Wiele firm nie wie co ma raportować będąc spółką nieruchomościową

Obowiązek zgłoszenia informacji podatkowej przez spółki nieruchomościowe i ich wspólników kryje w sobie wiele niejasności i nadmiernych obowiązków formalnych. Za niezłożenie takiej informacji grozi odpowiedzialność karna-skarbowa.
Spółka nieruchomościowa na potrzeby podatkowe to podmiot inny niż osoba fizyczna i podmiot ten musi ponadto być zobowiązany do sporządzenia bilansu w świetle przepisów rachunkowych (przy czym nie dotyczy to tylko polskiej ustawy o rachunkowości, ale szerzej, w tym MSR/ MSSF). Kluczowe kryteria dotyczą jednak struktury majątkowej i przychodowej danego podmiotu. W przypadku nowych podmiotów (utworzonych po 1 stycznia 2021 r.) spółka taka musi posiadać co najmniej 50% majątku nieruchomego (nieruchomości bądź prawa do nieruchomości) o wartości rynkowej przekraczającej 10 mln zł.
Nieco bardziej rozbudowana sytuacja występuje w przypadku podmiotów funkcjonujących w obrocie gospodarczym przed 1 stycznia 2021 r., gdyż w tym wypadku występują trzy przesłanki, zamiast dwóch. Pierwsze dwie są analogiczne jak w przypadku nowych podmiotów (tyle, że wartość już nie rynkowa, a bilansowa, bo został sporządzony co najmniej jeden bilans). Trzecią przesłanką do weryfikacji są tutaj przychody, aby mówić o spółce nieruchomościowej podmiot musi osiągnąć co najmniej 60% tzw. przychodów kwalifikowanych z nieruchomości (sprzedaż, najem, dzierżawa, leasing lub dochody z dywidend).
Taki podmiot obligatoryjnie musi złożyć informację o swoich wspólnikach posiadających co najmniej 5% udziałów (PIT-N1/ CIT-N1). Co więcej, każdy wspólnik takiej spółki nieruchomościowej, który ma co najmniej 5% udziałów/akcji/ lub innych praw głosu musi złożyć informację, że posiada udziały w takiej spółce (PIT-N2/ CIT-N2).
I tu zaczynają się schody, bo dlaczego próg został ustalony na 5%? Bo jeśli byłoby to 10%, to wówczas wszystkie informacje o wspólnikach polskich spółek są zawarte w KRS i ten obowiązek byłby zbędny. Skoro spółka wskazuje w swych raportach wspólników (N1), to po co to samo ma raportować wspólnik wskazując spółkę (N2)? Ministerstwo Finansów potwierdza w swym komunikacie, że w takim celu zagraniczni wspólnicy muszą zarejestrować się po NIP w Polsce. Jest to obowiązek całkowicie zbędny. Może przecież okazać się, że zagraniczny wspólnik nie będzie miał związku z Polską i nie wystąpi obowiązek podatkowy, a w takiej sytuacji NIP jest całkowicie zbędny.
Do tego dochodzi konieczność badania wspólnika, w tym zagranicznego czy czasem nie jest samo przez się (per se) spółką nieruchomościową. Takie sytuacje się zdarzają w momencie, w którym wspólnik również prowadzi działalność operacyjną związaną z nieruchomościami, albo gdy nie ma innego majątku niż polska spółka nieruchomościowa.
- Polskie przepisy nie nakazują zarządom polskich spółek poinformowanie właścicieli o takich obowiązkach, ale jednocześnie niezłożenie takiej informacji lub złożenie nieprawdziwej informacji może podlegać odpowiedzialności karno-skarbowej - mówi w rozmowie z MarketNews24 Wojciech Niedźwiedzki, Senior Associate, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg Tomczykowski. - Warto wskazać też, że będą to pierwsze tego typu informacje, bo przepisy obowiązują od 2021, pierwotny deadline był wprawdzie wyznaczony do końca marca 2022 r., ale nie było struktur logicznych więc został odroczony do końca września 2022 r.
Informacje składane są elektronicznie, w formie struktury logicznej .xml, przez e-Deklaracje (konieczne jest posiadanie specjalnego pełnomocnictwa).
Należy pamiętać również o tym, że podmiot spełniający definicję spółki nieruchomościowej może mieć jeszcze inne dodatkowe obowiązki, np. informacja o sprzedawanych udziałach bądź akcjach, a niekiedy powołanie przedstawiciela podatkowego w Polsce.
- Nowe obowiązki dotyczą więc nie tylko spółek z branży real estate zajmującej się handlem i najmem nieruchomości - wyjaśnia Wojciech Niedźwiedzki z Kancelarii Ożóg Tomczykowski. - Wystarczy, że firma będzie właścicielem hal produkcyjnych czy usługowych, katalog podmiotów objętych tymi obowiązkami jest więc bardzo obszerny.