الحلقه رائعة لكن مع الأسف كل التركيز على المستثمر ولم تتعرض لمن يحتاج العقار للاستخدام ولا يستطيع الشراء لضعف القدرة الشرائية وأيضا تصحيح بسيط المشروعات التى تقيمها الدولة ليست أقل سعرا لكن العكس هو الصحيح
الكلام ده مش مظبوط نهائي والناس اللي بتجرى تحط فلوسها في العقار حتندم اشد الندم دي ما الدوله كده بجلالة قدرها ندمت وبتندم وحتندم الا اذا اجرت العقار ده وضع تاني لكن قولي بذمتك شاب لسه متخرج وعايز يتجوز حيجيب منين هو ولا اهله خمسه مليون بجيب شقه حيشطبها بمليون جنيه يبقى مين حيشتري الناس اللي بتحوش طب حوشوا وشوفوا مين حيشترى
عندك معروض لا ينتج و لا يستغل و ليس هناك قدرة محلية على التماشي مع اسعاره ...هنستورد ناس تمتلك مصر .... الوقت اللذى تحتاج فيه الى تسييل العقار مع زيادة الاسعار ...ستنهار ...و مع اى اضطراب داخلى او خارجى ستنهار
الفقاعه العقاريه هي فقاعة أصول بمبالغ كبيره لان العقار هو اغلي انواع الأصول نسبيا في اي مجتمع وبسبب عمليات الشراء الكثيره وتسارع ارتفاع اسعار العقارات فالمجتمع قد يشعر بوجود فقاعه أصول لكن هذه المخاوف ليست صحيحه. لتتكون فقاعة أصول يجب توافر عدة شروط: - ملاءه ماليه لدي الطبقه الوسطي من الشعب للتكالب علي اصل معين بحاله من الهوس باقتناؤه وهذا لا ينطبق علي الحاله المصريه فالطبقه الوسطي تزداد فقرا ومشغوله بتدبير الاحتياجات الاساسيه اليوميه. - انفلات ائتماني لتمويل عرض هذا الاصل وطبقا لبيانات البنك المركزي فقروض القطاع العقاري لا تتجاوز ١٠ بالماءه من الائتمان وفي المركز الثالث او الرابع في القطاعات المموله من البنوك. - وجود اموال كثيره محبوسه في الاصول وهذا لا يتوافق مع الحاله المصريه لان عمليات الشراء رغم كثرتها ظاهريا ولكن تتم فقط بدفع مقدم السعر وليس كامل السعر. بناءا علي ما سبق فالطلب ليس كما يبدو في حقيقته ولا يوجد انفلات في الإنتاج بسبب اعتدال الائتمان. اذن ما سبب تسارع ارتفاع اسعار العقارات؟ - الزياده الاسميه في السعر بسبب التضخم وانخفاض قيمة العمله ذاتها. - العقارات الفاخره بطبيعتها منخفضة المرونه النسبيه ففي ظل انخفاض الطلب بسبب تاكل الطبقه الوسطي وتوقعات التضخم فقد يرفع المنتجون السعر بشكل زاءد أملا في تحميل المشترين الأثرياء بالتكاليف المتزايده والربح المستهدف تحقيقه وقد تحدث بعض الصفقات الاستثنائية باسعار مبالغ فيها تعمق الشعور بان هذا هو المستوي الطبيعي للأسعار في المجتمع. فالنتيجه النهائيه ان المجتمع يعاني من غلاء سعر الاصل لكن لا توجد فقاعه اي اموال كثيره محبوسه يمكن فقدانها. صناديق الاستثمار العقاري سواء مقيده بالبورصه او غير مقيده لن تغير من الوضع بصوره كبيره لان هذه الصناديق المتخصصه تجمع المدخرات الصغيره وتزيد من إنتاج الاصل لكن هؤلاء المنتجون الجدد سينافسوا المنتجين الحاليين بعروض سعريه وشروط بيع افضل تجعل المشترين يدخلون كالمعتاد بمقدم السعر ولن يظل هذا القطاع يحبس الكثير من الاموال. د مدحت نافع نادي بما أسماه التفريغ الآمن للفقاعه وهو امكانية resale للاصل ففي حالة العقار المشتري بغرض المضاربه (التسقيع) يجب الضغط علي المالك بالضريبه العقاريه لعرضه للايجار او استغلاله بالاضافه الي تسويق العقار دوليا (تصدير العقار) لجذب استثمار مباشر عبر المعارض الدوليه باسعار تنافسيه وامكانية منح عروض الاقامه المصاحبة لامتلاك عقار
فى مصر ثقافة العقارات مختلفة خاالص لان العميل بيشترى من جيبه الخاص مش تمويل من البنك ده غير الكل بيجيب شقق لأولاده يعنى كل اب عايز يجيب لكل ابن او بنت شقة عشان كده اللى بيخزن فلوسه فى العقارات ويشترى شقة واتنين فى الاخر مش بيحتاج يبيعها لان اولاده بيكونوا محتاجينها وبعدين مسألة ان المعروض كتير كلام مش دقيق لان الناس هى اللى مش قادرة تشترى وفى الاخر هيضطروا يأجروا لان الناس مش هتنام فى الشارع يعنى وبعدين لو افترضنا ان فى فقاعة هتستمر سنة مثلا وده هيؤدى الى توقف او تباطؤ فى الإنشاءات المده دى وبالتالي هيعطش السوق والسنة اللى بعديها هيغلى اكتر واكتر
ما تستعلجش الناس قريب حا يناموا فى الشارع لآنهم مش حا يعرفوا يآجرو بسبب الوافدين وتصدير العقار الآخطر والي لازم نخاف منه هو بلضجة العقار بمعني كسر العقارات المغلقة والآستحواذ عليها وابقي طلعهم بالقانون
@@ZahratAlmaddien دول المضاربين كانوا شاريين بس عشان يضاربوا على السعر ومش موجودين بس فى العقارات كمان فى الدهب والدولار فى ناس معاها دولار ٧٠ جنيه ودهب ب ٤٦٠٠
كلامك مضبوط نوعا ما لان الضيف لم يتطرق لسبب جوهري للطلب عل العقار وهو غسيل الاموال الفقاعة العقارية ستزداد تضخما دون انفجار لان سيضخ فيها الاموال المشبوهة من انشطة الفساد والانحراف لغسيلها واصباغها الشرعية بمهني نفترض ان هناك نشاط مشبوه يدر ١٥ مليون ليس لها اساس جنيه يتم ضخه في شراء عقارات ثم يتم بيعها ب ١١ مليون وبالتالي اصبح لها اساس ومصدر
حضرتك ليك رأي مختلف شوية يا دكتور دائما لا تشجع الاستثمار في الأصل العيني زي الدهب لما حضرتك قولت شراء أسهم في صندوق الدهب افضل من اقتناء الدهب العيني المعرض للسرقة و لكن اختلف مع حضرتك في الشئ دة المواطن المصري مش بيطمن غير لما يبقي الأصل في ايده
العقارات فيها حاله من الركود والكساد عشان كده هيحصل نزول وهبوط لا محاله ...
الحلقه رائعة لكن مع الأسف كل التركيز على المستثمر ولم تتعرض لمن يحتاج العقار للاستخدام ولا يستطيع الشراء لضعف القدرة الشرائية وأيضا تصحيح بسيط المشروعات التى تقيمها الدولة ليست أقل سعرا لكن العكس هو الصحيح
الراجل ده من اصحاب المصلحة بصفته مستشار للشركات المطورين وعلشان كده بيكذب .. الفقاعة هتنفجر لا محالة محدش يفكر يشتري اي حاجة دلوقتي لان الخسارة محققة
الكلام كله يصپ في خراب بيوت الطبقة المتوسطة
هو لسه فى طبقة متوسطة؟!م أنهارت من زمان
الكلام ده مش مظبوط نهائي والناس اللي بتجرى تحط فلوسها في العقار حتندم اشد الندم دي ما الدوله كده بجلالة قدرها ندمت وبتندم وحتندم الا اذا اجرت العقار ده وضع تاني لكن قولي بذمتك شاب لسه متخرج وعايز يتجوز حيجيب منين هو ولا اهله خمسه مليون بجيب شقه حيشطبها بمليون جنيه يبقى مين حيشتري الناس اللي بتحوش طب حوشوا وشوفوا مين حيشترى
عندك معروض لا ينتج و لا يستغل و ليس هناك قدرة محلية على التماشي مع اسعاره ...هنستورد ناس تمتلك مصر .... الوقت اللذى تحتاج فيه الى تسييل العقار مع زيادة الاسعار ...ستنهار ...و مع اى اضطراب داخلى او خارجى ستنهار
الفقاعه العقاريه هي فقاعة أصول بمبالغ كبيره لان العقار هو اغلي انواع الأصول نسبيا في اي مجتمع
وبسبب عمليات الشراء الكثيره وتسارع ارتفاع اسعار العقارات فالمجتمع قد يشعر بوجود فقاعه أصول لكن هذه المخاوف ليست صحيحه.
لتتكون فقاعة أصول يجب توافر عدة شروط:
- ملاءه ماليه لدي الطبقه الوسطي من الشعب للتكالب علي اصل معين بحاله من الهوس باقتناؤه وهذا لا ينطبق علي الحاله المصريه فالطبقه الوسطي تزداد فقرا ومشغوله بتدبير الاحتياجات الاساسيه اليوميه.
- انفلات ائتماني لتمويل عرض هذا الاصل وطبقا لبيانات البنك المركزي فقروض القطاع العقاري لا تتجاوز ١٠ بالماءه من الائتمان وفي المركز الثالث او الرابع في القطاعات المموله من البنوك.
- وجود اموال كثيره محبوسه في الاصول وهذا لا يتوافق مع الحاله المصريه لان عمليات الشراء رغم كثرتها ظاهريا ولكن تتم فقط بدفع مقدم السعر وليس كامل السعر.
بناءا علي ما سبق فالطلب ليس كما يبدو في حقيقته ولا يوجد انفلات في الإنتاج بسبب اعتدال الائتمان.
اذن ما سبب تسارع ارتفاع اسعار العقارات؟
- الزياده الاسميه في السعر بسبب التضخم وانخفاض قيمة العمله ذاتها.
- العقارات الفاخره بطبيعتها منخفضة المرونه النسبيه ففي ظل انخفاض الطلب بسبب تاكل الطبقه الوسطي وتوقعات التضخم فقد يرفع المنتجون السعر بشكل زاءد أملا في تحميل المشترين الأثرياء بالتكاليف المتزايده والربح المستهدف تحقيقه وقد تحدث بعض الصفقات الاستثنائية باسعار مبالغ فيها تعمق الشعور بان هذا هو المستوي الطبيعي للأسعار في المجتمع.
فالنتيجه النهائيه ان المجتمع يعاني من غلاء سعر الاصل لكن لا توجد فقاعه اي اموال كثيره محبوسه يمكن فقدانها.
صناديق الاستثمار العقاري سواء مقيده بالبورصه او غير مقيده لن تغير من الوضع بصوره كبيره لان هذه الصناديق المتخصصه تجمع المدخرات الصغيره وتزيد من إنتاج الاصل لكن هؤلاء المنتجون الجدد سينافسوا المنتجين الحاليين بعروض سعريه وشروط بيع افضل تجعل المشترين يدخلون كالمعتاد بمقدم السعر ولن يظل هذا القطاع يحبس الكثير من الاموال.
د مدحت نافع نادي بما أسماه التفريغ الآمن للفقاعه وهو امكانية resale للاصل ففي حالة العقار المشتري بغرض المضاربه (التسقيع) يجب الضغط علي المالك بالضريبه العقاريه لعرضه للايجار او استغلاله بالاضافه الي تسويق العقار دوليا (تصدير العقار) لجذب استثمار مباشر عبر المعارض الدوليه باسعار تنافسيه وامكانية منح عروض الاقامه المصاحبة لامتلاك عقار
فى مصر ثقافة العقارات مختلفة خاالص لان العميل بيشترى من جيبه الخاص مش تمويل من البنك ده غير الكل بيجيب شقق لأولاده
يعنى كل اب عايز يجيب لكل ابن او بنت شقة
عشان كده اللى بيخزن فلوسه فى العقارات ويشترى شقة واتنين فى الاخر مش بيحتاج يبيعها لان اولاده بيكونوا محتاجينها
وبعدين مسألة ان المعروض كتير كلام مش دقيق لان الناس هى اللى مش قادرة تشترى وفى الاخر هيضطروا يأجروا لان الناس مش هتنام فى الشارع يعنى
وبعدين لو افترضنا ان فى فقاعة هتستمر سنة مثلا وده هيؤدى الى توقف او تباطؤ فى الإنشاءات المده دى وبالتالي هيعطش السوق والسنة اللى بعديها هيغلى اكتر واكتر
ههه في ناس كتير شاريه عقارات كتير هي معهاش تدفع حقها وده هيزيد المعروض جدا وانخفاض الاسعار بسبب الحرق وةده هيخلي العقارات كلها تنهار
ما تستعلجش الناس قريب حا يناموا فى الشارع لآنهم مش حا يعرفوا يآجرو بسبب الوافدين وتصدير العقار الآخطر والي لازم نخاف منه هو بلضجة العقار بمعني كسر العقارات المغلقة والآستحواذ عليها وابقي طلعهم بالقانون
@@ZahratAlmaddien دول المضاربين كانوا شاريين بس عشان يضاربوا على السعر ومش موجودين بس فى العقارات كمان فى الدهب والدولار
فى ناس معاها دولار ٧٠ جنيه ودهب ب ٤٦٠٠
كلام كله غلط
مفيش فقاعة ومفيش اسعار هترخص للاسف
كلامك مضبوط نوعا ما لان الضيف لم يتطرق لسبب جوهري للطلب عل العقار وهو غسيل الاموال الفقاعة العقارية ستزداد تضخما دون انفجار لان سيضخ فيها الاموال المشبوهة من انشطة الفساد والانحراف لغسيلها واصباغها الشرعية بمهني نفترض ان هناك نشاط مشبوه يدر ١٥ مليون ليس لها اساس جنيه يتم ضخه في شراء عقارات ثم يتم بيعها ب ١١ مليون وبالتالي اصبح لها اساس ومصدر
دكتور مش واخد باله اننا في زمن خلطبيطه وهجص ومفيش معيار يطبق علينا و بعدين فين دولار عادل الله يرحمه
حضرتك ليك رأي مختلف شوية يا دكتور دائما لا تشجع الاستثمار في الأصل العيني زي الدهب لما حضرتك قولت شراء أسهم في صندوق الدهب افضل من اقتناء الدهب العيني المعرض للسرقة و لكن اختلف مع حضرتك في الشئ دة
المواطن المصري مش بيطمن غير لما يبقي الأصل في ايده