วีดีโอ

房奴們繼續衝繼續搶繼續買😏做個勇敢韭菜接盤俠😎趕快把握最後的逃生缺口👏🤣💸🤝😂😆✋

任何时候市场都会有买和卖。 每个家庭所处境况不同， 要采取不同的策略及选择。任何时候都不能简单划一地说：出货还是出手。 如果你真的想在地产投资中稳定靠谱的有所斩获， 希望有机会学习或了解一下我的《地产价值投资》理念。

出货自然需要有人接手否则想出也出不了，出货的业主和接手人依然是经纪的客户。 主动入场者现在要很谨慎不要头脑发热急忙入场尤其不要被他人说辞左右，想一想降息正说明经济前景不很好否则就不需要主动降息了。经济好为啥降息？！ 不要怕买不到房子，房子永远有。利率很难短时间再降到以前那么低的水平。一定要保持投资这很重要，但不是说一定要地产投资。前几年投资城里楼花的损失惨重，教训深刻。

@@简道 说的有道理。 屁股决定脑袋。人们都是在自己的认知层次上思考问题。难得就像你的网络名字“道”一样。花时间在这里发表自己的看法。我欢迎像你这样的理性讨论。所以也多敲几个字。你我可能“道”不同，但是“理”还是可以讲一讲的。 那些几年前头脑发热，投资了高价期房的人们， 现在真的是吸取教训的时候了。 就像在高速公路上不小心驾驶， 出了车祸， 赶紧止损吧。 而那些根据我的《价值投资理念》的判断标准（需要遵守的交通规则）， 严格执行投资自律的人们， 大部分实际是即使现在交房的新房子，仍然有不错的投资回报。我举过好多的例子， 有时间请“道”看看本频道近几个月的几个视频举例。都是真实的例子。如此公开透明的市场环境， 哄骗不了人。 我经常说：市场不是一个平面， 并不是所有人在几年前买期房， 现在都在亏钱！还是有人在赚钱的， 只不过真赚到钱的朋友懂得闷声发财， 财不外露而已。幸存者偏差！投资什么，是自己的决定及选择。我相信：每个人最终获得的投资收益其实就是自己认知的外延。 “地产经纪人”只是一个拿了执照， 可以帮人买卖房子的职业罢了。 不可能每个地产经纪都会真正明白投资的道理。我不断学习、研究及分享《地产价值投资理念》目的不是给人打鸡血， 劝人买买买。而是建议不断学习在地产投资的道路上不要出车祸的道理，学习需要遵守的交通规则。无论地产经纪人还是投资人， 根据自己的投资实践， 感悟一下这其中的道理吧。 几年前能用《价值投资理念》思考做选择和判断的投资人， 自然就会绕开那些溢价过高的期房， 不至于现在割肉离场！ 最后：每个人的“道”是不同的。 我都尊重。

你好。很少用微信。可以发短信或邮件联系。

@@hongyang175 想进群交流学习

你好 Julie,答案如下： 链接： www.housingtoronto.com/page/12469/2014%e5%a4%9a%e4%bc%a6%e5%a4%9aCondo%e6%8a%95%e8%b5%84-%e5%81%9a%e4%b8%aa%e4%bc%9a%e7%a7%8d%e5%ba%84%e7%a8%bc%e7%9a%84%e5%86%9c%e6%b0%91.aspx?sid=200322 内容： GST/HST Rebate到底是怎么回事？ 这个问题对即将有期房要交割的投资者其实很重要。关于期房Condo的交割要产生的各项费用, 笔者在以前的文章中已经详细的阐述过，包括交钥匙时有哪些费用，在交产权时会产生哪些费用。在这里不再重复。多年来，笔者自己购买及帮助朋友购买了许多期房。每到期房交割产权的时候，都会忙着做一件事情。就是帮助朋友们搞清楚一个很关键的概念：到底GST/HST Rebate是怎么一回事。在2010年7月1日以前，在安省购买新房只有GST，Rebate 牵涉的金额不大，这个问题没有引起很多初级投资者的注意。很多人在Final Closing时交了这个Rebate，通常是2到3千加币，也没有及时的申请回来。现在增加了一个PST，牵涉的金额大了很多。但是整个房地产市场上，真正弄明白GST/HST Rebate的人还是不多。笔者在网上、报纸上或平时工作中就看到或听到对GST/HST Rebate不同版本的误解及错误做法。 简单的解释就是：GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样，就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)。但是这种包含是有条件的。条件就是：未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。 以一套签约价为30万的新房为例：开发商的签约价真正包含的是GST(5%)中的64%，而36%的GST Rebate开发商是要拿回去的；同时包含PST(8%)中的25%，剩下的75%的PST Rebate开发商也是要拿回去的。开发商真正实际承担的GST/HST是房价的5% X 64% + 8% X 25% = 5.2%。这样一来房屋的实际裸价是$30000.00 ÷ 1.052 = $285171.00。实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$285171.00的GST/HST Rebate： $285171.00 X 7.8% = $22243.34将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。然而开发商在房屋产权交割时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以，如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$22243.34，以后也没有权利向政府索要这$22243.34的Rebate。如果你是真正的投资人，购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时，就要先向开发商支付$22243.34，而后在交割产权后向税务局填表申请回$22243.34。申报期的期限为房屋交钥匙(Occupancy Closing)后的两年之内。申报材料包括以下4种，缺一不可： Form GST524 GST/HST new residential Rental Property Rebate Application & GST524 Ontario Rebate Schedule; Copy of Agreement of Purchase and Sale; Copy of Final Closing Statement from lawyer; Copy of Lease Agreement. 也许还有人问：如果你是想炒房，在交产权之前就把期房转让出去了怎么办，交不交GST/HST Rebate？或者你是想投资，但是在交产权之前没有来的及将房子租出去，交不交GST/HST Rebate？笔者在此不做详细回答。只是提醒一句：加拿大税务局对此都有详细的规定，作为专业的投资者一定要头脑清楚，依法纳税，该交的税一分钱不少交，不该交的不做冤大头。

解释的很清楚，谢谢🙏

Shi Lei你好， 你的问题非常好。 可以看出来你是理性的思考及观察市场的投资人。 这个问题要从不同的视角来分析： 客观的情况是：由于目前贷款利率太高， 普通Condo投资者在计算目前的成本与租金收入的时候， Rent cover不了Cost. 算不过来， 所以目前二手房Condo投资需求几乎没有. 除了自住需求， 投资买家几乎没有人入市。 二手房销售不畅， 期房市场销售自然不会好到哪里去。 另一方面， 开发商也在算账， 建筑成本高了，建筑贷款成本也高了。 所以大部分的开发商也暂停卖房， 也等着贷款利率下调：贷款成本可以下来一点，贷款利率下来了， 人们就又开始抢房子了，那时得售价也能比现在卖高很多。 所以大部分开发商也在等待中。 只有极少量的已经开盘， 销售7788的， 现在在暗箱操作， 打折消化inventory, 到可以开工的程度就开工， 熬过这一段困难期再说。 主观上分析：所有人都在等一个信号：贷款利率下调。 发令枪响。 所有人上场， 你推我攘， 就会忘掉现在的冷寂了。 市场就是这样，周而复始下去。人们的记忆长度通常只有1-2年而已。 我个人认为复苏的时间不会到2026-27那么晚， 贷款利率进入下行通道后的半年内就会开始复苏。 而且一旦复苏， 价格就会迅速回到上一轮的高点。 然后， 再次疯狂， 然后， 再次等待下一轮的调整的到来， 周而复始再一轮...... 另一方面对有实力的开发商， 现在的确是像你说的那样， 到处在找地， 捡便宜的地， 想办法便宜点囤地。因为二手房市场的疲软， 让前几年涨的过热的可开发用地， 现在也有一些打折出让的情况。 还是应验那句话：有实力者得天下！

@@hongyang175 谢谢杨洪先生及时精彩的回复! 您基于实践基础的观点,肯定大大强于现阶段理论派们对楼花投资的简单诟病. 我们也有20多年多伦多市中心的房产投资经历, 只是我们的赛道(multifamily apartment)与杨先生不同, 但底层逻辑都是相通的, 希望今后多多关照.

你好 David, 原则上可以。 每个开发商操作不太一样。 要具体分析。

Shara你好。 看来很多人对投资期房这种投资形式的恐惧很大程度还是由于不了解， 或者太多的网上新闻或自媒体”贩卖恐惧“拉生意带来的。 以下三点事实， 不要听别人说， 你自己要通过不同的正规渠道去了解， 我只是在这里点拨一下， 普及常识： 1， 多伦多的确是有烂尾的期房项目， 但是概率不大， 每年预售的期房项目超过上百个， 但可能只会有那么个别的几个项目做不下去， 项目取消， 就是你说的“烂尾”或者是“暴雷”。只要取消就会上新闻。大部分顺利交房的是不会上新闻的。这一点是基本事实。 2，由于<Condominium Act 1998>的安省法律规定， 所有的定金（本金）都由开发商的律师楼In trust托管， 如果项目取消， 律师负责连本金带利息返还给每一个买家。 不存在“烂尾了本金都回不来”的情况。 但是Freehold House的房花就不是这样的了； 3，开发商的资质及以前的开发历史， 一般投资人不了解的话， 自然是靠碰运气去选择， 而我在多伦多自己投资Condo 20年了。 碰到过个别的雷（实际上就是一个， 在以前的视频中提到过。）， 更多的是积累了太多的经验。 知道每一个大的开发商的背景， 及行业潜规则。所以有自信在这里分享我的经验和理念。 我不怕挨骂， 不怕别人说我是“政治不正确”。现在市场这么“差”， 别人都在割肉， 躲着“楼花”。 你现在反而鼓吹买“楼花”。 我推荐的是我的价值投资理念， 是我坚持了超过20年的原则。 是实打实的一手投资经验。 分析的是人性， 是长时间的规律。是未雨绸缪的思想。 是给看的懂的人看的。 看不懂的人自然嗤之以鼻。 这一点我完全明白。 但是基本常识我还是要普及一下的！ 建议你看看我在三年前的当时疯抢房子时的我做的视频。 看看那个时候我说的是什么。我当时的建议是：大家不要碰当时的高价Condo做投资。 更不要碰炒的过高的Freehold House。那个时候真的要小心， 不要被过热的市场所迷惑。 投资要有严格的标准， 不能人云亦云。 用时间和事实来自己证明吧！ 看看2021年的： th-cam.com/video/wVjDS3O1-bk/w-d-xo.htmlsi=U7MrazECKJgWJ2Wz 及 th-cam.com/video/mxV190smO-g/w-d-xo.htmlsi=QDumzQXOXML6iGTR

@@hongyang175 非常感谢你的专业和耐心，受教了。

我对期房项目的挑选非常严格 1， 必须是靠谱的开发商， 一定能够交房； 2，必须是很好的地段， 有保值增值的潜力， 而且好找省心的租客的地段； 3，必须是价格相对便宜。 否则就不要下手。 Social Condo我没有买， 也没有建议过朋友买， 所以不好评价。

@@hongyang175 您的意思是说social condo不在您认定的投资范围之内?

同问

1，在任何一个时间点，市场永远都不是也不会是一个平面, 总有相对性价比高的，价格低的，同时也有新价比差的，价格高的。区别只在于市场🔥的时候，新价比高的更不容易找，适合卖房子。市场淡的时候，价低，新价比高的房子更容易找而已。 2，你的观点我在20年前就开始听到， 而且在过去的20年中一直保持是社会上的主流观点。除了几次市场泡沫最高点之前大家都开始疯抢房子的时候，在那个时候不是主流观点以外。所以恕我无能， 也不想建议持有你这样观点的人改变想法。 换句话来说：银行GIC的利率5%，太省心了！我不反对，完全同意！ 3， 其他想了解《地产价值投资》者原理和思维的朋友， 欢迎来参加我的《地产价值投资》课程。

一语中的😂

我自己在2020年用价值投资的理念和原则投资的Condo会在2026年和2027年前后交房， 我会在那个时候总结我的投资回报， 不是现在。So far因为我在2020年严格控制了购入成本， 没有碰你所知道的那些高价”楼花“， 至少现在看是不亏的。如果到2027年是亏的， 我也不会”亏本收场“。 我再多租两年， 收什么场？建议好好了解一下我的”价值投资”到底是怎么回事。为什么我们不要碰贵的期房项目！

你好， 视频下方的说明栏和视频结尾都有我的电话和邮件。 可以直接打电话给我： 4168264860

我经常说的两句话， 认识我的朋友都知道。不认识我的人，自然听不到， 或者不想听： 1，地产投资是一种交易成本非常高的投资， 不仅买入成本高（二手房也至少要房价的2%以上）， 卖出成本也很高（3.5%-4%左右）。 期房交割产权会再多出1-2万的各种杂费。不懂HST Rebate到底是怎么回事的, 彻底搞清楚之前请不要跟我较劲。 好好看看下面我在11年前写的文章：《2014多伦多Condo投资: 做个会种庄稼的农民 》 www.housingtoronto.com/page/12469/2014%e5%a4%9a%e4%bc%a6%e5%a4%9aCondo%e6%8a%95%e8%b5%84-%e5%81%9a%e4%b8%aa%e4%bc%9a%e7%a7%8d%e5%ba%84%e7%a8%bc%e7%9a%84%e5%86%9c%e6%b0%91.aspx?sid=200322 所以我们不能频繁操作房子， 不能用炒房心态去投资！ 2，做人， 做事， 做投资， 我的感悟就是， 要学会先有“舍”， 才能有“得”。有舍有得。投资就是舍小得大的过程。 所以期房投资除了房价再签约的时候会高于附近的二手房至少15%以外， 交房的费用也会高于二手房1-2万。 这是我们的“舍”的部分。 我们“得”到的是：杠杆+时间+趋势。这里的舍和得， 孰大孰小。如何判断， 就是和每个人的心态、认知及投资经验有关了。 下面得文章是12年前写的， 关于期房交房时得额外费用，想看的补补课吧： www.housingtoronto.com/page/11470/2012-%e5%a4%9a%e4%bc%a6%e5%a4%9aCondo%e6%8a%95%e8%b5%84-%e9%87%8f%e5%8a%9b%e8%80%8c%e4%b8%ba-%e8%b0%a8%e6%85%8e%e6%8a%95%e8%b5%84.aspx?sid=200322

具体问题我们可以电话里简单聊聊。我的手机号码：4168264860

你好 Mr Law: 谢谢提问。因为这个问题是目前很多地产投资人面对的现实问题。 我的回答如下: 1, 在加拿大， 大概只有50% 左右的人买得起房产或有意愿买房。 在不到50%的买得起房， 而且想买房的家庭或个人中， 还有想法和能力另外再投资房产的人就更少了！所以， 能力和意愿是地产投资的入场券！ 2，我经常说：地产投资不仅是一门学问，还是一门艺术： 一门平衡杠杆及杠杆风险（成本）的艺术。你的问题之所以是问题主要是因为现在利率高了，所以租金不能支持房贷供款及管理费和地税。 现在是考验地产投资“艺术”工作者能力的时候。地产投资的魅力很重要的一方面就是“杠杆”， 而且通常是4倍或5倍的杠杆。在现在的市场贷款利率条件下， 我们就不要放4-5倍的杠杆了， 只放两倍杠杆，你再算算是否可行？ 3，现在投资那些总价及单价不太高的，相对适合投资，符合价值洼地标准的期房， 既可以享受目前受到压抑的价格， 又能同样享受未来4-5年的7-10倍杠杆。为什么不可行？具体操作， 当然要小心选择标的， 学习一下我的《地产价值投资》的价值洼地选择原则及标准， 可能会对你有所启发。

Cathy 你好： 谢谢理性讨论。 你的这个问题其实是个灵魂拷问。详解如下： 我在多伦多投资超过20年。 在2004年， 我身边的人80%的想法和你现在的想法是一样的，因为在十年前的1994年可以用十万多一点在多伦多买到我2004年要用19万才能买到的一个一室的Condo。2012年我用38万买同样的小Condo的时候， 那时80%的人说的话和你现在是的一摸一样“10年前闭着眼睛投资都没问题”。现在我们不得不用65万在多伦多Downtown投资一个小Condo得时候， 80%得人们任然会问“你觉得GTA今天如此高的房价还有投资价值吗？”。 我幸运的是我用那不到20%的人才可能参悟到的价值投资的逻辑和思维去投资。只是在目前整体价位都很高的市场中，我选择的是很小心翼翼地投资：选择投资的都是Affordibility最强， 也就是价格最便宜的小Condo投资。 我从不炒大House. 这是一种及其保守的投资选择。 喜欢学习的人， 会去探求究竟： 研究一下《地产价值投资》到底是怎么一回事情。不了解价值投资的人， 永远也不会明白价值洼地的意思。 可预见的通货膨胀和人口的上涨压力，就像水中的青蛙，只能感觉到波浪的晃动，而体会不到整体水平面的上涨。埋藏在这两年的利率上调的波动的感受中。80%的人们都会迷失在随波逐流中。