olisi mitään ihmeellistä tai mahdotonta.
Olennainen pointti, mikä jäi sanomatta on se, että yksityishenkilö saa omistusasuntoon paljon helpommin sekä enemmän lainaa, jota voi käyttää vipuna sijoittamisessa. Erittäin olennaista varsinkin silloin, kun korot ovat matalalla. Asumistarkoitukseen saa myös tukia ja suojaa riskeille (esim. ASP:n korkokatto). Oma neuvoni on ostaa yksi asunto ja loput muihin sijoitusmuotoihin.
Tuo ei ole ihan noin yksioikoista että voit yleistää. Realiteetti on että monella paikkakunnalla asuntojen hinnat ovat nyt romahtaneet ja ennustetaan edelleen laskevan. Eli jos otat lainan asuntoon jonka arvo laskee niin päädyt maksamaan aika reippaasti mahdollisesti ylihintaa. Näillä samoilla paikkakunnilla (esim missä itse asun) voi vuokrata asunnon 350€/kk (joissain tuo on jo yhtiövastike). Esim itse maksan tällä hetkellä yksiöstäni tuon verran vuokraa. En saa siis millään muotoa lainaa tällä hetkellä järkeväksi ainakaan paikkakunnalla missä asun, etätöissä niin kannattaa asua "landella". Vähemmän riskejä, helppoa elämää ja voin sijoittaa sen mitä muut maksavat korkoihin, ja remontteihin sekä kodinkoneiden uusimisiin. Sijoittelen lähinnä indeksirahastoihin jotka ovat riskittömämpiä kuin velkavivulla otetut asunnot.
Ostin rempatun okt muuttotappiokunnasta 32k€. Hain välittäjiltä arvion ennen ostoa ja arvoksi sain 45-52k€. Reilu tunti autolla Hkiin, jossa maksaisin yksiöstä helposti 900e vuokraa. 3v vuokrilla velaton okt, jonka voin varmasti vuokrata isommalla summalla, kuin siitä koituvat kulut, oli muuttotappiokunta tai ei. En varmasti saisi pankista palkkaani vastaan sijoituslainaa, mutta asuntolainaa varmasti ainakin 150k€ nykyvaatimuksillakin.
Tuo välittäjän arvio ei paina, ellet myy sitä välittömästi, en sano ettetkö olisi oikeassa ja tietäisi paikkakuntasi tilannetta paremmin, mutta todellinen arvohan kannattaa katsoa vasta myydessä. Omalla paikkakunnallani en saanut laskelmissa järkeväksi. Jos otat lainaa niin jonkinmoista voittoa soisi saavan sijoitusasunnolle koska maksat tällä hetkellä korkoakin melko reippaasti.
Kiinnostava jakso ja hyvää pohdintaa molemmista näkökulmista. Noin minäkin sitä pohdin. Sitten jos tulee perheenlisäystä, niin mielestäni sitten tilanne muuttuu. Rauhaisilla perhealueilla ei ole vuokra-asuntoja tarjolla tai on mutta hinnat ei ole järkeviä. Varsinkaan jos ei halua asua kerrostalossa. Noille alueille sitoudutaan sitten lähtökohtaisesti pidemmäksi aikaa. Toki parisuhteiden eroamisprosentit ovat korkeita, mutta silloinkin halutaan yleensä jäädä tutun tarhan/koulun ja kasvuympäristön viereen. Lapsettomat voivat asua melkein missä vaan mutta perheellisten asumisalueissa on nähtävissä keskittymistä tiettyihin alueisiin. Veikkaan, että mikäli työssäkäyvien syntyvyys jatkaa laskuaan, niin näiden hieman sivummalla olevien perheellisten asuinalueiden asuntojen hinnat laskevat 10-20 vuoden päästä.
Näissä vertailuissa verrataan lähes aina siihen, että ostetaan asunto jostain pääkaupunkiseudulta. Katsoo pikkuisen laajemmalta niin ei näytä omistusasuminen enää niin pahalta.
Tässä toisaalta voi olla ongelmana väestökato maaseudulta ja jopa keskisuurista kaupungeista. Jos ostat nyt asunnon nuorena ja myyt sitten joskus eläkeikäisenä, voi olla todella vaikea saada hyvällä hinnalla myytyä. Pääkaupunkiseudulla saa toki varmemmin omansa takaisin silloin joskus.
Totta, mutta hyvä myös muistaa, että työpaikat myöt keskittyvät entistä enemmän suurien kaupunkien ympärille - joissa se hintataso on jo korkea, kuten näissä esimerkeissä usein on. Toki voit ostaa jostain ns. böndeltä kämpän, todennäköisesti myyt sen myöhemmin pienemmällä rahalla, kuin olet siitä maksanut, koska tontti ei ole sen arvokkaampi kuin ennen, kun kaupunki ei kasva, töitäkään ei ole sen enempää, eikä seinät kasvata arvoa, kun niiden ylläpitoon menee todellisuudessa rahaa. Loppupeleissä myyntihinta siis voi olla pienempi kuin ostohinta ja inflaatio vaikka kymmeneltä vuodelta vie vielä siitä summasta melkoisen siivun ostovoimaa pois. Toki positiivista, ettei tarvitse maksaa vahingoissakaan veroja, vaikka omistusasunnon myyntivoitot menisivät veronalaiseksi joskus, kun niitä myyntivoittoja ei tule. Toki moni perustelee etätyöllä muuttoa "böndelle", ja se on hyvä vaihtoehto mikäli aikoo asua ns. "loppuelämän" siinä talossa perheineen. Silloin rahalle todennäköisesti saa vastinetta sen turvan kautta mitä omistusasuminen tarjoaa (oletuksena, että kämppä ei vaadi keittiöremonttia yms pintaremppaa suurempia remontteja elinaikanaan). Etätyö perustelu kuitenkin sille, että kämppöjen hinta myös böndellä pysyisi kasvussa ei kuitenkaan pidä paikkansa. Yllättävän harvalle 100% etätyö on kuitenkin mahdollista ja nyt jo "böndeltä" moni muuttaa takaisin näihin suuriin kaupunkeihin, koska sieltä löytyvät palvelut ja ajanviete, jotka sopivat useimmille ihmisille.
Teidän skenaariossa korot ei laske ollenkaan missään vaiheessa? Onko teidän paras arvaus oikeasti se, että korot pysyy 4% seuraavat 25 vuotta? Eikä yhtään arvonnousua asunnolle? Nyt on myös pääkaupunkiseudulla tultu alas sellanen ~20% vuoden 2021 huipuista. Jos asuntojen hinnat jäävät pk-seudulla pysyvästi nykytasolle, uskon Suomen olevan aika kurja ja köyhä paikka 25 vuoden päästä.
Hyviä pohdintoja. Kiitos siitä. Laskelman perusteella omistus- tai vuokraasumisen kannattavuus on kiinni hyvin pitkälti kahdesta asiasta. Mikä on sijoitustuottojen suuruus ja mikä on korkotaso. Korkotaso joka laskelmassa on oletettu on korkea viimeisen 20v jaksolle ja ennuste myös tulevasta reaalikorosta on korkea Suomen pankin ja muiden ennusteiden perusteella. Muistuttaisin että reaalikorko on ollut viimeiset 20v on ollut alle 2% ja viimeiset 10v 0% tienoilla ennen kyseistä korkosykliä. Tällöin reaalikorko marginaalilla varustettuna on selkeästi yläkanttiin, mitä laskelmassa on mainittu. Ei reaalikorko nytkään korkosyklin huipulla ole sitä 4% edes Suomessa. Valinta riippuu myös siitä että saako asunnosta ja lainasta hyvän diilin. Ihan kuin sijoittamisessakin. Halvalla ostaa ja kalliilla myy. Ei talous sen vaikeampaa lopulta ole. Esimerkiksi itselläni on korkotukilainaa. Koen että ostamani asunnon hinta oli jo ostohetkellä alueen markkinahintaan nähden edullinen, mutta se ei välttämättä ole sitä kun/jos myyn asunnon. Myös sijoitustuottoa on monenlaista. On helppo sanoa että ottaa 5% inflaatiokorjattua vuosituottoa jostain mutta kukaan ei tiedä tulevasta. Jos rahat ovat Hki pörssin indeksissä, niin inflaatiokorjattuna vaikka viimeiset 5v on tehnyt tappiota. Pitkällä aikavälillä on juuri päästy tuohon vaadittuun tuottoon. Samaan aikaan toki reaalikorko on noussut plussalle, mutta se voi myös laskea pakkaselle lähivuosina. Eikä korkorahastoista ole 20v saanut inflaatiokorjattuna lähellekään 5% tuottoa. Eikä edes High Yield koroissa länsimarkkinalla ole tuollaisia pitkän aikavälin reaalituottoja. Lähtökohtaisesti itselle omistusasuminen hajauttamista. Se on mielestäni melko biasoitu lausunto että matemaattisesti (oikeampi termi on taloudellisesti, sillä laskelmalla ei oikeastaan ole matematiikan kanssa juuri tekemistä) vuokralla asuminen on kannattavampaa. Se voi olla, mutta ei se ole mikään itsestään selvä totuus.
Maakunnissa edullisen ja hyvän omakotitalon ostaminen helpoin tapa säästää ja sijoittaa. Mutta ylipäätään itsensä pakottaminen säästämään on oleellisinta; uskallettava tehdä sitova päätös. Tiiän niin monta keski-ikäistä vuokralla-asujaa jotka hassanneet kaiken rahansa vain elämiseen. Vanhempina ja katkerina sitten syyttävät ”rikkaita” miten heidän elämä on niin mukavaa ja helppoa.
Pari näkökulmaa: Asuntojen hintakehitys on Helsingissä ollut esim. viimeisen 10 vuoden aikana taloyhtiöistä riippuen mainiota, jolloin tietyissä tapauksissa omistusasuntoon kiinnittyneenä on saanut mukanaan reilua arvonnousua, johon indeksisijoittamisella ei ole samana aikana yltänyt. Toki tällä hetkellä tilanne on taas toinen ja nämä on näitä suhdanneasioita, joita ei voi yleistää. Vuokrakämppiä ei joillain alueilla ja joissain kokoluokissa ole juurikaan saatavilla. Ne ovat yleisesti ottaen yksiöitä / kaksioita ja perheasuntojen kohdalla voi olla hyvin vaikea löytää sellaista vuokrakämppää sellaiselta alueelta, johon haluaisi. Eli käytännössä omistusasuminen on ainoa tapa saada sijainti + kämppä kombinaatio natsaamaan omiin mieltymyksiin elämäntilanteen siirtyessä nuoruudesta keski-ikään. Vuokrakämpän kanssa joutuu myös hyväksymään sen systeemisen riskin, että hyvin lyhyellä varoitusajalla omistaja saattaakin sanoa vuokrasopimuksen irti ja se, löydätkö samalta alueelta saman tyyppistä mukavaa asuntoa nopeasti vuokralle ei ole triviaali. Vuokralla luovut myös täysin "vallasta", et voi päättää mitään asuntoon liittyen, ellet saa asiaa sovittua vuokraisännän kanssa, joka saattaa vaihtua milloin vain toiseksi omistajaksi, jonka kanssa sopimukset eivät sellaisenaan pädekään.
Ollaan 4 henkinen perhe, ja päädyttiin ostamaan oma asunto, vaikka korot on korkealla. 300k lainalla, minimi käsirahalla meidän asumiskustannukset on halvemmat kuin vuokralla. N. 30km Helsingin keskustasta. Jos korot laskeutuu n 2 prosenttiin, niin omistamin tulee halvemmaksi n. 400€/kk. Tässä ei oo huomioitu asunnon arvon heilumista tai yllättäviä korjausmenoja.
Ette laskeneet omistusasunnolle arvonnousua ettekä vuokralle nousua? Lisäksi laskette sijoitustuotolle koko ajalle ihan hyvän 5%, ja asuntolainan korko on koko ajan melko korkea, jollaista esim. itse en ole eläissäni maksanut. Aika mittavan ongelman saitte aikaan talkootöistä 😀Talkoita on yleensä kerran vuodessa yhden illan ajan. Niihin ei ole pakko osallistua, mutta moni pitää sitä enempi sosiaalisena tapahtumana, jossa tutustuu muihin saman yhtiön osakkeenomistajiin, ehkä grillaa ja saunoo yhdessä.
Kuten jaetusta laskelmasta käy ilmi, vuokrat ja asuntohinnat nousevat molemmat inflaation verran. Yli sadan vuoden historia asunto- ja sijoitusmarkkinoilta puoltaa esitettyä eroa reaalituotoissa. Esim. Amsterdamista asuntohintadataa miltei 400 vuoden ajalta, joka antoi asunnoille 0.1% vuodessa. Kukin saa tietty käyttää haluamiaan lukuja, kuten mainittua.
@@hkeskiva tässä tapauksessa nimenomaan pitäisi ottaa inflaatio huomioon, koska se on vuokra-asujalle kulujen kasvua, mutta omistusasujalle tuoton kasvua.
Yleensä vuokrat nousevat ajan kanssa ja asuntojen hinnat nousevat ainakin kaupungeissa. Olettaen että vuokra nousee 1% ja asunnon hinta nousee myös 1% joka vuosi, niin lopputulema on että vuokralla olija on menettänyt noin -€90k verrattuna omistus asujaan.
Itselläni on 448e lainanlyhennys + hoitovastike 267e (sis veden ja autopaikan). ASP-lainan valtion korkotuki suojaa hyvin korkojen nousulta. (Allekirjoitettiin kauppakirja 2022 joulukuussa eli korot olivat korkealla). Tältä alueelta vastaava asunto vuokrattiin 690e/kk hintaan. (+ vesi?). Teen käytännössä tappiota 25e/kk, mutta samalla lainani lyhenee. Toisessa vaihtoehdossa en saisi mitään takaisin. Käsiraha ainoa menetys, mutta tämän hintaisessa se on 4 vuodessa "saatu" takaisin, kun lyhentää lainaa. Alkuperäistä käsirahaa tietysti ei takaisin saa. Tiettyyn tulorajaan asti vuokralla asuminen olisi kannattavaa, mutta mikäli voi lyhentää omaa asuntolainaa sekä sijoittamaan niin näen omistusasumisen hyvänä muotona.
0% vuokrannousu 25 vuodessa on kyllä melko epätodennäköistä. En tiedä muuttaisiko se lopputulosta vuokralaisen kannalta merkittävästi, mutta varmasti jonkin verran.
Kaikki luvut ovat reaalisia eli inflaatio tulee kaikkeen tietenkin silloin päälle. Jokainen voi leikkiä jaetulla laskelmalla haluamallaan tavalla - voi valita omat parametrit vertailua varten.
Vuokra-asuminen on vaan niin paljon helpompaa. Mutta hyvin tapauskohtaista ja makuasia kumpaa asumismuotoa haluaa. Lisäksi esim. omien vanhempieni asunto Porissa vain menettää arvoaan koko ajan. Myyminen tietyillä alueilla järkevään hintaan on todella hankalaa.
Tässä jaksossa vuokralla-asuminen nähtiinkin sijoittajan näkökulmasta, eli samassa kontekstissa omistusasunto pitää nähdä sijoituksena ja myydä, hoitaa ja ostaa uusi paremmilla specseillä väliajoin. Aivan kuten vuokralla-asuja hoitaa osakesalkkuaan. Vuokralla-asuja sijoittaa vuokran jälkeen ylimääräiset pörssiin ja asunnon omistaja sijoittaa seiniinsä . Molemmat koittavat päästä maksimaaliseen lopputulokseen. Uskon asiansa osaavan asuntosijoittajan biittaavan vuokralla-asujan jo pelkästään verovapaudella 2 vuoden välein.
Jos kiinnostaa voisin myöhemmin jakaa oman excelini jossa on kuukausitasolla laskettu rahoituslaskelma kuukausittaisine sijoituksineen ja mukana mm euribor käyräennusteet ja vastikkeiden/vuokrien inflaatiokorotukset, asunnon arvonnousut nje ja koko excel laskee nettopääomaa 25 vuodelle. Tulos on vähän eri näköinen mitä jakamassanne excelissä. Toki tulos riippuu taas valituista parametreista, asunnon sijainnista, korjausvelasta, tonttivuokrista yms.
Kustannus tilaston oletuksena on että asunto mitätöitäisiin, se että sitoutat rahaa asunnon hintaan, ei tarkoita että se olisi kustannus, jos ymmärrät mitä tarkoitan. Toisin sanoen kustannuksena voidaan pitää vain korkoa, sekä remonttikuluja, eikä velan lyhennystä ja käsirahaa, koska ne nyt lopussa saa poies olettaen olet pitäny asunnosta hyvää huolta ja asuntomarkkinat eivät ole radikaalisti muuttuneet.
Suosittelen vahvasti korjaamaan esimerkkilaskelmaa sillä se on hyvin harhaanjohtava tavalliselle kuuntelijalle. Suurin ongelma laskelmassa on se, että muut luvut esitetään reaalisena mutta asuntolainan 4% korko on (oletettavasti) nimelliskorko. Laskelma ei siis ota sitä huomioon, että asuntolainan reaalinen arvo laskee inflaation takia, ja sen myötä laskee myös asuntolainasta maksettava reaalinen korko. Asian saa likimain korjattua sillä, että laittaa koroksi 2%, jossa on siis huomioitu 2% inflaatio oletus. Toinen vaihtoehto on ottaa huomioon 2% inflaatio asuntolainan määrässä, jolloin asuntolaina pienenee 2% vuosittain lyhennyksen lisäksi. Molemmat tavat muuttavat laskelman lopputuloksen päälaelleen omistusasumista suosivaksi. Yleensä tämäntyyppiset kassavirtalaskelmat tehdään nimellisarvoilla (inflaatio huomioiden) ja kassavirrat diskontataan nykyhetkeen (sopivalla korkokäyrällä), jotta näitä ongelmia ei tule.
Kiitos hyvästä huomiosta! Jokainen saa tietty käyttää laskelmissa haluamiaan lukuarvoja, mutta korkoon liittyen syytä huomioida euriborin lisäksi laskenut inflaatiotaso, pankkien marginaalit sekä korkeampi korko jos sen lukitsisi esim. mallin käyttämän 25 vuoden ajalle. Vain tällöin maksetusta korosta voi olla varma.
Täytyy hieman opponoida. Ikäni Helsingin kantakaupungissa asuneena itselläni ei olisi varaa asua vuokralla, siksi asun omistusasunnossa. Asuntolainoja saa uusittua ja laina-aikoja pidenettyä. Itselläni nykyisessä asunnossa vastikkeiden ja lainanlyhennyksen yhteissumma on sunnilleen kolmasosan siitä, mitä vastaavan asunnon vuokra olisi. Tietysti lainan pääomaa on lyhennetty melkoisen paljon, mutta silti kahden vuokralla asuvan perusteella tehty otanta kertoo että vuokralla asuminen on järkevämpi vaihtoehto. Jos - esimerkiksi - Helsingin keskustan vuokrat olisivat pysyneet tismalleen samoina neljännesvuosisadan, olisi vuokralla asuminen järkevää, mutta on melko yksisilmäistä arvottaa tulevaisuutta asettamalla Exceliin halutut nykyparametrit ja muuttaa itselleen epämieluisia muuttujia oikeaan suuntaan.
Tää oli tosi mielenkiintonen ja yllättävä jakso! Mut mua ois vie kiinnostanu tietää, että mikä on teijän näkökanta asumisoikeusasuntoihin? 🤔 Onko se kenties vörtimpää, ku kumpikaan noista? 🧐
Hyvä laskelma! Olisi mielenkiintoista nähdä arvio siten, että asunnon arvo on noussut 10% 25 vuoden laina-ajalla. Sekä kun mennään 10 vuotta eteenpäin laina-ajan jälkeen ja ei ole lyhennystä enään, vaan sijoitetaan se sama summa jolla lyhennetty asuntoa.
Kannattaa ladata jaettu taulukko itselle ja leikkiä luvuilla haluamallaan tavalla! Ei kannata meidän jakamiin lukuihin jumiutua, kun ovat tapauskohtaisia (kuten jaksossakin käsiteltiin)
jännää matematiikkaa..itse asun espoossa 2hk+s 42neliötä maksan lainanlyhennystä 440eur/kk(korkokatto 1,28%) yhtiövastike 212eur/kk seur 5 vuoteen ei tulossa ainakaan isompia remontteja eli 652eur/kk asumiskustannukset väitän ettei tuolla rahalla kummoista vuokra kämppääkään saa...ja tod näk kun myyn asunnon saan vielä jotain takaisinkin toisin kun vuokralla asumisesta ei jäisi mitään. kannattaa hankkia semmoinen asunto aluksi mihin on oikeasti varaa eikä astua noihin uusien asuntojen miinoihin ellei sitten ole sijoitus mielellä liikenteessä..
Niin siis tämän setin oleellinen huomio sanottiin aivan jakson alussa, että vuokralla asumiseen kytkettiin käytetyn pääoman SIJOITTAMINEN. Ja se kulki punaisena lankana koko jaksossa. Koko videota olisi tuskin edes tarvittu, jos ideana olisi ollut pelkkä asumiskustannusten vertailu.
Omistusasuja vuodesta 1998. Monta asuntoa ja pari taloa ollut itsellä ja kulut ovat olleet aina hyvin pitkälle samat kuin vuokralla. Usein jopa halvemmat, jolloin säästää maksamalla lainaa sekä vielä voi laittaa rahaa sivuun vähän enemmän. Toki juuri tämän hetken korot, jotka toki tulevat varmaan laskemaan muttei enää koskaan putoamaan nollaan, vaikuttaa aika paljon. Jossain pitää kuitenkin asua ja kehä-ykkösen ulkopuolella omistusasunnon kulut eivät ole minulla olleet vuokrakuluja suuremmat vielä kertaakaan. T. nimim. 1000e lyhennystä (säästöä) joka kk. Tähän uskoisin myös asuntosijoittamisen ja sen jälleenvuokraamisen perustuvan :D Omilla tämän hetken luvuilla, 2% kokonaiskorolla kylläkin, jää taulukkokin yli 400 000€ voiton puolelle omistusasumisen kohdalla. Jos lyön lukuun 4% niin luku on melkein 300000€. Omakotitalon ollessa kyseessä olen kuitenkin pitänyt vuokran tässäkin taulukossa lähes naurettavan alhaalla 1500€/kk. Oman taloni lähellä on kuitenkin 50 vuotta vanhempi peruskuntoinen ja 50m2 pienempi talo vuokralla 1500€/kk ja talolle voisi arvioida 2000-2500€/kk vuokraa. Pääkaupunkiseudulla asuminen on teidän reaaliesimerkkinne kautta entistäkin vähemmän houkuttelevaa. Eikä ihmekään, että täältä asti ajellaan junalla joka päivä pääkaupunkiseudulle töihin. Todellisen SIJOITTAJAN tulisi tehdä järkivalinta ja ohjata kassavirtansa muualle kuin pääkaupunkiseudulle! Siinä onkin kaikista paras sijoitusvinkki! Väitän, että niin omistus- kuin vuokra-asumisen valinta kalpenee tämän valinnan rinnalla.
Tässä oli pahasti vedetty mutkat suoriksi. A) 2 vuoden välein saat myydä itse asuttamasi asunnon verovapaasti eteenpäin. Pienellä upgreidauksella ja sijainnin valinnalla saat verovapaan voiton. Riskit arvonkehityksessä samat kuin osakkeissa samalla selvitystyöllä. B) Kotitalousvähennys C) Pääosin asut omistusasunnossa laadukkaammin kuin vuokralla ja ympäristö sattaa olla houkuttelevampi C) Omistusasujana voit säätää oman asunnon kuluja mieleiseksesi vapaammin. D) koska tässä jaksossa tarkasteltiin asiaa sijoittajan näkökulmasta on pakko mainita isoin asia, eli omistusasunnon saat suurimmaksi osaksi rahoitettua vivulla kohtalaisin ehdoin, osakkeita et. Mennävuosien keityksellä asuntojen hintoja, sijainteja jne. seuraamalla on voittanut monet pörssi-indeksit moninkertaisesti jos olet ostanut ja myynyt ja panostanut asiaan kuten mihin tahansa sijoittamiseen.Tulevan kehityken tietää yhtä tarkasti kuin osakemarkkinan kehityksen. Tosi on, että iso osa omistusasujista ei omista asuntoaan sijoitusmielessä, toisaalta vielä suurempi osa vuokralla asujista ei koskaan sijoita yhtään mihinkään tuottavaan.
Käsiraha on 5% ensiasunnon ostajalle ja takuita pitää olla 10% asunnon hinnasta. 10% käsiraha ASP-lainalla, jossa on valtion takaus. Käsiraha 10% ja takuut 15%, kun ostaa toista tai myöhempää asuntoa. En ole nähnyt tilannetta missä 300k asunto osteaan vuonna nolla ja myydään samalla rahalla 25 vuoden päästä.
Lahdessa omistanut kaksion ja kolmion. Kaksiossa omistaminen maksoi noin 200-300€ vähemmän kk ja kolmiossa noin 200€ vähemmän kk, ennen korkojen nousua. Ostettiin neliö kun alkoi kolmio tuntua pieneltä ja jätettiin kolmio vuokralle, kun jopa nykyisillä koroilla se jäi kannattavaksi laittaa joku muu lyhentämään omaa asunnosta olevaa velkaa. Asuntojen arvot on tippunut noin 10-20% tuon kolmion omistuksen aikana, joten myyminen kannattaa siirtää tulevaisuuteen, jos asuntojen hinnat jossain vaiheessa palaavat takaisin siihen mitä oli ostaessa tai muuten vaan lyhentää velkaa pois, niin jää myydessä enemmän käteen. Tietysti jos tämä tilanne jatkuu vuosia, niin voi olla että asuntomarkkinoilta alkaa tippumaan yksityiset sijoittajat pois, koska vastikkeet tulevat nousemaan tulevaisuudessa, mutta vain velattomilla on mahdollisuus ylläpitää nykyistä vuokratasoa. Tarkoittaa käytännössä joko vuokrien nostoa tai sitten isojen vuokrafirmojen suurempaa otetta markkinoista.
700€/kk vuokraan ja 300€/kk indeksirahastoon vs. 1000€/kk lainaan ja vastikkeisiin. Alle 45v ehkä eka vaihtoehto. Yli 45v jälkimmäinen, jotta ehtii maksamaan asunnon ennen eläkettä. Eläke on noin 60% kuukausipalkasta.
Hyvä video. Silti tulevaisuuden ennustaminen on vaikea laji. Vuonna 1997 oli jo Excel keksitty mutta sijoittamis podcasteja en tiennyt olevan. Excelilla pystyin silti suunnittelemaan kuluja niin, että edellisen asunnon vuokra ja omistusasuntoon siirtymisen kulut pysyi suunnilleen samana, mukaanlukien lainan hoitokulu. Asunnon kokokin on kasvanut tuosta ajasta reilusti yli 100%. Rahakin vaihtui markoista euroiksi
Hyvää keskustelua! Ainona kritiikkinä mallista on se, että oletatte 25 vuoden ajalle kyllä osakkeille 5%:n reaalituottoa, mutta asunnolle ei oleteta yhtään arvonnousua. Etenkin, kun kyse on asunnosta oletettavasti pääkaupunkiseudulla, niin voisi olla aika perusteltua olettaa, että 25 vuoden aikana asuntojen hinnat nousisivat edes sen 25-30%, jolla tuo gappi otettaisiin jo kiinni. Nämä tietysti oletuksia, mutta jos jossain asuntojen hinnat nousee, niin pk-seudulla. Lisäksi, tästä arvonnoususta ei tarvitse maksaa penniäkään veroa verrattuna siihen, että osakkeiden arvonnoususta maksetaan 30%. Ehkä mallia voisi jalostaa vielä ja ottaa battlesta part 2! 😄
Sepäse, kasvukeskuksissa on ollut esim viimeiset 25v huima arvonnousu. Toinen epärealistinen pointti valtaosalle on että ottaisi asuntolainasta vaihtoehtoisesti sijotuslainan. Suomessa on lähes mahdotonta saada sijotuslainaa ilman johdannaisia/ lyhytaikaista sijotuslainaa, jos sinulla ei ole vakuutena jo suurta määrää omaisuutta. Minäkin toivoisin toista jaksoa, koska tästä tuli hyvin negatiivinen kuva oman asunnon omistamisesta, vaikka se on hyvin monille oiva tapa kerryttää omaisuutta ja luoda itselle luotettava omistuskoti.
Isäni piti kirjaa rakentamastaan okt. Vuonna 1993 maksoi 487tmk rakentaa kyseinen talo ja hän myi sen 2021 hintaan 309t€ = 1839tmk miinus inflaatio miinus rempat.
Kuka sanoo, että asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti pk-seudulla? Entäpä jos uudet sukupolvet asuvat enenevässä määrin vuokralla? Tämä johtaa väistämättä asuntojen hintojen maltillistumiseen. Jossain oli juttuakin tästä, että nuoret suosivat vuokralla asumista kasvavissa määrin.
@@finnmay puhuinkin kasvukeskuksista. Itse ainakin en tule jäämään Helsinkiin jos polku ei ole suotuisa. Samalla tavalla voisi myös kritisoida osakemarkkinoiden loputonta kasvua, koska väestö supistuu ja ihan 25v tähtäimellä tuottavuus pitäisi ottaa aika muhkean harppauksen, jotta indelsituotto olisi perusteltuna. Itse siis uskon tällä aikavälillä asuntomarkkinoiden sekä osakemarkkinoiden tuottavan lähelle historiallisia keskiarvoja, mutta alkuperäinen pointtini vain oli että asunnonomistamisen kritiikki oli minusta tässä debastissa turhan pessimististä
@@finnmayNo eihän se osakemarkkinankaan nousu ole täysin varmaa tulevaisuudessa. Ja tuo nuorten suosima vuokra-asuminen, niin osasyy varmasti on nuorten elämänvaihe, missä ei välttämättä ole vielä edes taloudellista mahdollsuutta asua omistusasunnossa.
Pitää siis himmata rakentamista eli kaavaa, jättää asunto vähäksi aikaa vuokraamatta (jos ei ole velkaa) ja neuvotella isojen vuokraajien kanssa vuokratasosta. Big bad guys do that.
Miten omistusasunnon ja sijoitusasunnon omistamisen kulut eroaa toisistaan? Aloin miettimään tota kun teidän laskuissa vuokralla asujan asumiskulut oli asunnon omistajaa pienemmät, että miten sijoitusasunto on sitten kannattava
Mutta jos haluaa vähänkään erikoisempaa tai isompaa asuntoa tai asuntoa ei ajattele pelkästään rahallisesti niin sellaista ei vuokralla helposti löydä. Esimerkiksi Saimaan rannalla olevaa omakotitaloa on hyvin hankala löytää vuokrattavaksi. Mutta hyvä ja laadukas jakso taas👍💪
Lähtökohtaisesti herrat ovat oikeassa syystä että osakemarkkina tuottaa enemmän kuin asuntomarkkina eli jos haluaa maksimoida tuotot niin osakemarkkinaan kannattaa satsata enemmän. Itse pidän siitä että sekä omistan asunnon että sijoitan osakemarkinaan, omistusasumisessa arvostan sitä että minua ei voi irtisanoa ja en saisi vuokramarkkinalta yhtä laadukasta kämppää nykyisillä kuluilla. Se täytyy muistaa että vuokranantaja on myös sijoittaja joka hakee sijoitukselleen tuottoa, jotta asuntoa voi vuokrata sen on kertakaikkiaan oltava kannattavaa. Jos se on vuokranantajalle kannattavaa niin miksi se ei olisi sille joka siinä asuu? Toki osakemarkkina tuottaa enemmän, mutta pelkästään hajauttamisen kannalta oman asunnon omistaminen on ihan fiksua. Sekin kannattaa huomioida että omistusasujankaan ei tarvitse maksaa lainaa viimeistä euroa myöden loppuun. Itse juuri uudelleenrahoitin asuntolainan niin että pidensin laina aikaa 12vuodesta -> 25 vuoteen. Kuukausierä pieneni ja voi sijoittaa osakemarkinaan enemmän. Jos asuisin vuokralla tässä vuokra olisi 1.5-2x nykyiset asumiskulut.
Ei asunto ole pankin omaisuutta vaikka se sen onkin rahoittanut. Ei ellet defaulttaa lainallasi. Muutenkkaan lainan lyhennys ei ole millään tasolla kulua, vaan säästöä. Kuluksi tosta voi laskea korkeintaan vaihtoehtokustannuksen vertailuksi siihen että sijoittaisi vastaavan summan. Mutta toisaalta asunnonostossa sijoitettu pääoma on välittömästi se asunnon ostohinta, eli esimerkissä 300k. Jos käytätte asunnon hintaa pk-seudulla, tulisi myös käyttää pk-seudun asuntojen pitkän ajan hinnannousua korkotuottona. Muualla taas asunnon ovat hyvin paljon halvempia ja silloin taas korot ja lyhennykset ovat pienempiä suhteessa vuokratasoon.
Laskelmista puuttui inflaatio. Tiivistettynä, jos omistaminen olisi kalliimpaa, kuin vuokralla asuminen, niin ei olisi vuokra asuntoja. Vuokra-asuntosijoittajat tekevät tuottoa.
Vuokra on aina rahaa pois, "omistaminen" (pankkilaina) tallettaa maksut kiiteistöön joka vaikka myytynä ennen lainan kuittausta palauttaa tämän jo maksetun osuuden. Vuokra ei ole koskaan kannattava jos kykenee "omistamiseen" (pankin omaisuuden osto-leasaaminen)
Nuo excelin lukemat muuttuu heti huomattavasti pelkästään sillä että "vuokranousu vuodessa" on jotain realistista ja eikä 0%... Ja sen jälkeen lähes poikkeuksetta lukuja pyörittelemällä omistusasuminen tuotti paremmin
Sitä varten taulukko on olemassa, että jokainen voi vetää omat johtopäätökset omilla oletuksilla. Hienoa, että tartuit tuumasta toimeen (vastoin kuin moni muu) 👍
Täysin eri mieltä, jos asuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella esim missä minä asun saa 15000-25000 eurolla asuttavia taloja missä on isot pihat ulkorakennukset,saman kokoisessa talossa vuokralla menee sama raha parissa kolmessa vuodessa. vuokraan
Jos asut vuokralla, maksat ikuisuuteen vuokraa. Omistusasujalla on jossain vaiheessa talo / asunto tod. näk. maksettu ja sen jälkeen voi vaikka sijoittaa kaikki ne rahat mitä ennen meni lainaan. Vuokralainen ei vuokrastaan eroon pääse, ja yhtään senttiä et saa takaisin. Toinen juttu, että tuossa laskelmassa katsottiin osaketuotto vuokralaisen eduksi, mutta laskettiinko omistusasujalle mahdollista asunnon tai talon arvonnousua. En ajatellut niin tarkkaan.
@@lokki874eikö vastikkeita makseta vaan asunto osakkeista? Kerros/rivitaloista? Maalla on lähinnä omakotitaloja eikä niissä makseta vastikkeita? Kerros ja rivitalo asunnot on lähinnä vaan kuntien vuokra-asuntoja maalla.
Nyt muuten ihan asiallisissa jaksoissa tämä oli aivan huti. Ei vuokran tai arvonnousua, inflaatio jne. Nyt vol 2. uusine numeroineen. T. Lainat loppu 20 vuodessa, po. 700k€.
Yksinkertaistetaan. Asunnon hinta 100 000€. Vuokra 1000€/kk. Lainanlyhennys+yhtiövastike 1000€/kk. Asumiskulut ovat samat. Jos ei osaa pitää pensseliä kädessä, niin vuokra-asuminen on ihan kelpo vaihtoehto.
Nopiasti laskettuna esim. 20 000€ pääomalla ja 800€ kk summalla josta 600€ vuokraan ja osakkeisiin 200€ kk. 14 vuoden aikana ”sijoittaja”:lla olisi kerryttänyt pääomia 20 000€ + 33 600€ eli yhteensä 53 600€ korko korolle tämä tekisi noin 6% tuotolla 45 000€ voittoa. Tästä 45 000€ hän maksaa veroja noin 14 100€ eli ”sijoittajan” varallisuus olisi yhteensä 53 600€ + 30 900€ = 84 500€ Tästä varallisuudesta vähennetään vuokriin menneet rahat eli noin 100 800€ jää ”sijoittaja” 84 500€ - 100 800€ = -16 300€ tappiolle. ”Seiniin sijoittaja” on puolestaan ostanut 14v sitten noin 107 000€ asunto-osakkeen. Esimerkissä samat lähtökohdat kuin ”sijoittajalla” 20 000€ pääomaa ja 800€ kk käytettävissä, josta lainan-maksuerään menee (2,5% keskikorolla ja 100%velkavivulla 25v laina-ajalla) 483€ kk ja hoitovastike 125€ kk ja käteissäästöjä jää 192€ kk. 14 vuoden aikana ”seiniin sijoittaja”:lla on sama 20 000€ + 32 256€ eli yhteensä 52 256€ laina tuona aikana on lyhentynyt 52 017 € ja asunto osakkeen arvo noussut 30 000€. Eli yhteensä ”seiniin sijoitta”lla” on 20 000€ + kertyneet kk säästöt 32 256€ + lainan lyhennykset 52 017€ + asunto osakkeen arvon nousu 30 000€ = 134 273€ Tästä varallisuudesta vähennetään vastikkeisiin ja korkoihin menneet rahat eli 21 000€ + 29 105€ = 50 105€ jää ”seiniin sijoittajalle” 134 273€ - 50 105€ = 84 168€
Et ole ottanut huomioon muita vastikkeita, kuten rahoitusvastiketta, ja hoitovastikekin on alakanttiin. Plus kunnossapitokuluihin tulee omistusasumisessa varautua. Vanha omistusasunto: Asunnon hinta 150k, 20k pääomaa, 130k lainaa vaikkapa 3% korolla (sisältäen pankin marginaalin). Tästä maksat koron osuutta 326e/kk. Yhtiövastike 250e/kk. Remppoihin varaus 150e/kk. Eli jos asut vuokralla alle 726 eurolla tässä esimerkissä, niin voit sijoittaa loput rahat ja tienata todennäköisesti paremmin kuin asunnon hinnannousulla. Omistusasuminen kuitenkin on lähtökohtaisesti kuukausieriltään (varsinkin korkeilla koroilla) huomattavasti kalliimpaa kuin vuokra-asuminen. Lainan lyhennystä en nyt tähän edes laskenut, sillä voidaan vaikka lähteä sillä oletuksella, että osakkeet tuottavat yhtä hyvin kuin omistusasunnon arvonnousu, jonka siis vuokralainen voi säästämillään rahoilla tehdä joka kuukausi ns. lainan lyhentäminen sijasta. Todellisuudessahan osakkeet ovat tuottaneet huomattavasti paremmin kuin asunnot keskimäärin.
Ihan mielenkiintoinen jakso mutta kyllä huomaa että kotiinpäin vähän menee. Kaksi pointtia tulee mieleen osakkeisiin mihin sijoittaa pitää maksaa verot asunnosta ei. Toinen on että asunnon hinta aina nousee siihen tietysti liitty inflaatio ja että tontin arvo nousee eikä tontti kulu.
Jos myyn asunnon ja vaihdan vaimoa (-50% omaisuudesta) sekä ostan koko rahalla Finnairia (koska 5v. sisään suora lento Aasiaan), niin olenko 2029 rikas? 😂
Kuten monessa kommentissa tullut ilmi, teidän excel on kovin yksiulotteinen. Oman asunnon osalta siitä puuttuu erottelut asumismuodon, sijainnin ja hinnan suhteen. Omistusasunnon ostaminen on kuin osakkeen ostaminen, ajoituksella ja "firmalla" on väliä. Lisäksi Excel ei ota lainkaan huomioon vuokran nousemista? Sinähän olet vuokralla täysin omistajan armoilla, hinta voi nousta paljonkin. Ne korkeat korot pitää kattaa jollakin... lisäksi vuokra-asujan ostamista osakkeista täytyy myynnin yhteydessä maksaa verot, asunnon omistaja voi myydä kämpän huomattavasti aiemmin kuin se on kokonaan maksettu(jos haluaa myyntiä optimoida). Hyvä yritys, mutta jäi liian yksiulotteiseksi tämä keskustelu.
Silloin vaihtoehtoiskustannuksen osuus keississä kasvaa. Sidottu pääoma voi olla sidottuna myös muissa varallisuuserissä. Jos tuottojen erotus on suurempi kuin vuokra niin silloin se toinen varallisuuserä olisi "parempi". Ainakin tuottojen näkökulmasta
Ensimmäinen sijoituskästi jakso jonka olen katsonut ja luvut ihan tuulesta temmattuja. Vaarallista ohjata ihmisiä tällä tavalla harhaan, mutta onneksi vastuu on aina kuulijalla.
Tän jakson matematiikalla 60000e sähköautokin on hyvä sijoitus halpojen korkojen aikaan. Pidempi aikainen näkemys kadoksissa. Muutama tonni asp-tilille ja siirtää loput ennen asunnon ostoa, saa pienellä käsirahalla valtion korkosuojatun ja takaaman asuntolainan. Nosta hattua jos teette uuden jakson ja pohditte asiaa uusiksi. Ps. Tekevälle sattuu
Moi! Kyllä tuo excel taipuu ihan pitkällekin ajanjaksolle. On hyvin vaikeaa saada omistusasumisesta halvempaa kuin vuokra-asumisesta. Etenkin, jos vielä päälle haluaa vaihtoehtoiskustannuksen mukaan sijoitustuotolle (sitoutunut pääoma, mikä menee käsirahaksi). Tätäkään ei kuitenkaan tarvita
Täysin metsässä tuo exeli. Toki sillä saa teidän haluaman lopputuloksen.
Perustelut
-Milloin asunnon hinta/arvo ei ole noussut 25 vuoden aikana
-Milloin vuokra ei ole noussut 25 vuoden aikana
-Milloin osakkeet on saanut myydä verovapaasti, asunnon saa myydä verovapaasti
Ostin uuden asunnon Espoosta 25.000€ sijoituksella. Vuokralainen maksoi 12,5 vuotta vuokraa jolla katoin kaikki asunnon kulut.
Velat oli maksettu 12,5 vuoden kohdalla pois vuokralaisen toimesta/vuokrilla eli 50% yhtiölainaa ja loput oma pankkilaina.
Myin asunnon 308.000€ hinnalla.
Miten saatte perusteltua, että vuokralaisen tilanne oli parempi 12,5 vuoden kohdalla kuin minun? Minä 283.000€ plussaa, vuokralaisella 0€
Lopeta tuo kännissä haaveilusi. Sulle ei jääny ku putkiremontoimaton läävä ja vuokralaiselle jäi indeksirahastoihin yli 1 000 000€ kun ei tarttenut maksaa kuin pientä vuokraa.
Täysin samaa mieltä, tää exceli on kyllä asiaa tietämättömän tekemä.
Niin tuo 25,000€ oli käsiraha? Paljonko oli koko myyntihinta? Jos oisit laittanut vaikka 200,000€ SP500 indeksiin vuoden 2011 lopulla, olisi se lähes 5-kertaistunut 1,000,000 euroon. Isoin ongelma on se, että pankki ei anna tuommoista lainaa sijoittamiseen, eli sen takia asunto on hyvä sijoitus perustallaajalle, koska se on isoin sijoitus johon hän voi saada lainaa. Mutta jos sinulla on jo esim. tuo 200,000€ valmiina, niin tällöin ei missään nimessä asuntoon sitä.
@@Ritchiet Ostohinnalla ei ole mitään väliä. Tuottolaskelmat perustuu usein sijoitettuun pääomaan ja sitten myynnissä saatuun summaan. Sijoitus oli 25.000€ ja myyntitulot 308.000€.
Ongelma näissä sijoittajien selityksissä on usein se, että niissä ei huomioida pankkien toimintaa. Asunnossa on yhtiölainaa 50-70% eli tarviit omaa rahaa 85% oman osuuden lainoituksella vain vähän ja pääset hissiin.
25.000€ sijoituksella 70% yhtiölainoitettuun asuntoon, voit ostaa 500k€ asunnon kun kassavirta on kunnossa.
Osakkeisiin saat lainaa 15.000€ kun oma pääoma on tuo 25.000€
Pointti nimenomaan on, että jokainen saa valita itse omat parametrinsa, koska jokainen tapaus on erilainen.
Osakkeista nimenomaan maksetaan lopuksi verot. Hyvä tutustua jaettuun exceliin.
Taitaa Helsingissä olla vähän hankalampi tuo asuntomarkkinatilanne. Jyväskylässä juuri ostin asunnon nykyisen vuokrakämpän tilalle. Asumiskulut vuokralla 810 €/kk, asumiskulut omistusasunnossa 850 €/kk (silsältää myös ylimääräisen turvan pankilta). Ostettu asunto on 9 neliötä vuokra-asuntoa suurempi. Talo on juuri laajasti remontoitu, ja asunnossa on parveke, joka vuokra-asunnosta puuttuu.
Remonttikuluja tietenkin menee, mutta niitä saa laittaa aikamoisen summan ennen kuin vuokra-asuminen omassa tilanteessani olisi taloudellisesti parempi ratkaisu.
Tilanne on merkittävästi houkuttelevampi monessa muussa osassa Suomea, kuten omien lukujesi kautta osoitat. Kiitos jakamisesta 👍🏻
Me ostettiin Jkl:stä 4,5 vuotta sitten rivarineliö. Asuminen maksoi alkuun vähemmän, kuin pienemmässä kerrostaloasunnossa vuokralla. Sittemmin korkokulut nousseet n. 250 e/kk Mutta nyt asunnon arvo on laskenut arviolta 10-15 %. Samaan aikaan omat pörssisijoitukset tuottaneet 50 %. Eli jos olisin ottanut asuntolainan sijaan sijoituslainan, niin tuottoero olisi ihan järkyttävän suuri.
En silti kadu asunnon ostamista, koska vastaavia kämppiä ei oikein vuokrmarkkinoilta olisi löytynyt. Kerrostaloasuntoa emme enää halunneet.
Uskotteko te nuoret tosiaan, että kun kaikki ostetaan palveluna, niin se on jotenkin maagisesti halvempaa? Vuokraisäntä, leasing yhtiö, yms. tekee tietysti hyväntekeväisyyttä. 🤣
Vuokralääkäri on noin 3 kertaa sen summan mitä suoraa arvauskeskukselle työskentelevä.
@@SahramiSaukko matematiikka kohdillaan :D
Ei tee mutta suomen isoimmissa kaupungeissa tekee. Itelki vuokra 600e puoliks sis. Vesi såhkö netti autopaikka. Samalt paikalt kämppä 220k.
Jaksossa on juuri laskettu auki läpinäkyvästi ja tarjottu työkalu oman johtopäätöksen muodostamiseen, että onko se "hyväntekeväisyyttä" vaiko ei - molemmat ovat kohteesta riippuen mahdollisia. Uskon asiat ovat sitten erikseen.
Jos etukäteen on päättänyt, että kaikki asuntosijoittaminen on kannattavaa niin se uskoa vasta onkin.
@@r4nd0mi1Aikas kallista. Tuolla summalla sulle jää käteen 20 v lainalla nolla käteen. Nyt kaikki menee vuokralordille.
Jos vuokralla asunut realisoi vuosien aikana kertyneet voitot hän maksaa tästä veroa. Omistuasunnon voi myydä ainakin toistaiseksi verovapaasti 2v asumisen jälkeen eli tämä hieman tasoittaa asiaa.
Mikään ei takaa sitä, että saat edes omiasi takaisin jos/kun myyt oman asunnon. Vastaat myös kaikista korjauksista, kodinkoneista yms itse. Jos löydät halvan vuokra asunnon voi se hyvinkin olla kannattavampi kuin omistusasunto.
Jos on perhettä ja tarvitsee ison asunnon niin yhtälö muuttuu huomattavasti vaikeammaksi ja useimmiten omistusasunto on lähes ainoa vaihtoehto.
@@m4kk3l14 Toki ei takaa. Ei myöskään ole mitään taetta, että oskkeet tuottavat vähintään 5% reaalituoton seuraavien 25v aikana.
Lisäksi laskelmassa on oletusarvona että henkilöllä olisi joko 50te käsirahana tai vaihtoehtoisesti sama summa sijoitettavaksi. Väittäisin että tämä ei ole kovin tyyppillinen tilanne varsinkaan ensiasunnon ostajien kohdalla. Ensiasunnon käsiraha 300te asunnossa olisi 15te ja loput vaadittavista vakuuksista katetaan joko lähipiirin tai vaihtoehtoisesti maksullisilla lisävakuuksilla.
Kun ensiasunnon ostaja on noin 30vuotias ja suomalaisten kotitalouksien rahoitusvarallisuuden mediaani 25-34vuotiailla on 6700€ ja keskiarvokin vain 22000€, niin tämäkin tukee ajatusta etteivät laskelmassa esitetyt olettamat välttämättä ole kovin tyypillisiä. Kun katsotaan vielä kokonaisvarallisuuden määrää niin myös 25-34vuotiaiden kotitalouksien varallisuudesta iso osa on seinissä.
Vuokra-asumisen paras puoli on varmaan se että pystyy joustavasti asumaan sellaisella alueella missä ei ole taloudellisia edellytyksiä ostaa.
Kun taulkossa olevia oletuksia muutetaan hieman realistisemmiksi eli otetaan huomioon edes pieni arvonnousu omistusasunnolle sekä vuokrien nousu esim elinkustannusindeksin mukaisesti ja lisäksi muutetaan alussa olevan vapaan pääoman määräksi esimerkiksi 25€, niin vaikea nähdä että vuokralla asuminen tulisi kannttavammaksi. Omastakin asunnosta pystyy kuitenkin lainan lyhentyessä iroittamaan vakuuttaa muihin sijoituksiin.
erittäin hyvä lisäys, myös kaikki muut veroedut mitä saat kotitalousvähennyksinä (taitaa tosin vuokrallakin saada)
@@m4kk3l14 Mikään ei takaa myöskään, että osakkeet saa myytyä voitolla. Tässä oli pointtina vain, että jos omistuksen arvo sattuu nousemaan, on verotuksen kannalta parempi, että kyseessä on asunto.
@@matiaspietila Tämä on aivan totta. Ylipäänsä itse en usko, että varsinkaan indexit jatkavat tasaista 7-10% vuosituottoa tulevaisuudessa.
Erittäin hyvä jakso! Heikkiä on aina ilo kuunnella. Asuntosijoittaminen räjäytti tajunnan, kun oma asp-asunto jäi nollakorkojen aikaan tarpeettomaksi ja vanhemmat vuokrasivat sen puolestani. Asuntoja tuli hankittua lisää, mutta vasta 15 vuotta myöhemmin minulle aukesi mikä ihme on Nordnet. Jälkikäteen ajateltuna tärkeintä kuitenkin on, että tein silloin kykyjeni mukaan edes jotain hyödyllistä ja sain näinkin hankittua ihan kohtuullisen pesämunan.
Böndeltä voi tehdä vaikka minkälaisia täysin rempattuja löytöjä, jos vaan on halua muuttaa ja etäduuni tms. Ostin 16,5k:lla viime vuonna ensiasunnon Harjavallasta ja Stadista muuttaneena asumiskulut tippuivat pienestä 15 neliön yksiöstä 35 neliön yksiöön 590€/kk -> 155€/kk. Tää menee kyllä täysin poikkeustilanteisiin, mutta suosittelen aina katsomaan pk-seudun ulkopuolelta asuntoja, jos vaan työskentelee esim. IT-alalla etänä 👌
Jos löytää maalta jotain muutakin tekemistä kuin työnteon.
Ihan virkistävä jakso sikäli, että Suomessa lähes pyhään asemaan nostetun omistusasumisen taloudellinen mielekkyys uskallettiin kyseenalaistaa. Se kumpi on taloudellisesti kannattavampaa, riippuu tietysti alueen hinta-/vuokratason kehityksestä, koroista ynnä muista tekijöistä, joita on haastava ennustaa pitkälle tulevaisuuteen. Heikin laskurilla sain oman ratkaisuni pari sataa tonnia vuokravaihtoehtoa edullisemmaksi, mutta mistäpä näistä lopulta tietää. Kuinka moni ennusti vaikkapa vielä muutama vuosi sitten, että Euroopassa korot nousee 4 prosenttiin?
Sellaisen näkökulman voisi keskusteluun myös tuoda, että elämä on muutakin kuin tuottojen maksimointia. Excelin sijaan asumisessa kannattaa ratkaisua miettiä ensisijaisesti suhteessa omaan elämäntilanteeseen ja siihen, mitä siltä haluaa.
En ymmärrä väitettä, että olisi taloudelle parempi jos ihmiset laittaisivat rahaa mieluummin osakemarkkinoille kun seiniin (asuntoihin) - jossainhan pitää asua ja joku sinun kotisi joka tapauksessa omistaa. Markkinat itse määrää onko kannattavampaa laittaa rahaa asuntoihin vai osakemarkkinoille?
Osakkeet aina voittanut inflaatiossa omistusasumisen. Sijoituksena ei asuntoa kannata pitää vaan mikä sopii omaan elämäntapaan.
@@lokki874 ....en ottanut ollenkaan siihen kantaa. Kun videolla väitetään että olisi yleisesti Suomen taloudelle parempi että ihmiset laittaisivat rahat osakkeisiin koska sitten yrityksillä on enemmän pääomaa käytössä. Mutta joku omistaa sen talon jonka vuokraat, eli jonkun rahat on pois osakemarkkinoilta. Tyyppi sanoikin tämän heti perään mutta sehän pudottaa pohjan koko pointilta pois.
@@lokki874 Itseasiassa suurimmassa osassa tilanteissa kaikki omistusasumisen kuukausierät ovat matalammat kuin vuokra, sisältäen lainan takaisinmaksuerän. Eli kyllä se nyt vain on sijoitus, kun pelkkä kuukausittainen kassavirtakin on plussaa. Myös menojen väheneminen on tuloa. Esimerkiksi omassa asunnossa vuokra olisi korkeampi kuin mitä kuukausierät lainan lyhennyksineen oli koskaan.
@@garad123456 Niiden asuntojen omistaja voi olla joku matalampaan tuottoon tyytyvä taho jostain Suomen ulkopuolelta. Siinä ei olisi mitään ihmeellistä tai mahdotonta.
Omakotitalo 135neliötä. Merinäköala. Vain tie talon ja meren välissä. 700e/kk lyhennystä joka jakautuu itselleni ja vaimolleni. Korkokatto 2,5%.
Olennainen pointti, mikä jäi sanomatta on se, että yksityishenkilö saa omistusasuntoon paljon helpommin sekä enemmän lainaa, jota voi käyttää vipuna sijoittamisessa. Erittäin olennaista varsinkin silloin, kun korot ovat matalalla. Asumistarkoitukseen saa myös tukia ja suojaa riskeille (esim. ASP:n korkokatto). Oma neuvoni on ostaa yksi asunto ja loput muihin sijoitusmuotoihin.
Tuo ei ole ihan noin yksioikoista että voit yleistää. Realiteetti on että monella paikkakunnalla asuntojen hinnat ovat nyt romahtaneet ja ennustetaan edelleen laskevan.
Eli jos otat lainan asuntoon jonka arvo laskee niin päädyt maksamaan aika reippaasti mahdollisesti ylihintaa. Näillä samoilla paikkakunnilla (esim missä itse asun) voi vuokrata asunnon 350€/kk (joissain tuo on jo yhtiövastike). Esim itse maksan tällä hetkellä yksiöstäni tuon verran vuokraa.
En saa siis millään muotoa lainaa tällä hetkellä järkeväksi ainakaan paikkakunnalla missä asun, etätöissä niin kannattaa asua "landella". Vähemmän riskejä, helppoa elämää ja voin sijoittaa sen mitä muut maksavat korkoihin, ja remontteihin sekä kodinkoneiden uusimisiin. Sijoittelen lähinnä indeksirahastoihin jotka ovat riskittömämpiä kuin velkavivulla otetut asunnot.
@@Myllreri Oletuksena minulla oli tietenkin, että asunto on kasvukeskuksesta. Muualta niitä ei missään nimessä kannata ostaa.
Helpompi on tosiaan vivuttaa asumista. Asuntolainan vaikutus on huomioitu keskustelussa ja sen tueksi jaetussa taulukossa.
Ostin rempatun okt muuttotappiokunnasta 32k€. Hain välittäjiltä arvion ennen ostoa ja arvoksi sain 45-52k€. Reilu tunti autolla Hkiin, jossa maksaisin yksiöstä helposti 900e vuokraa. 3v vuokrilla velaton okt, jonka voin varmasti vuokrata isommalla summalla, kuin siitä koituvat kulut, oli muuttotappiokunta tai ei. En varmasti saisi pankista palkkaani vastaan sijoituslainaa, mutta asuntolainaa varmasti ainakin 150k€ nykyvaatimuksillakin.
Tuo välittäjän arvio ei paina, ellet myy sitä välittömästi, en sano ettetkö olisi oikeassa ja tietäisi paikkakuntasi tilannetta paremmin, mutta todellinen arvohan kannattaa katsoa vasta myydessä.
Omalla paikkakunnallani en saanut laskelmissa järkeväksi. Jos otat lainaa niin jonkinmoista voittoa soisi saavan sijoitusasunnolle koska maksat tällä hetkellä korkoakin melko reippaasti.
Kiinnostava jakso ja hyvää pohdintaa molemmista näkökulmista. Noin minäkin sitä pohdin. Sitten jos tulee perheenlisäystä, niin mielestäni sitten tilanne muuttuu. Rauhaisilla perhealueilla ei ole vuokra-asuntoja tarjolla tai on mutta hinnat ei ole järkeviä. Varsinkaan jos ei halua asua kerrostalossa. Noille alueille sitoudutaan sitten lähtökohtaisesti pidemmäksi aikaa. Toki parisuhteiden eroamisprosentit ovat korkeita, mutta silloinkin halutaan yleensä jäädä tutun tarhan/koulun ja kasvuympäristön viereen. Lapsettomat voivat asua melkein missä vaan mutta perheellisten asumisalueissa on nähtävissä keskittymistä tiettyihin alueisiin. Veikkaan, että mikäli työssäkäyvien syntyvyys jatkaa laskuaan, niin näiden hieman sivummalla olevien perheellisten asuinalueiden asuntojen hinnat laskevat 10-20 vuoden päästä.
Näissä vertailuissa verrataan lähes aina siihen, että ostetaan asunto jostain pääkaupunkiseudulta. Katsoo pikkuisen laajemmalta niin ei näytä omistusasuminen enää niin pahalta.
Hintaerot ovat tosiaan valtavat! Kotikaupungissa Lahdessa 2-3 kertaa halvempaa kuin pk-seudulla
Tässä toisaalta voi olla ongelmana väestökato maaseudulta ja jopa keskisuurista kaupungeista. Jos ostat nyt asunnon nuorena ja myyt sitten joskus eläkeikäisenä, voi olla todella vaikea saada hyvällä hinnalla myytyä. Pääkaupunkiseudulla saa toki varmemmin omansa takaisin silloin joskus.
@@benk158 Meillä lapset perivät / ostavat asunnon kun itse tarvivat. Tämä meidän on ihan ok alueella. Väestöä tulee enemmän mitä lähtee.
Totta, mutta hyvä myös muistaa, että työpaikat myöt keskittyvät entistä enemmän suurien kaupunkien ympärille - joissa se hintataso on jo korkea, kuten näissä esimerkeissä usein on. Toki voit ostaa jostain ns. böndeltä kämpän, todennäköisesti myyt sen myöhemmin pienemmällä rahalla, kuin olet siitä maksanut, koska tontti ei ole sen arvokkaampi kuin ennen, kun kaupunki ei kasva, töitäkään ei ole sen enempää, eikä seinät kasvata arvoa, kun niiden ylläpitoon menee todellisuudessa rahaa. Loppupeleissä myyntihinta siis voi olla pienempi kuin ostohinta ja inflaatio vaikka kymmeneltä vuodelta vie vielä siitä summasta melkoisen siivun ostovoimaa pois. Toki positiivista, ettei tarvitse maksaa vahingoissakaan veroja, vaikka omistusasunnon myyntivoitot menisivät veronalaiseksi joskus, kun niitä myyntivoittoja ei tule.
Toki moni perustelee etätyöllä muuttoa "böndelle", ja se on hyvä vaihtoehto mikäli aikoo asua ns. "loppuelämän" siinä talossa perheineen. Silloin rahalle todennäköisesti saa vastinetta sen turvan kautta mitä omistusasuminen tarjoaa (oletuksena, että kämppä ei vaadi keittiöremonttia yms pintaremppaa suurempia remontteja elinaikanaan). Etätyö perustelu kuitenkin sille, että kämppöjen hinta myös böndellä pysyisi kasvussa ei kuitenkaan pidä paikkansa. Yllättävän harvalle 100% etätyö on kuitenkin mahdollista ja nyt jo "böndeltä" moni muuttaa takaisin näihin suuriin kaupunkeihin, koska sieltä löytyvät palvelut ja ajanviete, jotka sopivat useimmille ihmisille.
@@benk158 Eipä moni sitä sijoituskohteeksi osta, vaan pysyväksi taloksi jota pidetään kunnossa. Myyntinä/perintönä sitten mahdolliselle jälkipolvelle.
Teidän skenaariossa korot ei laske ollenkaan missään vaiheessa? Onko teidän paras arvaus oikeasti se, että korot pysyy 4% seuraavat 25 vuotta?
Eikä yhtään arvonnousua asunnolle? Nyt on myös pääkaupunkiseudulla tultu alas sellanen ~20% vuoden 2021 huipuista. Jos asuntojen hinnat jäävät pk-seudulla pysyvästi nykytasolle, uskon Suomen olevan aika kurja ja köyhä paikka 25 vuoden päästä.
Hyviä pohdintoja. Kiitos siitä. Laskelman perusteella omistus- tai vuokraasumisen kannattavuus on kiinni hyvin pitkälti kahdesta asiasta. Mikä on sijoitustuottojen suuruus ja mikä on korkotaso. Korkotaso joka laskelmassa on oletettu on korkea viimeisen 20v jaksolle ja ennuste myös tulevasta reaalikorosta on korkea Suomen pankin ja muiden ennusteiden perusteella. Muistuttaisin että reaalikorko on ollut viimeiset 20v on ollut alle 2% ja viimeiset 10v 0% tienoilla ennen kyseistä korkosykliä. Tällöin reaalikorko marginaalilla varustettuna on selkeästi yläkanttiin, mitä laskelmassa on mainittu. Ei reaalikorko nytkään korkosyklin huipulla ole sitä 4% edes Suomessa.
Valinta riippuu myös siitä että saako asunnosta ja lainasta hyvän diilin. Ihan kuin sijoittamisessakin. Halvalla ostaa ja kalliilla myy. Ei talous sen vaikeampaa lopulta ole. Esimerkiksi itselläni on korkotukilainaa. Koen että ostamani asunnon hinta oli jo ostohetkellä alueen markkinahintaan nähden edullinen, mutta se ei välttämättä ole sitä kun/jos myyn asunnon.
Myös sijoitustuottoa on monenlaista. On helppo sanoa että ottaa 5% inflaatiokorjattua vuosituottoa jostain mutta kukaan ei tiedä tulevasta. Jos rahat ovat Hki pörssin indeksissä, niin inflaatiokorjattuna vaikka viimeiset 5v on tehnyt tappiota. Pitkällä aikavälillä on juuri päästy tuohon vaadittuun tuottoon. Samaan aikaan toki reaalikorko on noussut plussalle, mutta se voi myös laskea pakkaselle lähivuosina. Eikä korkorahastoista ole 20v saanut inflaatiokorjattuna lähellekään 5% tuottoa. Eikä edes High Yield koroissa länsimarkkinalla ole tuollaisia pitkän aikavälin reaalituottoja.
Lähtökohtaisesti itselle omistusasuminen hajauttamista. Se on mielestäni melko biasoitu lausunto että matemaattisesti (oikeampi termi on taloudellisesti, sillä laskelmalla ei oikeastaan ole matematiikan kanssa juuri tekemistä) vuokralla asuminen on kannattavampaa. Se voi olla, mutta ei se ole mikään itsestään selvä totuus.
Omakotitalo-asujalle kohtuu harvoin on vuokralla oleminen vaihtoehto tietysti.
Maakunnissa edullisen ja hyvän omakotitalon ostaminen helpoin tapa säästää ja sijoittaa.
Mutta ylipäätään itsensä pakottaminen säästämään on oleellisinta; uskallettava tehdä sitova päätös.
Tiiän niin monta keski-ikäistä vuokralla-asujaa jotka hassanneet kaiken rahansa vain elämiseen. Vanhempina ja katkerina sitten syyttävät ”rikkaita” miten heidän elämä on niin mukavaa ja helppoa.
Pari näkökulmaa:
Asuntojen hintakehitys on Helsingissä ollut esim. viimeisen 10 vuoden aikana taloyhtiöistä riippuen mainiota, jolloin tietyissä tapauksissa omistusasuntoon kiinnittyneenä on saanut mukanaan reilua arvonnousua, johon indeksisijoittamisella ei ole samana aikana yltänyt. Toki tällä hetkellä tilanne on taas toinen ja nämä on näitä suhdanneasioita, joita ei voi yleistää.
Vuokrakämppiä ei joillain alueilla ja joissain kokoluokissa ole juurikaan saatavilla. Ne ovat yleisesti ottaen yksiöitä / kaksioita ja perheasuntojen kohdalla voi olla hyvin vaikea löytää sellaista vuokrakämppää sellaiselta alueelta, johon haluaisi. Eli käytännössä omistusasuminen on ainoa tapa saada sijainti + kämppä kombinaatio natsaamaan omiin mieltymyksiin elämäntilanteen siirtyessä nuoruudesta keski-ikään. Vuokrakämpän kanssa joutuu myös hyväksymään sen systeemisen riskin, että hyvin lyhyellä varoitusajalla omistaja saattaakin sanoa vuokrasopimuksen irti ja se, löydätkö samalta alueelta saman tyyppistä mukavaa asuntoa nopeasti vuokralle ei ole triviaali.
Vuokralla luovut myös täysin "vallasta", et voi päättää mitään asuntoon liittyen, ellet saa asiaa sovittua vuokraisännän kanssa, joka saattaa vaihtua milloin vain toiseksi omistajaksi, jonka kanssa sopimukset eivät sellaisenaan pädekään.
Jos vuokralla asuminen olisi halvempaa niin kukaan ei omistaisi yhtään asuntoa. Vuokraan sisältyy aina asunnon omistajalle tuotto.
Ei ollut jutun pointti. Kuuntele ajatuksella.
Ollaan 4 henkinen perhe, ja päädyttiin ostamaan oma asunto, vaikka korot on korkealla. 300k lainalla, minimi käsirahalla meidän asumiskustannukset on halvemmat kuin vuokralla. N. 30km Helsingin keskustasta. Jos korot laskeutuu n 2 prosenttiin, niin omistamin tulee halvemmaksi n. 400€/kk. Tässä ei oo huomioitu asunnon arvon heilumista tai yllättäviä korjausmenoja.
Mikä olisi saman asunnon vuokra kuukaudessa?
Ette laskeneet omistusasunnolle arvonnousua ettekä vuokralle nousua? Lisäksi laskette sijoitustuotolle koko ajalle ihan hyvän 5%, ja asuntolainan korko on koko ajan melko korkea, jollaista esim. itse en ole eläissäni maksanut.
Aika mittavan ongelman saitte aikaan talkootöistä 😀Talkoita on yleensä kerran vuodessa yhden illan ajan. Niihin ei ole pakko osallistua, mutta moni pitää sitä enempi sosiaalisena tapahtumana, jossa tutustuu muihin saman yhtiön osakkeenomistajiin, ehkä grillaa ja saunoo yhdessä.
Kuten jaetusta laskelmasta käy ilmi, vuokrat ja asuntohinnat nousevat molemmat inflaation verran.
Yli sadan vuoden historia asunto- ja sijoitusmarkkinoilta puoltaa esitettyä eroa reaalituotoissa. Esim. Amsterdamista asuntohintadataa miltei 400 vuoden ajalta, joka antoi asunnoille 0.1% vuodessa.
Kukin saa tietty käyttää haluamiaan lukuja, kuten mainittua.
No eikös se sitten olisi kannattanut laittaa taulukkoon, koska noin se on kaikkea muuta kuin realistinen.
@@skyfoxfi Jokainen voi käyttää haluamiaan parametreja, joihin eniten uskoo. Sitä varten se on tehty 👍
@@hkeskiva tässä tapauksessa nimenomaan pitäisi ottaa inflaatio huomioon, koska se on vuokra-asujalle kulujen kasvua, mutta omistusasujalle tuoton kasvua.
Talkoot vaikuttaa asumisen kustannuksiin. Mitä enemmän tehdään talkoita sitä pienempi on vastike. Vaikuttaa myös vuokriin pitkällä aikavälillä.
Mahtava video👍
Kiitos paljon katsomisesta ja hyvää juhannusta!
Yleensä vuokrat nousevat ajan kanssa ja asuntojen hinnat nousevat ainakin kaupungeissa. Olettaen että vuokra nousee 1% ja asunnon hinta nousee myös 1% joka vuosi, niin lopputulema on että vuokralla olija on menettänyt noin -€90k verrattuna omistus asujaan.
Missä ajassa ja millä korolla?
@@arijohansson3584 Defaulttina sama sheets vaan muutettuna nuo kaksi asiaa.
Myös omistajan kulut (vastikkeet) kasvavat hyvin saman suuntaisesti.
Itselläni on 448e lainanlyhennys + hoitovastike 267e (sis veden ja autopaikan). ASP-lainan valtion korkotuki suojaa hyvin korkojen nousulta. (Allekirjoitettiin kauppakirja 2022 joulukuussa eli korot olivat korkealla). Tältä alueelta vastaava asunto vuokrattiin 690e/kk hintaan. (+ vesi?). Teen käytännössä tappiota 25e/kk, mutta samalla lainani lyhenee. Toisessa vaihtoehdossa en saisi mitään takaisin. Käsiraha ainoa menetys, mutta tämän hintaisessa se on 4 vuodessa "saatu" takaisin, kun lyhentää lainaa. Alkuperäistä käsirahaa tietysti ei takaisin saa. Tiettyyn tulorajaan asti vuokralla asuminen olisi kannattavaa, mutta mikäli voi lyhentää omaa asuntolainaa sekä sijoittamaan niin näen omistusasumisen hyvänä muotona.
0% vuokrannousu 25 vuodessa on kyllä melko epätodennäköistä. En tiedä muuttaisiko se lopputulosta vuokralaisen kannalta merkittävästi, mutta varmasti jonkin verran.
+se että asunnon arvo ei nousis lainkaan joka on verovapaata tuottoa
Molemmat kääntäisivät kelkkaa jonkinverran asunnon omistajan suuntaan. Toki kuten videollakin mainittu, asunnon arvon nousua on vaikea ennustaa 🤔
Kaikki luvut ovat reaalisia eli inflaatio tulee kaikkeen tietenkin silloin päälle. Jokainen voi leikkiä jaetulla laskelmalla haluamallaan tavalla - voi valita omat parametrit vertailua varten.
@@juukyll voiko pörssikursseja ennustaa? 🤔
Vuokra-asuminen on vaan niin paljon helpompaa. Mutta hyvin tapauskohtaista ja makuasia kumpaa asumismuotoa haluaa. Lisäksi esim. omien vanhempieni asunto Porissa vain menettää arvoaan koko ajan. Myyminen tietyillä alueilla järkevään hintaan on todella hankalaa.
Tässä jaksossa vuokralla-asuminen nähtiinkin sijoittajan näkökulmasta, eli samassa kontekstissa omistusasunto pitää nähdä sijoituksena ja myydä, hoitaa ja ostaa uusi paremmilla specseillä väliajoin. Aivan kuten vuokralla-asuja hoitaa osakesalkkuaan. Vuokralla-asuja sijoittaa vuokran jälkeen ylimääräiset pörssiin ja asunnon omistaja sijoittaa seiniinsä . Molemmat koittavat päästä maksimaaliseen lopputulokseen. Uskon asiansa osaavan asuntosijoittajan biittaavan vuokralla-asujan jo pelkästään verovapaudella 2 vuoden välein.
Jos kiinnostaa voisin myöhemmin jakaa oman excelini jossa on kuukausitasolla laskettu rahoituslaskelma kuukausittaisine sijoituksineen ja mukana mm euribor käyräennusteet ja vastikkeiden/vuokrien inflaatiokorotukset, asunnon arvonnousut nje ja koko excel laskee nettopääomaa 25 vuodelle. Tulos on vähän eri näköinen mitä jakamassanne excelissä. Toki tulos riippuu taas valituista parametreista, asunnon sijainnista, korjausvelasta, tonttivuokrista yms.
Ehdottomasti exceliä jakoon vaan
Autopaikat ja niihin sähkölatauspisteet on myös kuluja mitkä kuuluu valtaosan omistusasunnon omistajille..
Kustannus tilaston oletuksena on että asunto mitätöitäisiin, se että sitoutat rahaa asunnon hintaan, ei tarkoita että se olisi kustannus, jos ymmärrät mitä tarkoitan.
Toisin sanoen kustannuksena voidaan pitää vain korkoa, sekä remonttikuluja, eikä velan lyhennystä ja käsirahaa, koska ne nyt lopussa saa poies olettaen olet pitäny asunnosta hyvää huolta ja asuntomarkkinat eivät ole radikaalisti muuttuneet.
Suosittelen vahvasti korjaamaan esimerkkilaskelmaa sillä se on hyvin harhaanjohtava tavalliselle kuuntelijalle. Suurin ongelma laskelmassa on se, että muut luvut esitetään reaalisena mutta asuntolainan 4% korko on (oletettavasti) nimelliskorko. Laskelma ei siis ota sitä huomioon, että asuntolainan reaalinen arvo laskee inflaation takia, ja sen myötä laskee myös asuntolainasta maksettava reaalinen korko. Asian saa likimain korjattua sillä, että laittaa koroksi 2%, jossa on siis huomioitu 2% inflaatio oletus. Toinen vaihtoehto on ottaa huomioon 2% inflaatio asuntolainan määrässä, jolloin asuntolaina pienenee 2% vuosittain lyhennyksen lisäksi. Molemmat tavat muuttavat laskelman lopputuloksen päälaelleen omistusasumista suosivaksi.
Yleensä tämäntyyppiset kassavirtalaskelmat tehdään nimellisarvoilla (inflaatio huomioiden) ja kassavirrat diskontataan nykyhetkeen (sopivalla korkokäyrällä), jotta näitä ongelmia ei tule.
Kiitos hyvästä huomiosta! Jokainen saa tietty käyttää laskelmissa haluamiaan lukuarvoja, mutta korkoon liittyen syytä huomioida euriborin lisäksi laskenut inflaatiotaso, pankkien marginaalit sekä korkeampi korko jos sen lukitsisi esim. mallin käyttämän 25 vuoden ajalle. Vain tällöin maksetusta korosta voi olla varma.
Millaisen "hinnan" laitatte sille, että vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen ja nämä asumispalvelut pitää järjestää uudestaan?
Täytyy hieman opponoida. Ikäni Helsingin kantakaupungissa asuneena itselläni ei olisi varaa asua vuokralla, siksi asun omistusasunnossa. Asuntolainoja saa uusittua ja laina-aikoja pidenettyä. Itselläni nykyisessä asunnossa vastikkeiden ja lainanlyhennyksen yhteissumma on sunnilleen kolmasosan siitä, mitä vastaavan asunnon vuokra olisi. Tietysti lainan pääomaa on lyhennetty melkoisen paljon, mutta silti kahden vuokralla asuvan perusteella tehty otanta kertoo että vuokralla asuminen on järkevämpi vaihtoehto. Jos - esimerkiksi - Helsingin keskustan vuokrat olisivat pysyneet tismalleen samoina neljännesvuosisadan, olisi vuokralla asuminen järkevää, mutta on melko yksisilmäistä arvottaa tulevaisuutta asettamalla Exceliin halutut nykyparametrit ja muuttaa itselleen epämieluisia muuttujia oikeaan suuntaan.
Tää oli tosi mielenkiintonen ja yllättävä jakso! Mut mua ois vie kiinnostanu tietää, että mikä on teijän näkökanta asumisoikeusasuntoihin? 🤔 Onko se kenties vörtimpää, ku kumpikaan noista? 🧐
Ja sitten on myös tietenkin osaomistusasuntoja…
Hyvä laskelma! Olisi mielenkiintoista nähdä arvio siten, että asunnon arvo on noussut 10% 25 vuoden laina-ajalla. Sekä kun mennään 10 vuotta eteenpäin laina-ajan jälkeen ja ei ole lyhennystä enään, vaan sijoitetaan se sama summa jolla lyhennetty asuntoa.
Kannattaa ladata jaettu taulukko itselle ja leikkiä luvuilla haluamallaan tavalla! Ei kannata meidän jakamiin lukuihin jumiutua, kun ovat tapauskohtaisia (kuten jaksossakin käsiteltiin)
Miksiköhän en pysty muokkaamaan excelin soluja?
jännää matematiikkaa..itse asun espoossa 2hk+s 42neliötä maksan lainanlyhennystä 440eur/kk(korkokatto 1,28%) yhtiövastike 212eur/kk seur 5 vuoteen ei tulossa ainakaan isompia remontteja eli 652eur/kk asumiskustannukset väitän ettei tuolla rahalla kummoista vuokra kämppääkään saa...ja tod näk kun myyn asunnon saan vielä jotain takaisinkin toisin kun vuokralla asumisesta ei jäisi mitään. kannattaa hankkia semmoinen asunto aluksi mihin on oikeasti varaa eikä astua noihin uusien asuntojen miinoihin ellei sitten ole sijoitus mielellä liikenteessä..
Kerrostaloyksiö ==》 rivarikolmio ==》omakotitalo. Oma asunto-historiani.
Onneksi olkoon hyvälle tasolle lukitusta korkokatosta! Muuttaa yhtälöä merkittävästi parempaan
Tämä herra ei halua ottaa huomioon, että varmaan 0.01% värstöstä on ton tason korkokatto hallussa 😄
Niin siis tämän setin oleellinen huomio sanottiin aivan jakson alussa, että vuokralla asumiseen kytkettiin käytetyn pääoman SIJOITTAMINEN. Ja se kulki punaisena lankana koko jaksossa. Koko videota olisi tuskin edes tarvittu, jos ideana olisi ollut pelkkä asumiskustannusten vertailu.
@@finnmay juuri näin!
Hyvä video!
Omistusasuja vuodesta 1998. Monta asuntoa ja pari taloa ollut itsellä ja kulut ovat olleet aina hyvin pitkälle samat kuin vuokralla. Usein jopa halvemmat, jolloin säästää maksamalla lainaa sekä vielä voi laittaa rahaa sivuun vähän enemmän.
Toki juuri tämän hetken korot, jotka toki tulevat varmaan laskemaan muttei enää koskaan putoamaan nollaan, vaikuttaa aika paljon.
Jossain pitää kuitenkin asua ja kehä-ykkösen ulkopuolella omistusasunnon kulut eivät ole minulla olleet vuokrakuluja suuremmat vielä kertaakaan. T. nimim. 1000e lyhennystä (säästöä) joka kk. Tähän uskoisin myös asuntosijoittamisen ja sen jälleenvuokraamisen perustuvan :D
Omilla tämän hetken luvuilla, 2% kokonaiskorolla kylläkin, jää taulukkokin yli 400 000€ voiton puolelle omistusasumisen kohdalla. Jos lyön lukuun 4% niin luku on melkein 300000€. Omakotitalon ollessa kyseessä olen kuitenkin pitänyt vuokran tässäkin taulukossa lähes naurettavan alhaalla 1500€/kk. Oman taloni lähellä on kuitenkin 50 vuotta vanhempi peruskuntoinen ja 50m2 pienempi talo vuokralla 1500€/kk ja talolle voisi arvioida 2000-2500€/kk vuokraa.
Pääkaupunkiseudulla asuminen on teidän reaaliesimerkkinne kautta entistäkin vähemmän houkuttelevaa. Eikä ihmekään, että täältä asti ajellaan junalla joka päivä pääkaupunkiseudulle töihin.
Todellisen SIJOITTAJAN tulisi tehdä järkivalinta ja ohjata kassavirtansa muualle kuin pääkaupunkiseudulle! Siinä onkin kaikista paras sijoitusvinkki! Väitän, että niin omistus- kuin vuokra-asumisen valinta kalpenee tämän valinnan rinnalla.
Tässä oli pahasti vedetty mutkat suoriksi. A) 2 vuoden välein saat myydä itse asuttamasi asunnon verovapaasti eteenpäin. Pienellä upgreidauksella ja sijainnin valinnalla saat verovapaan voiton. Riskit arvonkehityksessä samat kuin osakkeissa samalla selvitystyöllä. B) Kotitalousvähennys C) Pääosin asut omistusasunnossa laadukkaammin kuin vuokralla ja ympäristö sattaa olla houkuttelevampi C) Omistusasujana voit säätää oman asunnon kuluja mieleiseksesi vapaammin. D) koska tässä jaksossa tarkasteltiin asiaa sijoittajan näkökulmasta on pakko mainita isoin asia, eli omistusasunnon saat suurimmaksi osaksi rahoitettua vivulla kohtalaisin ehdoin, osakkeita et. Mennävuosien keityksellä asuntojen hintoja, sijainteja jne. seuraamalla on voittanut monet pörssi-indeksit moninkertaisesti jos olet ostanut ja myynyt ja panostanut asiaan kuten mihin tahansa sijoittamiseen.Tulevan kehityken tietää yhtä tarkasti kuin osakemarkkinan kehityksen. Tosi on, että iso osa omistusasujista ei omista asuntoaan sijoitusmielessä, toisaalta vielä suurempi osa vuokralla asujista ei koskaan sijoita yhtään mihinkään tuottavaan.
Käsiraha on 5% ensiasunnon ostajalle ja takuita pitää olla 10% asunnon hinnasta. 10% käsiraha ASP-lainalla, jossa on valtion takaus. Käsiraha 10% ja takuut 15%, kun ostaa toista tai myöhempää asuntoa.
En ole nähnyt tilannetta missä 300k asunto osteaan vuonna nolla ja myydään samalla rahalla 25 vuoden päästä.
Nyt oli huti.
Laskelmia kannattaa aina tehdä vaikka olisi millainen elämä tilanne, se antaa sellaisen käsityksen mistä tilasta talouselämäsi on menosta.
Lahdessa omistanut kaksion ja kolmion. Kaksiossa omistaminen maksoi noin 200-300€ vähemmän kk ja kolmiossa noin 200€ vähemmän kk, ennen korkojen nousua. Ostettiin neliö kun alkoi kolmio tuntua pieneltä ja jätettiin kolmio vuokralle, kun jopa nykyisillä koroilla se jäi kannattavaksi laittaa joku muu lyhentämään omaa asunnosta olevaa velkaa. Asuntojen arvot on tippunut noin 10-20% tuon kolmion omistuksen aikana, joten myyminen kannattaa siirtää tulevaisuuteen, jos asuntojen hinnat jossain vaiheessa palaavat takaisin siihen mitä oli ostaessa tai muuten vaan lyhentää velkaa pois, niin jää myydessä enemmän käteen. Tietysti jos tämä tilanne jatkuu vuosia, niin voi olla että asuntomarkkinoilta alkaa tippumaan yksityiset sijoittajat pois, koska vastikkeet tulevat nousemaan tulevaisuudessa, mutta vain velattomilla on mahdollisuus ylläpitää nykyistä vuokratasoa. Tarkoittaa käytännössä joko vuokrien nostoa tai sitten isojen vuokrafirmojen suurempaa otetta markkinoista.
700€/kk vuokraan ja 300€/kk indeksirahastoon vs. 1000€/kk lainaan ja vastikkeisiin. Alle 45v ehkä eka vaihtoehto. Yli 45v jälkimmäinen, jotta ehtii maksamaan asunnon ennen eläkettä. Eläke on noin 60% kuukausipalkasta.
Hyvä video. Silti tulevaisuuden ennustaminen on vaikea laji. Vuonna 1997 oli jo Excel keksitty mutta sijoittamis podcasteja en tiennyt olevan. Excelilla pystyin silti suunnittelemaan kuluja niin, että edellisen asunnon vuokra ja omistusasuntoon siirtymisen kulut pysyi suunnilleen samana, mukaanlukien lainan hoitokulu. Asunnon kokokin on kasvanut tuosta ajasta reilusti yli 100%. Rahakin vaihtui markoista euroiksi
Hyvää keskustelua! Ainona kritiikkinä mallista on se, että oletatte 25 vuoden ajalle kyllä osakkeille 5%:n reaalituottoa, mutta asunnolle ei oleteta yhtään arvonnousua. Etenkin, kun kyse on asunnosta oletettavasti pääkaupunkiseudulla, niin voisi olla aika perusteltua olettaa, että 25 vuoden aikana asuntojen hinnat nousisivat edes sen 25-30%, jolla tuo gappi otettaisiin jo kiinni. Nämä tietysti oletuksia, mutta jos jossain asuntojen hinnat nousee, niin pk-seudulla. Lisäksi, tästä arvonnoususta ei tarvitse maksaa penniäkään veroa verrattuna siihen, että osakkeiden arvonnoususta maksetaan 30%. Ehkä mallia voisi jalostaa vielä ja ottaa battlesta part 2! 😄
Sepäse, kasvukeskuksissa on ollut esim viimeiset 25v huima arvonnousu. Toinen epärealistinen pointti valtaosalle on että ottaisi asuntolainasta vaihtoehtoisesti sijotuslainan. Suomessa on lähes mahdotonta saada sijotuslainaa ilman johdannaisia/ lyhytaikaista sijotuslainaa, jos sinulla ei ole vakuutena jo suurta määrää omaisuutta.
Minäkin toivoisin toista jaksoa, koska tästä tuli hyvin negatiivinen kuva oman asunnon omistamisesta, vaikka se on hyvin monille oiva tapa kerryttää omaisuutta ja luoda itselle luotettava omistuskoti.
Isäni piti kirjaa rakentamastaan okt. Vuonna 1993 maksoi 487tmk rakentaa kyseinen talo ja hän myi sen 2021 hintaan 309t€ = 1839tmk miinus inflaatio miinus rempat.
Kuka sanoo, että asuntojen hinnat nousevat jatkuvasti pk-seudulla? Entäpä jos uudet sukupolvet asuvat enenevässä määrin vuokralla? Tämä johtaa väistämättä asuntojen hintojen maltillistumiseen. Jossain oli juttuakin tästä, että nuoret suosivat vuokralla asumista kasvavissa määrin.
@@finnmay puhuinkin kasvukeskuksista. Itse ainakin en tule jäämään Helsinkiin jos polku ei ole suotuisa. Samalla tavalla voisi myös kritisoida osakemarkkinoiden loputonta kasvua, koska väestö supistuu ja ihan 25v tähtäimellä tuottavuus pitäisi ottaa aika muhkean harppauksen, jotta indelsituotto olisi perusteltuna.
Itse siis uskon tällä aikavälillä asuntomarkkinoiden sekä osakemarkkinoiden tuottavan lähelle historiallisia keskiarvoja, mutta alkuperäinen pointtini vain oli että asunnonomistamisen kritiikki oli minusta tässä debastissa turhan pessimististä
@@finnmayNo eihän se osakemarkkinankaan nousu ole täysin varmaa tulevaisuudessa. Ja tuo nuorten suosima vuokra-asuminen, niin osasyy varmasti on nuorten elämänvaihe, missä ei välttämättä ole vielä edes taloudellista mahdollsuutta asua omistusasunnossa.
Pitää siis himmata rakentamista eli kaavaa, jättää asunto vähäksi aikaa vuokraamatta (jos ei ole velkaa) ja neuvotella isojen vuokraajien kanssa vuokratasosta. Big bad guys do that.
Miten omistusasunnon ja sijoitusasunnon omistamisen kulut eroaa toisistaan? Aloin miettimään tota kun teidän laskuissa vuokralla asujan asumiskulut oli asunnon omistajaa pienemmät, että miten sijoitusasunto on sitten kannattava
Mutta jos haluaa vähänkään erikoisempaa tai isompaa asuntoa tai asuntoa ei ajattele pelkästään rahallisesti niin sellaista ei vuokralla helposti löydä. Esimerkiksi Saimaan rannalla olevaa omakotitaloa on hyvin hankala löytää vuokrattavaksi. Mutta hyvä ja laadukas jakso taas👍💪
Lähtökohtaisesti herrat ovat oikeassa syystä että osakemarkkina tuottaa enemmän kuin asuntomarkkina eli jos haluaa maksimoida tuotot niin osakemarkkinaan kannattaa satsata enemmän.
Itse pidän siitä että sekä omistan asunnon että sijoitan osakemarkinaan, omistusasumisessa arvostan sitä että minua ei voi irtisanoa ja en saisi vuokramarkkinalta yhtä laadukasta kämppää nykyisillä kuluilla. Se täytyy muistaa että vuokranantaja on myös sijoittaja joka hakee sijoitukselleen tuottoa, jotta asuntoa voi vuokrata sen on kertakaikkiaan oltava kannattavaa. Jos se on vuokranantajalle kannattavaa niin miksi se ei olisi sille joka siinä asuu? Toki osakemarkkina tuottaa enemmän, mutta pelkästään hajauttamisen kannalta oman asunnon omistaminen on ihan fiksua.
Sekin kannattaa huomioida että omistusasujankaan ei tarvitse maksaa lainaa viimeistä euroa myöden loppuun. Itse juuri uudelleenrahoitin asuntolainan niin että pidensin laina aikaa 12vuodesta -> 25 vuoteen. Kuukausierä pieneni ja voi sijoittaa osakemarkinaan enemmän. Jos asuisin vuokralla tässä vuokra olisi 1.5-2x nykyiset asumiskulut.
Ei asunto ole pankin omaisuutta vaikka se sen onkin rahoittanut. Ei ellet defaulttaa lainallasi. Muutenkkaan lainan lyhennys ei ole millään tasolla kulua, vaan säästöä. Kuluksi tosta voi laskea korkeintaan vaihtoehtokustannuksen vertailuksi siihen että sijoittaisi vastaavan summan. Mutta toisaalta asunnonostossa sijoitettu pääoma on välittömästi se asunnon ostohinta, eli esimerkissä 300k. Jos käytätte asunnon hintaa pk-seudulla, tulisi myös käyttää pk-seudun asuntojen pitkän ajan hinnannousua korkotuottona. Muualla taas asunnon ovat hyvin paljon halvempia ja silloin taas korot ja lyhennykset ovat pienempiä suhteessa vuokratasoon.
Laskelmista puuttui inflaatio. Tiivistettynä, jos omistaminen olisi kalliimpaa, kuin vuokralla asuminen, niin ei olisi vuokra asuntoja. Vuokra-asuntosijoittajat tekevät tuottoa.
Taulukko on esitetty reaalisena, kuten selitetekstissä mainittu. Inflaatio on siis jo huomioitu oletuksissa
Vuokra on aina rahaa pois, "omistaminen" (pankkilaina) tallettaa maksut kiiteistöön joka vaikka myytynä ennen lainan kuittausta palauttaa tämän jo maksetun osuuden. Vuokra ei ole koskaan kannattava jos kykenee "omistamiseen" (pankin omaisuuden osto-leasaaminen)
Vuokra ja sitten sen asunnon hinnalla voi vaikkapa ostaa osakkeita...
Nuo excelin lukemat muuttuu heti huomattavasti pelkästään sillä että "vuokranousu vuodessa" on jotain realistista ja eikä 0%... Ja sen jälkeen lähes poikkeuksetta lukuja pyörittelemällä omistusasuminen tuotti paremmin
Sitä varten taulukko on olemassa, että jokainen voi vetää omat johtopäätökset omilla oletuksilla. Hienoa, että tartuit tuumasta toimeen (vastoin kuin moni muu) 👍
Täysin eri mieltä, jos asuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella esim missä minä asun saa 15000-25000 eurolla asuttavia taloja missä on isot pihat ulkorakennukset,saman kokoisessa talossa vuokralla menee sama raha parissa kolmessa vuodessa. vuokraan
Toi Heikin Berkshire Hathaway paita on ihan törkeen makee, kelpais itellekki 👍
Kiitos 🙏🏼 Pitää ensi kerralla tuoda yksi ylimääräinen!
@@hkeskiva voin vaikka ostaa jos saat xl koon mulle enskerralla kun meet pääkallopaikalle, jos sieltä noita saa 😀👍
Jos asut vuokralla, maksat ikuisuuteen vuokraa. Omistusasujalla on jossain vaiheessa talo / asunto tod. näk. maksettu ja sen jälkeen voi vaikka sijoittaa kaikki ne rahat mitä ennen meni lainaan. Vuokralainen ei vuokrastaan eroon pääse, ja yhtään senttiä et saa takaisin. Toinen juttu, että tuossa laskelmassa katsottiin osaketuotto vuokralaisen eduksi, mutta laskettiinko omistusasujalle mahdollista asunnon tai talon arvonnousua. En ajatellut niin tarkkaan.
Riippuu mistä asunnon ostanut. Asunto voi myös olla kuluerä mikä ei mene kaupaksi. Maalla noita paljon ja vastikkeet juoksee
@@lokki874eikö vastikkeita makseta vaan asunto osakkeista? Kerros/rivitaloista?
Maalla on lähinnä omakotitaloja eikä niissä makseta vastikkeita? Kerros ja rivitalo asunnot on lähinnä vaan kuntien vuokra-asuntoja maalla.
Et sitten jaksanut kuunnella ajatuksella.
Nyt muuten ihan asiallisissa jaksoissa tämä oli aivan huti. Ei vuokran tai arvonnousua, inflaatio jne. Nyt vol 2. uusine numeroineen. T. Lainat loppu 20 vuodessa, po. 700k€.
Yksinkertaistetaan. Asunnon hinta 100 000€. Vuokra 1000€/kk. Lainanlyhennys+yhtiövastike 1000€/kk. Asumiskulut ovat samat.
Jos ei osaa pitää pensseliä kädessä, niin vuokra-asuminen on ihan kelpo vaihtoehto.
Nopiasti laskettuna esim. 20 000€ pääomalla ja 800€ kk summalla josta 600€ vuokraan ja osakkeisiin 200€ kk.
14 vuoden aikana ”sijoittaja”:lla olisi kerryttänyt pääomia 20 000€ + 33 600€ eli yhteensä 53 600€ korko korolle tämä tekisi noin 6% tuotolla 45 000€ voittoa. Tästä 45 000€ hän maksaa veroja noin 14 100€ eli ”sijoittajan” varallisuus olisi yhteensä 53 600€ + 30 900€ = 84 500€
Tästä varallisuudesta vähennetään vuokriin menneet rahat eli noin 100 800€ jää ”sijoittaja” 84 500€ - 100 800€ = -16 300€ tappiolle.
”Seiniin sijoittaja” on puolestaan ostanut 14v sitten noin 107 000€ asunto-osakkeen. Esimerkissä samat lähtökohdat kuin ”sijoittajalla” 20 000€ pääomaa ja 800€ kk käytettävissä, josta lainan-maksuerään menee (2,5% keskikorolla ja 100%velkavivulla 25v laina-ajalla) 483€ kk ja hoitovastike 125€ kk ja käteissäästöjä jää 192€ kk.
14 vuoden aikana ”seiniin sijoittaja”:lla on sama 20 000€ + 32 256€ eli yhteensä 52 256€ laina tuona aikana on lyhentynyt 52 017 € ja asunto osakkeen arvo noussut 30 000€. Eli yhteensä ”seiniin sijoitta”lla” on 20 000€ + kertyneet kk säästöt 32 256€ + lainan lyhennykset 52 017€ + asunto osakkeen arvon nousu 30 000€ = 134 273€
Tästä varallisuudesta vähennetään vastikkeisiin ja korkoihin menneet rahat eli 21 000€ + 29 105€ = 50 105€ jää ”seiniin sijoittajalle” 134 273€ - 50 105€ = 84 168€
Et ole ottanut huomioon muita vastikkeita, kuten rahoitusvastiketta, ja hoitovastikekin on alakanttiin. Plus kunnossapitokuluihin tulee omistusasumisessa varautua.
Vanha omistusasunto: Asunnon hinta 150k, 20k pääomaa, 130k lainaa vaikkapa 3% korolla (sisältäen pankin marginaalin). Tästä maksat koron osuutta 326e/kk. Yhtiövastike 250e/kk. Remppoihin varaus 150e/kk.
Eli jos asut vuokralla alle 726 eurolla tässä esimerkissä, niin voit sijoittaa loput rahat ja tienata todennäköisesti paremmin kuin asunnon hinnannousulla.
Omistusasuminen kuitenkin on lähtökohtaisesti kuukausieriltään (varsinkin korkeilla koroilla) huomattavasti kalliimpaa kuin vuokra-asuminen.
Lainan lyhennystä en nyt tähän edes laskenut, sillä voidaan vaikka lähteä sillä oletuksella, että osakkeet tuottavat yhtä hyvin kuin omistusasunnon arvonnousu, jonka siis vuokralainen voi säästämillään rahoilla tehdä joka kuukausi ns. lainan lyhentäminen sijasta. Todellisuudessahan osakkeet ovat tuottaneet huomattavasti paremmin kuin asunnot keskimäärin.
Ihan mielenkiintoinen jakso mutta kyllä huomaa että kotiinpäin vähän menee. Kaksi pointtia tulee mieleen osakkeisiin mihin sijoittaa pitää maksaa verot asunnosta ei. Toinen on että asunnon hinta aina nousee siihen tietysti liitty inflaatio ja että tontin arvo nousee eikä tontti kulu.
Paras vaihtoehto on asunnottomuus + työpaikalla asuminen + osakesijoittaminen
Jokos sitä Endominesia?
Jos tilaa sen heikin kirjan sieltä sen verkkokaupasta niin onko se ihan fyysinen
On!
Jos myyn asunnon ja vaihdan vaimoa (-50% omaisuudesta) sekä ostan koko rahalla Finnairia (koska 5v. sisään suora lento Aasiaan), niin olenko 2029 rikas? 😂
Mitä ihmeen vassareiden/demarien matikkaa tässä videossa oikeen oli? Ei hyvää päivää😂
Tää laskelma vain kertoo sen, että ei kannata asua pääkaupunki seudulla.
Paimiossa rivitalo 3h+k
134 tuhatta😂
Sitten joutuu asumaan Paimiossa
@@ville06102 Paimiossa voi olla järkevämmät naapurit kun pääkaupunki seudulla tulevaisuudessa.
@@lokki874 Pääkaupunkiseutu on yhdyssana.
Ei kumpikaan vaan liiketila sijoitukset
niih no silti voit huonona sijoittajana menettää kaikki et sinänsä nään asunnon helppona ja saa jotain pesämunaa kerrytettyä
Endomines vs Sotkamo Silver??
Minkä takia omistusasunnosta ei voisi muka muuttaa pois halutessaan? verrattuna vuokraasuntoon.
En ole koskaan asunut vuokralla ja myynyt asuntoni 3 kertaa.
Todella moni on esim. pääkaupunkiseudulla jumissa asuntonsa kanssa, jota ei saa myytyä, vaikka haluaisi (eikä varaa ylläpitää toista kämppää)
@@hkeskivaJumissa= Väärä hintapyyntö.
Omistusasunto on ollut itselle edullisempi vaihtoehto. Jää rahaa myös sijoittamiseen.
Kuten monessa kommentissa tullut ilmi, teidän excel on kovin yksiulotteinen. Oman asunnon osalta siitä puuttuu erottelut asumismuodon, sijainnin ja hinnan suhteen. Omistusasunnon ostaminen on kuin osakkeen ostaminen, ajoituksella ja "firmalla" on väliä. Lisäksi Excel ei ota lainkaan huomioon vuokran nousemista? Sinähän olet vuokralla täysin omistajan armoilla, hinta voi nousta paljonkin. Ne korkeat korot pitää kattaa jollakin... lisäksi vuokra-asujan ostamista osakkeista täytyy myynnin yhteydessä maksaa verot, asunnon omistaja voi myydä kämpän huomattavasti aiemmin kuin se on kokonaan maksettu(jos haluaa myyntiä optimoida). Hyvä yritys, mutta jäi liian yksiulotteiseksi tämä keskustelu.
Jos on varallisuus ostaa omistus-asunto ilman lainaa niin se on sillä selvä?
Silloin vaihtoehtoiskustannuksen osuus keississä kasvaa. Sidottu pääoma voi olla sidottuna myös muissa varallisuuserissä. Jos tuottojen erotus on suurempi kuin vuokra niin silloin se toinen varallisuuserä olisi "parempi". Ainakin tuottojen näkökulmasta
Ensimmäinen sijoituskästi jakso jonka olen katsonut ja luvut ihan tuulesta temmattuja. Vaarallista ohjata ihmisiä tällä tavalla harhaan, mutta onneksi vastuu on aina kuulijalla.
Kaikki esitetyt luvut ovat viimeisen vuoden ajalta oikeita esimerkkejä pääkaupunkiseudulta. Kiva kuulla omat lukusi!
Vuokralla asuessa et saa takaisin maksamaasi rahasummaa. Omistuskämpässä on mahdollisuus saada edes jotain takaisin.
Tässä unohtuu mahdollisuus sijoittaa vuokralla olemisen vapauttavat rahavirrat. Tämä avataan tarkemmin jaksossa jaetussa taulukossa.
Tän jakson matematiikalla 60000e sähköautokin on hyvä sijoitus halpojen korkojen aikaan. Pidempi aikainen näkemys kadoksissa.
Muutama tonni asp-tilille ja siirtää loput ennen asunnon ostoa, saa pienellä käsirahalla valtion korkosuojatun ja takaaman asuntolainan.
Nosta hattua jos teette uuden jakson ja pohditte asiaa uusiksi.
Ps. Tekevälle sattuu
Moi! Kyllä tuo excel taipuu ihan pitkällekin ajanjaksolle. On hyvin vaikeaa saada omistusasumisesta halvempaa kuin vuokra-asumisesta. Etenkin, jos vielä päälle haluaa vaihtoehtoiskustannuksen mukaan sijoitustuotolle (sitoutunut pääoma, mikä menee käsirahaksi). Tätäkään ei kuitenkaan tarvita