Doplnění k videu: při kalkulaci zhodnocení bytu mi utekla jedna důležitá věc. A to že se výnos (ve videu 3,5 %) skládá jak z růstu hodnoty samotné nemovitosti, tak z příjmu z nájmu (podobně jako u akcií kapitálový a dividendový výnos). Vzhledem k tomu, že Vojta v bytě bude nejspíš bydlet, odpadá výnos z nájmu a zůstává pouze kapitálové zhodnocení, takže cca jen polovina ze 3,5 %. Konečná cena bytu nejspíš tedy nebude 16,8 milionů, ale nižší - spíš někde okolo 8-10 milionů Kč. Částky cca 16,8 milionů (v reálných penězích, po zohlednění inflace) by Vojta dosáhl, kdyby byt pronajal. Zároveň má cena bytu i vliv na náklady na opravy. Pokud bude cena bytu po 30 letech nižší, tak náklady vyčíslené jako 1 % z hodnoty nemovitosti se budou pohybovat spíše okolo 2 milionů Kč a ne 3,1 milionů Kč. Což snižuje částku, kterou je třeba investovat. Zapomněl jsem ve výpočtech ještě na něco důležitého, co je třeba vzít v úvahu? -- -- -- -- Pomohla vám má videa zlepšit investiční rozhodování? Podpořte Investiční bramboru virtuálním pivem 🍺 na: www.buymeacoffee.com/investicnibr Díky a na zdraví! 🍻 🥔
Prima video, nicméně kapitálové zhodnocení bytu bych skutečně počítal zhruba 3-4% dlouhodobě (krátkodobě je to nyní mnohem vice), polovina neodpovídá realitě u nás. Nad to by byl cisty dividendovy vynos z případného pronájmu ve vysi 2 až XY % dle výše vlastních prostředků v nemovitosti.
Nějak se mi nezdá myšlenka, že vlastní bydlení negeneruje výnos, pokud ho nepronajmu někomu cizímu. Pokud v něm bydlím, tak platím v podstatě nájem sám sobě, což má výhodu v tom, že z toho neplatím daně, na rozdíl do dividend nebo výnosu z nájmu. Dále si myslím, že srovnání nákladu na investici 10,8 mil vs 3,16 mil není korektní, jelikož v těch 10,8 mám kromě investice poskytnutou i službu bydlení, takže by bylo podle mě relevantní srovnání 10,8 mil vs 8,56 (3,16 + 0,015*12*30, tj. najem).
Podle mě to už po nějakých 10 letech absolutně ztrácí vypovídající hodnotu... za mě nejvíce: 1) vůbec nevíme, jak se bude pohybovat kupní síla (jak poroste plat) 2) vůbec nevíme, jestli během třeba následujících 5 let nebude nájem stejně velký jako splátka hypotéky nebo možná i vyšší, takže za 5 let by teoreticky mohl investovat 0 a tím pádem akcie by nedávali vůbec žádný smysl. Obecně platí, že nájmy jsou vyšší než hypotéky. Osobně pronajímám několik nemovitostí a u všech tvoří splátha hypotéky jen téměř polovinu hodnoty nájmu.....
za mě by byla nejlepší rada. Zkus za 500 tisíc koupit někde v menším měste byt a ten pronajímem s tím, že splátka hypotéky musí být nižší než nájem + fond oprav + daně druhou polovinu dej do akicíí a stále bydli v nájmu. Tím diversifikuje riziko... a časem až bude vědět, kde se chce usídlit prodá byt. Nájemník mu sníží jistinu => tedy dostane slušný pasivní příjem za pár let a bude se opět moci rozhodnout. Nejhorší případe je však koupit si byt větší než aktuálně potřebuji nebo dokonce si byt nekoupit vůbec žádný
@@stanik4444 Záleží kdy a kde. Ještě před dvěma lety skoro všude byla splátka hypotéky nižší než nájem. V současnosti je ve velkých městech (Praha, Brno) splátka hypotéky výrazně vyšší než nájem.
Ahoj Richarde, ve stejné situaci jako tvůj divák, jsem byl i já. Dokonce v +/- stejné době (léto 2021). Já jsem ale měl to štěstí, že se mi naskytla možnost přestěhovat se z Brna, kde jsem si po škole našel práci, do mého rodného kraje za stejnou mzdu. V rodném kraji byly v té době nemovitosti minimálně o 1/3 levnější než v Brně, což při jejich cenách dělá miliony. Takže "kupní síla" mého příjmu se z tohoto pohledu dost zvýšila. Byt jsem z pohledu úrokových sazeb koupil za pět minut dvanáct (2,49%) a mohl jsem si dovolit ne 90% hypotéku, ale 80% hypotéku. I na základě informací z tohoto videa bych neměnil, byť důvody, proč je lepší nájem, mají něco do sebe, ale také záleží jak to kdo nakonec cítí. Před dvěmi měsíci jsem začal ivestovat do akcíí a ETF a za červen se mi podařilo vygenerovat zhodnocení, které se docela dost přibížilo částce, kterou zaplatím na úrocích na hypotéce za měsíc. Napadl mě jestě jeden námět na video a to zda, je lepší šetřit peníze na mimořádné splátky hypotéky (25% ročně z jistiny, při výročí smlouvy + při konci fixace / refinancování hypotéky) a splácet tak hypotéku rychleji a ušetřit na úrocích, nebo úspory investovat jinak (např. ty akcie). Já jsem zvolil druhou variantu, protože vzhledem k výší mé aktuální úrokové sazby, kterou mám až do roku 2029, mě tato vyrianta přijde z dlouhodobého hlediska finančně výhodnější. Jen si nejsem jistý, zda to je správně z pohledu celkové rekonstrukce bytu, která by si podle mého názoru v dnešních penězích vyžádala cca. 1.2 milionu. Rozhodnutí jsem se rozhodl odložit na rok 2029, kdy se rozhodnu jak dál, na základě úrokových sazeb v té době. Ideálně bych to chtěl tak, že na rekonstrukci bych si půjčil a tato půjčka by byla "krytá" mým akciovým portfoliem, jehož zhodnocení by bylo vyšší, než úroky z pújčky na bydlení a vyplatilo by se mi tak si peníze raději půjčit, než sahat na portfolio.
Skvělé video. Já kupoval před pěti lety nemovitost na hypotéku, která vyšla o trochu více než nájem s tím, že v důchodu budu mít vše splaceno, budu platit pouze služby a nemovitost pak zdědí jednou potomci. V té době jsem se ještě o investice ani nezajímal. Po pěti letech se ale nájmy v mé oblasti zvedly tak, že hypotéka včetně fondů oprav vyjde levněji než nájem a cena mé nemovitosti se zvedla o 58% (tohle mám ověřeno, protože tento rok se v mém vchodě prodalo několik stejných bytů).
Ahoj, mám to stejně..to zhodnocení je ale tak tří násobek a pronájmy mi převyšují jednou tolik co platím hypotéku. Začal jsem byty nakupovat v roce 2009, za 100% hypo, za tři roky jsou zaplaceny, a mám v úmyslu z zisku nájmu zafinancovat hypotéku na koupi RD, pozemek koupit za vlastní cash, když prodam vlastní byt s garáži a zahrádkou, tak mi stačí si na nový dům dopujčit cca 2 až 3 mil, počítám s cenou domu tady u nás kolem 7mil. At se daří
Ono to tak v paxi je, nájmy neustále zdražují, kamarádka co bydlí 30 let v podnájmu v Brně, začínala na 6 tisících včetně energií, z Brna utzekli v roce 2022, kdy za 3+1 byt na sídlišti platili i s energiemi atd 25 tisíc kč. Teď bydlí opět v nájmu, a za 30 let zaplatila za nájem totéž, co já za vlastní bydlení, jen já jsem dnes o hodnotu své nemovitosti bohatší.
Diky za super video s nazornym prikladem (urcite je to vhodny format i do budoucna) a vypocty. Ovsem krome ciste financni stranky veci hraje dulezitou roli i psychologie - na jednu stranu bydleni ve vlastnim dava pocit bezpeci a jistoty, na stranu druhou se zavazuji na dlouhou dobu platit pomerne vysokou castku. Takze kdyz mne z nejakeho duvodu vypadnou na delsi dobu prijmy, tak u akcii proste prestanu nakupovat, zatimco s hypotekou budou pod velkym psychickym tlakem z moznosti ztraty nemovitosti. Urcite bych velmi uvital video porovnavajici koupi nemovitosti vs koupi napr REIT ETF. Jeste jednou diky za skvelou a dlouhodobou praci.
3 ปีที่แล้ว +4
To je dobra připomínka - být zadlužený určitě zvyšuje finanční stres, zvlášť když už je hypotéka v takové výši. O REITS je zájem, určitě do budocuna bude video, jen jsem se ještě nedostal k tomu, abych si je pořádně nastudoval.
Plně souhlasím, nemovitost se také nedá částečně odprodat v případě zdravotních nebo jiných problémů. Likvidita také není nijak závratná. Prodat ETF je v rámci sekund převod peněz na účet do 24h. V případě nutnosti je u nájmu také možnost se přestěhovat do levnější lokality, menšího bytu, přítelkyni, kamarádům, rodičům. V případě hypotéky to tak snadné být nemusí. Může také dojít k pádu cen po kterém bude z pohledu banky hypotéka nedostatečně zajištěná a může tak dojít k nucenému prodeji nemovitosti. Hypotéka se tak ve výsledku dá přirovnat k obchodům s akciemi na páku.
Líbí se mi konec videa. Porovnávat totiž vlastní střechu nad hlavou s tím kolik vydělám je obrovsky těžká a myslím, že i nemožná záležitost. Protože vědět, že mám své bydlení, kde jsem spokojený, vychovávám děti, je to "můj domov" je k "nezaplacení". Tady hraje velkou roli to jak si člověk nastaví co chce. A srovnávat toto s např výnosem akcií pro někoho bude naprosto irelevantní, protože pocit vlastního domova převáží desítky milionů korun s tím, že jsem v nájmu, na druhou stranu..... Moc těžké a tady záleží na každém kdo to jak cítí. Hraje tu totiž roli více faktorů než zhodnocení investice ať do bytu nebo akcií. 😊
Už jsem si to jednou počítal a proto jsem se já osobně rozhodnul pořídit si začátkem roku hypotéku. S výpočtem ve videu musím bohužel vysoce nesouhlasit a to i přesto, že mám bramboru rád. Vycházím se statistikami od roku 2011-2021, protože ty odráží aktuální politiku centrálních bank, která se změnila (kvantitativní uvolňování atd.). Aktuálně by se dalo říct, že peněžní zásoba se co 10 let zdvojnásobuje - z toho se také odvíjí ten růst cen nemovitostí, kterému se všichni stále diví. Částky ve výpočtu neočišťuji o inflaci, jelikož by to pak nesouhlasilo s hodnotou peněz za nominální částku splátky hypotéky, která s inflací neporoste. Výpočet brambory pravděpodobně uvažuje s tempem růstu inflace spotřebního koše všude stejným tempem, nikoliv růstem aktiv / cen bytů nebo s růstem platů / nájemného Nájem ani mzda nerostou s inflací (mířenou ČNB na 2% p.a.) - historicky rostou spíš cca 4.5% p.a. Rychlost ceny bytů roste spíše rychlostí růstu peněžní zásoby, což je cca 7% p.a. Jelikož ceny nájmů porostou cca 4.5% p.a., tak brambora bude moci za ušetřené peníze z rozdílu cen nájmů spořit pouze prvních 5 let (v mém modelovém případě), dokud nedoženou ceny nájmů nominální částku splátky za hypotéku, poté bude brambora platit daleko vyšší nájemné, za 30 let 67 000 měsíčně, přičemž nominální splátka bude stále cca 21 000-26 000 po uplynutí fixace, celkově peníze utracené za nájemné budou o 35% vyšší než za celkovou částku splátky hypotéky a to počítám s úrokovou sazbou po uplynutí fixace 4% p.a. která vychází na těch 26 000,- cca. Výše splátky je nominální po dobu fixace, ale poté se bude vyvýjet dle aktuálních úrokových sazeb, kde se dá předpokládat sazba nižší než 4% p.a. Můj případ: Cena bytu 6 200 000,- Celková výše úvěru 5 409 000,- Výše anuitní splátky 21 822,- Doba splácení 29 let Fix 10 let (sazba 2.29 p.a., po fixu uvažuji pesimisticky 4% p.a.) Celková splatná částka v pesimiastické variantě 9 047 280,- Údržba nemovitosti (1%) 8 000 000,- Doplatek kupní ceny 790 000,- Celkové pořizovací náklady za 30 let 17 837 280,- Cena nemovitosti za 30 let 63 035 677,- Hodnota po odečtění nákladů za 30 let 45 198 397,- --- Odhadovaný měsíční příjem v případě investic + podnájmu (počítáno v mém případě s 790 000,- a zhodnocením 10% p.a., což se dá spolu s inflací na akciích dlouhodobě udělat) po odečtení utopených peněz na vyšší nájemné po 5. roce: 43 145,- Odhadovaný měsíční příjem z majetku ve variantě s využitím hypotéky: 67 416,-
Optě děkuji Richardovi a bramboře, za práci kterou pro nás dělají ;) Moc pěkně shrnující video! Ještě mě napadlo několik dalších aspektů ke zvážení: - v ČR je s nájmy dost specifická situace, kdy většinou vlastní 1 nájemní byt 1 majitel, narozdíl od modelu velkých firem vlastnících X jednotek. Majitelé nájemních bytů se často chovají příliš majetnicky a nájemníky, i když nezákonně, omezují v jejich právech. Dost často je to tak, že hledají "bílý heterosexuální pár nekuřáků bez dětí a zvířat". Navíc se mohou kdykoli rozhodnout, že byt "potřebují pro sebe", i když to tak vůbec není. - Ve vlastní nemovitosti jste téměř absolutně svobodní v tom, co a jak si tam chcete dělat či předělat. - pokud zároveň v místě bydlení i provozujete živnost, jiná možnost než vlastní nemovitost v podstatě není. I tím je to výhodnější, neboť nemusíte řešit pronájem dalších prostor a dojíždění - poslední dobou ve společnosti sílící tendence volající po vyšším zdaňování nebo vyvlastňování nemovitostí. Nemovitosti jsou bohužel více vidět a více lidi dráždí, než že má někdo akcie/bitcoin/... Do vlastního bych šla pořád, ale další investiční v této době není moc perspektivní P.S.: Báječné tričko
"Dost často je to tak, že hledají "bílý heterosexuální pár nekuřáků bez dětí a zvířat" Ono je celkem logické snahu o minimalizaci škod na vlastním majetku. Bohužel, je to jen reakce na chování daných nájemníků. Byt se pronajímá k bydlení, ne k demolici.
@@jiricoupek1674 no já jsem se psem bydlela po "ideálních nájemících" a zatímco oni byt demolovali, já ho předávala v lepším stavu než jem ho převzala a o psovi majitel ani nevěděl. Ale cílem sdělení bylo, že spoléhat se v 4R na nájemní bydlení je blbost a většina lidí musí být ve vlastním, aby mohli žít
Ty společenské nálady jsou podle mě celkem důležitý faktor. Nechci vůbec nic přivolávat, ale pokud by se nedej bože nějaký konflikt přelil i k nám, tak ceny nemovitostí podle mě hodně spadnoi. Česko zatím stále platí za bezpečnou zemi přikloněnou na západ. Občas si ale říkám že stačí málo a může se to otočit. Bytová situace v dané lokalitě nebo v celé zemi se může během těch 30 let dost změnit a cena vaší nemovitosti to pocítí.V extrémním případě zase přijde nějaká strana která začne vyvlastnovat, nebo stropovat nájmy a výhodnost se tím buď ztratí nebo sníží.
Za mě dobře zvolná nemovitost mnohonásobně předčí všechny ostatní investice a to díky nájmu/vlastní splátka hypotéky. Protože nikdo jiný ti nedá páku na investice mimo hypotéky. Pak máš nájem a ještě zhodnocení. To je jako kdyby jsi pronajimal akcie, nebo kdyby ti majitel tobě jako nájemci část nájmu spořil a ve finále se s tebou rozdělil o prodej toho bytu. Ale má to velkou nevýhodu a to že nevíme jak to bude. Byt ti můžou zabavit/zdarodnit/zničit válkou. Špatně si ho pojistit a zničí ti ho nějaký živel. A ani v jednom případě nedostaneš svoje peníze zpátky. Nebo může být nějaký odliv z oblasti atd. Takže s rizikem roste návratnost a tady se to riziko dost projevuje.
Děkuji za přínosné video. Z mého hlediska bych do pořízení bytu zahrnul i to nejcenější a tím myslím čas. Jak jste zmínil, byt/dům stojí spoustu oprav, které taktéž budou stát spoustu času nebo o to více peněz při opravě firmou. Zaujal mě ale dost pravdivý komentář. Že po 30ti letech hypotéku splatím a tím pádem se mi zvedne příjem o značnou částku kterou je dost nutno zmínit do celého výpočtu. Problém je v tom, že nikdo neví kolika se dožije :D Na závěr...taktéž záleží na styl života. Pro člověka co rád domácí manuální práci je byt/dům perfektní volba. Nikdo nechce předělat byt/dům k obrazu svému a mít pořád strach, že ho někdo může vystěhovat.
podobne dilema jsem resil v 2019, a nakonec se rozhodl jit do akcii s dividendovym vynosem jiz tehdy me ale nelakaly velka mesta kvuli cenam nemovitosti, koukal jsem spis na chudsi kraj ale s relativne rozsahlym pracovnim fondem, lidi tam proste maj celkem praci ci dojizdi za praci do Nemecka, a kde za cenu 1 bytu jsem mohl poridit 7-9 bytu stejnych dispozic a velikosti jako tenkrat v Praze, ale i tak jsem to nakonec zavrhnul a sel cestou akcii s dividendovym vynosem, neb to co se delo okolo tech bytu jiz pri obhlidkach bylo silene, a predstava ze se budu muset starat bit o jedinej byt coby pronajimatel me trosku desila dnes po 5 letech muzu celkem dobre hodnotit prubeh, cena nemovitosti v lokalite kde jsem vybiral se az tolik nehnula, realne tam sli nemovitosti o cca 8% nahoru, najmy o trosku mene o nejakych 6-7% a tech bytu je tam v nabydce stale dost akcie od te doby mirne klesli na cene, o 4,6% dle Digrinu (tento konkretni titul), ale vynosnost dividendy byla za tech 5 let v prumeru 8% rocne, a dle ukazatele XIRR je to cca 7%, dividendu z daneho titulu jsem zaroven reinvestoval a redil nebo spise diverzifikoval do dalsich titulu vetsinou zase dividendovych, titulu ktere jsem si ale pred koupi relativne dlouho nacenoval a nasledne cekal klidne i mesice nez je skutecne nakoupil na mnou pozadovane cene pro vstup do daneho titulu, relane jsme tak na tom stravil cca podobne casu jako bych stravil pri obsluze bytu s najemniky, kazdy titul cca 10-20 hodin casu rocne procitani zprav a cisel v nich a pocitani ruznych metod naceneni cele portfolio mam po 5 letech v plusu, dle Digrinu 34.43% v plusu, a dividenda rocne kolisa mezi 6 az 7%, cca 10-12% jsou rustove tituly, tuhle statistiku jsem na Digrinu nenasel jak si ji zobrazit, kolik % portfolia tvori rustove a kolik dividendove tituly a ted asi to nejlepsi nakonec, kdybych za ziskanou dividendu kupoval po tu dobu ciste SP500, tak dnes to portfolio dle Digrinu ma hodnotu o cca 30% vetsi, a zajimave je, ze od meho realneho portfolia se to zacalo odpoutavat az v listopadu 2023, do te doby se PS500 tak nejak litalo sem tam, par mesicu pod, par mesicu nad, dle grafu na Digrinu
Ahoj Richarde, video je velmi zajímavé. Já osobně si byt koupil, lépe se cítím ve svém a hypotéka mě naopak vyjde o 4000 levněji, než bych tu zaplatil za nájem. Ale přemýšlel jsem, jestli nekoupit další byt jako investici, který bych pronajímal, nicméně i díky informacím od tebe nebo Ondry K. jsem se rozhodl investovat do akcií a věřím, že je to správný krok. Děláte to dobře, moc díky!
ak chces investovat do realit mozes kupovat akcie realitnych spolocnosti ako napriklad Reality Income a mas to bez starosti s prenajmom a najomnikmi...
Přesně tak, každé místo má poměr cena nemovitosti/nájem trochu jiné a je potřeba se tomu přizpůsobit v rozhodování 😊 koupil jsem v Hradci Králové. Jinak Realty Income samozřejmě mám 👍
Ahoj Richarde, vítej zpět v ČR! A diky za nové video! Sice neřeším tuto otázku, jelikož uz vlastni bydlení mam z velmi výhodných podmínek, ale pomáhá mi to lépe se orientovat a chápat, jak věci funguji a jak si výnosnost či výhodnost te či oné investice počítat. Takze fajn a těším se na další epizodu. 🇨🇿
Ještě bych doplnil jednu věc. Po třiceti letech (zaplacení hypotéky) zase nastává rozdíl - ve vlastním bydlení nebudu platit hypotéku výdaje na bydlení mi klesnou o splátku hypotéky. Nájem budu platit do smrti. Takže pokud nemovitost kupuji ve 30 letech v 60 splatím a snížím nutné výdaje, tak mi reálně stoupnou příjmy. Nájem budu platit dalších 20-30 let (když beru, že se trošku prodlouží průměrná délka dožití). Ale ano přesně jak bylo popsáno - je to každého věc. Obě řešení jsou dobrá. (Nejhorší je bydlet v nájmu a neinvestovat).
Naprostý souhlas, plus bych dodal, že nájem (pokud poroste jen o inflaci 2% a nebude sledovat spíše ten růst ceny nemovitostí), pak nájem nebude 20-25.000, ale 27.000 Kč. V případě růstu dle cen nemovitostí by to bylo 42.000 Kč. A navíc, jak říkal Vladimír, nebudu již platit hypotéku a to se dá považovat nepřímo také za navýšení příjmu. A pak je tu problém nákupu s pákou, kdy se dají prostředky nad výší splátky, které oproti nájmu nerostou, také investovat. A k pocitům a nákladům na druhé straně bych propočetl neschopnost splácet a náklady na pojištění proti tomuto riziku. Je toho hodně, co ještě by se dalo kalkulovat. Díky za skvělé video ;)
Pecka, díky za další super video. Tohle je věc, nad kterou by se měl minimálně jednou v životě zamyslet prakticky každý (i když většina lidí se nad ní nikdy nezamyslí a jako jedinou možnost vidí koupi nemovitosti).
Právě jsem tě objevil, koukám na první video a musím říct že opravdu žasnu nad erudovaností a zároveň srozumitelností obsahu. Chválím a jdu koukat na další, třeba ta, co si doporučoval ve videu. Díky ;)
3 ปีที่แล้ว +1
Díky a snad se další videa budou líbit minimálně jako toto 🙂
Velmi aktuální téma. Vedl jsem debatu s kamarádem. Zda 1M korun dát do hypotéky na investiční byt v Praze a nebo investovat. Šel do investičního bytu. Myslím, že jen někomu cizímu zajistil bydlení za svoje peníze. Nic víc....Díky za videa a těším se na další.
3 ปีที่แล้ว +4
Nemovitosti jsou lidem holt bližší a srozumitelnější než akcie, ke kterým dodnes panuje velká nedůvěra. Davaji pak přednost tomu, o čem si myslí, že tomu vice rozumí.
Díky za video a vítejte s bramborou zpět v ČR. Přijde mi, že brambora tentokrát smíchala dvě různá témata a udělala z toho bramborový salát. Téma 1: Zajistit vlastní bydlení pronájmem nebo hypotékou? Téma 2: Pokud mám hypotéku, mám ji splácet agresivně nebo peníze navíc investovat? 1) To je na situaci každého individuálně. Jak bylo správně řečeno, pronájem bydlení je služba a služba musí být vždy celkově dražší než varianta, kdy něco vlastníme a staráme se sami. Čistě finančně tedy pronájem vždy musí vyjít celkově dráž - za tyto peníze navíc si kupujete flexibilitu (i když majitel Vás může stejně flexibilně vyrazit) a pohodlí, protože se nemusíte starat o údržbu. Koupě nemovitosti na hypotéku k vlastnímu bydlení nemůže být vnímána jako investice, protože bydlet musíte celý život (bonus je, že po splacení hypotéky můžete bydlet a neplatit ani jedno ani druhé). Ten konkrétní případ, který ve videu brambora spočítala mi nepřijde úplně reprezentativní a hodně nahrává nájmu (zejména proto, že uvažuje pouze bydlení ve městě). 2) Moje situace naopak nahrává bydlení ve vlastním. Nepotřebuji (a ani nechci) bydlet ve městě, a ty počty pak vypadají úplně jinak. Z nuzného bytečku 75m² na okraji Prahy jsme šli před 5ti lety do rodinného domu (bez nutnosti rekonstrukce) 250m² + 1000m² zahrada. Splátka hypo dnes cca o 4000 nižší než nájem 5 let zpět (z pohledu dnešních nájmů tedy klidně o cca 8000 nižší). Mohu pracovat z domu, takže ušetřené peníze se nesmažou dojížděním a své bydlení využívám naplno každý den. Celkové náklady na bydlení žerou necelých 20% z platu. 40-50% z platu mohu investovat (ano, to se s nízkým úrokem na hypotéce vyplatí víc, než se agresivně snažit splatit dům co nejrychleji).
3 ปีที่แล้ว +2
Řešil jsem v tomto videu konkrétní divácký dotaz - nesnažil jsem se obecně odpovědět, co je lepší. Každý je samozřejmě v jine situaci a ma jine příležitosti a možnosti a v jeho situaci, se mu vypaltí něco jiného a dopočitá s jiných čísel. Tema, jestli splácet agresivně hypoteku, nebo raději investovat, je na jiné video - na to jsem se vůbec nesnažil odpovědět. Ale mám to časem v planu 😉
Ahoj Vojto, jestli mohu jednoduché srovnání, pokud vezmeš 1 mil. a hodíš ho do akcií, pokud budou dělat 5,5% ročně, získáš ročně 55 tisíc. Pokud vezmeš 1 mil. a hypo na 4 mil., tak 3,5% ročně z 5 mil. máš ročně zisk 175 tisíc za předpokladu, že nemovitost prodáš... Dal bych si ale pozor i ,,bezpečný'' trh na páku je nebezpečný. Pokud by výrazně klesla cena nemovitostí a banka by po tobě chtěla dozajistit další nemovitostí, máš ji? Pokud úroky hypoték vylítnou strmě nahoru, utáhneš ji? Zdraví Libor z Investocky
Ahojky Richarde. Malé upozornění. Investováním výhradně do 2-3 ETF nediverzifikuješ. Koukni nyní na výsledky korekce. |Až budeš v bidoucnu chtít z portfolia vybírat renty, ten průšvih se ukáže v plné kráse. Diverzifikovat jak do různých měn, tak do různých titulů (ETF, akcie, dluhopisy, kryptoměny, kovy, nemovitosti) - protože jednou ponese vyšší rentu to a podruhé něco jiného. Tvá videa jsou skvělá, respekt.
Hodně zajímavé video a hlavně hodně zajímavé téma. Trochu jsem se ale ztratil v tom resumé. Pomineme pocitové výhody a nevýhody a porovnejme to hodnotově. Může si Vojta investor za 30 let koupit onen byt od Vojty majitele bytu? Kdo je na tom lépe v tomto ohledu?
Záleží zda věříte, že se mohou akcie v USA zhroutit, aniž by zasáhli trh nemovitosti v CR. Pokud na to věříte, pak má smysl koupit nemovitost v CR. Na proti tomu, můžete věřit, že trh nemovitostí se může zhroutit v CR, bez výrazného dopadu na akcie v USA. Pak je logické investovat do akcí. Přefouknutí trhu, a následná krize je základní znak kapitalismu. Nejde o to zda nastane, ale kdy. V případě 2. si prostě vybere zisky z trhu akcií, a ty investuje do nemovitosti z dnešního pohledu za podstatně nižší ceny.
Hlavní problém při srovnání zda investovat do nemovitostí, nebo akcí spočívá v tom, že do nemovitost se zpravidla investuje s 5 násobnou pákou, zatímco do akcií se to silně nedoporučuje. Problém je též likvidita, kdy do dne prodeje u nemovitosti nevím, jaká je skutečná cena a pracuji jen s odhadem. Hodně těžké téma.
Zdravím, co takhle zůstat v nájmu a pořídit si investiční nemovitost? Nejlépe tam, kde jsou nízké kupní ceny a přitom relativně vysoké nájmy. Nemovitost pořídit na hypo. Chcete-li diverzifikovat, vemte si víc hypoték na víc (levných) nemovitostí. Je to zlatý důl. S akciemi se nedá srovnávat ;-)
Pěkné porovnání! Mám tip na dotaz, co Portu Gallery a investice do sběratelských předmětů. Co udělat video o alternativních investicích například alkohol?
ปีที่แล้ว
Beru alternativní investice jen jako takové drobné koření do portfolia. Jestli je někdo chce, tak proč ne, ale neměly by tvořit podstatnou část portfolia. Často jsou takové investice nediverzifikované a riziko je pro běžného investora příliš velké na to, aby do takových investic vkládal velké sumy peněz. Zvláště pokud není v dané oblasti (umění, alkohol či sběratelské předměty) odborník a nezajímá se o to. A já na alkohol odborník nejsem a kromě toho, že ho můžu vypít, mě moc nezajímá :) Peníze raději investuji do diverzifikovaných akcií.
@ to je asi otázka složitější. Akciový a dluhopisový maximalismus se bojím, že muze být ovlivněný světovou krizi nebo i třeba stárnutím populace, kdežto například umělecký obraz by se mohl těmto výkyvům vyhnout, prostě každá investice má rizika 😄
Fix je na 5rokov, a co potom, ako sa to da spocitat, ked nevieme aky bude urok po piatich rokov? Cize vypocitat celkovu zaplatenu sumu je podla mna komplikovane
3 ปีที่แล้ว +2
Pro zjednodušení počítám, že se nezmění. Neni to přesné, ale z něčeho se prostě vycházet musí. Jinak bych si tam mohl dosadit jakekoliv číslo mi padne na kostce.
Je potreba rict, ze toto je zvlastni doba.. takhle divny nepomer mezi najemnym a cenami nemovitosti tu nikdy nebyl. Navic Vojta dava priklad Brna, kde je tento nepomer asi nejvyssi v republice spolecne s Prahou. Kdyz vezmeme retrospektivu, tak investice ve vysi 200tis + 800tis hypo pred dvaceti lety byla urcite investicne zajimavejsi, nez kdybych tech 200tis dal do jakehokoliv rozsireneho indexu. Ze je tam mensi diverzifikace a vetsi riziko, to ano. Diky levne pace ale nemovitosti dlouhodobe smysl maji. Take bych zminil to, ze z me nemovitosti me nikdo nevyhodi, muzu si ji uzpusobit presne mym potrebam, udelat rekonstrukci s kvalitnimi materialy. V pripade najmu budu vetsinou bydlet v nejlevnejsim nabytku a vybaveni a v prumeru kazde 2-8 let se budu muset prestehovat.
Hodne zajimavy pohled na vec. V te matematice mi ale nevychazi nektere veci (ale i tak se mi video moc libi, stejne jako jina vase videa). Jaka bude pak vyse toho najmu, je cista spekulace. Muze byt take vyrazne vyssi, ale neni spekulace, ze ve svem bydleni ji nebudu muset platit, takze i kdyby vyrazne narostla, tak jsem v klidu. Ostatne i v tomto modelovem prikladu - kolik duchodcu dnes si muze dovolit platit najem 15tis, kdyz prumerna vyse duchodu je nyni kolem 20tis? Proc by se v tomto ohledu mela situace zlepsit a budouci duchodci na tom budou lepe? Navic, ta nemovitost zustane potomkum, pokud oni budou vstupovat do dospeleho zivota s tim, ze nemusi platit najem, tak usetrene penize muzou investovet (klidne do etf). Dalsi problem vidim v tom, ze to vypada jako modelova situace, ale realne je mnoho lidi, kteri maji soucasnou hypoteku nizsi, nez kolik by byl najem v jejich oblasti. Nesouhlasim tedy s tim, ze kdyz bydlite v nemovitosti, tak to neni investivice. To neplati rozhodne pro vsechny. Jo a ten rust nemovitosti a odkaz na clanek, ze to bude zpomalovat. Poslednich 20let se mluvi o tom, ze je to uz tak vysoko, ze to nema kam rust. Na zacatku korony panoval nazor, ze ceny vyrazne padnou (opak byl pravdou, tesne po korone byly ceny totalne vystrelene nahoru). Neverte clankum na seznamu :)
celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Tady porovnáváš hrušky s jabkama. V tom první čísle jsou i splátky hypoteky. Zatímco v tom druhém není započítaný nájem. K těm 3,16M je třeba přičíst nájem za těch 30 let. Pak porovnáváme jabka s jabkama.
Presne tak. Na to aby si zarobiť k investovaniu do akcií tých 3,16M potrebuješ tiež niekde žiť, teda je nutné započítať aj nájom zaplatený za 30 rokov.
Jak může být nájem investice? Koupě bot také není investice. Investice je něco , co vydělá nebo vydělává peníze. U koupě bytu se spekuluje na to, že se prodá a vydělá peníze. Jinak je to jako koupě bot, které vydrží celý život, možná. Investice do cených papírů vydělává, prodělává průběžně.
@@dagmarrendlova Nevím jestli má smysl ti to vysvětlovat, protože pochybuju, že to žena dokáže pochopit. Ženy nemají mozek na ekonomiku. celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Jendou jsou hrušky a druhé jabka. Nelze to srovnávat. U toho prvního můžeš bydlet v tom bytě. U toho druhého nemáš kde bydlet a musíš platit navíc ten nájem!
@@dagmarrendlova celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Jablka a hrušky. U toho prvního máme kde bydlet. A u toho druhého nemáme kde bydlet. a musíme platit nájem.
..... a toto je bohužel pravda, kterou sekta "nejlepší je vlastní nemovitost" nikdy nepochopí :) Velká část lidí si neuvědomuje, že vlastní byt NENÍ investice, ale pouze zajištění pro vlastní bydlení, bez příjmu z vlastnictví....
píše někdo, kdo si nemůže dovolit vlastní bydlení nebo nerozumí jeho výhodám. :) Neříkám, že vlastní bydlení je jediné řešení, ale osobně raději volné peníze využiji na hypotéku k vlastnímu bydlení, než abych investoval a bál se, kdy mě majitel "vystěhuje", rozhodne se byt prodat, sám využívat atd.
Ahoj, moc to nechapu s tim pravidlem 4%, rikas ze rocni peijem muze mit az 31000 deleno 12 = 2583 a duchod bude 15000 mesicne, tak kde si vzal ten prijem 45000?
A pokud máme své bydlení vyřešené, vyplatí se více investice do akcií (ETF), nebo investice do koupě nemovitosti a následný pronájem? S vlastní počáteční investicí 500k
3 ปีที่แล้ว
Záleží za kolik se vám ji podaří koupit, v jakem stavu a za kolik ji pronajmete. Obecně jsou ale dnes nemovitosti dost nadhodnocené (což tedy platí i pro akcie amerických firem). Příležitosti se určitě najdou, ale bude jich málo a rychle zmizí.
V Brně stojí byt jak v Praze :-( to sou věci. Co když bude inflace vyšší, cena nemovitosti asi poroste slušně. Náklady na opravy mám 4 domy a opravy řeším jen u toho v kterém bydlím do chaty jsem od koupi skoro neinvestoval a do RD co pronajímám jsem od koupě (cca 15 let nedal ani korunu krom prvotního vymalování) nedal ani korunu a nájemci si nestěžují mají nízký nájem tak ať se starají. Na to jestli má cenu nemovitost kupovat nebo jít do nájmu je pravidlo myslím 5% hodnoty nemovitosti.
Nemovitost k vlastnímu bydlení se téměř vždy vyplatí už jen kvůli použité páce. Je docela těžký namodelovat případ, kdy to (aspoň krátkodobě) nevychází.
Jinak ta čísla ke kterým dojdeš nedávájí moc smysl. Už jen proto, že počítáš s reálnou výškou investovaných peněz, ale vůbec nereflektuješ fakt, že splátka hypo je fixní a s rostoucím platem bys měl buď hypo rychleji splácet a nebo začít též paralelně okládat do akcií. Po nějakých 17 letech (inflace 2 %) je splátka hypo levnější než nájem - a to ještě bereme v úvahu velmi nízkou inflaci. Ty však celou dobu vesele investuješ plných 6k a ještě je zvyšuješ o inflaci. Poslední rok tedy investuješ 11k, přičemž nájem už je o 6k vyšší než hypo.
Výpočet navíc nebere v potaz, že je všechno dost drahé a dostupnost peněz je velká. Pokud snížím úrok na hypo na 2 % a výnos akcií na 7 % (což je furt solidní předpoklad), jsme po 17 letech na částkách okolo 10 a 7 mega v neprospěch nájmu. Tu počáteční páku 1:5, prostě jen tak neurveš.
Ja som vyhral drazbu za 21 000 € som kupil garzonku na hotovost, dalsich 9000 € svojpomocne s kamosom prerobil, naklady teda spolu 30 000 € - hotovost, bez hypoteky. V byte mam cely cas najomnika , vlastnim ho uz treti rok. Uz teraz keby ho dam na internet je predajny za 70-80 000 €😂😂 neverim, ze akciami by som za 3 roky vedel vyprodukovat takmer 200 % zhodnotenie
Klasicky problem vsech lidi, kteri si mysli, ze vlastni bydleni je investice. Tohle tvrdi a bude tvrdit drtiva vetsina majitelu a jsem rad, ze to zminujes ve videu. Je potreba to do lidi valit horem dolem. Vlastni bydleni neni aktivum!
No, já bych v tom tak vyhraněný nebyl. Když bydlím ve své nemovitosti, tak ji mohu jednou prodat a pak jít třeba do nájmu a získané peníze investovat do akcií pro budoucí částečný odkup nebo do dividendových akcií. Pokud mám akcie, dobře se sleduji čísla, jak se portfolio zhodnocuje, pokud se zhodnocuje, ale skutečný realizovaný zisk vzniká opět až po prodeji, stejně jako u nemovitosti. Je však zřejmé, že prodat nemovitost je podstatně složitější než akcie. Držet byt, ať už pro bydlení nebo následný pronájem, má svá specifika, stejně tak jako držet akcie. Konkrétní příklad ze své vlastní zkušenosti uvedl níže Marvan.
@@liborbiolek6614 investice jí peníze do kapsy přináší, naopak pasívum ti peníze z kapsy vytahuje (vlastní bydlení). Takže koupě vlastní nemovitosti pro vlastní bydlení, a ještě na hypotéku, rozhodně není investice, aktivum, jedná se o pasivum :-)
je rozdíl zda opravy provádím sám nebo si najímám firmy a řemeslníky
3 ปีที่แล้ว +2
I když si to opravim sám, není to zadarmo. Jen si to odpracuju já a přijdu o čas, kterych bych mohl věnovat něčemu jinému. Samozřejmě pokud to člověku nevadí a baví ho to a má na to čas a jde mu to, tak je to jiná.
Přidal bych dvě poznámky: První je o části, že vlastní byt není investice, pokud není určen k pronájmu a pasivnímu příjmu. Ano, vlastní byt určen k bydlení není investice, protože i okolní nemovitosti zdražují téměř stejně a pokud ho prodá a bude kupovat jiný ve stejném standardu a lokalitě. Ale je investice, pokud je rozdíl od prodeje a nákupu jiného stejného standardu, ale v jiné lokalitě. Druhá poznámka je o vlastnictví. Vlastnictví nemovitosti je sice papír, jako akcie, ale "právně-hodnotově" na akcie v hodnotě 10 mil nedostaneš hypotéku nebo nemůžeš jimi ručit, takže to vlastnictví v nemovitosti vyhrává...
@@michalcondl3688 když chceš koupit auto (jako spotřebku anebo investici), tak si jej můžeš pořídit třeba na leasing i u nás bez ručení akciemi :-) já myslím spíš situaci, kdy máš kapitál v bance, a ta banka ti dovolí úvěr na nákup dalších aktiv a přitom ručit tím kapitálem (jak tím původním, tak i tím novým) u té samé banky, chápeš?! Tohle ti české banky (vyjma jistých forem tradingu) asi moc neumožní a u zahraničních vím, že to jde!
@@dadazizala5271 Si nerozumíme (předchozí příklad nebyl jasný). Tak jiný příklad. Když chci rozjet firmu a chci si půjčit 10 mil od banky, tak bude požadovat ručení. Nemám nemovitosti, ale akcie v hodnotě 12 mil. se kterými chci ručit. Uspěji teda v zahraničí?
podla mna je tu taka mala chybicka a to ta ze nehnutelnosti nemozu rast na cene do nekonecna. Ak si zoberieme ten byt v brne a zoberieme si ze Brno bude mat +- tolko isto obyvatelov s +- tou istou kupnou silou, tak to bude rast len +- o inflaciu + ako bolo spomenute treba investovat. Najomne na byt nemoze stat viac ako si ludia mozu dovolit. Osobne teda nechapem ako moze niekto vychadzat z toho ze nehnutelnosti budu rast na realnej cene o 3% rocne. Tiez sa mi to 1% udrziavanie nezda. Podla mna byt v Prahe 50m2 treba udrzovat za +- to iste ako byt v hornej dolnej 50m2 (material bude to iste, cena prace mozno o nieco nizsia), akurat ze cena bytu v hornej dolnej je nizsia.
Dovolím si nesouhlasit, že vlastní byt ve kterém bydlím není investice. Nebyla by to investice (která generuje pasivní příjem), pokud by se tento byt už nikdy v budoucnu neprodal. V mém případě jsem koupil v Praze byt za 1,5 mil. v roce 2011 a doteď v něm bydlel, tak je pravda že mi to negenerovalo pravidelný pasivní příjem, ale ve chvíli, kdy jsem ho nyní prodal za 5,5mil je zisk z investice na světě. Zisk byl 4mil. za 10 let což je cca 33 000Kč měsíčně, který jsem si jen vybral po 10 letech najednou.
@@mi.chal. Ne...., nemusím kupovat nemovitost. Ale to je jedno, klidně jsem mohl zdědit, nebo jít do podnájmu, nebo zemřít a peníze by získal někdo jiný, pořád by to dědictví po mě bylo více než 1,5mil kdybych je dal na účet v roce 2011 a nic s nimi nedělal.
@@dadazizala5271 proboha...., , nejdříve byste měl porozumět psanému textu. Právě proto, že to není investice když dám peníze na účet, tak nemovitost naopak je investicí. A o tom je tady řeč, co je a co není investice.
Ja nevim borci... V roce 2011 jsem kupoval 3+1 za 1M ted stojí 3M. Hypoteka 3k mesicne... Zbyva me doplatit 550k. Kdyby cokolik tak muzu byt prodat splatit zbytek a mam 2,5M... Naklady na energie 4k. Takze mesicni naklady na byt 7k. Kdybych sel do najmu tak platim 15K. Dvakrat tolik nez ted.. A navic cizímu... Takhle je to moje.. Zhodnocuje se to case. A mam vtom pořád ulozeny prachy a ne zrovna málo... Ja si myslim ze jsem neudelal špatně.Nehlede nato ze to muzu kdokoliv pronajimat za 15 a mít z toho jeste pasivni prijem...8k. Kdyz vidim dnesni mlady jak kupuji maringotky aby bydleli ve svym.. 🤷.
ปีที่แล้ว +1
Kažý ma svou vlastní zkušenost, ale ta bohužel není přenosná pro všechny lokality a nemovitosti. To že někdo nakoupil dobře, neznamená, že nakupování nemovitostí je obecně dobré. Já taky nakoupil před 7 lety úplně super nenovitost. Byla to však naprostá nahoda a v té době mi to tak super nepřipadalo. To vidím až teď zpetně.
Psala jsem dlouhý komentář, nechápu, proč zmizel. No nic, zkusím to znovu. Pro mě toto není správné srovnání, protože vlastní bydlení v žádném případě nepovažuji za investici. Mám investiční byt a vlastně se nemohu dopocitat zhodnocení. Jak vidíš toto? Koupě bytu na pronájem na hypotéku mě stála 50 tis, 10 %z ceny. Hypotéku i náklady platí nájemník a zbývá čistý zisk 2 tis měsíčně. Za těch 10 let už mám vstupní vklad zpátky a stále dál chodí peníze, vlastně z ničeho, moje peníze už v tom nejsou. Dnešní cena bytu je trojnásobna. Po odečtení zůstatku hypotéky mi vychází zhodnocení mých 50 tis na 2000 %. Počítám to správně? Navíc zisk z nájmu dále investuji do akcií, to jsem ani nepočítala.
Komentáře mizí, protože youtube. Nejlepší je to zkopírovat a po vložení refreshnout stránku, jestli to nezmizelo. Občas to ale zmizí i později. Taky nechápu, proč se to děje, stalo se mi to už několikrát a moc nevěřím, že by to mazali vlastníci kanálu, spíš nějaký automatizovaný systém. Nicméně stěžovalo si na to víc lidí, takže se to asi děje běžně. Co se týče výpočtu, tak se mi to moc nezdá - pokud z 50 tisíc investice máte 2000 měsíčně a veškeré náklady a hypo fakt platí nájemce, tak to je zisk 24 tisíc ročně (bez daně), to je roční návratnost 48 %. Což mi přijde fakt hodně na to, aby to byla pravda. Za 10 let by to bylo 4,8násobné zhodnocení a to nepočítám ani cenu té nemovitosti. Prostě mi přijde, že v tom zadání něco chybí. Nebo jste měla štěstí :-).
@@mi.chal. Aha, mně se to stalo poprvé, s tím komentářem. Jinak v zadání nic nechybí, toto je moje investiční realita. Samozřejmě v dnešních podmínkách to již provést nelze.
3 ปีที่แล้ว
S mizenim komentářů je to bohužel špatný protispamový systém YT. Často mizí komentáře s odkazy. Ani mi to nechodí ke schválení, jen to nenávratně zmizí. Sám mažu jen vyložené spamy.
@@ivetagrabnerova Je to tak, doba se změnila. Někdy před 5-6 lety začaly jít ceny nemovitostí výrazněji nahoru a byt za 3M se dneska prodává za 6 i víc. V podstatě by stačilo tehdy koupit, dneska prodat a vydělalo by se na tom i kdyby nebyl pronajatý.
Zisk 2000 měsíčně investujete do akcií, gratuluji :-) No počkejte až vám nájemce předat zdevastovaný byt, budete mít dva měsíce v roce neobsazeno, vzniknou jiné problémy. Pokud se vám nic z toho za 10 let nestalo, nemáte žádné časové náklady nájemce platí, tak máte jen neuvěřitelné štěstí rozhodně to není pravidlem. Samozřejmě koupit byt v roce 2011 je také samo o sobě neuvěřitelné štěstí, protože tehdy bylo dno. A zhodnocení? Nebo příjem? No tak to já nevím covi vyplňujete do daňového přiznání. To zhodnocení si můžete jednoduše vypočítat tak, jako byste si tu nemovitost koupila za vlastní peníze, tedy za 500 000. Tak co my víme, kolik je čistý roční zisk? Po odečtení všeho času, fondu oprav, pojištění, dani z nemovitosti a spousty jiných nákladů. Zřejmě tedy ani žádné daňové přiznání neděláte.
Inflace je podle mě v tomto úplně zásadní za dobu 30 let, protože v těchto případech půjde proti sobě. V případě vlastní nemovitosti a růstu cenové hladiny se bude Vojtovi zároveň o inflaci zvyšovat mzda. Splátka hypotéky zůstane (alespoň zhruba) stejná, to znamená, že si po nějaké době nejspíš k placení hypotéky dovolí Vojta i zainvestovat do akcií. V případě pronájmu očekávám růst nájmu o inflaci, to znamená, že pokud dostane Vojta přidáno, složka bydlení poroste s ním.
Je tam ještě jedno riziko a to schopnost platit hypotéku. Může přijít zlá doba a přestat zvládat platit hypotéku bude problém, zatímco přestat investova do akcií není problém.
Jenže to riziko je tu v podstatě jenom tehdy, pokud o onu schopnost příjdu v době nějaké větší krize. Jinak není problém nemovitosti prodat, stejně tak jako akcie. Úplně stejná situace by nastala, pokud bych přišel v krizi o práci a neměl na nájem - musel bych odprodávat akcie, které by pravděpodobně taktéž poklesly.
Áno, úroky sú na Slovensku oveľa nižšie - bežne sa dá vyjednať aj 0,9%, pri splnení nejakých podmienok, ale zdá sa, že poplatky sú vyššie - RPMN vtedy vychádza až na 1,5%...
To je nějak dotované evropskou unii? :-))) připadá mi, že ani banka nemůže vyžít s úrokem pod 1% p.a. - to je nesmysl. Musej něco dostávat za to, že vyrábějí nové peníze jako dluh, od centrální bankéřů nejspíš…
Akcie ani nemovitosti nejsou nadhodnocené, jen peníze už nemají žádnou hodnotu, když se jich natisklo bambilión. Až si to víc lidí uvědomí, tak teprve ta aktiva začnou pořádně růst.
Tyto myšlenky jsou imho dost ,,investiční", protože pokud vlastníte nemovitost tak vás růst její hodnoty zajímat nemusí. Z praktického hlediska bych řekl, že jde jen a jen o jedno a to odpověď na otázku kde budu mít lepší cash flow za 5 10 15 20 25 30 let.
Hodnota me naopak zajimat musi. Obzvlast v pripade, ze mam rodinu a resim velke bydleni (5kk apod).. pred duchodem mohu nemovitost vymenit za mensi novostavbu, ktera mi vydrzi do smrti bez vetsich zasahu, a jeste mi par milionu zbyde na investici a cerpani renty do komce zivota.
Vždy záleží kto, kde a ako investuje. Sú traderi ktorí robia 20-30% ročne, sú podnikatelia, ktorí dokážu cez nehnuteľnosti alebo iný biznis spraviť od 11 do 50% ročne a sú aj takí akciový investori, ktorí spravia 15-25% ročne. Všetko dlhodobo. Podmienka je robiť naplno a venovať tomu čas a energiu. Asi najjednoduchšie sa to u nás na Slovensku donedavna dalo robiť kvôli lacným nehnuteľnostiam a hypotekám v oblasti nehnuteľností. Všetky ostatné investičné možnosti sú naozaj pre tych, ktorých to baví a chcú tomu venovať čas. Pre bežného človeka, ktorý má prácu je asi naozaj najľahšie a najbezpečnejšie pasívne investovanie a pár rokov pred dôchodkom to rozdeliť aj na dlhopisy a pod.
5 หลายเดือนก่อน +3
Jo, existují výjimky, kterým se to daří, ale jsou to jen výjimky, ne pravidlo. V průměru traděři ani podnikatelé takových zisků nedosahují. Není možné aby nadprůměrného zisku dosáhl každý, kdo si to usmyslí a bude na tom tvrdě pracovat.
Doplnění k videu: při kalkulaci zhodnocení bytu mi utekla jedna důležitá věc. A to že se výnos (ve videu 3,5 %) skládá jak z růstu hodnoty samotné nemovitosti, tak z příjmu z nájmu (podobně jako u akcií kapitálový a dividendový výnos). Vzhledem k tomu, že Vojta v bytě bude nejspíš bydlet, odpadá výnos z nájmu a zůstává pouze kapitálové zhodnocení, takže cca jen polovina ze 3,5 %. Konečná cena bytu nejspíš tedy nebude 16,8 milionů, ale nižší - spíš někde okolo 8-10 milionů Kč. Částky cca 16,8 milionů (v reálných penězích, po zohlednění inflace) by Vojta dosáhl, kdyby byt pronajal.
Zároveň má cena bytu i vliv na náklady na opravy. Pokud bude cena bytu po 30 letech nižší, tak náklady vyčíslené jako 1 % z hodnoty nemovitosti se budou pohybovat spíše okolo 2 milionů Kč a ne 3,1 milionů Kč. Což snižuje částku, kterou je třeba investovat.
Zapomněl jsem ve výpočtech ještě na něco důležitého, co je třeba vzít v úvahu?
-- -- -- --
Pomohla vám má videa zlepšit investiční rozhodování? Podpořte Investiční bramboru virtuálním pivem 🍺 na: www.buymeacoffee.com/investicnibr Díky a na zdraví! 🍻 🥔
Prima video, nicméně kapitálové zhodnocení bytu bych skutečně počítal zhruba 3-4% dlouhodobě (krátkodobě je to nyní mnohem vice), polovina neodpovídá realitě u nás. Nad to by byl cisty dividendovy vynos z případného pronájmu ve vysi 2 až XY % dle výše vlastních prostředků v nemovitosti.
Nějak se mi nezdá myšlenka, že vlastní bydlení negeneruje výnos, pokud ho nepronajmu někomu cizímu. Pokud v něm bydlím, tak platím v podstatě nájem sám sobě, což má výhodu v tom, že z toho neplatím daně, na rozdíl do dividend nebo výnosu z nájmu.
Dále si myslím, že srovnání nákladu na investici 10,8 mil vs 3,16 mil není korektní, jelikož v těch 10,8 mám kromě investice poskytnutou i službu bydlení, takže by bylo podle mě relevantní srovnání 10,8 mil vs 8,56 (3,16 + 0,015*12*30, tj. najem).
Podle mě to už po nějakých 10 letech absolutně ztrácí vypovídající hodnotu... za mě nejvíce: 1) vůbec nevíme, jak se bude pohybovat kupní síla (jak poroste plat) 2) vůbec nevíme, jestli během třeba následujících 5 let nebude nájem stejně velký jako splátka hypotéky nebo možná i vyšší, takže za 5 let by teoreticky mohl investovat 0 a tím pádem akcie by nedávali vůbec žádný smysl. Obecně platí, že nájmy jsou vyšší než hypotéky. Osobně pronajímám několik nemovitostí a u všech tvoří splátha hypotéky jen téměř polovinu hodnoty nájmu.....
za mě by byla nejlepší rada. Zkus za 500 tisíc koupit někde v menším měste byt a ten pronajímem s tím, že splátka hypotéky musí být nižší než nájem + fond oprav + daně
druhou polovinu dej do akicíí a stále bydli v nájmu. Tím diversifikuje riziko... a časem až bude vědět, kde se chce usídlit prodá byt. Nájemník mu sníží jistinu => tedy dostane slušný pasivní příjem za pár let a bude se opět moci rozhodnout. Nejhorší případe je však koupit si byt větší než aktuálně potřebuji nebo dokonce si byt nekoupit vůbec žádný
@@stanik4444 Záleží kdy a kde.
Ještě před dvěma lety skoro všude byla splátka hypotéky nižší než nájem.
V současnosti je ve velkých městech (Praha, Brno) splátka hypotéky výrazně vyšší než nájem.
Ahoj Richarde, ve stejné situaci jako tvůj divák, jsem byl i já. Dokonce v +/- stejné době (léto 2021). Já jsem ale měl to štěstí, že se mi naskytla možnost přestěhovat se z Brna, kde jsem si po škole našel práci, do mého rodného kraje za stejnou mzdu. V rodném kraji byly v té době nemovitosti minimálně o 1/3 levnější než v Brně, což při jejich cenách dělá miliony. Takže "kupní síla" mého příjmu se z tohoto pohledu dost zvýšila. Byt jsem z pohledu úrokových sazeb koupil za pět minut dvanáct (2,49%) a mohl jsem si dovolit ne 90% hypotéku, ale 80% hypotéku. I na základě informací z tohoto videa bych neměnil, byť důvody, proč je lepší nájem, mají něco do sebe, ale také záleží jak to kdo nakonec cítí.
Před dvěmi měsíci jsem začal ivestovat do akcíí a ETF a za červen se mi podařilo vygenerovat zhodnocení, které se docela dost přibížilo částce, kterou zaplatím na úrocích na hypotéce za měsíc.
Napadl mě jestě jeden námět na video a to zda, je lepší šetřit peníze na mimořádné splátky hypotéky (25% ročně z jistiny, při výročí smlouvy + při konci fixace / refinancování hypotéky) a splácet tak hypotéku rychleji a ušetřit na úrocích, nebo úspory investovat jinak (např. ty akcie). Já jsem zvolil druhou variantu, protože vzhledem k výší mé aktuální úrokové sazby, kterou mám až do roku 2029, mě tato vyrianta přijde z dlouhodobého hlediska finančně výhodnější.
Jen si nejsem jistý, zda to je správně z pohledu celkové rekonstrukce bytu, která by si podle mého názoru v dnešních penězích vyžádala cca. 1.2 milionu. Rozhodnutí jsem se rozhodl odložit na rok 2029, kdy se rozhodnu jak dál, na základě úrokových sazeb v té době. Ideálně bych to chtěl tak, že na rekonstrukci bych si půjčil a tato půjčka by byla "krytá" mým akciovým portfoliem, jehož zhodnocení by bylo vyšší, než úroky z pújčky na bydlení a vyplatilo by se mi tak si peníze raději půjčit, než sahat na portfolio.
Skvělé video.
Já kupoval před pěti lety nemovitost na hypotéku, která vyšla o trochu více než nájem s tím, že v důchodu budu mít vše splaceno, budu platit pouze služby a nemovitost pak zdědí jednou potomci. V té době jsem se ještě o investice ani nezajímal.
Po pěti letech se ale nájmy v mé oblasti zvedly tak, že hypotéka včetně fondů oprav vyjde levněji než nájem a cena mé nemovitosti se zvedla o 58% (tohle mám ověřeno, protože tento rok se v mém vchodě prodalo několik stejných bytů).
Ahoj, mám to stejně..to zhodnocení je ale tak tří násobek a pronájmy mi převyšují jednou tolik co platím hypotéku. Začal jsem byty nakupovat v roce 2009, za 100% hypo, za tři roky jsou zaplaceny, a mám v úmyslu z zisku nájmu zafinancovat hypotéku na koupi RD, pozemek koupit za vlastní cash, když prodam vlastní byt s garáži a zahrádkou, tak mi stačí si na nový dům dopujčit cca 2 až 3 mil, počítám s cenou domu tady u nás kolem 7mil. At se daří
Ono to tak v paxi je, nájmy neustále zdražují, kamarádka co bydlí 30 let v podnájmu v Brně, začínala na 6 tisících včetně energií, z Brna utzekli v roce 2022, kdy za 3+1 byt na sídlišti platili i s energiemi atd 25 tisíc kč. Teď bydlí opět v nájmu, a za 30 let zaplatila za nájem totéž, co já za vlastní bydlení, jen já jsem dnes o hodnotu své nemovitosti bohatší.
Paráda jsem rád že se někdo dopočítal do podobných čísel 😊
Respekt za odvedenou práci, vsadím se, že jsi toto video vytvářel dlouhé hodiny.. 👍
Jako všechna ostatní. Jedno video zabere tak 15-20 h času.
Diky za super video s nazornym prikladem (urcite je to vhodny format i do budoucna) a vypocty. Ovsem krome ciste financni stranky veci hraje dulezitou roli i psychologie - na jednu stranu bydleni ve vlastnim dava pocit bezpeci a jistoty, na stranu druhou se zavazuji na dlouhou dobu platit pomerne vysokou castku. Takze kdyz mne z nejakeho duvodu vypadnou na delsi dobu prijmy, tak u akcii proste prestanu nakupovat, zatimco s hypotekou budou pod velkym psychickym tlakem z moznosti ztraty nemovitosti. Urcite bych velmi uvital video porovnavajici koupi nemovitosti vs koupi napr REIT ETF.
Jeste jednou diky za skvelou a dlouhodobou praci.
To je dobra připomínka - být zadlužený určitě zvyšuje finanční stres, zvlášť když už je hypotéka v takové výši.
O REITS je zájem, určitě do budocuna bude video, jen jsem se ještě nedostal k tomu, abych si je pořádně nastudoval.
Plně souhlasím, nemovitost se také nedá částečně odprodat v případě zdravotních nebo jiných problémů. Likvidita také není nijak závratná. Prodat ETF je v rámci sekund převod peněz na účet do 24h. V případě nutnosti je u nájmu také možnost se přestěhovat do levnější lokality, menšího bytu, přítelkyni, kamarádům, rodičům. V případě hypotéky to tak snadné být nemusí. Může také dojít k pádu cen po kterém bude z pohledu banky hypotéka nedostatečně zajištěná a může tak dojít k nucenému prodeji nemovitosti. Hypotéka se tak ve výsledku dá přirovnat k obchodům s akciemi na páku.
Nemůžu si opět odpustit komentář 😁 jsi borec, díky za tvá videa.
Líbí se mi konec videa. Porovnávat totiž vlastní střechu nad hlavou s tím kolik vydělám je obrovsky těžká a myslím, že i nemožná záležitost. Protože vědět, že mám své bydlení, kde jsem spokojený, vychovávám děti, je to "můj domov" je k "nezaplacení". Tady hraje velkou roli to jak si člověk nastaví co chce. A srovnávat toto s např výnosem akcií pro někoho bude naprosto irelevantní, protože pocit vlastního domova převáží desítky milionů korun s tím, že jsem v nájmu, na druhou stranu..... Moc těžké a tady záleží na každém kdo to jak cítí. Hraje tu totiž roli více faktorů než zhodnocení investice ať do bytu nebo akcií. 😊
Už jsem si to jednou počítal a proto jsem se já osobně rozhodnul pořídit si začátkem roku hypotéku. S výpočtem ve videu musím bohužel vysoce nesouhlasit a to i přesto, že mám bramboru rád.
Vycházím se statistikami od roku 2011-2021, protože ty odráží aktuální politiku centrálních bank, která se změnila (kvantitativní uvolňování atd.). Aktuálně by se dalo říct, že peněžní zásoba se co 10 let zdvojnásobuje - z toho se také odvíjí ten růst cen nemovitostí, kterému se všichni stále diví. Částky ve výpočtu neočišťuji o inflaci, jelikož by to pak nesouhlasilo s hodnotou peněz za nominální částku splátky hypotéky, která s inflací neporoste.
Výpočet brambory pravděpodobně uvažuje s tempem růstu inflace spotřebního koše všude stejným tempem, nikoliv růstem aktiv / cen bytů nebo s růstem platů / nájemného
Nájem ani mzda nerostou s inflací (mířenou ČNB na 2% p.a.) - historicky rostou spíš cca 4.5% p.a.
Rychlost ceny bytů roste spíše rychlostí růstu peněžní zásoby, což je cca 7% p.a.
Jelikož ceny nájmů porostou cca 4.5% p.a., tak brambora bude moci za ušetřené peníze z rozdílu cen nájmů spořit pouze prvních 5 let (v mém modelovém případě), dokud nedoženou ceny nájmů nominální částku splátky za hypotéku, poté bude brambora platit daleko vyšší nájemné, za 30 let 67 000 měsíčně, přičemž nominální splátka bude stále cca 21 000-26 000 po uplynutí fixace, celkově peníze utracené za nájemné budou o 35% vyšší než za celkovou částku splátky hypotéky a to počítám s úrokovou sazbou po uplynutí fixace 4% p.a. která vychází na těch 26 000,- cca.
Výše splátky je nominální po dobu fixace, ale poté se bude vyvýjet dle aktuálních úrokových sazeb, kde se dá předpokládat sazba nižší než 4% p.a.
Můj případ:
Cena bytu 6 200 000,-
Celková výše úvěru 5 409 000,-
Výše anuitní splátky 21 822,-
Doba splácení 29 let
Fix 10 let (sazba 2.29 p.a., po fixu uvažuji pesimisticky 4% p.a.)
Celková splatná částka v pesimiastické variantě 9 047 280,-
Údržba nemovitosti (1%) 8 000 000,-
Doplatek kupní ceny 790 000,-
Celkové pořizovací náklady za 30 let 17 837 280,-
Cena nemovitosti za 30 let 63 035 677,-
Hodnota po odečtění nákladů za 30 let 45 198 397,-
---
Odhadovaný měsíční příjem v případě investic + podnájmu (počítáno v mém případě s 790 000,- a zhodnocením 10% p.a., což se dá spolu s inflací na akciích dlouhodobě udělat) po odečtení utopených peněz na vyšší nájemné po 5. roce: 43 145,-
Odhadovaný měsíční příjem z majetku ve variantě s využitím hypotéky: 67 416,-
A ty víš kde budeš bydlet, kolik vydělávat a co budeš dělat dalších 30 let?
dodal bych jeste moznost snizovat si zaklad dane o uroky z hypoteky. Hypo byla v tu dobu jasna volba.
Optě děkuji Richardovi a bramboře, za práci kterou pro nás dělají ;) Moc pěkně shrnující video! Ještě mě napadlo několik dalších aspektů ke zvážení:
- v ČR je s nájmy dost specifická situace, kdy většinou vlastní 1 nájemní byt 1 majitel, narozdíl od modelu velkých firem vlastnících X jednotek. Majitelé nájemních bytů se často chovají příliš majetnicky a nájemníky, i když nezákonně, omezují v jejich právech. Dost často je to tak, že hledají "bílý heterosexuální pár nekuřáků bez dětí a zvířat". Navíc se mohou kdykoli rozhodnout, že byt "potřebují pro sebe", i když to tak vůbec není.
- Ve vlastní nemovitosti jste téměř absolutně svobodní v tom, co a jak si tam chcete dělat či předělat.
- pokud zároveň v místě bydlení i provozujete živnost, jiná možnost než vlastní nemovitost v podstatě není. I tím je to výhodnější, neboť nemusíte řešit pronájem dalších prostor a dojíždění
- poslední dobou ve společnosti sílící tendence volající po vyšším zdaňování nebo vyvlastňování nemovitostí. Nemovitosti jsou bohužel více vidět a více lidi dráždí, než že má někdo akcie/bitcoin/... Do vlastního bych šla pořád, ale další investiční v této době není moc perspektivní
P.S.: Báječné tričko
"Dost často je to tak, že hledají "bílý heterosexuální pár nekuřáků bez dětí a zvířat"
Ono je celkem logické snahu o minimalizaci škod na vlastním majetku. Bohužel, je to jen reakce na chování daných nájemníků. Byt se pronajímá k bydlení, ne k demolici.
@@jiricoupek1674 no já jsem se psem bydlela po "ideálních nájemících" a zatímco oni byt demolovali, já ho předávala v lepším stavu než jem ho převzala a o psovi majitel ani nevěděl. Ale cílem sdělení bylo, že spoléhat se v 4R na nájemní bydlení je blbost a většina lidí musí být ve vlastním, aby mohli žít
Ty společenské nálady jsou podle mě celkem důležitý faktor. Nechci vůbec nic přivolávat, ale pokud by se nedej bože nějaký konflikt přelil i k nám, tak ceny nemovitostí podle mě hodně spadnoi. Česko zatím stále platí za bezpečnou zemi přikloněnou na západ. Občas si ale říkám že stačí málo a může se to otočit. Bytová situace v dané lokalitě nebo v celé zemi se může během těch 30 let dost změnit a cena vaší nemovitosti to pocítí.V extrémním případě zase přijde nějaká strana která začne vyvlastnovat, nebo stropovat nájmy a výhodnost se tím buď ztratí nebo sníží.
Za mě dobře zvolná nemovitost mnohonásobně předčí všechny ostatní investice a to díky nájmu/vlastní splátka hypotéky. Protože nikdo jiný ti nedá páku na investice mimo hypotéky. Pak máš nájem a ještě zhodnocení. To je jako kdyby jsi pronajimal akcie, nebo kdyby ti majitel tobě jako nájemci část nájmu spořil a ve finále se s tebou rozdělil o prodej toho bytu. Ale má to velkou nevýhodu a to že nevíme jak to bude. Byt ti můžou zabavit/zdarodnit/zničit válkou. Špatně si ho pojistit a zničí ti ho nějaký živel. A ani v jednom případě nedostaneš svoje peníze zpátky. Nebo může být nějaký odliv z oblasti atd. Takže s rizikem roste návratnost a tady se to riziko dost projevuje.
Dík. Už dávno jsem neslyšel až tak kvalitni rozpočet.
Děkuji za přínosné video. Z mého hlediska bych do pořízení bytu zahrnul i to nejcenější a tím myslím čas. Jak jste zmínil, byt/dům stojí spoustu oprav, které taktéž budou stát spoustu času nebo o to více peněz při opravě firmou.
Zaujal mě ale dost pravdivý komentář. Že po 30ti letech hypotéku splatím a tím pádem se mi zvedne příjem o značnou částku kterou je dost nutno zmínit do celého výpočtu. Problém je v tom, že nikdo neví kolika se dožije :D Na závěr...taktéž záleží na styl života. Pro člověka co rád domácí manuální práci je byt/dům perfektní volba. Nikdo nechce předělat byt/dům k obrazu svému a mít pořád strach, že ho někdo může vystěhovat.
podobne dilema jsem resil v 2019, a nakonec se rozhodl jit do akcii s dividendovym vynosem
jiz tehdy me ale nelakaly velka mesta kvuli cenam nemovitosti, koukal jsem spis na chudsi kraj ale s relativne rozsahlym pracovnim fondem, lidi tam proste maj celkem praci ci dojizdi za praci do Nemecka, a kde za cenu 1 bytu jsem mohl poridit 7-9 bytu stejnych dispozic a velikosti jako tenkrat v Praze, ale i tak jsem to nakonec zavrhnul a sel cestou akcii s dividendovym vynosem, neb to co se delo okolo tech bytu jiz pri obhlidkach bylo silene, a predstava ze se budu muset starat bit o jedinej byt coby pronajimatel me trosku desila
dnes po 5 letech muzu celkem dobre hodnotit prubeh, cena nemovitosti v lokalite kde jsem vybiral se az tolik nehnula, realne tam sli nemovitosti o cca 8% nahoru, najmy o trosku mene o nejakych 6-7% a tech bytu je tam v nabydce stale dost
akcie od te doby mirne klesli na cene, o 4,6% dle Digrinu (tento konkretni titul), ale vynosnost dividendy byla za tech 5 let v prumeru 8% rocne, a dle ukazatele XIRR je to cca 7%, dividendu z daneho titulu jsem zaroven reinvestoval a redil nebo spise diverzifikoval do dalsich titulu vetsinou zase dividendovych, titulu ktere jsem si ale pred koupi relativne dlouho nacenoval a nasledne cekal klidne i mesice nez je skutecne nakoupil na mnou pozadovane cene pro vstup do daneho titulu, relane jsme tak na tom stravil cca podobne casu jako bych stravil pri obsluze bytu s najemniky, kazdy titul cca 10-20 hodin casu rocne procitani zprav a cisel v nich a pocitani ruznych metod naceneni
cele portfolio mam po 5 letech v plusu, dle Digrinu 34.43% v plusu, a dividenda rocne kolisa mezi 6 az 7%, cca 10-12% jsou rustove tituly, tuhle statistiku jsem na Digrinu nenasel jak si ji zobrazit, kolik % portfolia tvori rustove a kolik dividendove tituly
a ted asi to nejlepsi nakonec, kdybych za ziskanou dividendu kupoval po tu dobu ciste SP500, tak dnes to portfolio dle Digrinu ma hodnotu o cca 30% vetsi, a zajimave je, ze od meho realneho portfolia se to zacalo odpoutavat az v listopadu 2023, do te doby se PS500 tak nejak litalo sem tam, par mesicu pod, par mesicu nad, dle grafu na Digrinu
Vítej v ČR a určitě přínosné video 👍
Díky😊
Velmi dobře propočítáno.
Ahoj Richarde, video je velmi zajímavé. Já osobně si byt koupil, lépe se cítím ve svém a hypotéka mě naopak vyjde o 4000 levněji, než bych tu zaplatil za nájem. Ale přemýšlel jsem, jestli nekoupit další byt jako investici, který bych pronajímal, nicméně i díky informacím od tebe nebo Ondry K. jsem se rozhodl investovat do akcií a věřím, že je to správný krok. Děláte to dobře, moc díky!
ak chces investovat do realit mozes kupovat akcie realitnych spolocnosti ako napriklad Reality Income a mas to bez starosti s prenajmom a najomnikmi...
Tak ono taky zalezi, kde jsi byt koupil... Bylo to Brno? :))
Přesně tak, každé místo má poměr cena nemovitosti/nájem trochu jiné a je potřeba se tomu přizpůsobit v rozhodování 😊 koupil jsem v Hradci Králové. Jinak Realty Income samozřejmě mám 👍
@@NasgolFren no a hlavně KDY :-) jestli to koupil do roku 2017 tak … : jj
Ahoj Richarde, vítej zpět v ČR! A diky za nové video! Sice neřeším tuto otázku, jelikož uz vlastni bydlení mam z velmi výhodných podmínek, ale pomáhá mi to lépe se orientovat a chápat, jak věci funguji a jak si výnosnost či výhodnost te či oné investice počítat.
Takze fajn a těším se na další epizodu.
🇨🇿
Ještě bych doplnil jednu věc. Po třiceti letech (zaplacení hypotéky) zase nastává rozdíl - ve vlastním bydlení nebudu platit hypotéku výdaje na bydlení mi klesnou o splátku hypotéky. Nájem budu platit do smrti. Takže pokud nemovitost kupuji ve 30 letech v 60 splatím a snížím nutné výdaje, tak mi reálně stoupnou příjmy. Nájem budu platit dalších 20-30 let (když beru, že se trošku prodlouží průměrná délka dožití). Ale ano přesně jak bylo popsáno - je to každého věc. Obě řešení jsou dobrá. (Nejhorší je bydlet v nájmu a neinvestovat).
Naprostý souhlas, plus bych dodal, že nájem (pokud poroste jen o inflaci 2% a nebude sledovat spíše ten růst ceny nemovitostí), pak nájem nebude 20-25.000, ale 27.000 Kč. V případě růstu dle cen nemovitostí by to bylo 42.000 Kč. A navíc, jak říkal Vladimír, nebudu již platit hypotéku a to se dá považovat nepřímo také za navýšení příjmu. A pak je tu problém nákupu s pákou, kdy se dají prostředky nad výší splátky, které oproti nájmu nerostou, také investovat. A k pocitům a nákladům na druhé straně bych propočetl neschopnost splácet a náklady na pojištění proti tomuto riziku. Je toho hodně, co ještě by se dalo kalkulovat. Díky za skvělé video ;)
Pecka, díky za další super video. Tohle je věc, nad kterou by se měl minimálně jednou v životě zamyslet prakticky každý (i když většina lidí se nad ní nikdy nezamyslí a jako jedinou možnost vidí koupi nemovitosti).
Jsi šikovnej... díky za video
Právě jsem tě objevil, koukám na první video a musím říct že opravdu žasnu nad erudovaností a zároveň srozumitelností obsahu.
Chválím a jdu koukat na další, třeba ta, co si doporučoval ve videu. Díky ;)
Díky a snad se další videa budou líbit minimálně jako toto 🙂
Zakládám petici za původní bramboru :-)
Velmi aktuální téma. Vedl jsem debatu s kamarádem. Zda 1M korun dát do hypotéky na investiční byt v Praze a nebo investovat. Šel do investičního bytu. Myslím, že jen někomu cizímu zajistil bydlení za svoje peníze. Nic víc....Díky za videa a těším se na další.
Nemovitosti jsou lidem holt bližší a srozumitelnější než akcie, ke kterým dodnes panuje velká nedůvěra. Davaji pak přednost tomu, o čem si myslí, že tomu vice rozumí.
Super, věřím že toto bude jedno z tvých nejsledovanějších videií a zesílí zájem o tvá ostatní videa. Skvělá prace! (y)
Zatim je to Nr. 1. Ale nečekal jsem takový zájem. Po 67 videich vím jedině to, že nemám nejmenší představu o tom, co zaujme 😅
Díky za video a vítejte s bramborou zpět v ČR. Přijde mi, že brambora tentokrát smíchala dvě různá témata a udělala z toho bramborový salát.
Téma 1: Zajistit vlastní bydlení pronájmem nebo hypotékou?
Téma 2: Pokud mám hypotéku, mám ji splácet agresivně nebo peníze navíc investovat?
1) To je na situaci každého individuálně. Jak bylo správně řečeno, pronájem bydlení je služba a služba musí být vždy celkově dražší než varianta, kdy něco vlastníme a staráme se sami. Čistě finančně tedy pronájem vždy musí vyjít celkově dráž - za tyto peníze navíc si kupujete flexibilitu (i když majitel Vás může stejně flexibilně vyrazit) a pohodlí, protože se nemusíte starat o údržbu. Koupě nemovitosti na hypotéku k vlastnímu bydlení nemůže být vnímána jako investice, protože bydlet musíte celý život (bonus je, že po splacení hypotéky můžete bydlet a neplatit ani jedno ani druhé). Ten konkrétní případ, který ve videu brambora spočítala mi nepřijde úplně reprezentativní a hodně nahrává nájmu (zejména proto, že uvažuje pouze bydlení ve městě).
2) Moje situace naopak nahrává bydlení ve vlastním. Nepotřebuji (a ani nechci) bydlet ve městě, a ty počty pak vypadají úplně jinak. Z nuzného bytečku 75m² na okraji Prahy jsme šli před 5ti lety do rodinného domu (bez nutnosti rekonstrukce) 250m² + 1000m² zahrada. Splátka hypo dnes cca o 4000 nižší než nájem 5 let zpět (z pohledu dnešních nájmů tedy klidně o cca 8000 nižší). Mohu pracovat z domu, takže ušetřené peníze se nesmažou dojížděním a své bydlení využívám naplno každý den. Celkové náklady na bydlení žerou necelých 20% z platu. 40-50% z platu mohu investovat (ano, to se s nízkým úrokem na hypotéce vyplatí víc, než se agresivně snažit splatit dům co nejrychleji).
Řešil jsem v tomto videu konkrétní divácký dotaz - nesnažil jsem se obecně odpovědět, co je lepší. Každý je samozřejmě v jine situaci a ma jine příležitosti a možnosti a v jeho situaci, se mu vypaltí něco jiného a dopočitá s jiných čísel.
Tema, jestli splácet agresivně hypoteku, nebo raději investovat, je na jiné video - na to jsem se vůbec nesnažil odpovědět. Ale mám to časem v planu 😉
Ahoj Vojto, jestli mohu jednoduché srovnání, pokud vezmeš 1 mil. a hodíš ho do akcií, pokud budou dělat 5,5% ročně, získáš ročně 55 tisíc. Pokud vezmeš 1 mil. a hypo na 4 mil., tak 3,5% ročně z 5 mil. máš ročně zisk 175 tisíc za předpokladu, že nemovitost prodáš... Dal bych si ale pozor i ,,bezpečný'' trh na páku je nebezpečný. Pokud by výrazně klesla cena nemovitostí a banka by po tobě chtěla dozajistit další nemovitostí, máš ji? Pokud úroky hypoték vylítnou strmě nahoru, utáhneš ji? Zdraví Libor z Investocky
Ahojky Richarde.
Malé upozornění. Investováním výhradně do 2-3 ETF nediverzifikuješ. Koukni nyní na výsledky korekce. |Až budeš v bidoucnu chtít z portfolia vybírat renty, ten průšvih se ukáže v plné kráse.
Diverzifikovat jak do různých měn, tak do různých titulů (ETF, akcie, dluhopisy, kryptoměny, kovy, nemovitosti) - protože jednou ponese vyšší rentu to a podruhé něco jiného.
Tvá videa jsou skvělá, respekt.
Hodně zajímavé video a hlavně hodně zajímavé téma. Trochu jsem se ale ztratil v tom resumé. Pomineme pocitové výhody a nevýhody a porovnejme to hodnotově. Může si Vojta investor za 30 let koupit onen byt od Vojty majitele bytu? Kdo je na tom lépe v tomto ohledu?
Záleží zda věříte, že se mohou akcie v USA zhroutit, aniž by zasáhli trh nemovitosti v CR.
Pokud na to věříte, pak má smysl koupit nemovitost v CR.
Na proti tomu, můžete věřit, že trh nemovitostí se může zhroutit v CR, bez výrazného dopadu na akcie v USA. Pak je logické investovat do akcí.
Přefouknutí trhu, a následná krize je základní znak kapitalismu. Nejde o to zda nastane, ale kdy.
V případě 2. si prostě vybere zisky z trhu akcií, a ty investuje do nemovitosti z dnešního pohledu za podstatně nižší ceny.
Hezky porovnáno😊
Dobrá práce brambůrko 👍 vítej zpět v ČR
Pěkné porovnání!
Dobré video Richarde, díky. Kdysi jsem na toto téma poslouchal bena felixe v Rational reminder.
Díky. Ben by to dokazal provnat ještě lip. 😁
Hlavní problém při srovnání zda investovat do nemovitostí, nebo akcí spočívá v tom, že do nemovitost se zpravidla investuje s 5 násobnou pákou, zatímco do akcií se to silně nedoporučuje.
Problém je též likvidita, kdy do dne prodeje u nemovitosti nevím, jaká je skutečná cena a pracuji jen s odhadem.
Hodně těžké téma.
Zdravím, co takhle zůstat v nájmu a pořídit si investiční nemovitost? Nejlépe tam, kde jsou nízké kupní ceny a přitom relativně vysoké nájmy. Nemovitost pořídit na hypo. Chcete-li diverzifikovat, vemte si víc hypoték na víc (levných) nemovitostí. Je to zlatý důl. S akciemi se nedá srovnávat ;-)
Je tam hodně logických chyb
Skvělý video, díky. :)
Máš super tvorbu.
Pěkné porovnání! Mám tip na dotaz, co Portu Gallery a investice do sběratelských předmětů. Co udělat video o alternativních investicích například alkohol?
Beru alternativní investice jen jako takové drobné koření do portfolia. Jestli je někdo chce, tak proč ne, ale neměly by tvořit podstatnou část portfolia. Často jsou takové investice nediverzifikované a riziko je pro běžného investora příliš velké na to, aby do takových investic vkládal velké sumy peněz. Zvláště pokud není v dané oblasti (umění, alkohol či sběratelské předměty) odborník a nezajímá se o to. A já na alkohol odborník nejsem a kromě toho, že ho můžu vypít, mě moc nezajímá :) Peníze raději investuji do diverzifikovaných akcií.
@ to je asi otázka složitější. Akciový a dluhopisový maximalismus se bojím, že muze být ovlivněný světovou krizi nebo i třeba stárnutím populace, kdežto například umělecký obraz by se mohl těmto výkyvům vyhnout, prostě každá investice má rizika 😄
Fix je na 5rokov, a co potom, ako sa to da spocitat, ked nevieme aky bude urok po piatich rokov? Cize vypocitat celkovu zaplatenu sumu je podla mna komplikovane
Pro zjednodušení počítám, že se nezmění. Neni to přesné, ale z něčeho se prostě vycházet musí.
Jinak bych si tam mohl dosadit jakekoliv číslo mi padne na kostce.
Fix je i na 10 let
Je potreba rict, ze toto je zvlastni doba.. takhle divny nepomer mezi najemnym a cenami nemovitosti tu nikdy nebyl. Navic Vojta dava priklad Brna, kde je tento nepomer asi nejvyssi v republice spolecne s Prahou. Kdyz vezmeme retrospektivu, tak investice ve vysi 200tis + 800tis hypo pred dvaceti lety byla urcite investicne zajimavejsi, nez kdybych tech 200tis dal do jakehokoliv rozsireneho indexu. Ze je tam mensi diverzifikace a vetsi riziko, to ano. Diky levne pace ale nemovitosti dlouhodobe smysl maji. Take bych zminil to, ze z me nemovitosti me nikdo nevyhodi, muzu si ji uzpusobit presne mym potrebam, udelat rekonstrukci s kvalitnimi materialy. V pripade najmu budu vetsinou bydlet v nejlevnejsim nabytku a vybaveni a v prumeru kazde 2-8 let se budu muset prestehovat.
Hodne zajimavy pohled na vec. V te matematice mi ale nevychazi nektere veci (ale i tak se mi video moc libi, stejne jako jina vase videa). Jaka bude pak vyse toho najmu, je cista spekulace. Muze byt take vyrazne vyssi, ale neni spekulace, ze ve svem bydleni ji nebudu muset platit, takze i kdyby vyrazne narostla, tak jsem v klidu. Ostatne i v tomto modelovem prikladu - kolik duchodcu dnes si muze dovolit platit najem 15tis, kdyz prumerna vyse duchodu je nyni kolem 20tis? Proc by se v tomto ohledu mela situace zlepsit a budouci duchodci na tom budou lepe? Navic, ta nemovitost zustane potomkum, pokud oni budou vstupovat do dospeleho zivota s tim, ze nemusi platit najem, tak usetrene penize muzou investovet (klidne do etf).
Dalsi problem vidim v tom, ze to vypada jako modelova situace, ale realne je mnoho lidi, kteri maji soucasnou hypoteku nizsi, nez kolik by byl najem v jejich oblasti. Nesouhlasim tedy s tim, ze kdyz bydlite v nemovitosti, tak to neni investivice. To neplati rozhodne pro vsechny.
Jo a ten rust nemovitosti a odkaz na clanek, ze to bude zpomalovat. Poslednich 20let se mluvi o tom, ze je to uz tak vysoko, ze to nema kam rust. Na zacatku korony panoval nazor, ze ceny vyrazne padnou (opak byl pravdou, tesne po korone byly ceny totalne vystrelene nahoru). Neverte clankum na seznamu :)
celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Tady porovnáváš hrušky s jabkama. V tom první čísle jsou i splátky hypoteky. Zatímco v tom druhém není započítaný nájem. K těm 3,16M je třeba přičíst nájem za těch 30 let. Pak porovnáváme jabka s jabkama.
Presne tak. Na to aby si zarobiť k investovaniu do akcií tých 3,16M potrebuješ tiež niekde žiť, teda je nutné započítať aj nájom zaplatený za 30 rokov.
Jak může být nájem investice? Koupě bot také není investice. Investice je něco , co vydělá nebo vydělává peníze. U koupě bytu se spekuluje na to, že se prodá a vydělá peníze. Jinak je to jako koupě bot, které vydrží celý život, možná. Investice do cených papírů vydělává, prodělává průběžně.
@@dagmarrendlova Nevím jestli má smysl ti to vysvětlovat, protože pochybuju, že to žena dokáže pochopit. Ženy nemají mozek na ekonomiku. celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Jendou jsou hrušky a druhé jabka. Nelze to srovnávat. U toho prvního můžeš bydlet v tom bytě. U toho druhého nemáš kde bydlet a musíš platit navíc ten nájem!
@@dagmarrendlova celková investice do bytu 10,8M. Celková investice do akcií 3,16M. Jablka a hrušky. U toho prvního máme kde bydlet. A u toho druhého nemáme kde bydlet. a musíme platit nájem.
..... a toto je bohužel pravda, kterou sekta "nejlepší je vlastní nemovitost" nikdy nepochopí :)
Velká část lidí si neuvědomuje, že vlastní byt NENÍ investice, ale pouze zajištění pro vlastní bydlení, bez příjmu z vlastnictví....
píše někdo, kdo si nemůže dovolit vlastní bydlení nebo nerozumí jeho výhodám. :) Neříkám, že vlastní bydlení je jediné řešení, ale osobně raději volné peníze využiji na hypotéku k vlastnímu bydlení, než abych investoval a bál se, kdy mě majitel "vystěhuje", rozhodne se byt prodat, sám využívat atd.
Opět skvělé a zajímavé video. Pecka! ... brambora koukam po faceliftu. Tričko bych koupil - nebudou?
:)
Super video ✌️🤟
Ahoj, moc to nechapu s tim pravidlem 4%, rikas ze rocni peijem muze mit az 31000 deleno 12 = 2583 a duchod bude 15000 mesicne, tak kde si vzal ten prijem 45000?
Bojím se zeptat, jak dopadla říšská brambora.
Dopadla jako všechny předchozí brambory
.
.
.
.
.
...dosáhla finanční nezávislosti a užívá si života 😀🥔
A pokud máme své bydlení vyřešené, vyplatí se více investice do akcií (ETF), nebo investice do koupě nemovitosti a následný pronájem? S vlastní počáteční investicí 500k
Záleží za kolik se vám ji podaří koupit, v jakem stavu a za kolik ji pronajmete. Obecně jsou ale dnes nemovitosti dost nadhodnocené (což tedy platí i pro akcie amerických firem). Příležitosti se určitě najdou, ale bude jich málo a rychle zmizí.
V Brně stojí byt jak v Praze :-( to sou věci. Co když bude inflace vyšší, cena nemovitosti asi poroste slušně. Náklady na opravy mám 4 domy a opravy řeším jen u toho v kterém bydlím do chaty jsem od koupi skoro neinvestoval a do RD co pronajímám jsem od koupě (cca 15 let nedal ani korunu krom prvotního vymalování) nedal ani korunu a nájemci si nestěžují mají nízký nájem tak ať se starají. Na to jestli má cenu nemovitost kupovat nebo jít do nájmu je pravidlo myslím 5% hodnoty nemovitosti.
Což dneska nikdo nedosáhne - při dnešní koupi, zhodnocení těch 5% (což je čistá návratnost do 20 let)
super t-shirt!
Nemovitost k vlastnímu bydlení se téměř vždy vyplatí už jen kvůli použité páce. Je docela těžký namodelovat případ, kdy to (aspoň krátkodobě) nevychází.
Jinak ta čísla ke kterým dojdeš nedávájí moc smysl. Už jen proto, že počítáš s reálnou výškou investovaných peněz, ale vůbec nereflektuješ fakt, že splátka hypo je fixní a s rostoucím platem bys měl buď hypo rychleji splácet a nebo začít též paralelně okládat do akcií. Po nějakých 17 letech (inflace 2 %) je splátka hypo levnější než nájem - a to ještě bereme v úvahu velmi nízkou inflaci. Ty však celou dobu vesele investuješ plných 6k a ještě je zvyšuješ o inflaci. Poslední rok tedy investuješ 11k, přičemž nájem už je o 6k vyšší než hypo.
To je dost dobrá připomínka. Tohle jsem přehlédl.
Výpočet navíc nebere v potaz, že je všechno dost drahé a dostupnost peněz je velká. Pokud snížím úrok na hypo na 2 % a výnos akcií na 7 % (což je furt solidní předpoklad), jsme po 17 letech na částkách okolo 10 a 7 mega v neprospěch nájmu. Tu počáteční páku 1:5, prostě jen tak neurveš.
Ahoj Mohl by jsi mi prosim doporučit jineho brokera mimo degira na kupovani tveho etf od vanguardu ?dekuji
Ja som vyhral drazbu za 21 000 € som kupil garzonku na hotovost, dalsich 9000 € svojpomocne s kamosom prerobil, naklady teda spolu 30 000 € - hotovost, bez hypoteky. V byte mam cely cas najomnika , vlastnim ho uz treti rok. Uz teraz keby ho dam na internet je predajny za 70-80 000 €😂😂 neverim, ze akciami by som za 3 roky vedel vyprodukovat takmer 200 % zhodnotenie
Klasicky problem vsech lidi, kteri si mysli, ze vlastni bydleni je investice. Tohle tvrdi a bude tvrdit drtiva vetsina majitelu a jsem rad, ze to zminujes ve videu. Je potreba to do lidi valit horem dolem. Vlastni bydleni neni aktivum!
No, já bych v tom tak vyhraněný nebyl. Když bydlím ve své nemovitosti, tak ji mohu jednou prodat a pak jít třeba do nájmu a získané peníze investovat do akcií pro budoucí částečný odkup nebo do dividendových akcií. Pokud mám akcie, dobře se sleduji čísla, jak se portfolio zhodnocuje, pokud se zhodnocuje, ale skutečný realizovaný zisk vzniká opět až po prodeji, stejně jako u nemovitosti. Je však zřejmé, že prodat nemovitost je podstatně složitější než akcie. Držet byt, ať už pro bydlení nebo následný pronájem, má svá specifika, stejně tak jako držet akcie. Konkrétní příklad ze své vlastní zkušenosti uvedl níže Marvan.
@@liborbiolek6614 investice jí peníze do kapsy přináší, naopak pasívum ti peníze z kapsy vytahuje (vlastní bydlení). Takže koupě vlastní nemovitosti pro vlastní bydlení, a ještě na hypotéku, rozhodně není investice, aktivum, jedná se o pasivum :-)
je rozdíl zda opravy provádím sám nebo si najímám firmy a řemeslníky
I když si to opravim sám, není to zadarmo. Jen si to odpracuju já a přijdu o čas, kterych bych mohl věnovat něčemu jinému. Samozřejmě pokud to člověku nevadí a baví ho to a má na to čas a jde mu to, tak je to jiná.
Přidal bych dvě poznámky: První je o části, že vlastní byt není investice, pokud není určen k pronájmu a pasivnímu příjmu. Ano, vlastní byt určen k bydlení není investice, protože i okolní nemovitosti zdražují téměř stejně a pokud ho prodá a bude kupovat jiný ve stejném standardu a lokalitě. Ale je investice, pokud je rozdíl od prodeje a nákupu jiného stejného standardu, ale v jiné lokalitě.
Druhá poznámka je o vlastnictví. Vlastnictví nemovitosti je sice papír, jako akcie, ale "právně-hodnotově" na akcie v hodnotě 10 mil nedostaneš hypotéku nebo nemůžeš jimi ručit, takže to vlastnictví v nemovitosti vyhrává...
V zahranicnich bankach dostanes pujcku i na cenne papiry a muzes jimi rucit, tedy teze neni 100% pravdiva.
@@dadazizala5271 Chápu to dobře, že si můžu v zahraničí vzít půjčku 2 mil a koupit si za to auto a přitom ručit akciemi?
@@michalcondl3688 když chceš koupit auto (jako spotřebku anebo investici), tak si jej můžeš pořídit třeba na leasing i u nás bez ručení akciemi :-)
já myslím spíš situaci, kdy máš kapitál v bance, a ta banka ti dovolí úvěr na nákup dalších aktiv a přitom ručit tím kapitálem (jak tím původním, tak i tím novým) u té samé banky, chápeš?! Tohle ti české banky (vyjma jistých forem tradingu) asi moc neumožní a u zahraničních vím, že to jde!
@@dadazizala5271 Si nerozumíme (předchozí příklad nebyl jasný). Tak jiný příklad. Když chci rozjet firmu a chci si půjčit 10 mil od banky, tak bude požadovat ručení. Nemám nemovitosti, ale akcie v hodnotě 12 mil. se kterými chci ručit. Uspěji teda v zahraničí?
Ahoj, ve videu jsi zmínil že jsi žil a pracoval v Německu, můžu se zeptat co jsi dělal za práci?
Obchodník s ocelovými vyrobky - přímo obchodní zastoupení vyznamenáné ocelárny v ČR. Konkrétně jsem prodával za studena tažené ocelové tyče.
Cus právě zvažuji americkou hypotéku a dát to dividendovych spolecnosti?
Please no
podla mna je tu taka mala chybicka a to ta ze nehnutelnosti nemozu rast na cene do nekonecna. Ak si zoberieme ten byt v brne a zoberieme si ze Brno bude mat +- tolko isto obyvatelov s +- tou istou kupnou silou, tak to bude rast len +- o inflaciu + ako bolo spomenute treba investovat. Najomne na byt nemoze stat viac ako si ludia mozu dovolit. Osobne teda nechapem ako moze niekto vychadzat z toho ze nehnutelnosti budu rast na realnej cene o 3% rocne.
Tiez sa mi to 1% udrziavanie nezda. Podla mna byt v Prahe 50m2 treba udrzovat za +- to iste ako byt v hornej dolnej 50m2 (material bude to iste, cena prace mozno o nieco nizsia), akurat ze cena bytu v hornej dolnej je nizsia.
Dovolím si nesouhlasit, že vlastní byt ve kterém bydlím není investice. Nebyla by to investice (která generuje pasivní příjem), pokud by se tento byt už nikdy v budoucnu neprodal. V mém případě jsem koupil v Praze byt za 1,5 mil. v roce 2011 a doteď v něm bydlel, tak je pravda že mi to negenerovalo pravidelný pasivní příjem, ale ve chvíli, kdy jsem ho nyní prodal za 5,5mil je zisk z investice na světě. Zisk byl 4mil. za 10 let což je cca 33 000Kč měsíčně, který jsem si jen vybral po 10 letech najednou.
Ale ted musite stejne nekde bydlet. Takze ten zisk pouzijete treba na koupi domku nebo bytu, ktere mezitim taky zdrazily.
@@mi.chal. Ne...., nemusím kupovat nemovitost. Ale to je jedno, klidně jsem mohl zdědit, nebo jít do podnájmu, nebo zemřít a peníze by získal někdo jiný, pořád by to dědictví po mě bylo více než 1,5mil kdybych je dal na účet v roce 2011 a nic s nimi nedělal.
@@marvan1965 proboha tady se bavíme o investicích, tak proč sem taháte variantu: “dal na účet” :-D
Srovnáváte holínky a hodinky.
@@dadazizala5271 proboha...., , nejdříve byste měl porozumět psanému textu. Právě proto, že to není investice když dám peníze na účet, tak nemovitost naopak je investicí. A o tom je tady řeč, co je a co není investice.
@@marvan1965 nemovitost je investicí stejně jako auto, tedy v případě, že vydělává, tzn. peníze do kapsy přináší. Jak prosté, Marvan.
Ja nevim borci... V roce 2011 jsem kupoval 3+1 za 1M ted stojí 3M.
Hypoteka 3k mesicne... Zbyva me doplatit 550k.
Kdyby cokolik tak muzu byt prodat splatit zbytek a mam 2,5M...
Naklady na energie 4k. Takze mesicni naklady na byt 7k.
Kdybych sel do najmu tak platim 15K. Dvakrat tolik nez ted.. A navic cizímu... Takhle je to moje.. Zhodnocuje se to case.
A mam vtom pořád ulozeny prachy a ne zrovna málo...
Ja si myslim ze jsem neudelal špatně.Nehlede nato ze to muzu kdokoliv pronajimat za 15 a mít z toho jeste pasivni prijem...8k. Kdyz vidim dnesni mlady jak kupuji maringotky aby bydleli ve svym.. 🤷.
Kažý ma svou vlastní zkušenost, ale ta bohužel není přenosná pro všechny lokality a nemovitosti. To že někdo nakoupil dobře, neznamená, že nakupování nemovitostí je obecně dobré. Já taky nakoupil před 7 lety úplně super nenovitost. Byla to však naprostá nahoda a v té době mi to tak super nepřipadalo. To vidím až teď zpetně.
@ jj presne tak... Je tam strasne moc proměnných.. A nikdo nema kristalovou kouly..
Psala jsem dlouhý komentář, nechápu, proč zmizel. No nic, zkusím to znovu. Pro mě toto není správné srovnání, protože vlastní bydlení v žádném případě nepovažuji za investici. Mám investiční byt a vlastně se nemohu dopocitat zhodnocení. Jak vidíš toto? Koupě bytu na pronájem na hypotéku mě stála 50 tis, 10 %z ceny. Hypotéku i náklady platí nájemník a zbývá čistý zisk 2 tis měsíčně. Za těch 10 let už mám vstupní vklad zpátky a stále dál chodí peníze, vlastně z ničeho, moje peníze už v tom nejsou. Dnešní cena bytu je trojnásobna. Po odečtení zůstatku hypotéky mi vychází zhodnocení mých 50 tis na 2000 %. Počítám to správně? Navíc zisk z nájmu dále investuji do akcií, to jsem ani nepočítala.
Komentáře mizí, protože youtube. Nejlepší je to zkopírovat a po vložení refreshnout stránku, jestli to nezmizelo. Občas to ale zmizí i později. Taky nechápu, proč se to děje, stalo se mi to už několikrát a moc nevěřím, že by to mazali vlastníci kanálu, spíš nějaký automatizovaný systém. Nicméně stěžovalo si na to víc lidí, takže se to asi děje běžně.
Co se týče výpočtu, tak se mi to moc nezdá - pokud z 50 tisíc investice máte 2000 měsíčně a veškeré náklady a hypo fakt platí nájemce, tak to je zisk 24 tisíc ročně (bez daně), to je roční návratnost 48 %. Což mi přijde fakt hodně na to, aby to byla pravda. Za 10 let by to bylo 4,8násobné zhodnocení a to nepočítám ani cenu té nemovitosti. Prostě mi přijde, že v tom zadání něco chybí. Nebo jste měla štěstí :-).
@@mi.chal. Aha, mně se to stalo poprvé, s tím komentářem. Jinak v zadání nic nechybí, toto je moje investiční realita. Samozřejmě v dnešních podmínkách to již provést nelze.
S mizenim komentářů je to bohužel špatný protispamový systém YT. Často mizí komentáře s odkazy. Ani mi to nechodí ke schválení, jen to nenávratně zmizí. Sám mažu jen vyložené spamy.
@@ivetagrabnerova Je to tak, doba se změnila. Někdy před 5-6 lety začaly jít ceny nemovitostí výrazněji nahoru a byt za 3M se dneska prodává za 6 i víc. V podstatě by stačilo tehdy koupit, dneska prodat a vydělalo by se na tom i kdyby nebyl pronajatý.
Zisk 2000 měsíčně investujete do akcií, gratuluji :-)
No počkejte až vám nájemce předat zdevastovaný byt, budete mít dva měsíce v roce neobsazeno, vzniknou jiné problémy.
Pokud se vám nic z toho za 10 let nestalo, nemáte žádné časové náklady nájemce platí, tak máte jen neuvěřitelné štěstí rozhodně to není pravidlem. Samozřejmě koupit byt v roce 2011 je také samo o sobě neuvěřitelné štěstí, protože tehdy bylo dno.
A zhodnocení? Nebo příjem? No tak to já nevím covi vyplňujete do daňového přiznání.
To zhodnocení si můžete jednoduše vypočítat tak, jako byste si tu nemovitost koupila za vlastní peníze, tedy za 500 000. Tak co my víme, kolik je čistý roční zisk? Po odečtení všeho času, fondu oprav, pojištění, dani z nemovitosti a spousty jiných nákladů.
Zřejmě tedy ani žádné daňové přiznání neděláte.
ahoj, pokud to není veřejné tajemství - jakému oboru jsi se v Německu věnoval?:)
Ahoj. Prodej ocelovych vyrobku od velke české ocelárny.
@ jako akviziční ? Sam se pohybují na německém trhu uz také nejakou chvili, tak by me zajímalo jak to maji jiní obchodníci:)
Přebral jsem portoflio stavajicich zakazniku a o ty se staral - dojednavani cen, zpracovani nabidek, prostrednik mezi zakaznikem a kolegy v ČR atd.
Helou. Dalo by sa spraviť video o etf na krypto.
Hello. V brzké době nemám nic podobného v plánu. Krypto není má silná stránka.
Inflace je podle mě v tomto úplně zásadní za dobu 30 let, protože v těchto případech půjde proti sobě. V případě vlastní nemovitosti a růstu cenové hladiny se bude Vojtovi zároveň o inflaci zvyšovat mzda. Splátka hypotéky zůstane (alespoň zhruba) stejná, to znamená, že si po nějaké době nejspíš k placení hypotéky dovolí Vojta i zainvestovat do akcií. V případě pronájmu očekávám růst nájmu o inflaci, to znamená, že pokud dostane Vojta přidáno, složka bydlení poroste s ním.
Ale zase nezapomínej, o kolik se snížily nájmy za posledních 18 měsíců třeba v Praze
Je tohle jen nějaká nepovedená parodie?
a co takto byvat vo vlastnom a vedla toho investovat? :D
Je tam ještě jedno riziko a to schopnost platit hypotéku. Může přijít zlá doba a přestat zvládat platit hypotéku bude problém, zatímco přestat investova do akcií není problém.
... a tohle přesně sekta "nejlepší je nemovitost" nikdy nepochopí. Bravo, patříte mezi ccca 8% finančně gramotných lidí.
Jenže to riziko je tu v podstatě jenom tehdy, pokud o onu schopnost příjdu v době nějaké větší krize. Jinak není problém nemovitosti prodat, stejně tak jako akcie. Úplně stejná situace by nastala, pokud bych přišel v krizi o práci a neměl na nájem - musel bych odprodávat akcie, které by pravděpodobně taktéž poklesly.
V cz máte nejaké veľké úroky, ja som teraz zobral fix 10 rokov a úrok 0,99%
Ještě před par měsíci to byly 2 %, dalo se sehnat i trošku méně. Ale v poslední době to stoupalo. Ovšem 0 99 % je extrem.
@ Předpokládám, že Tomáš to bude mít na Slovensku v EURech. Tam jsou leckde záporné sazby i na klasickém účtu. Třeba tom u Degira :-)
@@mi.chal. ano euro, idem teraz brat z primabanky 3000€ s 0% úrokom :D hypo u nás s fix 5 a menej rokov sa dá aj pod 0,5% urok
Áno, úroky sú na Slovensku oveľa nižšie - bežne sa dá vyjednať aj 0,9%, pri splnení nejakých podmienok, ale zdá sa, že poplatky sú vyššie - RPMN vtedy vychádza až na 1,5%...
To je nějak dotované evropskou unii? :-))) připadá mi, že ani banka nemůže vyžít s úrokem pod 1% p.a. - to je nesmysl. Musej něco dostávat za to, že vyrábějí nové peníze jako dluh, od centrální bankéřů nejspíš…
Investovat do akcií je zábava. Splácení hypotéky je stres a dobrovolné otroctví.
Akcie ani nemovitosti nejsou nadhodnocené, jen peníze už nemají žádnou hodnotu, když se jich natisklo bambilión. Až si to víc lidí uvědomí, tak teprve ta aktiva začnou pořádně růst.
Tyto myšlenky jsou imho dost ,,investiční", protože pokud vlastníte nemovitost tak vás růst její hodnoty zajímat nemusí. Z praktického hlediska bych řekl, že jde jen a jen o jedno a to odpověď na otázku kde budu mít lepší cash flow za 5 10 15 20 25 30 let.
Hodnota me naopak zajimat musi. Obzvlast v pripade, ze mam rodinu a resim velke bydleni (5kk apod).. pred duchodem mohu nemovitost vymenit za mensi novostavbu, ktera mi vydrzi do smrti bez vetsich zasahu, a jeste mi par milionu zbyde na investici a cerpani renty do komce zivota.
Kein Leben ohne Kartoffeln^^
Vždy záleží kto, kde a ako investuje. Sú traderi ktorí robia 20-30% ročne, sú podnikatelia, ktorí dokážu cez nehnuteľnosti alebo iný biznis spraviť od 11 do 50% ročne a sú aj takí akciový investori, ktorí spravia 15-25% ročne. Všetko dlhodobo. Podmienka je robiť naplno a venovať tomu čas a energiu. Asi najjednoduchšie sa to u nás na Slovensku donedavna dalo robiť kvôli lacným nehnuteľnostiam a hypotekám v oblasti nehnuteľností. Všetky ostatné investičné možnosti sú naozaj pre tych, ktorých to baví a chcú tomu venovať čas. Pre bežného človeka, ktorý má prácu je asi naozaj najľahšie a najbezpečnejšie pasívne investovanie a pár rokov pred dôchodkom to rozdeliť aj na dlhopisy a pod.
Jo, existují výjimky, kterým se to daří, ale jsou to jen výjimky, ne pravidlo. V průměru traděři ani podnikatelé takových zisků nedosahují. Není možné aby nadprůměrného zisku dosáhl každý, kdo si to usmyslí a bude na tom tvrdě pracovat.
Začal bych otázkou: Kdo by chtěl proboha bydlet v Brně?
A teď ta inflace, že 12,9% xdd