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校区房的土地价值校区房地价是比较高的。因为那个公立学校收费便宜。如果家里有几个小孩的，像我有三个女儿，那性价比就非常高了。政府在好的公立学校里的投资是非常多的，这种是一种隐性的基础投入。由此产生了地价增长是非常大的。同时我们也必须要有一种贬值的观念去看待每一件事情。要明白公立学校的资源来自政府。跟私立学校是完全不是一个数量级。那这个学位不可能翻倍的涨。但房子因为开发的原因，人口会翻倍的增长。那这个校区过几年会收缩一下。这样外围的房子就会被踢出校区，造成贬值。 我去年做地价研究的时候，因为也需要买一个校区房。Doncaster $1100, Gen $1400, Boxhill North $1300，Balwyn North $2300.在比较地价时明显发现Balwyn North 由于限制了开发，属于核心的自住房。由此得出，核心自住房的定义是地价两千块以上。 勉强能够进入核心自住房区的边缘. 我们华人到此止步。再住里面已经没有公立中学，全部都是私校。记住，地价是投资, 建筑是消费。澳大利亚投资房地产不是看地点，地点，地点，而是看地价，地价，地价。必须要拿起你的算盘去算清楚这个土地的价值是多少。自住投资房的概念就在这里，控制好其中的比例，就可以达到投资和生活的目的, 这样我在一个房子里就做到了投资的目的，不需要再买投资房。我不会否定贬值，更不是贬低住在新房子的人。贬值是地价产生的必要阶段。 我只是想厘清这个概念，新房子不是投资品，是一个消费品来的，那消费完这个价值就没有了。只需要明白这个概念就可以了。新建筑就像一辆车，我明知这辆车是贬值的，但是我要用的话，我也必须要买。当时我给出自己标准就是700个平方。地价占75%，建筑占25%。这样就属于传统的旧房子。符合这种条件呢是靠近M1, Doncaster 那边，最后我买的是Balwyn high 对面的一个破房子，那个地价占了90%，建筑只剩的残值10%。 没办法，位置太好了，以后我也不需要去接送小孩。而且那个地是平的, 很重要, 因为我家有老人家。当然这种破房子的投资也太大了。那么二手的Townhouse, unit 就成了另一个最佳的选择。新房子是是不是就不能买了？我觉得也不是，关键要看你的经济基础。如果能守得住这个贬值期，那还是可以买的。由于是校区房，这个贬值期相对于新的开发区会大大的缩短。而且有很多海外买家是不可以买旧房子的，那就成了唯一的选择(政府才是铁算盘)。贬值的威力是非常巨大的。我查了我买的附近所有的Townhouse 开发都是亏本的, 因为地价从2015年开始到2020都没涨过.249 Balwyn Road2020年9月刚卖1.86m 已经带了两个套的Permit.是一块空地来的, 2015 买进来的是$1.695。五年下来的增值，够交印花税+绘图师的费用。五年的30万利息开支全部亏光了。这是我整个研究里任印象最深的例子, 顶不住贬值，然后去年9月卖掉, 如果能够熬多六个月，那就翻身了。其实很多开发商，都是一分二，一分三的。他们不只没有赚到30%的利润，还有可能亏上30%。现在开发要到一分七以上才有点利润。社会劳动生产率急剧的下降是因为政府的基建不足。还有就是效率太慢了。他们也很惨。真的，如果经济实力够的，还是要支持一下我们本地的建造业。这是一个很大的产业。有建筑师，Builder, 建筑工人还有一大堆为此以工作的专业人士。如果没有他们的辛勤工作，我们也不可能住上新的房子。我只能做基础理论的研究，因为我真的没有这个时间和精力，我不是专业人士。其余的工作就是建筑师，会计师，还有投资理财顾问这种专业的人士去分析了。生活与工作的距离是影响地价的主要原因。Toorak 与City 那个距离就最合适了。所以他成为核心中的核心(目前地价已经超过6000)。这就是东西方文化的巨大差别。我们认为是开发商场吃住行方便，那是最主要的, 是增值的。但是在西方人的眼里，这个是贬值的，太乱了。当年建立City 住的是工薪阶层。隔壁是不是一个巨大的坟场,? 有钱的人呐，打个马的去了Toorak 建一个花岗岩做成的豪宅住. Balwyn North 当时还是穷人住的地方, 新开发区。你沿着Balwyn road 南行，看建筑就知道其中的差别。热力学第二定律，在一个孤立的空间里总上趋向于混乱(贬值)，它也有一个马克思的版本，就是我们熟知的辩证法。一定要要有贬值的观念，因为第二定律是不可违，它存在于每个角落里。比如年轻人上班呐，最好是租公寓。因为是租，就避免的公寓的贬值。那么新开发区的新房子也是贬值的。一定是不可以买的。其中有一个工作与生活的距离的贬值问题。比如你拿到一个每周1000块钱薪水的工作。但需要跑40km，住在新开发区。那这个贬值就等于$20工资x2小的+0.4汽车成本x80公里=$72/天，那一周这个数字这太恐怖了，达到360元。所以，年轻人要存钱呐，只需要算这个账，他就会选择租房子。租了房子自然不会去买东西，因为搬起来很麻烦。那些宠物乌龟统统不用养了。这个消费不止延迟，简直就会取消掉。我买第一个Preston 投资房其实是最好的，他是老房, 但是是细地，根据第二定律，它已经贬值完了，那个小的土地，因为远远低于700个平方标准。地价就从邻居那里获得了很多的被动增值。这种房子在成熟区里就算不是自住的，出租也很方便。年轻人就可以使用这种Rentvesting 去积累财富。我的邻居就是第二定律的受害者。他的车库塞了三个废冰柜，一大堆杂物，已经放不下车了。还在后院里搭建了一个违章建筑来放一些杂物。没办法，自住房买买买。Man22/04/21
总算是正常的语速能听得到啦。
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校区房的土地价值
校区房地价是比较高的。因为那个公立学校收费便宜。如果家里有几个小孩的，像我有三个女儿，那性价比就非常高了。政府在好的公立学校里的投资是非常多的，这种是一种隐性的基础投入。由此产生了地价增长是非常大的。同时我们也必须要有一种贬值的观念去看待每一件事情。要明白公立学校的资源来自政府。跟私立学校是完全不是一个数量级。那这个学位不可能翻倍的涨。但房子因为开发的原因，人口会翻倍的增长。那这个校区过几年会收缩一下。这样外围的房子就会被踢出校区，造成贬值。
我去年做地价研究的时候，因为也需要买一个校区房。Doncaster $1100, Gen $1400, Boxhill North $1300，Balwyn North $2300.
在比较地价时明显发现Balwyn North 由于限制了开发，属于核心的自住房。由此得出，核心自住房的定义是地价两千块以上。 勉强能够进入核心自住房区的边缘. 我们华人到此止步。再住里面已经没有公立中学，全部都是私校。
记住，地价是投资, 建筑是消费。
澳大利亚投资房地产不是看地点，地点，地点，而是看地价，地价，地价。
必须要拿起你的算盘去算清楚这个土地的价值是多少。
自住投资房的概念就在这里，控制好其中的比例，就可以达到投资和生活的目的, 这样我在一个房子里就做到了投资的目的，不需要再买投资房。
我不会否定贬值，更不是贬低住在新房子的人。贬值是地价产生的必要阶段。 我只是想厘清这个概念，新房子不是投资品，是一个消费品来的，那消费完这个价值就没有了。只需要明白这个概念就可以了。
新建筑就像一辆车，我明知这辆车是贬值的，但是我要用的话，我也必须要买。
当时我给出自己标准就是700个平方。地价占75%，建筑占25%。这样就属于传统的旧房子。符合这种条件呢是靠近M1, Doncaster 那边，最后我买的是Balwyn high 对面的一个破房子，那个地价占了90%，建筑只剩的残值10%。 没办法，位置太好了，以后我也不需要去接送小孩。而且那个地是平的, 很重要, 因为我家有老人家。
当然这种破房子的投资也太大了。
那么二手的Townhouse, unit 就成了另一个最佳的选择。
新房子是是不是就不能买了？
我觉得也不是，关键要看你的经济基础。如果能守得住这个贬值期，那还是可以买的。由于是校区房，这个贬值期相对于新的开发区会大大的缩短。而且有很多海外买家是不可以买旧房子的，那就成了唯一的选择(政府才是铁算盘)。
贬值的威力是非常巨大的。
我查了我买的附近所有的Townhouse 开发都是亏本的, 因为地价从2015年开始到2020都没涨过.
249 Balwyn Road
2020年9月刚卖1.86m 已经带了两个套的Permit.
是一块空地来的, 2015 买进来的是$1.695。
五年下来的增值，够交印花税+绘图师的费用。五年的30万利息开支全部亏光了。
这是我整个研究里任印象最深的例子, 顶不住贬值，然后去年9月卖掉, 如果能够熬多六个月，那就翻身了。
其实很多开发商，都是一分二，一分三的。他们不只没有赚到30%的利润，还有可能亏上30%。现在开发要到一分七以上才有点利润。社会劳动生产率急剧的下降是因为政府的基建不足。还有就是效率太慢了。
他们也很惨。真的，如果经济实力够的，还是要支持一下我们本地的建造业。这是一个很大的产业。有建筑师，Builder, 建筑工人还有一大堆为此以工作的专业人士。如果没有他们的辛勤工作，我们也不可能住上新的房子。
我只能做基础理论的研究，因为我真的没有这个时间和精力，我不是专业人士。
其余的工作就是建筑师，会计师，还有投资理财顾问这种专业的人士去分析了。
生活与工作的距离是影响地价的主要原因。Toorak 与City 那个距离就最合适了。所以他成为核心中的核心(目前地价已经超过6000)。
这就是东西方文化的巨大差别。我们认为是开发商场吃住行方便，那是最主要的, 是增值的。但是在西方人的眼里，这个是贬值的，太乱了。当年建立City 住的是工薪阶层。隔壁是不是一个巨大的坟场,? 有钱的人呐，打个马的去了Toorak 建一个花岗岩做成的豪宅住. Balwyn North 当时还是穷人住的地方, 新开发区。
你沿着Balwyn road 南行，看建筑就知道其中的差别。
热力学第二定律，在一个孤立的空间里总上趋向于混乱(贬值)，它也有一个马克思的版本，就是我们熟知的辩证法。一定要要有贬值的观念，因为第二定律是不可违，它存在于每个角落里。
比如年轻人上班呐，最好是租公寓。因为是租，就避免的公寓的贬值。那么新开发区的新房子也是贬值的。一定是不可以买的。其中有一个工作与生活的距离的贬值问题。
比如你拿到一个每周1000块钱薪水的工作。但需要跑40km，住在新开发区。那这个贬值就等于$20工资x2小的+0.4汽车成本x80公里=$72/天，那一周这个数字这太恐怖了，达到360元。所以，年轻人要存钱呐，只需要算这个账，他就会选择租房子。租了房子自然不会去买东西，因为搬起来很麻烦。那些宠物乌龟统统不用养了。这个消费不止延迟，简直就会取消掉。
我买第一个Preston 投资房其实是最好的，他是老房, 但是是细地，根据第二定律，它已经贬值完了，那个小的土地，因为远远低于700个平方标准。地价就从邻居那里获得了很多的被动增值。这种房子在成熟区里就算不是自住的，出租也很方便。
年轻人就可以使用这种Rentvesting 去积累财富。
我的邻居就是第二定律的受害者。他的车库塞了三个废冰柜，一大堆杂物，已经放不下车了。还在后院里搭建了一个违章建筑来放一些杂物。没办法，自住房买买买。
Man
22/04/21
总算是正常的语速能听得到啦。
光头哥分享的都是干货!