ลงทุนใน REIT Leasehold ควรจะอายุสัญญาเหลืออย่างน้อยกี่ปี ?

อันนี้มีคนถามเข้ามา โฟกัสไปที่ REIT ที่เป็น Leasehold ที่มีอายุสัญญาจำกัด
ลงทุนตอนอายุหลือเยอะๆดีกว่าใช่มั้ย ? ไม่ใช่ครับ
ควรหลีกเลี่ยงเมื่ออายุสัญญาเหลือกี่ปี ? ไม่เกี่ยวเลยครับ สัญญาเหลือปีเดียวอาจจะดีกว่าก็ได้
คือเราไม่สามารถสรุปจากปัจจัยอายุสัญญาอย่างเดียวแล้วบอกว่าอะไรหรือไม่ดีได้
เพื่อให้เห็นภาพ ผมยกตัวอย่างง่ายๆนะ
สมมติ REIT เหลืออายุปีเดียว จะปันผลอีก 1 ครั้งเท่านั้น ปันผล 10 บาท แล้วตอนนี้ราคาขายอยู่ 5 บาท คุ้มค่าที่จะซื้อมั้ย ? เป็นการลงทุนที่ผลตอบแทนดีมากมะ ?
ก็แน่นอนถูกมะ ซื้อ 5 บาทได้ 10 บาทในปีเดียวนี่ 100% เลยนะ สังเกตว่ามันก็ไม่เกี่ยวว่าอายุสัญญาเหลือปีเดียวแปลว่าต้องไม่ดีมะ ?
หรือกลับกันนะ สมมติอายุสัญญาเหลือ 100 ปีเลย จะปันผลอีก 100 ครั้ง ครั้งละ 1 บาท แล้วราคาขายตอนนี้อยู่ 100 บาท คุ้มมั้ยน่ะ ? เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีมะ ?
ดังนั้นสิ่งที่จะสื่อคือ การลงทุนในอะไรซักอย่างจะดีหรือไม่มันไม่ได้ดูเรื่องเดียวแล้วสรุปน่ะครับ เราไม่สามารถบอกว่าอายุสัญญายาวแปลว่าดีกว่าเสมอมันไม่ได้ไง
โดยปกติการประเมินว่าลงทุนไปคุ้มมั้ยนี่มันมีอยู่ 3 เรื่องครับ
ลักษณะ Payoff ที่คาดว่าจะได้ ได้กี่บาท จะปันผลหรือ capital gain ก็แล้วแต่ ได้เมื่อไหร่
ราคาซื้อที่เราซื้อ
ความแน่นอนว่า payoff ที่ว่าจะเกิดขึ้นอย่างที่คาด อย่างเลวร้ายมันจะประมาณไหน
ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ
ติดตามข่าวสารเราได้บน Facebook
/ smartstockinvestment
ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์
www.adisonc.com/
และ ทดลองเรียนฟรี แล้วด้วยนะ
www.adisonc.com/courses/learn...

[@doctoranch555]

สำหรับผมreitที่ซื้อจะเป็นกลุ่มที่เงินปันผลคาดเดาได้ง่ายหรือมีสัญญาจ่ายเงินจากsponsorที่แน่นอน...จากนั้นค่อยดูว่าราคาตลาดขณะนั้นกับDIVต่อปีหารกันแล้วได้สักกี่ปี(ถ้าจะให้ดีทำตารางIRRเลย) ผมจะบวกไปอีกหน่อยเพราะอะไร
>>>ถ้าถึงเวลาที่ว่าราคาน่าจะลดเท่ากับปันผลออกไปคงไม่มีใครซื้อขายแล้วครับvolumeน่าจะน้อยมากๆ
>>>ต้องดูสภาพคล่องอย่างใกล้ชิดเพราะบางทียีงเหลืออีกหลายปีแต่คุณก็ไม่สามารถขายได้ คุณจะต้องถือจนหมดอายุโดยปริยาย
>>>อีกอย่างถ้า yield ลดลงหรือเท่าเดิมในขณะที่เวลาผ่านไปนี่...เตรียมตัวได้เลย ลุกช้าไม่ถึงกับจ่ายรอบวงแต่IRRจะลดลง ดูอย่าง egatเป็นตัวอย่าง

[@smartstockinvestment4127]

เห็นด้วยครับ หา IRR ในตารางไปเลยชัดสุด
ส่วนตัวผมพยายาม Freehold อย่างเดียวเลยนะ ซึ่งผมพบว่าในต่างประเทศมีตัวเลือกเยอะกว่าไทยมากเลยครับ