💸 ESTINZIONE ANTICIPATA: Conviene estinguere anticipatamente il mutuo? (totale o parziale)
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- เผยแพร่เมื่อ 30 ก.ค. 2024
- Stai pensando all'estinzione anticipata del tuo mutuo? Hai messo da parte abbastanza soldi per estinguere in anticipo mutuo ottenuto per l'acquisto della tua casa, ma vorresti sapere se è davvero conveniente estinguere il mutuo anticipatamente.
Oppure vuoi semplicemente estinguere una parte del mutuo (estinzione parziale).
Quali sono i fattori da tenere in considerazione quando si valuta l'estinzione anticipata del mutuo e quando conviene estinguere anticipatamente?
In questi video vediamo alcuni dei fattori da considerare per decidere se conviene estinguere anticipatamente o meno un mutuo!
0:00 Intro
0:49 Cosa significa estinguere un mutuo in anticipo.
1:20 Il piano di ammortamento alla francese (a rate costanti).
1:57 Come si compone una rata (quota capitale + quota interessi) .
2:35 L'effetto del pagamento delle rate sull'ammortamento del mutuo.
3:46 Le conseguenze del meccanismo di ammortamento per le tue tasche.
5:30 Conviene estinguere in anticipo il mutuo?
5:53 Il costo opportunità dell'estinzione anticipata.
7:52 Cosa fare se il tuo mutuo ha costi troppo elevati?
#estinzioneanticipata #estinzionemutuo #estinguereanticipatamente #estingueremutuoinanticipo
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Investire comporta rischi di perdita anche totale del capitale.
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Sono mie opinioni personali (e possono anche essere errate, anzi spesso lo sono!) e come tali dovrebbero essere presi e considerate.
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Grazie per la spiegazione
Bravo
Buongiorno sono dalla parte di chi estingue il mutuo in anticipo. . . Altro che investire il capitale. . . !!!!
Ciao Massimo,ognuno ha la sua opinione ma è un dato di fatto che i rendimenti medi di investimenti ben diversificati sono più elevati del tasso sul mutuo, per non considerare gli altri costi opportunità! In ogni caso grazie per aver condiviso la tua opinione!
Potresti dire oggi lo stesso? Perché ti ho dato ragione!!😢😢😢😢
Va sempre contestualizzato e vista la struttura dei tassi (o rendimenti) si mutuo e investimenti. È vero, i tassi dei mutui sono aumentati ma anche i rendimenti degli investimenti! Se ben investiti (e se il mutuo è fatto al prezzo giusto) vale quanto ho già detto… a proposito, ‘I put my money where my mouth is’ e non mi sono pentito affatto, anzi!
Bravo bel canale!
Grazie mille!!
Complimenti, un argomento complesso spiegato semplicemente
Grazie!
A mio avviso troppo semplicemente. Non si parla infatti di estinzione anticipata o riduzione della quota, cose che hanno profonde differenze rispetto alla convenienza o meno di realizzare tali operazioni, a fronte di investire la liquidità che verrebbe invece restituita.
Buongiorno e complimenti per gli argomenti trattati, volevo porre una domanda: conviene fare dei piccoli versamenti anche di 1000 o Max 2000 euro annui.
È possibile effettuato verso qualsiasi mutuo/banca ?.
Grazie
Ciao Raffaele! Generalmente è possibile fare estinzioni anticipate parziali per qualsiasi mutuo e se rientra nel decreto Bersani non sono nemmeno previste penali di estinzioni anticipata sulla quota estinta. Per quanto riguarda la convenienza, una valutazione non può prescindere che da considerazioni sull'impiego alternativo del denaro e del tasso del mutuo stesso: se l'alternativa è lasciarli sul conto con rendimento zero è chiaro che estinguere conviene! Se invece l'alternativa è un investimento redditizio occorre confrontare il rendimento dell'investimento ed il risparmio ottenuto con l'estinzione anticipata..
Grazie per il video! Vorrei chiedere i dettagli dell'ammortamento riportato nel video al minuto 2:47. Qual è il capitale, il tasso di interesse e la durata?
Grazie
Non ha importanza perché quello mostrato è solo un caso esemplificativo che illustra il funzionamento dell ammortamento alla francese, cioè con rata costante ed interessi decrescenti, e per evidenziare questo effetto in poche righe utilizza un tasso di interesse elevato.
Buonasera Giuseppe, mi complimento per il video, finalmente ho ben compreso come funziona l'ammortamento alla francese! 😊
Ho un mutuo di 85k che con i tassi attuali (ho stipulato a Febbraio) mi costerà 36k di interessi in 20 anni, un po' tantini. ☹
Proprio per questo motivo, sebbene io sappia esista la rinegoziazione/surroga, vorrei proprio nelle fasi iniziali versare qualcosina in più mensilmente oppure versare tipo 10 k appena posso. E' possibile versare mese per mese di più oppure l'unica via è l'estinzione anticipata parziale quindi di volta in volta chiedendola alla banca? Grazie mille in anticipo e buona serata :)
Trattandosi di estinzioni parziali anticipate, non rientrano nell'ordinarietà. Se vuoi fare un versamento aggiuntivo mensile, tanto vale rinegoziare il mutuo ed accorciarlo: sarebbe la stessa cosa!
Comunque anche facendo estinzioni anticipate con cadenza annuale il risparmio a livello di interessi notevole... Generalmente in fase di estinzione anticipata parziale, la durata del mutuo resta la stessa e dunque la rata si abbassa: questo da l'opportunità di velocizzare il processo di estinzione del debito... è un po' come spiego in questo video: th-cam.com/video/oS9RV_jHL0I/w-d-xo.html
Salve stavo aspettando la delibera mutuo con tasso fisso, Ci hanno messo circa 5 mesi, Puoi mi chiamano sono aumentate le tasse dovremmo modificare un po’ il contratto, Mi hanno Ingannato, Facendomi firmare un contratto con tasso variabile e contanti assicurazioni dietro quindi vado a pagare molto ma molto di più. Posso fare richiesta di annullamento del mutuo prima di andare dal notaio?!
Per favore rispondimi?!
La casa non l’ho comprata tramite agenzia ma tramite conoscenti quindi con il compromesso di un avvocato.
Ciao Eduard.. Generalmente finché non c'è un'offerta vincolante la banca non è vincolata a mantenere le condizioni - ma tu non sei vincolato a stipulare a nuove condizioni differenti da quelle proposte! Le assicurazioni ad eccezione della scoppio e incendio sono generalmente facoltative.. Sul canale c'è un video che ne parla.. Se le nuove condizioni non ti stanno bene comunica alla banca che non accetti la nuova offerta.. Non possono chiederti il pagamento dell'istruttoria in questo caso perché le condizioni di stipula sono diverse da quelle inizialmente proposte, e se ti dicono che devi pagarle puoi opporti e fare reclamo.
@@GiuseppeLegrottaglie Grazie Mille gentillissimo.
Ciao grazie mille, i tuoi video sono veramente utili.
Noi abbiamo un mutuo 80% appena aperto, di 30 anni. L'interesse totale è veramente alto. Più avanti avremo una somma importante (forse metà del totale) per fare parziale estinzione. Ma si abbasserebbe la rata senza poter diminuire gli anni. Cosa ci consigli di fare? Estinguere prima e surroga poi per abbassare la rata?
Ciao Davide e benvenuto sul canale! Nel caso di mutuo appena aperto, è chiaro che estinguendolo anticipatamente (anche se parzialmente) si andrebbero a risparmiare parecchi interessi! Valuta bene però il da farsi, anche in prospettiva futura: non avrai più l'occasione di indebitarti con tassi così bassi per altre motivazioni! Quindi pensa nei prossimi 10-15 anni se potresti avere necessità di richiedere un prestito (cambio auto, ristrutturazione casa, sostituzione arredi ecc): se la risposta è sì rivaluta la decisione di estinguere anticipatamente. Chiaramente andrebbero fatti un pò di calcoli, ma estinguere in anticipo è meno conveniente di ciò che sembri, soprattutto se sei in grado di far fruttare il tuo capitale investendo.
@@GiuseppeLegrottaglie grazie della risposta! Non useremmo tutto il capitale ma solo una parte, per rendere la rata sostenibile a lungo termine per la famiglia. Ma quindi l'ideale sarebbe fare estinzione parziale e poi successiva surroga o diversamente?
Se con la surroga vuoi ottenere condizioni migliori falla il prima possibile in questo modo avrai subito i benefici di un miglior tasso! Successivamente potrai sempre risurrogarlo!
Comunque, ci sono altri aspetti da considerare ed occorre trovare il giusto equilibrio: molte banche sotto determinate soglie di capitale residuo non surrogano; se il L.T.V. (se non sai cosa è, tra i miei video ce n'è uno che lo spiega!) è sotto il 60% i tassi applicati, anche in caso di surroga sono migliori! Occorre poi vedere la sostenibilità della rata per la banca che deve surrogare, visto che i criteri variano leggermente da banca a banca e quindi in questi casi un capitale inferiore si tradurrebbe in una rata inferiore.. Ecco ci sono diverse cose da considerare, sì...
@@GiuseppeLegrottaglie ma la surroga conviene farla comunque dopo la parziale estinzione, giusto? Altrimenti poi rimarrei comunque con un mutuo di 30 anni. Io seguendo i tuoi video pensavo prima estinguerlo parzialmente, e poi fare la surroga, così avendo capitale più basso, posso ottenere un nuovo mutuo con la surroga a tassi migliori, che finisce prima e avere comunque una rata bassa, avendo un costo totale del mutuo migliore. Che ne pensi?
@@davidemaccagnan7412 La surroga puoi farla sia prima che dopo l'estinzione parziale anticipata e l'estinzione parziale anticipata puoi farla sia prima che dopo la surroga! Le tue considerazioni relative ai tassi più bassi sono giuste, però quando il capitale residuo è troppo basso le banche non sono più disposte a surrogare perché non recupererebbero neanche le spese! Per intenderci, se l'importo da surrogare è di 30.000 euro è molto difficile trovare qualche banca disposta a farti una offerta per surroga..
Complimenti, ottima esposizione degli elementi. Ma adesso ti chiederei dipiù. Per esempio, Mutuo ipotecario alla francese trentennale, di cui trascorsi i primi sei anni. A questo punto l'immobile viene rivenduto per motivi X ad un altro soggetto che subentra con un nuovo atto di mutuo cancellando di fatto l'ipoteca volontaria al primo soggetto. A quel punto è meglio estinguere il mutuo in anticipo o destinare la quota ricevuta per l'acquisto del nuovo immobile? Tecnicamente è un operazione possibile o di fatto quello che era un mutuo diventerebbe un prestito? Illuminami per favore...
Ciao Cataldo! Quando un soggetto A(ndrea) vende ad un soggetto B(artolo) un immobile con ipoteca, l'ipoteca segue l'immobile finché non viene estinta: di fatto Bartolo acquista un immobile gravato da ipoteca della banca di Andrea. La banca di Bartolo iscrive una ipoteca che è a tutti gli effetti una ipoteca di SECONDO GRADO (in poche parole una garanzia di valore molto inferiore), ma provvede a iscriverla perché se la precedente ipoteca viene cancellata, allora da SECONDO GRADO passerà ad essere di PRIMO GRADO, e questo avviene solo con l'estinzione del mutuo da parte di Andrea: per questo la banca di Bartolo esigerà che Andrea estingua il suo mutuo, altrimenti sull'immobile graverà l'ipoteca iscritta dalla banca di Andrea e la banca di Bartolo avrà una garanzia ipotecaria menomata.. In questi casi il venditore deve necessariamente estinguere il mutuo (oppure dovrebbe sostituire l'immobile ipotecato, ma dovrebbe farlo PRIMA che l'acquirente faccia il mutuo)
@@GiuseppeLegrottaglie Se Andrea non ha soldi per estinguere il mutuo preso dalla sua banca o meglio cancellare l'ipoteca che grava sull'immobile, sperando sui soldi provenienti dalla banca di Bartolo ( qualora essa decidesse di concedergli il mutuo ) l'operazione non sarebbe fattibile con la presenza del notaio che farà da garante alla banca cancellando l'ipoteca (con parte dei soldi della banca di Bartolo) della banca di Andrea ed iscrivendo l'ipoteca di primo grado della banca dell'acquirente? A meno che la banca di Bartolo non voglia prendere rischi di questo genere. Ma tecnicamente è fattibile?
@@sylvain5198 ciao! Ho riletto più volte il tuo commento ma non riesco a comprendere il tuo dubbio.. Potresti riformularlo?
@@GiuseppeLegrottaglieandrea ha un'ipoteca del primo grado sull'immobile che vuole vendere. Ma non ha soldi per estinguere l'ipoteca prima di venderlo a Bartolo. Se bartolo chiede il mutuo ha la sua banca, perchè la sua banca non glielo concede sapendo che parte di quel finanziamento verrà usato dal notaio per cancellare l'ipoteca della banca di Andrea? una banca mi ha negato il mutuo dicendomi che non aveva garanzie che l'ipoteca sull'immobile che compravo sarebbe stata istinta dal venditore. Il notaio a che serve allora ?
@@sylvain5198 generalmente viene inserito un mandato in atto per l'estinzione, dove il mutuatario dà mandato alla banca mutuante di estinguere l'ipoteca in essere presso l'altra banca: in questo modo la banca che fa il mutuo è certa che la precedente ipoteca verrà estinta perché sarà lei che provvederà a farlo
E se io volessi solo pagare in anticipo le prime 3-4 mensilità? Non è conveniente?
In realtà se paghi in anticipo un certo importo, quella è una estinzione parziale anticipata.. Vale quanto dico nel video, chiaramente il risparmio sarà proporzionale all'importo estinto! 👍
Se finiamo di pagare un prestito in anticipo , potremo aumentare nostro credit score?
Non direi. Pagare in anticipo o regolarmente è uguale in base alla mia esperienza.
Grazie per il video, volevo una consulenza sul mio mutuo . Mutuo di 100.000,00 euro rate 240 sono alla 120 rata debito residuo 51.332,00 tasso variabile attualmente 4,05% .Vorrei fare un versamento in conto capitale di 20.000,00 euro quale sarebbe la rata attuale. MI conviene
GRAZIE
Ciao Andrea, un canale TH-cam non credo sia un posto molto adatto per le consulenze… credo però che la tua banca potrà dirti in un niente di quanto si abbatterebbe la rata!
Un suo collega dice che conviene estinguere solo se sei a l inizio e se abbassi solo il tempo della rata non l importo
Triste verità
Purtroppo, sembra che viviamo in un sistema economico in uno stato indebitato per 2700 miliardi di € che permette di lavorare solo per pagare le spese di vivere in una casa. Dopo 10 anni io devo ancora pagare 54000 € di mutuo e non so se mi conviene rimborsarlo quando posso per diminuire la durata o la rata del mutuo.
Dal punto di vista prettamente finanziario conviene estinguere il mutuo in anticipo solo se il tasso debitore pagato è superiore ad i rendimenti ottenibili investendo la somma che sarebbe impiegata per estinguerlo. Adesso i tassi di interesse a lungo termine - così come i rendimenti - sono in risalita, e sarà più facile trovare investimenti con rendimenti interessanti anche in titoli a tasso fisso! Ovviamente c'è da considerare anche l'aspetto piscologico, ma quello è un altro discorso...
Le ricordo che secondo la legge Bersani non ci sono costi per l'estinzione anticipata del mutuo già da anni.
Si è vero! Per i mutui stipulati dal 2007 in poi su alcuni tipi di mutuo e per alcune categorie di clienti non esistono più! Per alcune tipologie di mutui e e per alcune categorie di clienti invece possono ancora essere previste! Lo scopo del video non era tanto quello di discutere i vari casi di penale di estinzione, piuttosto nel valutare la convenienza di estinguere anticipatamente un mutuo occorre ovviamente tenerle in debita cosiderazione _se_ dovute!
Ciao, sto guardando numerosi video sull'argomento e ci sono un paio di punti di vista che nessuno prende in considerazione e che vorrei sottoporle, per il gusto della discussione:
1 - da un punto di vista puramente matematico, faccio un esempio basato su un calcolo reale: hai da parte 50.000 euro spendibili subito, e con questi soldi potresti ridurre di 200 euro al mese la rata del mutuo, quindi 2400 euro all'anno. È vero che è un risparmio e non un guadagno, ma concretamente tu metti da parte questa somma, quindi accresci la tua ricchezza di 2400 euro all'anno. 2400 su 50.000 fa il 4,8% netto e sicuro al 100%, rischio inesistente. Ora, esiste un investimento sui mercati finanziari che ad oggi ti frutti il 4,8% al netto di imposte con totale assenza di rischio, anche moderato ponderato riflettuto ecc...? Io non credo. A questa cifra andrebbero poi aggiunti gli interessi che risparmi, soprattutto se rimborsi all'inizio del periodo, e diluiti mese per mese...quindi in realtà alla fine è anche più del 4,8%.
2 - Nessuno parla della questione etica. Se estinguo il mutuo non danneggio nessuno, è un'operazione etica e "verde" se vogliamo. Al contrario, continuare a ragionare unicamente in termini di maggior guadagno potenziale, significa anche accettare di continuare a foraggiare quel sistema finanziario (banche comprese) eticamente discutibile e talvolta chiaramente delinquenziale, e i cui effetti credo ormai siano davanti ai nostri occhi in maniera sempre più difficilmente contraddicibile.
3 - Di fronte alle varie catastrofi finanziarie alle quali abbiamo assistito nella storia antica e recente ed alla evidente fragilità del sistema economico mondiale, e il Covid e l'attuale guerra sono soltanto le 2 ultime inequivocabili conferme, siamo davvero sicuri di voler mettere il futuro nostro e dei nostri figli nelle mani di questo sistema e di queste istituzioni? Ci fidiamo davvero? O è meglio investire su qualcosa di reale ed immediato, tipo casa mia, e che nessuno potrà mai togliermi anche in caso di disastri finanziari?
Grazie in anticipo per la risposta, buona giornata
Francesco
Ciao Francesco.. ti rispondo, come dici tu 'per il gusto della discussione'...
1 - dal punto di vista puramente matematico hai sbagliato completamente i calcoli: non è quello il modo di calcolare il risparmio: in realtà il modo più corretto sarebbe l'attualizzazione dei flussi di cassa delle alternative.. Per quanto riguarda il risparmio che ottieni riducendo il capitale preso ha prestito è esattamente uguale al tasso del mutuo, quel 4,8% non c'entra nulla. Ripeto il modo più corretto per scegliere le alternative è confrontando i flussi di cassa attualizzati.
2 - Non vedo cosa c'entri l'etica con estinguere anticipatamente o meno un mutuo. Se poi vogliamo a tutti i costi farci passare per buone la narrativa che le banche sono brutte e cattive, allora dovresti del tutto evitare di chiedere un mutuo, si dovrebbe evitare di avere anche conto corrente e carte e di essere pagato con denaro che è alla base del sistema finanziario. In questo canale esprimo semplicemente il mio punto di vista su alcune scelte di tipo finanziario.
3 - Investire su un immobile è un investimento del tutto simile a quello sui mercati finanziari (se ci abiti, invece, non è un investimento, ma un costo) e - mi spiace dirtelo - come possono tassarti o 'toglierti' per usare le tue parole investimenti di tipo finanziario allo stesso modo possono tassarti o 'toglierti' anche gli immobili. I disastri finanziari ci sono sempre stati, ed anche peggiori di quelli che abbiamo vissuto negli ultimi anni: conoscere un pò di storia finanziaria ed essere consapevoli ci permette sempre di fare scelte migliori.
@@GiuseppeLegrottaglie grazie per risposto in modo così articolato, e se permetti e hai ancora 2 minuti rilancio punto per punto:
1 - premettendo che mi occupo di altro e non sono uno specialista, perdonami ma io queste 2400 all'anno che metto da parte dove le dovrei contare? Capisco che secondo calcoli tecnici non possano essere inseriti in un grafico una formula, ma io li risparmio e questo è un dato di fatto...o no? Se è così allora spiegami tu in che modo vanno calcolati e in quale casella vanno messi, ma far come se non ci fossero mi pare un errore.
@@GiuseppeLegrottaglie
2 - certo, so bene che hai trattato di altro nel video, aggiungevo io un ragionamento parallelo.
Non c'è niente di etico nel rimborsare un mutuo, ma c'è nel cercare nei limiti del possibile di non foraggiare certi sistemi, nello scegliere la via meno impattante.
Sul fatto poi della narrativa sulle banche brutte e cattive certo, bisogna stare attenti a non credere a tutto, ma questo vale per ogni cosa, ciò detto negare che le banche alimentino sistemi terrificanti mi pare che sia un po' come girarsi dall'altra parte...io vivo in Francia e quali sono le banche che investono in armi o agricoltura intensiva e cose del genere si sa quali sono.
Quello che dici poi sulle carte di credito i mutui e i conti correnti è verissimo, e credimi che se avessi potuto rinunciare a tutto questo lo avrei fatto, come sempre più persone stanno cercando di fare piano piano, ma poi ci sono anche i fatti reali a contrapporsi agli ideali, non dimenticando il buon senso, e quindi no, non sono ancora pronto a rinunciare a tutto, mi servono le carte di credito e il conto, e non avrei comprato casa mia senza mutuo. Ma alla fine cosa cambia? Il ragionamento è lo stesso. Se è vero che non posso negare di aver bisogno di questo sistema per vivere, posso almeno decidere di limitarmi a questo semplice utilizzo con la speranza di allontanarmene più possibile poco a poco, ma di non impantanarmici ancora di più investendo ulteriori somme di denaro.
@@GiuseppeLegrottaglie
3 - su questo punto non ho molto da ribattere non avendo certamente la preparazione storica per argomentare, però così a buon senso mi verrebbe solo da dire che in caso le cose si mettessero male mi pare molto più probabile che gli investitori nei mercati perdano le loro fortune, prima che si vada a cacciare il povero cane dalla casa nella quale vive e che ha rimborsato. Correggimi se sbaglio, ma non mi pare che a nessuna crisi finanziaria conosciuta siano seguite scène di guerra tipo SS che vanno a prendere le persone nelle loro case...quelle appunto sono cose che succedono quando abbiamo ben altri problemi che quelli finanziari.
PS: se per "toglierti" intendevi questo...
Certo, risparmi 200 euro al mese ma fronte di una spesa iniziale di 50.000 euro! Ecco perché vanno considerati i flussi di cassa nel calcolo del rendimento.
Le penali vanno pagate per i contratti di mutuo prima del 2007.Dopo con la legge Bersani non si pagano,si informi meglio
Intanto grazie per la tua precisazione. L'esenzione dalle penali non è prevista per tutte le categorie di mutui e per tutte le categorie di clienti. Poiché lo scopo di questo video non è quello di trattare caso per caso l'applicazione o meno delle penali di estinzione anticipata, mi limito - in sostanza - a dire che *SE* previste vanno tenute in considerazione nel calcolo.