Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
Augusto, boa noite. Primeiro, Parabéns pela destreza e iniciativa na divulgação dos seus conhecimentos, acredito que irá facilitar e ajudar muitas pessoas. Apenas gostaria de acrescer, como arquiteto pois, no dia-dia projeto e executo obras, vistorias de bancos e, também, como Creci devo mencionar que vejo análises dos imóveis de outros colegas que influenciam no mercado de forma empíricas pois levam mais em consideração a especulação do que os objetos construtivos, exemplo, nas questões estruturais, qualidade dos materiais, qualidade empregada na execução total da obra, entre outros. Encontro diariamente muitas distorções neste sentido. Apenas no total da obra construída, considerando um imóvel novo, um pedreiro pode cobrar 800/m² o outro 1000/m² e já afeta diretamente o valor total final, sem contar, da sua estrutura e estilo. Esta foto do video (apenas outro exemplo), possivelmente se foi construída entre 80-90, não deva possuir micro estaca nas fundações, vigas baldrames, vergas e contra vergas, objetos básicos nas obras atuais e que alteram o valor do objeto. Entendo perfeitamente a praticidade do cálculo sugerido pois é a mesma base que, estimativamente, posso usar com o cub para prever o orçamento de uma obra nova. Outro efeito, sobretudo, teve com as obras dos financiamentos padrões da "Caixa", que ficaram bem difundidos, posteriormente, ocorreram ainda atualizações das normas de agressividade e durabilidade das estruturas, conforto térmico, acústico e devem possuir valores distintos. Como mencionei, nestes pequenos ajustes de 10% pra cá, 10% pra lá, muitos imóveis (dos vizinhos) ficam atrelados a especulação em vez do valor real, o que diretamente, acaba projetando valores indevidos para imóveis com localização semelhante e padrões estruturais, estéticos e de qualidade, completamente distintos. Além do levantamento amplo dos dados de mercado correlatos, um fator de regressão que tenha, além da mediana, as máximas e mínimas, pode ajudar guiando a base de dados para a da apontar distinções dos imóveis mais antigos e de diferentes padrões construtivos. Entre outras questões; Cito isso, para que cada usuário que necessite e busque conhecimento, esteja ciente que estes auxílios sejam referências para base de conhecimento mas que não seja inflexão ao conhecimento de um profissional, necessário em cada setor. Abraço irmão e bons negócios;
Nossa desculpa a demora para responder. Primeiramente gostaria de agradecer pelo seu complemento, notavelmente você tem muito conhecimento sobre, gostaria de se possível convidar você para fazer um vídeo sobre isso acredito que é de extrema importância todo o conhecimento que você tem na área . O vídeo é uma forma mais básica e simples para o corretor iniciante ter um ponto de partida, sendo assim realmente é bastante superficial e usa dados especulativos do mercado , pois sabemos que as amostras disponíveis não são vendidas pelo valor de anúncio, me chama no WHATS vamos combinar este vídeo abraço e mais uma vez muito obrigado. 5499906.7474
Augusto, se for possível, faça um vídeo com dicas para captar bons imóveis! Existem vários clientes interessados na divulgação, mas muitos com valores fora do mercado, com documentação irregular, várias pessoas/imobiliárias divulgando, etc. Realmente esse tipo de imóvel, ao meu ver, não compensa pegar. Nós focamos em poucos imóveis, mas imóveis e proprietários bons. Agora, graças a Deus, vendemos quase tudo....só que é difícil repor o estoque.
Em cidade grande não funciona muito bem. Cada um anuncia um preço, cada vez mais irreal. Não serve de base. Também não acredito que a comparação entre custo de obra e imóvel pronto seja justa, principalmente ao longo dos anos com as mudanças nos padrões construtivos e na óbvia deteriorização dos materiais. Acredito sim que gere negócios, o Brasileiro médio não é muito de fazer conta, mas no longo prazo alimenta a especulação que diminui cada vez mais o público comprador do imóvel. Em algum momento alguém vai pagar caro e ter de vender com prejuízo.
Boa tarde acabei de assistir o vídeo é fiquei na dúvida? E se por acaso nessa rua desse imóvel e nem próximo não tiver um lote disponível pra vender para ser analisado o valor do m2 dele? Como faz pra fazer a análise
Beleza Professor Augusto! O valor de mercado, não seria de FATO o valor que tá sendo vendido? Ou seja, o que as pessoas estão tendo condições de comprar? Pelo menos ao meu ver(sou leigo) o valor de mercado seria uma média do preço que está sendo vendido. Negócio que de fato se concretizaram...eu sempre achei que o histórico de vendas da região, seria a forma mais real de avaliação, por que daí estamos levando em consideração o poder de compra e interesse do COMPRADOR. Ou esse valor do metro quadrado é em cima do histórico de vendas?! Essa sua avaliação seria uma média apenas? Tipo tabeka fipe fos carros? Eu penso que em última instância o valor de mercado é o que as pessoas estão dispostas a pagar, naquele período, por isso o ter os dados dos valores que foram vendidos seria o Mais importante ao meu ver. Falo isso porque na minha região, tem inúmeros imóveis sendo anunciado com base no valor metro quadrado, e os mesmo estão a anos pra vender.
Buenas, você está correto, o grande problema é encontrar estas informações, sendo que por hora não existe um cadastro público de venda, e infelizmente em nosso país acredito que isso nunca ocorra, infelizmente não é de interesse de algumas pessoas que podem fazer isso possível uma vez que compra e venda de imóveis possibilita Lavagen de R$, então temos que usar o que temos disponível no mercado.
Este cálculo ainda é válido? Minha areaprivativa é de 130m² minha area construida é de 55m², a imobiliaria só me passou o valor de area construída e disse que minha casa vale uns R$247 mil.... o valor da area construida está R$4500 o m²....... pegando esse seu ensinamento como exemplo, encontrei na região terrenos vazios por R$852,60 o m²... menos os 10% como recomendado, cheguei no valor de R$347.438,00.... 100 mil de diferença :O estou calculando corretamente? casa dentro de condominio.
bom dia, importante, se o terreno tiver todo ele murado e com grades na frente, tamanho do terreno 12x40, existe valor para acresentar quando falamos em casa isolada e o terreno está todo nurado ??
boa noite. Sabe dizer se é possivel conseguir a informação do valor de compra e venda de algum imovel que seja de acesso publico? Essa informaçao do valor pelo qual um imovel foi comprado tem como pedir pra um.cartorio, pra prefeitura, sei la? Consta na matricula isso?
Olá muito boa sua pergunta, é possível você pedir uma certidão atualizada dos imóveis, lá terá a descrição do valor , porém não existe um sistema unificado que tenha esta informação e muitas vezes sabemos que o valor da matrícula nem sempre é o valor real de venda.
Oi bom dia você poderia me tirar uma dúvida como faço para avaliar o meu terreno para botar à venda pois não tenho condições de pagar um avalista moro em Feira de Santana.. Bahia
O valor do terreno eu pego o valor que foi comprado, vejo a inflacao no período e faço o cálculo? Porquê ou como que a comissão já está dentro deste valor? teria alguma explicação? forte abraço!
Não é só o padrão do imóvel, porque há residências com valor agregado: obras de arte assinadas, arquitetura assinada, diferenciais estéticos etc. Então na avaliação "fria" esses pontos não foram levados em consideração.
Olá, recentemente peguei um serviço de avaliação, de um terreno rural que tem duas cachoeiras dentro. Existe alguma tabela de valores ou base de preços para eu precificar uma cachoeira dentro do terreno?
Interessante , na verdade não tem como colocar preço na cachoeira; cachoeiras, encontrem-se no interior ou na divisa de propriedades, com ou sem vias de acesso, são de domínio público, podendo pertencer à União ou a um dos Estados que compõem a Federação brasileira.
Eu fiquei com uma dúvida, enquanto esses 6% de comissão, imagina se a pessoa procurar um corretor de imóveis apenas para avaliar o imóvel sem a intenção de vendê-lo, ou sejam apenas para saber o valor de mercado naquele período, e aí como ficaria de fato essa avaliação?
Uma avaliação como essa qual valor você cobra na sua cidade? Você entrega a avaliação em um documento ou apenas passas as informações para o cliente? Se for em algum documento, consegue disponibilizar por gentiliza?
Gostei do seu video, foi muito objetivo, prático e preciso. mas tenho uma dúvida, quando uma casa tem terreno acidentado e ela não é PLAINA ou seja, declive acentuado, quantos por cento ela perde na hora de fazer essa Avaliação.
Bom dia! Tenho uma casa, 3 quartos, sala, copa cozinha ,1 banheiro, garagem coberta construída na varanda de entrada. Isso somo 55m2. Sendo que tem um quintal de fundo, um corredor lateral e 2 entrada para a residência. O tamanho da área fora da casa ainda não tirei a medida. Toda murada. Acontece que o imóvel está precisando de pintura,e uma pequena obra por conta de uma infiltração que vem de um imóvel de cima. Como posso avaliar por quanto vender. Se a casa tivesse toda ok pelo que você ensinou já saberia mas tendo alguns reparos a fazer eu não sei quanto tem que cair o valor da casa. Fico no aguardo.
Não sou profissional em avaliações, mas tenho essa ideia que talvez seja válida. No seu lugar eu faria a avaliação como se o imóvel não tivesse necessidade em fazer manutenção, chamaria um profissional da construção civil para orçar os reparos e obtendo os valores descontaria do resultado do primeiro calculo! Seguindo a mesma ideia e tivesse uma grana e sabendo que o imóvel ficaria mais atrativo já com os reparos desembolsaria esse valor para impulsionar a venda com isso preservaria o resultado do primeiro calculo! (sugestão)
Muito boa a sua pergunta, eu atribui o valor máximo de 1.050 mas o imóvel visivelmente precisa de uma reforma então o valor de venda fica entre 970 e 1.050 sendo 970 mínimo . Qualquer dúvida chama no WHATS . Se o cara for um expert vai questionar sua avaliação não interessa o valor que vc colocar .
Olá Jéssica, obrigado por acompanhar, quanto a sua dúvida a resposta é sim, este e um método de avaliação OPINATIVA, na qual eu não cobro do cliente desde que o imóvel possa ser trabalho por nossa empresa, já o PTAM é elaborado de uma forma diferente com base em diversos fatores de mercado, e certamente para você elaborar o PTAM levaria muito mais tempo que esta forma simples, uma consideração que eu gostaria de fazer é quando é uma avaliação OPINATIVA não escrita fica praticamente impossível agregar um valor monetário então nossa estratégia é não cobrar mas pegar o imóvel para venda. No caso do PTAM é cobrado em qualquer caso.
@@corretorde_valor Augusto, nós fazemos dessa forma: uma avaliação opinativa, com um método bem semelhante ao que você utilizou e também gratuitamente. Porém, nos deparamos muitas vezes com clientes que pretendem valores muito acima do valor que nós definimos e, portanto, acabamos não pegando o imóvel pois seria uma perda de tempo pra nós e pro nosso cliente. Nestes casos, seria indicado cobrar essa avaliação? Detalhe, nós vamos até o imóvel, realizamos fotografias, fazemos um levantamento da metragem, orçamos os reparos que precisariam ser feitos, etc....ou seja, é um serviço que leva um bom tempo. Abraço!
@@manuelmandeb2891 dentro das informações que você me passou, sim este deslocamento e o principal o seu tempo deve ser cobrado como hora técnica, se o imóvel não ficar para venda com você . Farei um vídeo sobre sua dúvida abraço 🚀
@@corretorde_valor Na forma opnativa nós temos pouco trabalho não cobramos mais "amarramos" o cliente na questão de vender só com a gente, o client fica "preso" na questão da comissão, e nos temos de correr atrás de vender, mas na prática os clientes estão sempre procurando a avaliação sem nenhum tipo de vinculo na questão da venda, a maiorira quer vender por conta própria, como você tem feito para contornar esses clientes e tentar prospectar a avaliação já vinculada a comissão de venda?
Uma dúvida: ao avaliar apenas um apartamento de um prédio de 4 andares, devo levar em consideração o m² do terreno também?? mesmo esse apartamento ocupando o andar superior??
Uma casa pronta em condições boas nunca deveria ter o mesmo valor de uma nova!! A arquitetura é uma forma de atender as necessidades e gostos pessoais!!! Do contrário não existiria comprador reclamando de detalhes que não agradam em imóveis usados que acabam inviabilizando!!! Masssss.... Isso é minha opinião, se for gastar próximo de uma usada, construa a sua da forma que você quer!!
Amigo e colega, sou corretor e gestor, especializado em avaliações, parabéns pelo vídeo! bom, tenho alguns pontos se me permite, se não gostar eu removo o comentário sem problema, primeiro o Método Comparativo de Dados de Mercado sempre será o mais indicado, segundo a depreciação não se aplica a terrenos e somente a construção, terceiro os R$ 2.500/m² de área construída vc pegou pelo CUB? Sua iniciativa é muito louvável!
Obrigado pelo seu comentário. Entendo seu ponto de vista, porém não concordo, terreno tem efeito depreciativo sim, e podemos levar em conta varias situações como, topografara, índice construtiva, posição solar enfim mas respeito sua opinião. Cada região tem seu preço de m2 próprio por isso fica raso usar o Cub pois aqui na minha região o exemplo clássico é que o valor varia é muito de 1.3 cub ate 3 cub então eu prefiro utilizar dados atualizados dos custos usados pelos incorporadores e construtores , abraço.
@@corretorde_valorobrigado por seu retorno colega, só um detalhe, o termo depreciação no meio imobiliário e construtivo, tecnicamente, está relacionado com a idade e conservação de um imóvel, logo, terrenos não envelhecem e nem ficam mal conservados, topografia e posição solar são alguns fatores existem outros como pedologia, situação, localização, testada, profundidade enfim. O CUB é divulgado mensalmente, é confeccionado por engenheiros, com dados coletados pela indústria da construção civil de cada Estado...bola pra frente, show de bola seu canal, mais uma vez, parabéns!
Não sei por que corretores insistem em fazer o que não têm atribuição para fazer. Vale a máxima: quanto menos o sujeito sabe de um assunto, mas ele se sente no direito de opinar sobre este assunto. Não explica de onde vem os fatores R$/m² usados, como cada um é composto. No mês posterior ao vídeo o preço do m² já é outro. Gente, laudo de avaliação só quem pode legalmente fazer é o engenheiro/arquiteto que usa “inferência estatística” (e outros métodos CIENTÍFICOS) para chegar ao valor de mercado e não tem interesse na venda ou compra do imóvel que está avaliando, pois se ele tiver precisa se declarar impossibilitado de avaliar.
Olá! Uma dica, quando o imóvel também é comercial precisa levar isso em consideração na hora de avaliar, claro que dentro da realidade local. Sugiro, fazer um método comparativo com demias imóveis similares ao seu para definir o m².
Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
Câmara dos Deputados, as avaliações de bens imóveis serão resultado de análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica para determinados objetivos, finalidades e datas. O laudo de avaliação de imóveis deverá ser subscrito por engenheiro, arquiteto ou agrônomo. Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966. Não existe forma fácil , tem varias variáveis para ser levado em consideração. Local, comércios, área do terreno, estado da casa, proximidade do centro, quantidade de ambientes na casa, manutenção, entre outros diversos. Se fosse só comparar o preço com outras casas, todas as casas seria vendida pelo mesmo valor. Obrigado pela atenção !! E sucesso ao canal !! Mais esse vídeo precisa ser revisado com informações mais coerente e concretas.
Olá Marcelo obrigado por acompanhar, o conteúdo segue disponível gratuitamente no TH-cam e qualquer dúvida pode me chamar no WHATS , link tá na descrição do vídeo. Abraço.
Deixa eu ver se entendi! Avaliado: 1.071.000,00; anunciado por 1.050.000,00; venda: 970.000,00. Cabem algumas observações: 1. construir uma casa nova não é o mesmo valor de uma casa usada; 2. desconto de 10% em terreno na hipótese do comprador ter que demolir, isso só cabe para quem não souber negociar, pois quem for demolir, fica com os materiais da casa (portas, janelas, esquadrias, madeira, etc), pela demolição, pois as construtoras contratam empresas para fazer e isso é o que fazem e, se não for construtora, isso é problema de quem comprar, pois o proprietário não tem nada a ver com isso; 3. A diferença entre o valor avaliado e a possibilidade do valor de venda, são 100 mil reais + 58.000 de comissão, totalizam 158 mil, um pouco mais de 16% do valor do imóvel. Eu como proprietário, não te daria opção de venda, sem a menor sombra de dúvidas, agora se apresentasse uma avaliação assim: Valor anunciado: 1.000.000,00; venda: 970.000,00 (margem de 3%); comissão: 58.000,00, é uma forma mais persuasiva de fechar!
Olá Jorge, vendi este imóvel do vídeo pelo valor de R$1.000.000 , eu falei que se a proposta fosse de 970.000 não seria um negócio ruim.. 1- é lógico que o valor de uma casa nova não é o mesmo de uma casa usada , você pode gastar mais ou menos depende do seu bolso. 2- na minha avaliação cabe sim 10% a menos do terreno pois é uma forma de avaliar o imóvel, e se na sua cidade pessoal faz a parte de demolição , remoção de entulho etc….. a troco de porta e janela pode mandar eles para minha cidade arrumo bastante trabalho. 3 - a comissão tem que ser paga de qualquer maneira se vender por 1.100.000 ou menos não importa , quem não é flexível acaba quebrando , realmente pela sua forma de pensar dificilmente seria meu cliente, forte abraço.
@@corretorde_valor pois é, a pessoa não vem dialogar, vem impor o que acha correto, ditar regra em coisa que deve se negociar.... eu fujo de gente assim. São os técnicos de futebol de copa do mundo, que sabem melhor escalar a seleção, que o próprio treinador.
Oi.td bem... eu entendi, maneira simples fazer calculo...informacao: se for uma construcao pra venda! Aonde eu tiro magem de lucro? Estou usando o valor cub , calculo! Grato
Honestamente, não me parece uma avaliação justa. Não considera uma série de fatores que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel como a própria estética da casa, ou uma área gourmet, piscina, energia solar, paisagismo etc. Sem mencionar que uma casa nova está zerada, então você ainda vai usufruir de 100% da vida útil de tudo que tem ali, diferentemente de uma usada que demandará manutenção e reparos muito mais rápido. Essa fórmula não considera nada disso e no fim o “bom negócio” é a pessoa vender por 100k a menos? Se ela vender por esse preço ela não consegue comprar um terreno no mesmo local e construir uma casa idêntica, segundo a sua avaliação. Que bom negócio é esse? Sei lá… achei muito estranho.
Gostei da explicação. Estou com um terreno a venda e me ajudou a calcular o preço pra eu passar em frente. Obgda
Avaliação extremamente simplista e sem validade alguma...Sem contar que não segue a norma NBR exigida por lei pelo COFECI.
Obrigado por acompanhar.
Quais seriam essas regras do COFECI, de modo bem simples, para eu entender.
Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
@@mylena5002então Néscia, você reclama com o judiciário.... Vai lá dar teu pitaco....Pq o judiciário nomeia corretores para avaliação de imóveis.
@@mylena5002mostra a lei? Fala qual é a lei? Quem pode avaliar são Engenheiros ( civil) , Arquitetos e Corretores.
Vídeo muito bom meu parceiro corretor! Valeu.
Augusto, boa noite.
Primeiro, Parabéns pela destreza e iniciativa na divulgação dos seus conhecimentos, acredito que irá facilitar e ajudar muitas pessoas.
Apenas gostaria de acrescer, como arquiteto pois, no dia-dia projeto e executo obras, vistorias de bancos e, também, como Creci devo mencionar que vejo análises dos imóveis de outros colegas que influenciam no mercado de forma empíricas pois levam mais em consideração a especulação do que os objetos construtivos, exemplo, nas questões estruturais, qualidade dos materiais, qualidade empregada na execução total da obra, entre outros. Encontro diariamente muitas distorções neste sentido.
Apenas no total da obra construída, considerando um imóvel novo, um pedreiro pode cobrar 800/m² o outro 1000/m² e já afeta diretamente o valor total final, sem contar, da sua estrutura e estilo. Esta foto do video (apenas outro exemplo), possivelmente se foi construída entre 80-90, não deva possuir micro estaca nas fundações, vigas baldrames, vergas e contra vergas, objetos básicos nas obras atuais e que alteram o valor do objeto.
Entendo perfeitamente a praticidade do cálculo sugerido pois é a mesma base que, estimativamente, posso usar com o cub para prever o orçamento de uma obra nova. Outro efeito, sobretudo, teve com as obras dos financiamentos padrões da "Caixa", que ficaram bem difundidos, posteriormente, ocorreram ainda atualizações das normas de agressividade e durabilidade das estruturas, conforto térmico, acústico e devem possuir valores distintos. Como mencionei, nestes pequenos ajustes de 10% pra cá, 10% pra lá, muitos imóveis (dos vizinhos) ficam atrelados a especulação em vez do valor real, o que diretamente, acaba projetando valores indevidos para imóveis com localização semelhante e padrões estruturais, estéticos e de qualidade, completamente distintos.
Além do levantamento amplo dos dados de mercado correlatos, um fator de regressão que tenha, além da mediana, as máximas e mínimas, pode ajudar guiando a base de dados para a da apontar distinções dos imóveis mais antigos e de diferentes padrões construtivos. Entre outras questões;
Cito isso, para que cada usuário que necessite e busque conhecimento, esteja ciente que estes auxílios sejam referências para base de conhecimento mas que não seja inflexão ao conhecimento de um profissional, necessário em cada setor.
Abraço irmão e bons negócios;
Nossa desculpa a demora para responder.
Primeiramente gostaria de agradecer pelo seu complemento, notavelmente você tem muito conhecimento sobre, gostaria de se possível convidar você para fazer um vídeo sobre isso acredito que é de extrema importância todo o conhecimento que você tem na área .
O vídeo é uma forma mais básica e simples para o corretor iniciante ter um ponto de partida, sendo assim realmente é bastante superficial e usa dados especulativos do mercado , pois sabemos que as amostras disponíveis não são vendidas pelo valor de anúncio, me chama no WHATS vamos combinar este vídeo abraço e mais uma vez muito obrigado.
5499906.7474
@@corretorde_valorele chamou no WhatsApp?
Prático e sem enrolaççao , muito bom.
Esse vídeo acendeu uma luz na minha cabeça
Augusto, se for possível, faça um vídeo com dicas para captar bons imóveis! Existem vários clientes interessados na divulgação, mas muitos com valores fora do mercado, com documentação irregular, várias pessoas/imobiliárias divulgando, etc. Realmente esse tipo de imóvel, ao meu ver, não compensa pegar. Nós focamos em poucos imóveis, mas imóveis e proprietários bons. Agora, graças a Deus, vendemos quase tudo....só que é difícil repor o estoque.
Olá farei
@@corretorde_valor Maravilha!
Que aula! Parabéns🎉🎉🎉
Em cidade grande não funciona muito bem. Cada um anuncia um preço, cada vez mais irreal. Não serve de base.
Também não acredito que a comparação entre custo de obra e imóvel pronto seja justa, principalmente ao longo dos anos com as mudanças nos padrões construtivos e na óbvia deteriorização dos materiais.
Acredito sim que gere negócios, o Brasileiro médio não é muito de fazer conta, mas no longo prazo alimenta a especulação que diminui cada vez mais o público comprador do imóvel.
Em algum momento alguém vai pagar caro e ter de vender com prejuízo.
Que bacana parabéns👏
Excelente. 👏🏼👏🏼👏🏼
Boa tarde acabei de assistir o vídeo é fiquei na dúvida? E se por acaso nessa rua desse imóvel e nem próximo não tiver um lote disponível pra vender para ser analisado o valor do m2 dele? Como faz pra fazer a análise
Olá Willian, então neste caso busca pelo bairro, raio de até 1000m de distância etc....
Excelente trabalho
Obrigado tmj 🚀
Beleza Professor Augusto! O valor de mercado, não seria de FATO o valor que tá sendo vendido? Ou seja, o que as pessoas estão tendo condições de comprar? Pelo menos ao meu ver(sou leigo) o valor de mercado seria uma média do preço que está sendo vendido. Negócio que de fato se concretizaram...eu sempre achei que o histórico de vendas da região, seria a forma mais real de avaliação, por que daí estamos levando em consideração o poder de compra e interesse do COMPRADOR. Ou esse valor do metro quadrado é em cima do histórico de vendas?! Essa sua avaliação seria uma média apenas? Tipo tabeka fipe fos carros? Eu penso que em última instância o valor de mercado é o que as pessoas estão dispostas a pagar, naquele período, por isso o ter os dados dos valores que foram vendidos seria o Mais importante ao meu ver. Falo isso porque na minha região, tem inúmeros imóveis sendo anunciado com base no valor metro quadrado, e os mesmo estão a anos pra vender.
Buenas, você está correto, o grande problema é encontrar estas informações, sendo que por hora não existe um cadastro público de venda, e infelizmente em nosso país acredito que isso nunca ocorra, infelizmente não é de interesse de algumas pessoas que podem fazer isso possível uma vez que compra e venda de imóveis possibilita Lavagen de R$, então temos que usar o que temos disponível no mercado.
Professor, faz um video da depreciação. por favor
Opa farei sim 🚀
Este cálculo ainda é válido? Minha areaprivativa é de 130m² minha area construida é de 55m², a imobiliaria só me passou o valor de area construída e disse que minha casa vale uns R$247 mil.... o valor da area construida está R$4500 o m²....... pegando esse seu ensinamento como exemplo, encontrei na região terrenos vazios por R$852,60 o m²... menos os 10% como recomendado, cheguei no valor de R$347.438,00.... 100 mil de diferença :O estou calculando corretamente? casa dentro de condominio.
opa, me chamo izidro, excelente explicação !
Boa dica!
bom dia, importante, se o terreno tiver todo ele murado e com grades na frente, tamanho do terreno 12x40, existe valor para acresentar quando falamos em casa isolada e o terreno está todo nurado ??
Olá, sim existe uma valorização de benfeitorias úteis ou necessárias mas é importante identificar o preço médio do mercado antes.
Por favor um exemplo de um apartamento,
Com boa localização, bom acab
boa noite. Sabe dizer se é possivel conseguir a informação do valor de compra e venda de algum imovel que seja de acesso publico? Essa informaçao do valor pelo qual um imovel foi comprado tem como pedir pra um.cartorio, pra prefeitura, sei la? Consta na matricula isso?
Olá muito boa sua pergunta, é possível você pedir uma certidão atualizada dos imóveis, lá terá a descrição do valor , porém não existe um sistema unificado que tenha esta informação e muitas vezes sabemos que o valor da matrícula nem sempre é o valor real de venda.
Oi bom dia você poderia me tirar uma dúvida como faço para avaliar o meu terreno para botar à venda pois não tenho condições de pagar um avalista moro em Feira de Santana.. Bahia
Ótima explicação eu quero vender a minha e comprar uma menor
O valor do terreno eu pego o valor que foi comprado, vejo a inflacao no período e faço o cálculo?
Porquê ou como que a comissão já está dentro deste valor? teria alguma explicação? forte abraço!
Não é só o padrão do imóvel, porque há residências com valor agregado: obras de arte assinadas, arquitetura assinada, diferenciais estéticos etc. Então na avaliação "fria" esses pontos não foram levados em consideração.
Olá, recentemente peguei um serviço de avaliação, de um terreno rural que tem duas cachoeiras dentro. Existe alguma tabela de valores ou base de preços para eu precificar uma cachoeira dentro do terreno?
Interessante , na verdade não tem como colocar preço na cachoeira; cachoeiras, encontrem-se no interior ou na divisa de propriedades, com ou sem vias de acesso, são de domínio público, podendo pertencer à União ou a um dos Estados que compõem a Federação brasileira.
Eu fiquei com uma dúvida, enquanto esses 6% de comissão, imagina se a pessoa procurar um corretor de imóveis apenas para avaliar o imóvel sem a intenção de vendê-lo, ou sejam apenas para saber o valor de mercado naquele período, e aí como ficaria de fato essa avaliação?
Uma avaliação como essa qual valor você cobra na sua cidade? Você entrega a avaliação em um documento ou apenas passas as informações para o cliente? Se for em algum documento, consegue disponibilizar por gentiliza?
Me chama no whats te envio o modelo 54999067474
Poderia me encaminhar também? Grata!
@@adrianamenezesmachado6371 Me chama no whats te envio o modelo 54999067474
Olá, também posso te chamar no WhatsApp estou precisando ter uma ideia do modelo. Obrigado 🤗
Posso te chamar no Whatsapp para conseguir esse documento?
Desde já obrigada
Boa noite e os muros e cercas portão eletrônico conta junto
Olá , conta o custo das benfeitorias, quanto custa para fazer .
Gostei do seu video, foi muito objetivo, prático e preciso. mas tenho uma dúvida, quando uma casa tem terreno acidentado e ela não é PLAINA ou seja, declive acentuado, quantos por cento ela perde na hora de fazer essa Avaliação.
Depende do tamanho e do local do lote ...
e no caso de lotiamento eu estou com uma área de 205 mil M² a 150 reais m²
Ok, mas e se o terreno já tiver um muro construído, e aí esse imóvel vai sofrer o efeito depreciativo a mesma coisa?
No caso de uma casa tendo o ponto comercial em baixo, primeiro andar e na parte superior área de serviço, tem q fazer a soma do metrô em cada espaço?
Abraço grande meu ilustre mestre, ótimo sábado.
No valor final chegado está embutida a comissão ?
Aguardo
Oi! Tudo bem? E se for um apartamento? Abraço
E sobre imóvel rural, como funciona??
Bom dia! Tenho uma casa, 3 quartos, sala, copa cozinha ,1 banheiro, garagem coberta construída na varanda de entrada. Isso somo 55m2. Sendo que tem um quintal de fundo, um corredor lateral e 2 entrada para a residência. O tamanho da área fora da casa ainda não tirei a medida. Toda murada. Acontece que o imóvel está precisando de pintura,e uma pequena obra por conta de uma infiltração que vem de um imóvel de cima. Como posso avaliar por quanto vender. Se a casa tivesse toda ok pelo que você ensinou já saberia mas tendo alguns reparos a fazer eu não sei quanto tem que cair o valor da casa. Fico no aguardo.
Não sou profissional em avaliações, mas tenho essa ideia que talvez seja válida. No seu lugar eu faria a avaliação como se o imóvel não tivesse necessidade em fazer manutenção, chamaria um profissional da construção civil para orçar os reparos e obtendo os valores descontaria do resultado do primeiro calculo! Seguindo a mesma ideia e tivesse uma grana e sabendo que o imóvel ficaria mais atrativo já com os reparos desembolsaria esse valor para impulsionar a venda com isso preservaria o resultado do primeiro calculo! (sugestão)
Mas quando vc atribuiu 970.000 você usou que depreciação? Como comprovar isso se do outro lado o cliente for um expert do ramo por exemplo
Muito boa a sua pergunta, eu atribui o valor máximo de 1.050 mas o imóvel visivelmente precisa de uma reforma então o valor de venda fica entre 970 e 1.050 sendo 970 mínimo . Qualquer dúvida chama no WHATS .
Se o cara for um expert vai questionar sua avaliação não interessa o valor que vc colocar .
E é aí que o vendedor achar que não é o valor justo pra venda? fica por isso mesmo?
Excelente 😃
Excelente vídeo!! Uma dúvida: Posso utilizar essa fórmula para todos os imóveis de venda sem precisar emitir um Ptam pra isso?
Olá Jéssica, obrigado por acompanhar, quanto a sua dúvida a resposta é sim, este e um método de avaliação OPINATIVA, na qual eu não cobro do cliente desde que o imóvel possa ser trabalho por nossa empresa, já o PTAM é elaborado de uma forma diferente com base em diversos fatores de mercado, e certamente para você elaborar o PTAM levaria muito mais tempo que esta forma simples, uma consideração que eu gostaria de fazer é quando é uma avaliação OPINATIVA não escrita fica praticamente impossível agregar um valor monetário então nossa estratégia é não cobrar mas pegar o imóvel para venda. No caso do PTAM é cobrado em qualquer caso.
@@corretorde_valor Augusto, nós fazemos dessa forma: uma avaliação opinativa, com um método bem semelhante ao que você utilizou e também gratuitamente. Porém, nos deparamos muitas vezes com clientes que pretendem valores muito acima do valor que nós definimos e, portanto, acabamos não pegando o imóvel pois seria uma perda de tempo pra nós e pro nosso cliente. Nestes casos, seria indicado cobrar essa avaliação? Detalhe, nós vamos até o imóvel, realizamos fotografias, fazemos um levantamento da metragem, orçamos os reparos que precisariam ser feitos, etc....ou seja, é um serviço que leva um bom tempo. Abraço!
@@manuelmandeb2891 dentro das informações que você me passou, sim este deslocamento e o principal o seu tempo deve ser cobrado como hora técnica, se o imóvel não ficar para venda com você .
Farei um vídeo sobre sua dúvida abraço 🚀
@@corretorde_valor Obrigado!
@@corretorde_valor Na forma opnativa nós temos pouco trabalho não cobramos mais "amarramos" o cliente na questão de vender só com a gente, o client fica "preso" na questão da comissão, e nos temos de correr atrás de vender, mas na prática os clientes estão sempre procurando a avaliação sem nenhum tipo de vinculo na questão da venda, a maiorira quer vender por conta própria, como você tem feito para contornar esses clientes e tentar prospectar a avaliação já vinculada a comissão de venda?
Uma dúvida: ao avaliar apenas um apartamento de um prédio de 4 andares, devo levar em consideração o m² do terreno também?? mesmo esse apartamento ocupando o andar superior??
não, na avaliação de apartamentos não levamos em conta m² do terreno somente do apartamento.
Uma casa pronta em condições boas nunca deveria ter o mesmo valor de uma nova!! A arquitetura é uma forma de atender as necessidades e gostos pessoais!!! Do contrário não existiria comprador reclamando de detalhes que não agradam em imóveis usados que acabam inviabilizando!!! Masssss.... Isso é minha opinião, se for gastar próximo de uma usada, construa a sua da forma que você quer!!
Amigo e colega, sou corretor e gestor, especializado em avaliações, parabéns pelo vídeo! bom, tenho alguns pontos se me permite, se não gostar eu removo o comentário sem problema, primeiro o Método Comparativo de Dados de Mercado sempre será o mais indicado, segundo a depreciação não se aplica a terrenos e somente a construção, terceiro os R$ 2.500/m² de área construída vc pegou pelo CUB? Sua iniciativa é muito louvável!
Obrigado pelo seu comentário.
Entendo seu ponto de vista, porém não concordo, terreno tem efeito depreciativo sim, e podemos levar em conta varias situações como, topografara, índice construtiva, posição solar enfim mas respeito sua opinião.
Cada região tem seu preço de m2 próprio por isso fica raso usar o Cub pois aqui na minha região o exemplo clássico é que o valor varia é muito de 1.3 cub ate 3 cub então eu prefiro utilizar dados atualizados dos custos usados pelos incorporadores e construtores , abraço.
@@corretorde_valorobrigado por seu retorno colega, só um detalhe, o termo depreciação no meio imobiliário e construtivo, tecnicamente, está relacionado com a idade e conservação de um imóvel, logo, terrenos não envelhecem e nem ficam mal conservados, topografia e posição solar são alguns fatores existem outros como pedologia, situação, localização, testada, profundidade enfim. O CUB é divulgado mensalmente, é confeccionado por engenheiros, com dados coletados pela indústria da construção civil de cada Estado...bola pra frente, show de bola seu canal, mais uma vez, parabéns!
😮
Não sei por que corretores insistem em fazer o que não têm atribuição para fazer. Vale a máxima: quanto menos o sujeito sabe de um assunto, mas ele se sente no direito de opinar sobre este assunto.
Não explica de onde vem os fatores R$/m² usados, como cada um é composto. No mês posterior ao vídeo o preço do m² já é outro.
Gente, laudo de avaliação só quem pode legalmente fazer é o engenheiro/arquiteto que usa “inferência estatística” (e outros métodos CIENTÍFICOS) para chegar ao valor de mercado e não tem interesse na venda ou compra do imóvel que está avaliando, pois se ele tiver precisa se declarar impossibilitado de avaliar.
Só da certo se vc souber "quanto é o m2", isso nenhum corretor diz
Valeu muito bom, agradeço pela aula.
Boa tarde professor. E a depreciação?
Como faço para entrar no grupo do whats? Está dando convite inválido
Como ver o valor do imovel usado,no plano diretor de uma capital.Pslmas
Como avalia um casa nos fundo de outra casa nos fundo do quintal
Então depende estes imóveis são individualizados?
Quando o acabamento é de primeira? Isso valoriza muito?
Na questão do acabamentos pode subir o preço do imóvel de 10% - 12% mas é preciso levar em conta se o mercado está disposto a pagar este aumento .
Olá!! A minha dúvida é, esse cálculo serve para prédio com lojas? Pq tenho um prédio com 7 apto de 1 quarto e 2 lojas.
Olá! Uma dica, quando o imóvel também é comercial precisa levar isso em consideração na hora de avaliar, claro que dentro da realidade local. Sugiro, fazer um método comparativo com demias imóveis similares ao seu para definir o m².
Augusto mais foi suas ideias nada de Como encontrar esse valores foi seu pedido pelo valor
Muito bom esse vídeo...tirou todas as minhas dúvidas
Como eu faço pra saber o valor do m2 quadrado do terreno ou casa do bairro de cada cidade.
Olá tudo bem , pesquisa de mercado , em anúncios disponíveis .
Tambem faco assim minhas avaliacoes
E se for apartamento? Como faz?
Se o imóvel possui Energia Solar Valoriza mais quanto?
Olá tudo bem então, na verdade foi um investimento que você fez para seu benefício, o que pode ocorrer é você ter o retorno do investimento aplicado .
Como identificar o preço do metro quadrado de cada região ou lugar ?
Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
Bom negócio?? Abaixo do custo?? Bom negócio para o comprador e para o corretor ...kkkk
como saber o valor da construção?
Opa tudo bem , é preciso pesquisa de mercado entre construtores da sua região.
Queria saber se tem uma tabela com esse valor de construção de 2500, ou é a construtora que cobra esse valor.
O valor do Cub nao entra nessa conta?
Tem varias variáveis que precisa ser levado em consideração, infelizmente esse cálculo passado no vídeo é para enganar as pessoas. Só um engenheiro civil pode por lei avaliar um imóvel. Um corretor não tem formação e nem critérios para avaliar um imóvel.
Como calcular depreciação de imóveis
Isso que ele está fazendo é uma precificação, não é uma avaliação.
Para depreciar usa a tabela de Hoss Haidecke
Por favor tire essa música que mal dá para ouvir a sua voz...
Vc pode comprar uma caneta Taty. Kkkk
Câmara dos Deputados, as avaliações de bens imóveis serão resultado de análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica para determinados objetivos, finalidades e datas. O laudo de avaliação de imóveis deverá ser subscrito por engenheiro, arquiteto ou agrônomo. Lei nº 5.194 de 24 de dezembro de 1966.
Não existe forma fácil , tem varias variáveis para ser levado em consideração. Local, comércios, área do terreno, estado da casa, proximidade do centro, quantidade de ambientes na casa, manutenção, entre outros diversos. Se fosse só comparar o preço com outras casas, todas as casas seria vendida pelo mesmo valor.
Obrigado pela atenção !! E sucesso ao canal !! Mais esse vídeo precisa ser revisado com informações mais coerente e concretas.
Não encontrei a planilha
boa tarde. vc dá curso?
Olá Marcelo obrigado por acompanhar, o conteúdo segue disponível gratuitamente no TH-cam e qualquer dúvida pode me chamar no WHATS , link tá na descrição do vídeo.
Abraço.
@@corretorde_valor Não consigo entrar no grupo. Dá erro quando tento entrar.
chat.whatsapp.com/HbDy8dS4wHXIe6fehoD1Ub
@@corretorde_valor Obrigado professor. Show
sempre que compro apto eu crio um anuncio com um valor bem acima do que quero receber. em semanas os aptos parecidos sobem o preço
😢
Avaliação com metodologia tirada da bunda, existe norma técnica para avaliação de imóveis a qual sequer foi mencionada.
Deixa eu ver se entendi! Avaliado: 1.071.000,00; anunciado por 1.050.000,00; venda: 970.000,00. Cabem algumas observações: 1. construir uma casa nova não é o mesmo valor de uma casa usada; 2. desconto de 10% em terreno na hipótese do comprador ter que demolir, isso só cabe para quem não souber negociar, pois quem for demolir, fica com os materiais da casa (portas, janelas, esquadrias, madeira, etc), pela demolição, pois as construtoras contratam empresas para fazer e isso é o que fazem e, se não for construtora, isso é problema de quem comprar, pois o proprietário não tem nada a ver com isso; 3. A diferença entre o valor avaliado e a possibilidade do valor de venda, são 100 mil reais + 58.000 de comissão, totalizam 158 mil, um pouco mais de 16% do valor do imóvel. Eu como proprietário, não te daria opção de venda, sem a menor sombra de dúvidas, agora se apresentasse uma avaliação assim: Valor anunciado: 1.000.000,00; venda: 970.000,00 (margem de 3%); comissão: 58.000,00, é uma forma mais persuasiva de fechar!
Olá Jorge, vendi este imóvel do vídeo pelo valor de R$1.000.000 , eu falei que se a proposta fosse de 970.000 não seria um negócio ruim..
1- é lógico que o valor de uma casa nova não é o mesmo de uma casa usada , você pode gastar mais ou menos depende do seu bolso.
2- na minha avaliação cabe sim 10% a menos do terreno pois é uma forma de avaliar o imóvel, e se na sua cidade pessoal faz a parte de demolição , remoção de entulho etc….. a troco de porta e janela pode mandar eles para minha cidade arrumo bastante trabalho.
3 - a comissão tem que ser paga de qualquer maneira se vender por 1.100.000 ou menos não importa , quem não é flexível acaba quebrando , realmente pela sua forma de pensar dificilmente seria meu cliente, forte abraço.
😂😂😂😂😂 cliente sendo cliente
@@corretorde_valor pois é, a pessoa não vem dialogar, vem impor o que acha correto, ditar regra em coisa que deve se negociar.... eu fujo de gente assim. São os técnicos de futebol de copa do mundo, que sabem melhor escalar a seleção, que o próprio treinador.
Oi.td bem... eu entendi, maneira simples fazer calculo...informacao: se for uma construcao pra venda! Aonde eu tiro magem de lucro? Estou usando o valor cub , calculo! Grato
O proprietários sempre que leva vantagem por isso que tem muitos que morri e não vende a casa nao saber nada de mercado e negocio nogocia
Cara .... Avaliação de Imóveis, NÃO É ISSO. NÃO é dessa forma! Existe Metodologias a serem aplicadas!
Concordo, só existe uma metodologia, aquele que vai comprar olha o imóvel e diz se vale o valor pedido ou não.
Desculpa mas não concordo! Determinar preço usa inferência e estatísticas!
6%? Comissão de 6%!? 😮
NBR 14653
Honestamente, não me parece uma avaliação justa. Não considera uma série de fatores que podem valorizar ou desvalorizar o imóvel como a própria estética da casa, ou uma área gourmet, piscina, energia solar, paisagismo etc. Sem mencionar que uma casa nova está zerada, então você ainda vai usufruir de 100% da vida útil de tudo que tem ali, diferentemente de uma usada que demandará manutenção e reparos muito mais rápido. Essa fórmula não considera nada disso e no fim o “bom negócio” é a pessoa vender por 100k a menos? Se ela vender por esse preço ela não consegue comprar um terreno no mesmo local e construir uma casa idêntica, segundo a sua avaliação. Que bom negócio é esse?
Sei lá… achei muito estranho.
Resumindo, vídeo não serviu de merda nenhuma, nem percam tempo.