ฎีกา InTrend Ep.170 ภาระจำยอมระงับเพราะไม่ใช้ยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อสามายทรัพย์ได้หรือไม่
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 14 พ.ค. 2024
- ฎีกา InTrend Ep.170 ภาระจำยอมระงับเพราะไม่ใช้ยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อสามายทรัพย์ได้หรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, ทัสสญุชุ์ กุลสิทธิ์ชัยญา, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
ทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์มีหลายชนิด การได้มาและการระงับสิ้นไปของบรรดาทรัพยสิทธิเหล่านี้มีหลักเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วยที่จะทำให้มีผลทางกฎหมายโดยสมบูรณ์ เพราะบาง
ครั้งอาจมีกรณีที่เกิดการขัดแย้งกันระหว่างผู้ได้สิทธิต่างกันว่าจะมีผลต่อสิทธิที่แต่ละฝ่ายได้มาหรือมีอยู่อย่างไรบ้าง ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่ภาระจำยอมระงับไปเพราะไม่ได้ใช้เกิน 10 ปีจะยกเป็นข้อต่อสู้ผู้ซื้อสามายทรัพย์ได้หรือไม่
นายแดงมีที่ดินอยู่หนึ่งแปลง โดยที่ดินที่ติดกันเป็นของนายดำ ด้วยความที่ทั้งสองคนรู้จักกัน นายแดงได้ขอใช้ทางผ่านที่ดินของนายดำเป็นทางเดินและทางให้รถยนต์ผ่าน นายดำตกลงและได้จดทะเบียนให้สิทธิทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของนายแดงไว้ด้วย
ภายหลังจากนั้น ต่อมาปรากฏว่านายแดงได้เปลี่ยนเส้นทางเข้าออก โดยไปใช้ทางเดินและทางรถยนต์อีกทางหนึ่ง ไม่ได้เดินและใช้รถผ่านที่ดินของนายดำอีกเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี
ต่อมานายแดงได้ขายที่ดินของตนให้แก่นายขาว และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นายขาว
นายดำเห็นว่านายแดงไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นแล้ว และไม่ได้ใช้ทางภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้เป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว จึงได้สร้างรั้วกั้นบริเวณที่เป็นทางภาระจำยอมนั้น
นายขาวจึงได้มาฟ้องขอให้นายดำรื้อถอนรั้วที่สร้างออกไป นายดำให้การและฟ้องแย้งว่าภาระจำยอมระงับไปแล้ว ขอให้นายขาวไปจดทะเบียนปลอดภาระจำยอมให้แก่นายดำด้วย
ในกรณีนี้เป็นกรณีที่เดิมทีการได้ภาระจำยอมมาเกิดจากการตกลงกันระหว่างนายแดงและนายดำ และได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมไว้โดยชอบแล้ว แต่ปัญหาเกิดขึ้นหลังจากที่มีการได้ภาระจำยอมนั้นมาแล้วไม่มีการใช้ภาระจำยอมเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ซึ่งกรณีนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1399 ซึ่งกำหนดไว้ว่าถ้าไม่ได้ใช้ภาระจำยอมเป็นเวลา 10 ปี ถือว่าภาระจำยอมนั้นสิ้นไป
หากนายแดงยังคงเป็นเจ้าของที่ดินสามายทรัพย์อยู่ การที่นายดำไปสร้างรั้วกั้นคงไม่มีปัญหาอะไร เพราะนายแดงเองไม่ได้ใช้ทางภาระจำยอมนั้นมากว่า 10 ปีแล้ว แต่เมื่อนายแดงขายที่ดินของตนให้แก่นายขาว ขณะที่นายขาวตกลงซื้อและจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์นั้น ทางทะเบียนจะยังคงปรากฏสิทธิในภาระจำยอมที่เป็นประโยชน์แก่ที่ดินที่นายขาวซื้อจากนายแดงอยู่
การที่นายแดงไม่ได้ใช้ทางภาระจำยอมเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีนี้เป็นกรณีที่สิทธิในภาระจำยอมระงับสิ้นไปโดยผลจากการที่เกิดพฤติการณ์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ไม่ได้เกิดจากการตกลงกันระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องให้ภาระจำยอมนั้นระงับสิ้นไป จึงถือว่าเป็นการระงับไปซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
ในกรณีนี้มาตรา 1301 ได้กำหนดให้นำบทบัญญัติในมาตรา 1299 มาใช้กับการระงับสิ้นไปของทรัพยสิทธิด้วย ซึ่งตามมาตรา 1299 วรรคสองได้กำหนดเป็นหลักการไว้ว่า ถ้าหากเป็นกรณีที่กรณีที่การเปลี่ยนแปลงซึ่งทรัพยสิทธิในทางอื่นนอกจากนิติกรรมที่ยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงไว้นั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้ หากบุคคลภายนอกนั้นได้สิทธิมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน
กรณีของนายขาวนี้ เมื่อขณะที่นายขาวซื้อที่ดินยังปรากฏว่ามีทางภาระจำยอมอยู่ในทะเบียน โดยไม่ปรากฏว่านายขาวรู้ข้อเท็จจริงว่าสิทธิในทางภาระจำยอมนั้นระงับไปเพราะไม่ได้ใช้กว่า 10 ปีแล้ว การระงับไปดังกล่าวจึงไม่อาจยกขึ้นต่อสู้นายขาวได้ นายขาวจึงมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมได้และมีสิทธิขอให้นายดำรื้อถอนรั้วที่สร้างขึ้นได้
ดังนั้น หากแม้ภาระจำยอมจะระงับสิ้นไปจากการไม่ได้ใช้เกินกว่า 10 ปี แต่หากยังไม่ได้จดทะเบียนการระงับสิ้นไปนั้นแล้วย่อมไม่อาจยกการระงับนั้นขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ได้ทรัพย์ไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนได้
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2413/2566)
ขอบคุณครับ
ได้สาระความรู้เป็นอย่างมากครับท่านอาจารย์