3個房屋轉增貸的技巧！拉長寬限期、貸出更多資金？房貸槓桿錢滾錢的秘密！｜蕾咪Rami
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- เผยแพร่เมื่อ 17 ส.ค. 2024
- #房貸#轉增貸#房屋轉增貸#投資教學
這幾年陸陸續續買了三間房，雖然總資產有提升，但帳面上卻沒有多少現金進帳，好像就是「紙上富貴」，直到最近銀行打給我，問我要不要「轉增貸」，才發現原來就算不賣掉房子，也能享受額外帶來的好處與金錢，加上有一間房子漲了快三倍，因此可以貸出比之前更多的現金，拿去做其他的財務規劃，但這個方法比較進階，還是要評估好才下手喔！
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00:00大家好～這次想來分享房屋轉增貸該怎麼做！
02:16轉貸、增貸、轉增貸是什麼？
04:12常見的轉增貸原因？
08:44轉增貸的注意事項？
12:31蕾咪想知道～你有房貸嗎？
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我本身在台北市有買房子，也用了妳說的方式買了第二間的房子。
用房貸開槓桿可以讓金錢最大化，除了金錢少外還可以吃到房市的漲幅增值
建議大家開槓桿外還要保持學習，讓自己保有有競爭力，每個月有能力還貸款
我自已的月薪是95000，目前每個月的房貸約43000，雖然吃了我一半月薪，但我的第二間房子是拿來收租用，所以等於我每個月的還款是(43000 - 租金)。
每年拿到公司發放獎金還可以選擇要多還房貸 or 投入其它投資(比特幣、ETF)
創造更多現金流
@@DDKIMI13 請問甚麼工作月薪感覺蠻優得
我貸2400萬貸20年，每月還14.5萬⋯⋯後悔當時沒有選擇貸30年的😢
@@user-uw8pp8gm2p 好猛喔
1.轉貸對大金額有幫助 對只有1-3百萬來說 光手續費就要多少了
2.當妳一直轉換銀行 使用寬限期 利率不見得會拿到很好
3.沒人能保證房子未來 上昇 持平 下降
當下降持平 寬限期不斷在使用
4.就算增貸出來 在買一間都是千萬來計算 又買屋嗎？不用相關其它支出嗎？都是錢
5.總之風險自己承擔 當付不出被錢追 想哭都哭不出來 人生就完了
人還是老實點 當還了很多後 在依自身能力 薪水還款能力下去做投資 當撬的越大死的越快 取決有沒有穩定工作去支付每月
乖一點 買了屋好好繳 多的準備備用金 在有多買買定存股
這些前提都是在房價上漲期間有效
大家都以為房價不會跌
等到開始跌的時候你開的槓桿會是雙面刃
金融業路過，外行的在討論這部分就是這樣。
第一點，現在轉貸銀行都會看前面的貸款年限去核減貸款年限，這是誤區，每個月還款金額並不會因此降低
第二點，貸款利率還是回歸到個人條件，不是換一家銀行就一定會變好，而且貸款週轉金的利率比購屋還高，沒有特別說人家都以為一樣低。
第三點，週轉金的算法還要扣除增值稅跟折舊，不是價值2000萬借8成就可以是1600萬…..扣完可能只剩14XX萬之類的….
我還有幾點沒提出來，但真的不要以為聽了一些投資客說了什麼就可以做成一集，至少也找金融業比對內容吧。
感謝補充！所有貸款都有個人財力條件限制，實際狀況的確是要以銀行評估為主。
換一家銀行不是一定就會變好，但是也不是一定就會變不好，因為像我是很明確的跟銀行說，如果貸款條件沒有變好，那麼我就不考慮轉貸。
這是目前和銀行往來的個人經驗，僅供參考，畢竟我不是銀行，也無法針對所有個人做分析，或是代替銀行發言，以後有機會再找銀行從業人員來分享。
@@MrRamihaha 謝謝你的回覆 ，互相學習。
單看文字真的覺得有夠嗆欸 至少蕾咪也花了時間拍片整理資料跟大家分享 在人家頻道要回應也要有禮貌吧
@@MrRamihaha 不知道蕾咪大大，可不可以拍一部有哪些銀行轉增貸是比較有優勢的。
謝謝🙏，辛苦了
@@csh4037 既然是半個公眾人物，內容就該被檢視，如果造成觀眾錯誤的觀念，進而導致銀行員的困擾，這樣有比較好嗎？我也是觀眾，指出錯誤讓她知道有改進的空間不對嗎？
其實工作或是金流夠強信貸也是能壓在1.X%以內，但是信貸的缺點在於
1.沒有寬限期
2.還款時間短(最長7年84期)
因為上述的原因勢必會大幅占用到個人現金流
甚至粗略計算後得知 每月付出的信貸還款 如果拿去做房屋增貸(30-35年期)
相同還款金額甚至可以拿出2-3倍的信貸額度。
不過房貸缺點就是因為要審核照會跟簽文件時間核貸過程會比信貸長很多 以上
銀行對於房屋估價仍較保守，建議要多問多比較，特別是寬限期跟綁約年限要問清楚
謝謝蕾咪 ，剛好房價有成長 但是短期還沒想賣 然後目前本身每個月還款金額有點緊繃 剛好可以運用轉增貸來調節～感恩
這招我10幾年前就開始用了😂的確幫到我提早退休
C, 謝謝蕾咪，一直喜歡看你的影片，一直在財務方面努力中，向你學習
轉增貸出來出來的錢，一樣要還。借越多錢去還原本的錢，還是要去償還你借出來的最大筆那條
D 房貸目前一個月約一萬，但我目前待業只有被動收入２萬／月
目前已經半年了，還算打平，但還是希望有個工作有收入，或是再提高被動收入
轉增貸有想過，很實用
我也是經過朋友介紹 房貸下去 去投資理財 現在兩個月 都20W左右收入 我覺得找到適合自己的投資理財
B，如果沒有資金需求，只是想投資的話，我會貸"理財型"房貸，利率略高點，但不動用不計息。
對於有房子的人 可以聽，沒有的話，就當吸收知識也是很好的事情。至於投資就是盈虧自付。
蕾咪，可以聊信貸，這我相信更多人會遇到。
轉貸增貸，在房地產上升趨勢比較適合，帶出來的款投資後，必須要贏過房貸利息負擔！審慎評估
信用貸款主要是看怎麼運用
很多人都把它講得很恐怖 恐懼來自於不夠理解
會用的人信用貸款也是個好工具
記得設定費、代書費加一加就好幾萬了
除非房子的增值很明顯，不然轉貸或轉增貸不見得比較划算
沒錯！所以實際情況還是要評估喔！
轉貸不一定要請代書,自己跑地政就可省下一筆
這真的是聰明的投資理財方法！有錢人的秘密被你說出來了！哈哈！貸不出來的找我吧⋯⋯嘿嘿嘿
謝謝蕾咪的分享，我房貸已經還清，也很想再去貸款來整修房子、投資。
財務槓桿，小心使用，情勢好時，一切安好，情勢返轉，當心跑路，前提是，理財投資十分有心得，否則，銀行眼中的小韮菜😄😘😅😅
沒錯！
@@MrRamihaha 手上還要有一筆不小的現金流。
感謝蕾咪，這集好有幫助，最近在思考買房的資金運用，正感覺壓力很大時看到這集，感謝❤
理財型房貸已經進行了6年 利率1.7-2.4都有過。 辦理之前多比較幾家銀行。 後來房屋升值也辦理了增貸，增貸就手續簡單很多。 重點是這筆錢如何運用？ 這是比如何申辦更需要學習的地方。
原銀行增貸也會再跑ㄧ次估價！所以有增值也可多貸！最近剛好在辦經驗分享
轉增貸因為貸出更高的金額 每個月還款額跟利息比以往更高了 當初貸800轉增貸後貸出1600的話 這樣一個月要還原本的2倍
謝謝蕾咪，剛好最近正在思考轉增貸，你就發片了，真是一場及時雨。我屬於B.控制1/3以下，但我想運用槓桿投資，所以研究轉增貸中……謝謝你的用心分享
好棒！學到了，謝謝蕾咪的分享
B 有轉增貸計畫，謝謝蕾咪分享，很有幫助
謝謝你的影片，我原本有想增貸，這樣就可以用多餘的錢，改建我的老屋😁😁
算B+a:300萬的房貸20年月付本息共1.5萬利率1.88%
A的部分是住家裡所以沒有其他開銷就連家裡都支持
即原本的孝親費(1萬)也可以拿去付房貸就好
買的是10坪套房,打算用來出租的所以也能抵掉8成左右月付金
而且這是還沒申請寬限期,買的地點挺好的旁邊捷運已經試營運了
未來看漲機率偏高,不過現階段還是收租為主~
這些都要考慮到借款人的年紀吧?
若是55才買房最多就只能辦20年期
過寬限期後想要轉增貸也是會卡在年紀和期數...
蕾咪也太好了～自己做完功課還特別來分享整理好的知識😍
身為貸款從業人員，並不認同銀行信貸就是高利貸…
勉強搆得上邊的只有信用卡循環利息和預借現金。
真的高利貸比銀行高太多太多了
很有幫助，感謝分享
我的房子也是增值了快一倍，詢問銀行轉增貸，他們一樣以財力證明為主，房子增值的價差好像沒有太大幫助😅銀行甚至還回說：我們銀行又不是當舖，沒辦法因為房子有價值就核貸……從此我就打消轉增貸的念頭了
再多問別間銀行試看看吧
因為房子增值，才有增貸的空間，但增貸銀行當然會考量還款能力。銀行也缺業績，多問幾家應該。
謝謝蕾咪，影片中未提到轉貸或轉增貸對於稅務方面的影響。例如原本自用住宅的貸款利息支出，可以於申報斯所得稅扣抵所得額。想了解若是換銀行轉增貸之後，是不是轉增貸後的利息支出還是能夠扣抵所得額？
不能
我是公務員貸款條件不錯，按時還款沒遲交，在轉增貸時也很困難，銀行以央行限縮貸款為由不太願意放款，目前詢問的都是公股銀行，請問蕾咪是否接觸的都是民營行庫較多？
貸款要找非公股銀行😅是貸款不是存款呀，你還怕他倒不成🤣民營行庫真的比較好貸款，優質客戶為了爭取甚至利率也比較優。
(前年貸款心得)
不過民營的隔幾年就會重新評估你是不是還是"優客"，怕轉約時有事就急著收傘，不再貸給你，公營只要按時繳不太會要你再轉約。(前年貸的是說6年要跟我再轉約，但我已離退....不知道會不會有影響XD)
@@user-bq6ed6qr9j 真的ㄧ時失算，才去被羞辱，以我的經驗告訴大家目前增資轉貸沒這麼容易
轉增貸沒有那麼困難，我也是公務員，大部分的銀行都會有公務員專案，一般來說妳只要找新的銀行轉增貸的話原有銀行會想辦法調降利率把妳留下，除非這家銀行不缺業績就不會管你，我前一家銀行給我2.88%，在貸滿一年發現利率沒有那麼理想後就再找其他銀行看有沒有更低利率，最後找到利率2.08%的銀行，原先的銀行得知新的銀行比原本的利率還低的時候就說要幫我調降到1.98%，轉貸並不困難，找一般民營的會比公股銀行來得好貸許多
公股銀行都是垃圾，一臉我不缺業績的樣子，建議多找民間銀行
我們已還完房貸～因為前幾年才去了解理財投資的知識才知道有理財型房貸,因為還要養兩個小孩,雖然知道房貸利率較低,但因為是要借錢出來做理財投資,又怕像之前每個月會有還款壓力,所以選了理財型房貸,可隨時借跟還,不曉得這樣是不是比較不划算,如果理財型房貸也可轉增貸嗎？不曉得有沒有什麼建議？
有喔
你要搞清楚你決定要投資的時間，提前算好利息該付多少，就知道你能不能負擔，舉例說，如果只是短期投資可能一個月內就結束有些投資可能得要凹超過半年以上都不誇張由於你算貸款投資，所以就算只是不賺錢你都要負擔利息，如果再開槓桿就會很可怕，所以如果你已經使用貸款在投資，強烈建議不要再開槓桿
正走上初認識轉增貸的路上，碰巧看到蕾咪的這集說明，有種腦洞大開的感覺，真心覺得蕾咪好棒！
推推！
學到了!!謝謝雷咪!!!
感謝分享, 銀行給予增貸條件取決於房屋認定價值, 要重新改變"自住沒差"的財務觀念了
要懂得善用資產，而不被資產綁架。
馬來西亞沒有增貸這回事，只有轉增貸refinance，新利率也不會少太多，也和定存的利率差不多。加上還要律師費，不值得，除非利率有相差至少1%,不然不划算。但如果你有急事很需要一筆錢，那這個也未必不是一個辦法。
感謝蕾咪製作的優質影片
把錢增貸出來前提是你懂的如何運用這筆錢。我最近也有考慮增貸，但是最近又加息很嚴重。
之前就有研究寬限期，但苦無銀行相關的朋友確認，想要了解寬限期到期後換銀行繼續使用寬限期的條件跟應該注意的事項
根據十萬小時法則，每天只花十分鐘，估計是很難提升競爭力。不然就得累積一千六百年的每天十分鐘。
難怪某些房價一直↑，，，
謝謝蕾咪，讓我增長知識🤔❤️
這些都是有固定收入 證明可以正常還款 銀行才會借你。 像繳費困難 而轉貸延伸寬限期 的例子 銀行是不接 轉貸的吧？
座標在歐洲，想請教轉貸後利息4.2%不轉貸原銀行利率將近6%，您會建議儘快還清還是轉貸繼續投資呢？
青年購屋低利率貸款轉貸後寬限期也能重新計算嗎？
優質頻道，已訂閱
覺得蕾咪氣色變好了❤️
看來可以參考看看，免得太累
你好，若原本貸款銀行利率較低，但是又有資金需求想轉增貸，應該怎麼做比較妥？
太謝謝蕾咪了
謝謝讓我學習到一些投資理財觀念
非常實用的影片!!推推推!!!
好佛，謝謝蕾咪
謝謝分享，正好考慮增甚至轉增，但增加額度只有100萬，這樣還值得大費周章去做嗎？
謝謝Rami分享
不對阿！例如, 原本房價1000 萬! A 銀'行房貸800萬! 後來因為房產增值到2000 萬 !轉貸到B 銀行, 假設可帶8 成abt 1600 萬! B銀行幫你 把A銀行的房貸借款800還完! 清償完畢! 你還是欠B銀行1600萬房貸啊! 以1.79%房貸利率計算你每月要繳本利房貸NT39000! 好, 等轉貸到B銀行 , 變成1600萬(20年本息攤還) , 以1.79%房貸利率計算你每月要繳本利房貸NT79000! 請問這樣有比較划算嗎?
本來就是貸款多少錢，就繳多少本利，你說的沒錯，這本來就是進階的房地產操作技巧，如果現金流太緊或是沒有更好的投資標的，完全不建議使用。
轉增貸技巧是用來套現用的，方便資金做應用，而不是全部綁死在房子裡，看個人需求囉！
看了最近的留言，認真覺得進階技巧不適合放在免費的TH-cam影片裡，應該要留在提供前置基礎的付費課程中，比較不會有搞不清楚狀況的人亂使用這些工具，感謝妳的回饋！
@@MrRamihaha --HA, OK , THANK YOU FOR SHARING THIS COMMENT !
當你急需用錢！就划算了
這個方法可以讓妳不用賣房有房子住！還可以拿到房價漲幅的價差！當然如果不想繼續住想直接賣掉！就是買賣交易了
加大槓桿 拿有限的生命去博弈
可以聊一下有關理財型房貸的優劣分析嗎？謝謝
蕾咪妳好～ 爸媽最近想換房子 可是目前家裡這間還有4年貸款 房子有增值，那如果拿去轉增貸帶出一個頭期款 把現在這間拿去租這樣不就等於有兩間房產 ，那這樣是不是多了一份租金收入 可是2個房租貸款在加一個轉增貸 總共3個嗎？
想了解
謝謝分享！
非常棒！！讚讚
謝謝蕾咪的分享，讓我受益良多。
想再請教您，請問信貸與房貸的轉增貸會不會影響個人的信用評分呢?
謝謝！
如果無限想延長寬限期，轉貸這種技巧有使用上的限制次數嗎？
想問如果原先銀行寬限期還沒到，可以直接換到新的銀行嗎？需不需要付違約金？
大家要注意銀行設定費用等成本
另外一直不還成本會讓自己出狀況的 現金流不夠就應該脫手
貸出來做投資 等於開槓桿 出狀況就準備睡公園
謝謝妳 很有幫助
版主 沒有收入證明 但是銀行一個月出入200左右這樣能增貸嗎
相見恨晚的影片🥲雖然房子已經賣掉，但可以當作日後的資訊補充～謝謝您
請問一下！我的房子是跟弟弟一起的，所以有兩個名字，那我還能增貸嗎？
請問蕾咪最後是決定轉增貸到哪一家銀行呢？（應該有比較過很多家吧😂）
通常不會 三家就上限了
嘎不過去銀行還會幫你平倉喔，讚讚
搞到嘎不過來，代表無法進階理財呀🤣
請問轉增貸可以重新跟新的銀行談貸款年限嗎？例如原放款銀行談的是 30 年，再加上部分增貸是 20 年，我可以利用轉增貸讓原銀行的貸款年限通通都拉成 30 年嗎？
當然可以😌
@@pl5135 感謝回覆，不過我找過某家業務，他的回覆是說，因為我對於原房子不存在「購買」的行為，所以銀行會認定為「投資」行為，所以最多只能給 20 年的貸款，不知道這樣的說法是否正確？抑或是業務為了便宜行事的說法？
@@silver8250 看您有沒有想要多了解？可以私訊詳談🤣
真的. 我也是用房貸. 但月約金我還不用繳. 還每個月有💰可以領
但我想轉增貸的銀行，卻叫我在原銀行增貸比較划算耶⋯因為手續費較低
D. 歡迎蕾咪跟我閒聊 需要～～～😢😢
我比較想問的是房屋增值的部份，銀行怎麼認定1000萬房成長至2000萬，是透過實價登錄嗎？
銀行會派人去市場調查、實價登錄參考、還有個人信用評估。如果該區短時間內漲幅很高，那銀行鑑價會跟不上市場價格。
嗯嗯嗯 補充的很清楚！感謝🙏
銀行的估價肯定比實價登錄低，大概會是高均價跟低均價的中間值
Hi蕾米， 你好， 很開心發現你的頻道，我是在英國做專業房貸顧問，FCA 認證的，您也是在英國還是在台灣？很開心看到同行。
我不是同行，我只是個投資人，分享個人的學習與經驗，歡迎交流與補充。
Hi想請問如果現況貸款已經還清了！比較適合用哪一個方法才能跟銀行借比較多錢呢？
貸款已經還完， 銀行會很樂意再次借款給你的。
感謝Rami無私分享，請問如果原來銀行的利率是相對低的，要求增貸說只能給20年限，另一家銀行願意給30年限，但利率高出0.3左右 這樣要為了低利率留下，還是要為了長年限轉增貸呢
選長年的！
現在都一大堆轉增貸的教學影片。
真心覺得~~~~~千萬別學。
市場變化萬千
A但我最近想買小套房 請問可以給我一點點建議嗎？
工作10年（同單位）
無負債 無卡債
05:29那有點不懂,只繳利息都不講本金有可能嗎?
不繳本金好像也不太好?
想要跟蕾咪閒聊～～～
如果我想轉貸 曾貸 下來的資金 是否可以再買房
蕾咪～
想請妳說說，保單借款會比信貸優嗎
謝謝蕾咪的分享，獲益良多！我已有買房了。我最近也在思考 我的房子可以否可以增貸，然後講資金拿去做其它的土地投資，聽到你的分享後讓我知道更清楚，我能怎做！另外請問蕾咪現在出書？真的賣一塊嗎？
那是詐騙喔！可以看書籍作者，那不是我出的書。
條件好信貸可能比房貸還低
房貸轉增貸成本很高。
請問目前轉增貸目前最好的利率銀行
轉增貸要手續費嗎
蕾咪是不是瘦了
請問房貸前有信用卡和信貸，要先還掉哪個比較好，信貸和信用卡要在房貸前多少個月前還掉比較好？謝謝
信貸先還，信貸利率太高。
你的信用卡有動用到循環或是預借現金或分期金嗎？如果有建議信用卡先還！信貸要看你目前利率
@林羽家 我給銀行賺快20年的循環利息了 ，三家信用卡，從卡費35萬，還到剩下三萬，最近又增加到15萬信用卡費
都要還，因為會影響你的信用評分，間接影響貸款成數，3個月前還掉銀行端就會看不到紀錄。
@@ranma228卡循非常扣分 請儘速清掉
請問理財型房貸跟增貸有什麼差別呢？
我想問一個問題, 可以一直用轉貸的方式不斷延長寬限期嗎? 有限制次數嗎?
可以你的賬要做得漂亮
D，轉增貸加寬限，錢進台積加VOO！
請問一下 原本的房貸還沒還完 轉貸時需要先還清才能轉增貸嗎？
轉增貸，就是新銀行貸款下來，會先撥款還清你的"前房貸"，所以加個"轉"字，整個貸款都換家銀行這樣。
@@user-bq6ed6qr9j 🤗有特別優惠方案的銀行可以推薦嗎？喜歡寬限期長的😅😅謝謝您
@@user-bq6ed6qr9j 那這樣來說三年快到在轉別間 有可能利率越來越低嗎？ 😅