PGS.TS Đỗ Văn Đại-Án lệ 11/2017-Thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản của người khác

1. Án lệ số 11 giải quyết được 02 vấn đề pháp lý liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp (thuộc quyền sở hữu của người khác). Đó là ghi nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp và xử lý tài sản thế chấp với sự ưu tiên dành cho người có tài sản trên đất. Nhìn một cách tổng thể, hướng xử lý cho hai vấn đề nêu trên được đánh giá là thuyết phục.
2. Trong hoàn cảnh tạo ra án lệ số 11, tài sản trên đất gồm tài sản của người thế chấp và tài sản của người khác. Thực tế có thể xảy ra trường hợp toàn bộ tài sản trên đất thuộc về người khác nhưng vấn đề pháp lý tương tự nhau nên án lệ số 11 được áp dụng.
Tình tiết tạo lập ra Án lệ số 11 cho thấy trên đất tài sản trên đất thuộc sở hữu của người khác từ thời điểm thế chấp. Thực tế còn có thể xảy ra trường hợp tài sản trên đất hình thành sau khi thế chấp được xác lập và thuộc sở hữu của người khác. Án lệ số 11 không phân biệt tài sản trên đất có trước hay có sau thế chấp nên việc áp dụng Án lệ số 11 cho cả trường hợp.
Trong hoàn cảnh tạo ra án lệ số 11, tài sản trên đất là “nhà ở”. Trong thực tế tài sản trên đất có thể không là nhà ở như “lò gạch”, “nhà xưởng” và chúng ta cũng nên áp dụng tương tự.
Ở tình huống tạo ra án lệ số 11, người nhận thế chấp là ngân hàng (tổ chức tín dụng). Nếu người nhận thế chấp là chủ thể khác và pháp luật đất đai cho phép, án lệ số 11 cũng được áp dụng tương tự.
3. Án lệ theo hướng người có nhà trên đất được quyền ưu tiên mua nhưng chưa thực sự rõ về phạm vi quyền được ưu tiên mua. Thực tế đã có tòa án theo hướng được ưu tiên phần đất mà người khác đó có tài sản trên đất (tức ưu tiên một phần đất, phần có tài sản trên đất của người được ưu tiên).
Án lệ số 11 ghi nhận cho người có tài sản trên đất “được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng)”. Án lệ chưa rõ về nội hàm của quyền ưu tiên mua (nhận chuyển nhượng). Có ý kiến cho rằng “Quyền ưu tiên mua được giải thích là nếu có nhiều người muốn mua thìngười có tài sản trên đất được ưu tiên mua, chứ không phải là ưu tiên về giá mua. Những người tham gia vào giao dịch mua bán tài sản thế chấp cùng trả giá như nhau thì người có tài sản trên đất sẽ là người được xác lập giao dịch”.
Án lệ số 11 chỉ đề cập tới xử lý quyền sử dụng đất mà không nói đến xử lý tài sản trên đất cũng thuộc chủ quyền sử dụng đất. Ở đây, cần dựa vào hoàn cảnh cụ thể để xử lý và cần lưu ý tới tiền thu được từ tài sản trên đất khi tài sản này không thuộc tài sản thế chấp nhưng vẫn thuộc về người thế chấp.
#ĐỗVănĐại# #ánlệ#
#disản# #thếchấp#
#quyềnsửdụngđất#
#Côngnhậnhiệulực#
#Quyềnưutiênmua#
#tàisảntrênđất#
#tàisảncuảngườikhác#
#quyềnsởhữu#