慘不忍睹！深圳一夜蝕千萬！經營貸爆雷！炒房客負債不堪重負，續貸者瀕臨破產邊緣，要逼上天台！
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- เผยแพร่เมื่อ 28 ก.ย. 2024
- 賠掉1500萬的房，負債600萬！
最近深圳亦有一位「大冤種」，2020年聽信深房理，在南山區，高評高貸投資一套1500多萬的房。 今年到咗歸本期限，他幾乎企系懸崖尖！ 房屋抵押貸1600萬，信用卡、網貸等綜合起身150萬+。而房屋掛牌價跌到1200萬。 就算賣掉，也要賠上房屋，蝕掉上百萬利息，還得負債600萬！ 好多人好奇心爆棚： 乜野系經營貸? 點解買豪宅可以做到0首付; 呢啲人的資信系點通過銀行審批？近年來，經營貸用於炒房的現象引起了廣泛關注，尤其系在2020年至2021年間達到高峰。
呢一時期，隨着房貸利率相對較高，而經營貸利率走低，部分投資者睇到咗「轉貸降息」的機會，亦都系將高利率的房貸轉換為低利率的經營貸。
但系，隨着貸款周期的到來，特別系今年的續貸高峰期，同埋樓價波動的影響，呢一策略的風險逐漸顯現。
大多數經營貸的貸款周期通常系3-5年，到期需要進行續貸，而前提系重新評估房產價格。在樓價下跌的背景下，貸款人很可能要自掏荷包補齊百萬的資金缺口。
從2020年初到舊年末，國內經營貸規模已從11.3萬億元上漲到22.15萬億元，翻了將近一倍，其中相當一部分流入咗房地產。
經營貸炒房的一個大背景正系樓價和房貸利率的不斷調整變化，使得高位買樓的人希望慳利息開支。
在2021年上半年，為咗有效抑制投機炒房，全國各地房貸利率不斷上漲。
以廣州為例，2021年前8個月，廣州房貸利率五次提價，在最高點位，大型商業銀行的首二套房貸利率分別不低於5.85%和6.05%。
此外，仲有大量二三線城市首套房貸利率突破了6%。例如，蘇州、杭州和鄭州的首套最高分別達到咗6.2%、6.3%、6.37%。
但2021年下半年開始，為咗維護房地產市場的健康發展，全國房貸利率進入調降期。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水準。
房貸利率的連續走低，無疑為新申請房貸的客戶帶來咗實質性的經濟利好，大大減輕了佢哋的還款負擔。
但系，對於嗰啲已經在高利率環境下承貸的房主，尤其系2021年上半年的購房者，佢哋並未能搭上呢班利率下調的快車，呢在好大程度上加劇了佢哋內心的不平衡感。
有需求就有「商機」，市場上開始流行起一款帶有普惠性質的房抵信貸產品--經營貸。自2020年推行以來，經營貸主要用於支持小微企業和個體工商戶的經營發展，貸款額度一般為抵押物的7成甚至更高。
通常情況下，當小微企業尋求經營性貸款時，銀行會設定一系列條件，比如要求企業須具備至少半年至一年的有效營業執照，擁有固定的營業場所，同埋確保企業的現金流足以承擔貸款本金及利息的償付。
另外，作為擔保品的房產需無任何未清償的貸款餘額，以確保其可用作貸款的完全抵押。
從呢啲申請門檻來睇，對於只想慳利息支出的供房族來講，系很難滿足的。而呢個時候，貸款中介出現咗。佢哋善於包裝，只需要支付手續費，所有的門檻都唔系問題。
一開始，中介會幫忙墊資，幫助購房者還清銀行端的房貸，從而解押房產。跟住，將房產作為抵押物向銀行申請經營貸，通常系房產價格的7成，用來償還欠中介的債務。最終，購房者成功將「房貸」置換成「經營貸」，購房者只需按期支付經營貸的利息即可。
在呢個過程中，貸款中介可以幫忙完善申請經營貸的一系列材料。甚至會設立「空殼公司」，呢啲公司雖然在法律上成立，但實際上並無真實的經營活動；或系利用嗰啲長期處於非活躍狀態、實質上已停止運營的「殭屍企業」的名義，來作為貸款申請的主體。
在2020-2021年經營貸火熱的時候，或許你也在朋友圈睇過「最低利率2.8%，30年等額本息」的經營貸廣告。房貸置換成經營貸，確實可以在一定程度上減少利息支出。
以一筆500萬元的住房貸款為例，若揀30年的還款期限，按照當前常見的存量房貸年利率4.5%計算，採用等額本息的還款模式，每月需償還的金額大約為25,334.27元。相比之下，2.8%的經營性貸款，每月的還款額將降至約20,544.72元，還款壓力減少了接近5,000元。
購房者成功降息、貸款中介賺得手續費、銀行機構完成業務，呢個睇似天衣無縫、皆大歡喜的局面，實際上潛哩埋好大的風險。
首先，大部分貸款中介往往將經營貸的貸款期限「拉長」到20年甚至30年。但「長期貸款」其實系提供了一個長達30年的授信窗口，實際上每3-5年就要重新續貸。而2.8%超低起始利率通常僅適用於首次貸款合同，續貸時的利率則會變為浮動形式。
其次，續貸能貸幾多，和最新的房產價格息息相關。如果樓價上漲仲可以繼續貸，如果樓價下跌，唔單只貸款額度減少，仲要自掏荷包補上差額。而家樓價已然下跌。市場有消息傳聞，由於抵押物評估價下浮比較大，原本貸款七成的大多已被「擊穿」。
根據國家統計局發布的數據，在今年的頭兩個月里，全國範圍內新建住宅的總銷售額為9227億元，銷售總面積達到9559萬平方米。
據此計算，新樓的平均交易價格約為9653元每平方米。呢一數字相較於舊年4月時的峰值12469元/平方米，每平方米的價格跌幅達到咗2816元，總體降幅為22.6%。
為咗減少續貸階段的資金缺口，唔少購房者在嘗試唔同的解決方法。
例如，將房產賣給親朋好友「過一手」，與之簽訂購房協議，在銀行重新辦理房貸，再將房貸資金償還經營貸款。亦都系「將經營貸重新置換成房貸」。梗系，呢唔單只有較高的風險，仲要重新繳納相關稅費。
除此之外，亦有貸款中介專門做續貸業務。一種系通過借入消費貸或其他貸款填上空缺，但以貸養貸會產生新的成本，負債將會如滾雪球般越來越多。
另一種則系通過一啲渠道做高房產的估價，從而「絲滑」彌補價差。但而家市場行情下，「高評高貸」的操作空間較小。
總來講之，如果購房者冇穩健的現金流來保障貸款的持續償還，將面臨較大的違約風險。一旦違約，唔單只還款人的信用記錄受損，列入徵信黑名單，抵押的房產還會被強制執行拍賣。
與此同時，監管機構早已明確規定，任何將貸款非法挪用至房地產投資的行為都將受到嚴懲。一旦發現此類違規操作，貸款將被立即收返，銀行對借款人的授信額度也將被削減，還會追究相關的法律責任。
被包裝的貸款期限、被低估的續貸風險、被試探的法律紅線......房貸置換經營貸睇似能夠帶來短期經濟利益的操作，實際上預設了高昂的代價。
呢亦系樓價下跌的連鎖反應之一--上槓桿買樓唔一定有問題，但違規操作上槓桿，等樓價降落來咗，可就要爆倉了。
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買買買，睇下自己有冇咁大個頭先喇
很简单的数学分析，中国房产权是70年，买楼做按揭20年，可以免费住多50年。比较供数和租楼70年。以150万的楼来计算，70年的支出，租楼比供楼多支出500万元。数据显示中国人喜欢买楼的原因。低价卖楼，首付没有了，已经供款的钱没有了，如果断供还要欠银行差价和行政费，最重要是每月都要拿供楼的钱来租房，全世界最蠢的人才会这样做。
千幻只係小碟, 根本就要全清, 真是"財富自由"
中国要人民安居乐业，借三年疫情打压过高楼价，楼价过去十年升了200-300%，现在楼价只调整20%，还要继续努力，中国政付做得非常好！中国出口大升人民收入爭加，很多人想改善环转大屋，当然要一边卖房一边找房！
經濟宇宙最强，人人有工開，爽
自作孽，不可活，不值得可情，正是：人為財死，沒錯的😢😢
投资， 投资 肯定有赚有亏。 仗着有几钱， 仲系借. 炒贵细D 楼。 输打赢要？
gogo干嘛上天台？談心？夜半無人私語時!又幾鬼浪漫噃!🎉
樓市頭條👍👍👍 這一波 查稅，猜有多少有錢人想走向他方，有關單位暗中又可割一波韭菜，這些有錢人物業會不會…再加上經營貸爆雷，樓市樓價更加慘不忍睹…
真的嗎？太好了！感謝黨。
🤣🤣🤣🤣🤣🤣🤣
得😊
現時樓價是貴的