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- เผยแพร่เมื่อ 18 ธ.ค. 2024
- 撲街了！我搏命買的學區房，崩盤了！炒房客開始猛降樓價，一片哀鴻遍地。睡壹覺起身，幾百萬就沒咗！慘賠。
近幾年樓價跌跌不休，學區房作為在買樓消費中的奢侈品，而家正面臨着「降溫」，而嗰啲高價入手學區房的人，成為咗賠錢最多、最慘的那批……唔知你有冇發現？呢邊講學區房降價，那邊依然有人在花買高價學區房。
唔可否認，當下學區房進入「降價促銷」趨勢，市場反應迅速，炸出無數潛藏購買需求，11月廣州二手樓成交量大漲，還把「學位殼」給拱火。但系呢？廣州二手樓正在瘋狂拋售中，掛牌量在不斷攀升，業主想賣房，就得降價，即便系帶名校光環的學區房，都沒逃過價格下跌命運。
最近樓市處於癲狂狀態，瘋狂降價，讓樓市可以起死回生，從11月的成交數據睇，無論二手樓、仲系新樓市場，去化成績都出現咗「暴力性」突破！在呢種趨勢下，一線城市北京、廣州、深圳、上海的樓市活躍度明顯提升，成交量有所回升，釋放出經濟回暖的積極信號。睇到呢度，或許有人會講：市場咁熱了，點解仲要降價賣房？一方面系庫存量大，全國的新樓消化周期首次超兩年。國家統計局的數據顯示，截止9月末，全國商品房待售面積為73177萬平方米，較舊年同比增長13.4%，其中，住宅待售面積增長20.8%。
從歷年數據來睇，今年全國商品房量庫存達到近10年來的高位，比2015年的時候仲要略高。根據易居研究院數據顯示，10月末，全國商品房待售面積73057萬平方米，同比增長12.7%，其中，成交面積為7646萬㎡，呈現供小於求的態勢。從去化周期來睇，由於銷售量跳漲，整體庫存減少，去化周期也在縮短，到咗11月份70城市庫存量平均庫存去化周期為21.4個月。另一方面系房企償債高峰仍在，為咗能快啲資金回流，只能降價賣房。根據中指研究院數據顯示，今年房企到期債券規模達7703.1億元，較上一年超過9500億元的到期餘額下降19.6%，但整體債務規模依然處於較高水準。
正因為如此，對房企來講，只有降價把房屋賣出去，才能有米去償還債務，去完成保交樓，繼而去拿地。在而家噉樣宏觀環境下，二手樓價格都系調整，而新樓都系降價打折。典型如一線城市廣州。為咗搶奪市場，據不完全統計，近期有超過10個樓盤讓價搶客，呢啲樓盤主要集中在越秀、荔灣、海珠等區域。從市場來睇，呢波降價潮，在一定程度上，讓廣州新樓成交量有咗起色，11月份新樓和二手樓成交繼續保持在高位，單月共賣出2.1萬套房！
11月，廣州全市一手住宅網簽面積為90.02萬㎡，同比舊年11月暴漲53%；其中，網簽8304套，成交量僅次於10月的10418套，系全年月平均5806套的143%！從樓價走勢睇，11月廣州新樓成交均價為32979元/㎡，系近一年最低。至於二手方面，11月，廣州二手住宅網簽面積為24.12萬㎡，同比增長2.5%，環比略降1.3%，處於近兩年高位水準；其中，網簽套數為13044，刷新近一年來的新高，跟10月一樣，繼續保持在單月1.3萬+套，系全年月平均11434套的114.1%！從產品上睇，如果細睇數據，你會發現，主要系剛需和剛改買家在撐場子，畢竟呢啲產品對比前幾年，總價相對比較低，至於改善方面，仍以一手房作為主導。
從價格來睇，11月廣州新樓和二手樓成交價基本站穩，其中，一手住宅網簽均價3.17萬元/㎡，環比略降1.3%，而二手住宅網簽均價2.18萬元/㎡，環比微增0.2%。由此睇得到，在成交量站穩後，廣州樓價下行趨勢已經有所收窄，其中，二手樓市場搶先一步觸底，量升價穩。總體來講，就當前市場來講，廣州樓市正在回暖，需求量增多，觀望買家都下場，發展商在「以價衝量」，而二手樓價格已差不多到底。可以講，在種種利好刺激下，樓市信心得到積極修復，一二手成交量猛增，樓市拐點已至。
隨着價格回調到位，撿漏淘筍大軍，正淨雞雞大規模行動，被低價激發出嚟的「置換需求」，變得更難了，樓價刺客越來越多。簡單來講，廣州置換並唔系簡單的賣一買一，難題系手頭上的房屋賣不掉，冇辦法入手新樓。畢竟，你的面對14萬+的賣房大軍，想搶跑，高低都需要割點肉才行。
所以，呢一輪的降價潮，廣州二手樓市場正陷入兩極分化，降價只係局部，部分二手樓的樓價仲系比較堅挺。根據貝殼成交記錄數據顯示，近一年，廣州絕大部分板塊的二手樓跌幅都系10-3成，意味住業主普遍至少要降價1成才能成交。而家賣房的二手樓業主，為咗能及時回血，大幅度降價，唔少筍房的樓價返到N年前，比如講越秀，今年二手樓成交均價4.34萬/平，樓價返到2018年以前。
在當前市場環境下，隨着學區房市場支撐力量動搖，即便系越秀噉樣的教育強區，學位房也躲不掉回調大趨勢。根據貝殼成交記錄，截至10月底，今年越秀區經該平台累計共成交1882套二手樓，其中，11月網簽共網簽1036套。根據貝殼數據顯示，而家越秀學位房進入「降價促銷」賽道，水分也擠了唔少，其中，跌幅最大的板塊系水蔭路，跌幅高達70.2%！根據鏈家數據顯示，在呢一輪降價潮中，越秀區熱門二手小區中，超8成小區價格都有唔同程度下調，跌幅最高超3成。
對於想賣房的業主來講，在不斷試探市場底線，比如東風廣場，近期成交一套約93平的兩房戶型，成交價為8.4萬/平。從成交數據來睇，東風廣場舊年在賣10萬+，而家單價已經跌到7字頭，總價跌咗200多萬。總體來講，受市場環境影響，廣州樓價已經觸底，其中，絕大部分板塊二手樓跌幅都系10-3成，即便系被稱為「硬通貨」學區房，部分單位跌幅也超過28%。
本輪樓市復甦，系由政策自上而下推動的，廣州市場整體供求關係並冇太大轉變，更重要嘅系，經濟基本面冇變，樓市不具備大漲、普漲基礎。
在我睇來，在廣州買學區房，其今後價值一定向下的，因為人口趨勢已經非常明顯，2016年新生兒數量系1883萬，後來一直下降；到咗舊年，只有902萬，今年上半年統計數量只有433萬。而隨着新生兒數量減少，幼兒園、小學、中學乃至大學都將面臨招生不足的問題，甚至關停潮。與此同時，隨着多校劃片、教師輪崗、集團化辦學等教育改革政策出台，直接讓學區房最緊要的確定性被重創。
從整體市場來睇，今年廣州學區房的需求依然好大，但與舊年相比，價格總體有所回落，性價比更高。
可以預見嘅系，未來大家將學位當成消費品就可以，如果你要買，就要接受它可能不漲價的結果，尤其嗰啲冇居住屬性的老破小「學位殼」，還將繼續沉淪。
在當前市場環境下，購房者應當更加關注房屋的實際價值和長期潛力，而非盲目追逐學區房的標籤。
無論樓市點樣變幻，無論財富點樣起伏，生活依舊美好，人生依舊可期。最後，你會為咗娃讀書去買書包房嗎？
多謝分享資訊
加油主持😊😊😊😊😊😊
❤❤❤❤❤❤多謝你分享給大家
仲講乜嘢學區房 碩士博士送外賣 躺平 不置業不消費不生育 最後一代全部絕種 韭菜連根拔 鐮刀也生鏽
专业课程学校毕竟只有那几间，小孩要接受专业学习的一定会去买或者租学区房，就近入学依然是趋势，教育一定是家庭开支的首要支出，这个是我个人想法
什麼985，211博士碩士，畢業工作有三寶， 送外賣，送速遞，網約車， 現在還多了三保， 保潔/保安/保險， 花咁多錢讀書就係養活了大學的產業 😢
信者得購~塘水滾塘魚，商品房變相消息股，一個消息坤你30年債！
再嚟一個消息就全變負債😢橋唔怕舊最緊要受，無限輪迴的生物大遷徙。
4000万大学生毕业找不到工作，你说学区房还有何意义
貪字得個貧，早知今日，何必當初？人類不斷咁重復犯錯，南柯一夢，夢裡根本是空...
不要讀大學啦，早D出來做修理，裝修冷氣返而有工作可以做
东升西降，形势一片大好…，大家都要听党话，唱好中国经濟光明論，不要给敵对势力递刀子🔪，😡😡😡😡😡😡😡😡😡😡
How come you only talk about bad side stories of our apartment, not only good news.
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遍地是大學，沒有一头是開化的