【賞屋說說】☛"陶朱隱園"成本多少? | 光稅金230億到底要賣給誰? | 信義區豪宅之謎 | 台北市Taipei | 建造成本 | 稅費 | 世界奇觀☚
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- เผยแพร่เมื่อ 11 ส.ค. 2022
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一坪800萬元
本來就不是給台灣人買的？
成本大約195億
但光稅金230億
到底要賣給誰？
今天邀請兩位專家
依照我們在網路上查到的資料
將計算出它的成本是多少錢
#陶朱隱園
#世界奇觀
#成本計算
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本頻道紀錄各式不動產的參觀紀錄與懶人包，
內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或起造人，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！
謝謝各位觀眾熱情的參與，
也不吝提供寶貴的意見與專業。
以下幾點缺失修正：
1、 本街廓確為F1街廓，影片中F2街廓有誤。
2、 營利事業所得稅：
本案為自地自建，因土地於民國105年前購入，且持有已達35年，適用所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅(即舊制)，故土地僅需繳納土地增值稅，且不列入營利事業所得稅做扣除額；另建物部分，若以總銷售額扣除成本後，再依房地價值拆分比例之建物比例40%計((924.80-195.42)*40%=291.75))，輔以稅率20%計算，所需繳納之營利事業所得稅約為：291.75*20%=58.35億元。
3、 影片未提及之營業稅：
依據營業稅法第8條第1項第1款規範，出售之土地免徵營業稅；但出售之房屋，仍應課徵營業稅；若以房地價值比例之建物比例40%計算(924.80*40%=369.92)，輔以稅率5%計算，本案預估之營業稅應約為：
(369.92)*5% = 18.50億元。
4、 另影片中提及之房地合一稅：
根據所得稅法第24-5條第4項規定，營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地之所得，併入營利事業所得額按 20%課稅。【故本案建物之房地合一稅，已於第2點之營利事業所得稅列入計算，確實在影片中已重複計算，合敘聲明調整於此，還請見諒。】
5、 至於持有土地35年過程中的地價稅、及亞太會館興建、營利、拆除等費用，我們暫且視作前案損益兩平，以便於計算，還請理解。
6、 利率設算5%：可參照此網頁，內有詳列台灣自1985至2009年之台灣銀行利率(當時的銀行利率確實跟現在不可同日而語，且土地融資利率一般高於房貸利率)。tw.images.search.yahoo.com/search/images;_ylt=AwrtkWXnrfdit_AIgAlt1gt.;_ylu=c2VjA3NlYXJjaARzbGsDYnV0dG9u;_ylc=X1MDMjExNDcwNTAwNQRfcgMyBGFjdG4DY2xrBGNzcmNwdmlkA0tJTWJRekV3TGpKZ0lSWnVZZkRyOHdCR01qSXpMZ0FBQUFESlU5VmEEZnIDbWNhZmVlBGZyMgNzYS1ncARncHJpZANKVHhwTHhVUVRscTlJNUs3SjR4TzRBBG5fc3VnZwMwBG9yaWdpbgN0dy5pbWFnZXMuc2VhcmNoLnlhaG9vLmNvbQRwb3MDMARwcXN0cgMEcHFzdHJsAwRxc3RybAM1NARxdWVyeQMlRTUlOEYlQjAlRTclODElQTMlRTYlQUQlQjclRTUlQjklQjQlRTUlODglQTklRTclOEUlODcEdF9zdG1wAzE2NjAzOTkxMTE-?p=%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%AD%B7%E5%B9%B4%E5%88%A9%E7%8E%87&fr=mcafee&fr2=sb-top-tw.images.search&ei=UTF-8&x=wrt&type=E211TW714G0#id=0&iurl=https%3A%2F%2Fpic.pimg.tw%2Fjoejoeyourmoney%2F1399382937-3089908612_n.png&action=click
7、 至於一戶的房地合一免稅額400萬，因為佔總價不到1%，故忽略不計。
結語：
衷心感謝各位觀眾細心的觀看，我們希望提供的是一個指標建案的成本架構試算，也盡量以大金額的項目作為試算變數，以期用最簡單的方式淺顯易懂，而不流於教條；或許內容不盡滿意，但您們的批評與指教都是本頻道最大的動力與裨益，也督促我們更用心、更努力去提供更有深度與價值的影片呈現給您！若能得到您一點點的迴響與反思，就是對我們最大的鼓勵！
在此感謝！
35線上賞屋
真的很用心欸！勇於承擔，好頻道👍
昨天看到營所稅140億也有點傻眼，但沒給出公式就沒深追差異原因，倒是房地合一稅會重複計算這超明顯的錯誤，代書漏未考慮實在比較離譜。以後如果能配合審查營建業的會計師會更有公信力。
但35線上賞屋真的是個很優秀的平台 願意做，錯了也會完整的更新錯誤，而且很明顯有搜索過大部分留言者所提出的問題，甚至連比較資淺的網友所提出的利率5%都給出解釋，未來會繼續支持！ 辛苦了！
超讚的👍
對 我剛看也想說應該是在F1
建築師Vincent Callebaut剛上網查是比利時人
大師兄好讚好專業！希望有多點類似的片
陶朱隱園這種概念的房子，在這時蓋在杜拜，都有可能變成高空屋率，有種人不只是有錢，還要追求比有錢更高境界的iconic，會這樣做的人已經不多了，現在很多有錢人財富都在不穩定的大幅縮水，還有有錢人也有必須低調的必要。
有錢人買這種房子不會用來住的，只需要利用房子的名氣來提升自己在商界的地位與利益跟名聲，所以建案的老闆必須是在國際上商業界非常高名氣與正面名聲才有幫助
所以當初蓋陶朱隱園的人，當初也應是有其他隱性的意義，而不只是一個商建
剖析得好喔
盛京集團啊
我沒有看到陶朱的自然，而隱卻成了相反詞，鄉下找一山居，自然有陶淵明的感覺。
大概我是窮人吧。😅😊😂😅😊😂！
聽君一席話，如聽一席話
經典的互利影片及影評，大力拍手叫好
專業！透明！大推～
蠻喜歡這個企劃~算成本~
希望有其他一般建案成本估算影片
好精彩好有趣！是平常不會接觸到的一塊！謝謝分享！
原來是把台北市當自己的展示櫃放藝術品的感念
種了23000棵樹，八哥鳥築巢在那裡，看你怎麼整理。
請到很專業的 開發專家 講解! 讚~~👍
解釋得非常清楚.....! 謝謝你們 !
感謝整理～～超棒
兩位來賓都好有料，這集很讚
精彩的一集～
非常精彩 外行看熱鬧 可以用事實的數字切入透析 用藝術品感性結尾去肯定價值 市井小民對於幾百萬的物件就很傷腦筋 最後大多收尾在屋主的任性開價 ...
現在行情 豪宅250已經是極限了 就算它蓋的有特色 能高出市場多少
討論的很詳細 我們這些外行人都能理解。很棒繼續加油
Gt
非常精彩
台北不像杜拜、紐約、巴黎、上海這些知名國際城市，要把房屋賣給世界各地富豪很困難。
不夠國際化最主要台灣的賣點除了一些小吃按摩以外，其他很難跟上海香港這些大城市比較
真的，人家會問你憑甚麼？再說了台灣是一個戰爭高危險國家 在這個國家投資房地產的外資都是笨蛋 美國已經把台積電抽走 台灣狀況只會更慘 除非台積電不忘本 不過不忘本不是台積電成功的原因 所以我覺得應該沒救了 自求多福吧
台灣還有戰爭的隱憂，有錢人早就在海外買好房子了…
大陸每天都喊要打台灣,外國人誰敢來買
土地成本應該是要以現值來計算 不可以當時取得之土地成本計算。就算不賣不蓋房，他還是能單單販售土地。就好比50年釀的老菜脯，一根10塊錢，釀到現在來做蘿蔔湯，一樣是以50年陳年的老蘿蔔湯去計算成本 因為他增值了，而不是以當時50年前的物價來計算。
超級滿足好奇心的，讚！
學習了！謝謝！
喜歡這集感覺有學到一些知識😂😂
最後看到進入法拍屋或是直接拆掉變成社會住宅就好笑了
好好看喔 世界奇觀😍
很好看
王代書依房地合一課徵所得稅申報作業要點第25點第1 項，營建業銷售興建房屋是只課營所稅不再客房地合一稅喔!所以其稅費成本又可少約41億。
說真的，就公開資訊來說，如果是不同縣市根本查不到這麼詳細
光新北要找到這麼詳細背景資訊就有難度了
台北市不愧是首都
好正規😂
這集好精彩！感覺直接賣地比較好賺，蓋這棟是要在建築史留名！
要看留佳名還是惡名...會不會再過10年還是沒人買就好笑了...
@@user-sw9re4oz8p 希望賣不掉 好想進去探險（；゜０゜）
@@user-sw9re4oz8p真正有錢人的思維 一生的成就比起財富更重要
官員都知道啊
所以都事先
大量購置土地
等蓋了高鐵或捷運
就可以炒地皮囉
不是沒人買，是很挑住戶，這種頂級的豪宅道德不夠水平就是來搗亂的，鄰居也要篩選。
甚至多少政商關係要買，要賣物件還得看交情、避免賣A不賣B，打壞關係。
應該還有其他原因吧，絕不僅是有錢就能買，有錢的人有可能少於40戶嗎?
期待有一天~Ted跟九妹開箱
精彩
世界奇觀真的很難蓋 要花超多人力 超多資源 還有時間
不過蓋出來就贏了 ,阿 我是說世紀帝國
伐木伐木工
我也感覺大師兄是世紀帝國年代的😂
哈哈哈哈幽默
原來業界內幕是這樣運作的阿~ 謝謝你們! 完全外行的我學到非常多 算來算去最大贏家反而是政府🤣陶朱隱園 就像世紀帝國裡的世界奇觀 十大古蹟
照法規繳稅就叫做贏家是政府....邏輯怪怪的.... 那總銷900億的贏家是誰?
它如果值得，是無價的藝術，有能力的頂端人士，早已入手，不會到現在還空在那，頂端人士不是傻白甜！
之前住在附近,真的很喜歡那氛圍,可惜買不起😂😂
遺漏的可能也只有拆掉亞太會館重新整地的費用，但以這麼百億成本來計算，這也只是增加一點點零頭而已~~~
這些應該算在營造費用加總了
請問影片中提到的容積移轉的行情，150%-170%是建商買入畸零地的成本嗎？那請問一般地主賣給土地開發的成本大約是多少呢？
有錢人是精明的不買正常，這種價錢說真的買國外比較划算，國外的一線房子永遠會有國際買家接盤比較保值流動性較好，台灣吸引力有限
因為台灣在國際認証下….不是一個主權的國家. 還有永遠的阿共威脅… 😂😂😂😂😂
尤其台灣還有可能打仗，誰要住這
阿共嘿驚幾咧就嗯災咩掉幾億了
超級好奇國外評價，來找找......
@Shiang Yu Yang 上網查就知道為何郭台銘寧可花20億買比佛利山莊豪宅而不買台灣的XD
真的是無價的藝術作品…..原來隱藏費用這麼多！
坐中間Japan的土地開發專家，分析很專業，很棒
專業!
蓋來當銀行抵押品的，不是蓋來賣的。大額貸款不少是1.XXX%加上買該銀行的金融商品。
而且蓋房子的錢也是貸來的⋯
這個也滿有趣的觀點耶 抵押借錢出來再賺錢🤣
@@ashlin7104 一直就是這樣炒房的，把建築當精品古董
就不要賣留著慢慢繳稅吧!!台北市民感謝你
見不得別人有錢，你覺得人家有差嗎？
才一億 打哈欠 一坪就開八百萬了
你應該去查查那個大佬的身價😂
賣或不賣，怎麼樣都要繳稅
繳了也跟台北市民沒啥關聯吧
這是一個代表作 價值真的無法估量 但也要市場能接受
哪一種代表? 砸大錢然後賣不出去的代表嗎?
我個人想法 在一個有活火山 地震頻繁 且有戰爭風險的地方買這樣的住房其實......
其實不是高枕無憂。
在公園等一年也還沒等到他法拍，太強了~
其實建築是有未來風格
但還是得過兩世紀人們才會接受這種形式
不是不能接受
而是錢包不能接受
一般房屋建商只要販售4成左右就回本了，別以為成本真的高到不行，至於特殊建築就要看，可能在外部安全攀爬施工設備多個3倍吧！至於結構就是力學問題，不是新式材料就多花個幾倍，建商怎麼賺你不知道而已
所以四十戶賣一戶賺一戶只要賣五成就回本。
2:23 的都市計劃圖好像匡錯了，是不是應該是隔壁左邊那塊？
民國76年陶朱隱園那個位置的信義區，都還是一大片空白土地
這集專業
太專業了
子誠有料又帥呀～～😆
豪宅頻道～👍
看完結論是:低持有稅助長建商養地(可以持有35年不開發)。
可見你沒認真看
拆掉亞太會館這麼大新聞不知道的話 只能說你應該很年輕
稅費部分真的錯得有點太多…加油！建議下次應該找會計師
建商不適用房地合一稅吧，舊制就在計算財產交易所得併入營利事業所得稅計算啊，這個算法等於重複計算兩次稅金，嚴重錯誤
每戶中午都曬得到太陽，不過有個好處是半夜跳舞唱歌是不會打擾到樓下鄰居
營所稅根本不應該放進成本計算，那是銷售後賺錢才要繳的稅，看整體公司最後損益情形，怎麼會是放到成本？這樣根本虛增成本。
當股票套牢時 只能當資產 我也都是這樣的
我還以為是蓋來貸款搬錢周轉用的
這部應該是億來億去最多的一集了吧
光是營利事業所得稅就計算錯誤了，舊制土地不課徵營利事業所得稅。
營建業自建自售是繳營所稅沒錯啊房屋部分，是沒有房地合一才對
@@user-uv2zo3fq2j 你仔細看一下，他是用總銷額924億扣除成本費用跟土地增值稅後乘稅率20%，總銷額不會只有算房屋，而且單算房屋出售損益，也不能減除土地增值稅，根本亂算。
@@yangguotw 我沒看實際怎麼算的欸，對我來說稅目就錯了...就沒看下去了 有空再看
土增稅就是太低了阿，土地公告現值永遠比市價來的低，跟市價差超多，才會有後來的房地合一稅阿
就跟汽車一樣我這個是工藝的極致
我要做最好最獨特的
成本這些撐得住就都是其次了
Great video 👍👍
如果想了解陶朱隱園最近Discovery有出了相關介紹的影片，蠻推薦大家去看看的
保全顧過這間，真的很大，當時還沒有幾戶
陶隱的設計師爆料威京原本有要分戶當設計費，但最後沒分到
我記得中工表上價值就300萬/坪吧
真的想要不如找幾個朋友把中工拿下 裡面有12戶
完全沒辦法想像，光稅金就比蓋房子的成本還貴...
要賣給搭火箭去火星的TOP中的TOP的人，好屌....
感謝影片分享
算法的問題，實際.....
四年房子 宰世界盤子
台灣目前就周杰倫，有被邀請上太空。
會上太空的不會來台灣啊，更何況買陶朱
營所稅與房地合一稅重覆計算
成本還挺高的 很意外有五成/一半都是稅 不然就符合3成
我有親戚是中華工程的副總，他說他們老闆把所有的錢都壓在這裡，如果這裡賣不出去中華工程就會倒，所以他隨時都在準備他要離職。
副總有很多個嗎？妳這樣爆她料不怕他的計畫傳出去嗎？
營造是我朋友的日本公司負責的，所以我在當初蓋的時後就進去看過地下室結構建造，因為實在很特別印象深刻，那時候她說這裡會成為全台最貴的地方，我還半信半疑。
tc他不算爆料，因為這是大家都知道的事情
你知道太多了！好像很多人都知道
卡個，聽說這邊隱私不好？
哈 一坪800萬 真的是賣不掉加價賣的最佳典範!
合理售價因該是450萬，但建商要賺所以開六百萬是合理價格
@@photoer27 但是開到600萬也賣不掉 所以加價賣! 800萬在賣不掉應該可以喊到千萬了...
真的是把台北當作紐約在賣
陶朱隱園是一件藝術品，藝術品就應該擺著欣賞~不應該拿來住XD~
甚麼時候開放觀光樓頂?
真的都是億來億去....好猛的貢獻~~~
哪裡才能看到陶朱隱園的內部介紹影片? 還是還沒公開?
希望可以介紹世界各國的建築
建議直接去看當地ytr的頻道
紐約曼哈頓的也很精采
建商最大的目標就是要把房價炒高! 在錄影片的三位就是在幫忙建商合理化高房價!!!
笑死
噓.........
你知道的太多了XD
這樓真可憐...
一坪建築成本70-80萬！唬爛魔人。鋼骨一坪8萬元，要10倍去蓋。聽這些人在唬爛
這集內容揭露的成本很精彩，沒想到稅的成本竟然比建築成本高
算錯了..留言有更正=.=
在我看前30秒我就知道台灣房價超貴坑殺一般民眾的人就是這三位都貢獻很多
看完了節目我只買得起瑪卡粉 🤣🤣🤣
每次房市泡沫的頂點 就會跑出這種東西
貸款貸好貸滿,蓋好剛好遇到大升息 我們來看看這公司多有實力 :D
看來是個遇過很多次房市泡沫的人呢
他算18,19年就弄好了，當時也不算最頂就是
他們公司是日商而且不是只有一個工地
@@user-tl1sp5kc5p 威京集團是日商嗎@~@
@@Lzainside 我不太記得名字但是我知道也有搞過101的蓋
賣誰已經不重要了… 錢早就先借足借滿了…
最後沒人買，就由所有台灣人來買單。
這種房子根本不是一般人可以買得起的，就算中樂透中10次都不見得敢買的房子還是留給那些有錢人去煩惱就好，一般人就不用去擔心了。
風水不優到現在一戶賣不掉養蚊子...命運不會跟京華城一樣拆掉..那就好笑了...
各種費用隨隨便便都一個億，有夠可怕🤣
買一個也是"槓那麼大"的建案，轉嫁給消費者，不貴才怪
現在的建案本來就是賣一間最最少賺一間，要不然那會有那么多建商爭蓋房，這有什麼問題？沒高利潤誰要蓋房
應該賣多少錢。也是要賣出去才知道了。我看可能要賣很久。。。。
我好奇在想，如果他一直賣不掉，持有成本又這麼高，那建商會不會倒？
後來想想，建商背後的最大金主應該是銀行，因為都是貸款來買跟蓋的嘛，
建商只承擔利息的費用，基本上可以看作是銀行在包底，那政府就不可能讓他倒嘛，
因為建商倒，那銀行收不回的呆帳金額太可觀了，銀行會不會有可能就此倒掉都是問題
好猛~~1坪買一棟房子~~
台灣人真的很喜歡蓋這種奇葩哈哈 桃園也有一個 但沒那麼貴
這種房子持有成本高，
有錢人也會住到窮。
說這房子是藝術品有待商榷，
至少沒有給人一看到就很有感的“驚豔”，
只怕最後……爛尾。
說藝術品真的誇大了..
億術吧我猜，，，
我家開窗就看得到這棟房子，我媽一直喊好醜的房子，看久了也覺得頭好暈，在我們這種平民百姓眼中，還真是不知道這棟房子的藝術在哪裡？
起碼他蓋好了，不算爛尾。XDDD
這建案看了就頭暈
這個建案很特別....真的變成知名地標😂
京華城也曾是知名地標
但還是拆了
好
2:26 是F1吧 F2應該是維也納花園
代書連分區都查錯....F1