其實所謂需求，我個人覺得是相對的，不純粹住的多少有投資成份的，為什麼前幾年的所謂剛性需求冇哂，可能是因為當時個價升緊，硬淨，現在下跌中，當樓價下跌到D人覺得抵買，又減息的話，等樓價跌定的用家及投資者，會不會到時蜂擁而出去掃貨呢？前一排的一手盤，有七八成買家是大陸人，Ah ju 片內好像沒有提及這因素，請問你又覺得有沒有這因素？
Don't recommend selling your place and investing. What happened If you sell and can't buy it back. You can take on second mortgage, but how long can you do that for?
![特朗普要坐監？美國大選如何影響股市？ [ENG+中文CC]](http://i.ytimg.com/vi/AYdAx4E4kZc/mqdefault.jpg)
![特朗普要坐監？美國大選如何影響股市？ [ENG+中文CC]](/img/tr.png)
好似做定期咁，只要你肯揸到尾，其實買債券嗰刻你已經鎖定咗個回報率。例如今日買10年債券收益率係4.5厘，就算將來減息，只要將債券揸到到期（10年），你每年嘅回報都會係4.5厘，唔會因為減息而變少咗
詳細操作大家可以參考返呢條債券片：
th-cam.com/video/us8muctCs9M/w-d-xo.html
减息债价会升
其實所謂需求，我個人覺得是相對的，不純粹住的多少有投資成份的，為什麼前幾年的所謂剛性需求冇哂，可能是因為當時個價升緊，硬淨，現在下跌中，當樓價下跌到D人覺得抵買，又減息的話，等樓價跌定的用家及投資者，會不會到時蜂擁而出去掃貨呢？前一排的一手盤，有七八成買家是大陸人，Ah ju 片內好像沒有提及這因素，請問你又覺得有沒有這因素？
@@saitathui4486大陸人住幾大呢 800-1000呎都覺得細 佢地400呎只係拎出黎租或者短住 或者而家落黎依批唔係咁有錢的大陸人可以忍到啦
@@saitathui4486 你講果d因素都係得個估字 佢條片講嘅因素就全部有曬數據支持
最近開始留意US Treasury Bond. 我發現好多都係floating rate. 真係唔識買
結構性既改變 係最重要問題😂
當條界慢慢消失緊 憑乜嘢仲值咁貴
我都係ex-ibanker / hf investor. 以為又係一D呃人“大師”出片，冇諗到聽完覺得講的幾好hahah 比個like
阿朱全條片都無提過機會成本呢個詞語，但就解釋咗機會成本。呢D先係真正有營養既知識。
謝謝你的分享，條理分明，很有啓發性。
多謝Ah Ju 分享
Very inspiring! I really like the way you share your thought process. It is clear and easy to follow! Thank you Ah Ju.
阿豬說結構性的改變，現在結構性地解除中，說得很高明❤都要聽多兩次才聽得出你的意思！
有小小國際思維嘅人,都知阿豬講緊乜
優秀
大家成條片既重點都放左係結構性
即係咩嘢結構性問題？
即係有排衰落同有排差兼惡劣囉…
Always learn something from Ah Ju, thanks.👍
萬分同意👍🏻非常冷靜及現實的分析！
講得好有道理！
學校學唔到嘅教課書級必須知道嘅樓市投資概念知識, 多謝分享👍🏻
中3 econ有教
多謝分享
條片有教學意義
分折正確，很好。
liked before watching 👀
開放沙頭角，大把地用。
一直有追阿猪d片,系我见过最好的中文TH-camr
分析得好好👍🏻
多謝 真香港阿豬分析 好鍾意睇你啲片🎉
nice video！❤
Good analysis
Your analysis is such precious.HK is no longer going back to its glory days.
nice one, good point
有看点.
Thank you!
simple yet precise explaination. Agree bro.
Great analysis
我覺得最重要的是香港的經濟前景
感謝Ah Ju 無私理性、宏觀角度，客觀分析，獲益良多！滿滿的收益！衷心感謝！❤❤❤
想聽吓你對多倫多同溫哥華樓市嘅見解
香港樓值得投資只是管理比較好，世界各地的樓都有很多管理上的大大小小問題,不要輕易去投資，所以收息比較實在也能輕鬆有回報。
喜歡睇你資訊收穫不淺。👍👍👍🙏🙏🙏
Hello阿豬，很喜歡看你的頻道👍👍👍。可否分析一下香港股市短中長的部署🙏🙏🙏
租係抵過買。不過係假設左租唔升。當個個都唔買樓。租就會升
Thank you 🎉
支持阿豬😊
最後蟹貨section無考慮到之前借既mortgage鎖定的利率低，所以cost of carry低。
升就更係好啦 雖然我自住既 但都已經供得好辛苦😢
Thank you
香港金融物流都打咗柴 世界金融中心變成大陸金融中心 融入大灣區係香港宿命 貴咗幾倍嘅樓價工資及消費 必須作深度調整向大灣區睇齊。 而家香港嘅房地產 唔可以視為投資 只可以視為消費 遇到心頭好買嚟享受吓無可厚非 用槓桿去搏係下策。
我唔熟經濟，但香港除左勞動力外所有野都從外面入口。
咁多年靠咩找數？四大產業。金融、轉口、旅遊、專業服務。都係人火無本生利吸外面資金。
無收人但生活必需品都靠入口，啲嘢只會愈來愈貴。點解無一個經濟分析師講呢個point？
@@ronald922先要問左，你定義既4大產業，會越嚟越多錢搵定越嚟越少？因為人會就住收入唔對，對佢哋既消費產生影響。
我extreme啲咁舉例，令到容易啲去理解個概念先。如果一個月入兩萬，同月入二十萬既人比較，大家都要食飯，麥當勞可以係必須品，半島都一樣提供得到一餐溫飽，但當收入向下，亦唯有退而求其次，樓可能係必須品，但無錢，可以同屋企人同住，可以搬遠啲將價就貨，可以導致人唔敢結婚成家立室就唔洗搬開，又可以係租住先，甚至唸辦法/被迫靠公屋居屋。
如果同類型既野係無替代品，好似高科技晶片咁，再加上供少過求，先會一定升？
其實在香港或者城市生活的人不停地付錢買其他地方運來剩餘勞動力所生產的物品過活，市民好似豬一樣吃勞/農民的廚餘，最後賺到錢的是政府及商人，市民得到的是‘方便’、‘’‘好‘’教育’、優越感、工作和賺錢機會（？）。
你分析得好鬼正
绝對認同
講得好好
感谢
買到樓唔再係勝利組！
無論投資定自住角度，都唔會選擇呢兩年買
Fundamentals or structural factors 從來喺自由經濟理論同實戰之中都係重中之中, 供求因素只不過緊隨其後.
每次睇阿豬d片都學好多野 感謝..😍
Thanks
其實最根本原因大家都心知肚明,就係香港已經逐漸被邊緣化
問問李柱銘和陳方安生，他們求西方抵製。
多謝！
Thanks Christine!
The housing market has and will continue to plateau going forward in the long term, with negative pressure building in the long term.
非常認同阿朱既見解👍，尤其是對樓市供求既睇法👍，本人都係睇淡樓市，除咗阿朱所講既原因，出生率都係一大因素，出生率下跌，但手持多層物業既業主大有人在，最後如果樓市持續下滑，呢d業主就可能紛紛賣物業吐現，咁供求就會更加失衡！
香港的供求係唔會失𧗾的！只要一日仲有大量的低水或高水大陸移民。
情況尤如所有移民國家，日本、新加坡、加拿大、澳洲！樓價非常硬淨！
但以上例子係「外國」，香港？
可知仲有好大部分的大陸人認為香港遍地黃金，掃地洗碗都過萬收入，係擁住來。不論非法還是「合法」（何太）
有錢的都一定會來，為的係可以唔洗放棄中國國籍的移民，一張回鄉通行證
幾時呢個政策消失（香港市民可同時有中國或外國國籍），加上全面開放香港（不需要任何通行證）咁香港地產先會從新喺一個market mechanism 的供求市場上面，但如果真係咁，只會有一個結局就係香港被深圳完全趕上。
@@turpfnfg123 你講得啱，點解香港吾敢減人工，多多少少都係為咗頂住樓市，所以話，香港既經濟架構係好難攪，或多或少有人覺得香港工資過高，需要調整，但香港住屋又太貴，如果隨便減人工，就會好大件事，有人情味既國家，係會有所顧忌，但吾係必然，香港只會汰弱留強，貧富懸殊，差距越拉越大。
謝謝給我一個嶄新思維方式
呀🐷講得好精簡易明👍
Hahaha….well said😎😎 we all are very secure now , no worries 😌
其實阿豬既睇法, 只係好簡單觀察香港同大陸既經濟狀況就可以做到呢個判斷, 我既觀察, 除左本身好想買樓同手上有樓既人係仲覺得香港樓市會升之外, 有返少少對現在經濟了解既人都會明白香港樓價係無升既條件. 而一件唔升既資產, 你仲要比息槓桿去買, 呢個係乜野concept 呢? 🤣但個market 上, 好多人都唔多明白咁簡單既邏輯
亦都因為咁😅我先放到層樓咋!
Yes阿豬純講經濟都冇計其他不安因素，住係香港都知個玩法唔同晒，宜家唔係97或雷曼純經濟週期咁簡單，太多外在因素影響香港
但係依家由自及興喎
唱好個啲手上有好多貨，唔唱好點甩手呢？誠哥幾醒，減價等人接負資產😂
@@lung8349 係架，所以所有地產商唔會有一個字係睇淡。你槓桿買呢件資產，我話佢會跌，你仲會買？😂
全對❤
謝謝高質分享，租樓揮手區🙋♀️
阿豬條條片都改變mind set 多謝阿豬分享
學到好多嘢🔥🙏🏽
well done
你嗰一千萬要係閒錢十年鎖定十年後先收翻本息（未計所謂目標通脹），你仲要有每月額外可動收入作為使費。
好認同你既講法，但心理上都係其中一個因素，人性就係想擁有一樣真正屬於自己的東西才有歸屬感，租就比不到喱種感覺，所以唔會愛惜佢，感覺既野好難用錢衡量，係一個屬於自己既安樂窩生活，用心裝修，返到屋企都係人生一種享受。
好同意，本身係想留言，但樓主講咗我嘅心聲，早幾個月就係知道樓價雖然會繼續跌，但都想有個安樂窩。
@@tszpingisaacng1481 我以前租過樓，真係當係瞓既地方，間屋點樣我都唔會有感覺，家既感覺或許租樓是給不到的，人生在世，都係一直追尋一種歸屬感。
感性思維時候，就唔會去計算得失，只有想或者唔想。但當返回現實世界時候，就會好理性去考慮，其實都係無話錯/對！將來結果係点無人會知，最重要係不要後悔當時決定！
@@lammathew8900你問吓2016年後買咗樓嘅人睇吓佢哋後唔後悔先啦！🤣
租金會唔會升 同埋個堆需求
作為業主，感謝一班租樓人士
呢排真係好艱難，hi野hi得幾應下
謝謝你們🙇🙇
唔係個個有一千萬或五百萬可去買債券或定期收息去交租，好多人只係儲到首期趁平佐20～30％買樓自住，自己有個安樂窩，唔使成日搬，有時一年已被業主退租，唔買成日搬都係成本，買樓利息支出當交租都係好事，又可扣稅，要本身有大舊錢先可收息比租金。
仲有一個好重要因素：呢兩年會進入減息週期
清楚分析，認同。
Don't recommend selling your place and investing. What happened If you sell and can't buy it back. You can take on second mortgage, but how long can you do that for?
講得好好!
個問題係，就算自己識諗，但老婆、屋企人末必個個識諗。如果佢哋覺得唔會跌，都會迫你買樓。就算覺得會跌，都唔理三七二十一叫你買，因為要穩定、要有”家”嘅感覺。 你反對就關係破裂。有時人係比人迫死嘅。
唔係個個人需要財務自由，有時打份工月月清，但養活一家大細，睇住D仔女長大成人，都可以好幸福。
換個個識諗嘅老婆😂😂😂
簽名自己簽，錢自己俾，唔好話迫迫聲
我覺得做男人係要有主見，你講得出「反對就關係破裂」，即佢哋根本當你提款機，咁你係咪應該重新審視你關係正當性，調返轉，你都可以掌握主動權「再迫我買樓大家道不同不相為謀」「要買請你自己俾錢」
無需要俾個關係大到，因為某天你聽左佢而衰左你哋關係都係會破裂，無分別😂
我自己都係咁，就算對父母，我認為不恰當的事，我禮貌解釋，但堅決拒絕
@@Harnessxv6399 師兄有料
@@Harnessxv6399買樓係人生一大決定，如果有分歧一定要考慮清楚，否則因為呢樣嘢做成家變一d都吾出奇。
唔講升與跌，只睇成本開支，香港啲樓貴到無論，物業費貴到可以喺大陸深圳租間公寓住，唔計埋啲稅單
大湾区好多地方6，7拾萬買一千呎静楼，在香港有很多5，6百呎嘅舊楼都要6，7百萬以上。😂😂
可以講下長實債務比率小過10%,點解會係財務還款能力差而要平價賣樓？會唔會係想快d返錢，可以平買地。如果樓價上升，到時可以賺得比持倉不賣更多
14:00其實唔只每年賺多25萬，因為有compound interest，除非你每個月用曬你賺既20000幾😆
所以係多過25萬
大灣區樓價升至HK$40,000一呎，可能要到2080 年，慢慢等....😌
反而因土地供應大增，一齊跌到$5,000蚊呎嘅機會可能更大！😅
咁都講得出 減兩個零都無人要先真
多謝呀豬分享
成日聽人話租樓等於幫人供樓, 佢地完全唔明資本係有個機會成本
調轉講, 買樓租比人咪又等於將個資本借比人去投資賺錢
希望多啲人聽呀豬, 等佢地唔駛成日問點解啲錢唔去買樓, 要租樓幫人供樓
你講得非常之啱
何謂將資本借比人賺錢，可否指教多D?🙏🏻
@@savannahM520 睇返呀豬條片10:40
假設我同我朋友都有1000萬係手, 我用1000萬買樓, 放租2.5厘即係一年收25萬租
而我朋友都係有1000萬係手, 佢有兩個選擇
1. 用25萬一年同我租樓, 再用1000萬去投資低風險債券, 一年收45萬息
2. 用1000萬買樓, 一年慳25萬租金
如果佢選擇(1), 咁佢收45萬息再扣返25萬租金, 佢果1000萬一年帶到20萬淨收入
如果佢選擇(2), 咁果1000萬冇帶到額外收入比佢
所以, 我用1000萬買樓租比人, 等人地果啲錢拎黎投資再賺更高回報
咁點解我唔自己拎果1000萬黎投資收45萬回報, 而要收25萬既租?
咁我買樓即係租錢比人去投資賺錢
小弟完全冇投資技術, 純粹將啲錢買啲低風險基金, 有一部份比基金經理同我買, 兩筆錢都有7%回報以上
租樓比較麻煩係自己冇得裝修,, 假設用返上面個例子, 如果用1000萬買樓自住, 我可以將間屋點裝都得, 但一年少20萬收入
咁果20萬就係用黎買life style, 而買樓係個luxury而唔係投資
@@savannahM520 😂😅
@@JacobHo161明白晒！感謝你咁仔細回覆🙇🏻♀️
作为局外人，结构性改变，是否就是打破从前香港几大地产商捂地控制开发从而控制供给而产生“人为”的供小于求的局面。
請問如何購買美國國債，還有要抽稅嗎？🙏
少左人買樓之後, 租金升左好多, 同樣新樓盤既單位最新租出比2021 年時已經升左15-20%, 美國國債正常都唔會一直俾到5厘利息, 短期會的確好難大升, 但美國減息後又會唔會有另一種情況?
經濟因素外仲有政治因素，自住樓都放埋，宜家變左租奴😢，除時準備走
如果一家大細，要考慮租樓可能兩年要搬一次嘅成本
呢個話題有趣，要討論就水蛇春咁長。各人想法不同，沒有對錯，但肯定嘅係‘’一世租樓唔買‘’，要有心裡準備年紀大咗好難租到樓，除非到時合資格申請到公屋。
有無人反對，一世租對嘅人已經被‘’篩選咗‘’唔合資格申請公屋，依家唔合，老咗會合？除非到時夾硬使晒積蓄申請公屋。
年紀大咗到大灣區租樓亦有難度並且醫療、朋友圈亦要考慮。
分析得很好，所以我租出了我的3房，提早還清按揭，再租一個2房單位住。就算 rental yield 一樣，一出一入已經赢咗，再用供樓的錢買國債，maximize capital utilization。現在現金流是正流入
租樓俾人有時好煩
聰明，值得畀啲未想放自己層樓出去，但又想增值嘅人參考。
第一次見你嘅片，講得簡而精，為你點讚。
Thanks! Welcome to my channel!
感謝🎉
由冶及興,我睇未來1O年樓價會升回ㄧ倍😊
未買：睇定存息，買咗：賣樓有錢袋就賣嚟換標的，賣樓無錢袋就繼續持有
講得好有道理
第一次聽，確實比其他股樓channel 高質❤
多謝！ welcome to my channel!
Good
我就不認同，我們已經是退休了，但不會到大灣區居住，香港實在太好了，食平又有，貴靚又有😃🤣😃
啲老嘢好精，又怕死，住响香港入醫院夠快
先唔講而家發展商低價走貨, 利息而家咁高, 而且經濟咁差, 有冇錢供都唔肯定, 所以真係唔好話買就買
其實點為之經濟差，我而家請一個岩岩畢業既學生，assistant officer, 出$23,000/月, 無需經驗，higher dip以上學歷都冇人黎見。
有錢就好過啲,冇錢有排衰兼有排死,日後以後有可能失業,亦有機會人工低左,基層食飯都困難,租屋亦困難,到時睇吓點樣走出逆境,有錢以為使得鬼推磨,牠朝君體也相同,唔好以為依家有錢就大L晒,遲啲都係要繼續縮,事實經濟係差L到仆街,唔識唔好衝出黎柒啦,係有排差兼惡劣落去,話你柒真心冇錯的
經濟係有排差到尾,惡劣環境係仍然維持落去,所以個個以為係福地,日後擘大個屎忽窿望啦,唔需要日後,係慢慢來臨呢種悽慘日子,好快呈現眼前,將來唔會有,未來更加冇,豐衣足食係更加衰上加衰,經驗係靠把口,學歷都係靠人際關係,呢啲種種因素已經有排衰到尾,今日你唔明乜野經濟差唔緊要,日後自己慢慢感受呢啲悽涼日子等緊你去受返架咋😂😂😂
@@hkguy177 睇官方數據
www.hkma.gov.hk/chi/data-publications-and-research/data-and-statistics/economic-financial-data-for-hong-kong/
@@hkguy177 I am experienced with business development, admin, accounting, HR, marketing , would like to apply. May have your email to apply? thanks
從來樓價升都唔係因為住既需求 而係投資價值決定
期中一個factor啫
換另一個角度，咁依家香港樓仲有冇投資需求呢?
lol, great sense of humor
這是肯定的
阿豬，請問可否談談你對多倫多樓巿看法
完全明白👍但好多人都唔明呢個道理
有樓先有高潮 😂🎉❤