임차인이 임대인의 동의를 얻지않고 다른 사람에게 전세를 주면 무단전대가 되고 이때는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 임차인의 무단전대로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우에도 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는데 이 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정되는지가 문제될 수 있습니다. 법학자들의 견해는 일반적으로 그런 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다고 봅니다. 우리 대법원 판례(2003다7685)는 어떤 입장인지 명확하지는 않지만 "임차인이 무단전대도 하고 동시에 차임을 2기 이상 연체한 사건"에서 무단전대 및 차임 2기 이상 연체라는 임차인의 채무불이행으로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우에는 임차인의 지상물매수청구권이 인정되지 않는다고 판시하고 있습니다. 즉, 무단전대의 경우에도 임차인의 채무불이행으로서 임대인이 임대차계약을 해지하면 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없고 따라서 지상물매수청구권도 인정되지 않는 듯한 판결을 하고 있는 것입니다. 다만, 임차인의 무단전대가 있다는 사실을 알았을 경우에 그 즉시 임대차계약을 해제했어야 되는데 차임을 받아버리면, 그 무단전대에 대하여 사후적으로 묵시적인 동의를 한 것으로 볼 수 있고 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 따라서 지상물매수청구권이 인정될 여지가 있습니다. 따라서 무단전대의 경우에는 지상물매수청구권이 부정되는지 여부, 부정된다면 무단전대 후에 차임을 받아버린 경우에도 임대차계약해지 사유가 되고 따라서 지상물청구권 부정 사유가 되는지 등을 "그 분야의 전문변호사"에게 자문을 구하시는 것이 좋을 듯합니다. 무단전대 후 차임 받은 경우에는 전대에 대한 사후의 묵시적 동의가 되어 임대차계약을 해지할 수 없고 따라서 임차인이 지상물매수청구를 할 수 있다고 한다면, 임대인이 대처할 방법은 임차인이 다음에 또 무단전대를 하거나 무단전대 했던 것을 임대인 동의없이 연장하면, 차임을 받기 전에 즉시 임대차계약을 해지하는 방법일 것입니다.
하우스시설을 설치하여 농지임대하여 재배 3년차에 임대인이 농지를 매매한다고 하여 4년동안 재계약을 해주지 않고 있으며 이제는 농관원에 매도하겠다고 하는데 아직 시절투자금만큼 못 생산하였는데 덕분에 많은 도움이 되었읍니다. 농관원에 농지주인이 바뀌게되면 저희는 시설물 매수청구를 할수 없는거라는데 조금이라도 시설물 보상을 받을 방법을 부탁드려봅니다.
지상물매수청구권에 대해 상세히 설명해 주셔서 감사합니다. 영종도에 토지가 있는데 영종도와 신도를 연결하는 건설사에서 사무실과 인부 숙소 용도로 땅을 임차하고 싶다고 하네요. 건물은 컨테이너 같은 임시 건물일 것 같습니다. 계약 기간은 2~3년 정도 하려고 하는데 이 경우에도 계약 종료 후에 법인에서 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지요?
비닐하우스의 지상물 매수청구권 성립여부에 대한 질문입니다. 일반 비닐하우스는 토지위에 철재를 설치하고 비닐을 씌운 상태라 이설이 용이하여 청구권 성립이 어렵다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 시설원예하우스의 경우 하우스 내부에 고설재배시설, 실내난방시설, 양액시설, 무인방제시설, 근권난방시설 등 투자된 시설이 아주 많아서 이설하려하면 경제적 손실이 엄청나서 이설이 불가한 실정입니다. 이럴 경우 지상물매수청구권이 성립할 가능성이 높지 않을까요?
@@Kim-ty3cb 네~그렇군요. 일반적인 비닐하우스는 싑게 철거할 수 있고, 철거하더라도 경제적 가치에 큰 변동이 없기때문에, 지상물매수청구권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 그렇지만 시설하우스가 그 규모가 크고, 토지에 견고하게 부착되어 있으며, 싑게 철거할 수 없는 것으로서, 철거를 하게 되면 경제적 손실이 큰 경우라면, 지상물매수청구의 대상이 될 가능성이 높습니다(하우스라는 지상물은 여러 종류가 있기 때문에 일도양단적으로 매수청구의 대상이 된다 안된다를 바로 결론 내리기가 어렵고, 구체적으로 따져봐야 됩니다). 물론 지상물매수청권권을 행사할 수 있기 위해서는, 원래 화훼원예를 목적으로 한 임대차이고, 임대료를 연체한 사실이 없고, 임대차기간 만기에 그 하우스시설이 존재한 상태에서, 땅 주인에게 계약을 갱신해달라고 요구해야 되고, 땅 주인이 그 계약갱신을 거절하게 되면, 시설하우스를 매수해달라고 요구할 수 있습니다.
@@law63 안녕하세요~영춘님에게 여쭤보고싶은게 있습니다~현재 토지를 임대해서 시설원예를 하고있는데요~ 계약기간이 끝나기 전에 임대인이 계약연장이 어렵다고 얘길했습니다. 그래서 계약만료 한달전쯤에 계약을 연장해달라는 메시지와 함께 연장해주지 않으면 지상물매수를 해달라고 내용증명을 보냈었습니다. 계약만료 20일전에 문자로 임대기간을 종료한다는 통보를 받았습니다. 작년12월31일에 계약기간은 만료되어있는 상태인데요. 이 계약갱신청구권과 지상물매수청구권을 제가 먼저 신청해야하나요? 변호사 상담도 받았는데 임대인쪽에서 먼저 소송을걸면 그때 대응하면된다고 하더라고요~그냥 기다리고 있으면 되는건가요?
토지에 목재 등 건축자재를 야적하며 임차를 해왔습니다. 월세 미납을 자주 하여 나가라고 하는데 자재를 가지고 갈데가 없네요.ㅠ 1. 임대인이 명도소송을 한다는데 제가 어찌해야하나요? 적치된 자재때문에 임대인도 강제 퇴거집행 할수도 없어보이는데요 2. 자재적치를 위해 기둥에 지붕도 설치되어 있는데 매수청구할수 있을까요?
현재 선생님께 불리한 상황이라 안타깝네요. 기둥에 지붕이 설치되어 있는 경우에 지상물로 볼 수 있는지 따져봐야 되겠지만 설령 지상물로 본다하더라도 자주 월세 미납을 하셨다면 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 그리고 자주 월세 미납을 하셨기 때문에 임대인은 만기 전이라도 임대차계약을 해지할 수 있고 그 해지에 따라 원상회복과 함께 토지 명도청구를 할 수 있고 이에 응하지 않으면 명도소송을 제기 할 것입니다. 그렇게 되면 선생님께서 소송비용(변호사비용 등)까지 부담하게 됩니다. 따라서 현재 선생님께서는 사정이 딱하지만 원상회복과 함께 그 땅을 명도해주시는 것이 좋을 것 같습니다. 다만, 지상물매수청구는 인정되지 않으나 자재적치를 위해 설치한 축조물(기둥과 지붕)이 땅주인에게 쓸모가 있는 것이라면 땅주인과 합의를 보실 때 땅주인이 그 축조물을 인수하는 조건으로 해서 선생님께서 손해를 덜보는 방향으로 합의하시는 것이 좋을 것 같습니다. 이 답변내용은 선생님께서 질문하신 내용만을 기초로 해서 제 개인적인 생각을 말씀드린 것이고 더 자세하고 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
1년 8개월전에 올리신 영상인데 이제봤습니다. 관련해서 궁금한것이 있어 올리는데 답변해주시면 정말 감사하겠습니다. 답변이 너무 간절합니다.. 부친의 토지위에 자녀중 1인이 토지소유자인 부친과 암묵적으로? 토지 임대차를 목적으로 건물을 건축(망 부친이 거주하였었음)하고 소유권보존등기를 마친건물입니다. 이후 토지가 3명(공유자중 1인이 건물소유자임)의 자녀에게 상속되어 공유물로 토지 소유권이 이전 되었고, 저는 공유물부할경매를 통해 토지를 낙찰받았습니다. 문제는 토지를 낙찰받은 저에게 건물소유자(토지 공유자중 1인임)가 계약갱신청구건을 받아들이든지 아니면 지상물매수청구를 행사하겠다고 하는데 가능한가요? 건물은 관습법상지상권이 불성립되는것으로 말고 있지만 토지가 공유재산으로 상속되어 건물소유자가 토지의 일부 소유자가 되었었음에도 불구하고 부친과의 암묵적인 임대차계약이 토지 낙찰자에게까지 임차권을 행사할수 있는지 궁금합니다. 선생님!! 명쾌한 답변을 듣고 싶습니다. 지금 너무 간절합니다..제발요...
죄송합니다. 복잡한 사안이고, 질문내용인 사실관계가 구체적이지 앓아서 명쾌한 답변을 드리기가 어렵네요. 다만, 질문내용만을 토대로 제 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다(정확하지 않을 수 있으니 참고만 하시길 바랍니다) 1. 자녀 중 1인이 아버지의 땅에 건물을 건축한 것은 차임부담이 없는 대가성 없는 사용대차일 가능성이 있습니다. 물론 그 건물을 건축하는 대가로 아버지가 그 건물에 거주했다면 사용대차가 아닌 임대차일 가능성이 있습니다. 임대차가 아닌 사용대차라면 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 2.임대차라면 땅 주인이 바껴도 지상물매수청구권이 인정됩니다. 건물보존등기가 되어 있어서 토지임차권에 대항력이 있기 때문입니다. 다만, 원래 땅주인의 상속인들이 공동상속을 했고, 그 상속인들이 공유지분으로 가지고 있었는데, 선생님께서 공유물분할경매를 받으셨다는데, 공유지분이 아닌 공유물을 분할해서 특정부분의 토지를 경매받으셨다는 의미같은데 그렇다면, 그 건물이 경매받은 땅과 원래 상속인들의 땅에 걸쳐 있다면 지상물매수청구가 인정되지 않을 가능성이 있습니다(비슷한 사례 ㅡ 인터넷싸이트, "대한민국법원 종합법률정보"에 접속해서, 대법원 판례 93다42634를 검색해서 자세한 내용 참고하세요). 다만, 그 건물이 경매받은 땅위에 있는 건물부분이 구분소유의 객체(이용상, 구조상 독립성)가 될 수 있다면 그 부분은 지상물매수청구의 대상이 될 가능성이 있을 것 같습니다. 한편, 그 건물이 선생님께서 공유물분할경매를 받은 땅 위에만 있다면 지상물매수청구권이 인정될 가능성이 있을 것 같습니다.
@@law63 관심갖고 상세히 답변주셔서 감사합니다. 한가지 더 궁금한게 있습니다. 관습법상법적지상권으로인한 건물 철거와 임차권을 이유로한 지상물 매수청구권이 서로 상충할때는 어떻게 해결이 되나요? 물권으로 알고 있는 법정지상권와 채권인 임차권이 서로 상충되면 판결이 물권우선주의로 철거판결이 내려질일은 없나요? 죄송합니다.. 제가 너무 몰라서요...
@@keeseokbang7687 관습법상 법정지상권으로 인한 건물철거라는 문장은 서로 맞지 않는 말입니다. 관습법상 법정지상권이 인정되면 땅주인의 소유권에 기한 방해제거(건물철거)청구와 토지명도(반환)청구를 할 수 없습니다. 반대로 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다면 땅주인은 소유권에 기한 방해제거청구와 토지반환청구가 인정됩니다. 한편, 임차권은 그 토지에 대한 제한채권(용익채권)으로서 토지소유권을 제한하는 채권이기 때문에 토지소유자는 토지위의 건물에 대하여 임차권 존속기간 내에는 소유권에 기해서 방해제거청구 및 토지반환청구를 할 수 없고, 존속기간 만료 등 임차권 종료시 임차인의 갱신요구에 불응하면 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 결론은 1. 관습법상 법정지상권이 인정되지 않은 상태에서는 땅주인의 소유권과 임차인의 임차권은 서로 상충(권리의 충돌)하지만 임차권은 소유권을 제한하는 용익채권이므로 임차권이 우선합니다. 만약 소유권이 우선한다면 임차권을 설정해도 땅주인이 그 땅을 사용수익(용익)할 수 있다는 것이므로 임차권을 설정할 이유가 없기 때문입니다. 2. 관습법상 법정지상권이 인정된 상태에서는 임차권자는 관습법상 법정지상권과 임차권이라는 두개의 권리를 갖게되는 것이고(권리의 경합) 그 두개의 권리를 행사할 수 있는 것입니다. 즉, 땅주인은 법정지상권이라는 제한물권과 임차권이라는 제한채권에 의해서 소유권의 제한을 받게 됩니다. 그런대 이런 경우는 거의 발생하지 않습니다. 법정지상권이 성립하면 임차권을 설정할리가 없고, 반대로 임차권을 설정하면 법정지상권이 성립하지 않기 때문입니다.
예를들면, 실제 있었던 소송사건인데요~ 우리 대법원은 임대인이 토지임대차계약의 보증금 및 월세를 파격적으로 저렴하게 해주고, 임대기간도 장기간으로 해주고, 임차인이 임대차계약 당시에, 임대차기간이 끝나면 임대인이 그 토지에 건물을 신축하려고 한다는 사정도 알고 있었다는 등 여러 사정을 고려해서 판단했을때 부속물매수청권 포기의 특약은 유효하다고 보아 임차인의 부속물매수청구를 인정하지 않았습니다(대법원 판례 1982.1.19 선고 81다1001 판결)
계약금이 아니고 임대차보증금 아닌가요? 임대차 갱신계약을 할 때 토지소유자인 임대인이 종전의 보증금이나 임차료보다 2~3배 정도를 올려달라고 하면 임차인의 계약갱신요구에 대한 실질적인 갱신거절일 수 있습니다. 갱신거절로 본다면 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 물론 2~3배의 증액요구가 무리한 요구인지 여부는 여러 상황을 따져서 법관이 판단할 문제입니다. 예컨대 20년만에 두배 올려달라는 것과 2년만에 두배 올려달라는 것은 차원이 다르기 때문입니다
선생님 안녕하세요. 죄송하지만 여쭤볼게 있습니다. 농지임대차가 종료하고 지상물에 대해서는 이전을 한다고 하면 이전비용도 무조건 합의가 진행되어야 하는것인지요. 또 해당 임차인이 토지 위에 각종 폐자제 및 쓰레기와 토지 가장자리에는 일반 잡종나무 5~6그루 제법 크게 자라있는데 이런것은 정리해달라고 어떻게 협의해야하는지 해서 여쭤봅니다. 바쁘실 텐데 질문드려 죄송합니다. 시간되시면 답글 부탁드립니다
지상물 이전이 무슨 뜻인지요 가저간다는 뜻인지 선생님 앞으로 소유권을 이전한다는 뜻인지, 어떤 의미인지 모르겠네요 그리고 애초에 임대차게약을 할 때 다른 특약이 없었다면 임대차가 종로 종료하면 임차인은 원상회복의무가 있습니다 따라서 임차인은 계약당시의 원상태로 복귀시키고 농지를 돌려줘야 됩니다 각중 폐자재 쓰레기 등 임차인이 치워야겠지요 저는 그 농지임대차계약 내용이나 사실관계를 자세하고 정확하게 모르기 때문에 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다 상당이 필요하시면 부담 갖지마시고 전화하셔도 됩니다 010 2214 2204
임대차관계가 끝나게 되면, 다른 특약(원상회복의무면제 특약 등)이 없는 한, 임차인은 임대차 목적물을 계약 전의 상태로 원상복구해서 임대인에게 돌려줘야 됩니다. 따라서 농작물이 남아 있는 경우에는 임차인이 처리해야됩니다. 만약 임차인이 처리하지 않으면 임대보증금에서 처리비용 상당액을 제하고 나머지 보증금을 반환하면 될 것입니다.
![[부성우선주의] 자녀의 성은 어머니의 성을 따를 수 있을까?](http://i.ytimg.com/vi/aJzUIm_Kvik/mqdefault.jpg)
![[부성우선주의] 자녀의 성은 어머니의 성을 따를 수 있을까?](/img/tr.png)
![[주택임대차] 1년 계약 후, 아무 말없이 만기 지나면 묵시적 갱신?](http://i.ytimg.com/vi/SNwBykYHd94/mqdefault.jpg)
임차인이 임대인의 동의를 얻지않고 다른 사람에게 전세를 주면 무단전대가 되고 이때는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
따라서 임차인의 무단전대로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우에도 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는데 이 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정되는지가 문제될 수 있습니다. 법학자들의 견해는 일반적으로 그런 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다고 봅니다. 우리 대법원 판례(2003다7685)는 어떤 입장인지 명확하지는 않지만 "임차인이 무단전대도 하고 동시에 차임을 2기 이상 연체한 사건"에서 무단전대 및 차임 2기 이상 연체라는 임차인의 채무불이행으로 임대인이 임대차계약을 해지한 경우에는 임차인의 지상물매수청구권이 인정되지 않는다고 판시하고 있습니다. 즉, 무단전대의 경우에도 임차인의 채무불이행으로서 임대인이 임대차계약을 해지하면 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없고 따라서 지상물매수청구권도 인정되지 않는 듯한 판결을 하고 있는 것입니다.
다만, 임차인의 무단전대가 있다는 사실을 알았을 경우에 그 즉시 임대차계약을 해제했어야 되는데
차임을 받아버리면, 그 무단전대에 대하여 사후적으로 묵시적인 동의를 한 것으로 볼 수 있고 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 따라서 지상물매수청구권이 인정될 여지가 있습니다.
따라서 무단전대의 경우에는 지상물매수청구권이 부정되는지 여부, 부정된다면 무단전대 후에 차임을 받아버린 경우에도 임대차계약해지 사유가 되고 따라서 지상물청구권 부정 사유가 되는지 등을 "그 분야의 전문변호사"에게 자문을 구하시는 것이 좋을 듯합니다.
무단전대 후 차임 받은 경우에는 전대에 대한 사후의 묵시적 동의가 되어 임대차계약을 해지할 수 없고 따라서 임차인이 지상물매수청구를 할 수 있다고 한다면,
임대인이 대처할 방법은
임차인이 다음에 또 무단전대를 하거나 무단전대 했던 것을 임대인 동의없이 연장하면, 차임을 받기 전에 즉시 임대차계약을 해지하는 방법일 것입니다.
영상 감사합니다.
임대인에게 불리한 점이 많은것 같네요. 땅을 빌려주면 안되겠다는 생각이 듭니다. 땅 빌려주고 코가 꿰어서 임차인에게 끌려다니는 상황이 발생하겠네요. 법이 임차인에게만 유리한것 같네요..
좋은 말씀 정말 감사합니다~~~~
감사합니다 ~~
자세한 설명 감사합니다... 임대차 계약을 하자고 하는데 좀 찜찜해서 차일피일 미루었는데 이영상을 안봤으면 크게 낭패를 볼뻔했습니다..^^
시청해주시고, 댓글도 달아 주셔서 너무 감사합니다.
하우스시설을 설치하여 농지임대하여 재배 3년차에 임대인이 농지를 매매한다고 하여 4년동안 재계약을 해주지 않고 있으며 이제는 농관원에 매도하겠다고 하는데 아직 시절투자금만큼 못 생산하였는데 덕분에 많은 도움이 되었읍니다.
농관원에 농지주인이 바뀌게되면
저희는 시설물 매수청구를 할수 없는거라는데 조금이라도 시설물 보상을 받을 방법을 부탁드려봅니다.
토지소유자가 농괸원으로 바뀌면 지상물매수청구를 할 수 없다는 내용이나 법적근거는 제가 본적이 없네요.
제가 연구를 더 해봐야겠습니다.
차임은 연체하지 않고 계속 지불하셨는지요?
만약에 매수청구를 할 수 없다면
버텨서 합의를 보는 수밖에 없겠죠.
지상물매수청구권에 대해 상세히 설명해 주셔서 감사합니다. 영종도에 토지가 있는데 영종도와 신도를 연결하는 건설사에서 사무실과 인부 숙소 용도로 땅을 임차하고 싶다고 하네요. 건물은 컨테이너 같은 임시 건물일 것 같습니다. 계약 기간은 2~3년 정도 하려고 하는데 이 경우에도 계약 종료 후에 법인에서 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지요?
컨테이너 같은 임시시설은 지상물매수청구권의 대상인 지상물에 해당하지 않습니다.
계약할 때, 특약사항에 계약기간 만료시 원상회복해서 토지를 반환한다는 내용을 기재하면 될 것입니다.
감사합니다^^ 걱정이 많았는데 답변주셔서 맘이 편하네요. 샌드위치 판넬로 지은 건물도 임시 건물에 해당되는지요?
@@jkwan2726
샌드위치 판넬로 축조한 사무실 내지 숙소는
토지임대차의 주된 목적, 지상물이 토지상에 견고하게 부착되어 있는지 여부 등 여러사정을 고려해서 판단해야 될 것입니다. 따라서 지상물매수청구 대상인지 여부를 판가름하기는 좀 어려운 면이 있습니다.
비닐하우스의 지상물 매수청구권 성립여부에 대한 질문입니다.
일반 비닐하우스는 토지위에 철재를 설치하고 비닐을 씌운 상태라 이설이 용이하여 청구권 성립이 어렵다고 볼 수 있겠습니다.
그러나 시설원예하우스의 경우 하우스 내부에 고설재배시설, 실내난방시설, 양액시설, 무인방제시설, 근권난방시설 등 투자된 시설이 아주 많아서 이설하려하면 경제적 손실이 엄청나서 이설이 불가한 실정입니다.
이럴 경우 지상물매수청구권이 성립할 가능성이 높지 않을까요?
정말 좋은 영상 도움이 많이 됐습니다. 감사합니다~
한가지 질문이 있습니다~제가 땅을 임대해서 시설하우스 짓고 농사짓고 있는데 시설하우스도 건축물에 포함이 될까요? 하우스 짓고 하우스에 투자한 시설이 꽤 많습니다.
선생님께서 설치한 시설하우스는
구체적으로 어떤 하우스인지요?
단순한 철제파이프에 비닐을 덮은 비닐하우스인가요?
@@law63 아니요~화훼하우스라 좀 큰 하우스입니다. 650평 연동하우스와 700평정도의 연동 하우스입니다.
@@Kim-ty3cb
네~그렇군요.
일반적인 비닐하우스는 싑게 철거할 수 있고, 철거하더라도 경제적 가치에 큰 변동이 없기때문에, 지상물매수청구권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 그렇지만 시설하우스가 그 규모가 크고, 토지에 견고하게 부착되어 있으며, 싑게 철거할 수 없는 것으로서, 철거를 하게 되면 경제적 손실이 큰 경우라면, 지상물매수청구의 대상이 될 가능성이 높습니다(하우스라는 지상물은 여러 종류가 있기 때문에 일도양단적으로 매수청구의 대상이 된다 안된다를 바로 결론 내리기가 어렵고, 구체적으로 따져봐야 됩니다).
물론 지상물매수청권권을 행사할 수 있기 위해서는, 원래 화훼원예를 목적으로 한 임대차이고, 임대료를 연체한 사실이 없고, 임대차기간 만기에 그 하우스시설이 존재한 상태에서, 땅 주인에게 계약을 갱신해달라고 요구해야 되고, 땅 주인이 그 계약갱신을 거절하게 되면, 시설하우스를 매수해달라고 요구할 수 있습니다.
@@law63 정성스런 답변 감사합니다. 덕분에 조금 안심이 되네요~좋은 영상 감사드립니다~
@@law63 안녕하세요~영춘님에게 여쭤보고싶은게 있습니다~현재 토지를 임대해서 시설원예를 하고있는데요~
계약기간이 끝나기 전에 임대인이 계약연장이 어렵다고 얘길했습니다. 그래서 계약만료 한달전쯤에 계약을 연장해달라는 메시지와 함께 연장해주지 않으면 지상물매수를 해달라고 내용증명을 보냈었습니다.
계약만료 20일전에 문자로 임대기간을 종료한다는 통보를 받았습니다.
작년12월31일에 계약기간은 만료되어있는 상태인데요. 이 계약갱신청구권과 지상물매수청구권을 제가 먼저 신청해야하나요?
변호사 상담도 받았는데 임대인쪽에서 먼저 소송을걸면 그때 대응하면된다고 하더라고요~그냥 기다리고 있으면 되는건가요?
토지에 목재 등 건축자재를 야적하며 임차를 해왔습니다. 월세 미납을 자주
하여 나가라고 하는데 자재를 가지고 갈데가 없네요.ㅠ
1. 임대인이 명도소송을 한다는데 제가 어찌해야하나요? 적치된 자재때문에 임대인도 강제 퇴거집행 할수도 없어보이는데요
2. 자재적치를 위해 기둥에 지붕도 설치되어 있는데 매수청구할수 있을까요?
현재 선생님께 불리한 상황이라
안타깝네요.
기둥에 지붕이 설치되어 있는 경우에
지상물로 볼 수 있는지 따져봐야 되겠지만
설령 지상물로 본다하더라도
자주 월세 미납을 하셨다면
지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
그리고
자주 월세 미납을 하셨기 때문에
임대인은 만기 전이라도
임대차계약을 해지할 수 있고
그 해지에 따라
원상회복과 함께 토지 명도청구를 할 수 있고
이에 응하지 않으면
명도소송을 제기 할 것입니다.
그렇게 되면
선생님께서 소송비용(변호사비용 등)까지
부담하게 됩니다.
따라서 현재 선생님께서는
사정이 딱하지만
원상회복과 함께 그 땅을 명도해주시는 것이 좋을 것 같습니다.
다만,
지상물매수청구는 인정되지 않으나
자재적치를 위해 설치한 축조물(기둥과 지붕)이 땅주인에게 쓸모가 있는 것이라면
땅주인과 합의를 보실 때
땅주인이 그 축조물을 인수하는 조건으로
해서 선생님께서 손해를 덜보는 방향으로
합의하시는 것이 좋을 것 같습니다.
이 답변내용은
선생님께서 질문하신 내용만을 기초로 해서 제 개인적인 생각을 말씀드린 것이고
더 자세하고 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
선생님, 영상 잘 보았습니다.
딸기농사를 5년계약으로 짓고있습니다.
전 임차인이 땅주인이 5년주기로 재계약을 해준다했다 말을들었고
지상권소유하는 걸로해서
2400만원을 주었습니다.
올해4년차 인데 땅주인은
그런말한적없고
전 임차인에게
5년뒤엔 무조건 매매하든 나가든 하는 조건으로
임차인을 구하라 했다 하는군요.
그리곤 시세보다 높은 시세로 매매를 권합니다.
파이프에 비닐을 씌운
일반 비닐하우스 6동인데...
계약서에 계약종료시 철거한다는 조항도 들어있네요.
저는 지상물매수청구권
제기할 수 없는건가요?
혹시 불법건축물에 대해서도 임대인이 매수해야할 의무가 있나요?살면서 땅주인허락도 없이. 불법증축한부분에 대해서도 매수해야 하나요?
상황에 따라 구체적으로 판단해야되는데,
아래내용을 참고하시길바랍니다.
m.blog.naver.com/doorul/223309064445
@@law63 감사합니다~ 내용을 보니 임대인이 매수후 이행 강제금도내고 철거도 해야 한다고 하는데 좀 거시기 하긴 하군요
1년 8개월전에 올리신 영상인데 이제봤습니다. 관련해서 궁금한것이 있어 올리는데 답변해주시면 정말 감사하겠습니다. 답변이 너무 간절합니다..
부친의 토지위에 자녀중 1인이 토지소유자인 부친과 암묵적으로? 토지 임대차를 목적으로 건물을 건축(망 부친이 거주하였었음)하고 소유권보존등기를 마친건물입니다.
이후 토지가 3명(공유자중 1인이 건물소유자임)의 자녀에게 상속되어 공유물로 토지 소유권이 이전 되었고, 저는 공유물부할경매를 통해 토지를 낙찰받았습니다.
문제는 토지를 낙찰받은 저에게
건물소유자(토지 공유자중 1인임)가 계약갱신청구건을 받아들이든지 아니면 지상물매수청구를 행사하겠다고 하는데 가능한가요?
건물은 관습법상지상권이 불성립되는것으로 말고 있지만
토지가 공유재산으로 상속되어 건물소유자가 토지의 일부 소유자가 되었었음에도 불구하고 부친과의 암묵적인 임대차계약이 토지 낙찰자에게까지 임차권을 행사할수 있는지 궁금합니다.
선생님!! 명쾌한 답변을 듣고 싶습니다. 지금 너무 간절합니다..제발요...
죄송합니다. 복잡한 사안이고, 질문내용인 사실관계가 구체적이지 앓아서 명쾌한 답변을 드리기가 어렵네요.
다만, 질문내용만을 토대로
제 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다(정확하지 않을 수 있으니 참고만 하시길 바랍니다)
1. 자녀 중 1인이 아버지의 땅에 건물을 건축한 것은 차임부담이 없는 대가성 없는 사용대차일 가능성이 있습니다. 물론 그 건물을 건축하는 대가로 아버지가 그 건물에 거주했다면 사용대차가 아닌 임대차일 가능성이 있습니다.
임대차가 아닌 사용대차라면 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
2.임대차라면 땅 주인이 바껴도 지상물매수청구권이 인정됩니다.
건물보존등기가 되어 있어서 토지임차권에 대항력이 있기 때문입니다.
다만, 원래 땅주인의 상속인들이 공동상속을 했고, 그 상속인들이 공유지분으로 가지고 있었는데,
선생님께서 공유물분할경매를 받으셨다는데,
공유지분이 아닌 공유물을 분할해서 특정부분의 토지를 경매받으셨다는 의미같은데
그렇다면, 그 건물이 경매받은 땅과 원래 상속인들의 땅에 걸쳐 있다면 지상물매수청구가 인정되지 않을 가능성이 있습니다(비슷한 사례 ㅡ 인터넷싸이트, "대한민국법원 종합법률정보"에 접속해서, 대법원 판례 93다42634를 검색해서 자세한 내용 참고하세요). 다만, 그 건물이 경매받은 땅위에 있는 건물부분이 구분소유의 객체(이용상, 구조상 독립성)가 될 수 있다면 그 부분은 지상물매수청구의 대상이 될 가능성이 있을 것 같습니다.
한편, 그 건물이 선생님께서 공유물분할경매를 받은 땅 위에만 있다면 지상물매수청구권이 인정될 가능성이 있을 것 같습니다.
@@law63 관심갖고 상세히 답변주셔서 감사합니다. 한가지 더 궁금한게 있습니다.
관습법상법적지상권으로인한 건물 철거와 임차권을 이유로한 지상물 매수청구권이 서로 상충할때는 어떻게 해결이 되나요? 물권으로 알고 있는 법정지상권와 채권인 임차권이 서로 상충되면 판결이 물권우선주의로 철거판결이 내려질일은 없나요?
죄송합니다.. 제가 너무 몰라서요...
@@keeseokbang7687
관습법상 법정지상권으로 인한 건물철거라는 문장은 서로 맞지 않는 말입니다.
관습법상 법정지상권이 인정되면 땅주인의 소유권에 기한 방해제거(건물철거)청구와 토지명도(반환)청구를 할 수 없습니다.
반대로 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다면
땅주인은 소유권에 기한 방해제거청구와 토지반환청구가 인정됩니다.
한편, 임차권은 그 토지에 대한 제한채권(용익채권)으로서 토지소유권을 제한하는 채권이기 때문에 토지소유자는 토지위의 건물에 대하여 임차권 존속기간 내에는 소유권에 기해서 방해제거청구 및 토지반환청구를 할 수 없고, 존속기간 만료 등 임차권 종료시 임차인의 갱신요구에 불응하면 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
결론은
1. 관습법상 법정지상권이 인정되지 않은 상태에서는 땅주인의 소유권과 임차인의 임차권은 서로 상충(권리의 충돌)하지만
임차권은 소유권을 제한하는 용익채권이므로 임차권이 우선합니다.
만약 소유권이 우선한다면 임차권을 설정해도 땅주인이 그 땅을 사용수익(용익)할 수 있다는 것이므로 임차권을 설정할 이유가 없기 때문입니다.
2. 관습법상 법정지상권이 인정된 상태에서는
임차권자는 관습법상 법정지상권과 임차권이라는 두개의 권리를 갖게되는 것이고(권리의 경합)
그 두개의 권리를 행사할 수 있는 것입니다.
즉, 땅주인은 법정지상권이라는 제한물권과 임차권이라는 제한채권에 의해서 소유권의 제한을 받게 됩니다. 그런대 이런 경우는 거의 발생하지 않습니다. 법정지상권이 성립하면 임차권을 설정할리가 없고, 반대로 임차권을 설정하면 법정지상권이 성립하지 않기 때문입니다.
선생님... 명쾌한 답변에 감사드립니다.. 감사합니다..
시청해주셔서 감사합니다
잘 해결되시길 바랍니다.
선생님 말씀 잘 들었습니다. 토지를 임차하여 건물을 지었는데 건물의 명의를 땅주인 앞으로 해준 상태에도 지상물 매수청구권이 가능한가요
건물의 실재 주인이 선생님이시라면
부동산실명법상 문제가 될 수 있으나,
지상물매수청구가 가능할 것입니다.
@@law63 보통은 이런경우 대부분이 땅주인 앞으로 건물명의 넣지않나요?
@@youngsuan4077
실재 건물주 명의로 등기하지만
땅주인 명의로 등기하는 경우도 있습니다.
맨마지막에 설명해주신 "포기특약이 유효하다"는 구체적으로 어떤 상황인지요?
예를들면, 실제 있었던 소송사건인데요~
우리 대법원은
임대인이 토지임대차계약의 보증금 및 월세를 파격적으로 저렴하게 해주고, 임대기간도 장기간으로 해주고,
임차인이 임대차계약 당시에, 임대차기간이 끝나면 임대인이 그 토지에 건물을 신축하려고 한다는 사정도 알고 있었다는 등 여러 사정을 고려해서 판단했을때
부속물매수청권 포기의 특약은 유효하다고 보아
임차인의 부속물매수청구를 인정하지 않았습니다(대법원 판례 1982.1.19 선고 81다1001 판결)
임대차 갱신을 할 때에 토지소유자가 이전 계약금보다 2-3배 무리한 계약금을 제시 할 경우 임대한 자가 지상물매수청구권을 행사 할 수 있나요?
계약금이 아니고 임대차보증금 아닌가요?
임대차 갱신계약을 할 때
토지소유자인 임대인이
종전의 보증금이나 임차료보다 2~3배 정도를 올려달라고 하면
임차인의 계약갱신요구에 대한 실질적인 갱신거절일 수 있습니다. 갱신거절로 본다면
지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
물론 2~3배의 증액요구가 무리한 요구인지 여부는 여러 상황을 따져서 법관이 판단할 문제입니다. 예컨대 20년만에 두배 올려달라는 것과 2년만에 두배 올려달라는 것은 차원이 다르기 때문입니다
현재 무단점유자에게 최고후 현재는 무단점유를 인정한상태인데
임대차 할수없냐고 물어봅니다
임대차후. 철거청구시
임차인이 지상물매청구권 행사 가능할까요?
조문상에 임대차계약시에 건물이 없을것이란내용이 없어서 어찌할지모르겠습니다
선생님 안녕하세요. 죄송하지만 여쭤볼게 있습니다. 농지임대차가 종료하고 지상물에 대해서는 이전을 한다고 하면 이전비용도 무조건 합의가 진행되어야 하는것인지요.
또 해당 임차인이 토지 위에 각종 폐자제 및 쓰레기와 토지 가장자리에는 일반 잡종나무 5~6그루 제법 크게 자라있는데 이런것은 정리해달라고 어떻게 협의해야하는지 해서 여쭤봅니다. 바쁘실 텐데 질문드려 죄송합니다. 시간되시면 답글 부탁드립니다
지상물 이전이 무슨 뜻인지요
가저간다는 뜻인지
선생님 앞으로 소유권을 이전한다는 뜻인지,
어떤 의미인지 모르겠네요
그리고
애초에 임대차게약을 할 때 다른 특약이 없었다면
임대차가 종로 종료하면
임차인은 원상회복의무가 있습니다
따라서 임차인은 계약당시의 원상태로 복귀시키고
농지를 돌려줘야 됩니다
각중 폐자재 쓰레기 등
임차인이 치워야겠지요
저는 그 농지임대차계약 내용이나 사실관계를 자세하고 정확하게 모르기 때문에 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다
상당이 필요하시면
부담 갖지마시고 전화하셔도 됩니다
010 2214 2204
@@law63 선생님 두서없는 질문에 성실히 답변을 주셔서 고맙습니다.
전화번호까지 오픈하셔서 진짜 감사드립니다. 영상 열심히 보고 많이 배우겠습니다. 정말 고맙습니다.
@@김영주-r4j5t
정성어린 따뜻한 댓글 올려주시니
너무 감사합니다. 저도 항상 배운다는 마음가짐으로 임하고 있습니다.
부족한 점이 많지만 열심히 하겠습니다. 감사합니다.
임대인은 갱신을 몇년까지 해주어야하나요?
계약갱신을 승낙해주었다면 갱신기간종료후 지상물매수청구권은 더 이상 행사하지 못 하는건가요?
지상물이 있는 한 계속 갱신청구할 수 있습니다.
갱신을 승낙해서 계약을 갱신했다하더라도
그 갱신한 기간이 종료 시점에
지상물이 있는 한 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
자세하게 알려주셔서 정말 감사합니다~!!
안녕하세요. 강의 내용 중에 지상물매수 청구권에 속하지 않는 농작물은 임대차 종료 후에는 어떻게 해결해야 할까요?
처리비용관련 협의를 해야 하나요? 강제로 농작물을 건드리면 안되다고 해서요
임대차관계가 끝나게 되면,
다른 특약(원상회복의무면제 특약 등)이 없는 한,
임차인은 임대차 목적물을 계약 전의 상태로 원상복구해서 임대인에게 돌려줘야 됩니다.
따라서 농작물이 남아 있는 경우에는
임차인이 처리해야됩니다.
만약 임차인이 처리하지 않으면
임대보증금에서 처리비용 상당액을 제하고
나머지 보증금을 반환하면 될 것입니다.