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华语和广东话频道有幸有Frank按底层逻辑分享 支持
Frank 讲的非常棒，我是Frank的老粉了，关于6-year rule 我想补充点信息，1.ATO这个强大的机构可以查到个人的出入境记录和以前的家庭住址，2.如果购买投资房之后，直接出租5年，在第6年搬进去居住，那么6年法则不适用，您只能申请一年的main residence exemption （MRE). 3。如果您出售的房产是您的自住房，请一定请会计帮您申请MRE, 如果没有申请，ATO的系统会挑出您的保税表进行审计。4. 请以售房合同日期为准。如果您在2024年6月签订售房合同，但是settlement date 是在2024年8月，您需要在今年申报capital gains tax event 而不是2025年。
ATO 的 tracing 只能查出被查者是不是此刻在境内还是境外，而不是出入境记录，最主要是可以查到名下有几套房产，有几辆车，和过去家庭住址但是这一般都是追踪欠税者 而不是用于CGT。不是很明白你说的第二点，6年法则一般是给首次置业者，继续在外租房或者跟父母住 出租自己买房子 用租金还贷款，如果某人买入公寓而且是名下唯一住房，前5年出租，第六年搬回去，然后再卖掉，可以全部年数作为MRE而不是1年，但是前提是没有做过neg gearing, 一旦做了neg gearing 性质就变了就是投资房了，如果他前三年做了NEG GEARING，第四年以后没做，那么第四年后才可以算MRE，如果名下是2套房子，可以切换，但同时只能有一套自住，另一种情况就是置换 先买入第二套 再卖出第一套，这时候ATO会给你半年缓冲卖房，这半年2套可以都作为你的自住房，至于你说的第三点，并不是会计申请ATO就不查，而是会计师申请你就无责，万一偷税漏税了，不会给你个人penalty，税务局管这个叫safe harbour. 最后总结关于CGT，税务局没有这么多人力物力来给你算啥时候出租 啥时候自住，主要看申请MRE这段时间里有没有之前自己已经申请过的，或者partner已经申请过的，重复的，澳洲分局的但还没离婚的太多，各种复杂case。 还有就是有没有做过neg gearing的。最最重要的一点frank漏了，这个财政年度开始买入的 持有一年以上，CGT discount 已经从50%变成25%了，之前买的还是享受50%。
@@jimmycoolstuff 感谢您的回复。1.ATO可以查出入境记录，这点我十分肯定。2.如果房产购买之后，直接出租，这段时间不能算作6年法则之内。www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence---home/treating-former-home-as-main-residence 参考Eligibility 下面的内容。 3.6-year rule 和negative gearing 没有关系。4. 即使你去找会计报税，没有申请MRE，如果真是你的自住房，ATO 不会给你penalty, 所以用不到safe harbour. 5. 如果ATO 进行税务审计，一定会算什么时候出租，什么时候自住，这一点我也很确定。6.您从哪里看到CGT discount 从50% 减到25% 的？
@@jimmycoolstuff25% CGT discount只是提案，但没有生效吧
干货满满，受教了🙏
Frank是目前能把CG讲的最接地气的人
深入浅出，非常棒。
非常厲害👍
感谢法兰克！
真是及时雨啊！最近一直在对增值税很困惑，一直在犹豫要不要卖投资房。
Non Tax Resident 好像没有50%折扣
说的不全对， 澳洲税法，同一时段只能有一个自住房，如果你已经住在自己房子里面，又买新房，然后跑去新房住了12个月再卖， 这第二个房确实有50%减免，但是你第一个房在这个时间段里就是投资房了，要算增值税的。
如果12个月后我又跑回第一个房子住，然后再12个月后我又跑回第二个房子住，然后继续每年跑，这样他们会怎么算？
@@yunalia1287你会接到ato的电话😂
Non tax resident 是否也享受50％折扣？
地税也可以算进去吗
land tax strata 等算持有成本 不是买卖成本
Land tax 在每年报税就应该已经作为成本费用抵消了，不能重复计算
谢谢楼主，我正在考虑卖投资房，孩子们没有兴趣当房东，修修补补太麻烦，不原意和房客打交到，唉
给中介打理哈
第一名🎉😊
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ATO 的 tracing 只能查出被查者是不是此刻在境内还是境外，而不是出入境记录，最主要是可以查到名下有几套房产，有几辆车，和过去家庭住址但是这一般都是追踪欠税者 而不是用于CGT。不是很明白你说的第二点，6年法则一般是给首次置业者，继续在外租房或者跟父母住 出租自己买房子 用租金还贷款，如果某人买入公寓而且是名下唯一住房，前5年出租，第六年搬回去，然后再卖掉，可以全部年数作为MRE而不是1年，但是前提是没有做过neg gearing, 一旦做了neg gearing 性质就变了就是投资房了，如果他前三年做了NEG GEARING，第四年以后没做，那么第四年后才可以算MRE，如果名下是2套房子，可以切换，但同时只能有一套自住，另一种情况就是置换 先买入第二套 再卖出第一套，这时候ATO会给你半年缓冲卖房，这半年2套可以都作为你的自住房，至于你说的第三点，并不是会计申请ATO就不查，而是会计师申请你就无责，万一偷税漏税了，不会给你个人penalty，税务局管这个叫safe harbour. 最后总结关于CGT，税务局没有这么多人力物力来给你算啥时候出租 啥时候自住，主要看申请MRE这段时间里有没有之前自己已经申请过的，或者partner已经申请过的，重复的，澳洲分局的但还没离婚的太多，各种复杂case。 还有就是有没有做过neg gearing的。最最重要的一点frank漏了，这个财政年度开始买入的 持有一年以上，CGT discount 已经从50%变成25%了，之前买的还是享受50%。
@@jimmycoolstuff 感谢您的回复。1.ATO可以查出入境记录，这点我十分肯定。2.如果房产购买之后，直接出租，这段时间不能算作6年法则之内。www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence---home/treating-former-home-as-main-residence 参考Eligibility 下面的内容。 3.6-year rule 和negative gearing 没有关系。4. 即使你去找会计报税，没有申请MRE，如果真是你的自住房，ATO 不会给你penalty, 所以用不到safe harbour. 5. 如果ATO 进行税务审计，一定会算什么时候出租，什么时候自住，这一点我也很确定。6.您从哪里看到CGT discount 从50% 减到25% 的？
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真是及时雨啊！最近一直在对增值税很困惑，一直在犹豫要不要卖投资房。
Non Tax Resident 好像没有50%折扣
说的不全对， 澳洲税法，同一时段只能有一个自住房，如果你已经住在自己房子里面，又买新房，然后跑去新房住了12个月再卖， 这第二个房确实有50%减免，但是你第一个房在这个时间段里就是投资房了，要算增值税的。
如果12个月后我又跑回第一个房子住，然后再12个月后我又跑回第二个房子住，然后继续每年跑，这样他们会怎么算？
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地税也可以算进去吗
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Land tax 在每年报税就应该已经作为成本费用抵消了，不能重复计算
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