第88期：投资回报率达到20%资产？？也许它就在你身边 （上）
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- เผยแพร่เมื่อ 21 ส.ค. 2024
- 投资回报率达到20%资产？？今天咱们聊一聊低价位房地产。用实例说明（Excel表格演示）收益率计算过程。如果你有幸住在一个低房价城市，或者能找到低价位小户型房地产，也许你可以找找看，试一试这种投资形式。这期节目有续集。请看相关链接如下：
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co-op的话，大部分都是不允许出租的，如果是投资的话，这个买之前需要了解清楚
对于回报率的计算有点不同意见，你考虑用10个月利润（2个月作为空档期没有利润）来计算回报率，但是空档期不仅没有利润，还是要亏损的，HOA，保险，电等费用还是照样要发生的，空档一个月至少损失800美元。这样回报率计算结果就很不同了。
刚又看到下一期，也有朋友提到这个问题了
同意…而且她没算average每年1%的维护…这么老的房子…
有同样的问题呢。空档的两个月支出为啥不算了呢？如果空档两个月这个年收入难道不是负的吗？
Redfin比Zillow房源更新快，同时房子信息更细更全。个人感受，仅供参考。
不建议买低端的，租户会很low。不如买中高端的，租给中产，被黑的几率大大降低。
Investment house mortgage 的利率至少得4.5%了 而且你如果down payment 10% 的话你还得付mortgage insurance。另外你估计还得有warranty的支出。
4.5%的话就可以全款了。我觉得她是考虑大部分投资都能有4-5%回报率>普通贷款利率所以贷款更合适 而不是说10w刀都拿不出来
zack wang 没明白你说的就可以全款了什么意思。非自住投资房贷款现在没有低于4.5%年利率的 她是用30年自住房利率计算的 所以我说计算不合理。投资毛利到不了8%你就不用看了。我说十万的事了？
@@wencao7586 我意思是说利率高的话就不贷款了，可以全款买，不非得贷款。只有利率像她说的那么低的时候才适合贷款。
zack wang 嗯。
楼主费心了 有几点和你交流一下 1. 需要把vacancy rate 算进去 根据地区 2. 如果你离的比较远 不能亲自打理 还是需要一个Managment company. 7-8% of total rent. 这样算下来其实远远没有20多个点的利润了 just saying
co-op的话，大部分都是不允许出租的，如果是投资的话也通不过管理委员会所以不是一好的例子。
长期投资房主要是看租金收益，房价波动不是特别敏感，因为短期跌下去还有可能再涨起来。别的地区也有co-op，up主说的没错，主要的风险就来自于业主委员会。选房客可以做bg check，网上有很多平台。
Coop 不可以贷investment 款， 一定许要primary residents
老生常談的，風險越高，投資回報也許高也。但是很多時候是0回報。
有个问题- 两个月的空档期收入不为零呀。应该是负收入呀？
空置期算的不太对，投资房至少要25-30%down, 利率4以上；还有维护费用，管理费用，和其他风险。小姐姐真把问题想太简单了
@hu zixuan QPP`
@hu zixuan 你有介绍秘笈的video么？
您的这个20%回报的最大影响因子是downpay，down pay只有10% 很难吧，需要交贷款保险了，而按照一般的25%首付的话，回报率的分母从16k一下子暴涨到30k了，回报率立刻几乎减半
我在很小的城市.都不可能找到10万以下的房子了，这两年长的太厉害了。
一户和两户虽然好租 但是租客不稳定 turnover麻烦会很多
太棒了，是很用心的做节目，也是很用心地做投资，感恩！
你老公太幸福了，取了這麼能理財的美女。好羨慕😍
单着身呢，你还有机会
钱都被老婆管着，幸不幸福两说呢哈哈哈哈哈哈
@@irvin1241 你咋这么肯定？😃
@@collinwoods6416她說過， 她結婚了啊。而且已經有一個（至少）孩子。
@@lakeblue4300 遇上对的，结了也可以离😂
思路很好，想法也对，但是不可取。首先co-op是自住的，审查非常严格，大部分是不能出租的，还有你本人已经有了一定的经济基础，你住的地方也远，管理上不方便。这种地方的租客高不成低不就，还有租客的素质问题（你知道意思）。你应该往商业地产方面发展，当然风险比较大。只要资金充裕，回报率非常高
資金充裕這本來就是一道坎啦。主播想說就是資金不充裕的情況下可以用這樣的方式做投資。
@@DerekLee23博主内容不错，但是 100K的房子看来都是廉租房的价格，能租到2K一个月，大概第二个月房租就收不上了。听说过很多租客都是先住进去，一旦进去了，没个几个月是不会搬出来，而且还没有办法强制清空。
如果能有20%回报率的房子，整体房价才100K，我觉得很大程度上就要问一下为什么要卖？
要套现，如果你的房子涨了很厉害，但是再怎么说你还是背负了30年的房贷，站在一个商业投资的角度，无论你的股票，还是你的房子多么值钱，涨了多少，最终都需要套现。这样你不只还清了你的债务，还从你的房子里赚了钱。收租金也可以，我不是说不可以，但是回报率相对就很低因为20%，如果涨价了那变现后你就会有 80% 到 120%（打比方）的回报。这样的话你手上就有现金去做40万的投资，50万的投资，甚至是把一套房变成好几套。
coop不能随便出租，一般要求屋主自住1-3年之后得到批准才能出租，而且投资房首付25%以上，感觉不可能10%头款买到投资房。最后经济危机来临的时候，主要问题不是房租下降，而是更长的空置期，甚至房客不交房租。
你在美国肯定 还没有当过房东，旧房子的维修费用 是很大的，今天房子漏水 过几个月 空调又坏了，然后马桶又坏了，可能一整年收租金的钱都搭进去 ！
我看是你没有当过房东，低端房子的确利润大。一次性修缮后，坏的东西不会太多。
很喜歡你的節目👍👍👍
视频做得很好，赞👍
留言不要再杠了，小姐姐已经在后面把你们提出的可能存在的问题都说清楚了。视频就是给大家一个思路，什么好事儿能一点儿风险没有？说了一万遍风险和收益是对等的。
节目不错，说话很既有道理有条理的女孩不多，也很接地气。我喜欢。
Jack Su 那是你见到的不多，而不是人数不多。
自夸的不算
自夸的不算
夸人不拉踩，文明你我他
算错了啊。预计有两个月空档期的话要减去两个月的月支出，也就是-1167*2。这样改过之后年回报率是10%左右。也不错。但是这里没有算维护装修费用。一两年后房子不翻装的话肯定是不能租出这样新房的回报率。实际还要再低。
这种房子最好的投资模式是，房市低迷期便宜买下然后动手翻新等时机出手赚差价。
Coop 還要考慮有沒有手續費和flip tax。有些coop要share holder交總租金的百分比作為管理費。同時，紐約法律規定每個coop不能超過一定比例的出租房，所以當一個coop出租的數量到一定程度，其他人就不可以再租出去了，也是一個風險。基本上，coop在買入時就規定是自住的，board看到你是用來投資的也不會賣給你。靠coop出租投資賺錢是沒有什麽可能的。
10% down for investment properties? almost impossible.
给个建议 一般电影的特写镜头表达主人公内心戏的时候才会有近景。如果Up主目的是将投资而不是自己的面部表达，可以把镜头拉远一些 起码露出手臂，镜头到小腹以上的位置比较合适。
纽约太幸福了，北京完全找不到这好事儿。北京旁边的燕郊，2室1厅租金1400RMB（去了物业取暖成本），北京城里合租的一卧室租金3000RMB。可能是通勤成本考虑，租客宁愿在城里合租一个卧室也不愿意在燕郊整租一套房。
嗯。北京太大 梦太遥远。
认真看了很多期 好频道
坚持下去 你肯定可以做的很好 说话有逻辑重点 听起来也很舒服
好喜欢听你说话，简洁明了。 加油。
看了评论，确实要小心。现在一般收益率5%就算不错了。出租房屋后，租客的素质是关键，这也是无法量化的。因为出租后，一切维修都要房住负责。且，租客欠房租也无法将其怎样，最长会赖住半年，走的时候还可能会毁坏房屋（亲身经历）。且购买高楼的话，要看一下大楼的维修记录，一般几十年后就会大修一次，这笔钱还要全楼业主一起缴。我建议购买之前，第一不要购买垃圾区，第二查一下rental cap，第三查一下维修记录，第四要做房屋检查。出租时候要查租客信用记录，Facebook，收押金。
视频很棒，豁然开朗
钱姐讲得非常好！👍 2022年了，可以review一下这个视频或者这方面的信息吗？🌹
钱姐对税方面讲的还不错，她对房地产方面实在没什么经验，讲得实在不咋滴，大家要谨慎一点噢。co-op不适合出租。
这样的房子投资总值小，100-200百万的投资会有很多，管理成本会相对比较高，房客如果10%的几率是混蛋，那这么多房子出租肯定会遇到混蛋，此起彼伏的维修会比较麻烦。如果委托中介帮你打理收益率就比较少。
這樣的房子這樣的价格在香港根本不存在的，在美國生活太幸福了。
这期真是很走心 干货思路很有用 心就去搜搜附近的 哈哈😄 对了 顺便问一句 外国人在美国买房的话 首付要占比多少？谢谢🙏 本地人10%真的是很少，加拿大都要35%以上，还要看收入😢
粉涨的好快啊 每天都几千几千的增加 有实质内容的播客大家还是认可的
coop大部分不能出租 有些要一年两年后 还要management 同意 这也是为什么卖的便宜 在美国房产市场如此成熟的地方 买房大部分时候都不是好的投资 （large cap&low liquidity)
即使过去十年房价飙涨时期 也不如投资index赚的多哟
btw 外州当然有coop 所有稍微人口密集些的city这种基本都有
算错了吧， 如果每年两个月的空档期，不应该是1167 * 12 - 1500 * 10 = -996 吗？
空挡应该是收入10个月支出12个月
对啊，明显标题党，回报率7都不到
算得很仔细！ 但看了就知道没当过房东的经验！ 租给一户糟糕的家庭！ 推房后， 你的维修费用把你几年赚的钱一次清场！还不算LEGAL的问题！ 那是赔了房子都COVER不了...
Ken Wu 破坏，垃圾，虫患，种大麻防不胜防，博主真的想简单了！
觉得博主战线拉得太长，钱是太大的一个话题，纸上谈兵给个思路没问题，但是不是什么话题都可以给建议的，博主还是谨慎行事。
出租率不高 像这些地方出租的也是低端人群，会很辛苦的， 在经济不好的时候投资一些保值的东西会比较好，学区房的降幅也会很小
coop要问多长时间可以转租，我正在买的一个是2年后才可以租出去
首先非常感谢你的视频。 想问一个问题 - 怎么配置401K和一般投资的组合。 目前我是尽量多放股票基金在401K里， 而多余税后钱的投资BOND的比例大一些。 因为401K延后交税 而且长期来说STOCK涨势要高。如果遇到熊市， 税后投资的BOND可以用于抵御几年。 等到快退休时适时 （股票高时）再把401K里的BOND比例逐渐调大。关于您说的一般投资交税问题， 即使投资股票， 只要卖， 迟早要交税的。 您对此有什么建议？多谢！
节目做得很不错
你这些都是condo, HOA费用会吃掉所有利润。
最重要的就是实现正现金流 和控制首付比例。这连个控制好了 才能取得高回报
幸存者偏差么，看到的是1600，那是1600没租出去才能看得到，也许租出去的其实只有1200？
有道理
但1600 也能说明这个地区大概的房价
如果附近都是1200上下 那他也不会傻傻1600
@@h.6930 不不，会有这个可能的，我在一个小区有几个房子，常年盯着看，均房租900-1050的时候就有人非要租1350，然后还有挂1500的，然后就一直挂在那·······
如果付得起$1500租金的人很容易買到這種$100,000以下的房子他們會用買的不會用租的這種房子租的出去嗎？我在北卡投資很多出租的房子，房價大概二十到二十五萬左右就可以租到1500到1800而且是在好學區的2000多呎的獨棟房，HOA 才$25-$50, 這種房子好租又容易漲價。
不是啊， 关键是你租的出去吗 租售比6.66 我算了，7年回本。哪有这么好的房啊 快推荐与我
你没有仔细看，除了694的maintenance费用之外，还有每月186的hoa，1900年的房子都100多年了，每年的修理费会很贵
对于coop来说maintenance fee 就包括HOA（和地税以及一部分utility）。所以另写的186的HOA已经包含在694块钱的maintenance fee之内了。因为是公寓所以修理费用都包含在maintenance fee里了。当然了这个时不时会涨。
谢谢，了解了，对这种形式的房子没经验，我这儿没有呢
我是买了几栋房子。都是中介打理。其中有个房子1903年的。美国很多这样的。
最好是买独栋的。公寓和townhouse不会涨什么
Dave Ramsay 经常说他总是去用现金买入面临被的repo的房产 因为他是现金买入 还经常有半价的情况 他提过有6万 7万美元的房产 你可以考虑看看
现实是,这个价位的房子，可能需要cash，拿不到贷款。即使能拿到贷款，投资房的利率绝对比这个高很多。coop有出租限制，还要一些低价房子，有收入限制，只能自住房。
养老基金等机构投资者，一般是不允许进入住宅市场的。所以住宅房地产市场可能存在一些价值投资的凹地。
年收入不是应该用 房租x10-支出x12 吗
x10 留出了房屋维修和换房客空档的空间，比较合理。
Yan Wang up主算的是房租x10 - 支出x10, 也就是说闲置的两个月收入为零；而更为准确的算法是如Mou同学所说的，房租x10 - 支出x12 ，也就是说闲置的两个月收入为负。
@@yuanlu5657 有道理，感谢指正！
高回报的房子，准备好跟房客斗智斗勇了吗？
我觉得这样算return不太严谨，因为还贷款的钱有一部分是本金的，根据时间年限不同利息跟本金比例也不一样。当你把房子供完后，再算总return，肯定比现在的高。请指教，谢谢
一看就知道是纸上谈兵，你摊上个不交房租的租户，还得等上半年再上法庭，在遇见个售大麻的那就更糟。
这个比较罕见，拿我本人打比方，我的房子从来不会租给学生，也不会租给客工，一个学生的钱来自父母，稳定性很差，客工的收入也不稳定，所以我选的租客都是白领阶级，而且她们是从别的国家特派过来的，所以他们的租金是有被公司回扣的，另外他们的身份，他们是外国人，而我是本地的公民，如果真的出现官司，对他很不利，而且他是白领阶级，他的老板会很没面子。
所以说财富都是需要应付这些的，就像你提出来的，并不是我没遇到过，而是我遇到了所以找到了解决方案，就像你以后去工作一样，你的老板不会在乎你遇到的问题，他只在乎你的解决方案，所以问题的核心点并不是市场多么糟，好乱，而是我要怎么解决，怎么从这个事件减少损失，怎么去扭亏转盈。
买低价房的思路感觉很不错。我前段时间从大学毕业，然后现在在考虑投资大学旁边的一些房子，主要可能就是总有学生住吧。想请问一下选这一类大学旁的房子有什么需要特别考虑的吗？
對，我也很贊同低價買小房的投資策略，首先適合資金不充裕的人，而且風險比買大房子小。而且學生相對來說好說話，在紐約華人區居住，車程1小時甚至2小時以內都應該可以考慮。如果主播能做一期這個話題的視頻就好了~~~~~
最大的風險就是這些區自然很差房客素質很差紐約那麼多的有錢人如果這些去那麼得好房價早就已經飆漲了
十万也太便宜了可以买70m2,新西兰澳洲想也不用想了，现在有很多人买公㝢做Airbnb ，收入还可以
Zillow的HOA不准，很多小区再划分出小小区收另外的HOA，property tax计算偏低，有可能市县的计算偏低。下手之前一定要问仔细。
会不会算少了一个 收益税？不知道是不是这个名字，就是说，如果你是投资的话，所获取的利益要给政府交税
房租收入不是要上税的么
但可以抵掉修理等费用，而且还可以折旧
物业位置一定不能离开自己住的地方两个小时车程。
可以说下怎么找到1％ rule的房子吗，向洛杉矶这种地方基本只有0.5%
租金可以到1600，为什么房价只需要10W？这个租售比好划算，国内的房价高，租金低，刚好相反
你没经历过经济危机吧 这样的房子至少能跌到5万
房子就是金融危机的防护罩，虽然我不知道你看了什么新闻，或者电影，但是作为一个好的投资房子无论在什么情况下也会租的出去（除非你投错房地产），你只需要收租金一直熬过危机后就可以了，除非你有现金危机被银行强迫拍卖，另外招租户也是一门学问，不是你买了房他们自己来找你的。只要市场波动影响不了你，跌得再惨也照样可以租，而且租金不会减（有合约的）。
如果妳一年只算10个月能租出去，有两个月就不是只少$300收入，还有Mortgage和HOA照样要付，两个月加起来$2500，这样一年最后的总收入只有$500而不是$3000了，我这个计算对吗？
自住的话，肯定可以。出租呢，就怕没人租。
感谢分享！在美国租房，收到的房租不用上税吗？加上房租稅支出，回报率怎么样？
评论很多很有道理，不过很经验纽约附近居然有这样的便宜房源，欧洲能租到1500的房子卖假都要30w啊！
买价
是不是这种房产投资收益，如果是全款就非常不划算了。所以一定要贷款，贷款，贷款，且低利率。
我的coop也明文规定了不准养宠物，然后住进去才发现楼上楼下一堆人养猫养狗😂😂😂
另外现在也越来越多coop可以开放出租了，不过也先自住xx年（一般两年），但租客也是要经过那个烦人又冗长的interview/approval process，对于想随便租个房的人来说，可能没这种耐性。
另外想问一下，如果已经有一套coop公寓的情况，可以再购买另一套coop或condo吗？？
We don't have co-op in California or at least I haven't heard about it. Thanks!
Berkeley.
接着旧了后那个管理费就会涨很对吧
能分析一下resort condo 這種房產的投資嗎？價格比較低但感覺不好賣？
coop不许出租的。可以出租的康都这个尺寸至少35万。纽约能正现金就偷笑了。
w问题： 贝版2008 10月的一篇文 “为什么401k 怎么看都是骗局” 里面说投资房地产税率为零？为什么？资本增值税，遗产税都不为零？原因是什么呢？贝版那时做中国房产，也是要报肥咖税的。不理解。
姐姐能讲一课新手什么样买股票
新手买收股息的股票吧...
在纽约做了25年的房东，什么房客都碰过。我是觉得在纽约当房东最下贱。房东和房客的关系最令人难堪。当你要legal的时候，你请的律师，法庭，房客，大家都象一群狼向着你张口。
洛杉矶一样
上一届经济危机，跌惨的都是穷人房，高端房反而变化不大
一朋友向我抱怨说现在汇款到国内要求收款人出示与汇款人的关系证明，汇款人的收入证明或者纳税证明，不然不给入账等于国家没收你的汇款！这些都是人家的隐私啊，人家凭什么出具？！哪条法律要求的？最搞笑的是银行都没有公示这一要求！看来国内是真的要出事儿了。
感觉说的都是外国的情况，有不有符合在中国投资理财的啊？
很喜欢你的频道！
我把你的频道写到了我的blog里，觉得可以分享给更多人看，
你的内容质量很好，我觉得如果包装一下完全可以在国内的知识付费平台上发布课程，也能成为一笔被动收入哦
还有就是我住在东京，像东京这样房价二十年没变化的情况，会建议买房投资么？
非常感谢你的肯定和帮我做的宣传！东京的情况我真不敢妄议，其实整个日本经济都比较有特殊性，太多方面和美国、中国不一样。不过你可以用我介绍的思路和原则计算一下，根据自己对东京的了解做出判断。其实不用考虑太长期。30年以后的事谁也不知道，如果觉得未来5到10年的情况（比如房价、房租是升是降还是不动）比较明朗就可以做决策了。然后可以随时调整。
在房价不大变动的地方，就要做收益型的投资,也就是将你的出租收入减去各种开销后，还剩多少再除以总投资额，看是否划算。
@@user-vc1sd2cc2m 谢谢！！
有个之外的问题，没有身份可以去买吗？可以享受贷款吗
出租房子是自己在网络发布还是找中介公司？找中介公司又是一笔不小的费用。能不能做一期怎么挑选租客的视频，非常感谢！
哈哈这个我有心得体会。可以！
计算有点问题， 空置的时候没有房租收入， 但是Expense不能减啊
excel可以分享一下？
不好意思，请问一下房子投资回报率的算法为什么这么算？
租金好高啊!我在法国，一般10万块钱的房子能买到一个studio或者一房一厅，租金只能租到400欧左右，我还不在巴黎。
Weiguang ZHANG 因为美国的物业高啊，你看物业就690多刀了
房屋维修费和折旧算了吗? 30年后估计要大修了吧。
為什麼能租1600的地方會賣9萬？怎麼覺得房子是不是有問題？
我在欧洲，真的被美国房子上的消费惊到了
10 w 块就能出租1500-1600 吗？我都想去买俩了
我也觉得不太可能呢，加拿大这边2，30w的公寓 也才租1300－1500，纽约附近小镇10w的公寓租到接近2000 真的很不可思议呢
chaohao qiu 没错 我在萨省20-30w 的townhouse 也就1500-1700！20w的公寓基本1200-1400 ！要是在多伦多70-80 w 的townhouse也就2500 ！
波士顿 大概是40W的condo 2BED 1BATH 出租 在2000-2300 53W的condo2BED 2BATH租到2800-3300。 10万-20万的房以前看过，只是贷款比较难而且出手不太主流，单纯出租是可以租1300-1500的。
大陆一二线，是房价按你美元算，租金按人民币算吧。
感觉回报高的离谱了。澳洲60的房子才2000不到。市区40公寓的可以到2500，但是物业之类的贵，而且资产增值很慢。
最主要是贷不到款… 然后房租的收益缴税吗？