경매실무, 유치권 점유 인정 · 부인 사례 | 법무법인 효현 김재권 변호사

점유란 ‘어떤 물건을 사실상 지배하는 것’을 말하는데, 유치권에서 ‘점유’는 ‘유치권의 성립 및 존속요건’입니다. 그리고 지상권, 전세권, 저당권 등 다른 물권이 ‘등기’를 공시방법으로 하는 것과 달리 유치권은 ‘점유’가 대외적인 공시방법입니다.
따라서 점유가 없으면 유치권이 성립하지 않고, 중간에 점유가상실되면 유치권도 소멸하며 다시 점유를 취득하면 유치권도 다시 취득하게 됩니다.
● 경매실무상 ‘점유의 3요소’
이상의 여러 판례와 제가 지금까지 실무상 수백건의 유치권 소송을 해본 경험을 종합해 보면, 유치권의 요건인 점유의 요소로 크게 3가지를 들 수 있습니다.
다만, 유치권의 대항력과 관련하여 점유는 압류의 효력이 발생하는 경매개시결정의 기입등기 이전부터 점유를 개시해야 하는 점 유의해야 합니다.
① 대상 부동산상의 사무실, 방실, 컨테이너 등에, 경매개시결정의 기입등기 이전부터, 사람이 상주하여 관리하거나 경비용역계약을 하여 경비시킬 것,
② 출입구에 시정장치를 하고, 열쇠를 소지할 것(가장 중요한 요소),
③ 유치권을 주장하는 안내문(플래카드 등)을 대상 부동산에 게시할 것
등 3가지인데 이는 최소한의 요건이라 할 것입니다.
...
영상을 통해 자세히 살펴 보겠습니다.
#경매 #유치권 #점유 #판례 #효현
【법무법인 효현】 ☎[phone]
대구 수성구 동대구로 348-15(범어동, 율촌빌딩 5층)
【법무법인 효현 홈페이지】 www.hyohyeon.com/
【법무법인 효현 카페】 cafe.daum.net/l...
【법무법인 효현 블로그】 blog.naver.com...

[@최은주-z3z]

변호사님 유치권 관련 좋은 내용 감사합니다. 질문하나 드려도 될까요? 제가 신탁공매로 다가구주택을 하나 매수했는데, 이 건물에 "유치권행사중" 현수막은 걸려있으나 출입문도 개방되어있고, 점유하고있는 사람도 없이 방치되어 있는 상태입니다. 6년전 사용허가받은 이후 도배장판등이 안되어 현재까지 방치되어있고, 누수등 여러부위에 공사를 해야하는 상황으로 당연 임차인도 한번도 들어오지 않았습니다. 제가 5~6회 방문해서도 점유자를 만나지 못했고, 전화로 유치권주장자와 통화했는데 오래전에 샷시공사대금을 못받았다고 하는데 6년정도 시간이 흘렀는데 별다른 유치권 시효중단 조치도 안한 것으로 보입니다. 협상 또는 소송으로 진행하는 것과 별개로 방치되어 있는 건물에 제가 출입해서 보수공사를 진행해도 될까요? 그리고 이런 경우 궂이 소송을 진행해야 하는지?(점유가 안되어있으므로 무시하고 사용해도 되는지요?) 장기간 건물을 방치하기엔 손해가 클 것으로 예상되는데 조치방법 조언 좀 부탁드립니다.

[@hyohyeon]

출입문도 개방되고 점유자도 없이 방치되어 있으며 유치권자가 가져다 놓은 물품도 없다면 굳이 소송할 필요도 없이 그대로 점유를 취득하여 보수공사를 해도 될 것으로 보여집니다.
현수막 외에는 점유도 없었고, 채권도 이미 시효로 소멸된 것으로 보여집니다.