من يريد الاستثمار فى العقار الان عليه ان يشترى ارض بناء بالمدن القديمه ويبدا بالبناء على راحته وبيع الشقق نصف تشطيب ذلك اضمن واامن خاصه بعد ان تم فتح التراخيص وتم التغاضى عن معضله عقد الشهر العقارى
شكرا على المجهود الكبير ف تجميع المعلومات و عرضها .. اسمحلي اختلف معاك ف الاعتماد على ارقام التضخم الرسمية كمقياس لانها بالبساطة مضروبة 😊 ازاي تضخم ٢٠ و ٣٠٪ و الدولار قيمته اتضاعفت ٣ مرات .. الحل المنطقي سهل و بسيط و هو انك تقارن قيمة العقار كانت تجيب ايه من السلع المقومة بالدولار ( و هم الاغلبية ) قبل و بعد التعويم مثال شقة قيمتها قبل التعويم ٩٠٠ الف جنيه كانت تجيب ٣ عربيات نيسان صني قيمة العربية ٣٠٠ الف جنيه.. دلوقتي العربية الصني ب ٩٠٠ الف يعني لو قيمة العقار دلوقتي اقل من ٢،٧٠٠ مليون ( قيمة ال ٣ عربيات ) يبقى خسر.. قيس على كدة كل حاجة زي العقار كان و اصبح يجيب كام الايفون و جرام ذهب و غيره
التجارة في مستلزمات الحياة الضرورية بربح يتجاوز 20% هذا اجرام لأنه عندما يشتري تاجر اغذية او طبيب عقار المطور كسب فيه اضعاف ثمنه هذا الطبيب او التاجر سيرفع اجرته او يرفع ثمن الطعام مما يضع الفقير في كارثة لأن مصادر الفقير المالية لا ترتفع اضعاف بنفس النسبة و هذا سيجعل المحتاج يفعل أي شيء ليحصل على طعامه او ليدفع ايجار سكنه فلا تفرح عندما تكسب ملايين في عقار لأنك ستنفق أكثر منهم لأن مضاعفة الثمن لا يعني زيادة قيمة العقار و لكن يعني انخفاض قيمة الجنية الذي ستشتري به و ستدفع في السلعة اضعاف ثمنها
فيه ملحوظه مهمه يا سامح وقعت منك على مدار الحلقه ، كل حساباتك و معيارك لتقييم اداء العقار كآداه تحوطيه مبنى على قيم / اسعار "اسميه" ، لان المعيار الاهم من وجهه نظرى فى تقييم اى اصل من اى نوع كآداه تحوطيه او استثماريه هى مدى القدره على تسييله - تحويله لأموال كاش - عند الحاجه ، و من وجهه النظر دى فالعقار المصرى اتدمر من اساسه كآداه استثماريه او تحوطيه ، انا اعرف شخصيا ناس عندها ٦ شقق و مش عارفين يبيعوا و لا شقه منهم رغم محاولتهم على مدار سنين و رغم تحول كتير من المناطق اللى كانو شاريين فيها لمناطق مميزه ، بس كله زيادة فى ثروتهم "الاسمية" على الورق و مش عارفين يسيلو جنيه واحد منها .. احد مدرائى فى شركة سابقة ، تحويشه عمره و غربته كلها اتحطت فى ٣ شقق فى التجمع ، و كانت النتيجه انه لما تعب و دخل المستشفى اضطر يستلف من اخواته لانه معرفش يسيل اى حاجه من مدخراته حتى مع حرق اولاده للسعر.. بس طبعا مفيش شقه هتتباع فى يومين .. و ممكن اعدلك فى أمثلة من هنا لبكره و اكيد انت ادرى مع الأسعار الفلكية اللى وصلها اقل عقار دلوقتي ، و ده بالنسبه للى شقته خالصة و موجودة حتى لو طوب احمر من غير مرافق و دول الندره من اصحاب العقارات حاليا .. باقى اللى لجأ للعقار كأداة تحوطيه مأخدش غير عقد - غالبا مبصش فيه - و ماستر بلان الوانه ظريفه .. و وارد جدا يكون مخلص اقساط و لسه الأرض جرداء مفيهاش غير يافطه.. يبقى تحوط او استثمار ايه بالله عليك مهما كان ارتفاع القيمه الاسمية ؟؟!!!
كلامك معقول ومنطقي جدا. ولكن غلطة مديرك السابق او أي حد تاني انه يحط تحويشة العمر كلها في حاجة واحدة وخصوصا العقار. لازم يكون في جزء ذهب وجزء كاش للطوارئ وهكذا. ثانيا لو الواحد ميحطش جزء كبير من فلوسه في العقار، يحطها فين؟ لأن طول مالفلوس مركونة قيمتها بتتاكل. فاعتقد ده افضل حل لحد مآربنا يفرجها
لا يمكن الحكم علي الأسعار بالوضع عند المطورين،،لأن هذا الوضع على الورق فقط لكن التنفيذ الفعلي يكون مختلف تماما ،،،لان الواقع في اعادة البيع صعب جدا و هناك ناس ترغب في استرداد ما دفعته فقط (رغم انخفاض قيمة الجنيه)و هذا معناه خسارة كبيرة
هو انا معاك في تقريبا كل اللي انت قلته الا في شئ واحد. هل قعلا الدولار مش هيكون ب100 جنيه قريب؟ انا في رايي هتعدي كدا كمان الحكومه معندهاش حلول كتيره هيفضلوا يبيعوا اراضي لحد ما يبقاش فيه مشتري ووقتها الدولا فعلا هيعدي ارقام خرافيه السؤال هو امتي؟ عشان كدا طبعا العقارات ملاذ امن وانا مقدر ان مش من مصلحه اي حد يحصل panic بس دي الحقيقه المره اللي احنا عايشين فيها في ظل حكومه عقيمه افترت في الصرف جدا كانهم دوله بتروليه و دلوقتي بتشحت ومعندهاش اي حلول تانيه
ممكن حضرتك تفهمني باي منطق شركة مونتن فيو باعت الوحدات في مشروع ١.١. في شحر اكتوبر ٢٠٢٢ بمتوسط من ٧ الي ٩. مليون علي ٨ سنوات تقسيط. ويوم ١٠. ديسمبر ٢٠٢٤ بدات تبيع مرحله في نفس المشروع بمتوسط ٢٢ الي ٨٢ مليون لنفس الوحدات ده معناه ان الزياده وصلت الي ٣٠٠٪ انا فعلا نفسي افهم
بنتظر حلقتك دائما تحليل ممتاز بعد ما وصل الدولار ل سبعين و تحوط المتحوطون على تحوطهم خانهم و هبط الى ٥٠ لكن العقارات لم تهبط بس تخيل لو انه عاود الانخفاض الى قرب ٧٠ هل هيرتفع سعر العقار المتحوط عليه مسبقا !!
الصراحه سوق العقارات فى مصر للمضاربات بس اى حد بيشترى عقار بره لغرض السكن او استثماره عن طريق التاجير والسعر معروف ومقيم لكن فى مصر كل واحد يروح يشترى 4 او 5 وحدات والا للسكن والا استثمار للمضاربه بس يدفعله قسطين بالكتير بقيمه 400 الف وعايز اوڤر برايس 4 مليون
الله ينور يا مستر سامح عايزين حلقة : هل جشع المطوريين وحساباتهم لدولار ع ٨٠ جنيه و١٠٠ جنيه كمان هو اللي غذي الركود أكتر في السوق ولا هما عارفين بعد رفع،الفائدة في البنوك ان كده كده هيحصل ركود فقالوا مادام هيحصل ركود يبقي نعلي ف الاسعار ف وسط الظيطة ديه 😅؟
عفوا ا. سامح .. انا لاحظت ان شقق الحكومه حاليا ( مشروع دارة مثلا وغيرة ) اصبحت تتعدي الاربعه والخمسه مليون جنيه .. بمعني انها زادت عن السنه الماصيه .. يبقي اكيد المطورين هيتحوطوا فوق التحوط بشويه .. يبقي اكيد الاسعار مازل فيها زياده فعليا ولو بشكل طفيف مع كمان فتح الحكومه استقدام اكبر للاجئين .. رأى حضرتك ايه ؟
نفسي ربع البروكرز اللي في السوق يبقوا في علمك وامانتك
الاغلبيه العظمى لا يفقهوا اي شيء
@@مصريعربيوافتخر-ب5ز سامح اللى بيميزه عنده حس وطنى بيحب البلد غيره يبيع ضميره والبلد واى حاجة مقابل المال عادى
افضل محتوي عقاري علي الإطلاق لتحليل السوق المصري الفنكوشي …
من يريد الاستثمار فى العقار الان عليه ان يشترى ارض بناء بالمدن القديمه ويبدا بالبناء على راحته وبيع الشقق نصف تشطيب ذلك اضمن واامن خاصه بعد ان تم فتح التراخيص وتم التغاضى عن معضله عقد الشهر العقارى
وفقت في اختيار العنوان والمحتوى ❤❤❤
احييك على كل كلمة قلتها وفعلا زي ماسمعت عنك بتتكلم بكل مصداقية وأمانة واتمنى ان كل كلمة قلتها توصل لكل الناس
حلقة حلوة ومحتوى عظيم عامة، شكرا جدا
حلقة رائعة ياسامح
متعوب عليها
👏👏
حلقة موفقه ومحتوى محترم ، شكرا جدا
انا بحييك علي المحتوي المحترم و الدقيق و الممتاز اللي بتقدمه
بارك الله فيك طمنتني أن تحليلي صحيح وقراري بإذن الله صحيح
اللي هو ايه القرار
😂 @@ahmedamin3277
شكرا لحضرتك يا استاذ سامح حلقه مفيده جدا جدا دسمه ومليانه ومعلومات مفيده شكرا لتعب حضرتك❤
كدا انت معلم. وتستحق المتابعة
كلام محترم من انسان متعلم ومحترم
قولت الخلاصة فى أخر الفيديو ❤
الله ينور عليك ❤
حلقة جميلة و ياريت تعملنا حلقة تشرح لنا ليه بعض المطورين يقول استلام ثلاث سنين
عاوزين تشرح لنا ايه ال بحدد مدة التسليم
مع الشكر
العقارات في مصر هي أداة تحوط (وأحيانًا مضاربة) ولكن مش استثمارًا حقيقيً
الاستثمار في أي دولة في العالم يتطلب أن تكون العملة المحلية مستقرة وآمنة
شكرا على المجهود الكبير ف تجميع المعلومات و عرضها .. اسمحلي اختلف معاك ف الاعتماد على ارقام التضخم الرسمية كمقياس لانها بالبساطة مضروبة 😊
ازاي تضخم ٢٠ و ٣٠٪ و الدولار قيمته اتضاعفت ٣ مرات .. الحل المنطقي سهل و بسيط و هو انك تقارن قيمة العقار كانت تجيب ايه من السلع المقومة بالدولار ( و هم الاغلبية ) قبل و بعد التعويم
مثال شقة قيمتها قبل التعويم ٩٠٠ الف جنيه كانت تجيب ٣ عربيات نيسان صني قيمة العربية ٣٠٠ الف جنيه.. دلوقتي العربية الصني ب ٩٠٠ الف يعني لو قيمة العقار دلوقتي اقل من ٢،٧٠٠ مليون ( قيمة ال ٣ عربيات ) يبقى خسر.. قيس على كدة كل حاجة زي العقار كان و اصبح يجيب كام الايفون و جرام ذهب و غيره
معلم استنى حلقتك كلها معلومات متعوب عليها وحسابات دقيقة
و الله انت راجل محترم
مصر ملهاش علاقه بالفقاعات انما بالنصابات في كل السلع والاستغلال العشوائي وكأن السلعه سوف لا تتكرر
دة مش ملاذ أمن. دية اسمها مضاربة و سوق غير مستقر و البيع صعب حاليا
very well said, could not agree more.
كلام جميل جدا،
البروكرز بيفتكروا ان اللي بيشتري ما بيفهمش حاجه وكل همه انك تشتري معاه وتنجز تكسب تخسر بقى مش قصته
فيديو ممتاز ✔️✔️
15:21 وين نلقى الفرص الاستثماريه قصيرة الاجل في العقار ؟
رائع ❤
أفضل فيديو ليك على الاطلاق
شكر لك
تحليل رائع بس معلومه عوده تراخيص البناء اللي ذكرتها في اخر الفيديو مصدرها ايه ؟
التجارة في مستلزمات الحياة الضرورية بربح يتجاوز 20% هذا اجرام لأنه عندما يشتري تاجر اغذية او طبيب عقار المطور كسب فيه اضعاف ثمنه هذا الطبيب او التاجر سيرفع اجرته او يرفع ثمن الطعام مما يضع الفقير في كارثة لأن مصادر الفقير المالية لا ترتفع اضعاف بنفس النسبة و هذا سيجعل المحتاج يفعل أي شيء ليحصل على طعامه او ليدفع ايجار سكنه
فلا تفرح عندما تكسب ملايين في عقار لأنك ستنفق أكثر منهم
لأن مضاعفة الثمن لا يعني زيادة قيمة العقار و لكن يعني انخفاض قيمة الجنية الذي ستشتري به و ستدفع في السلعة اضعاف ثمنها
حلقة حلوة
جامد كالعاده 👍🏻. بعتلك معلومه عالماشي كده علي الخاص WhatsApp
فيه ملحوظه مهمه يا سامح وقعت منك على مدار الحلقه ،
كل حساباتك و معيارك لتقييم اداء العقار كآداه تحوطيه مبنى على قيم / اسعار "اسميه" ، لان المعيار الاهم من وجهه نظرى فى تقييم اى اصل من اى نوع كآداه تحوطيه او استثماريه هى مدى القدره على تسييله - تحويله لأموال كاش - عند الحاجه ،
و من وجهه النظر دى فالعقار المصرى اتدمر من اساسه كآداه استثماريه او تحوطيه ،
انا اعرف شخصيا ناس عندها ٦ شقق و مش عارفين يبيعوا و لا شقه منهم رغم محاولتهم على مدار سنين و رغم تحول كتير من المناطق اللى كانو شاريين فيها لمناطق مميزه ، بس كله زيادة فى ثروتهم "الاسمية" على الورق و مش عارفين يسيلو جنيه واحد منها ..
احد مدرائى فى شركة سابقة ، تحويشه عمره و غربته كلها اتحطت فى ٣ شقق فى التجمع ، و كانت النتيجه انه لما تعب و دخل المستشفى اضطر يستلف من اخواته لانه معرفش يسيل اى حاجه من مدخراته حتى مع حرق اولاده للسعر.. بس طبعا مفيش شقه هتتباع فى يومين ..
و ممكن اعدلك فى أمثلة من هنا لبكره و اكيد انت ادرى مع الأسعار الفلكية اللى وصلها اقل عقار دلوقتي ، و ده بالنسبه للى شقته خالصة و موجودة حتى لو طوب احمر من غير مرافق و دول الندره من اصحاب العقارات حاليا .. باقى اللى لجأ للعقار كأداة تحوطيه مأخدش غير عقد - غالبا مبصش فيه - و ماستر بلان الوانه ظريفه .. و وارد جدا يكون مخلص اقساط و لسه الأرض جرداء مفيهاش غير يافطه..
يبقى تحوط او استثمار ايه بالله عليك مهما كان ارتفاع القيمه الاسمية ؟؟!!!
المشكلة في الشقق النص تشطيب المعطلة
إنما لو واحد عنده ٦ شقق
فهو بياخد مبلغ كويس إيجار
يخليه يعيش حياة كويسة
إنما المشكلة في الغير متشطب
كلامك معقول ومنطقي جدا. ولكن غلطة مديرك السابق او أي حد تاني انه يحط تحويشة العمر كلها في حاجة واحدة وخصوصا العقار. لازم يكون في جزء ذهب وجزء كاش للطوارئ وهكذا. ثانيا لو الواحد ميحطش جزء كبير من فلوسه في العقار، يحطها فين؟ لأن طول مالفلوس مركونة قيمتها بتتاكل. فاعتقد ده افضل حل لحد مآربنا يفرجها
ديه مش فلكيه ديه ضرب على القفا
استاذ تحياتي 👏
صح،
بس أنا قاصد متكلمش علي التسييل،
كان أهم أوصل مفهوم الأسعار غير العادلة،
هي الحلقة كانت أطول من كدة بكتير 😁
لا يمكن الحكم علي الأسعار بالوضع عند المطورين،،لأن هذا الوضع على الورق فقط لكن التنفيذ الفعلي يكون مختلف تماما ،،،لان الواقع في اعادة البيع صعب جدا و هناك ناس ترغب في استرداد ما دفعته فقط (رغم انخفاض قيمة الجنيه)و هذا معناه خسارة كبيرة
جميل
هو انا معاك في تقريبا كل اللي انت قلته الا في شئ واحد. هل قعلا الدولار مش هيكون ب100 جنيه قريب؟
انا في رايي هتعدي كدا كمان
الحكومه معندهاش حلول كتيره
هيفضلوا يبيعوا اراضي لحد ما يبقاش فيه مشتري ووقتها الدولا فعلا هيعدي ارقام خرافيه
السؤال هو امتي؟
عشان كدا طبعا العقارات ملاذ امن
وانا مقدر ان مش من مصلحه اي حد يحصل panic
بس دي الحقيقه المره اللي احنا عايشين فيها في ظل حكومه عقيمه افترت في الصرف جدا كانهم دوله بتروليه و دلوقتي بتشحت ومعندهاش اي حلول تانيه
💯💥💯
كلامك جميل ولكن ينطبق على المدن الجديدة ولا ينطبق على الاقاليم اللي تمثل اكثر من ٧٠% من العقارات
٧٠% من العقارات أقاليم؟
أنت بتقول ايه؟
٤٠% من الشعب في القاهرة الكبرى بس.
هو أي حنيكة وخلاص
احسنت
أطالب. المصريين. بالتوقف. عن. شراء. العقارات. لمدة. عام. لان. المطورين. لازم. يتربوا. شوية. لانهم. ظلموا. اخوانهم. المصريين. جامد. قوى. دلوقتى. احنا. حيرانين. ف. بلادنا. المطورين. مش. عايزين. يشبعوا. ومفيش. لهم. دور اجتماعى. للشباب. وللمصريين. عموما. وكمان. جاءنا.ضيوف الرئيس. سيطروا. على. ملايين. الشقق. وارتفعت. الإيجارات. بجنون. فالمصريين. عايشين. مأساة. مرعبة. ومصر. ليس. بها شقق. الان. ومش. عارف. الدولة. ماشية. ازاى. الشقة. ملايين. والايجار. عشرات الألوف. والمصريون. تركوا. الشقق. عشان. يؤجروا. بسعر. عالى. فلم. يستفيدوا. من. الايجار. العالى. لان ةلتضخم. اكل. فلوس. الايجار. الزيادة. شايف. ياسامح. المشكلة. عاملة. ا زاى. حاجتين. هيحلوا. المشكلة. ترحيل. الضيوف. وتوفير. ملايين الشقق. للمصريين. والتانية. ايجاد. حل. لقانون. ايجار. المساكن. القديمة. بتاع. عبد. الناصر. كدة. يزيد. العرض. جزئيا. وينخفض. ةلسعر. فيه. حلول. ياسامح. لكن. مفيش. إرادة. حل. الحكومة. هتحل. غصب. عنها. لما. تحصل. مصاىب. كبيرة. وربنا. يلطف. يا. سامح. عندك. فكرة. عن. الضراىب. التى. يدفعها. العبار. والفطيم. ما. هو. حجم. الاستفادة. الحقيقية. لمصر. من. مشروعات. العبار. والفطيم. غير. شوية. شباب. اشتغلوا. متفرحش. قوى. براس. الحكمة. دى. هتسبب. تضخم. عقارى. لا تتخيله. اشوفك. فى. كومنت. تانى.
True
رائع سامح
👌👌👌
ممكن حضرتك تفهمني باي منطق شركة مونتن فيو باعت الوحدات في مشروع ١.١. في شحر اكتوبر ٢٠٢٢ بمتوسط من ٧ الي ٩. مليون علي ٨ سنوات تقسيط. ويوم ١٠. ديسمبر ٢٠٢٤ بدات تبيع مرحله في نفس المشروع بمتوسط ٢٢ الي ٨٢ مليون لنفس الوحدات ده معناه ان الزياده وصلت الي ٣٠٠٪ انا فعلا نفسي افهم
الكلام ده ينطبق علي الاستثمار في راس الحكمه ؟
بنتظر حلقتك دائما تحليل ممتاز بعد ما وصل الدولار ل سبعين و تحوط المتحوطون على تحوطهم خانهم و هبط الى ٥٠ لكن العقارات لم تهبط بس تخيل لو انه عاود الانخفاض الى قرب ٧٠ هل هيرتفع سعر العقار المتحوط عليه مسبقا !!
ده انت عبيط وهو انت فاكر الدولار هيفضل ٥٠ كلها خمس سنين و تلاقى الدولار ٥٠٠ جنيه
لو سمحت ممكن ترشحلى مشروع اشترى فيه فى الساحل الشمالى؟
استثمار فاشل
كلام اغلبه مش صح مبني علي فرضيه ان اسعار التضخم المعلنه صادقه لكن الحقيقي ان اسعار التضخم فوق ال٢٠٠ في الميه اخر سنتين والي يقول غير كده مش عايش معانا
الصراحه سوق العقارات فى مصر للمضاربات بس اى حد بيشترى عقار بره لغرض السكن او استثماره عن طريق التاجير والسعر معروف ومقيم لكن فى مصر كل واحد يروح يشترى 4 او 5 وحدات والا للسكن والا استثمار للمضاربه بس يدفعله قسطين بالكتير بقيمه 400 الف وعايز اوڤر برايس 4 مليون
الله ينور يا مستر سامح
عايزين حلقة :
هل جشع المطوريين وحساباتهم لدولار ع ٨٠ جنيه و١٠٠ جنيه كمان هو اللي غذي الركود أكتر في السوق ولا هما عارفين بعد رفع،الفائدة في البنوك ان كده كده هيحصل ركود
فقالوا مادام هيحصل ركود يبقي نعلي ف الاسعار ف وسط الظيطة ديه 😅؟
حلقة حلوة ، بس علي ذاكرتي المتواضعة الدولار لحد آخر ٢٠٢٣ كان ب ٥٠ والزيادات الكبيرة ابتدت في شهر ١/٢٠٢٤
الكلام بسرعة مؤذى للاذن
بس في مطورين زودوا السعر بالفعل زي طلعت مصطفي مثلا من اسبوعين زود ١٠٪ فمدينتي و ٢٠٪ فمدينة نور
قصدك ١% مش ١٠% و
طلعت .. ح يلبس في الحيط قريب ..
@@MohamedAli-vp5fv اة سوري
@@AmrYoussef-s5o ليه
ياعم انت العقار زعلك ف حاجه😂
عفوا ا. سامح .. انا لاحظت ان شقق الحكومه حاليا ( مشروع دارة مثلا وغيرة ) اصبحت تتعدي الاربعه والخمسه مليون جنيه .. بمعني انها زادت عن السنه الماصيه .. يبقي اكيد المطورين هيتحوطوا فوق التحوط بشويه .. يبقي اكيد الاسعار مازل فيها زياده فعليا ولو بشكل طفيف مع كمان فتح الحكومه استقدام اكبر للاجئين .. رأى حضرتك ايه ؟
استقدام اكتر ليه حرام عليك هي مصر ناقصه بلاوي
Kalam waqعy جdn
اول لايك ❤
بتتكلم بسرعة جدا جدا مش قادر اتابع
أنا بهنج وانا بسمعك 😂
بطأ الڤيديو شوية 😂
@@samehthesalesman
فكرة والله 😂😂🤔
@@AntonioKingyt لا ديه سرعة كلامي فعلا 😁
@@AntonioKingyt 😂😂😂😂😂
حاجة كدة،
بتكلم بسرعة في حياتي بشكل عام،
مش عارف ببقي مستعجل علي ايه 😂
@@AntonioKingyt العقارات لا تنخفض،
تستقر علي اقصي تقدير
هههههههههههه الله يهده