港樓風光不再，樓價上升因素只剩1個......丨香港樓價跌幾多先合理？丨
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- เผยแพร่เมื่อ 15 ต.ค. 2024
- #系統思考 #SystemsOne #Lorey讀好書 #loreychan #意嵐 #樓價
【東升西降】500年經濟研調數據話你知！中國超越美國已勢不可擋！｜ #84 好書推介 《變化中的世界秩序》
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系統思維果然非常深奧，人如果可以完全將自己提升到不為自己喜好作出多方面數據冷靜分析，真正做到系統思維的效果！
lorey 從positive 及 negative feedback loop睇香港問題，的確有意思 😁 我要好好學習啦
Lorey你好，我們是《系統思考 System One》的出版社，多謝你介紹本書。其實這本好書已經出版數年，初版已經售罄。誠閣下所講，這本書是一本改運想法的好書。譯者陳穎堅先生是香港系統思考的推手，亦一直在中港台三地推廣。本社榮幸出版本書，一直希望這本經典著作不要消失在書架上。希望貴頻道的讀者和廣大讀者可以再買到這本書，如果Lorey可以幫忙介紹。萬分感激。
謝謝您的留言
有機會我會介紹的❤
@@loreychan9483 多謝多謝！美國2021年出了更新版，亦以香港版封面設計為藍本🙏
請問可以喺邊度買到呢本書？ 同埋呢個係咪中文書
分析幾好，但是忽略了兩個重點..為何資金不入樓市：1 信心問題..2 息口問題 ....這兩點是最重要..影響樓市的升跌！！
感謝指教
支持Lorey , 才子加油！
🎉🎉❤❤ 😀😀
香港由食中西兩家茶禮嘅地方 變成而家呀爺乾糖 西方反面 咩都無得食 仲點升 跟本唔係利息問題
利息高低只係一種催化劑令其上落及穩定
支持 Lorey 個人頻道！😊👍💪
其實每個系統的平衡理由都不同，香港樓下跌的Key在於樓宇買賣供應未來仍然失衡，走了幾十萬中產，而來了幾十萬內地人，這些人大部份不會買樓，因為優才大部份是來香港搶就業崗位，又或搶教育資源，而香港的就業情況只會因此而惡化，勞動力增加，但產出沒增加多少，工資就會下降，原來有置業能力的香港人會變成沒有置業能力。如果用投資角度，為何有六厘多派息，PE大約是11的中移動不買，反而去買會遇上租霸、有維修費、物業稅、折舊、超高印花稅、抄買樓宇稅風險的物業，而回報在減去洗費與風險後，一手樓宇回報只有不到2%，用這種計算方法，現價香港樓貴到離譜，可以再跌6成。
樓價只是一個吹出來的泡泡，在超低息的環境下，財經專家譚新強講過美國科技股升上1000倍PE也可以，香港過往20年就經歷譚新強所說的PE上升情況，以回報計，新物業回報的PE是50倍，舊樓的PE比較低只是一種折舊遞減的理由，不能做價值指標。
香港未來的人還可能賺到錢嗎？機會非常低，中國依靠內地，最有可能是從金融中分到利潤，但這些利潤即使有也只屬於一少部份人分走，在超高生活水平的社會環境下，香港無法與內地競爭，無論醫療、住屋、零售、餐飲均會被拉下來，不少老人開始到大陸定居，不用3000元已經可以租到中山新開發區，而醫療方面比香港公立醫院好得多，所以未來必然成為趨勢，疫情引發大量香港人使用淘寶，香港零售只會日漸差下去，遊客為什麼不買香港貨，因為很多貨內地現在已經有，價錢相差不遠，甚至更低，香港雖然是免稅港，但被高租金與高人力成本玩死了，只要交易流量一下降，所有情況就回不到從前，只能等死。
下跌六成只是相對現在物價的一個指標，跌多少是不知道的，總之新樓沒有六厘租金回報就不要買，因為香港未來GDP增長的比率沒可能大升，甚至可能是負數。香港97後沒軍費，中國還不斷送錢給香港，香港政府還是財政一日差過一日，公務員薪金真需要降下來。
比任何樓市專家更清醒
很好的分析，本人大部份都認同（除了國內醫療比香港好之外）
基本上香港樓價的升跌都離不開一個經濟定律，就是供求關係，只要知道什麼原因導致這兩個因素改變，就知道樓價會不會升跌。目前香港供樓利息高過過去幾年，樓盤供應多過之前，又有所謂經濟差的現象，店舖，寫字樓空置多了很多，令到樓價下跌，這是必然的現象，但是最終會跌到什麼地方，就好難預測，也無需要去預測，導致樓價升跌的因素也時時刻刻都在改變， 只有在因素改變之後，才有結果出現，所以這個世界只有後知後覺，沒有先知先覺。
誠哥或者唔同意這個世界只有後知後覺，沒有先知先覺？
因素每個人睇都唔同，我要結婚生仔搬出去住已經係個合理因素
諗太多我覺得都哂氣，要炒上落點解唔炒股，自己槓桿買SPY效果一樣
支持Lorey 😊
啱啱喺尖東站見到Lorey，西裝骨骨❤ 好charm啊！
YOYO 唔叫小弟?
@@loreychan9483 人群之中見到咁charm嘅你,咁啱我AirPods不斷咁Loop緊你啲片… 我以為出現咗幻覺咋🫣⋯⋯ 又咁啱流緊鼻水🥲 我望咗你2秒🤔 （我見你都有望過嚟，可能你唔知係觀眾🤨）當我反應過嚟嘅時候你好似行咗去尖沙咀方向🧭
@@ronnieronnie1555 🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣
一直都話有正常分析能力既人, 都會明白香港整體樓市係無可能行返上升軌. 唔信咪自己坐多十個八個物業去引證自己既睇法囉.
2003 年都有好多人咁講過。。
@@chowbarry1547 2003 暴跌, 2004 都爆返上去啦. 依家? 你買左幾多個等佢爆升呀? 呢幾年一年買一個都應該手持四個物業啦
息口都好重要，過往供平過租，市民一有首期就買樓當儲錢。500萬樓計，租13000，當時供16-17000，自然有人會選擇供。
現時定期4%回報加上0風險，我有大量現金都選擇去做定期，而不是付貴息去買樓。前者是收入，後者是支出，自然無意慾買樓。
部分業主斬纜都是因為貴息加跌市雙重打擊，一旦減息業主都會定返，因為供得輕鬆。
多謝！
多謝支持🫶
系統平衡真係最重要，例如身體系統，入面嘅自由基...腸道壞菌，都有存在價值，冇晒反而不健康
最冇用就是羅列一堆利好利淡原因，係人都識，但冇人知最後边個跑出。永遠分析唔到其中相互影響的份量，往往後來出人意表。都係睇返自己最實際
生產成本、融資成本是基礎因素。
其實 4 個 Factors 都已經冇晒, 現時放款已不放鬆.
除咗息口，仲有好多因素要睇，例如當地嘅人嘅收入水平同埋就業情況，人口流動，有啲城市供應量長期不足，息口低嘅時候都係升唔起
支持分折, 如果樓市不斷下跌,經濟活動只靠出口或轉口，貨幣就不值錢。
所有個體一有錢就會轉換成更有幣值的貨幣
其實市區交通方便地點唔是跌好多，根本唔夠一球。所以跌睇好多人數，業主急唔急要錢，位處和周圍放盤價。
都係個句，上一次可以跌7成今次都會
歡迎林公子~
環境已改變上次跌七成會升番今次跌七成相信好難會升返了
@@kingofthecooktkc 我只係話跌,沒講會升返
通常好想樓價大跌既人自己本身也沒有物業。。
@@chowbarry1547 我有樓自住的。
人平均入息中位數加10年左右為健康，大約200變萬400幾呎左右，呢個數字最能支持供求平衡，200幾萬算借200萬，供12000蚊左右，雖然有1半是利息但1半是本金，只要利息低過租金就大把人買。剩下部份等於你買保險。
物極必反效應下…良/惡因果隨之而來！
存款利息高於租金、樓市跌、利息低於租金、樓市昇
Lorey 係呢一集咪講咗樓市升跌唔係睇單一因素，你睇得太過簡單！
簡單啲嚟講, 任何投資都會基於你對未來預計估值, 亦都可以係信心問題, 你覺得佢唔會再賺錢, 就唔會再放錢落
支持年青,靚仔,有為Lorey仔深入的分析，每事都講到重點！👍👍👍👍👍💪💪💪💪💪
我覺得最多最多跌到同深圳一樣樓價😂強烈支撐點啊
樓價升跌...跟著誠哥就可以拉 哈哈
樓價跌好事，因為早期升到不合理。
作為護士和女性，Positive feedback 的例子我想起母嬰授乳，生理上這個也是正向迴路。差遠左，純分享回應
多謝你的片，我睇晒的
如果唔係卜佳貪曾停晒居公 屋啲樓點會亂昇，張來樓多人小，想樓價唔跌都難。
影響樓價最重要因素係未來收入預期，其他都是噪音
佛家云，「諸法因緣生，諸法因緣滅亅，當原因和其他條件（即緣)充足時，現象便會發生。相反，當原因和其他條件不俱備時，現象也會消失。樓價升跌的現象，也跟隨著這個因緣所生法。因緣所生法就是一個系統，用因緣所生法來思考，就是系統思考。
緣眾則生
緣散則滅
天意也矣
竟然用佛學來講港樓~ 理性兄勁
@@Loreychan602 過獎了🙏🙏🙏Lorey兄！
其實升20年只係小週期，大週期係升左60年，而所有野，經濟，股市，樓市都係同週期有關，樓市才剛在下跌週期A浪，C浪都未仲出. 香港亦再唔會依賴樓市發展，房住不炒.
@@EC-ez6tu 非常認同🌷❤️
你係咪on9? 20年叫小周期？你人生可以有幾多年命呀？😂
又係呢啲波浪理論
@@fsociety_h4cked 呢個叫週期，並唔係純波浪理論
我覺得而家情況就係冇活水注入香港，全部都係塘水滾塘魚，估計未來五年唔再跌已經好好囉，除非香港政府開放金融業，唔好俾大陸政府太多干預香港嘅金融關於個人私隱及資金來源等等，估計會有好多生水注入香港金融同房地產，講得唔好聽貪官啲錢，好好呃返嚟嗰啲錢同做外圍嗰班人啲錢都要搵地方泊先至得㗎嘛⋯⋯
Thanks!
感謝您~!!!!
已訂閱❤️❤️❤️❤️❤️
其實好多人都明, 只係D 商家佬仲日日唐氏上身咁話等息口跌就得架喇
升跌不只是說時間!
只能說升跌的百份比!
當年6年下跌7O%
呢個時間要介紹書, 用樓巿做例子就好容易將個focus 轉走咗...
其实lorey 哥你所讲既所有因素，经济学里都会包括，没什么分别啊!!😂
通常死得最慘都唔係高追而係以為見底衝入市 好似巴巴穿200 all in。跌七成最慘ge係你以為腰斬好抵買，點知買完再腰斬多一次。
唔使理d膠人，香港變左無論你咩角度去看，我個人係認為地運用完就係咁簡單，（香港慢慢地走向平淡，相信已經係香港最好的一個結局）by你朋友版主😊
樓價最終係L形發展，低位橫行幾十年，我堅持睇法
Totally agree！
所以齋吹減息全面有利樓市真係 Totally 齋吹,信者做水魚！
希望讀好書可以做System One :)
有機會~
個人估計、以今天樓價來算、跌多3一4成才會停下來😅時間會在2一3年內完成今次的調整！
買樓當草錢炸。身邊吾少人抄股抄幣。都輸身家。有啲買間樓供左10年。呢下可能無咩升。但就黎供晒。已經叫有舊錢
Thanks
thank you🫶🫶
由一個制度，忽然轉到另一個制度。
錢係最聰明，只會去最容易最安全最穩定，可以有錢賺嘅地方。
如果降息可以令樓價升，咁大陸政府已經降咗好多次息，降到人民幣匯率都跌埋，目的都係想樓價回升，但事實上真係咁簡單？
贊同。睇番歷史，香港過去都試過高息期樓價仍然升。樓價同利率冇必然關係，但就一定係睇升同睇跌嘅借口
Reasonable Feedback Loop... but property market is complicate...
天氣較樓市複雜很多，現在天文台都已經能頗準確預測天氣，但卻沒有人能準確預測樓市！這是為甚麼呢？是因為天氣不由人干預，而樓市則牽涉太多人為因素，因為人是不可預測的生物，所以牽涉到人為因素的事物，都會很難預測！
減薪，凍薪，欠薪，就業不足的情況下，還會有人增加負債嗎？
公務員年年加
Nice video n thanks for sharing 👍🏻
响影片一開始無耐，我就聽到一句 "香港嘅經濟命脈就係樓市"。其實我都發現好多網上好多影片都會基於呢個假設嚟討論香港嚟緊嘅前景。好似講到香港嘅樓市唔掂，香港嘅經濟就一定唔掂。香港嘅樓市掂番，咁香港嘅經濟就自然會好番。我其實唔同意呢啲睇法。無錯過去香港靠高地價政策，利用樓市拉動經濟。但我認為呢一個方法已經走到佢嘅盡頭。未來香港嘅發展應該要多元化，唔再依靠樓市。
我認為香港未來十年嘅樓市都唔會好，但並唔代表經濟一定會唔好。香港經濟好唔好，就睇香港可唔可以轉型唔再靠樓市拉動。所以我認為香港樓市唔好就等於香港經濟唔好，唔單止唔係必然，而且仲係香港未來嘅出路。
唔靠樓市要靠咩？金融？死緊喇喎！旅遊？賺你個茶記加凍飲？
你淨係提出要多元化，咪好似d膠官講左等於冇講囉
而家唔係話一定要睇樓市 但係樓市嗰份額實在太立太大 你好難一時三刻 搵到一嚿嘢出嚟代替。
其實同國內都係同樣道理 中國嘅房地產佔嘅份額都好大㗎 而家都爆咗啲人咪冇心機消費囉 你可以發展高科技 無人駕駛 但係嗰啲只係接觸到小部分真係受高等教育嘅人， 中國14億人大部分係乜嘢就係 普通小市民， 咁你叫佢哋做乜嘢？？？
@@brandystrike咪係😂
轉型不易哦
香港gdp靠樓市？
與大灣區睇齊，一言以敝之
❤
但係政府 & 地產商& 業主們都唔會想樓價跌..有樓人仕亦唔想資產價格下跌...
根本就係打止痛止醫癌...
感覺上低濕度舒服啲
馬雲預言的白菜🥬價 不遠😢
馬雲呢條契弟，信佢一成雙目失明😂
👍🏻👍🏻👍🏻
人口嚴重老化是香港最大問題。
老人冇活力，人才唔會黎。
都忽忽地, 大把地方老人化喇, 中國少年化呀? 非洲大部份國家都無老年化問題添你又唔去?
我認為樓價升跌主因是息口升跌，如果2025 年開始步入降息周期，相信樓價可以得到支持，加上內地高專才的購買力，樓價再大幅調整空間不大😅
中國係好大嘅國家香港係好細嘅城市只要中國同胞仍然喜歡自由開放嘅香港咁樣房地產仍然有可為
最憎人唔用標點符號。
👍👍👍👏👏
都是貴
今次樓價跌，係被動。所以樓價升，亦會係被動。
如果樓價向下行太多，咁人工呢？
🙇🏻♂️👍🏻
🎉一般奴性唔敢講，淪為強國一普通城市，樓價一體淪陷🎉
政治因素 ? 政治市？🤔
本書作者係邊位？🫶🏼
《System One》Draper L. Kauffman, Jr.
果然賽馬評論員
其實樓市幾十年來都係有週期㗎啦，比你講到永不超生咁😂
簡單啲講，聰明人只要睇吓自己份身家，就明白自己嘅說話有幾大說服力啦🤭
最簡單係通脹。唔通跌100%咩
唔明白!點解會咁多人讀錯仲要繼續錯落去？(饋)係讀((貴))音!！!!點解讀愧？
查了字典，真的如是。但從未聽過有人讀「貴」，證明讀錯的人是佔極大多數。
呢個世界永遠都係劣幣驅逐良幣😏
阿婆走得快，一定有古怪，李先生都唔玩嘅遊戲，你繼續玩繼續睇好。講吓吹吓可以，要真金白銀跟陳咁玩，唔好啩！！😂😂😂
IT IS ALL DUE TO THE INABILITY OF THE FINANCIAL OFFICERS OF THE GOV'T !!!
升升跌跌都冇人入市啦!現在香港已捲入政治紛爭一定最少衰十年😂😂😂😂😂😂
其實我一直都聽你的頻道. 這些評論真的不適合你. 只獻出你的經濟和社會運作很膚淺
冇晒頭3，即係去番2007年？
樓市一下跌，好多業主會變成負資產。加上越來越多港人北上消費，又買淘寶嘢，貪佢夠平，本地消費會越來越少，這就是 Negative FeedBack 了。直至樓價、舖租、人工向下調，Negative Feedback 就會停止，達到平衡點。
未聽過「揚音器」⋯⋯
我始终认为供求关系是决定价格的唯一永远不变的因素。
明明唔好仲勉強唱好、只係特衰政府先盲目唱好、先俾市民𨳒同唾棄😂
我個人認為香港處於轉型期，過往太倚重樓市導致經濟表象繁榮，背後年輕人嘅怨氣極大，此乃2019年黑暴的最後一根稻草。
我相信阿爺的規劃，於香港而言，短期係痛苦，但長期係光明，阿爺絕對有理由打造一個成功嘅「一國兩制」的生招牌，既可以示範俾台灣睇，亦要抗衡美西方的抹黑，所以基於以上種種原因，長遠來說香港的發展必定不止於此。
看到一些評論原來連乜嘢係成功嘅一個兩制都搞唔清楚，連點解日日講反分裂法都未明白！ 咁樣嘅水平輸身家係應該嘅！😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂
過去十多年的香港樓市，已透支了香港的未來。由於香港的經濟不似預期，溢價必定會消失，起碼要跌回自由行中期階段。
点解你对国家咁冇信心~
個人意見啦.
睇 事實啦，上面經濟都玩到殘曬。
@@agnestse4413性價比大幅提升呀😅越來越好呀，是大好不是小好呀~
支持Lorey ，唔記得邊集你講左個金句"我可能錯了“，話呢句可能可以救大家。今集送返呢句金句比你。
謝謝~ 可能是，可能不是HAHAHA
@@loreychan9483 我意思不是説你的港樓風光不再的看法不對。而是做那麼多集看港樓没意義。世界真的變了，幾十年前的確沉醉於不勞而巨獲，但這幾年，尤其是黑暴和疫情後，不再那麼瘋狂了，比較務實，我教兒子，都是教增值自己，甚少提及甚麼快速致富、不勞而獲。希望Lorey多做一些如何增值個人，如何為人生踏出正確一步（努力讀書之外那些）你看，今天仍有年青人在做爆炸品、特首在呼籲年青人不要因輪候公屋放棄機會。年青人也需要你來啟發一下❤
跌到人人都可以負擔得起的中國共產方針
完全冇講重點嘥氣嘥時間
現在放寬但下跌，之前收緊但上升咼。第四点好似不成立喎。
真擔心你的所謂系統思考,, 呢一科的本名係Control System, 控制系統, +-feedback, 是用來控制, 在系統要求的就是可控輸出, 年年五巴的升市是理想系統, 現在的下行就是用來降低未來的暴跌風險🎉🎉🎉🎉🎉🎉
謝謝
我肯定Lorey好想樓跌，佢三五七日就出樓跌片！😂😂
其實世界上有好多市場，有許多投資物，諗下有咩值得投資仲好啦，好過成諗樓而錯失其他機會！
樓市跌，係因為之前升得太急，啟德樓就係例子。
針人死亡潮未完
我也沒有想不想佢跌~~ 跌得夠深我就買.....唔跌我就投資別的
到一大批針人死亡時，就跌更多，變死城
垃圾的時代做什麼也沒有用
連你自己，都唔肯定將來係點，你講樓市將來係點，根本浪費時間‼️‼️‼️
你日日咁唱法上升都難啦
Lollapalooza
good Quote
一定唔會分享囉一啲都唔專業
😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂😂