大灣區【HEA富｜郭釗】拆解中山樓價崩之謎 隔山買房四大重點
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- เผยแพร่เมื่อ 27 เม.ย. 2020
- 從朋友的經歷引證了我對中山樓的預測，還帶出了四個買外地樓的盲點，請留意今集內容！
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十年內返唔到舊年個價，之後再平你都唔敢買：維修基金全部蒸發，物業管理公司倒閉變土炮，深圳客排隊斷供，十室九空，業主會成員唔到你選，選出黎個個紋身金鍊，管理費收埋唔夠日常營運，保安清潔工十個變一個，電梯壞一部少一部，泳池會所就唔知承包左畀阿邊個，總之就無得你用，成個盤唔夠兩年變廢墟⋯⋯信我，我經歷過。
所以真係要識揀嚟買! 要買就買旺區及大品牌，千奇唔好貪平買D偏遠鄉鎮及細發展商D樓! 否則真係喊都無謂!
中山那房价深圳客还能排队断供？搞笑的吧....
多謝分享 ! 其待 下次買外地楼方向 短片分享 🌹
概念透支的地区盘太多，带来的高预期，但何时可以兑现，兑现能带来多少的cash per person，这不是朝夕间能发生的改变，并且充满着不确定性，我们无法预测5-10年后会发生什么，甚至预测1-2年都很难。
在一五年買落的房子🏠現在已升了2.3 倍，在這年半都沒有跌過價（如果在兩年前還升更多），坦白說在這年半，中山樓宇的確降價了一點，沒有早三 四年前那麼瘋狂，但現事實就是平穩上揚，中山樓你要明白自己將來的用途，如果他日用來自住或退休，就絕對沒有選擇錯誤（中山位於大灣區中心點，去哪裏都方便，在三 四年內，還有深中通道、地鐵、華僑城等建成，民風樸素、治安好）如果你用來炒賣的⋯勸請不要來！ 筆者話有人買了房子後跌了20%，不出奇，就根據他買是什麼地區！如果你買了東區、石岐、西區等⋯要輸都難。本人是一個自己住用家，純粹個人意見，希望可作你們參考😄
willie chan 坦洲，珠海旁邊，還有有市有價，都沒有跌咗好多，二年後深中通道建好，你哋話有冇有大跌呢！
陸沿 ：坦洲 有邊個唔識呀（即係等於中山石岐、東區），旁邊就是珠海，想跌都難，除了深中通道之外，還很大機會會興建深珠通道，所以我們買樓，都要做吓功課，實地看看四周環境及將來的施建，不要道聽途說。
willie chan 翠亨個邊又如何？就快有翠亨站又是深中通道、中山港碼頭是不是搬到這𥚃，你熟不熟錦繡海灣城。
@@flw2882 錦繡海灣城不要买，开发商实力不行，要买保利，万科，碧桂园或者佳兆业的楼盘，翠亨短期涨幅不行，长期持有不会亏。因为交通摆在那里，附近就是3个轻轨站。大陆买楼要看有实力开发商
@@flw2882 或者新鸿基的楼盘
深中通道的確能帶動樓價，2015年一個7500人民幣一平方在城區帶裝修家貝的盤已升到今時今日的15000人民幣了，這個因素已反映了大半，不過跌回一万的機會也很低，早幾年買確是贏
torres偉哥 對，只計地區GDP會有盲點，正如觀塘的GDP必會比半山高、但為什麼GDP低的地區樓價會比GDP高的貴？除了環境因素外就是因為本身黐住中環囉，一個字，近！
@@williamho8279 需要時間反應,香港用左10年影響深圳樓市升值
支持~~
認同買丰過左時，更認為買樓等升既時代更加過左時，大6樓包括深圳整體比兩年前低兩三成！
2024 年看你這個片，全部正確👍
多謝 Steven 分享！😁
供求量似乎唔成正比。樓價太貴也是個當地人的問題，約十年前左右回去時，個當地導遊都有提及這問題。
而家買大陸樓投資跟本不切實制 買來自住退休是可以。很多灣區樓 有價無市 10個人買樓9個買來投資。邊個來承接
其实中山都有笋嘢嘅，南头果边近城轨，去珠海又得，去广州亦得，而且就在顺德旁边
我刚刚在南头买了公寓，自住
一個月可以跌20萬，但疫情過去後嘅反彈未必好勁，但不能小看！
大湾区二手很难升好快，因为供应太多，除非地段很优秀
都是珠海好，地方细，位置好，该有噶规划基本都能实现，价格相对稳定，国家政策支持力度大
限價令 令樓價橫行或跌，是真的，但未有限價令之係點？
中山市合适长线投资者
老師好！澳門學生👨🎓
Supply exceeds demand still
好彩得一百一十萬。大陸太多樓要小心投資，自住就無法。重有物業增值税，小心小心。重有大陸GDP一定會放緩。
15年五千多人民币买入现在升到一万五，楼主你点睇？
中山隔离鹤山 未见过有甘跌楼价~
無論在那裏，工資永遠都是跟不上樓價。始終都是要住，難道一世租屋咩，租屋都是要錢。
非常同意你觀點, 買樓係要睇價值唔係睇價錢, 亦要睇周邊人員收入, 質素等等, 即係周邊人收入高, 質素好, 要變賣資產機會較細, 抗壓能力高, 當市場供應少而需求多就跌極有限度
无非是投机资本比产业资本来得快，形成了一波虚高。但是地理位置在那里，长线来讲差不到哪里去
大湾区靠近广州和深圳珠海中介的价格洼地只有中山拉，买了自住无问题放长线
中山房屋儲備實在太多，短期内都難以有較大升幅，加上中山外來人口減少，近幾年換左幾個市長，政策執行力欠佳。
Tempo Wong 今年外贸生意打击超大！
基建炒樓興邦，一寸樓房一寸金，恭喜發財！
GDP增速下降并不是决定一个城市的房价的根本，人口流入，土地和财政政策，周边城市的辐射都是很重要的影响因素。如果中国经济能够持续转型，发展高端制造业和5G,AI，芯片，航空等高科技行业，即使2~3%的增长，总的体量也是很大的，这种能创造更多的高收入群体，这些人才是推动楼市增长的主要力量。就好像美国3%左右的增长率，房地产市场还是增长的。而且珠三角的经济不错，很多广州深圳珠海买不起房的人会去中山买的。香港的高房价也有溢出效应，长期来看必定会有资金从香港流出到大湾区其他城市，资本都是逐利的。
中山火炬區投資很好!
有冇朋友可提供江門市市況？本人年尾退休，四邑人，半新樓50-70m便夠...
有可以加我V:460185933
多少錢可在中山退休?
崩？？？幾時有崩過？？？
吾洗睇深圳gdp 深圳前海大會去中山果邊買 帶升中山
升系必然 中國既金融系房地產
郭sir 點樣可以睇到你啲課程
星之碎片 比錢
最近不单止中山掉了，佛山，东莞，惠州都掉了很多，不是网上数据，我亲自去看了很多新楼盘
各市价格大约怎樣?
Pong Lau 7月开始回升了点，我4月去看了中山南头，8900左右桓大，不带装修，5月中的时候6000有交易，我买的佛山顺德碧桂園，5月买的，已经从之前的1.2万，掉到了我买的8500，但是6月掉到了7500不到，，东莞，在深圳限购之后，升了半个月，现在也限购了，价钱松了很多，惠州现在升很多，
@@alan-fp4dw 想問博羅這地方是算東莞嗎? 有親戚在那邊買了店面，我家人也有興趣買。
博罗是惠州市下面的一个县，不是东莞的！我觉得买博罗，还不如买顺德，价格差不多
@@alan-fp4dw 原來博罗能跟順德價格差不多? 我還以為那邊是很郊鄉的地方，我聽都沒聽過。
買中山樓十三年升了二至三倍，如果買了Google 十三年升了五倍不用付增值稅，而且有自由滙錢。
疫情期間邊度都一樣跌，香港呢排都跌啦，有閑錢邊個唔知呢期系投資最佳時機，可惜好多人連份工都冇，邊來閑錢投資，有危就有機！
重点之中嘅重点係…千祈唔好聽同信D乜嘢所謂/自稱金融/財經專家…鳩嗡
中山好地方。
深圳太貴，如果自己住和投資，珠海的市區樓反而比較穩
珠海市区楼都4，5万一平哦
经这次大退潮好像楼市包括商铺都没运行!
有多少錢1人可在中山退休?
可高可低
自住 还是炒，人留有多少。不注意这情况去买楼，那真是小白了。
請問可否講我知
中山哪個城區或鎮區
邊個樓盤跌了20萬❓
啲人廢噏使乜理佢吖， 跌二十萬嗰度佢答你唔到啦
中山今年基本所有盘距离最高价都跌了20%
根据學區房政策，内地广州工作的後生仔應該唔會想去肇庆置業。
有戶口先講啦，冇戶口讀乜書。
@@haha-eg8fj 可以讀國際學校。
@@johnlee2548 广州工作的後生仔有幾多送仔女去國際學校啊？唔好講笑啦。
香港都跌咗喇，有甚麼出奇！樓是買來住的，如果是炒要同朋友錯錢，已經是錯！如果自住，有甚麼問題，你吾買都要比錢租！
中山太多新樓了，工廠又不足，我覺得東莞這個二線頭一線尾的城市十分有投資價值，因這裏的商業活動及工廠都很多，而南城是東莞最有潛力的地方，政府機構及私人大機構都選址於南城，還有南城的GDP是東莞最高的地方，很多深圳買唔起樓的大陸人也轉戰鄰近的東莞。而且東莞的鐵路網比中山完善得太多了。
蟻民善良 我很久以前曾多次去東莞公幹, 可能是工廠區, 感覺挺落後, 找輛的士也難, 人流複雜, 沒有安全感, 加上屬早期發展區域, 工廠林立, 估計很多多地區已受污染, 反而中山因發展較慢, 地區污染沒那麽嚴重, 更宜居, 加上樓價仍低水, 深中通道開通後從香港去應該2小時30分內可到, 深圳灣一地兩檢比港珠澳大橋二地二檢至少省20至30 分鐘, 現在只需香港1/15價錢便可買到同樣大小的商品房, 質素及小區綠化並不比香港一般發展商差, 我看不出為什麽未來中山交通那麽便利也不值得投資. 我2007 年RMB6500/平買的凱茵新城小高層最近還有深圳客托中介問我RMB19000/賣不賣呢, 所以並不是外面說的有價無市, 視乎樓盤質素而定吧
Ada Lee 我都話中山都有二手市場啦，這裏有人話中山市二手房只有價冇市，話佢朋友想賣都賣唔出
@@williamho8279 是的，中山仍有二手市場，我有位香港朋友刚放盘手上2房中山樓，很快已有客想看。另外，除了特首老公，2位前金融管理局退休局長，现任財爺陳茂波，馬時亨均在中山置業外，昨天還知道財經界的郭Sir也剛在中山買了樓，他們都是精英一群，精於投資之道，他们也選择中山，這是最好証明吧。雖然現時中山樓價錢比2015年前升了1-3倍，但以她的地理位置及未來交通大幅改善，現價仍屬低水。
@@adalee5147 人地觉得中山适合住，如果讲投资回报，此时此刻入手，等割韭菜，但是你想拿来住，中山的楼价对比珠海深圳东莞佛山，好适合入手
@@samzi6016 谢谢你的意見，現时投資中山要睇長線一點，例如4-5年以上應該不會太差，那時交通大幅改善，就算樓價不大升，至少不會大跌，也算賺了住或租金，投資是個人取向，有人看升有人看跌，每個人最好按自己風險承受能力，持貨能力等分析看着辦。
近來新聞報道過珠海附近海面發生過兩次地震，在大陸都諱莫如深。
中山好鬼大，中山樓價真係會升，只係個位置喺邊度，若果喺深中通道近珠海嗰邊，打死都唔信唔升，中國城市間嘅競爭力差異好大，但係住呢樣嘢真係好講地段，中國只要火速搞掂深中通道，中山樓就一定爆得上，啲人唔係傻嘅，只係幾個月內嘅樓價起伏，同埋中山樓抬高咗價嚟賣嘅話，咁就緊係跌啦，但係長遠計中山樓就一定升。
咁講同廢話無分別
@@sunny1000000000 為何要建深中通道？港珠澳大橋令珠海樓價飛升，為何深中通道沒有這個效果？喺香港，有地鐵延伸的樓盤全都升值，若有這類基建而沒有效果，找誰去信。
即係有人話你聽高鐵站附近樓價會跌，點樣跌呀大佬，乜樓嚟架，你賣畀我呀，深圳樓價太高，你建得條直通高速公路去中山，唔撚大升好即切，你用google map睇吓地圖就知中山地段有幾好，真係解決晒所有嘢，我反覺得啱啱相反，中山嘅樓將來升得仲勁過珠海，但係就一定唔係啲細單位，細單位連大陸人都唔想買，想諗緊入貨中山細單位嘅死撚咗條心，尤其係香港人，個個返去買樓都係養老或工作架喇，無人會住細架，一定係有幾大買幾大。
等深中通，房产税已经出啦，当然益晒需求住户，投资客就掺了
Wuwo Chen 眼光独到 有兴趣可以投资可以联系我哦
@@boromarl1922 中山的工业用地还有人工比东莞平，只要中山政府可以用优惠政策把深圳的一些产业分部搬到深中通道附近，我不信不升。毕竟楼价差8倍。资本是逐利的。从南山到翠亨近还是南山到龙岗近，鬼都知道。
美国不同我们中国，我们有共产党支持。
中山係個好地方，一定会大發展
住就係，發展就睇唔出了
中山連一間大學都無，有發展就出奇，繼續開工廠？地價人工都唔知比以前高幾多倍啦。廣東除了深圳廣州，其他地方都唔會有發展。
中山好落後，窮鄉僻壤
@@lok61lok 妳知條毛咩，妳去過咩？
@@lok61lok 哈哈，除台灣茶叶蛋外最好笑嘅笑话😂😂
買中山樓睇長線的。
买了十几年空在哪里哦
五年都係空置
現狀內地樓係用黎住，唔係用黎投資架。長線係會有漲幅的，但唔係自住而高槓桿，低租金回報就出事。淨係交管理費維修費都攞你命。如果你有空閒錢，想用嚟玩下或退休自住就冇乜所謂。如果你用過半身家買中山樓用黎投資，就勸你三思。
@@christopher.w9017 每個月2, 3百蚊管理費可以攞人命? 而且香港人買2-3線城市都係full pay 收租多。應該話攞命的是遇上低質租客，咁就真係煩到攞人命。
鬼唔知深圳好咩,深圳市區D樓幾乎貴過元朗,唔系個個都買得起,等草夠200萬做首期嘅時候 不如買香港樓,宜家大陸絕大部分都系慢慢陰跌緊,唔凈止中山,時機啱咗,買中山樓一樣可以賺一倍
@@simonho1810 “時機啱咗”你遇唔上唔代表冇，幾多人14年15年中山買嘅樓，18年漲咗一倍，我都係其中一個
今次聴到Steven 講嘅內容比較貼地，不是大方向。投資買樓語夠錢就努力工作找收入。投資不是睇價錢咁簡單，睇價值好重要。仲有讀書時常常提到後備資金要六個月揼咗佢！已經不適用最少後備金要有最少兩年
中山暫時降溫好正常，但宜家香港亂到七彩，而且睇唔到希望，個樓市仲危險，點搞？
紅紅黑紅黑 睇樓市系睇將來，遲滴會出現蝕底賣地，宜䆥有錢香港人走左好多，經濟向下，關健糸睇唔到將來，
紅紅黑紅黑 其實可以留意嚇珠海個邊樓，
老實講中山城區跌唔係好多~
城区唔会铁 其他难讲4个区加石岐区价都几稳
廿十多年深圳港人，廿年前深圳買半豪宅，常比人话傻，现在过千萬（可惜早買了一点），五年前中山買大盘升3,4倍，现回落15000/平（我5000多入）！深中通道近年才有人知，當年我天天上网查，確實動工后才下单的，中山樓看你用作什么，我猜長遠不會太差，當然有錢買就珠海啦！不用教，超有錢就前海，深圳，又不用教！因我是用家才買中山，再说小小消息，未來港人在弯区可能有机可申请中港牌，可能免费的，想想不是的话大橋变風景橋！国家會那麽冇面，用这麽多錢起，世界第一笑话，是嘛？
你真係香港人?=.=
@@chichichi7466 我都认同香港人以後在大弯区有楼可申請中港牌！
@@chichichi7466 点解覺得唔系呢？
一個香港廣州深圳上海都有物業s既人
唱好中山既有可能係啲灣區經紀，唔好聽人講，自己睇路做好功課吧
深圳都其實好大鑊，有間同佢攞咗十年嘢嘅供應商，間嘢一年做過十億生意，獅子咁大個鼻，次次同佢買嘢都好似要求佢咁，呢期居然主動問我哋要唔要落單，過去十年未試過
十億甘大....!我諗个供應商攞晒所有錢去炒樓，冇晒現金流
@@user-rq7yx7fe6j 做生意啲錢係轉㗎，一年做十億生意，戶口隨時只有幾百萬，街數過億，轉慢啲都跳樓呀！
内地好多城巿租金已大幅下跌啦
不同意
聽你講買樓投資要注意的事,鬼唔知買樓投資要買一線城市!有錢一定要海外投資,我捒英美加,駛乜揀中國,中國紅二代都梀英美加啦!家庭主婦都知的常識啦!香港現在最緊要搞投資移民!
買咗一間喺中山石岐，以為疫情下會減價啦! 想借親戚名趁低入多間，問個sales, 点知佢話冇減價喎；銷情仲幾好添! 激死!
Sarah Chung 佢成日叫人唔好去買中山樓，我唔認同
我係中山做新樓可以聯絡我
Sarah Chung 遠洋城？
@@edchankoonleung 江玥
Sarah Chung 这个以前是化工厂地
風暴一下打落嚟當然帳面會蝕錢啦，渣匯豐嘅一下子都冇四成啦；買樓帳面跌廿萬可能就是樓盤出疫情價單位用來冚必要開銷。那朋友也太短視了吧，心血少就快點離場保平安吧，投資物業不適合他。中山物業買唔過？那上一條片的馬來西亞物業又竟然值得買？哈哈😅
Steven
想請教大灣區其中一個肇慶香港城
近來網上介紹多左
好似最後介紹呢個地區
點睇肇慶樓香港城值得投資？
@@bearg6593 产业基础太弱，如果自住无问题，肇庆始终定位旅游城市。
买南沙都唔买中山啦 香港高铁去南沙庆盛站半个钟 南沙环境超级好 而且个价睇住由万几一方升到三万几。。。中山买唔过
田中太浪 南沙同中山两个价位根本无得比
睇送吃饭咯
南沙是不错但是现在价位不适合投资拉，中山也要看location
@@wallace6228 南沙价位投资意义不大了 改善型自住还是不错 环境很好
大陆哩边楼价肯定唔会掉。宜家楼价高嘎地区唔会点升，楼价低嘎地区以后肯定会升。唔信放长双眼睇。
中山都要跌了，为什么我这边这个五六线城市，还不是大湾区城市圈的，居然还不跌啊……
听闻，居然在2019年，还是全省销售量最好的县级城市，预估今年还想投放20000套进入市场。
对于这个数据，我真的有点怀疑，但是我看到所有楼盘都在拼命赶工，真心看不懂啊！
什么城市
我都買左中山樓。座梗🧐
我想買喎，邊個盤跌？我睇嘅同開盤比個個都無乜點跌
Kh Lee 邊有問題，中山現在買都唔貴，石歧都係賣萬三至萬五左右， 當然比起幾年前係升好多，但係都比其他城市抵買
Kh Lee 我買左果d濕9商住。
Kh Lee 哈喽 中山宜家好多楼盘都有优惠的 比上年是跌左 有兴趣可以加我wechat：460185933了解下喔
中山楼一定会升，但是你起码等深中通道真是通左先啊！
呵呵，预期早就涨完了，还要等开通再涨？不过，真正通的时候还是会再涨一丢丢的
是的靠近深中通道的几个镇会涨，而且每天来回运行500辆bus,很多通勤人员毕竟房价差8倍
最快五一勞動節，中山樓盤好多都有折扣，送家電等...咁快要降價，如果老人家買來退休是不錯的
唔怪得呢排又多番大陸agent 搵我~~ 哈哈~ 原來又要做'活動' 了~
退休先不要買，老了一定多病痛，回香港復診都烦
买平买贵无得讲，又吴系无楼卖.，休息去买吴得点解要求人
想買珠海樓金彎區值得投資嗎？
Red Wall 👍👍
哈喽 珠海确实会比中山有投资价值的 有兴趣可以加我wechat:460185933了解下喔
你去买横琴好过啦
中山空置多到你香港人全部过来买都有剩，搞多条深中，割多伦韭菜，房产税肯定系深中之前出。
短期不会出的；现在经济不好更加不会出；我觉得十年内都不会出；
我系坦洲買5000一平,而家基本10000
以上一平
有價冇市
我都買咗， 之後賣出， 都賺咗錢
bluetymate 是有價有市
真本琉香 最高果時去到萬5，6
我2012年買，當然3800一方，之後一直收租。不過我看淡後市。只是我怕看錯，所以番著將來退休回去住
呢度好多大灣區agent 😂😂😂
有无人留意过中山GDP疫情前就跌得好劲
虚报了三成
然后被修正了
like
中山这几年都是在建楼，广东四小虎变成广东垫底，中山有挖不完的路，同一条路一年挖几次，人口比十年前少了一半，李启红下台后，来的领导都是空降，干几个月捞完就走了，工资都不3.4千，没前途
水清则无鱼。
怎么少一半
遲的楼價跌到扑街
？具體什么时侯跌呀
三四線城市的人買房很少貸款.
香港年輕人寧願買部車，都唔會在三，四線城市，買間幾十萬樓。
買車只需十幾二十万，二手幾万也可以
其實我覺得你將件事複雜左咯。
我覺得，系大陸其實簡單講就係“人口持續流入地抗跌能力高，人口流出地以及過飽和城市樓價變動幅度少，不適宜增值投資。”
全球大环境变差，国内存货过剩，楼价下跌是必 然的，
買磚頭你使驚
作为中山本地人的我，准备迁出户口，中山无得救了
亖玊 何解？可以分享一下嗎？
事在人为
香港居公屋楼没有阳台，千栋楼用一个设计图纸，孤寒，难道普通市民就不能拥有一个阳台吗，港人不是奴隶是什麽呢
而国内20平方都有个阳台设计
你老母、用個閪陽台跳樓？
贫民屋没有就是没有，富有多少老母跳楼都争取不到
用事实说话没有阳台憋疯了一批人
香港陽台如果太大, 是要付地價的. 所以發展商都不會造得過大. 你願意付錢就可以了.
以香港的樓宇密度有陽台也是被對棟遮檔，而且單人至二人公屋可能連20平都沒有，只有十幾平的也見過。
@@aikawa8628 如果香港收房屋空置税，绝对利港利民
供房家的儿童一年都吃不到一次自助餐，累
你係唔系傻嘎！問你一個問題，點解你甘得閒同大家講，不如教大家唔好買樓投資，做返其他仲好，叫人地唔好買邊度邊度，起好曬配套，仲鬼使你講咩
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深圳真正有实力也不是很多，炒楼就多，主持人还沒经历过风浪，所以乱说一套，深圳楼要爆泡了！
買樓不信自己，不做功課，去信agent 真好笑。
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