Cessione del preliminare: tutti i rischi.
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- เผยแพร่เมื่อ 19 ก.ย. 2024
- Info: www.giuseppegat...
Quando ci si avvicina al mondo degli investimenti immobiliari, una delle prime tecniche che si conoscono è quella della cessione del preliminare.
Questo accade perché la maggior parte delle informazioni, specialmente su internet, spiegano che si possono acquistare immobili con piccoli capitali, a volte anche senza capitali, grazie alla cessione del preliminare.
Ma siamo proprio sicuri che le cose stanno in questi termini?
Se hai già visto altri miei video, sai esattamente come la penso: ho manifestato più volte la mia idea in merito alla cessione del preliminare e ritengo che sia una tecnica profittevole, ma decisamente complessa e anche pericolosa, soprattutto per chi non la sa gestire.
Questi sono i tre principali rischi che si corrono, quando si applica la cessione del preliminare:
1) La prima è la tassazione.
Molto spesso si fa confusione tra imposta di registro e Iva. Devi sapere che, se gestirai una cessione di preliminare come persona fisica, sarai soggetto ad imposta di registro, se invece la gestirai come società, sarai soggetto a IVA e quindi questo cambia completamente l'utile dell'operazione.
Cerco di spiegarmi meglio con un esempio: se tu stai facendo una cessione di preliminare per un immobile che hai opzionato a €60.000 e, dopo la ristrutturazione, hai ceduto il preliminare a €120 mila, se operi come persona fisica avrai l'imposta di registro, ma se operi come società verrà applicata l'IVA sul delta dell'operazione, quindi dai 60 ai 120 per €60.000 verrà applicata l'Iva alla persona che acquisterà l'immobile.
Questo ti eroderà tantissimo l'utile, a volte anche portandolo a zero, quindi la differenza tra persona fisica e società nella cessione del preliminare è veramente molto grande.
Il suggerimento che mi sento di darti è quello di contattare un fiscalista preparato in materia che ti possa dare le indicazioni su quali sono i vari scenari prima di iniziare a fare un operazione di cessione del preliminare.
2) Il secondo è il rischio.
Spesso le persone che iniziano a fare una cessione di preliminare non comprendono quali siano i rischi che comporta questa attività. Molte volte hanno soltanto la cifra relativa a dare la caparra confirmatoria e a fare la ristrutturazione, ma non hanno la cifra copertura per acquistare l'immobile e pensano di trovare un acquirente entro una determinata data.
Ma se non trovassero un cliente, cosa succederebbe? Sicuramente prenderebbero la caparra, perderebbero i denari per i lavori e sarebbero comunque in una situazione molto difficile, anche perché l'impegno che viene firmato all'interno del preliminare è un impegno che deve essere onorato.
Il mio suggerimento in questi casi è: fai soltanto cessione di preliminare laddove hai la copertura finanziaria per tutta l'operazione.
3) Il terzo è la vendita.
Anche qui c'è un rischio importante. Tieni presente che la cessione di preliminare lascia aperta una finestra temporale mediamente grande, si parla di diversi mesi. In questo lasso di tempo tu avrai dato una caparra, magari avrai fatto una ristrutturazione, quindi avrai investito capitali sulla ristrutturazione e, se non ti tuteli nel modo giusto, se fai soltanto la registrazione del preliminare, potrebbe accaderti che la persona che deve vendere l'immobile può pensare di vendere anche ad altre persone lo stesso immobile.
Naturalmente, la maggior parte delle persone sono oneste, ma se dovesse capitarti per sfortuna la persona disonesta, che magari fa 4-5 preliminari per lo stesso immobile, tu ti troveresti in una situazione molto difficile perché non sei tutelato minimamente: hai dato una caparra, come hanno fatto anche altre persone, hai fatto anche la ristrutturazione, quindi sei uscito con capitali, e adesso dovrai affrontare una causa per recuperare il denaro che hai investito e lo farai insieme ad altre persone, che stanno facendo causa al venditore. Quindi, uno scenario veramente pericolosissimo.
Il mio suggerimento, in questi casi, è quello di trascrivere il preliminare. Sicuramente la trascrizione ha un costo, ma è una garanzia dalla quale non si può prescindere, quando si fanno investimenti immobiliari di questo tipo.
Scopri SpecchioDinamica: www.specchiodinamica.it
#GiuseppeGatti #InvestireInImmobili #InvestimentiImmobiliari #TradingImmobiliare
Ottimo video Giuseppe!!!
Ciao Giuseppe ti seguo con piacere. Non vedo piu' video di operazioni immobiliari. Come mai? Al momento non c'e' nulla di interessante?
Qual é solitamente il costo della trascrizione?
Quanto costa la trascrizione del preliminare?? mediamente...
Ciao Diego, in questo video parlo dei costi della trascrizione 👇
www.giuseppegatti.it/quali-costi-della-trascrizione-del-preliminare.html , grazie.
@@GiuseppeGatti Hai modificato il mio messaggio piuttosto l'hai eliminato... sei furbo amico... ma io lo sono di più di te.