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- เผยแพร่เมื่อ 6 ก.ย. 2024
- 愛知県の知多半島内半田市にあるアール総合法律事務所の弁護士・社会福祉士の榊原尚之と申します。
講師歴としては、元辰已法律研究所講師、元東京アカデミー講師、日本福祉大学ゲスト講師、元名城大学大学院非常勤講師
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40点を目指す講義NO.7 都市計画制限の一部
１．都市計画事業と都市計画制限
おさらいを兼ねて、住みよい街をつくるという目的を実現するために、都市計画法は、どのような流れを予定しているのか、というところから確認します。
ステップ① 場所の指定（都市計画区域等の指定）
⇩
ステップ② 方針の決定（都市計画の決定）
⇩ この決定により、都市計画事業（都市計画施設の整備に関するものと市街地開発事業に関するものがある）をスムーズに進めるためにいろいろな障害を排除しておく必要が出てくる。
都市施設とは、道路、公園、下水道等の都市の利便のために設置される公共施設を指します。都市施設に関する都市計画は、計画的に工事をして都市施設を造っていこうとする都市計画を言います。
市街地開発事業とは、例えば、駅前エリアを再開発の工事をして綺麗にしていこうという都市計画だと思ってください。
いずれも工事を予定しています。工事を予定しているので、③の制限に繋がっていきます。
ステップ③ さまざまな事業による誘導や制限の実施（都市計画事業・都市計画制限）
⇩ 積極的に工事を行っていく都市計画事業が行われるときに都市計画制限（建築や造成などを行う場合に、あらかじめ都道府県知事らの許可を要する）が加えられる
⇩
住みよい街ができる
ここでのポイントの一つは、都市施設や市街地開発事業などの都市計画事業は、実際に工事を行う都市計画だということです。
これまで、都市計画区域、準都市計画区域、市街化区域、市街化調整区域、用途地域などを扱ってきましたが、これらは実際に工事を行う都市計画ではなく、区域を指定して器を定める都市計画という点に特徴があります。
２．事業までの過程（制限の内容）
都市計画事業の開始までの過程については、予定区域や施行予定者を定める場合と定めない場合があります。
都市計画事業は、通常は、予定区域や施行予定者を定めないで行われます。
例えば、普通の規模の団地をつくるような場合には、予定区域や施行予定者を定めないのが通常です。
この場合の事業開始までの過程は、以下の通りです。
ステップ① 市街地開発事業または都市施設に関する都市計画決定の告示
➡例えば、団地を造ることが本決定した時点を指します。
市街地開発事業とは、積極的な街づくりの事業を指します。
市街地開発事業の種類としては、全部で7種類あります。
・新住宅市街地開発事業（ニュータウンづくり）
・土地区画整理事業
・市街地再開発事業
など
以上のような市街地開発事業または都市施設に関する都市計画決定の告示があるとどうなるのか。
市街地開発事業の施行区域または都市計画施設（都市施設の内、都市計画で具体的に建設することが決まったもの 例えば、公園、水道やガスの供給施設、学校、図書館など）の区域において、建築物の建築について規制が加えられます。
ここでのポイントは、規制の対象が、建築物の建築だけだということです。そういう意味で、加えられる規制が最も緩いと言えます。
具体的には、
原則として、都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で、建築物の建築を行う場合には、都道府県知事等の許可が必要になります（都市計画法第53条）。
しかし、この段階では直ぐに工事をするわけではないので、一定の場合には例外があります。緊急事態や、対したことのない行為の場合です。
具体的には、
ア 政令で定める軽易な行為＝階数が2以下で、かつ、地階を有しない木造建築物の改築・移転（施行令第37条）
イ 非常災害の応急措置として行う行為（例えば、震災後に仮設住宅を建てるとか）
ウ 都市計画事業の施行として行う行為
など
ここでのポイントは、アの「階数が2以下で、かつ、地階を有しない木造建築物の改築・移転」については、新築は含まれていないという点です。
それから、建築についての許可申請があった場合の建築についての許可基準を確認します。
都道府県知事等は、以下の条件に該当する建築物を建築する場合には、原則として、許可をしなければなりません。
あ 都市計画に適合するもの
い 階数が2以下で地階を有せず、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの構造で、かつ、容易に移転・除去できると認められるもの
⇩
ステップ② 都市計画事業の認可または承認の告示
➡事業（工事）着手のゴーサインが出された段階で、いよいよ工事がスタートする時点になります。この時点になると、最も厳しい制限がかかる段階になります。
都市計画事業地内で、事業の施行の障害となるおそれのある一定の行為をするときは、都道府県知事等の許可が必要となります（都市計画法第65条）。
一定の行為とは、
ア 都市計画事業の施行の障害となるおそれがある
・土地の形質の変更（土地の造成工事）
・建築物の建築
・工作物の建設
イ 重量5トンを超える移動の容易でない物件の設置・堆積（これは、重い物を置くことをイメージしてください）
そして、ここは注意をすべき点ですが、都市計画事業の認可または承認の告示後については、最も厳しい制限だけあって、都道府県知事等の許可について例外扱いはなく、必ず許可が必要となっています。
例えば、「非常災害の応急措置として行う行為」、例えば、震災後に仮設住宅を建てることであっても、事業の障害となるおそれがあるものであれば、例外は認められないので、都道府県知事等の許可が必要となります。
以上、都市計画事業が、予定区域や施行予定者を定めないで行われた場合を確認しました。
これに対し、大規模な都市施設や新開発の市街地開発事業（ニュータウン事業など）に関しては、2つのパターンがあります。
予定区域や施行予定者を定めるパターンと、さらに予定区域を定めないものの施行予定者を定めるパターンがあります。
ここでは、予定区域や施行予定者を定めるパターンの事業開始までの過程を確認します。
では、どうして予定区域等を定めるのでしょうか。
予定区域を定めるのは、大規模な土地の確保や工事が必要になってくるような市街地開発事業等をしようとする場合に、予定区域内で、民間事業者によって乱開発がなされると困ります。これを防ぐため、まずはあらかじめ予定区域を定めて、その区域内に制限をかけておくというものです。
予定区域等を定める場合には、ステップとしては3段階あります。
ステップ①
市街地開発事業等予定区域等を定める。
⇩
ステップ②
3年以内に本来の市街地開発事業または都市施設に関する都市計画を決定し移行する。
⇩
ステップ③
2年以内に都市計画事業の認可を得て、事業を行う。
それでは、ステップ①から見ていきます。
ステップ①
市街地開発事業等予定区域に関する都市計画決定の告示
➡大規模な団地を造るために、その予定区域が定められた時点を指します。
市街地開発事業等予定区域内での制限
市街地開発事業等予定区域内で一定の行為を行う場合、原則として、都道府県知事等の許可が必要です。
一定の行為とは、
ア 建築物の建築
イ 工作物の建設
ウ 土地の形質の変更（土地の造成工事）
このような制限によって、乱開発が防げるわけです。
しかし、この段階では直ぐに工事をするわけではないので、一定の場合には例外があります。緊急事態や、対したことのない行為の場合です。
この場合には、都道府県知事等の許可は不要です。
具体的には、
ア 通常の管理行為、軽易な行為
イ 非常災害の応急措置として行う行為（例えば、震災後に急きょ仮設住宅を建てるとか）
ウ 都市計画事業の施行として行う行為
など
⇩
ステップ②
市街地開発事業または都市施設に関する都市計画決定の告示
➡例えば、大きな団地を造ることが本決定した時点を指します。
この段階ですが、ステップ①の段階の規制内容と同様の規制内容となります。
市街地開発事業等予定区域に関する都市計画決定の告示をすることなく、市街地開発事業または都市施設に関する都市計画決定の告示がなされる場合とは、規制の内容が異なります。
市街地開発事業等予定区域に関する都市計画決定の告示をした場合の方が規制内容が厳しいです。理由は、規模が大きく、より厳しい規制が必要だからです。
⇩
ステップ③
都市計画事業の認可または承認の告示
➡事業（工事）着手のゴーサインが出された段階で、いよいよ工事がスタートする時点になります。
この時点になると、最も厳しい制限がかかる段階になります。
都市計画事業地内で、事業の施行の障害となるおそれのある一定の行為をするときは、都道府県知事等の許可が必要となります（都市計画法第65条）。
一定の行為とは、
ア 都市計画事業の施行の障害となるおそれがある
・土地の形質の変更（土地の造成工事）
・建築物の建築
・工作物の建設
イ 重量5トンを超える移動の容易でない物件の設置・堆積（これは、重い物を置くことをイメージしてください）
いよいよ工事に入る段階なので、許可の例外は認められていません。
なお、都市計画事業については、土地収用法の規定による事業の認定（土地などの強制収容ができるように、公益性のある事業であることを確認すること）は、行われません。
都市計画事業の認可または承認があれば、土地収用法の規定による事業の認定に代替されるとして、都市計画事業の告示をもって事業認定の告示とみなされます（都市計画法第70条第1項）。
これはどうしてか。
街づくりである都市計画事業は、当然に公益性があるからです。
#宅建士 #都市計画法 ＃宅建士 #法令上の制限 #都市計画制限
解説が詳しくわかりやすかったです。早速チャンネル登録しました。
質問なのですが、市街地開発事業等予定区域の区域内における建築等の規制、すなわち、ステップ①は都市計画法52条の２に規定されていると思います。
そして、52条の２第3項をみると、「・・・適用しない」とあるので、予定区域を定めていない都市計画施設等の区域内における建築等の規制の話になり、知事等の許可が必要な行為としては、建築物の建築だけになるのかと思うのですが、違うのでしょうか？
チャンネル登録ありがとうございます。
ご質問の件ですが、
都市計画法第52条の2「３ 第一項（建築等の制限）の規定は、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業・・の第二十条第一項（都市計画の告示）の規定による告示があつた後は、当該告示に係る土地の区域内においては、適用しない。」
要するに、第1項の建築等の制限の例外扱いとして、市街地開発事業等予定区域に係る市街地開発事業の施行区域については、市街地開発事業の都市計画の告示があった後は、建築物の建築について、都道府県知事の許可は不要となるということを意味しています。
これでよろしいでしょうか。
お忙しいところ、ご返信ありがとうございます。
参考になりました。
これからも動画にて勉強させていただきます。