要考慮如果 proceeds唔足夠還畀最後一個 creditor，可能會引致佢唔discharge個order，到時就會有defect，首先銀行可能不願貸款畀有defect嘅樓，而買家律師樓亦可以以defect嘅原因去取消買賣，而當賣default，追賣家按金同remedy，當然賣家 bankrupt就拜拜你條尾，只係general liability去排隊。有人話70萬按金可以要求 stakehold到交易完成，賣方律師 stakehold係on behalf of the seller not buyer，就算賣家default，就算必買必賣中已經介定咗個按金嘅用途，賣家律師亦冇責任去將$退返畀買家，佢要按買家指示，除非有個irrevocable instruction。所以買方律師未必冇經驗
1. 押記令係排隊,如果排喺買家前面就要付清,如果排喺買家後面,派錢派到佢無曬就無錢收,唔影響成交
(財仔空中釘又係另一個玩法）
2. 訂金託管到尾要洗簽臨約嘅時候處理.去到搵律師簽正約嘅時候已經無野可以做到.所以要怪就怪地產經紀公司嘅臨約表格裏面用埋啲對賣方傾斜嘅條款
3. 依家樓宇買賣係律師行業中被視為夕陽行業.一來惡性競爭下搵得少但風險高,二來土地業權條例已聽過多年但政府遲遲未宣布其生效,導致新人擔心現有嘅土地註冊條例隨時失效,因而對普遍不以樓宇買賣作爲志願執業範圍
4. 估計係喺2同3嘅作用下,行內近年興起所謂嘅師爺firm,就是說基本上喺師爺而不是律師負責處理案件.有時跟會出現師爺向對家律師討教嘅情況
胡說樓市既真係好高質，佢地團隊對樓宇買賣同物業管理既相關法例非常通透同仔細，好值得推薦既頻道👍🏻。最後好多謝Lion哥一直跟進林太既case❤
另外！其實成件事既來龍去脈唔係好複雜，小市民唔識當中法律係理所當然，但身為律師會唔清楚同搞錯方面既就好大問題
你老味我當買家個律師樓真係做漏咗野 柯玉華律師樓 個責任就係令到呢單交易成功順利 我相信柯玉華律師樓係計算到點樣攞走70萬 點都好呢單嘢都係鬼鬼地
yes！其實成件事既來龍去脈唔係去複雜，小市民唔識當中法律係理所當然，但身為律師會唔識呢方面既就好大問題
Lion 哥, 即使買家能夠成交買入物業, 但原業主同時宣告破產, 這樣會否影響新買家的業權？（即係破產者被追索破產前轉售的物業.....等等！）請指教, 謝謝！
@@yeungjimmy2281不會
@@yeungjimmy2281 就算追索都係追索賣咗樓嘅錢，關新買家叉事咩，九唔搭八。
@@yeungjimmy2281 在香港，如果業主在成交前一至兩個禮拜宣佈破產，這個情況會對物業交易產生影響。根據《破產條例》，當一個人宣佈破產時，其財產會受到破產管理處的監管，並可能被視為破產財產的一部分。
### 物業交易的影響：
1. **交易是否告吹**：通常情況下，如果業主已經宣佈破產，則他無權再進行出售其財產，因此這個物業交易可能會告吹。買方需要評估合同的法律效力，並可能需要尋求法律意見。
2. **買家權益**：如果買家已經簽署了買賣合約，則需要考慮合約的具體條款。通常，合約會有條款規定如何處理在業主破產情況下的交易。如果合約有效且破產前的所有程序都已經完成，買家可能仍然可以獲得該物業。但這通常取決於破產管理處的處理和相關法律規定。
3. **破產管理處的介入**：破產管理處會介入業主的破產事宜，並負責管理業主的財產，包括未完成的物業交易。在這種情況下，買家可能需要與破產管理處聯繫，以確定交易的後續安排。
### 總結：
在業主宣佈破產的情況下，物業交易的法律地位會變得複雜，買家應該立即尋求法律意見，以保護自己的權益並了解可行的選擇。
非常清楚,係社會嘅錯！
資深律師/職員走晒,
高級騙子/衰人走晒,
只剩無知/無能嘅人。
要考慮如果 proceeds唔足夠還畀最後一個 creditor，可能會引致佢唔discharge個order，到時就會有defect，首先銀行可能不願貸款畀有defect嘅樓，而買家律師樓亦可以以defect嘅原因去取消買賣，而當賣default，追賣家按金同remedy，當然賣家 bankrupt就拜拜你條尾，只係general liability去排隊。有人話70萬按金可以要求 stakehold到交易完成，賣方律師 stakehold係on behalf of the seller not buyer，就算賣家default，就算必買必賣中已經介定咗個按金嘅用途，賣家律師亦冇責任去將$退返畀買家，佢要按買家指示，除非有個irrevocable instruction。所以買方律師未必冇經驗
希望律師公會儘快出來澄清，譴責「買方律師樓」的不專業引致客戶有損失，亦都開名讓大眾小心 (這才合乎公眾利益)。
這件事其實是一個不幸，買方太過信任自已的律師樓，沒有好像 Lion 哥咁講，去尋求Second Option，以致無俾尾數，俾賣方殺訂。
買方現時應儘快向「買方律師樓」就其不專業錯誤提供意見引致的損失 去向其索償，與「賣方律師樓」繼續糾纏是沒有任何意義的 (律師公會早早已說其所有指控皆不成立)。
胡說樓市訪問中，間「買方律師樓」隔幾日就嚇個客﹕「林太，呢次大獲啦，呢次真係成交唔到啦。」我係個買家林太都會被錯誤誤導，唔敢俾尾數成交，結果現在被殺訂，林太真係好無辜。
謝謝Lion哥說話流利講得清楚明白，又公道比credit胡說樓市，總之分析到位👍🫡💯
咁易中伏，申訴無門如同去了第三世界，租數算了，或只買新樓算了。
自己唔明白咁多，但結果係買方在專業人士協助買樓下而損失了巨額金錢，但投訴冇門，亦沒人要負上法律責任，成件事根本不合理！
拉人哥公道，引用推介胡說的片，支持
Thx
真心希望港股今日跌2000點。謝謝！真心希望港股快d見頂，跟住黎一次大熊市。真心希望香港世界排名如最佳大學，最佳城市同數碼競爭力繼續下跌
你咩人呢？咁想香港衰、你係鬼佬？黑心人、你無親人在香港的😡
曾經的黑暴？潜跳失敗坐緊監嗎？
應該是曾破產或窮鬼，成世人冇錢買樓或冇錢投資過，黑心鬼
@@lmslmstse-ik5xl😅
你更講，還是香港人嗎
多謝LION哥分享
最好就學美國用title company，大公司專做物業轉手同保險，總之綜合經紀／銀行／買方／賣方，搞清業權／數目／買賣合約完事。中間人身份, 明碼實價價錢公道冇雜費(影印冇另收費)，買晒保險，有乜依郁包哂底，全國最大5間已做咗6-7成買賣，搵呢啲實冇死錯人, d律師樓仔邊放心得落，冇事就冇事，隨時做錯野兼冇錢賠，唔好話仲會出蠱惑。
1. 買方林太，決定不買前，
必須向大狀問律師專業意見。
2. 據悉，賣方有權向買方殺訂及追差價。
3. 買方應儘量履行買方必須買入物業的所有責任。
4. Stick holder 睇到尾較穩陣，然而買方決定不買，代表悔約。
5. 相信今次買方不買，是按揭出現問題。
6. 其實，一買一賣，必須看對手是否良好的業主或買家，尤其是周身債(Loan)的業主或職業炒家，同他們交易自討苦吃。
為何不買第二間乾淨的屋或售予一些正常買客？
7. 此外，多謝Lion Gor 分享此案件，
👍👍👍👍👍🙏🙏🙏🙏🙏
stick holder? 係咪stake holder呀？
其實呢單嘢有手尾㗎，可以陷入法律旋渦，買又死唔買又死，all monies 嘅mortgage loan而家比人玩到出神入化，理論上可以完成交易後再追殺新業主，加拿大就曾經出現過交易完成後銀行轉而追殺新業主，果單嘢好似係條內地女隔山買牛，完成交易後收到前按揭銀行追殺，詳情而家連當事人都唔清楚，所以未能詳細解釋，不過估計係在未清繳前業主還款情況下該物業完成轉名，銀行是否同意或已知悉物業會轉名不得而知，當地有冇法規定義過戶後上一手未償還嘅按揭會一律失效亦不清楚，如果沒有任何規定，理論上銀行或任何人士(all monies mortgagee可以係任何個人）可以比舊業主搵條新水魚比佢食，正如今次呢單個案，你而經知悉有另一個all monies mortgage, 而且已經註咗落田土廳😱
６。 係咪要交咗細訂先會查賣家本身乾淨唔乾淨?
@@stupidmode9432 自己都可以查,一有二按都吾使買
Lion 哥你好，呢單嘢我就真喺「愈聽愈亂」，有「扣押令」 但因遲了申請所以失效，就可以完成交易。
咁，保唔保證我完成交易之後，到我想「賣樓」時有冇影響？
如果「時效」是咁重要，咁我先「低價賣樓」（因為易賣），簽到臨約後就去「財務公司 借錢」，到「註冊」買賣合約時我都已經有錢落袋和「洗/用 曬」，跟住就「申請破產」OK攪點👌
貪字得嗰貧，邊有「咁抵」的「抬錢贖樓」貨吖😂😂🤣
Lion哥幾時可以做一集銀主盤！
買賣過程同埋拍賣幾多次？🙏🙏🙏
講咁多野, 其實得一個重點, 要避免比空中釘偷襲, 放大訂一定要係填土廳註冊買賣合約之後囉! 依點要寫落買賣合約! 夠牙力既, 寫多一點落買賣合約, 要求業主列出所有未上填土廳註冊既借貸, 如果日後因為空中釘出現, 引致買家可能因此因素而借唔到銀行貸款, 可以取消交易, 攞回訂金! 依單野, 貫方律師沒有比足夠相關法律資料比佢地個客,, 個客可能走去問銀行, 反而害死自己!
多多要求，業主寧願平啲賣俾其他人，落大訂同成交有成二，三個月空檔，業主搬屋唔駛錢呀？淨係識諗自己，業主會咁on9聽你點？ 除非你出價好高。
@@brandonlau6323 你有冇樓賣? 如果有，做下好心話俾人聽你係呢個account, 等人避開你
@@stupidmode9432 你真係好撚stupid, 不過算係有自知之明, 有道理你咪反駁囉, 响度九唔搭八得個蠢字。
@@brandonlau6323 樓可能是人一生的投資，有風險就不要亂買
東張係用來吸引眼球，「胡」係真正專業。
不過單靠「胡」，係好難完全防止港樓騙術，畢竟人力有限。
呢種騙局很像1990年代某些巴西球員高價轉會登陸歐洲 (西甲、意甲)，跟住話球員話在該歐洲球會水土不服，就免費解約返巴西，然後再在巴西球會高價轉會登陸歐洲，週而復始。 🫢
一個好好property law 同 land conveyancing 嘅study case
比較想睇鄧女士$270萬有冇放過出去
賣方向買方隱瞞債項唔犯法，但向財仔隱瞞債務就係詐騙罪。即使破左產都可以告得。
唔知大家有冇聽過d人臨破產之前，將所有錢刮乾刮淨，左袋入右袋？
70万应该是在律师托管帐户里面，直到成交的当天才会加上银行贷款等等100全部交出去成交。不应该出现分段交付。
呢單嘢投訴無門～對二手樓買賣打擊極大……
謝謝分享
明顯係高級天仙局啦
連投訴既機會都無，時間線上係全部整死晒，令買家事後追究都唔可以
Thanks Lion Gor 😊
分析到位
可以成交，我2010年也遇上這問題，最後也冇問題成交左.只不過是賣家收唔到錢比債主留起左，應該是樓價向下，有人5想成交
做為一個普通市民 作出重大決擇決定前 面對技術性既法律問題永遠都係處於下風 又要怕所托非人 又要怕對家出古惑 唉 早知後生果陣讀多幾年就而家唔怕比人恰啦
根本是制度問題及律師問題
lion哥叫老胡 叫到胡國威好老😂😂😂😂😂😂
咁叫小胡呀？
叫 “牙胡‘’ 囉， 夠 trendy😂
以前有單小巴司機賣樓case仲經典 , 個買家full pay 晒都收吾到樓,打官司打到上訴庭又打輸單case ,宜家嗰棟物業已被市建收購左,拆埋 😶
小巴司機老婆賣樓，小巴司機反對成交
香港的樓契制度是非常落後，現在是什麼年代？有樓契在手，你必須要好似寶物般要開保管箱收藏，以防萬一遺失，鄰近澳門早就不用咁麻煩啦，祗需要綱上查核便一目了然，何需要用保管箱收藏樓契以作證明？在這方面，香港政府真係落後於幾個世代。
開個保管箱可以收藏樓契？真係開玩笑，我供完樓上律師樓攞契，發覺係兩大袋A4紙，每袋成10吋厚，重到幾乎拿不動。
@@brandonlau6323 是否有些是沒有用？
@@brandonlau6323 如果兩大袋是樓契既話，咁應該是同一樓宇作多次買賣易手
@@bearbear-e7p 層樓係發展商收購舊唐樓重建，屋契包含每一個舊樓業主與發展商嘅交易紀錄，有百幾二百份文件，另外幅地又有資料。
@@brandonlau6323 咁即係整幢屋苑的資料，唔怪得你話兩大袋啦，正常的屋契祗係一叠咁樣，如果轉手頻繁會比較多
求教 ; 我係初哥 , 所以唔明點解要 second opinion 比銀行 ; 因為, 買家本身已有律師, 為何額外仲要找另一個律師 ( 即係自己律師本身做錯野?? ) , 而銀行方面是否有'' 經驗不足'', 為何不能自行判斷出 可否成交 (而要SECOND OPINION) ?
也唔明, 點解70萬可提早放了比業主
冇提早放70萬，係按慣例，沒有資不抵債就可以放
想請教Lion哥喺香港其實物業買賣如果內部交易係咪可以唔經律師自己去土地註冊處註冊便可？
比多小小錢?即係唔係合約成交價啦！仲有，印象中其中一個all monies 債主只係收咗部份還款，佢仲有冇追究權?我唔太懂，另外，後加嘅押記令是否只係跟人還是跟物業?如果只係跟人，財仔點解臨尾仲仆倒註條數入田土廳?😂
財仔搏佢成交唔到就正式排到隊😊
唔緊要啦，有咩事阿玉華陪
Lion 哥你之前又話買家攞得番70萬？家陣乜都無曬
係, 我都唔係好明, 點解''輸左''70萬
@@century7p 俾咗70萬大訂業主，而家業主破咗產，樓買唔成，70萬又追唔番。咁都唔明？
因為佢之前一口咬定D訂係未過數,事實係神早就過左,而個70萬因為業主自己唔成交咪比人殺訂,人地一口咬實係可以成交.
說得好，記憶力極強😊
如果對買樓程序唔係咁熟悉會唔會經地產買樓好啲呢
香港99.99% 物業成交都經代理加律師㗎啦，除非係轉名
如果成交咗安信同聯合財務有關賣家嗰兩支釘點算？ 永遠都留響到？成交到銀行唔肯借錢咪一樣
成交後叫再間財仔取消支釘
無銀行肯做，唔通自己抬630萬成交？😂
@@Lion哥的投資世界 點解財仔未收到錢, 要取消
多謝哂很詳細解釋
這是錯的分析。
個故事話俾我哋聽，買樓一定要買乾淨，又失財又失意
胡说楼市够胆开名，也给了充份机会给律师楼辩解，香港买楼竟然可以豪无保障，有心人可依法骗老实人，律师公会和政府可做什么？
@@samwang5831 律司公會話沒有問題，真係法治已C
仲要大律師搞second opinion, 你估平呀！🤬
買新樓好過啦 咁麻煩
果間野是師爺firm
有乜事唔好信哂同一個醫生/律師
😊😊
我賣樓時自己律師都有查察我有冇破產令😂，因為20幾年前買的新樓，原來中間時間政府加咗兩件契，搞到加咗錢😢
硬，，呔，，無晒，首，期🤭
👍👍👍👍👍
😮😮😮😮😮😮😮😮😮😮😮
買方律師行做錯。林太比錢徫師處理的。咁多專業人去骗7O万应不會
其實當中只要一個專業人去骗就可以
錯了, 你對物業買賣一知半解。
錯了什麼?
@@dai95 對優先權、時效，放訂及押記令的誤解，全錯的分析。呢單野因為業主個人行為, 只得打官司一途，與天仙局、律師經驗、田土廳註冊制度沒有任何關係。
專業 分析👍
認同你嘅講法