ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 24 มี.ค. 2024
- การลงทุนประเภทหนึ่งที่หลายคนให้ความสนใจ เพราะคิดว่าเป็นการลงทุนแบบเสือนอนกิน นั่นก็คือการทำธุรกิจปล่อยเช่าบ้าน หรือคอนโดฯ ที่หลาย ๆ คนมองว่าเป็นการลงทุนที่ง่าย ไม่มีความซับซ้อน แต่เบื้องหลังจริง ๆ แล้วในการลงทุนแบบนี้มีความยากที่คาดไม่ถึง ทั้งการเลือกผู้เช่า ประเภทการปล่อยเช่า การตั้งราคาค่าเช่า อีกทั้งปัญหาที่แสนจะยุ่งยากนั่นก็คือเรื่องการบำรุงรักษา ที่จะเป็นรายจ่ายก้อนโต ดร.วิทย์ สิทธิเวคิน จะพูดคุยกับคุณวิน อิทธิศักด์ เจ้าของเพจและช่อง Guru Living ผู้มีประสบการณ์ด้านการปล่อยเช่าอสังหาฯ มาแชร์เรื่องราวเหล่านี้
ติดตามชมช่วงเศรษฐกิจติดบ้าน ได้ในรายการวันใหม่วาไรตี้ วันจันทร์ - พฤหัสบดี เวลา 8.00 - 10.00 น. ทางไทยพีบีเอส
#ปล่อยเช่าบ้าน #ปล่อยเช่าคอนโด #เศรษฐกิจติดบ้าน
----------------------------------
👉 กด Subscribe ติดตามรายการดี ๆ ของช่อง ได้ที่ : / thaipbs
ช่วงนี้ตลาดเช่า ขาขึ้นสุดๆ คนหาคอนโดใให้เช่ากันให้วุ่น ทั้งคนไทย คนจีน ต่างชาติ ชะลอการซื้อ เปลี่ยนมาเช่าแทน ใครมีเงินเย็น จังหวะนี้ควรลงทุน
เราซื้อบ้านที่ติดกันไว้ปล่อยเช่าเลย ดูแลง่าย ดูพฤติกรรมคนเช่าบ้านได้ซื้อมา 2 หลังละ กำลังจะซื้อหลังที่ 3 กลายเป็น 4 หลังติด
แต่ก็เก็บค่าเช่าอะไรไม่ได้มาก เป็นหมู่บ้านเก่า 30 ปี ทาวเฮ้า ชั้นเดียว แต่มันดีตรงที่หมู่บ้านเราอยู่หน้าสุดแล้ว
เราผ่อนห้องชุดเดือนละ 2,700 บาท ให้เขาเช่าเดือนละ 2,500 บาท ควักกระเป๋าผ่อนเดือนละ 200 บาท ตอนนี้เงินกู้เหลือเพียง 19,002 บาท คาดว่าอีก 7 เดือนไถ่โฉนดออกได้ เช่ามา 3 ปีแล้วค่ะ ตอนแรกตั้งใจว่าถ้าผ่อนหมดจะขาย 530,000 บาท เอาเงินฝากประจำแต่ดอกเบี้ยน้อยมาก สมมติ 2%/ปี จะได้ 10,600 บาท แต่เก็บค่าเช่าจะได้ 2,500*12 เดือน 30,000 บาท
ผ่อนเดือนละ 2,700 กู้มาเท่าไหร่ครับ กู้มาตั้งแต่ปีไหน
แถวไหนค่ะ? ราคาดีจัง หลักแสน
@@Nabduan24 บ้านเอื้ออาทร สมุทรปราการค่ะ พื้นที่ 33 ตารางเมตร ตอนเปิดโครงการปี 49 ค่ะ ราคาขายตอนนั้น 390,000 แต่ให้ผ่อนดาวน์ 9,000 กู้ธนาคาร 381,000 บาทค่ะ
@@Nabduan24 เอื้ออาทรสมุทรปราการค่ะ ราคาปี49เปิดให้จอง 390,000 บาท ผ่อนดาวน์ 9,000 บาท กู้แบงค์ 381,000 บาท พื้นที่ห้อง 33 ตารางเมตรค่ะ
@@thesun1755 ปี 51 ยอดกู้ 381,000 บาทค่ะ
Yield การปล่อยเช่า ที่ถูกต้อง ”น่าจะ“ = (รายรับ - ค่านายหน้าในการปล่อยเช่า - ค่าส่วนกลาง ประจำปี - ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นในรอบสัญญาเช่า )
หารด้วย
ต้นทุน คอนโด
สูตรนี้ น่าจะ ได้ yield ที่ถูกต้องกว่า นะครับ in my point of view.
จริงครับ ผมใช้ค่าเช่าคูณ 10 เดือน แทน 12 เลยครับ แต่เข้าใจว่าอาจบอกคร่าวๆ
คุณวินอธิบายได้เข้าใจได้ง่ายมากๆ ค่ะ 😊
อสังหาปล่อยเช่ารายเดือนเป็นการลงทุนที่ไม่วุ่นวายที่สุดแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายบ้างเช่น ค่านายหน้าปีละ 1 เดือน(ถ้าเราไม่ได้หาลูกค้า ทำสัญญา ตามเก็บค่าเช่าด้วยตัวเอง) ค่าภาษีโรงเรือน ค่าซ่อมบำรุง(ปกติคือน้อยมากๆ) ถ้าเป็นคอนโด หมู่บ้านจัดสรรที่ดีหน่อย ก็จะมีค่าส่วนกลางเพิ่ม ข้อเสียคือมันเหมาะกับคนที่มีเงินที่เขามีเงินเย็น ไม่ใช่ไปกู้มาลงทุน เพราะนอกจากจะเจอเรื่องดอกเบี้ยแล้ว ยังต้องคิดถึงกรณีช่วงเวลาที่ห้องว่าง ไม่มีคนเช่า จะมาหวังว่าจะมีคนมาเช่าเสมอ ช่วยแบ่งเบาภาระค่าผ่อนได้ตลอด ซึ่งในความเป็นจริงมันไม่มีคนเช่าเต็มตลอดเสมอไป ดังนั้นคนที่ไปกู้มาแล้วเจอภาวะแบบนี้ เครียดแน่
เดียวนี้้คอนโดแพงขึ้นมาเยอะปล่อยเช่าส่วนมากจะได้น้อยกว่าผ่อนธนาคารค่ะ ต้องควักกระเป๋าเติมธนาคาร ถ้าทำเลดีมากๆๆก็เสมอตัว ถือว่าโชคดีไปไม่เหมือนกับการลงทุนเมื่อ20ปีที่แล้วผลตอบแทนเยอะค่ะ ถ้ามีเงินสดซื้อเลยไม่ต้องผ่อน นั้นแหละดีค่ะ
เรื่องเลือกผู้เช่า ผมมีหลักการง่ายๆคือ ตัดปัญหาไม่ให้คนอีสานเช่าอยู่ มันช่วยได้จริงๆนะ หลังจากกรองแบบนี้ปัญหาเรื่องคนที่มาเช่าบ้านเราไปมีปัญหากับเพื่อนบ้านไม่มีเลย
คนดีกับคนไม่ดี มีอยู่มากครับต่าง ผสมป่นเปกันไป
ข้างห้องเช่ามาเกิน10ปีแล้วจ่ายไม่ครบสักเดือน
เสียงดนตรีดังดีนะคะ แต่เสียงเวลาคนคุยกันแทบฟังไม่ชัดเลยค่ะ ปรับปรุงตรงนี้หน่อยก็ดีนะคะ
มีทาวเฮ้าส์ ปล่อยให้เช่าโดยผ่านนายหน้าดูแลให้ ทำสัญญา-สกรีนคนเช่าให้ ให้ค่าตอบแทนนายหน้า 1 เดือน จากค่าเช่า (สัญญาปีต่อปี) ...เอาค่าเช่านี้มาซัพพอตค่าเรียนพิเศษลูกทุกเดือน คิดถูกที่ไม่คิดเก็บไว้เฉยๆหรือขายทิ้ง
1. บ้าน คือ ปัจจ้ย 4..รัฐต้องมีนโยบาย และมีมาตราการ ทำให้คนมีความมั่นคงในชีวิตด้านที่อยู่อาศัย
2. ตลาดบ้านจะต้องไม่มีสภาวะขาดสมดุลย์.. ไม่เพิ่มอุปทาน เกินกว่า อุปสงค์.. ศก.มีวัฏจักร.. มีรุ่งเรืองก็มีฟุบ.. อาจเกิดความเสี่ยงเชิงระบบได้..
3. การสร้างอสังหาฯเพื่อขายชาวต่างชาติ.. สร้างอุปสงค์.. ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยแพงขึ้นต่อเนื่อง.. ถ้าศก.ประเทศไม่เติบโตสูงพอ.. คนไทยก็ไม่มีกำลังซื้อ และ/หรือ ไม่สามารถผ่อนชำระหนี้ให้ธนาคารได้.. คนไม่มีกำลังซื้อ ทำให้ เป้าหมายข้อ1 เป็นภาระรัฐบาล (ทำอะไรบ้าง)
4. ประเทศต้องมีพื้นฐานที่ดี เพื่อการเติบโต ของผลผลิตและ/หรือรายได้.. การคิดขายทรัพย์สิน ขายที่ดิน ขายบ้าน ที่เป็นความมั่นคงในชีวิตคนในชาติ.. ไม่ถูกต้อง.. ดังนั้น อย่าปล่อยให้ developer.หลับหูหลับตาทำโครงการ เพื่อหวังขายต่างชาติ.. อย่าใช้ข้ออ้างว่า ภาคอสังหาฯมี multiplier effect สูง.. แล้วปล่อยให้ใช้ Leverage ทำโครงการ..จนมากเกินไป.. ด้วยความคิดของ Developers ว่า เดี๋ยวรัฐบาลต้องหาทางอุ้ม ไม่ปล่อยให้เกิด ความเสี่ยงลุกลามแบบ systematic risk..
อยากให้คุณวินกลับมาอีกครั้ง ลงลึกอีกหน่อยในทุกข้อมุล โดยเฉพาะโซนนักท่องเที่ยวต่างชาติ อย่างเช่นภูเก็ต คะ😊
เดี๋ยวนี้ยาก
ผมทำเลดียังยาก
ปล่อยรายวันผิดกฏหมาย
มันไม่ง่ายขนาดนั้นโดยเฉพาะถ้ากู้มา มันไม่ได้มีคนมาเช่าตลอด ไหนจะค่าบริหารจัดการ ค่าซ่อม ต่างๆ ไหนต้องมาตามถ่วงค่าเช่า สุดท้ายมาดูจริงๆไม่คุ้ม
ไม่ดีครับ คนหาเงินไม่ได้ ไม่มีเงินจ่ายค่าเช่า บ้านจะพังทิ้งเฉยๆ ไม่ควรปล่อยเช่าเพราะเศรษฐกิจประเทศไทยไม่ดี กำลังดิ่งเหว....
พูดไทยคำอังกฤษคำเยอะมาก 😅
กลุ่มพนักงานออฟฟิศคือลูกค้าที่ดีที่สุดแล้วครับ จ่ายตรง ไม่งอแง เรื่องไม่เยอะ