Mikä on asuntosijoittajan BRRRR strategia? #47 (2019)
ฝัง
- เผยแพร่เมื่อ 7 ก.ย. 2024
- Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia?
Tämä talvinen asuntosijoittamisen muoto tulee sanoista Buy, Renovate, Rent, Refinance ja Repeat eli suomalaisittian Osta, (Vuokraa), Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita ja Toista. Ilmeinen ORVUT-strategia siis.
Lisää talvisuutta strategiaan löytyy siitä, että sen ytimessä on lumipallon kasvattaminen, johon kuuluu myös verotuslumipallon pakastaminen kesäajaksi, jolloin samaa verotuskokkaretta kasvatetaan seuraavan talven lumilla. Lasten liukuria muistuttavien vuokraa -sanan ympärillä olevien merkkien merkitys selviää videolta.
Hashtags: #asuntosijoittaminen #sijoittaminen #hyvävuokranantaja
Sponsori: ostanasuntoja....
Ostan Asuntoja TH-cam-kanavan linkki www.youtube.co...
Ostan Asuntoja siellä ja täällä:
www ostanasuntoja.com
Ostan Asuntoja Podcast ostanasuntoja....
Ostan Asuntoja IGTV / bksryuwfesv
Twitter os...
IG / ostanasuntoja
FB / ostanasuntoja
Morjens ja kiitokset taas hyvästa videosta. Tuli jonkun aikaisemman pätkän kommentteihin kirjoiteltua omalla kohdalla tuosta uudelleenrahoitus ongelmasta, joka omalla kohdalla on pankin kanssa ja tilanne on edelleen auki. Nyt tällä hetkellä tilanne on se, että ostin viimeisimmän kohteen todella halvalla, koska asunto oli kauniisti sanottuna todella kauheassa kunnossa ja muita ostajaehdokkaita ei pahemmin ollut. Asunnossa on tällä hetkellä menossa kokonaisvaltainen remontti, jonka valmistuttua välittäjä saa käydä tuon arvioimassa. Asunnon ostohinta+remonttikulut jää oman näkemyksen mukaan vähintään 20000€ alle todellisen markkinahinnan remontin valmistuttua. Ostin tuon kohteen ilman lainaa ja remonttikin toteutetaan omasta pussista. Pankkiin laitoin viestiä tuon kohteen rahoittamisesta jälkeenpäin pankkilainalla niin vastaus oli sama kun aikaisemminkin samassa tilanteessa eli lainaa voidaan tottakai myöntää uuden kohteen ostoon, mutta ei niin että rahat jäisi minun tilille odottamaan seuraavaa sijoitusta tai remonttia varten. Jo ennen tuon viimeisimmän kohteen ostoa velkavipu koko asuntosalkussa on yhtiölainat huomioiden jossain 60% kieppeillä ja sen tahtoisin saada sinne 70% nostettua uudelleenrahoituksen kautta. Asuntosalkku on reilusti kassavirtapositiivinen verojen jälkeen vaikka kaikki kohteet eivät tulevaisuudessa tule olemaan. Olisi kiva kuulla muilta sijoittajilta kokemuksia uudelleenrahoituksesta tai asunnon rahoittamisesta jälkeenpäin.
Kuullostaa erinomaiselta kaupalta. Jos ei pommikuntoiset asunnot pelota ja kauheuden alta näkemään hyvän pohjan ja lopputuloksen, sieltä löytyy tämän strategian parhaat esimerkit. Kokeile sellaista välimuotoa pankin kanssa, että laina on myönnetty ja kutsuttavissa verkkopankista tilille, kun kohteesta kauppa on syntymässä. Pankkihenkilöä täytyy vähän opettaa asuntosijoittamisen saloihin ja kyllä se ymmärrys sieltä löytyy, kun pankki periaatteessa on myötämielinen mutta käytännössä haluaa vaikeuttaa kauppojen syntyä varsinkin, jos pitäisi tehdä nopeat kaupat.
@@OstanAsuntoja No niin täällä on ollut remontti valmis jo tovin ja välittäjä kävi remontoidun asunnon arvioimassa. Olin väärässä kun luulin, että välittäjän arvio olisi noin 20000€ enemmän kuin ostohinta+remontti, koska arvio oli 31000€ enemmän. Mukavaa olla väärässä. Uudelleenrahoitus ei nykyisessä pankissa onnistu, joten joudun vaihtamaan pankkia. Isot kiitokset viimeisimmästä.
@@heikkikalpio4271MAHTAVAA! Täällä tuuletan itsekin kylmänväreet selkäpuolella sun puolesta. Multa kysytään usein, "miten voi nopeuttaa asuntosijoitussalkun kasvattamista". Monta kertaa mietin, ohjaanko BRRRR-strategian pariin mutta yleensä kehoitan rauhoittumaan ja malttamaan. Teit tuossa seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuuden verran omaa pääomaa. Kyllä se uudelleenrahoitus onnistuu viimeistään siinä vaiheessa, kun on uusi kohde tiedossa. Sitä ennen voi hakea lainalupauksen, ettei hyvä kohde mene sivu suun, jos osuu kohdalle.
Loistava video jälleen kiitos!! Kysymys:
Ottaako välittäjä palkkion (ja kuinka suuren) kun käy arvioimassa remontoidun asunnon, jos sitä ei ole tarkoitus myydä vaan uudelleen rahoittaa
Periaatteessa kyllä mutta käytännössä riippuu hyvin paljon välittäjästä ja tilanteesta. Jotkut välittäjät tekevät sähköpostiarvion, joka kelpaa saman ryhmän pankille markkinahinnaksi, josta vakuusarvo lasketaan lainan myöntämiseksi eikä lähetä laskua ajatellen sen asiakaspalveluna. Toinen tekee ihan saman ja lähettää vaikka 150 euron laskun nähden sen omana liiketoimintanaan. Ymmärrän molempia. Virallinen arvio vesileimoineen voi jollain välittäjällä maksaa tuon saman 150 euroa ja naapurissa 500 euroa. Silloin tehdään perusteellisempi vertailu ja arvionmäärittely mutta itselleni ei ole vielä koskaan tulla vastaan, että yksittäisen asunnon osalta olisi tällaista edellytetty vaan sähköpostia on aina riittänyt pankkiin. Myös se vaikuttaa, kuinka tappiin haluat arvion venyttää eli jos itse et edellytä sellaista vakuusarvoa, joka pankista ja välittäjästä ei tunnu kohtuuttoman kovalta markkinaan verrattuna, prosessi on helpompi.
Tuossa tuli tuo henkilöverotuksen mielenkiintoinen huomioitava yksityiskohta vuokraustoiminnan käytöstä jälleen esille. Olikohan jossain jo ennestään poimintoja vastaavista huomioitavista asioista yrityksen kautta mentäessä?
Juu, toistan aina joitain samojakin asioita uudestaan, kun niitä jatkuvasti kysytään uudestaan. Yrityksen osalta en ole vielä vastaavaa videota tehnyt mutta se on työlistalla. Samaa pyydettiin juuri pari päivää sitten.
Kukakohan vuokralainen haluaa asua/muuttaa talossa, jossa alkaa remontti heti vuokralaisen astuttua sisään? Vai ymmärsinkö jotain väärin?
Ymmärsit väärin. Valtaosa ei halua, mutta se selviää kysymällä, eikä olettamalla, että kukaan ei ikinä moiseen suostu. Mulla on ollut muutama tällainen halukas. Moni haluaa uuden kylpyhuoneen ja voi asua vaikka vanhemmilla tai mökillä tai se toteutetaan lomamatkan aikana.
@@OstanAsuntoja Kiitos vastauksesta. Joo kysymällähän se aina selviää. Minulle oli uusi tieto, että vuokralaiset suostuvat tällaiseen.
Tärkeää on miettiä kaikki mahdolliset keinot, joiden avulla voisi saada remontin kustannukset vuokratuloista verovähennettäväksi. Vuokralaisineen ostamalla se toteutuu. Tai vuokraamalla asunto tilapäisesti kesätyöläiselle, putkiremonttia paossa olevalle (!), pääsykoekursseille tulevalle... Yhden asunnon vuokralaiset olivat ihmetelleet, miksi vuokranantaja ei ollut suostunut remontteihin, joita he olivat vuosia pyytäneet. Eikä koskaan korottanut vuokraa. Sovittiin remontit ja 150 euron kk-vuokrakorotukset, kun remontit valmistui heidän lomallaan. Olivat tosi tyytyväisiä, kun uusi vuokranantaja teki heille hienon kodin.@@jarmoviikki782
Kerrotko lisää uudelleenrahoituksesta. Miten siinä hyötyy? Sopiiko sitä soveltaa asunnoissa jossa on taloyhtiölaina ja ostohinta reilusti halvempi kuin markkinahinta.
MySipuli Hei. Hyvä kysymys. Katsotko ensin Ostan Asuntoja -videon #18, jossa pohditaan asiaa th-cam.com/video/c8EEPdyB6cI/w-d-xo.html
Ostan Asuntoja Kiitos! Katsoinkin useamman videon läpi, kun ovat niin hyviä (!) ja ilmeisesti rahoitusvastikkeen tuloutuksen veroetu on niin hyvä, että uudelleenrahoituksen kannattavuutta saa tuossa tapauksessa miettiä (?)
MySipuli Taloyhtiölainaa lasketaan mukaan kaikkiin lainoihin ja siten vaikuttaa vapaata vakuusarvoa pienentävästi. Eli Suomeksi taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettava taloyhtiölaina kannattaa pitää. Kun se lyhenee vuosien saatossa, vapautuu vakuusarvoa, jonka voi uudelleenrahoittaa. Taloyhtiölainan poismaksaminen omalla pankkilainalla ei ole ”uudelleenrahoitusta” vaan vain yhden lainatyypin korvaaminen toisella lainatyypillä. Omaan lainaan ei liity verosuunnitteluhyötyä pääoman osalta mutta sitä suojaa paremmat säädökset eli esim. pankki ei voi nostaa marginaalia yksipuolisesti ja lainan ehtoja ja lyhennysvapaista yms. on helpompi neuvotella kuin taloyhtiön lainassa.
Ostan Asuntoja Ostan Asuntoja Aivan. Kiitos tarkentamisesta. Ymmärsinkö oikein, eli siis lainanlyhennyksen kasvattama asunnon oman pääoman osuus voidaan kyllä uudelleenrahoittaa, mutta taloyhtiölaina kannattaa mainitsemistasi syistä pitää? Ajattelin virheellisesti, että korvaisi taloyhtiölainan omalla lainalla "uudelleenrahoittamalla" asunnon.
MySipuli Ymmärsit oikein muuten mutta et ajatellut ”virheellisesti”. Taloyhtiölainan korvaaminen omalla lainalla pienentää riskejä. Koska en tiedä mitään sun taloudellisesta tilanteesta, tuloista, varallisuudesta ja likvideistä puskureista, en voi antaa tähän suositusta, että tämä on ”oikein” ja tämä ”väärin”. Verosuunnittelumielessä taloyhtiölaina on parempi, koska voit vähentää myös pääoman lyhennykset vuokratuloista, mikäli taloyhtiö tulouttaa maksusuoritukset kirjanpidossa. Oma laina poistaa tai pienentää taloyhtiölainaan liittyviä ”joustamattomuus”-, ”marginaalin yksipuolinen korotus pankin toimesta”- ja ”korkosuojauksen puuttuminen” -riskejä.
Oletko käyttänyt BRRRR-strategiaa menestyksellisesti?
Ostatko asunnot osakeyhtiön nimiin?
Tällä hetkellä ostan omistamani osakeyhtiön nimiin. Minulla on asuntoja myös omissa nimissäni, jolloin strategiaan kannattaa ottaa yksi R lisää B:n jälkeen eli ottaa asunto "vuokraustoiminnan käyttöön" ennen remonttia.
Miks h*lvetissä näitä videoita ei ollu, tai ei tullu opiskeltua näitä asioit vielä 10v sitte..
Heh, aika suurella varmuudella tuo oli positiivinen kommentti. Lukuunottamatta sitä, että olen 10 vuotta liian myöhään liikkeellä.
@@OstanAsuntoja todellakin 👍 ja oon ehkä itte 10v myöhässä 😁
Harmillisesti teknisenalan ammattikoulupohjalla noi numero ja verokoukerot on vielä uutta. Joku "vero-opas rautalangasta/ratakiskosta" ois kova 👍
Tuossa ratakiskoa verotuksesta ostanasuntoja.com/2016/04/06/asuntosijoittajan-veroilmoitus-ja-verojen-laskeminen/