Cas concret super intéressant. Je n'ai pas vu passer les travaux dans les frais d'achat, 1% de vacance locative c'est ambitieux je trouve, et quel montant de provision est retenu pour le gros entretien à venir. Au global je trouve les chiffres optimistes. Merci pour tes vidéos, continue.
Tu nous as habitué à mieux comme vidéo Michael. Comment tu fais si la coloc marche pas ? Ton immeuble ne sera plus rentable ... Toujours prévoir un plan B n'est ce pas ?
Facile de réduire tous les frais "sur le papier" pour AUTO financer un bien : 1% de frais d'entretien, 1 % de vacant locatif ... puis si tu pouvais proposer de l'acheter pour 150.000 euro ça augmenterait encore le rendement .... Et puis 0% assurance impayés -c'est vrai que des locataires qui ne paient pas, ça n'arrive JAMAIS- et qu'il faut 6 ou 12 mois pour arriver ENFIN à les déloger (et ce ... sans frais bien entendu...) c'est bien connu, la justice, l'avocat et éventuellement l'huissier pour les virer travaillent tous GRATOS, ET/OU des locataires qui cassent tout -souvent en prime du reste- non plus, cela n'existe pas... Tout ça est très joli sur le papier ... mais dans la vie réelle ... BONNE CHANCE
Il y a un problème dans cette vidéo. Dans une autre vidéo, vous estimez à 10 000€ le montant des travaux+meubles pour un 32m2 en bon état. Là on a en moyenne 6 appartements de 40m2 chacun ! Vous nous expliquez qu’après rénovation, vous obtiendriez une rentabilité correcte en imaginant un loyer total de 3600€/mois, et en achetant 427000€ (avant frais). Sauf que vous ne comptez pas les travaux. ??? Est-ce volontaire ? Merci toutefois pour le partage de vos connaissances et vos vidéos toujours au top.
Pas du tout intéressant, à mon sens, et vraiment pas rentable sauf si on a pas un apport conséquent.... Faut trop d'éléments pour que ça commence à devenir intéressant et pas de surprises pendant 20 ans. Les murs à l'extérieur sont bien fendillés, le ravalement de façade se fera sentir. Les travaux ont été fait à l'intérieur, mais le vendeur les fait chèrement payer à la revente, et pour le prix pas de garage. De la coloc ou du meublés pour 6 grandes surface sans box et sans cave ??? Bah après je connais pas Angers, mais au premier abord j'aurai pas tenté. Quant aux boites aux lettres .... Ca m'aurait fait lâché l'affaire de suite.
Salut, il te manque quelque elements de diagnostique pour etre plus justes sur les travaux par exemple. Mais sinon tes explications restent claires. On se pose la question de savoir si ton ambition depasse la realite de terrain.
Les jardins peuvent être valoriser en potager, à découper en n parcelles potagère et une zone avec du mobilier urbain ... Moi je serais près à payer 150€/ an pour avoir 15/30m2 de potager ... Tous le monde aime le vert ...
93VIDEO oui mais tout le monde aime l’argent aussi. Pour 150€ par mois, je vais acheter mes légumes chez le primeur et encore, j’m’en tire pour moins chère.
@@lhabitaturbain6115 Salut ^_^ ... G parlé de payer 150€/an soit 12€/mois environ. En région parisienne, le prix doublé voire triplé ... Pour 150€ par an et sur 30m2, tu peux produire au moins 60 kg de légumes bio dans l'année et en plus passer du bon temps à jardiner et te vider la tête ... C un réel plaisir de jardiner, surtout pour les urbains comme moi ^_^
@@lhabitaturbain6115 No problemo l'ami ^_^ ... Avoir un potager est super rentable pour ceux qui aiment jardiner ... Parce que les graines valent 3€ le paquet et le terreau 5€ les 40L à Carrefour ^_^
Si l'investisseur a zéro apport. Rentabilité à 30000€ c'est du 250000€ pas plus avec des charges prévisionnel à 10% en retirant tout les impôts c'est Ok. Sinon même à 400000 c'est pas du tout intéressant. Le calculateur n'est pas suffisant il manque l'IS (si investissement en nom propre) et la RDS/CFG. Colocation et en plus meublé tout dépend du secteur de l'immeuble.
Un toit plat donne la possibilité de le végétaliser de meilleure manière et 200x fois + naturelle que ce qui est fait dans le monde du BTP ... Regardez les toits végétaux qu'il y a dans le commerce des maisons, c'est plats, peu de terre ou pas du tout, c'est une succéssion de couche de filtres synthétiques qui coutent cher et servent presque à rien ... Il suffit de mettre 50 cm de terre et des plantes dans des zones du toit que que l'on entretiens, comme un potager qui prends 75% du toit, avec un coté épices composées de plantes vivaces ... ce toit véritablement végétalisé et entretenu serai un + pour l'immeuble et offrirait une véritable fraicheur aux derniers étages quand il y a une canicule ... Sur le toit, tu montes des briques à 50 cm de hauteur pour tracer ton parcours ... et tu traces dans ton parcours une zone d'entretiens des plantes et une zone de repos ou de repas pour les habitants de l'immeuble ... Pour les filtre, tu utilises une bache en plastique que l'on utilise pour les lacs créé dans la nature .... Pour l'eau, un batiment a souvent une pente très faible, quand on sait comment l'eau s'écoule sur le toit, on sait où mettre des trous pour que l'eau circule et finisse dans les évacuations d'eaux .... vers le jardin ... la pente est très importante !
Tu dit n'importe quoi, tu ne peut pas monter des mur sur une toiture étanchéité. le coup serai énorme entre les gardes corps, dallage sur plot et autres .. sans comptez l accès avec une nacelle pour acheminer les matheriaux.
Bonjour, merci pour les conseils bien utiles que tu donnes. J’ai une question : lorsqu’on achète un immeuble avec des locataires en place, on ne peut pas lors de l’achat faire les travaux et louer en meublé. Mais une fois qu’un locataire part, on peut refaire l’appartement en meublé haut de gamme mais peut-on defiscaliser les travaux même si c’est plusieurs mois/années après l’achat du bien? Merci.
a tu eu la réponse a ta question? sa minterresse aussi je me posais la même question car si j'investi dans un immeuble mais que je ne peut pas faire du lmnp avec pour de fiscaliser sa n'as plus d'intérêt merci :)
Se barrer vite !!! mais vite ...faut pas faire le pro en immo et présenter un plan aussi pourri que celui-la ...1 er erreur - miser sur une augmentation de loyer / 2eme reduire la vacation (pour se faire plaisir) / Est tu dans un quartier etudiant pour TOUT miser sur la coloc ? Au final beaucooup de facteurs risques ...trop ...
STEVE exact une perte de temps ce reportage que de l hypothese de chiffre optimisé ,une perte de temps , quelle est la réalité de la demande locative ... Bref c est pas motivant
Il a peut etre oublier de mentionner dans sa video l'environnement de l'immeuble . Dans tous les cas il y a des facteurs risques . Certains le sont moins que d'autres.
Une toiture étanchéité (toit plat ) coûte moins cher à refaire par contre la durée de vie moyenne est de 30ans contre 50 ans pour la tuile et même 80 ans pour l'ardoise .
Pas top tes cash flows mec. En plus tu dis que tu es conservateur mais la colloc ça implique du taff, et la gestion du bien aussi. Tout ça pour 350/600€ de cf mensuel pour un invest de 500k€; pas vraiment d intérêt. C est un bien au prix; je ne vois aucun intérêt
📣 Vidéo spéciale ici 👉 www.aer2020.com/les-5-erreurs-a-eviter-si-vous-voulez-atteindre-la-liberte-financiere/
Pour approfondir, voici comment calculer les 3 rentabilités d'un investissement locatif 👉 mf-formations.com/3renta
Cas concret super intéressant. Je n'ai pas vu passer les travaux dans les frais d'achat, 1% de vacance locative c'est ambitieux je trouve, et quel montant de provision est retenu pour le gros entretien à venir. Au global je trouve les chiffres optimistes. Merci pour tes vidéos, continue.
Bonjour,
Ai je raté qq chose ou vous ne chiffrez pas les meubles et la rénovation même sommaire ?
Bonjour Michael,
Il y a quoi dans la garantie (hypotheque...) et comment on la calcul ?
Merci
Tu nous as habitué à mieux comme vidéo Michael. Comment tu fais si la coloc marche pas ? Ton immeuble ne sera plus rentable ... Toujours prévoir un plan B n'est ce pas ?
Facile de réduire tous les frais "sur le papier" pour AUTO financer un bien : 1% de frais d'entretien, 1 % de vacant locatif ... puis si tu pouvais proposer de l'acheter pour 150.000 euro ça augmenterait encore le rendement .... Et puis 0% assurance impayés -c'est vrai que des locataires qui ne paient pas, ça n'arrive JAMAIS- et qu'il faut 6 ou 12 mois pour arriver ENFIN à les déloger (et ce ... sans frais bien entendu...) c'est bien connu, la justice, l'avocat et éventuellement l'huissier pour les virer travaillent tous GRATOS, ET/OU des locataires qui cassent tout -souvent en prime du reste- non plus, cela n'existe pas... Tout ça est très joli sur le papier ... mais dans la vie réelle ... BONNE CHANCE
J'ai l'impression que tu as eu des déconvenues lors d'un précédent investissement, je me trompe ?
Il y a un problème dans cette vidéo. Dans une autre vidéo, vous estimez à 10 000€ le montant des travaux+meubles pour un 32m2 en bon état.
Là on a en moyenne 6 appartements de 40m2 chacun ! Vous nous expliquez qu’après rénovation, vous obtiendriez une rentabilité correcte en imaginant un loyer total de 3600€/mois, et en achetant 427000€ (avant frais).
Sauf que vous ne comptez pas les travaux.
???
Est-ce volontaire ?
Merci toutefois pour le partage de vos connaissances et vos vidéos toujours au top.
Oui bizarre il te réponds pas lol foutaise cette vidéo
Compliqué ce projet, pas assez de certitudes pour moi ;-)
il y a quoi dans les diagnostiques chauffage/isolation ?
Pas du tout intéressant, à mon sens, et vraiment pas rentable sauf si on a pas un apport conséquent.... Faut trop d'éléments pour que ça commence à devenir intéressant et pas de surprises pendant 20 ans. Les murs à l'extérieur sont bien fendillés, le ravalement de façade se fera sentir. Les travaux ont été fait à l'intérieur, mais le vendeur les fait chèrement payer à la revente, et pour le prix pas de garage. De la coloc ou du meublés pour 6 grandes surface sans box et sans cave ??? Bah après je connais pas Angers, mais au premier abord j'aurai pas tenté. Quant aux boites aux lettres .... Ca m'aurait fait lâché l'affaire de suite.
Salut, il te manque quelque elements de diagnostique pour etre plus justes sur les travaux par exemple. Mais sinon tes explications restent claires. On se pose la question de savoir si ton ambition depasse la realite de terrain.
On te remercie pour ton commentaire et on attends les compléments pouvant éclairer la communauté.
Les jardins peuvent être valoriser en potager, à découper en n parcelles potagère et une zone avec du mobilier urbain ... Moi je serais près à payer 150€/ an pour avoir 15/30m2 de potager ... Tous le monde aime le vert ...
93VIDEO pas con
93VIDEO oui mais tout le monde aime l’argent aussi. Pour 150€ par mois, je vais acheter mes légumes chez le primeur et encore, j’m’en tire pour moins chère.
@@lhabitaturbain6115 Salut ^_^ ... G parlé de payer 150€/an soit 12€/mois environ. En région parisienne, le prix doublé voire triplé ... Pour 150€ par an et sur 30m2, tu peux produire au moins 60 kg de légumes bio dans l'année et en plus passer du bon temps à jardiner et te vider la tête ... C un réel plaisir de jardiner, surtout pour les urbains comme moi ^_^
93VIDEO oui pardon, je ne t’avais pas bien lu, désolé 😁😅.
C’est vrai que dans ce cas, la vie est moins chère .
@@lhabitaturbain6115 No problemo l'ami ^_^ ... Avoir un potager est super rentable pour ceux qui aiment jardiner ... Parce que les graines valent 3€ le paquet et le terreau 5€ les 40L à Carrefour ^_^
Super ! Merci pour cet éclairage 👍
Bonjour, tu veux le mettre en coloc mais y a t'il des universités à côté ?
Je pensais que la coloc était réservé qu'aux étudiants. Quel type de colocataires du visent ?
Ouais à part à la fâché ferait pas de colloc moi
Mais non ya 55% de jeunes actifs d'après l'insee.......
Bonjour Monsieur, je voudrais échanger avec vous sur l'expertise immobilière. Merci
Salut @Michael Ferrari
Comment calcules tu le résultat foncier imposable ? je n'arrive pas a avoir le compte !!
Merci de ta réponse
Florent Haug HR Jp
tu vas le faire en nom prope? sci? lmnp?
ESuisse c’est quoi SCI?
Pas assez rentable pour un tel niveau de risque. Pour moi c'est next...
Bizarre ! C'est pas meuble. Et les frais pour réparer la toiture. ???
Merci
voir aussi si l environnement se prête a la colocation
Alors ça a donné quoi?
Je recherche à investir sur Angers et sa région, j'ai vu l'annonce de cet immeuble ce matin...le propriétaire a revu son prix à la baisse...
Si l'investisseur a zéro apport.
Rentabilité à 30000€ c'est du 250000€ pas plus avec des charges prévisionnel à 10% en retirant tout les impôts c'est Ok. Sinon même à 400000 c'est pas du tout intéressant. Le calculateur n'est pas suffisant il manque l'IS (si investissement en nom propre) et la RDS/CFG.
Colocation et en plus meublé tout dépend du secteur de l'immeuble.
Projet intéressant
Tu nous dira la suite si ton offre passe ?
Wayne Rooney i
Un toit plat donne la possibilité de le végétaliser de meilleure manière et 200x fois + naturelle que ce qui est fait dans le monde du BTP ... Regardez les toits végétaux qu'il y a dans le commerce des maisons, c'est plats, peu de terre ou pas du tout, c'est une succéssion de couche de filtres synthétiques qui coutent cher et servent presque à rien ...
Il suffit de mettre 50 cm de terre et des plantes dans des zones du toit que que l'on entretiens, comme un potager qui prends 75% du toit, avec un coté épices composées de plantes vivaces ... ce toit véritablement végétalisé et entretenu serai un + pour l'immeuble et offrirait une véritable fraicheur aux derniers étages quand il y a une canicule ...
Sur le toit, tu montes des briques à 50 cm de hauteur pour tracer ton parcours ... et tu traces dans ton parcours une zone d'entretiens des plantes et une zone de repos ou de repas pour les habitants de l'immeuble ... Pour les filtre, tu utilises une bache en plastique que l'on utilise pour les lacs créé dans la nature ....
Pour l'eau, un batiment a souvent une pente très faible, quand on sait comment l'eau s'écoule sur le toit, on sait où mettre des trous pour que l'eau circule et finisse dans les évacuations d'eaux .... vers le jardin ... la pente est très importante !
Tu dit n'importe quoi, tu ne peut pas monter des mur sur une toiture étanchéité.
le coup serai énorme entre les gardes corps, dallage sur plot et autres .. sans comptez l accès avec une nacelle pour acheminer les matheriaux.
Bonjour, merci pour les conseils bien utiles que tu donnes.
J’ai une question : lorsqu’on achète un immeuble avec des locataires en place, on ne peut pas lors de l’achat faire les travaux et louer en meublé.
Mais une fois qu’un locataire part, on peut refaire l’appartement en meublé haut de gamme mais peut-on defiscaliser les travaux même si c’est plusieurs mois/années après l’achat du bien?
Merci.
a tu eu la réponse a ta question? sa minterresse aussi je me posais la même question car si j'investi dans un immeuble mais que je ne peut pas faire du lmnp avec pour de fiscaliser sa n'as plus d'intérêt
merci :)
Se barrer vite !!! mais vite ...faut pas faire le pro en immo et présenter un plan aussi pourri que celui-la ...1 er erreur - miser sur une augmentation de loyer / 2eme reduire la vacation (pour se faire plaisir) / Est tu dans un quartier etudiant pour TOUT miser sur la coloc ? Au final beaucooup de facteurs risques ...trop ...
STEVE exact une perte de temps ce reportage que de l hypothese de chiffre optimisé ,une perte de temps , quelle est la réalité de la demande locative ... Bref c est pas motivant
Oui il est dans un quartier très très étudiants. Il y a une fac à 10min à pieds avec 6000 étudiants.......
Il a peut etre oublier de mentionner dans sa video l'environnement de l'immeuble . Dans tous les cas il y a des facteurs risques . Certains le sont moins que d'autres.
Salut les esprits riches, comment on calcul une rentabilité ? Surtout aussi vite ?:)
1% de vacances locatives en colocation à ces prix la sur un immeuble de 6 studios😂😂😂😂 vive le reve
La démonstration est très intéressante. Merci
c'est dmg que tu fait que déglutir vers 13:20 on dirais tu mange en parlant c'est stressant sinon la vidéo étais instructif merci a toi
Une toiture étanchéité (toit plat ) coûte moins cher à refaire par contre la durée de vie moyenne est de 30ans contre 50 ans pour la tuile et même 80 ans pour l'ardoise .
si tu parles étanchéité bitumineuse oui
mais regarde l’EPM ce sera très très durable
La rénovation a faire
Faut tout refaire
continue !!!!
Un projet avec des travaux d’un autre monde...
Excellent contenu
Pas top tes cash flows mec. En plus tu dis que tu es conservateur mais la colloc ça implique du taff, et la gestion du bien aussi. Tout ça pour 350/600€ de cf mensuel pour un invest de 500k€; pas vraiment d intérêt. C est un bien au prix; je ne vois aucun intérêt
Oui ben avec les nouvelles normes jusqu'à 2030 c'est un peu mort !
400 000 euros pas plus, prévoir une marge tout de meme
C ou