Мой Телеграм-канал: t.me/invest_science_channel Поддержать канал с российской картой (спасибо!) - boosty.to/stockmarket/ Поддержать канал с картой иностранного банка (спасибо!) - www.patreon.com/investscience Карта Тинькофф: 5536 9138 0537 8086
Не по теме - смотрел вэбинар брокера "Открытие и их аналитик долгового рынка сказал, что не существует стратегия - продавать укоротившиеся облигации и покупать длинные. Хотя ему выгодно, чтобы мы совершали больше сделок.
@@Джельсомино2024 "не существует стратегия" - это в принципе странное утверждение, любая стратегия может существовать, хоть покупка акций на букву "А". Вопрос лишь в целесообразности.
@@Джельсомино2024 я гражданин РФ, без особых проблем покупаю фонды на акции мира. Не все россияне живут в России или планируют оставаться там. Более 30% просмотров - не из РФ, люди разные.
Антон, смотрю вас с 10 тысяч подписчиков, время идёт, количество подписчиков выросло почти до 100 тысяч, а качество контента растет с каждым видео. Благодарен вам за ваш труд и желаю вам поскорее пройти отметку в 100 тысяч.
Короч ради 1% доп прибыли в год: юрид. волокита, муки выбора самой лучшей в мире квартиры, поиски адекватных квартиросьёмщиков и тонны времени на контроль за квартирой. И хорошо если район, где она будет распологаться разовьётся, а не станет спальным гетто.
Вот и я так подумал и купил фонды финекс, которые надежно хранятся в европейской юрисдикции. Все виртуальные активы по определению менее надёжны. Недвижка сама по себе имеет объективную ценность, независимо от того кто у власти, состояния экономики и тд
Не знаю, но вижу у всех проблемы с квартирой»емщиками, вплоть до судов. Сначала все они хорошие, все вовремя платят , потом тянут с оплатой, потом невозможно их выгнать и с квартиры. Прекрываются детьми. И еще куча заморочек. То затопят соседей, то еще какаие нибудь проблемы.
Если у тебя нет финансов, чтобы купить 2-3 однушки под сдачу посуточно в разных городах через управляющие компании, твой фокус внимания должен быть не на инвестировании, а на увеличении дохода. На повышении квалификации и повышении продуктивности, чтобы с единицы рабочего времени зарабатывать максимум денег. Сколько уже исследований было, что при небольших суммах максимальную доходность дают вложения в увеличение активного дохода.
Большое спасибо, Антон! Для значительного количества населения - недвижимость сегодня - почти недоступный вариант для инвестирования. Цены просто фантастические. У нас в городе на протяжении нескольких лет строился микрорайон - более трехсот домов, пятиэтажки. Всего восемь лет назад полноценная однушка 32 кв. стоила 1 млн. в черновой отделке. Сейчас там средняя цена - 3-3.2 млн. со стандартным ремонтом. Студии 27кв. в черновой были от 700 т.р. Люди на сдачу покупали по 2-3 штуки. А вообще, покупка квартиры - как изучение иностранного языка: вторую купить проще, чем первую, третью - проще, чем вторую и т.д. )
@@Северныйполосатыйв тюмени в декабре 2015 купил трешку за 2,9 млн. Вчера увидел этажом выше продается точно такая же, с аналогичным ремонтом за 6 млн.
10:40 - Очень надеялся услышать сравнение стоимости покупки и проживания в своей квартире с проживанием в такой же квартире, снятой в долгосрочную аренду за счет доходов с портфеля акций/облигаций на ту же сумму, сколько можно было потратить на покупку этой квартиры. Иначе говоря, покупка в собственность или жизнь в арендованном. Были очень близко к этой теме, но не затронули(
Напишу свою историю покупки студии под сдачу в Мск: купил, сделал ремонт, сдал. Ну всё, думаю. Теперь прибавка к пенсии обеспечена. Хрен там: сверху заехала соседка-пьянь. Почти каждую ночь гулянки. Зачвления в полицию результата не принесли. Квартирант сьезжает. Риэлтор говорит, что нет смысла сдавать дальше - только продавать квартиру. Или сдавать на 20-30% ниже рынка аренды. Я понимаю, что мне просто не повезло с соседями, но нахрен мне этот гемор? Продам и вложу в разные ОФЗ, каждый месяц купонами выходит больше, чем от аренды. Даже с учётом, что налог с купона 13%, а со сдачи квартиры как самозанятый 4%
Отличный разбор! Я сразу рассматривал REIT фонды для инвестиций. Лишь при катастрофических сценариях оттуда перестанет приходить доход в виде дивидендов. Как по мне, очень выгодно
Антон, спасибо! Но кроме жилья есть ещё коммерческая недвижимость и у неё есть свои отличия от жилой. А так же она весьма различная. На мой взгляд, она может иметь несколько большую доходность, чем жилая. Мне интересно увидеть ваш обзор на эту тему.
Интересно узнать, что по поводу коммерческой недвижимости. Доходность, как я слышал, равна примерно 10%, заморочек при инвестировании меньше (договор найма подписывается на долгий срок, можно отдать управление УК), есть возможность купить ЗПИФ на неё. Ещё интересно услышать твое мнение по поводу диверсификации в этот класс активов (будь то коммерческая или жилая недвижимость). Как её владение влияло на волатильность портфеля и его доходность?
В рф это в основном для квал инвесторов ) и десять процентов годовых в среднем..а иногда и максимум ) я лучше в корпоративных облигах посижу ..в таком случае
жилую недвижку тоже можно отдать под управление, заключить договор с компанией, которая будет проводить всё необходимое обслуживание квартиры, искать жильцов, повышать цену до соответствующей рынку и т.д., а тебе просто каждый месяц будет денюжка на карту капать. берут они за это вроде 10-15% от ежемесячной аренды.
Льготная ипотека - выгодней акций. Обычная (по рыночным ставкам) не выгодна ни в сравнении с акциями, ни с облигациями. Если нет возможности купить по льготной ипотеке, то выгодней вкладывать в акции + облигации и снимать. Вариант акции + облигации и снимать так же выгодней чем купить за наличные (без ипотеки). Если у вас уже есть недвижимость, то, как бы странно это не звучало, выгодней ее оставить чем продавать и вкладывать в акции. Так как спред и комиссии на сделке съедят всю доп доходность. Все рассчеты выше для ипотек у которых нет требования по страховке (и изменения ставок из-за страховки). Если нужна еще страховка, рассчеты и риски значительно усложняются.
@@osennyfoxtrotа о каком спреде вы говорите? Для недвижимости же нет спреда она стоит сколько стоит в конкретный момент (не считая разовых перекосов как после 24.02 много продавцов было). А комиссии это комиссии агенства при продаже? Но можно же продавать без агенства
Есть ли рассчеты с разницей покупки жилья для жизни (и соответственно отсутствия расходов на аренду) и непокупки+ инвестирования в s&p500 + тратах на аренду ???
Хотелось бы ещё рассмотреть подсчёты когда жилье берется в ипотеку и инвестиции в акции с нулевым капиталом, как будет выгоднее. Какие показатели будут по цифрам и т.д. Жилье ведь в основном простой народ берет в ипотеку, а ипотека съедает весь доход
Надо не забывать о системных рисках. В 1991 году режим заморозил депозиты в Сбербанке. За 3 года инфляция составила 5000%. Все деньги к 1995 году я потерял. Новыми это около 30 млн рублей. А, купленная за 8000 руб в ипотеку квартира превратилась в 4 млн руб. Вот и подумайте.
@@Джельсомино2024 рекомендую посмотреть доходность облигаций всех европейских стран за прошлое столетие. Облигации стран "оси" действительно принесли плохой результат, но это не все европейские страны.
Вот так интересно на всё это смотреть. Кто занимается инвестиционным консультированием, тот советует акции/бонды, почему? Вы же говорите, что недвижимость - лучше, в чём здесь подвох, или я что то неправильно понял?
Я не говорю, что недвижимость лучше. Это видео о том, что портфель жилой недвижимости в среднем приносил более высокую прибыль при меньшей волатильности в прошлом, но на практике вы не сможете собрать диверсифицированный портфель жилья разных стран.
@@invest_science но почему, если можно собрать из REIT'ов, сохранив диверсификацию? Меня интересует, чем REIT'ы могут быть хуже в плане доходности (да и в целом): например, цена может быть выше на них из-за того, что они очень ликвидны или потому что управляющие ставят себе зарплаты высокие (подобные проблемы как и с другими компаниями на фондовом рынке). А скорее вопрос такой: можно ли владеть только рейтами и компенсировать этим недвижимость в собственности? Понятно, что в рейте ты не сможешь жить, если отбросить этот нюанс и допустить, что покупаешь жилье под сдачу, в котором 100% не будешь жить. Вот так, например, что говорят тебе люди старшего поколения, мол нужно иметь недвижимость в собственности, а ты им отвечаешь, что у тебя есть рейты (например на сумму эквивалентную квартире) и по факту оказываешься прав. То есть к примеру, можно вместо покупки своей квартиры, купить рейтов и жить по несколько лет в разных странах за счет доходности от фондов (откинем разность стоимости аренды и факт того, что в своем жилье не нужно платить налоги)
Не соглашусь с мнением, что недвижимость в которой вы живёте дорожает, этого на долгосроке не может быть, поскольку обсолютно любой объект имеет амортизацию и рано или поздно будет снесено (75 - 150 лет) и тогда цена ровна нулю. Другое дело на сдачу, когда доход 6% а амортизация 1%, тогда доход 5%.
Исторический рост стоимости недвижимости приблизительно соответствует амортизации, страховке и т.п., что в сумме составляет примерно 1.5% в год. Недвижимость - это не только сам объект, но и земля под ним. Снос не означает полную потерю всего
@@invest_science 1.5 % это новострой по отношению к новострою через год - да. Но купленная недвижимость через 100 лет (примерно... в зависимости от класса) все равно будет снесено и цена его будет ноль. Не думаю что увеличение цены земли будет таким высоким, что бы покрыть стоимость недвижимости
Ради интереса зашел на сайт сбера, при первоначальном взносе в 1.5 млн и кредите в 5 млн, ставка составляет 17,2%. Платеж 74 тр. На 20 лет. Переплата 12 млн. Вот это дела. Я это к чему, знаю пару экспертов которые квартиры в ипотеку под сжачу покупают
Спасибо за ролик! "Подушню" немного :) "только компенсируемые риски" при покупке акций, кажется, принимать все же не получится. Инфраструктурные риски не исчезли и едва ли исчезнут. Я не спорю с тем, что возможность диверсификации акций/облигаций для простых смертных несоизмеримо выше, просто придираюсь к формулировке :) Ещё, кажется, зря не было сравнения с REIT/фондами недвижимости (полагаю ввиду отсутствия данных за сравнимый интервал).
неожиданные данные, интересно! получается фонды недвижимости - отличное дополнение к портфелю? меньше риск т.к. недвижимость, диверсификация присутствует. Жалко только, что в России это не особо распространено, а имеющие фонды берут неприличную комиссию за управление и почти наверняка будут выбирать объекты с пользой для себя, а не для клиента
Это не недвижимость, если вы не можете в неё войти и не можете пользоваться ей по своему усмотрению. ПНК распродали хорошие склады своим корешам и не спросили "владельцев"
Строго говоря, государство всегда сможет отдать у вас совсем лакомую недвижимость, де-факто бумажка, гарантирующая право собственности, не особо сильнее, чем пай ЗПИФ
@@ШевкуновКирилл да, но с фондом есть и другие риски: например управляющий в сговоре с застройщиком и оценщиком купит на деньги пайщиков активы на 30% выше рынка и будет брать 1% в год за такое управление (:
Антон, если есть капитал, который нужно разом разместить и жить на доход с него уже сейчас, то есть получать регулярные платежи - прибавку к пенсии. Если рассматривать портфель акции/облигации, то в таком случае портфель должен быть сильно смещен в пользу облигаций (если не полностью состоять из них), а значит реальный доход будет около 1%, чтоб не проедать тело капитала. Если разместить капитал в бумажной коммерческой недвижимости (купить как можно больше разных паев для диверсификации хотя бы внутри одного класса актива), то доход 5-9% арендного потока выглядит куда более привлекательным, а возможно и единственно приемлемым вариантом, при том что "тело капитала" не расходуется и в большинстве случаев отбивает инфляцию за счет роста цены. Может я что то упускаю в своих рассуждениях?
Если предположить, что денежный поток с аренды будет оставаться всегда неизменным с поправкой на инфляцию, и что недвижимость точно не упадёт в цене (вместе со стоимостью аренды), если вы можете диверсифицировать портфель недвижимости по разным странам (либо глобальная диверсифицикация недоступна вам в принципе, в том числе в акциях), то да. Но это довольно значимые "если". На практике по крайней мере в странах с развитыми рынками пенсионный портфель из акций/облигаций значительно проще и безопаснее. Волатильность всего рынка недвижимости находится где-то между волатильностью акций и облигаций, но цена отдельного объекта может быть значительно более волатильной, чем рынок жилья целиком. В США цена случайно взятого дома меняется примерно так же быстро, как и индекс акций США.
При условии, что у вас не будет простоев, налогов, непредсказуемых трат из-за недобросовестных арендаторов, если ваша недвижимость не подешевеет из-за того, что район станет неблагополучным или вовсе из-за войны в стране - да, конечно 5% лучше, чем 4%. Но то же самое можно сказать и про акции: если всё будет нормально, можно выводить по 5%. К сожалению, не всегда всё нормально, поэтому я бы ориентировался на 4%, и в случае с недвижимостью переводил бы "лишний" 1% в резерв, а не тратил бы эти деньги.
Даже отличная, с точки зрения управления, пнк рентал, при лишь 1м отказе от аренды из всех логистических комплексов, распродала свои активы и ушла. Хотя они-то имели и компетенции, и уже сформированный портфель с клиентами, и деньги, и репутацию (и сохранили её). После стабилизации, если они снова выйдут на рынок в том-же составе руководства и стратегии, то я всенепременно опять в них зайду. Очень грамотные люди и, самое главное, ориентированные на своих клиентов и инвесторов. ИМХО, конечно.
У нас доходность от недвижимости в среднем около 6%, а реальная инфляция около 12%, ну и какой смысл во всем этом геморрое? Даже вложение в ОФЗ с доходом 9.5 - 10% будет лучше и главное без кучи головной боли.
@@Yskorin на недвижимость тоже есть спрос и предложение и на краткосрочном периоде она может как обгонять, так и отставать от инфляции. Точно также как и любой товар/услуга.
Спасибо за видео! А вы не планируете сделать обзор российских зпифов на недвижимость? Я думаю, тема востребованная. Было бы интересно ваше мнение про этот инструмент в целом и про разные фонды в частности (от активо, Сбера, ВТБ, альфы, паруса)
В РФ сейчас рынок недвижимости по всем расчётам в целом перегрет, покупая на перегретом рынке вдвойне трудно будет получить адекватную доходность, но у кого-то безусловно получится.
@@respectableandserious какой график? Может, раньше недвижимость была недооценена, а потом пришла к справедливой цене? Здравый смысл опирается на интуицию или есть какие-то метрики, типа соотношение цены к ренте, уровень закредитованности, уровень эмиграции по городам?
По акциям для граждан РФ есть риск о котором не упомянули - инфраструктурный (кроме рынка РФ, но и как вложение он очень спорный). Отнять/заморозить твои активы на фондовом рынке - легче легкого. Отнять у тебя квартиру, даже купленную в недружественной стране намного труднее и почти отсутствует как явление, если ты разве что не под санкциями.
А еще недвижимость можно купить в кредит. Особенно если есть семейная ипотека под 5% годовых. Что уже ниже чем инфляция. конечно ко всему нужно подходить с умом. Но использовать кредитное плечо именно в недвижимости выглядит куда более уместно чем в Акциях.
Основной минус инвестиций в реальную недвижимость - это низкая ликвидность. Сроки экспозиции, особенно для сложных объектов коммерческой недвижимости, могут исчисляться годами
если статистика с 1890 годов, то Европа за это время пережила 2 Мировые войны. По Японии ударили ядерным + катаклизмы ( цунами, землетрясения). Тогда очень странно, что в недвижимости риски меньше, интересно исследование учитывает эти факторы ?
Да, но реализация этих рисков также сильно ударила и по акциям этих стран, что также учитывается. Кстати, результат всё равно положительный, несмотря на эти события.
@@Nazarcard Ну строительная компания занимается бизнесом, а не инвестициями)) Нужно же быстро получить прибыль, а не в долгосрочную. Получить прибыль с продажи, чтобы расплатиться с кредитами, зарплаты, налоги и прочие расходы, а потом с помощью этой полученной суммы начать строить следующие дома. А с аренды квартир вы когда получите всю прибыль, через сколько десятков лет? А за это время конкуренты уже весь рынок недвижимости заполнят. Это бизнес, тут надо работать, а не ждать.
@@helgoddinson3671 если доходность от продажи выше, чем от владения недвижимостью, то в этом есть смысл Если доходность от продажи ниже, то победит компания, которая сможет дешево и объемно закредитоваться. И мне кажется, что всё таки доходность бизнеса по строительству выше, чем доходность рост + рента
Боюсь, что в расчетах не учтен жизненный цикл недвижимости. За 100 лет объект недвижимости может быть подвержен разрушениям и кроме стоимости участка земли от объекта ничего не останется, либо потребуется снос и строительство нового объекта.
Удивлён, что вы не упомянули ритс. Они решают все проблемы, которые вы обозначили: 1. Диверсификация, крупные ритс имеют недвижимости под управлением на десятки миллиардов долларов. Большое количество разных объектов, в т.ч. в разных странах. 2. Reits сами управляют недвижимостью и от вас не требуется принимать в этом участие. 3. Возможность инвестировать небольшие суммы, вам не надо покупать целый объект недвижимости. 4. Ликвидность, возможность быстро и просто продать акции, без комиссии. 5. Есть возможность инвестировать также в коммерческую недвижимость, а не только в жилую. Лично я уже давно пришёл к выводу, что ритс отличная альтернатива инвестиций в реальную недвижимость. Чертов ютуб, удаляет мои сообщения 😢
Спасибо за видео!! Но разве если взять квартиру в ипотеку засчет сдачи в аренду это не выгоднее акций? По сути это сравнимо с инвестицией с кредитным плечом и меньшим риском
Мне Тинькофф предлагал свой жилищный фонд, как раз за чуть более 100к - он абсолютно не диверсифицирован, так как вложен в ровно один строящийся в Москве объект элитного жилья. По этой причине я решил туда не вкладываться
главный плюс инвестиций в недвижимость на примере квартиры в москве - просто сдаешь и получаешь денюжку и можешь не думать об инфляции, кризисах и т.д., на еду всегда хватит. главный минус - рынок недвижимости может очень долгое время стагнировать. так с 2010 по 2020-й цены на квартиры не менялись. доллар за это время вырос вдвое, не говоря уже об инфляции. часть капитала, вложенная в недвижку, сильно просела, даже с учётом арендной платы. в то время как золото за этот же срок подорожало более чем в 4 раза в рублях.
К сожалению, в реальности приходится обо всём этом думать. Как я показываю на реальных данных в этом видео, иногда прибыль от вложения в недвижимость отрицательная, особенно с учётом инфляции. Если вы сдаете квартиру за 30тыс рублей, и сдавали её за те же деньги 2 года назад, и квартира не подорожала номинально - вы в большом минусе.
@@invest_science да, я про это и написал во второй части комментария, что иногда стоимость квартиры может не меняться на протяжении очень продолжительного промежутка времени, даже десятилетия. и пока другие активы растут, капитал, вложенный в недвижимость, только истощается. и если человек задумывается о сохранении и росте своего капитала, то приходится сталкиваться с такими вот нерадостными вещами. поэтому жилая недвижимость в России - не самый хороший вариант для сохранения и приумножения капитала. но если вам, например, лет 60. и вы не особо задумываетесь о том, как приумножить свой капитал, а важно для вас, чтобы было чем жкх оплатить, что поесть, и чтобы на подарки внукам осталось, то такие моменты, как состояние рынка и уровень инфляции, за которыми необходимо следить при управлении портфелем ценных бумаг, в случае с недвижкой можно проигнорировать. такой галлопирующей инфляции, как в некоторых других развивающихся странах, у нас пока не случалось. а если регулярной арендной платы на это всё хватало вначале, то и дальше будет хватать (конечно, если раз в год-два повышать арендную плату до актуальной по рынку). а стоимость самих квартир время от времени дает скачкообразный рост. в 2010 было х2, в 2021-22 х1.5, так периодически приводится к уровню инфляции других благ за период. но это всё актуально именно в России. в других странах, конечно, картина может сильно отличаться, по ней у меня нет информации, не могу судить. а тут говорю по своему опыту: сдаю жилую недвижку с 2006 года, с 2018 живу на доход с капитала, где основным источником является рента с недвижки (в инвестициях на бирже начал разбираться гораздо позже, чем сдавать квартиры) :)
@@FirecatJr откуда у вас данные про х2 и х1.5? Я слежу за стоимостью недвижимости в России, и таких цифр даже близко не было. График по Росстату после вычета инфляции есть даже в этом видео, жильё едва растёт. 2% после вычета инфляции примерно, до вычета издержек.
@@invest_science я не знаю, как посмотреть данные по цене квартир на истории, но вот реальный кейс: купил квартиру в Питере в конце 20-го года за 4.5, продал в начале 22-го из-за известных событий за 6.3. Покупал и продавал по среднерыночной, поэтому случай не мой частный, а отражает реальную динамику. Все риэлторы, с которыми я общался, объясняли этот рост льготной ипотекой.
@@invest_science москва, трёшка, 72м2 - 2009г - 7.5млн., 2011 - 13.5млн., 2018 - 14.2млн, 2021 - 19.8млн. я же говорю, может много лет не расти, но в какой-то момент делает вот такие скачки. в среднем, после вычета инфляции, да, наверное так и получается, что 2%, а то и меньше.
Ещё минус инвестиций в недвижимость. В странах Латинской Америки, Испании и Италии твою недвижимость могут занять бездомные и ты их не сможешь выгнать по закону.
Это в какую недвижимость ... Если имеется в виду фонды типа бывшего пнк .. то это в основном для квалов ) для неквалов есть пару фондов с очень низкой ликвидностью. Да и по фондам для квалов средняя дозодность 9-10 % .. Лучше уж тогда корпоративные облигации ) там риска поменьше. А по поводу Джет Ленд... вообще не советую малый и средний бизнес в рф накрывается медным тазом.
Если выбрать правильную квартиру в правильном районе, то это неплохой вариант для людей, которые бесконечно далеки от фонды. Возможно, широкий рынок и обойдёт недвижку, но зато люди будут спокойны и не будут трястись, что там в экономике и фондовом рынке твориться. Нервы явно дороже любой упущенной доходности.
Дайте совет, пожалуйста. У меня квартира в ипотеке, я её сдаю за 20 тысяч. Ипотечный платёж плюс мелкие коммунальные 10 тысяч. Итого выгода от сдачи 10 тысяч. В год -120 тысяч. Саму квартиру можно легко продать за 4 млн. 1 млн долг. То есть можно получить на руки чистыми 3 млн. И положить длинные облигации, которые за вычетом налога дадут 9% от суммы, или 270 тысяч рублей в год. Разница просто огромная. Кто-то скажет, что квартира в цене растёт, но это не факт. Да и из 270 тысяч можно забирать те же 120 и 150 реинвестировать. Вот и прирост даже больший как мне кажется. Но ещё большой плюс, что нет мороки с квартирантами. Загвоздка в том, что жена в этих вещах не понимает совсем и как бы против, говорит, вдруг мы потеряем деньги на этой непонятной бирже. Я ей объясняю, но ей всё равно. Подскажите, разве я не прав? Как бы вы поступили?
@@invest_science я смотрел на офз 26225. К погашению у них 10,6 доходность, за вычетом налога 9,2. То есть разница со сдачей квартиры существенная. Как бы вы поступили?
@@Dmitryblv я задал совершенно другой вопрос, ну да ладно. Вы сдаете квартиру за 6% в год в реальном (!) выражении, а не в номинальном, поскольку квартира - это не деньги, которые обесцениваются с каждым годом из-за инфляции. Облигации в свою очередь приносят условные 9% годовых в номинальном выражении, а не в реальном - от этой цифры нужно отнимать будущую инфляцию.
@@invest_science я вас понял. Спасибо большое! По поводу первого вопроса, сам не пойму куда я смотрел и о чём думал 😂. Ипотека под 6%. Но я понял ваш ответ. Единственное что не понял, как вы расчитали, что сдаю под 6%? Я думал, что сильно меньше, учитывая стоимость квартиры... Ещё раз большое спасибо!
@@Dmitryblv если вы за 20 тысяч сдаёте квартиру, то в год выходит 240. Коммунальные нужно отнимать, но я их не знаю. 240тыс/4млн = 6%. Расходы на ипотеку стоит считать отдельно, т.к. не все они являются тратами на проценты, часть - это "докупка" доли квартиры. Под 6% - нереально выгодно, я бы точно не стал отказываться от такой ипотеки, не стал бы гасить её досрочно или ещё что-то Кстати, в этом месяце ещё будет ролик про сравнение покупки и аренды квартиры, с расчётами.
Лет через 10: раньше акции приносили больше дохода, но после краха экономики большинством из них можно подтереться. Все, что осталось у людей: золото, недвижка, свой малый бизнес и пара мегакорпораций) но это будет уже другой специалист по инвестициям)
Никогда не исключал, что акции принесут худший результат из всех классов активов за следующие 10 лет. Только я также не уверен, что во время экономического краха инвестора спасёт золото и недвижимость, и уж тем более его малый бизнес. Далеко не факт.
@@invest_science ну, на то, что ты контролируешь, легче рассчитывать. Талеб об этом же говорит. Я подозревал раньше, что наши бабки и деды были не дураки. Теперь понял, что дача нужна, какой-то небольшой бизнес помимо работы нужен, жилье тоже нужно. И чем этого больше, тем проще будет выжить. Особенно в нашей стране. Мы считали себя самыми умными и продвинутыми, а как бы по итогу самыми большими дураками за посленюю тыщу лет не оказаться)
@@ЧезареЛомброзо-ю5у если вы из СНГ, то у ваших бабушек и дедушек в принципе не было возможности инвестировать в бизнес, в том числе покупая акции. Если же речь про условные США, то богатые люди столетиями инвестируют не только в недвижимость, но и в бизнес - фондовый рынок в Америке существует не первое столетие.
Это бумажная недвижимость, считай акция. Речь была о физической недвижимости, которую человек покупает в собственность. И зачастую одну на все деньги, причём заёмные
@@virtualchampionshiptv4200 Ну я понимаю, что бумажная, но всё таки недвижимость? Интересно рассмотреть такие фонды хотя бы с точки зрения диверсификации (в дополнение к обычным акциям и облигациям)
я ничего не понимаю. какие 1-2% в год. может 20%. 2017 однушка у нас 1.7 миллиона стоила. а сейчас 3.5. спустя 4-5 лет. ОЙ. вот вам и инвесторы. купил хату. деньги на 2 просто умножились. думайте
Речь про среднюю доходность всего рынка недвижимости сверх инфляции на длинном горизонте. В краткосрочной перспективе недвижимость может как расти, так и падать, как и любой другой инвестиционный инструмент. В вашем случае квартира в реальном выражении подорожала не в 2 раза, а в полтора, т.к. остальное - инфляция.
@@invest_science Тик токеры, кого вы и обозревали сказали что ипотека зло. Когда мы взяли квартиру в ипотеку. И рост её цены просто отбил проценты по ипотеке. ПРОСТО так. из воздуха. вот что меня больше удивило. +А если цена не будет падать на недвижимость в ближайшие 10 лет. + это вообще хоть от чего-то зависит? почему цена раньше падала? ибо в моём понимании недвижимость, а именно квартиры это БАЗА
Квартира - цена в 2018 - 2500000, сейчас 0, уничтожена во время войны. Пример абстрактный, но показывает, что отдельные кейсы не говорят абсолютно ни о чем, это анекдоты.
Полный бред что недвижимость выгоднее чем акции... Акции apple ,дали 18.000%... и ещё не стоит забывать что ты можешь реинвестировать... С арендных платежей при нынешней рыночной конкуренции ты разве что на жизнь себе оставишь и всё
Я знаю, как можно удвоить количество подписчиков на этом канале. Нужно просто перейти от юридического языка подачи с бомбардировкой узкопрофильными терминами, к более простонародному. Контент качественный, но требует, при этом, полного погружения. А значит, почти стопроцентная недоступность прослушивания, например, за рулём. Более короткие предложения, простой язык подачи, сокращение длительности контента, большее количество примеров с убедительными выводами = привлечение внимания большей массы подписчиков. Когда базово умный и грамотный человек умеет рассказать о сложных вещах простым языком - это и есть Высший пилотаж!) Не благодарите)
@@novascotia5849 существенная, почитайте про компании, кто во главе, откуда деньги, фин.составляющую. Каждую компанию ж надо изучить, прежде чем купить😄
@@ФедорУсов-м9ш так то ничего особенного .. начал на платформе с середины прошлого года) всё шло неплохо удвоил депозит )) проблемы начались с конца февраля начала марта этого .. задержки каждую неделю есть уже два дефолта ) скорее всего в дальнейшем их будет больше...поэтому второй месяц вывожу проценты и тело .. всё до лучших времён
@@Dmitry_7319 100% за год? JetLand? Насколько я вижу предлагают от силы 20% годовых в JetLand. Риски дефолтов конечно никто не отменял, но суммы в каждой конкретной компании же маленькие, доля невыплат низкая
@@ФедорУсов-м9ш где я написал 100 % ? .. у меня доходность была не выше 18 .. задержки доходили до 5 с лишним процентов от портфеля ) три дефолта на сегодняшний день. Поэтому пока не инвестирую до лучших времён .. Если вы в курсе в нынешней эконом.ситтуации маленькие компании и не только плохо выживают так скажем в России. Ситуация скорее всего будет и дальше ухудшаться. Не к чему не призываю, просто решил пока для себя закончить с платформой
Мой Телеграм-канал: t.me/invest_science_channel
Поддержать канал с российской картой (спасибо!) - boosty.to/stockmarket/
Поддержать канал с картой иностранного банка (спасибо!) - www.patreon.com/investscience
Карта Тинькофф: 5536 9138 0537 8086
Не по теме - смотрел вэбинар брокера "Открытие и их аналитик долгового рынка сказал, что не существует стратегия - продавать укоротившиеся облигации и покупать длинные. Хотя ему выгодно, чтобы мы совершали больше сделок.
Недвижимость всех стран не купить, так и акции всех стран и фонды на них гражданину РФ не купить.
Я каждый раз пишу, что важна не только биржевая, но и внебиржевая диверсификация.
@@Джельсомино2024 "не существует стратегия" - это в принципе странное утверждение, любая стратегия может существовать, хоть покупка акций на букву "А". Вопрос лишь в целесообразности.
@@Джельсомино2024 я гражданин РФ, без особых проблем покупаю фонды на акции мира. Не все россияне живут в России или планируют оставаться там. Более 30% просмотров - не из РФ, люди разные.
Антон, смотрю вас с 10 тысяч подписчиков, время идёт, количество подписчиков выросло почти до 100 тысяч, а качество контента растет с каждым видео. Благодарен вам за ваш труд и желаю вам поскорее пройти отметку в 100 тысяч.
я иногда смотрю, подписан недавно, но информация очень полезная
Интересно. Хотелось бы ещё что-нибудь про недвижимость.
Пожалуй, самый адекватный канал про инвестиции. Каждый раз как инъекция трезвости. Спасибо.
"инъекция трезвости" - идеальное описание, запишу))
А как же финансовая независимость ?
Ролик ради рекламы
А сравнерие ЗПИФов коммерческой недвижимости и акций будет?
Короч ради 1% доп прибыли в год: юрид. волокита, муки выбора самой лучшей в мире квартиры, поиски адекватных квартиросьёмщиков и тонны времени на контроль за квартирой. И хорошо если район, где она будет распологаться разовьётся, а не станет спальным гетто.
Сдача квартиры у нас это скорее не бизнес ...а гемморой в восьми случаях из десяти ))
Вот и я так подумал и купил фонды финекс, которые надежно хранятся в европейской юрисдикции. Все виртуальные активы по определению менее надёжны. Недвижка сама по себе имеет объективную ценность, независимо от того кто у власти, состояния экономики и тд
@@Dmitry_7319 но каждый мечтает об этом, когда речь заходит о пассивной доходе.
@@Stepan6789Ненадёжно жить в диктатуре, а не европейские фонды покупать... Мда... Европейскую недвижку тоже арестовали бы кстати
@@АльбионФармер европейскую недвижку бы не арестовали, если я не под санкциями. Пока что
Не знаю, но вижу у всех проблемы с квартирой»емщиками, вплоть до судов. Сначала все они хорошие, все вовремя платят , потом тянут с оплатой, потом невозможно их выгнать и с квартиры. Прекрываются детьми. И еще куча заморочек. То затопят соседей, то еще какаие нибудь проблемы.
Если у тебя нет финансов, чтобы купить 2-3 однушки под сдачу посуточно в разных городах через управляющие компании, твой фокус внимания должен быть не на инвестировании, а на увеличении дохода.
На повышении квалификации и повышении продуктивности, чтобы с единицы рабочего времени зарабатывать максимум денег.
Сколько уже исследований было, что при небольших суммах максимальную доходность дают вложения в увеличение активного дохода.
но тем не менее хотя бы 10% нужно инвесрировать в активы
Большое спасибо, Антон!
Для значительного количества населения - недвижимость сегодня - почти недоступный вариант для инвестирования. Цены просто фантастические. У нас в городе на протяжении нескольких лет строился микрорайон - более трехсот домов, пятиэтажки. Всего восемь лет назад полноценная однушка 32 кв. стоила 1 млн. в черновой отделке. Сейчас там средняя цена - 3-3.2 млн. со стандартным ремонтом. Студии 27кв. в черновой были от 700 т.р. Люди на сдачу покупали по 2-3 штуки. А вообще, покупка квартиры - как изучение иностранного языка: вторую купить проще, чем первую, третью - проще, чем вторую и т.д. )
В каком городе так выросла цена?
@@Северныйполосатый во всех
@@Северныйполосатыйв тюмени в декабре 2015 купил трешку за 2,9 млн. Вчера увидел этажом выше продается точно такая же, с аналогичным ремонтом за 6 млн.
10:40 - Очень надеялся услышать сравнение стоимости покупки и проживания в своей квартире с проживанием в такой же квартире, снятой в долгосрочную аренду за счет доходов с портфеля акций/облигаций на ту же сумму, сколько можно было потратить на покупку этой квартиры. Иначе говоря, покупка в собственность или жизнь в арендованном. Были очень близко к этой теме, но не затронули(
Ну тут очевидно же
@@stikermaan не очевидно
Сложные вещи доступным языком. Спасибо!
Разложил по полочкам и с цифрами то, о чём многие интуитивно догадываются. Спасибо!
Напишу свою историю покупки студии под сдачу в Мск: купил, сделал ремонт, сдал. Ну всё, думаю. Теперь прибавка к пенсии обеспечена. Хрен там: сверху заехала соседка-пьянь. Почти каждую ночь гулянки. Зачвления в полицию результата не принесли. Квартирант сьезжает. Риэлтор говорит, что нет смысла сдавать дальше - только продавать квартиру. Или сдавать на 20-30% ниже рынка аренды. Я понимаю, что мне просто не повезло с соседями, но нахрен мне этот гемор? Продам и вложу в разные ОФЗ, каждый месяц купонами выходит больше, чем от аренды. Даже с учётом, что налог с купона 13%, а со сдачи квартиры как самозанятый 4%
Отличный разбор! Я сразу рассматривал REIT фонды для инвестиций. Лишь при катастрофических сценариях оттуда перестанет приходить доход в виде дивидендов. Как по мне, очень выгодно
Антон, спасибо!
Но кроме жилья есть ещё коммерческая недвижимость и у неё есть свои отличия от жилой. А так же она весьма различная. На мой взгляд, она может иметь несколько большую доходность, чем жилая.
Мне интересно увидеть ваш обзор на эту тему.
Если якорный крупный арендатор сидит , то конечно такой объект принесет доходность выше любой жилой недвижимости.
@@Alex-murmur поверьте, вовсе не обязательно иметь крупного якорьнго арендатора.
Интересно узнать, что по поводу коммерческой недвижимости. Доходность, как я слышал, равна примерно 10%, заморочек при инвестировании меньше (договор найма подписывается на долгий срок, можно отдать управление УК), есть возможность купить ЗПИФ на неё. Ещё интересно услышать твое мнение по поводу диверсификации в этот класс активов (будь то коммерческая или жилая недвижимость). Как её владение влияло на волатильность портфеля и его доходность?
В рф это в основном для квал инвесторов ) и десять процентов годовых в среднем..а иногда и максимум ) я лучше в корпоративных облигах посижу ..в таком случае
Некоторые ещё кучу гаражей скупают и сдают
Зпиф это не недвижимость, у вас нет прав собственности. ПНК захотел и распродал хорошую недвижку, не спросив инвесторов. Мог и за пол цены продать
бизнес на кладовках
жилую недвижку тоже можно отдать под управление, заключить договор с компанией, которая будет проводить всё необходимое обслуживание квартиры, искать жильцов, повышать цену до соответствующей рынку и т.д., а тебе просто каждый месяц будет денюжка на карту капать. берут они за это вроде 10-15% от ежемесячной аренды.
Очень интересно! Хотелось бы еще увидеть какое-нибудь исследование про ипотеку в РФ против инвестиций
Льготная ипотека - выгодней акций. Обычная (по рыночным ставкам) не выгодна ни в сравнении с акциями, ни с облигациями.
Если нет возможности купить по льготной ипотеке, то выгодней вкладывать в акции + облигации и снимать. Вариант акции + облигации и снимать так же выгодней чем купить за наличные (без ипотеки).
Если у вас уже есть недвижимость, то, как бы странно это не звучало, выгодней ее оставить чем продавать и вкладывать в акции. Так как спред и комиссии на сделке съедят всю доп доходность.
Все рассчеты выше для ипотек у которых нет требования по страховке (и изменения ставок из-за страховки). Если нужна еще страховка, рассчеты и риски значительно усложняются.
@@osennyfoxtrotа о каком спреде вы говорите? Для недвижимости же нет спреда она стоит сколько стоит в конкретный момент (не считая разовых перекосов как после 24.02 много продавцов было). А комиссии это комиссии агенства при продаже? Но можно же продавать без агенства
Есть ли рассчеты с разницей покупки жилья для жизни (и соответственно отсутствия расходов на аренду) и непокупки+ инвестирования в s&p500 + тратах на аренду
???
Спасибо за ролик, а то после предыдущего прям напрашивалось
Интересно...
Спасибо за видос, очень полезен.
Неужели об этой проблеме не подумали и не создали фонд с жилой недвижимостью с международной диверсификацией?
Прямо с серьезной международной диверсификацией - нет. Но в пределах одной страны решения существуют - Real Estate Investment Trusts (REITs).
Хотелось бы ещё рассмотреть подсчёты когда жилье берется в ипотеку и инвестиции в акции с нулевым капиталом, как будет выгоднее. Какие показатели будут по цифрам и т.д. Жилье ведь в основном простой народ берет в ипотеку, а ипотека съедает весь доход
От США до Японии Тихий Океан в основном, какие там могут быть ценные данные? :D
Благодарю за выпуск
Надо не забывать о системных рисках. В 1991 году режим заморозил депозиты в Сбербанке. За 3 года инфляция составила 5000%. Все деньги к 1995 году я потерял. Новыми это около 30 млн рублей. А, купленная за 8000 руб в ипотеку квартира превратилась в 4 млн руб. Вот и подумайте.
Есть страны, где некоторые люди наоборот потеряли недвижимое имущество, но сохранили средства в облигациях. Европа времён второй мировой
@@invest_science кто же им погасил эти облигации? Фюрер?
@@Джельсомино2024 рекомендую посмотреть доходность облигаций всех европейских стран за прошлое столетие. Облигации стран "оси" действительно принесли плохой результат, но это не все европейские страны.
@@invest_science ну, да, Ватикан не пострадал.
Вот так интересно на всё это смотреть. Кто занимается инвестиционным консультированием, тот советует акции/бонды, почему? Вы же говорите, что недвижимость - лучше, в чём здесь подвох, или я что то неправильно понял?
Я не говорю, что недвижимость лучше. Это видео о том, что портфель жилой недвижимости в среднем приносил более высокую прибыль при меньшей волатильности в прошлом, но на практике вы не сможете собрать диверсифицированный портфель жилья разных стран.
@@invest_science но почему, если можно собрать из REIT'ов, сохранив диверсификацию? Меня интересует, чем REIT'ы могут быть хуже в плане доходности (да и в целом): например, цена может быть выше на них из-за того, что они очень ликвидны или потому что управляющие ставят себе зарплаты высокие (подобные проблемы как и с другими компаниями на фондовом рынке). А скорее вопрос такой: можно ли владеть только рейтами и компенсировать этим недвижимость в собственности? Понятно, что в рейте ты не сможешь жить, если отбросить этот нюанс и допустить, что покупаешь жилье под сдачу, в котором 100% не будешь жить. Вот так, например, что говорят тебе люди старшего поколения, мол нужно иметь недвижимость в собственности, а ты им отвечаешь, что у тебя есть рейты (например на сумму эквивалентную квартире) и по факту оказываешься прав. То есть к примеру, можно вместо покупки своей квартиры, купить рейтов и жить по несколько лет в разных странах за счет доходности от фондов (откинем разность стоимости аренды и факт того, что в своем жилье не нужно платить налоги)
очередной ценный ролик ❤❤
Не соглашусь с мнением, что недвижимость в которой вы живёте дорожает, этого на долгосроке не может быть, поскольку обсолютно любой объект имеет амортизацию и рано или поздно будет снесено (75 - 150 лет) и тогда цена ровна нулю. Другое дело на сдачу, когда доход 6% а амортизация 1%, тогда доход 5%.
Исторический рост стоимости недвижимости приблизительно соответствует амортизации, страховке и т.п., что в сумме составляет примерно 1.5% в год.
Недвижимость - это не только сам объект, но и земля под ним. Снос не означает полную потерю всего
@@invest_science 1.5 % это новострой по отношению к новострою через год - да. Но купленная недвижимость через 100 лет (примерно... в зависимости от класса) все равно будет снесено и цена его будет ноль. Не думаю что увеличение цены земли будет таким высоким, что бы покрыть стоимость недвижимости
@@apageja В МСК квартиры выдают в новостройках владельцам снесенных домов по реновации
@@Stepan6789 тогда в Москве можно покупать убитые дома за дёшего и ждать от государства новострой ?
@@apagejaтипа того, но это уже в цене. Ничего хорошего за дёшево не купить
Очень слабенький , можно использовать рейты, пулы и т.д. Включая апарты в отелях
Ради интереса зашел на сайт сбера, при первоначальном взносе в 1.5 млн и кредите в 5 млн, ставка составляет 17,2%. Платеж 74 тр. На 20 лет. Переплата 12 млн. Вот это дела. Я это к чему, знаю пару экспертов которые квартиры в ипотеку под сжачу покупают
У меня треть портфеля в REIT. Та же недвижимость, только низкий порог входа, мгновенная ликвидность и широкая диверсификация.
И риск блокировки иностранных ценных бумаг
@@seniorbart уже заблокировали. Что нет, то уже не тронут
@@virtualchampionshiptv4200 Не факт, что не тронут. Пакеты санкций все новые и новые придумывают
Спасибо за ролик! "Подушню" немного :)
"только компенсируемые риски" при покупке акций, кажется, принимать все же не получится. Инфраструктурные риски не исчезли и едва ли исчезнут. Я не спорю с тем, что возможность диверсификации акций/облигаций для простых смертных несоизмеримо выше, просто придираюсь к формулировке :)
Ещё, кажется, зря не было сравнения с REIT/фондами недвижимости (полагаю ввиду отсутствия данных за сравнимый интервал).
Великолепные доводы, спасибо!
неожиданные данные, интересно! получается фонды недвижимости - отличное дополнение к портфелю? меньше риск т.к. недвижимость, диверсификация присутствует. Жалко только, что в России это не особо распространено, а имеющие фонды берут неприличную комиссию за управление и почти наверняка будут выбирать объекты с пользой для себя, а не для клиента
Это не недвижимость, если вы не можете в неё войти и не можете пользоваться ей по своему усмотрению. ПНК распродали хорошие склады своим корешам и не спросили "владельцев"
Строго говоря, государство всегда сможет отдать у вас совсем лакомую недвижимость, де-факто бумажка, гарантирующая право собственности, не особо сильнее, чем пай ЗПИФ
@@ШевкуновКирилл да, но с фондом есть и другие риски: например управляющий в сговоре с застройщиком и оценщиком купит на деньги пайщиков активы на 30% выше рынка и будет брать 1% в год за такое управление (:
Спасибо! Очень люблю ваш канал, не пропускаю ни одного ролика
Антон, если есть капитал, который нужно разом разместить и жить на доход с него уже сейчас, то есть получать регулярные платежи - прибавку к пенсии. Если рассматривать портфель акции/облигации, то в таком случае портфель должен быть сильно смещен в пользу облигаций (если не полностью состоять из них), а значит реальный доход будет около 1%, чтоб не проедать тело капитала. Если разместить капитал в бумажной коммерческой недвижимости (купить как можно больше разных паев для диверсификации хотя бы внутри одного класса актива), то доход 5-9% арендного потока выглядит куда более привлекательным, а возможно и единственно приемлемым вариантом, при том что "тело капитала" не расходуется и в большинстве случаев отбивает инфляцию за счет роста цены. Может я что то упускаю в своих рассуждениях?
Если предположить, что денежный поток с аренды будет оставаться всегда неизменным с поправкой на инфляцию, и что недвижимость точно не упадёт в цене (вместе со стоимостью аренды), если вы можете диверсифицировать портфель недвижимости по разным странам (либо глобальная диверсифицикация недоступна вам в принципе, в том числе в акциях), то да. Но это довольно значимые "если". На практике по крайней мере в странах с развитыми рынками пенсионный портфель из акций/облигаций значительно проще и безопаснее. Волатильность всего рынка недвижимости находится где-то между волатильностью акций и облигаций, но цена отдельного объекта может быть значительно более волатильной, чем рынок жилья целиком. В США цена случайно взятого дома меняется примерно так же быстро, как и индекс акций США.
Если рассматривать недвижимость как жизнь с капитала, то не лучше ли иметь доходность 5% с аренды чем
При условии, что у вас не будет простоев, налогов, непредсказуемых трат из-за недобросовестных арендаторов, если ваша недвижимость не подешевеет из-за того, что район станет неблагополучным или вовсе из-за войны в стране - да, конечно 5% лучше, чем 4%. Но то же самое можно сказать и про акции: если всё будет нормально, можно выводить по 5%. К сожалению, не всегда всё нормально, поэтому я бы ориентировался на 4%, и в случае с недвижимостью переводил бы "лишний" 1% в резерв, а не тратил бы эти деньги.
Даже отличная, с точки зрения управления, пнк рентал, при лишь 1м отказе от аренды из всех логистических комплексов, распродала свои активы и ушла. Хотя они-то имели и компетенции, и уже сформированный портфель с клиентами, и деньги, и репутацию (и сохранили её). После стабилизации, если они снова выйдут на рынок в том-же составе руководства и стратегии, то я всенепременно опять в них зайду. Очень грамотные люди и, самое главное, ориентированные на своих клиентов и инвесторов. ИМХО, конечно.
Могли бы что то сказать про инвестиции в земли промназначения в МСК и за Мкадом
Спасибо
У нас доходность от недвижимости в среднем около 6%, а реальная инфляция около 12%, ну и какой смысл во всем этом геморрое? Даже вложение в ОФЗ с доходом 9.5 - 10% будет лучше и главное без кучи головной боли.
Инфляция - рост цен на товары и услуги. Квартира - один из товаров, сдача в аренду - одна из услуг.
6% доходности - это сверку к инфляции, а не в абсолютных цифрах.
@@SamuelBSR , цена на недвижимость не всегда соответствует инфляции, да она тоже немного растет, но не такими темпами
@@Yskorin на недвижимость тоже есть спрос и предложение и на краткосрочном периоде она может как обгонять, так и отставать от инфляции. Точно также как и любой товар/услуга.
Спасибо. Сложная тема и максимально информативно.
В прошлом видео я просил в комментариях посчитать доходность российской недвижимости, и вот видео об этом. Совпадение?
Спасибо за полезную информацию)
Совпадение :)
Полезное видео!
Можно ли утверждать, что цена квартиры - это сумма ожидаемых на текущий момент денежных потоков (арендных платежей) с квартиры со скидкой за риск?
Спасибо за видео! А вы не планируете сделать обзор российских зпифов на недвижимость? Я думаю, тема востребованная. Было бы интересно ваше мнение про этот инструмент в целом и про разные фонды в частности (от активо, Сбера, ВТБ, альфы, паруса)
В РФ сейчас рынок недвижимости по всем расчётам в целом перегрет, покупая на перегретом рынке вдвойне трудно будет получить адекватную доходность, но у кого-то безусловно получится.
По каким расчётам? Какие показатели показывают на пузырь?
@@Nazarcard здравый смысл, если посмотреть на график
@@respectableandserious какой график? Может, раньше недвижимость была недооценена, а потом пришла к справедливой цене?
Здравый смысл опирается на интуицию или есть какие-то метрики, типа соотношение цены к ренте, уровень закредитованности, уровень эмиграции по городам?
@@Nazarcard обзмеился со "справедливой цены". Думаю через пару годков увидим какая там она справедливая 👌
@@respectableandserious а ваша несправедливая цена разве менее смешная?
По акциям для граждан РФ есть риск о котором не упомянули - инфраструктурный (кроме рынка РФ, но и как вложение он очень спорный).
Отнять/заморозить твои активы на фондовом рынке - легче легкого. Отнять у тебя квартиру, даже купленную в недружественной стране намного труднее и почти отсутствует как явление, если ты разве что не под санкциями.
А еще недвижимость можно купить в кредит. Особенно если есть семейная ипотека под 5% годовых. Что уже ниже чем инфляция. конечно ко всему нужно подходить с умом. Но использовать кредитное плечо именно в недвижимости выглядит куда более уместно чем в Акциях.
Без раскрытия темы фондов на недвижимость тема очевидно не раскрыта
👍 то, что доктор прописал!
Недвижимость падала чуть ли не вдвое , в 2012г разорилось уйма людей
Антон с Нижнего Новгорода?
Основной минус инвестиций в реальную недвижимость - это низкая ликвидность. Сроки экспозиции, особенно для сложных объектов коммерческой недвижимости, могут исчисляться годами
если статистика с 1890 годов, то Европа за это время пережила 2 Мировые войны. По Японии ударили ядерным + катаклизмы ( цунами, землетрясения). Тогда очень странно, что в недвижимости риски меньше, интересно исследование учитывает эти факторы ?
Да, но реализация этих рисков также сильно ударила и по акциям этих стран, что также учитывается. Кстати, результат всё равно положительный, несмотря на эти события.
Добрый день ! Расскажите что-нибудь о инвестиционной компании S-Group , стоит ли инвестировать в данное направление ?
Скорее всего нет ...🤣
Если бы инвестиции в недвижимость имели огромные плюсы и мало минусов, инвестиционные фонды только ими бы и занимались.
Есть такое.
Странно, что строительные компании продают квартиры, а не держат их и сдают. Неужели режут курочку Рябу...
@@Nazarcard Ну строительная компания занимается бизнесом, а не инвестициями)) Нужно же быстро получить прибыль, а не в долгосрочную. Получить прибыль с продажи, чтобы расплатиться с кредитами, зарплаты, налоги и прочие расходы, а потом с помощью этой полученной суммы начать строить следующие дома. А с аренды квартир вы когда получите всю прибыль, через сколько десятков лет? А за это время конкуренты уже весь рынок недвижимости заполнят. Это бизнес, тут надо работать, а не ждать.
@@helgoddinson3671 если доходность от продажи выше, чем от владения недвижимостью, то в этом есть смысл
Если доходность от продажи ниже, то победит компания, которая сможет дешево и объемно закредитоваться.
И мне кажется, что всё таки доходность бизнеса по строительству выше, чем доходность рост + рента
А как же etf фонды недвижимости REIT? Какие у них минусы?
Если говорить о REITах в США, то у них основной минус - налоги. Сдерут 30% и льгота не действует. ETF на REITы лишены этого минуса, ЕМНИП.
Боюсь, что в расчетах не учтен жизненный цикл недвижимости. За 100 лет объект недвижимости может быть подвержен разрушениям и кроме стоимости участка земли от объекта ничего не останется, либо потребуется снос и строительство нового объекта.
Это входит в 1.5% в год
Удивлён, что вы не упомянули ритс. Они решают все проблемы, которые вы обозначили:
1. Диверсификация, крупные ритс имеют недвижимости под управлением на десятки миллиардов долларов. Большое количество разных объектов, в т.ч. в разных странах.
2. Reits сами управляют недвижимостью и от вас не требуется принимать в этом участие.
3. Возможность инвестировать небольшие суммы, вам не надо покупать целый объект недвижимости.
4. Ликвидность, возможность быстро и просто продать акции, без комиссии.
5. Есть возможность инвестировать также в коммерческую недвижимость, а не только в жилую.
Лично я уже давно пришёл к выводу, что ритс отличная альтернатива инвестиций в реальную недвижимость.
Чертов ютуб, удаляет мои сообщения 😢
В рф нет реитов в классическом понимании ) или вы имеете в виду иностранные реит и иностранного брокера ? .. так это доступно далеко не всем
@@Dmitry_7319 да, я имею ввиду иностранные Риты, через иностранного брокера. Этот канал не только из России смотрят.
@@SamuelBSR тогда удачи )
@@Dmitry_7319 кстати, в России, я бы смотрел в сторону зпифов, это конечно не точный аналог ритов, но близкий по духу.
@@SamuelBSR да понятно ) но тут не мало нюансов..в том числе больше чисто российских
Спасибо, Антон, за обзор и полезную информацию!!!
Спасибо за видео!! Но разве если взять квартиру в ипотеку засчет сдачи в аренду это не выгоднее акций? По сути это сравнимо с инвестицией с кредитным плечом и меньшим риском
Таким образом, можно и кредит взят на акции) тут про вложения существующих средств
Так доход со сдачи это лишь часть того что дает недвижимость. Рост цены, вот самое основное.
У меня так по крайней мере.
Здесь везде показана общая доходность
@@invest_science это отделяльщик роста от дивидендов
Видел у тинькофф жилищный фонд - от 100к рублей лот. Звучит как деверсифицированное вложение в недвижимость. Что можете сказать про него?
Мне Тинькофф предлагал свой жилищный фонд, как раз за чуть более 100к - он абсолютно не диверсифицирован, так как вложен в ровно один строящийся в Москве объект элитного жилья.
По этой причине я решил туда не вкладываться
У тинька много чего что именно "звучит" 😂 ...
Если вы не можете зайти в эту недвижимость, то она не ваша
Погуглите отзывы. Войти можете, а выйти в случае срочной надобности денег - почти невозможно
Всем спасибо за ответы)
Для меня недвижимость надежнее. Часть своих денег и часть ипотечного кредита в альфе и нормальная однушка для сдачи уже есть.
главный плюс инвестиций в недвижимость на примере квартиры в москве - просто сдаешь и получаешь денюжку и можешь не думать об инфляции, кризисах и т.д., на еду всегда хватит. главный минус - рынок недвижимости может очень долгое время стагнировать. так с 2010 по 2020-й цены на квартиры не менялись. доллар за это время вырос вдвое, не говоря уже об инфляции. часть капитала, вложенная в недвижку, сильно просела, даже с учётом арендной платы. в то время как золото за этот же срок подорожало более чем в 4 раза в рублях.
К сожалению, в реальности приходится обо всём этом думать. Как я показываю на реальных данных в этом видео, иногда прибыль от вложения в недвижимость отрицательная, особенно с учётом инфляции.
Если вы сдаете квартиру за 30тыс рублей, и сдавали её за те же деньги 2 года назад, и квартира не подорожала номинально - вы в большом минусе.
@@invest_science да, я про это и написал во второй части комментария, что иногда стоимость квартиры может не меняться на протяжении очень продолжительного промежутка времени, даже десятилетия. и пока другие активы растут, капитал, вложенный в недвижимость, только истощается. и если человек задумывается о сохранении и росте своего капитала, то приходится сталкиваться с такими вот нерадостными вещами. поэтому жилая недвижимость в России - не самый хороший вариант для сохранения и приумножения капитала.
но если вам, например, лет 60. и вы не особо задумываетесь о том, как приумножить свой капитал, а важно для вас, чтобы было чем жкх оплатить, что поесть, и чтобы на подарки внукам осталось, то такие моменты, как состояние рынка и уровень инфляции, за которыми необходимо следить при управлении портфелем ценных бумаг, в случае с недвижкой можно проигнорировать. такой галлопирующей инфляции, как в некоторых других развивающихся странах, у нас пока не случалось. а если регулярной арендной платы на это всё хватало вначале, то и дальше будет хватать (конечно, если раз в год-два повышать арендную плату до актуальной по рынку). а стоимость самих квартир время от времени дает скачкообразный рост. в 2010 было х2, в 2021-22 х1.5, так периодически приводится к уровню инфляции других благ за период.
но это всё актуально именно в России. в других странах, конечно, картина может сильно отличаться, по ней у меня нет информации, не могу судить. а тут говорю по своему опыту: сдаю жилую недвижку с 2006 года, с 2018 живу на доход с капитала, где основным источником является рента с недвижки (в инвестициях на бирже начал разбираться гораздо позже, чем сдавать квартиры) :)
@@FirecatJr откуда у вас данные про х2 и х1.5? Я слежу за стоимостью недвижимости в России, и таких цифр даже близко не было. График по Росстату после вычета инфляции есть даже в этом видео, жильё едва растёт. 2% после вычета инфляции примерно, до вычета издержек.
@@invest_science я не знаю, как посмотреть данные по цене квартир на истории, но вот реальный кейс: купил квартиру в Питере в конце 20-го года за 4.5, продал в начале 22-го из-за известных событий за 6.3.
Покупал и продавал по среднерыночной, поэтому случай не мой частный, а отражает реальную динамику.
Все риэлторы, с которыми я общался, объясняли этот рост льготной ипотекой.
@@invest_science москва, трёшка, 72м2 - 2009г - 7.5млн., 2011 - 13.5млн., 2018 - 14.2млн, 2021 - 19.8млн. я же говорю, может много лет не расти, но в какой-то момент делает вот такие скачки. в среднем, после вычета инфляции, да, наверное так и получается, что 2%, а то и меньше.
Еще плюсы недвижимости, что ее можно использовать как залог под кредит /ипотеку
жилое,жилое,жилое так сложно на просторах ютуба найти инвестиции в склады, в торговые центры и прочую коммерческую недвижимость
Почитал коменты, решил подписаться 😅
Ещё минус инвестиций в недвижимость. В странах Латинской Америки, Испании и Италии твою недвижимость могут занять бездомные и ты их не сможешь выгнать по закону.
Привет, очень нравится твоя аналитика, сделай пожалуйста видео про инвестиции в крипту, хочется послушать адекватное мнение по этому поводу
Поддерживаю.
Как-то изучить индексы по типу топ 100 CMC, выше они биткоина и выше ли снп500 или мирового индекса
Недвижка это вообще норм! Зарабатываем 🫨
Это в какую недвижимость ... Если имеется в виду фонды типа бывшего пнк .. то это в основном для квалов ) для неквалов есть пару фондов с очень низкой ликвидностью. Да и по фондам для квалов средняя дозодность 9-10 % .. Лучше уж тогда корпоративные облигации ) там риска поменьше. А по поводу Джет Ленд... вообще не советую малый и средний бизнес в рф накрывается медным тазом.
Если выбрать правильную квартиру в правильном районе, то это неплохой вариант для людей, которые бесконечно далеки от фонды.
Возможно, широкий рынок и обойдёт недвижку, но зато люди будут спокойны и не будут трястись, что там в экономике и фондовом рынке твориться. Нервы явно дороже любой упущенной доходности.
Недвижимость подвержена приблизительно тем же рискам (см. 2008 год). Возможно чуть меньше, зато подвержена ещё и другим.
Дайте совет, пожалуйста. У меня квартира в ипотеке, я её сдаю за 20 тысяч. Ипотечный платёж плюс мелкие коммунальные 10 тысяч. Итого выгода от сдачи 10 тысяч. В год -120 тысяч. Саму квартиру можно легко продать за 4 млн. 1 млн долг. То есть можно получить на руки чистыми 3 млн. И положить длинные облигации, которые за вычетом налога дадут 9% от суммы, или 270 тысяч рублей в год. Разница просто огромная. Кто-то скажет, что квартира в цене растёт, но это не факт. Да и из 270 тысяч можно забирать те же 120 и 150 реинвестировать. Вот и прирост даже больший как мне кажется. Но ещё большой плюс, что нет мороки с квартирантами.
Загвоздка в том, что жена в этих вещах не понимает совсем и как бы против, говорит, вдруг мы потеряем деньги на этой непонятной бирже. Я ей объясняю, но ей всё равно. Подскажите, разве я не прав? Как бы вы поступили?
Здравствуйте. Под какой процент ипотека?
@@invest_science я смотрел на офз 26225. К погашению у них 10,6 доходность, за вычетом налога 9,2. То есть разница со сдачей квартиры существенная. Как бы вы поступили?
@@Dmitryblv я задал совершенно другой вопрос, ну да ладно.
Вы сдаете квартиру за 6% в год в реальном (!) выражении, а не в номинальном, поскольку квартира - это не деньги, которые обесцениваются с каждым годом из-за инфляции. Облигации в свою очередь приносят условные 9% годовых в номинальном выражении, а не в реальном - от этой цифры нужно отнимать будущую инфляцию.
@@invest_science я вас понял. Спасибо большое! По поводу первого вопроса, сам не пойму куда я смотрел и о чём думал 😂.
Ипотека под 6%. Но я понял ваш ответ. Единственное что не понял, как вы расчитали, что сдаю под 6%? Я думал, что сильно меньше, учитывая стоимость квартиры... Ещё раз большое спасибо!
@@Dmitryblv если вы за 20 тысяч сдаёте квартиру, то в год выходит 240. Коммунальные нужно отнимать, но я их не знаю. 240тыс/4млн = 6%.
Расходы на ипотеку стоит считать отдельно, т.к. не все они являются тратами на проценты, часть - это "докупка" доли квартиры. Под 6% - нереально выгодно, я бы точно не стал отказываться от такой ипотеки, не стал бы гасить её досрочно или ещё что-то
Кстати, в этом месяце ещё будет ролик про сравнение покупки и аренды квартиры, с расчётами.
Лет через 10: раньше акции приносили больше дохода, но после краха экономики большинством из них можно подтереться. Все, что осталось у людей: золото, недвижка, свой малый бизнес и пара мегакорпораций) но это будет уже другой специалист по инвестициям)
Никогда не исключал, что акции принесут худший результат из всех классов активов за следующие 10 лет. Только я также не уверен, что во время экономического краха инвестора спасёт золото и недвижимость, и уж тем более его малый бизнес. Далеко не факт.
@@invest_science ну, на то, что ты контролируешь, легче рассчитывать. Талеб об этом же говорит. Я подозревал раньше, что наши бабки и деды были не дураки. Теперь понял, что дача нужна, какой-то небольшой бизнес помимо работы нужен, жилье тоже нужно. И чем этого больше, тем проще будет выжить. Особенно в нашей стране. Мы считали себя самыми умными и продвинутыми, а как бы по итогу самыми большими дураками за посленюю тыщу лет не оказаться)
@@ЧезареЛомброзо-ю5у если вы из СНГ, то у ваших бабушек и дедушек в принципе не было возможности инвестировать в бизнес, в том числе покупая акции. Если же речь про условные США, то богатые люди столетиями инвестируют не только в недвижимость, но и в бизнес - фондовый рынок в Америке существует не первое столетие.
Как всегда пишем комментарий для поддержки канала
Беглый поиск показал, что существуют фонды на недвижимость. Почему они не были освещены в этом видео, с ними что-то не так?
Это бумажная недвижимость, считай акция. Речь была о физической недвижимости, которую человек покупает в собственность. И зачастую одну на все деньги, причём заёмные
@@virtualchampionshiptv4200 Ну я понимаю, что бумажная, но всё таки недвижимость? Интересно рассмотреть такие фонды хотя бы с точки зрения диверсификации (в дополнение к обычным акциям и облигациям)
С темпом и тембром иногда перебор, Антон.
Да уж, прилетит вот так авиабомба и нет жилья
Интересный аргумент… Из разряда «упадет кирпич…».
@@filosofiyaistorii в связи с последними событиями, риск что что-то может прилететь очень сильно повышается:)
Другое дело виртуальные цифры в приложении на телефоне, эталон надёжности
@@Stepan6789 а разве ЗП сейчас не на виртуальный счет перечисляют ?
Или у соседа газ взорвется
Ох набежит же сейчас сюда кучка недоумков мамкиных-бизнесменов и начнут рассказывать тут свои истории успеха.
Сразу две мысли, которые важны: в недвижимости сложно уйти от валютного риска, а в акциях от инфраструктурного
Какой валютный риск в недвижимости? Это бетонная коробка, которую можно оценить в любой валюте.
С ростом забугорного доллара и у нас недвижка растет
@@virtualchampionshiptv4200 она в валюте той страны где находится
@@RussianGirl4 да я бы не сказал, была кореляция до 2008 г
👍
я ничего не понимаю. какие 1-2% в год. может 20%. 2017 однушка у нас 1.7 миллиона стоила. а сейчас 3.5. спустя 4-5 лет. ОЙ. вот вам и инвесторы. купил хату. деньги на 2 просто умножились. думайте
Речь про среднюю доходность всего рынка недвижимости сверх инфляции на длинном горизонте. В краткосрочной перспективе недвижимость может как расти, так и падать, как и любой другой инвестиционный инструмент. В вашем случае квартира в реальном выражении подорожала не в 2 раза, а в полтора, т.к. остальное - инфляция.
@@invest_science Тик токеры, кого вы и обозревали сказали что ипотека зло.
Когда мы взяли квартиру в ипотеку. И рост её цены просто отбил проценты по ипотеке. ПРОСТО так. из воздуха. вот что меня больше удивило. +А если цена не будет падать на недвижимость в ближайшие 10 лет.
+ это вообще хоть от чего-то зависит? почему цена раньше падала?
ибо в моём понимании недвижимость, а именно квартиры это БАЗА
Квартира - цена в 2019 - 2 500 000, сейчас 5 500 000 с ремонтом и мебелью.
Квартира - цена в 2018 - 2500000, сейчас 0, уничтожена во время войны. Пример абстрактный, но показывает, что отдельные кейсы не говорят абсолютно ни о чем, это анекдоты.
@@invest_science Это где? Сочувствую. Но все риски приняты. Если потеряю горевать не буду.
@@ВованГринвуд это не про меня, пишу же - пример абстрактный. Я не вкладываю в недвижимость, в том числе по этой причине.
А в 2025 опять 2500000... может же такое быть?
@@КрышаМира-л6я очень сомневаюсь.
Какой нибудь пожар и недвижка вс
От пожара страховка как раз более-менее защищает
@@invest_science не рассказали от чего страховка не защищает.
Полный бред что недвижимость выгоднее чем акции... Акции apple ,дали 18.000%... и ещё не стоит забывать что ты можешь реинвестировать... С арендных платежей при нынешней рыночной конкуренции ты разве что на жизнь себе оставишь и всё
Почему вы сравниваете с Apple, а не с Nokia? Или с Lehman Brothers.
Не учли амортизацию жилья. Срок эксплуатации жилья ограничен, и со временем цена снижается.
Она входит в 1.5% в год
Ещё бы сравнить с золотом или серебром
Видео о джэт лэнг длинеее самого видео
Полторы минуты из 13, это чуть больше 10% от всего ролика
@@invest_science хорошо , что я перематываю.
@@андрейпетров-н4ф6ю законом не запрещено :)
Сделать бы видео про краудлендинговые платформы. Риски там - мама-не-горюй!
Замечательно. Главное сейчас- денежки заработать. В Багдаде все спокойно.😊
Самый прибыльный актив это рабы😊 это известно давно
Я знаю, как можно удвоить количество подписчиков на этом канале. Нужно просто перейти от юридического языка подачи с бомбардировкой узкопрофильными терминами, к более простонародному. Контент качественный, но требует, при этом, полного погружения. А значит, почти стопроцентная недоступность прослушивания, например, за рулём. Более короткие предложения, простой язык подачи, сокращение длительности контента, большее количество примеров с убедительными выводами = привлечение внимания большей массы подписчиков. Когда базово умный и грамотный человек умеет рассказать о сложных вещах простым языком - это и есть Высший пилотаж!) Не благодарите)
На Самолете неплохо заработал, в Пике неплохо потерял😂. А вообще недвижка очень опасна
Почему? Там разве существенная разница?
@@novascotia5849 существенная, почитайте про компании, кто во главе, откуда деньги, фин.составляющую. Каждую компанию ж надо изучить, прежде чем купить😄
Реклама крауда короче ) в России понятно риски краудлендинга еще выше .. Говорю жто не просто так а по своему опыту в крауде
Опиши опыт, заинтересовал)
@@ФедорУсов-м9ш так то ничего особенного .. начал на платформе с середины прошлого года) всё шло неплохо удвоил депозит )) проблемы начались с конца февраля начала марта этого .. задержки каждую неделю есть уже два дефолта ) скорее всего в дальнейшем их будет больше...поэтому второй месяц вывожу проценты и тело .. всё до лучших времён
@@Dmitry_7319 100% за год? JetLand? Насколько я вижу предлагают от силы 20% годовых в JetLand. Риски дефолтов конечно никто не отменял, но суммы в каждой конкретной компании же маленькие, доля невыплат низкая
@@ФедорУсов-м9ш где я написал 100 % ? .. у меня доходность была не выше 18 .. задержки доходили до 5 с лишним процентов от портфеля ) три дефолта на сегодняшний день. Поэтому пока не инвестирую до лучших времён .. Если вы в курсе в нынешней эконом.ситтуации маленькие компании и не только плохо выживают так скажем в России. Ситуация скорее всего будет и дальше ухудшаться. Не к чему не призываю, просто решил пока для себя закончить с платформой