《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
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- เผยแพร่เมื่อ 29 ก.ย. 2024
- 《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別?
第十: 買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?
十大買樓買舖分別
以前我讀大學的時候，聽到朋友說他父親在荃灣有一間舖，我一聽便大感驚訝：「嘩，有間舖，他的家底一定很富有！」其實，所謂「有間舖」，究竟是舖王，還是一間40呎的「劏場舖」，我根本弄不清。但是，若朋友跟我說父親擁有荃灣區一個住宅物業，我肯定覺得平平無奇。我相信，不僅人作如是想，在很多人觀念中：擁有一所住宅，只屬應份；擁有一個舖位，則非常了不起！
樓市成交量是舖市的十倍，舖王的呎價亦是樓王的十倍。究竟買樓好，還是買舖更佳？以下跟大家倒數十大買樓與買舖的分別。
第十：買樓如娶妻，買舖如包養情婦
論供應，住宅是求過於供，商舖則是供過於求。住宅是必需品，傳統上說「娶妻求淑婦」，女子只要不是外貌太醜，通常不難嫁出。住宅樓宇，無論面向垃圾房、板間房、焚化爐，甚至是一間劏房也好，都會有人居住。但商舖則是奢侈品，猶如找情婦，質素差的舖位，隨時長期遭市場冷落，不止空置一個月、一年，甚至十年、二十年也泛人問津，正如樣子差的情婦，就是沒人要。
所以買舖最重要是「靚」。市場上，靚舖（優質商舖）升值幾千倍，例子多的是，住宅則最多升幾百倍。舉一例子，在波斯富街與羅素街交界的地舖，實用400呎，曾升值7600倍，破了香港紀錄。
第九：買舖要夠「專」
談到投資物業，買住宅是小學程度，買工商廈是中學程度，買舖則是大學程度。買任何物業，事前必須到現場視察環境，「買樓」頂多早晚各視察一次，買舖則須早市、午市、晚市、下午茶與宵夜時段、平日與假日，都要親身視察起碼十次，這還未計中秋、聖誕、新年等特殊日子，人流、車流均大為不同。買舖好比讀大學一般，須付出更多溫習時間。
第八：住宅樓宇有新供應，地舖則沒有
今年新樓宇落成，或許提供數萬個單位供應。但若問皇后大道中地段，十年後會增加多少地舖？答案是：沒有。不僅如此，甚至可能因收購重建而有所減少。
樓上舖位、銀座式舖位、劏場舖位的供應或有增加，但地舖只會有減無增。筆者過往買賣過50多宗的舖位交易，全部屬於「地舖」。經濟理論101告訴我們：一種商品如果不能增加供應反而減少，而基本需求存在，長遠必然買得過。
第七：商舖的最大敵人是互聯網，樓宇的最大敵人可能是迷你倉
如果世上沒有網購的話，舖位的價值肯定更高。正如若世上從未發明電腦，中環的寫字樓租金肯定更高，因企業要承租更大的辦公室。若世上沒有迷你倉，每人也需要更大的居住空間。據悉現在香港迷你倉面積，加起上來正好等於一年的私人樓宇供應量。
既然互聯網是舖市的最大敵人，買舖就要多著重「濕貨舖位」，亦即設有「來去水位」、能供服務性行業使用的商舖，例如餐廳／髮廊／老人院，「乾貨舖」則宜避開，舉凡時裝／精品／零售，由於其貨品能於網上買到，舖價難免多少受壓。不過，話說回頭，「乾貨舖」持舖者也無需過份憂心，如果網購能完全取代實體零售店，Apple Inc.也無須於中環開設面績廣闊的旗艦店。
第六：時間是住宅樓宇的敵人，卻是商舖的朋友。
一楝擁有40年樓齡的樓宇，樓價硬是比不上旁邊剛落成的新樓；但舖位卻甚少人住意舖齡。消費者逛街，斷不會介意舖位新舊而不進入消費，只管品牌及門面裝潢是否光鮮。40年前某住宅可能座向「無敵海景」，如今卻給新樓遮擋了景觀。商舖只管旺與不旺，40年前門口是一條馬路，40年後面前仍是一條馬路。倘附近重建，人口更會因而增加。因此「舖王」多位於舊樓之內，「樓王」除了山頂獨立屋，一般皆是新樓。
第五：買舖手續費高，買樓手續費更高
買樓須付BSD ( Buyer Stamp Duty)和SSD( Special Stamp Duty)，以前要付DSD(Double Stamp Duty)，如今更要付15%的Ad Valorem Stamp Duty，換句話說，若以盛匯商舖基金名義買樓，今天買入，明天沽出，那要付15%BSD+15%AVD+20%SSD = 50%，即是......什麼也不用買了。
但買舖只需付DSD（雙倍印花稅），即使我今天買入明天放售，一間2000萬以上的舖只需付8.5%稅項，相比住宅樓宇節省了41.5%。所以只要樓市十分一資金轉來舖市，舖市資金馬上多了一倍。
第四：買樓感覺如「上車」，買舖猶如上「過山車」
買樓感覺如「上車」，買舖猶如上「過山車」，因為買家自我感覺好High（優越）。商舖業主經過自家舖位時，不時會向身邊親友炫耀一番。
住宅一旦出租後，業主不會無緣無故進入單位，租客升職加薪也與他無關；但商舖打開門口做生意，業主每天也可視察自家物業，若租戶生意興旺，業主也隨時加租分享經濟成果。
第三：劏房絕少分契出售，舖位分劏分契很平常
劏房絕少分契出售，因為屋宇署條例及消防條例不容許這樣做；但一些大邊商舖，買回來後分契十個八個來出售也很常見。甚至有人買入酒樓、商場劏成數百個單位出售也屬平常。不過，筆者忠告大家，買劏場舖要非常小心，萬一所在商場淪為「死場」，小業主隨時不止蝕一、兩成，而是蝕八成、九成半，血本無歸。以尖沙咀首都廣場為例，小業主以近830萬買入一舖位，最終以70萬沽出，連手續費蝕足9成半。但街舖來說，即使是劏舖，人流則較具保證。
第二：樓宇易遇「租霸」和凶宅，商舖少涉「租霸」和凶宅
有一個笑話說：如果租客痛恨業主，隨時不交租不遷出甚至毁壞裝修陳設，業主即使從法律程序追究也需花上幾年時間。甚至租客自殺，物業慘變凶宅，物業價格立跌兩、三成。租客這回豈不是有仇報仇？
但商舖打開門口做生意，租客就算想做「租霸」，也得僱用員工付工資，絕不划算，一般也會乖乖把舖位交回業主。商舖裝潢也是由租客出資裝修，也不可能毁壞自己的陳設。另外，商舖人流、人氣，甚少聽聞凶舖。
第一：買樓多綿羊，買舖多大鱷
買舖一般重呎價，頂多買貴了，終歸有一定價值，也無需注意水電煤設施牌照等事宜。而舖價便宜的要二、三千元一呎，貴的如舖王波斯富街83號N號舖，可達137萬一呎，基本上看呎價已全無意義，買舖多數只看「回報」。
既然買舖重視回報，租約自然「水份」多的是，如租約寫租金10萬，實際交租8萬，更甚者成交日租客拉閘離去，牌照追不回。所以買舖必須留意「風火水電」牌照是否齊全，而且不同牌照有不同規格。
香港平均一間舖三千萬，銀碼較樓宇為高，萬一買錯，易受重創，因此敢買舖者多是老手。如果自問是投資新手，進入舖市前便須萬分小心。不過很多舖位業主已發財立品便是了。
中國人說「一舖養三代」，卻甚少聽到「一個單位住三代」。買樓買舖各有利弊，希望上述的十大分別對讀者有所幫助。
悶悶地睇興哥，笑到肚子痛又學到野👍⋯⋯
炒買乜野都係一樣,風險早已反映喺價格之上,市場會調整至均衡價格,小投資者適合炒樓,中等智慧適合炒舖,真正既超級大鱷係炒地皮,地皮價值好多時係靠地主,牙力足夠可翻雲覆雨,上可影響官府衙門,下能鎮住各路牛鬼蛇神,功力唔夠係冇得玩
李sir，幾時黎澳門投資下舖，可識澳門冇像你一樣無私分享的大神
溫璟霖是全世界最善良的人，心地最好，身體最健康，福氣最好，上天一定會保佑他全家平安幸福，萬事如意。
真是講得非常之專業... very presentable
幽默風趣.感謝李根興先生分享.祝您健康
學到野，感謝分享
李生，可否講下工廠大廈同埋寫字樓？
講得好好！！！
口才一流
李先生👍
你如果失业可以转做电视台主持或职业讲师了，讲得咁鬼马生动^_^
谢謝
資料詳盡，真心好正
讲嘢讲到我想打锅佢
真心覺得演偽界欠Edwin哥一個交代
比你笑死我
有無問周圍嘅行人咩感受。。。
Thank you so much 😊
老千，大家小心佢
WHY
後期邊個自己做啊？攝影師構圖比較差建議換一個專業一點的
李根興先生果真是鋪王之王評論精準立論正確多謝你祝生活愉快健康
帮了我很多。多谢 =）
Good
講得好，不過驚佢犀利得滯，唔敢同佢做deal!
感謝分享，又學到嘢！
飲醉左？
我都覺得佢好似長期飲醉
偶像
🉑🉑💗💗整挺好👍👍👍👏👏👏优秀👏👏👏优秀
I dont know this guy but I don't trust him in anything. Good try. Sorry!
大業主好少有良心
Thx for sharing 🧝♀️
9:47香港同樣都有唔少有錢佬好冇品
舖神
讚, 新手學野
很专业但是很chok让我难忘
請講講買 寫字樓
good
說話進步了。
把聲好chok
李生‘，。應該學過做戲， 表情交足
👍
行过铜锣湾我会去打卡自拍!!
依個米我個租客，幾威呀 😄
聽君一直話滕勝讀十年書
笑騎騎 放毒蛇
5:44 個阿姐表情好正 HAHA~~
佢心諗做咩鳩haha
条撚样好似队咗野哽，哽西兴奋？
what 7 you laugh?
大明星
笑面虎 咒業主放租會變兇宅，靠屋企發達D人鐘意出名，叻