Réussir son premier achat immobilier : quels sont les bons réflexes ?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves et vous allez devenir propriétaire pour la 1ère fois ! En revanche vous n'êtes qu'au début de votre parcours immobilier : avoir les bons réflexes juridiques ce n'est pas automatique. De la négociation jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente par votre notaire, en passant par l'étape de l'avant contrat. Tour d'horizon des bons réflexes juridiques lors d'une première acquisition avec maître Ludovic Froment.
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Les vérifications juridiques sont effectuées par le notaire qui regarde notamment si :
• votre vendeur est bien propriétaire,
• qu’il n’y a pas d’hypothèque c’est-à-dire que le bien peut être librement vendu sans demander l'autorisation à la banque,
• qu’il n’y a pas de mesure administrative frappant le bien comme l’interdiction d’y habiter par exemple
• ou encore qu’il n’existe pas de servitude (contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien comme un droit de passage).
Mais si le notaire est présent à vos côtés pour gérer ce volet juridique, certaines vérifications restent quant à elles, à votre charge et doivent être effectuées aux différentes étapes de l’acquisition.
Pendant la visite, veillez à inspecter minutieusement le bien :
• Visitez le bien au moins deux fois à différents moments de la journée.
• Visitez toutes les pièces comprises dans la vente de l’appartement ou de la maison comme le garage, les combles et la cave.
• Vérifiez s’il y a des servitudes de passage ou s’il existe un raccordement au tout-à-l’égout.
• Examinez de près les murs et les sols (fissures, traces d’humidité, fuites d’eau).
• Evaluez le degré de luminosité (nombre de fenêtres, état et orientation du logement).
• Inspectez la cuisine et les sanitaires en vérifiant bien l’état de la plomberie
• Vérifiez également l’isolation du logement (fenêtres, portes-fenêtres, double vitrage, étanchéité, isolation).
• Etudiez également la ventilation du logement (bouches d’extraction et d’amenée d’air sont en bon état, pas de condensation sur les fenêtres ni de traces de moisissures sur les murs).
• Ne négligez pas non plus l’état des installations électriques et la consommation d’énergie
(nombre de prises et d’interrupteurs, emplacement, état des branchements, attention aux fils dénudés et aux prises mal fixées).
• N’oubliez pas de vérifier aussi l’état du tableau électrique
• Demandez le montant de la facture d’eau et renseignez-vous sur l’état de la chaudière, le nombre et le type de radiateurs, leur emplacement
• Enfin demandez le montant des factures de chauffage
Avant la signature de la promesse de vente, les points de vigilance
• Consultez les 8 diagnostics immobiliers obligatoires
• Demandez à consulter les 3 derniers relevés de charges et les 3 derniers PV de l’assemblée des copropriétaires. Vous devez connaître les travaux programmés ou à venir, l’état de l’immeuble et des finances de la copropriété, l’existence ou non de mauvais payeurs et les procédures judiciaires en cours.
• Renseignez-vous sur le montant de la taxe foncière du vendeur afin de bien l’intégrer dans votre budget.
Bien anticiper le financement
• Faites une simulation de crédit immobilier pour calculer vos mensualités et obtenir une réponse de principe.
• Faites jouer la concurrence pour l'assurance emprunteur. Le taux peut être négocié indépendamment du crédit immobilier depuis le 1er janvier 2018.
Les garanties demandées par la banque
Afin de vous accorder un crédit-logement, la banque propose souvent deux types de garanties : l’hypothèque (la banque détient le bien en garantie et pourra se faire payer sur le prix de vente) et la caution crédit-logement (la banque passe par un organisme appelé caution crédit-logement qui payera à votre place si vous êtes défaillant avant de se retourner contre vous afin d’être remboursé en demandant la vente du bien au tribunal)
Interrogez votre banque ainsi que votre notaire pour comparer les coûts car, quoi qu’il arrive, la banque demandera l’une de ces deux garanties.
Au moment de la vente, restez vigilant
• Veillez à bien avoir budgété le remboursement de la quote-part de taxe foncière et des charges, du fonds de roulement ou encore du fonds de travaux
• Faites une contrevisite la veille ou le matin de la vente afin de vous assurer que tout est en ordre et que le bien est libre.