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鮑生講得冇錯現時情況就是這樣我見荃灣區有部份酒樓都執埋寥寥可數三幾間😅香港都是慘況好難捱到一年唔知全香港有冇30間酒樓😅
唉，陶生、鮑生你地講既每一句話都好「腰心腰肺」！但的確是事實，今日的魚港已經唔係精英管治，只剩下一堆唯唯諾諾的奴才和白卡人士，令人慨嘆！我喜愛哩個地方，唔單止因為生活便利，而是香港人的精神和人情味，以往的香港人大多數大情大性、有同理心、做事交帶有分寸、誠實可靠，加上有法治精神，令到哩個漁港漸漸光芒四射，精英雲集！可惜哩d重要因素已被漸漸刪除，哩個已經唔係以往我認識既香港！變得好陌生！依家係哩度生活變得渡日如年，越來越悲觀😔
Please see my posting
洗鬼悲咩😊 理得佢哋班公公，太監打餐死，鬥餐死，😂 得閒去公園睇花，聞下花香好過❤❤❤ 又唔使錢
@@sofiachan2520 50年不變而家話變就變感覺無奈我係做生意 嘅都頂唔住香港變遷全賴管治和政策如今祗好聽天 由命🤣
由亂入治，由治入興。 精彩、精彩。
兩位評論到入心入肺🤣🤣，👍👍👍❤️❤️❤️👏👏👏
1949年「解放」上海，2019「解放」香港，同一條橋，結局不例外。
please see my posting.
對集權嘅統治者，貧窮才是控制 韭菜的靈丹妙藥，只有貧窮，人才沒有反抗能力
@@badman119😅😅😅😅😅😅
留下的香港人會漸漸發現自己已經來不及逃了。有能力的一定要兩手準備，到時至少有得選
謝謝🙏🏻2位主持人良心論述留言支持,like and share謝謝你哋詳細資料📃分析及分享謝謝台前幕後所有團隊工作人員
放番D政治犯先啦！唔係都冇人信。
見證有生之年見到又興及衰的千秋景象，慶幸自己係殖民地出世既老一輩。
香港又國安法，廿三條立法，冇新聞自由，冇遊行抗議，一國两制，自吹自雷，什麽都冇，香港政底有什麽人材大衆市民都知，香港人自求多福！
有績像步英國後塵，咁就死得😅
@@fungkee8819 你幾時同候俊偉共同使用一瑪麗
支持 廿三條立法，台灣 禁 中天電視 冇新聞自由
多謝，多謝陶生，鮑生🙏🙏🙏🙏🙏
市民失業大增，憂慮生活幾多金牌都無反應
奧運金牌唔可以當飯食，關人叉事。
我就當個金牌可以當飯食，都只係一碗飯！食完就屙返出嚟！之後又可以點？
六百萬，黃C掟磚 也 賺不到
支持加油👍🙏💪💪💪
人哋九龍倉再新秤佢物業價錢，發覺物業價錢向下了三成，所以要在會計政策下作減值，所以是非現金虧損。
佢已经英國人，好心關心獻計救救國家先啦，香港D野已經唔關佢事，英國好等同BNOER好…😅
@@fungkee8819 你咁關心英國，閣下是否BN（O）護照擁有人，準備一平權就入境做英國人。
鮑生：九倉說 ‘業務仍穩健’，你想他們如何說？ 較去年同期， 來回27 億！ 海港城有三大酒店，他們很難執笠，其他大品牌租戶，有租約，很難執，租約完和接近租約完期，如果仍未有改善，執緊！
飲食就去深圳或廣東.旅行就日本.及 歐洲.
連香港大如九倉都蝕成咁, 其他中小企可想而之😢
please see my posting
算啦大極都無500強頭10哈哈所以都系唔夠大頂唔住
支持風雲谷！
不用擔心大財團家族辦公室已經一早離開了。吳先生這樣聰明的你不用替他擔心。
其實香港人更關心英國经濟，講多D啦，急要移民的😅
由治到清。
如果全香港倒閉九成零售店舖，這樣完全貫徹「習近平新時代中國特色社會主義」，因為習主席就想全中國及香港共同富裕，全面共產化，大攪人民公社😂
follow the money 唔使外國西方唱衰你本地大財團自委縮現形是否自己唱衰？承認唔惦？😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢
❤謝謝陶生❤鮑生❤報導分析📉好好👍
剛剛去完歐洲先知自己原來好捨得洗錢，只係唔捨得係香港洗 lol 甚至係條氣唔順
你好勁呀😂😂😂
九倉發盈警的原因是為資產減值撥備，而非入不敷支，畢竟其每年租金收入都有十多億。
當鋪頭數量只有向下咁縮, 你覺得佢嘅收入唔會一路向南？？
因九倉沒減租，因多租客，此租客不租，便有別客租。如大陸客，一帶一路客。
餐廳從來都是把沒錢賺的店閉關。而再等平租，再開業。如果真不做，應全部關閉。
如商店租不出，改為食市，食市組不出，改為商鋪。賣虛擬幣，成條柏麗大道可改為美食街，按摩店。而原來美食店改為賣虛擬幣店。香港經濟再上升。
每年租金收入应有几千亿？？ 包括办公室！真是印印腳每月收租无需投地或在中国内地投資！
香港同深圳係經濟共同體。香港店舖繼續執，失業率上升，香港人無錢上深圳玩，跟住深圳經濟衰落
無計啦哈哈做外單好Ｄ嘅仲 haha 做本港客生意糸咁架啦ＧＯＯＤ ＬＵＣＫ
黄C無了掟磚 收入。慘
國泰哥香港雲頂一早執咗笠，未建成拖咗去土耳其拆船，真係首航即終航，運作中一艘賣咗畀沙地阿拉伯，留番一艘由名勝世界接手，叫名勝世界一號繼續營運，其他麗星郵輪就逃不過拆卸命運變廢鐵建設社會。
健身俱樂部和珠寶首飾公司一定結業
九倉現代貨櫃碼頭，有一半是空置晒太陽。
最美的風景，UN文化遺址
咁好，只一半空
😂❤😂🎉5 陶傑先生鮑偉聰先生 共產黨一子錯 滿盤皆落索 共產黨 唔死都唔知錯😢
😂❤.@@wallacelai4093
大家记得like
香港依家嚟咗幾十萬疑似河馬質素的农民.穿著破破烂烂..老土极至.我在香港四十年.本身以為衣食住行不斷改善.但拎名牌穿太靚會俾农民批斗哩！所以名牌送俾人.…唔敢着太好！因此名牌衫無人幫襯了！
贊成呀, 所有一切都改晒佢變晒佢, 咁先似新香港, 舊香港已經早就死咗
咁港大中大科大都是舊香港的產物是不是已死？使唔使改名拆卸重建？
冇得等運到啦！
旨意軍正苦同九流會計師, 以及唯唯諾諾嘅公墓猿搞活HK經濟??簡直天方夜譚!!
蘭桂坊生意好呀!執笠盛事一籮籮，由治入興非常好，放心!
香港死梗啦,唔使講!
同去咗大陸酒吧冇分別😂
差佬治港，趕客之都😢 奧運金牌，關人叉事。
新地今日都大跌4%😢😢
未計2023年及以前嘅貨尾，淨喺2024年有關聯嘅新盤：九倉龍翔道項目(提供133伙)+啟德第4A區2號, 中國海外、恒地、嘉華、九龍倉, (2,062伙)+康城12期SEASONS PLACE 會德豐、港鐵(2,000伙)+啟德啟德海灣2期 嘉華、會德豐、中國海外 (1,121伙)+啟德Miami Quay II 新世界、恒地、會德豐、帝國集團(571伙)+啟德4B區1號 會德豐、恒地、中國海外、新世界(1,590伙) 。佢哋唔撥定備死硬。🤔
名店商場好多係以名店銷售額一定%作為租金，如果名店銷售唔掂就會令租金收入減少
銀行唔係傻，中小企若果係有限公司，好難從銀行借錢，一定要有個人擔保或者抵押，唔係話執粒就了事。
大家好，HK
嘩！港前景一片光明🤪
日夜喊；安全／治興糸變唔到＄＄＄Ｓ．印都唔掂檔，
🤔行蟬效應🤯骨牌影響🫣摩根uncle無說錯《HK is OVER》浮C上水🧜🏻♂️🧜🏽🧜🏻♀️🧟♀️🧟♂️🧟
Thanks
皇后大道改名人民大道青山道⇒解放道
最緊要有條近平大道
呢啲真係止暴制亂， 我指係止地產泡沫帶嚟暴同亂。呢方面真心拍手掌。
陰乾，陰乾，陰乾👍
海港城很淡靜
一小時生活圈, 求仁得仁!
呻得暢快，苦中作樂。特衰叫苦，苦過DeDe。
現在人人星期六及日返深圳消費，長假期人人返日本鄉下消費。
1998年，北上消費更多
點同哈哈8,90,2000年代多數得Ｄ佬返去出差生意個班同凈返上去娛樂玩女人之類晨早都好多人架啦平日又可周末又好星期日都好哈哈哈哈哈哈2023開關后糸以前完全唔返大陸Ｄ男女老幼都糸咁北上哈哈哈人數多咗Ｎ倍Ｏｋ哈哈哈哈哈
攬炒成功，very good , 佢哋都有今日。
Cutback執咗九間.
😂😂 你好風趣呀, 佢叫做outback, 唔係 cutback, 不過 cut 咗都啱㗎喇. 🤣🤣
"Cut" Back is better then "Out" Back lah ... it means it would not shutdown.
多謝🙏分享😂😂
九倉蝕錢，大部分係物業重估，唔係真係營運輸錢。
都唔知你噏乜!大規模享謇盛名的集團,百貨公司,食肆紛紛結業遷出,咁仲唔喺營運輸凸,屙黑血?當然物業重估係某個因素,但物業無人問津才是虧突的主要因素!!
清零終歸零
大圍商場叫「圍方」唔係叫「圓方」
园方在佐敦😅
There is time for everything, 享盡溫柔之後就係折墮.
星夢2架船賣左比公主郵輪改埋名了。😅
1.算吧啦!佢哋唔介意個仔(港)死,最緊要阿媽(中)無事.😅2.好多嘢自己攞嚟衰嘅,早知今日何必當初,做得你就預咗有今日.😂
急病求簽問前程。點解當年港小龍既光環而家冇晒光彩？
警察特首 頂住
香港特首李家超率先展示自己過去一年的「功績」，指香港人變得更開心、更有活力，除了走上「由亂到治」邁向「由治及興」的「新征程」，香港更重返「國際舞台中心」，更展望新一年香港能成為「超級增值人」。真正平衡時空！
畀埋條數你睇，10幾年嘅始創Ask汁，雅蘭地下10幾年嘅daniel wellington,廿幾年嘅海港城citysuper food court,九展，仲有d好多年紥根社區嘅鋪頭仔汁，4未🥲
封城清零,無晚市~~人人慣晒自己煮,食好D又健康D又慳錢!!!早中餐要返工煮唔到就有平食平,填飽肚就算,D生意點做???淘寶乜都有,又平又有質素,零售要出街買D乜???戴靚錶用靚袋隨時比人搶同打劫,點敢用呀~~移民走左成百萬,今年少左三十三萬份報稅表,補番人口有咩用??攞福利既人多,交稅既人少,政府又財赤,這就是美麗新香港!!!!最緊要國家安全,我睇到由治及興既好處!!!
香港終於成功了❗
劉細良話齋 由治入興 由興上火星
骨牌效應，商場，街市，酒店現時用 buffet 吊命型式😂
銀行是要跟市場而調節利息，利息太高也沒有人會借。因此不能成藉口叫大業主不減租。從來商業社會是跟市場走，才有生意做。只有減租，租客才會收支平衡
身體有事唔緊要，最慘係睇你個醫生唔識醫你仲話你身體健康當無事發生
唯一救香港方法，永久割讓香港九龍新比番英國佬
波羅的海三小國係獨立又有軍隊，都未夠穩陣。
Gobi啦 開發完石油再收翻 又無人 正
就算按陶傑先生建議3取消，加埋返去中英聯合聲明都唔一定救得返，人哋已經唔信你，產業鏈搬咗。戰狼外交，被認定為axis of evial最大威脅。點救？
減租，減稅，減忯端人口，減人工，香港有救了。
藍絲不嬲都係搞事冇帶挈㗎啦
是福不是禍,是猪躲不過.
星X香港已經破產，不過母公司係新加坡開過另一間，佢地走左唔少香港數。
海港城遲下要賣2餸飯嫁la~😏
感謝中央😭
冇啦今次真係真正嘅玩完㗎啦， 跟日本一樣分30年跌八、九成啦 ，見咗底都唔會升只會橫行到永遠，點知為之見底就係第一城同淘大啲爛樓跌到落七、八十萬樓下附近但都唔會有人買因為冇人生仔， 日本啲全新二層獨立屋連地有齊設備連車位都係150至180萬港幣， 香港和日本的人工都差唔多你咪自己計返個比例香港點會仲有得升呀
上去好方便但物價差天共地😆
14:04 有無睇過半澤直樹？如果銀行借出去的錢變曬壞賬，出事的話會牽連甚廣
Good morning
對集權嘅統治者嚟講，貧窮才是控制韭菜的靈丹妙藥，只有貧窮，人就沒有反抗能力
不用怕，由治入興，执十間名店，開番16間二餸飯，店舖大幅增長60%，柏麗大道開左間百年老店梁蘇記，賣100至400元的傘，沒有执笠呀，傑哥＆聪爺😂😂😂
傘...10年內都在淘實一間廠買,質量有保證至令包運到香港$60一把,每把可用3年,2家淘寶好多有質量公司
一話係曆史文件，咩嘢都死得啦。
輸得好叫中產? 咁 pure 叫咩? 高產呀? 輸得好垃圾黎 康文都貴過佢啦
香港經濟不知幾好，日日過萬個男人排隊上樓做夜運動，連遊客同鬼佬都識上樓探索桃花源，就算星期一至五，下午三四點已經排隊上樓搶住消費，一年 365日都一樣，風雨不改，最低消費 500，貴則過千，全部唔洗錢咁搶
唔夠大陸平，我朋友經常上去嘆，三十元喳，絕對不差，
@@youngwong6278經常上去嘆，三十元喳 ........... $30 ??? 唔係呀嘛？？ .......... (唔驚污糟 ???) 感覺好 dirty .......🤮🤮
@@luckybamboo104dirty 過下面、你咪照賴！😂
@@忠忠-j4n 30 dollars ??! No ! Not for me.
九倉下租戶㡳租金不高，最主要是生意额比率由6/00到20/00。可以比底租幾倍以上。
Thx
中資賺錢就得啦🎉🎉🎉🎉
澳運當飯食
時代廣場幾時會有三餸飯賣呢
班官份糧頂得住吸引力
港府，忠言逆耳!! 小市民 自求多福吧!!
兩位，我作為一個幾十年有車為伴的汽車人，提一下中肯的觀點，我家有雙牌單牌MPV各一輛 .....香港修車界，品牌代理店，我會以「放血」來形容！私家車房，今非昔比，老師傅退休，新一代複雜的不懂修，不願修，修也有手尾跟，簡單的保養，沒有四位數字出不了門！反觀大陸，現在很多修車的已對進口車款維修水準極高，人工平，自帶港購零件，效率快而準，香港現在都是只換不修，無技術可言，噴油是五倍價錢！香港不願做的改裝，在大陸卻五光十色，香港跟本比不上！
❤
老撾同剛果同級數。
聽完風雲，又要加多d淡倉
鮑生講得冇錯
現時情況就是這樣
我見荃灣區有部份酒樓都執埋
寥寥可數三幾間😅
香港都是慘況
好難捱到一年
唔知全香港有冇30間酒樓😅
唉，陶生、鮑生你地講既每一句話都好「腰心腰肺」！但的確是事實，今日的魚港已經唔係精英管治，只剩下一堆唯唯諾諾的奴才和白卡人士，令人慨嘆！我喜愛哩個地方，唔單止因為生活便利，而是香港人的精神和人情味，以往的香港人大多數大情大性、有同理心、做事交帶有分寸、誠實可靠，加上有法治精神，令到哩個漁港漸漸光芒四射，精英雲集！可惜哩d重要因素已被漸漸刪除，哩個已經唔係以往我認識既香港！變得好陌生！依家係哩度生活變得渡日如年，越來越悲觀😔
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@@sofiachan2520
50年不變
而家話變就變
感覺無奈我係做生意 嘅都頂唔住
香港變遷全賴管治和政策
如今祗好聽天 由命🤣
由亂入治，由治入興。 精彩、精彩。
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1949年「解放」上海，2019「解放」香港，同一條橋，結局不例外。
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@@badman119😅😅😅😅😅😅
留下的香港人會漸漸發現自己已經來不及逃了。有能力的一定要兩手準備，到時至少有得選
謝謝🙏🏻2位主持人良心論述
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見證有生之年見到又興及衰的千秋景象，慶幸自己係殖民地出世既老一輩。
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有績像步英國後塵，咁就死得😅
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市民失業大增，憂慮生活幾多金牌都無反應
奧運金牌唔可以當飯食，關人叉事。
我就當個金牌可以當飯食，都只係一碗飯！食完就屙返出嚟！之後又可以點？
六百萬，黃C掟磚 也 賺不到
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佢已经英國人，好心關心獻計救救國家先啦，香港D野已經唔關佢事，英國好等同BNOER好…😅
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鮑生：九倉說 ‘業務仍穩健’，你想他們如何說？ 較去年同期， 來回27 億！ 海港城有三大酒店，他們很難執笠，其他大品牌租戶，有租約，很難執，租約完和接近租約完期，如果仍未有改善，執緊！
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如果全香港倒閉九成零售店舖，這樣完全貫徹「習近平新時代中國特色社會主義」，因為習主席就想全中國及香港共同富裕，全面共產化，大攪人民公社😂
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本地大財團自委縮現形
是否自己唱衰？承認唔惦？😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢😢
❤謝謝陶生❤鮑生❤報導分析📉好好👍
剛剛去完歐洲先知自己原來好捨得洗錢，只係唔捨得係香港洗 lol 甚至係條氣唔順
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九倉發盈警的原因是為資產減值撥備，而非入不敷支，畢竟其每年租金收入都有十多億。
當鋪頭數量只有向下咁縮, 你覺得佢嘅收入唔會一路向南？？
因九倉沒減租，因多租客，此租客不租，便有別客租。如大陸客，一帶一路客。
餐廳從來都是把沒錢賺的店閉關。而再等平租，再開業。如果真不做，應全部關閉。
如商店租不出，改為食市，食市組不出，改為商鋪。賣虛擬幣，成條柏麗大道可改為美食街，按摩店。而原來美食店改為賣虛擬幣店。香港經濟再上升。
每年租金收入应有几千亿？？
包括办公室！真是印印腳每月收租
无需投地或在中国内地投資！
香港同深圳係經濟共同體。香港店舖繼續執，失業率上升，香港人無錢上深圳玩，跟住深圳經濟衰落
無計啦哈哈做外單好Ｄ嘅仲 haha
做本港客生意糸咁架啦ＧＯＯＤ ＬＵＣＫ
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國泰哥香港雲頂一早執咗笠，未建成拖咗去土耳其拆船，真係首航即終航，運作中一艘賣咗畀沙地阿拉伯，留番一艘由名勝世界接手，叫名勝世界一號繼續營運，其他麗星郵輪就逃不過拆卸命運變廢鐵建設社會。
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都唔知你噏乜!大規模享謇盛名的集團,百貨公司,食肆紛紛結業遷出,咁仲唔喺營運輸凸,屙黑血?當然物業重估係某個因素,但物業無人問津才是虧突的主要因素!!
清零終歸零
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园方在佐敦😅
There is time for everything, 享盡溫柔之後就係折墮.
星夢2架船賣左比公主郵輪改埋名了。😅
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香港特首李家超率先展示自己過去一年的「功績」，指香港人變得更開心、更有活力，除了走上「由亂到治」邁向「由治及興」的「新征程」，香港更重返「國際舞台中心」，更展望新一年香港能成為「超級增值人」。
真正平衡時空！
畀埋條數你睇，10幾年嘅始創Ask汁，雅蘭地下10幾年嘅daniel wellington,廿幾年嘅海港城citysuper food court,九展，仲有d好多年紥根社區嘅鋪頭仔汁，4未🥲
封城清零,無晚市~~人人慣晒自己煮,食好D又健康D又慳錢!!!早中餐要返工煮唔到就有平食平,填飽肚就算,D生意點做???淘寶乜都有,又平又有質素,零售要出街買D乜???戴靚錶用靚袋隨時比人搶同打劫,點敢用呀~~移民走左成百萬,今年少左三十三萬份報稅表,補番人口有咩用??攞福利既人多,交稅既人少,政府又財赤,這就是美麗新香港!!!!最緊要國家安全,我睇到由治及興既好處!!!
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劉細良話齋 由治入興 由興上火星
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銀行是要跟市場而調節利息，利息太高也沒有人會借。因此不能成藉口叫大業主不減租。從來商業社會是跟市場走，才有生意做。只有減租，租客才會收支平衡
身體有事唔緊要，最慘係睇你個醫生唔識醫你仲話你身體健康當無事發生
唯一救香港方法，永久割讓香港九龍新比番英國佬
波羅的海三小國係獨立又有軍隊，都未夠穩陣。
Gobi啦 開發完石油再收翻 又無人 正
就算按陶傑先生建議3取消，加埋返去中英聯合聲明都唔一定救得返，人哋已經唔信你，產業鏈搬咗。戰狼外交，被認定為axis of evial最大威脅。點救？
減租，減稅，減忯端人口，減人工，香港有救了。
藍絲不嬲都係搞事冇帶挈㗎啦
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星X香港已經破產，不過母公司係新加坡開過另一間，佢地走左唔少香港數。
海港城遲下要賣2餸飯嫁la~😏
感謝中央😭
冇啦今次真係真正嘅玩完㗎啦， 跟日本一樣分30年跌八、九成啦 ，見咗底都唔會升只會橫行到永遠，點知為之見底就係第一城同淘大啲爛樓跌到落七、八十萬樓下附近但都唔會有人買因為冇人生仔， 日本啲全新二層獨立屋連地有齊設備連車位都係150至180萬港幣， 香港和日本的人工都差唔多你咪自己計返個比例香港點會仲有得升呀
上去好方便但物價差天共地😆
14:04 有無睇過半澤直樹？如果銀行借出去的錢變曬壞賬，出事的話會牽連甚廣
Good morning
對集權嘅統治者嚟講，貧窮才是控制韭菜的靈丹妙藥，只有貧窮，人就沒有反抗能力
不用怕，由治入興，执十間名店，開番16間二餸飯，店舖大幅增長60%，柏麗大道開左間百年老店梁蘇記，賣100至400元的傘，沒有执笠呀，傑哥＆聪爺😂😂😂
傘...10年內都在淘實一間廠買,質量有保證至令包運到香港$60一把,每把可用3年,2家淘寶好多有質量公司
一話係曆史文件，咩嘢都死得啦。
輸得好叫中產? 咁 pure 叫咩? 高產呀? 輸得好垃圾黎 康文都貴過佢啦
香港經濟不知幾好，日日過萬個男人排隊上樓做夜運動，連遊客同鬼佬都識上樓探索桃花源，就算星期一至五，下午三四點已經排隊上樓搶住消費，一年 365日都一樣，風雨不改，最低消費 500，貴則過千，全部唔洗錢咁搶
唔夠大陸平，我朋友經常上去嘆，三十元喳，絕對不差，
@@youngwong6278經常上去嘆，三十元喳
........... $30 ??? 唔係呀嘛？？ .......... (唔驚污糟 ???) 感覺好 dirty .......🤮🤮
@@luckybamboo104dirty 過下面、你咪照賴！😂
@@忠忠-j4n 30 dollars ??! No ! Not for me.
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九倉下租戶㡳租金不高，最主要是生意额比率由6/00到20/00。可以比底租幾倍以上。
Thx
中資賺錢就得啦🎉🎉🎉🎉
澳運當飯食
時代廣場幾時會有三餸飯賣呢
班官份糧頂得住吸引力
Please see my posting
港府，忠言逆耳!! 小市民 自求多福吧!!
兩位，我作為一個幾十年有車為伴的汽車人，提一下中肯的觀點，我家有雙牌單牌MPV各一輛 .....
香港修車界，品牌代理店，我會以「放血」來形容！私家車房，今非昔比，老師傅退休，新一代複雜的不懂修，不願修，修也有手尾跟，簡單的保養，沒有四位數字出不了門！
反觀大陸，現在很多修車的已對進口車款維修水準極高，人工平，自帶港購零件，效率快而準，香港現在都是只換不修，無技術可言，噴油是五倍價錢！香港不願做的改裝，在大陸卻五光十色，香港跟本比不上！
❤
老撾同剛果同級數。
聽完風雲，又要加多d淡倉