Toto by sa malo vyucovat na skolach. Skvele, hodnotny obsah, len tak dalej chalani. Milanovi: skus urobit SAMOSTATNY PODCAST O REGIONALNEJ DIVERZIFIKACII. Ten by mohol byt zaujimavy. Dakujeme vopred a tesime sa nan:)
Paradny podkast. Vela dobrych informacii. Zaujima ma vas nazor na druzstevne financovanie. Neotvorili ste tuto temu, ci som ju prepocula? Ste super, ze sa podelite o svoje skusenosti.
Dakujeme velmi pekne za podporu. Vazime si to. Snazime sa podavat content, ktory by mohol pomoct investorom do nehnutelnosti, aby mohli rast rychlejsie
Otazka že či sa oplati investovať pri aktualnych urokovych sadzbach do nehnutelnosti, odpoveď pána je že áno. Mne to ale teraz nevychadza. Prenajímam nehnutelnosť, ktoru som nadobudol v lepších úrokových časoch. Rozmýšlal som, že či by sme na manželkin príjem zobrali ďalšiu nehnutelnosť, no pri výpočte splátky za hypotéku + náklady spojené s bytom by sme ešte nejaké peniaze museli doplácať aby sme s nájmom boli aspoň na nule.
A čo ako má byť, keď budeš musieť doplácať ? Veď ten byt bude raz tvoj, nie ?? To ti ho musí nájomca splatiť úplne celý a ty chceš prísť k bytu úplne zadarmo bez jediného vloženého eura ? Kúpiš teraz za 100k a o 20 rokov predaš za 300k. To ti fakt tak vadí že mesačne budeš musieť doložiť nejakú stovku zo svojho ? Nechcel by si aby ti celú hypo zaplatil nájomca a ešte ťa aj pozval každý rok na dovolenku ?
@@samobuc ak zarabas 1100€ mesacne, nekupuj investicny byt....treba mat dostatocnu fin. rezervu, co ak najomca prestane platit a budes si celu hypo platit sam?
@@jaroslavkral9245nechápeš pointu. Samozrejme keď si vo fachu ako páni vo videu nie je o čom. Lenže páni to podávajú štýlom že stači mať 1100 mesačne a za par rokov mas 20 investičných bytov. Ale nie je to proste tak nakoľko človek nechce byt nolifer ale chce trošku žiť, založit si rodinu, niečo malo si dopriať. Nevravím že sa to nedá ale musíš toho extrémne obetovať.
Ako hľadáte nehnuteľnosti za dobrú cenu? Pride mi, že na realitných portáloch sú už nehnuteľností vyselektované, proste buď predražené alebo nekvalitné o ktoré nemá nikto záujem. Väčšina kvalitných nehnutelností za primeranú cenu sa podľa mňa predáva "podpultovo". Akú máte vy skúsenosť? Máte kontakty vo viacerých RK ktroré vám dajú echo na výhodnú kúpu? Mám dojem, že na bazoši a pod. portáloch vhodnú nehnuteľnosť na investíciu proste nenájdete...
Na portáloch sú kvalitné nehnuteľnosti, za primeranú cenu. Ale nenájdete tam moznost kupit nieco s 20% zlavou, to uz vyzobu cestou ludia, co to objavia skor ako to pride na trh
Pozor na kúpu apartmánu Miami. Pred pár rokmi sa tam zrútila časť apartmanoveho paneláka. Teraz chodia úradníci kontrolovať statiku a niektore apartmánové domy sa musia úplne vyprázdniť kvôli statike. Iba zriedka sa stane že neskôr úrad zmení takéto rozhodnutie.
Počítam to správne, že Roman má zhodnotenie svojho aktuálneho čistého kapitálu v nehnuteľnostiach na úrovni 2%, ak má teda 4M a po odpočítaní nákladov mu ostáva cca. 7k mesačne? Človek makal min.2x viac ako ostatní, odložil svoju spotrebu, užívanie si s priateľmi, luxusné autá, dovolenky a zmyslom je to, že si nevyberiem ten benefit z toho? Keď bude 50, 60, 70 alebo 100 bytov? A keď budem mať 100 bytov, tak si poviem, že už mám dosť a potom už nebudem vládať užiť si výsledky svojej práce? Mať 4M kapitál z ktorého môžem mať 400k ročne, ak nepoužijem všetko, tak budúci rok mám z toho 440k ročne atď. A hlavne si zoberiem všetko to čo som tomu dal v predchádzajúcich rokoch. To je len tak na zamyslenie, nič konkrétne na Romana. Tiež som nad tým nejako zamýšľam čo budem mať z 10 alebo 100 mil. keď budem mať 70rokov.
Dakujem za Vas pohlad. Benefitov, ktore mi dava vlastnictvo je podstatne viac ako pisete. Ak sa pytate na vynosove percento na vlastne zdroje, tak toto daleko prevysuje 10% p.a. Co sa tyka pohladu na zivot, tak sa snazim zit plnohodnotne a nic mi nechyba. Vas komentar vnimam velmi pozitivne a dakujem za povzbudenie a Vase pohlady. Vazim si Vasu uprimnost a zdielanie. Dnes je pre mna poslanim napriklad podpora komunity investorov na SK. Davam do tejto aktivity primerane vela casu. Podcasty su len jedna z foriem
Chcel by som sa ešte opýtať, prečo stále spomínate, že máme byť náročný na výnosové percento? Veď výnosové percento je variabilné a časom sa väčšinou zvyšuje v prospech majiteľa. Proste si kúpim byt, kde mám výnosové percento len 3%, lenže o 5 rokov ten nájom bude oveľa vyšší než dnes a ak si fixnem hypotéku na dostatočne dlhú dobu, splátka hypo sa mi už meniť nebude ale nájom bude stúpať v čase. Takže na takom byte môžem mať o 5 rokov výnosové percento napríklad 7%.
Pravdepodobne ale asi musite mat nejaku metriku, podla ktorej urcujete cenu bytu. Nehnutelnost nie je akcia, to znamena, ze cena bytov sa vie velmi lisit (lokalita, poschodie, stav bytu...). Pravdepodobne nemozete spravit to, ze si stanovite subjektivnu cenu nehnutelnosti. Cena najmov je ovela konzistentnejsia. Takze ak viete cenu najmu (+-10%), viete ze ocakavane vynosove percento je minimalne 5%, tak z tejto rovnice Vam vychadza aku maximalnu/ferovu cenu ste ochotny v aktualnom case za nehnutelnost zaplatit. A presne ako povedal Roman v minulom podcaste, Vas zaujima co je tu a teraz aby to fungovalo tam a potom.
Dobry den prajem. Narocnost na vynosove percento zalezi od narocnosti investora. Je len na Vas ako ste na seba narocny. Vysledky sa pocitaju tu a teraz. Urcite je mudre a uplne potrebne, aby vynosove percento pokryvalo cenu penazi na trhu. Cize ak dnes nehnutelnost financujete urokovou sadzbou 4,5% p.a. a prenajimate ju za 3% p.a. tak to nedava zmysel. Moje odporucanie je jednoznacne: Pri 80 percentnom financovani by mala byt slatka uveru nizsia ako ciste Najomne. Vela zdaru a spravnych investicnych rozhodnuti zelam
Ako správne určiť výšku nájomného, aj pri širšom portfóliu podobnych bytov v danej lokalite, ale hlavne pri nehnuteľnosti kde je zložité si overiť nájomné podobnej bytovej jednotky
Dobry den prajem. Ak nemate ponuku v konkretnom meste, mozete si porovnat ponuku v meste s podobnymi parametrami. Mozete sa poradit s maklermi, ktoi maju ponuku bytov na prenajom. Zaroven mozete testovat cenu inzerciou. Trh Najomcov sa v online case kontinualne meni. Vzdy prichadzaju novi Najomcovia. Ti na Vasu cenu bud reaguju, alebo nie. Z toho spoznate jej spravne nastavenie v case
Jaké jsou možnosti spolupráce? Dluhy nemám a vše jsem splatil 2 roky zpět. Nechce se mi ale čekat ještě tři roky, než mě vymažou z registru. Mám cca 2M v aktivech jako jsou akcie, garáž a pak nějaká hotovost cca 500,000 kč. Je pro mě nějaká možnost, abych nečekal 3 roky?
Dobry den prajem. Pracujte naplno, vytvarajte aktiva za vlastne zdroje. Je to pomalsia cesta, ale vo Vasom pripade mozno jedina. Ak ste mali zapis v uverovom registri ako neplatic, je to tak ako uvadzate. Do 5 rokov od delikvencie, moze byt pre Vas velmi narocne ziskat nove uverove zdroje
tak ja to skusim opat. podla statistickeho uradu okram bratislavy vsetky mesta klesaju. poprosim o verejne pristupny zdroj, podla ktoreho nejake okresne mesto stupa. chcem url, nie subjektivny vyrok.
Dobry den prajem. URL TH-cam nedovoluje zverejnit. Ak Vam pomoze konkretny priklad, tak uvaddzam. Mesto BY.. V roku 2013 malo 11262 obyvatelov, v roku 2023 malo 11461 ovyvatelov. Za toto obdobie narastlo teda o 1,74%. Zdrojom je urad, ktory spominate. Vsetko dorbe zelam
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor wow, skvely vyber prikladu! :D dal som si tu dvojhodinovu namahu a vyselektoval som si data cisto len pre okresne mesta. za poslednych 10 rokov okrem bratislavy a kosic rastla len spominana bytca, malacky, pezinok, senec, dunajska streda, galanta, skalica a ilava. skvely priklad, len co je pravda. a kde je ta bajna zilina? ta uz 30 rokov klesa. cim su podlozene vyroky, ze stupa? zilina mi stupala len ako cely okres, co indikuje, ze musia stupat prilahle dediny. cize ludia sa zo ziliny stahuju na vidiek.
@@pecko4364 V prvom vyroku pisete, ze klesaju vsetky mesta okrem BA. V druhom ste ich vymenovali hned niekolko. Tesim sa velmi, ze ste nasli aj ine. ZA klesla medzi 2013 a 2023 o 0,63%. Tento pokles povazujem za statisticky zanedbatelny a pripustny pre investora. Verim, ze rozumiete zakladnej ideii tejto myslienky, ako i dovodom jej odporucania. Ak chcete a bytostne potrebujete investovat v meste s klesajucim poctom obyvatelov, mozete tak urobit. Odporucam byt podstatne narocnejsi na vynosove percento
@@pecko4364Pokial viem nerataju sa tam ludia s prechodnym pobytom, mnohí ani ten nemaju a prave tym prenajimas- migranti- Ukr, ludia ktorí nebudu dochadzat, ked su z Roznavy, ci Popradu,. Zle sa nato pozeras. Pre prenajimatela nie je dôlezity pocet obyvatelov mesta, ale jeho "lukrativnost" z hladiska pracovnych moznosti, ci kultury, je dobré ak sú tam vysoké školy, dôlezitost ako centra nejakeho regionu.
ono ta zivotnost neni o tom ze ten dom po nej spadne. napriklad zivotnost auta je podla vyrobcov cca 10 rokov resp 300 tis km. tie auta samozrejme jazdia aj po nej. otazka, aku maju hodnotu -))
No neviem či oni sú špekulanti, však Boris Vám mal zabezpečiť byty, tak kde sú? Nájomné bývanie nefunguje. V civilizovanej europe tvorí 40-60% z celkového počtu bytov. Koľko je to u nás? Je to prežitok socializmu, že musíme niečo vlastniť. Som rád, že to už mladí ľudia vnímajú inak a nechcú sa pripútať nehnuteľnosťou na jednom mieste. Konečne niečo pokrokové pri mladej generácii... Len tak ďalej
posledne roky boli zlata era nehnutelnosti, kde toto percento (6.2%) vyrazne ovplyvnili covid roky 2020-2022 s rastom 20% medzirocne kvoli abnormalnemu znizovaniu urokov centralnymi bankami. Napriek tomu, ze aj ja mam investicnu nehnutelnost urcite neverim tomu, ze rast sa najblizsie roky priblizi k 6.2% medzirocne.
@@ferovarhola8817 poslednych 18 rokov. To je jeden cely ekonomicky cysklus, ktory zahrna vzostupy a pady. Samozrejme nevieme povedat, co da buducnost. Ale da sa rozumne predpokladat, ze zakladna myslienka bude dodrzana. Percento rastu ceny si mozeme prejst o nasledujucich 18 rokov :)
Prečo investovať do bytov na Slovensku, ktoré upadá a nie do firiem na celom svete, kde som oveľa diverzifikovanejší? O raste 6%, ktorý mohli ťahať silné ročníky sa nám bude už len snívať, indexy majú v priemerne 10%.
Ano je to tak ako uvadzate. Na indexoch viete spravit priemerne 10% p.a.. Na priemernom investicnom byte z pohladu 5 rokov a pouzivania cudzich zdrojov viete priemerne spravit 25% p .a. na vlastne zdroje. A to je ten rozdiel, ktory motivuje ku zvazeniu kam maju investicie smerovat. 2,5 nasobny vynos rocet a k tomu zlozene urocenie robi divy v rozdiele. Vela zdaru zelam a spravne rozhodnutia v investovani. Kazdopadne plati aj to co ste povedali. Vcerajsie vysledky neznamenaju buduce. Ale to plati o kazdom aktive, teda aj o nehnutelnostiach
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor to verím, no neverím tomu, že v tak chudobnej krajine môže taký rast vydržať... V indexoch investujete hlavne do najbohatších krajín sveta. Nás už ekonomicky predbiehajú aj krajiny, z ktorých sme sa pár rokov dozadu smiali. Ale nech si každý investuje svoje peniaze, ako uzná za vhodné.
@@tomasstefanicka3945 : Základné pravidlo o nehnuteľnostiach, ktoré učil už pred 30 rokmi Kyosaki - Choďte do banky a opýtajte si od nich úver na investovanie do ETF. A choďte do banky a opýtajte si od nich peniaze na nehnuteľnosť. Pokiaľ je to také bezpečné (ETF, indexy), tak prečo Vám banka nepožičia na to peniaze? A presne o tom to je, že keď Vám priemerne nehnuteľnosť vzrastie o 6%, tak tým, že ste kúpili na páku, tak banka je na nule a celý zisk ide za Vami. Na druhej strane je potrebné povedať, že sme tu mali 10ročné mŕtve obdobie v nehnuteľnostiach, kde sa od roku 2008 - 2017 nepohli smerom nahor a vrátili sa len na pôvodnú hodnotu po 10 rokoch. Ale takéto obdobie sme zažili aj na akciovom trhu a dokonca to trvalo 12 rokov či akcie vôbec nenarástli. Na druhej strane nájomnému bývaniu pomáha, ak je predaj slabší, tzn.sú vyššie úroky alebo ceny nehnuteľností, pretože vtedy zvyšujete nájomné. Niekde ľudia bývať musia. Čo sa týka Slovenska, tak má veľký potenciál rastu... Ale to je na dlhšie.
Super. Konečne niekto našiel spôsob, ako odstrániť chudobu. Poďľa vás by si mal každý, aj upratovačka s 800€ platom kúpiť investičnú nehnuteľnosť, riadiť sa vašími pokynmi a o 19 rokov bude mať hodnotu majetku 7 miliónov eur ako vy. A stačí na to len 10 000€. Super. Takže ak by každý Slovák kúpil nehnuteľnosť na prenájom, ako radíte, o 20 rokov bude zo Slovenska krajina milionárov a už nikto nebude musieť pracovať? Všetci budú milinári ako vy pán Kružliak? Tak toto je potom na NOBELOVU cenu, aj Švajčiari nám budú závidieť....
Vy si myslíte, že toto video je pre upratovačku? 😂 Dnes sme na Slovensku v bode zlomu, treba sa pozerať na mladých ľudí a nepočúvať starších, ktorí pomaly vymierajú. Myslíte si, že sa mladí ľudia chcú viazať na nehnuteľnosť? Myslíte si, že ľudia na západe sú hlupáci, ak 50% z nich býva v nájomnom bývaní? Ak si má mladý človek kúpiť byt na hypotéku, keď nevie či tu bude mesiac alebo rok, tak načo by to robil? Je to super, že už sme sa pohli smerom k civlizovanejšej europe - zmýšľaním mladých ľudí.
@@investor1357 to je blbosť, zistite si ako funguje nájomné bývanie napr v Rakúsku, kde 50% bytov vlastní mesto a majú regulované nájomné, byt vo Videni stojí 900€, v podstate ako v BA. Ale ak by ste ho chceli kúpiť, pripravte si 500 000€. Preto to nikto nekupuje a radšej býva v nájme. Na Slovensku je úplne iná situácia.
Dobry den prajem. Ucelom podcastu je inspiracia, pre tych ktori investovat chcu. Zaroven je poukazane na nelahky zaciatok, ktory investora caka. Verim, ze to bolo pochopene spravne. Ti co investovat chcu, mozu. Kazdy to moze urobit. Nie kazdy to urobi. Urobite to Vy? Nie je to povinnost. Je to volba, je to cesta. Len pre tych co chcu. Dakujem velmi pekne za Vase povzbudenie. Prioritna motivacia zdielania mojej cesty je podpora komunikty investorov. Rozumiem, ze pribeh sa moze javit neuveritelny. V roku 2005 som spoznal cca 40 rocnych manzelov, ktori vlastnili 3 byty v MT. Bolo to pre mna neuveritelne. Takze Vam velmi rozumiem. Aj ja sam som presiel velkou zmenou zmyslania a v istych chvilach to velmi bolelo. Aj to je cesta investora, aj to je cesta o ktorej vyssie pisete, len podana inym sposobom. Zelam Vam vsetko dobre
@@ferovarhola8817 : Bohužiaľ nepochopili ste môj príspevok, účelom videa je síce, že to môže urobiť aj upratovačka, ale podstatná je iná otázka - Ak to bude robiť upratovačka, teda každý s 800 eur príjmom, tak trh nebude existovať. To je ďalšia odpoveď z mnohých Kyiosaki výrokov - Držte sa na pozore, ak o investovaní do akcií / bitcoinu / nehnuteľností rozprávajú upratovačky a smetiari... Snáď viete o čom hovorím. Ľudia s 800 eurovým príjmom sa buď uspokoja a teda nikdy do nehnuteľností nezainvestujú alebo budú pracovať a makať, aby si zvyšovali príjem a zároveň investovali do nehnuteľností. Spýtajte sa Romana ako žil pod svoje možnosti, alebo nepotrebujete vedieť minulosť spýtajte sa na súčasnosť: Dnes má čistú hodnotu majetku cca. 4 mi. eur. Tak sa spýtajte multimilionára Romana na akom jazde jazdí a v akej nehnuteľnosti býva. A zase Kyiosaki výrok - ľudia nemajú problém s nízkymi príjmami, ale s vysokými výdajmi. Proste viac ako 95% ľudí to robiť nebude a čím je na nižšej pozícii - pracovnej a nemá ambície (napr.bude robiť upratovačku), tak tým je to percento vyššie. A ešte raz nie je problém druh pozície, ale suma nasporených peňazí. Takže takto - zarábal som to isté ako kolegovia, oni si to užili, ja som to celé odložil, investoval a teda dnes oni majú zážitky v danom čase a takisto aj veci, ktoré vtedy mali a ja mám dnes slobodu.
A o tej rozpravke, ako opravujete bytovku zvaranim zhrdzavenych roxorov🤣🤣, boze, uz to vidim.. Viete si to vobec predstavit?? Vyhodit vsetok nabytok, podlahy, zhodit tepelnu izolaciu, strechy, obnazit zaklady.., co myslite, kolko by to stalo?? Ved uz trochu sudnosti.
@@mudryp1 treba si pozriet, ako zhadzuju vo svete 40-50 rocne bytovky, hotely a stavaju nove... To len my sa tu presviedčame navzajom,ze z hooovna sme uplietli bič... Panelaky boli stavane alo nudzovy plan B, kvoli fabrikam.
ak by sa to opravovalo, tak z exteriéru, zhodiť izoláciu, opraviť, nahodiť izoláciu. Ja osobne preferujem novostavby, Roman vyššie výnosové percento, ktoré je pri starších bytoch.
@@mudryp1 neviem kde zmizla moja odpoved, videli ste, ako na Zapade idu dole 40-50 rocne budovy, hotely? Panelaky boli povodne zamyslane ako nudzove riesenie, kvoli vystavbe podnikov.
Viem si predstaviť opravu alebo lepšie povedané dodatočné protipožiarne stavebné úpravy konštrukcie bytového domu aj počas bývania majiteľov/nájomcov, lebo developer to v roku 2007 keď to stavali neurobil, pretože chcel ušetriť. Opravu v roku 2017 financoval štátny fond, lebo developer skrachoval. Opravovalo sa celé sídlisko , konkrétne v Dubline 15, Ashtown. Bolo to nechutné, tý ľudia žili 3 týždne na stavenisko vo vlastnom byte. Rozrezané sadrokartónové stropy v každej izbe. Prach, ako z jemnej múky. V írsku sa bytové domy stavajú zo železobetónovej konštrukcie + murované vonkajšie steny a vnútorné priečky v bytoch všetko sadrokartón. Ešte aj ta vonkajšia tie vonkajšie steny čo sú murované sú zvnútra bytu obložené sadrokartónom. Úplne bláznovstvo. V bytoch samozrejme vnútorné priečky bez zvukovej izolácie - veď načo. Potom počujete vo vedľajšej izbe ak sa niekto otáča na posteli. V 2008 tesne pred market crash to išlo, ako teplé rožky za 440 tis euro. O kvalite asi nemusím nič rozpisovať, ľudia brali všetko, banky dávali 100= z ceny nehnuteľnosti a hneď to obratom prenajímali. Dnes sa tieto konkrétne byty predávajú za 330 tis euro. Kopec ľudí je stále v negative equity. V Dubline vždy bol a je nedostatok bytov, ale posledných 5-6 rokov je to brutálny extrém. IRL má veľmi byrokratický systém povoľovania stavieb a hlavne je to všetko nastavené len pre veľkých developerov. Svojpomocná výstavba napr. rod. domov je problém dosať stav. povolenie. Zlaté slovensko. Takže dá sa :)
Novostavba ma vyhodu ze ak nemate dostat equity, tak za 10-15% na ZOBZ ak kupite novostavbnu z papiera vam rastie hodnota nehnutelnosti pocas doby vystavby...
A kde mas istotu ze musi rast cena pocas vystavby? lebo takto rastla poslednych 10 rokov, tak to musi takto zakonite byt aj do buducna? Pozri si radsej demograficku krivku. Aby to casom nebolo skor naopak...Ked Husakove deti prestanu kupovat inevsticne byty lebo pojdu na dochodok a znizi sa kupna sila...
@@luboszimovcak6389 vsetci nemozu ist do hlavneho mesta, tak ako vsetkych Africanov a Arabov nemozme doniest do Europy. Treba robit politiku aby aj na vychode nieco bolo a aj v Afrike.
Toto by sa malo vyucovat na skolach. Skvele, hodnotny obsah, len tak dalej chalani. Milanovi: skus urobit SAMOSTATNY PODCAST O REGIONALNEJ DIVERZIFIKACII. Ten by mohol byt zaujimavy. Dakujeme vopred a tesime sa nan:)
Paradny podkast. Vela dobrych informacii. Zaujima ma vas nazor na druzstevne financovanie.
Neotvorili ste tuto temu, ci som ju prepocula? Ste super, ze sa podelite o svoje skusenosti.
Daniel Magyar je businessesman a investor do nehnutelnisti v USA. Snim by mohol byt tiez zaujmavy rozhovor.
Inak super video ako vzdy 👌🏻
Zaujímavý rozhovor by bol keby sa stretol Tomáš Kučera s Romanom Kružliakom a Milan by bol moderátor? :)
Tato dvojica su TOP 💪
Dakujeme velmi pekne za podporu. Vazime si to. Snazime sa podavat content, ktory by mohol pomoct investorom do nehnutelnosti, aby mohli rast rychlejsie
Diky moc :)
Otazka že či sa oplati investovať pri aktualnych urokovych sadzbach do nehnutelnosti, odpoveď pána je že áno. Mne to ale teraz nevychadza. Prenajímam nehnutelnosť, ktoru som nadobudol v lepších úrokových časoch. Rozmýšlal som, že či by sme na manželkin príjem zobrali ďalšiu nehnutelnosť, no pri výpočte splátky za hypotéku + náklady spojené s bytom by sme ešte nejaké peniaze museli doplácať aby sme s nájmom boli aspoň na nule.
A čo ako má byť, keď budeš musieť doplácať ? Veď ten byt bude raz tvoj, nie ?? To ti ho musí nájomca splatiť úplne celý a ty chceš prísť k bytu úplne zadarmo bez jediného vloženého eura ? Kúpiš teraz za 100k a o 20 rokov predaš za 300k. To ti fakt tak vadí že mesačne budeš musieť doložiť nejakú stovku zo svojho ? Nechcel by si aby ti celú hypo zaplatil nájomca a ešte ťa aj pozval každý rok na dovolenku ?
@@jaroslavkral9245ja sa pozastavujem nad tym ako páni vravia o xy percentom výnose ročne, čo proste teraz neplati.
A na margo príkladu priemerne zarábajúceho cloveka (cca 1100€ mesacne) budes doplacat niekolko stoviek mesačne
@@samobuc ak zarabas 1100€ mesacne, nekupuj investicny byt....treba mat dostatocnu fin. rezervu, co ak najomca prestane platit a budes si celu hypo platit sam?
@@jaroslavkral9245nechápeš pointu. Samozrejme keď si vo fachu ako páni vo videu nie je o čom. Lenže páni to podávajú štýlom že stači mať 1100 mesačne a za par rokov mas 20 investičných bytov. Ale nie je to proste tak nakoľko človek nechce byt nolifer ale chce trošku žiť, založit si rodinu, niečo malo si dopriať. Nevravím že sa to nedá ale musíš toho extrémne obetovať.
Ako hľadáte nehnuteľnosti za dobrú cenu? Pride mi, že na realitných portáloch sú už nehnuteľností vyselektované, proste buď predražené alebo nekvalitné o ktoré nemá nikto záujem. Väčšina kvalitných nehnutelností za primeranú cenu sa podľa mňa predáva "podpultovo". Akú máte vy skúsenosť? Máte kontakty vo viacerých RK ktroré vám dajú echo na výhodnú kúpu? Mám dojem, že na bazoši a pod. portáloch vhodnú nehnuteľnosť na investíciu proste nenájdete...
Na portáloch sú kvalitné nehnuteľnosti, za primeranú cenu. Ale nenájdete tam moznost kupit nieco s 20% zlavou, to uz vyzobu cestou ludia, co to objavia skor ako to pride na trh
Pozor na kúpu apartmánu Miami. Pred pár rokmi sa tam zrútila časť apartmanoveho paneláka. Teraz chodia úradníci kontrolovať statiku a niektore apartmánové domy sa musia úplne vyprázdniť kvôli statike. Iba zriedka sa stane že neskôr úrad zmení takéto rozhodnutie.
Zdravim. Kde zistim stupajuci alebo klesajuci pocet obyvatelov v jednotlivych mestach? Alebo sa pozerate ná porodnost?
Aj aj pozeram. Je to na štatistickom úrade v sekcii data cube. Ale plánujem to spracovať a zverejniť ma blogu.
Počítam to správne, že Roman má zhodnotenie svojho aktuálneho čistého kapitálu v nehnuteľnostiach na úrovni 2%, ak má teda 4M a po odpočítaní nákladov mu ostáva cca. 7k mesačne? Človek makal min.2x viac ako ostatní, odložil svoju spotrebu, užívanie si s priateľmi, luxusné autá, dovolenky a zmyslom je to, že si nevyberiem ten benefit z toho? Keď bude 50, 60, 70 alebo 100 bytov? A keď budem mať 100 bytov, tak si poviem, že už mám dosť a potom už nebudem vládať užiť si výsledky svojej práce? Mať 4M kapitál z ktorého môžem mať 400k ročne, ak nepoužijem všetko, tak budúci rok mám z toho 440k ročne atď. A hlavne si zoberiem všetko to čo som tomu dal v predchádzajúcich rokoch. To je len tak na zamyslenie, nič konkrétne na Romana.
Tiež som nad tým nejako zamýšľam čo budem mať z 10 alebo 100 mil. keď budem mať 70rokov.
Dakujem za Vas pohlad. Benefitov, ktore mi dava vlastnictvo je podstatne viac ako pisete. Ak sa pytate na vynosove percento na vlastne zdroje, tak toto daleko prevysuje 10% p.a. Co sa tyka pohladu na zivot, tak sa snazim zit plnohodnotne a nic mi nechyba. Vas komentar vnimam velmi pozitivne a dakujem za povzbudenie a Vase pohlady. Vazim si Vasu uprimnost a zdielanie. Dnes je pre mna poslanim napriklad podpora komunity investorov na SK. Davam do tejto aktivity primerane vela casu. Podcasty su len jedna z foriem
otazka... kupit novostavbu 1izbak 25m2 za 90tis€ s parkovabim alebo stary 1izbak 44m2 za 90tis.
Chcel by som sa ešte opýtať, prečo stále spomínate, že máme byť náročný na výnosové percento? Veď výnosové percento je variabilné a časom sa väčšinou zvyšuje v prospech majiteľa. Proste si kúpim byt, kde mám výnosové percento len 3%, lenže o 5 rokov ten nájom bude oveľa vyšší než dnes a ak si fixnem hypotéku na dostatočne dlhú dobu, splátka hypo sa mi už meniť nebude ale nájom bude stúpať v čase. Takže na takom byte môžem mať o 5 rokov výnosové percento napríklad 7%.
Pravdepodobne ale asi musite mat nejaku metriku, podla ktorej urcujete cenu bytu. Nehnutelnost nie je akcia, to znamena, ze cena bytov sa vie velmi lisit (lokalita, poschodie, stav bytu...). Pravdepodobne nemozete spravit to, ze si stanovite subjektivnu cenu nehnutelnosti. Cena najmov je ovela konzistentnejsia. Takze ak viete cenu najmu (+-10%), viete ze ocakavane vynosove percento je minimalne 5%, tak z tejto rovnice Vam vychadza aku maximalnu/ferovu cenu ste ochotny v aktualnom case za nehnutelnost zaplatit. A presne ako povedal Roman v minulom podcaste, Vas zaujima co je tu a teraz aby to fungovalo tam a potom.
Vynosove percento sa musí počítať z nákupnej ceny, ale to platí iba v čase kúpy. O x rokov sa už musí počítať z trhovej ceny, inak to nemá logiku.
Dobry den prajem. Narocnost na vynosove percento zalezi od narocnosti investora. Je len na Vas ako ste na seba narocny. Vysledky sa pocitaju tu a teraz. Urcite je mudre a uplne potrebne, aby vynosove percento pokryvalo cenu penazi na trhu. Cize ak dnes nehnutelnost financujete urokovou sadzbou 4,5% p.a. a prenajimate ju za 3% p.a. tak to nedava zmysel. Moje odporucanie je jednoznacne: Pri 80 percentnom financovani by mala byt slatka uveru nizsia ako ciste Najomne. Vela zdaru a spravnych investicnych rozhodnuti zelam
Ako správne určiť výšku nájomného, aj pri širšom portfóliu podobnych bytov v danej lokalite, ale hlavne pri nehnuteľnosti kde je zložité si overiť nájomné podobnej bytovej jednotky
Dobry den prajem. Ak nemate ponuku v konkretnom meste, mozete si porovnat ponuku v meste s podobnymi parametrami. Mozete sa poradit s maklermi, ktoi maju ponuku bytov na prenajom. Zaroven mozete testovat cenu inzerciou. Trh Najomcov sa v online case kontinualne meni. Vzdy prichadzaju novi Najomcovia. Ti na Vasu cenu bud reaguju, alebo nie. Z toho spoznate jej spravne nastavenie v case
Jaké jsou možnosti spolupráce? Dluhy nemám a vše jsem splatil 2 roky zpět. Nechce se mi ale čekat ještě tři roky, než mě vymažou z registru. Mám cca 2M v aktivech jako jsou akcie, garáž a pak nějaká hotovost cca 500,000 kč. Je pro mě nějaká možnost, abych nečekal 3 roky?
Dobry den prajem. Pracujte naplno, vytvarajte aktiva za vlastne zdroje. Je to pomalsia cesta, ale vo Vasom pripade mozno jedina. Ak ste mali zapis v uverovom registri ako neplatic, je to tak ako uvadzate. Do 5 rokov od delikvencie, moze byt pre Vas velmi narocne ziskat nove uverove zdroje
tak ja to skusim opat. podla statistickeho uradu okram bratislavy vsetky mesta klesaju. poprosim o verejne pristupny zdroj, podla ktoreho nejake okresne mesto stupa. chcem url, nie subjektivny vyrok.
Dobry den prajem. URL TH-cam nedovoluje zverejnit. Ak Vam pomoze konkretny priklad, tak uvaddzam. Mesto BY.. V roku 2013 malo 11262 obyvatelov, v roku 2023 malo 11461 ovyvatelov. Za toto obdobie narastlo teda o 1,74%. Zdrojom je urad, ktory spominate. Vsetko dorbe zelam
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor wow, skvely vyber prikladu! :D dal som si tu dvojhodinovu namahu a vyselektoval som si data cisto len pre okresne mesta. za poslednych 10 rokov okrem bratislavy a kosic rastla len spominana bytca, malacky, pezinok, senec, dunajska streda, galanta, skalica a ilava. skvely priklad, len co je pravda. a kde je ta bajna zilina? ta uz 30 rokov klesa. cim su podlozene vyroky, ze stupa?
zilina mi stupala len ako cely okres, co indikuje, ze musia stupat prilahle dediny. cize ludia sa zo ziliny stahuju na vidiek.
@@pecko4364 V prvom vyroku pisete, ze klesaju vsetky mesta okrem BA. V druhom ste ich vymenovali hned niekolko. Tesim sa velmi, ze ste nasli aj ine. ZA klesla medzi 2013 a 2023 o 0,63%. Tento pokles povazujem za statisticky zanedbatelny a pripustny pre investora. Verim, ze rozumiete zakladnej ideii tejto myslienky, ako i dovodom jej odporucania. Ak chcete a bytostne potrebujete investovat v meste s klesajucim poctom obyvatelov, mozete tak urobit. Odporucam byt podstatne narocnejsi na vynosove percento
@@pecko4364 + polovica z tychto miest je v podstate sirsie okolie BA (cize v podstate rast BA).
@@pecko4364Pokial viem nerataju sa tam ludia s prechodnym pobytom, mnohí ani ten nemaju a prave tym prenajimas- migranti- Ukr, ludia ktorí nebudu dochadzat, ked su z Roznavy, ci Popradu,. Zle sa nato pozeras. Pre prenajimatela nie je dôlezity pocet obyvatelov mesta, ale jeho "lukrativnost" z hladiska pracovnych moznosti, ci kultury, je dobré ak sú tam vysoké školy, dôlezitost ako centra nejakeho regionu.
ono ta zivotnost neni o tom ze ten dom po nej spadne. napriklad zivotnost auta je podla vyrobcov cca 10 rokov resp 300 tis km. tie auta samozrejme jazdia aj po nej. otazka, aku maju hodnotu -))
Prvky dlhodobej zivotnosti to zvladnu a prvky kratkodobej strednodobej zivotnosti bude rekonstrukciou zamienat a zveladovat
Už keď vidím tých dvoch špekulantov s bytmi, mám dosť....
Prečo špekulanti? Závidíš, že to nerobíš? Úplne bežná vec v západnej európe.
Dobry den prajem. Slovo spekulant sa da vnimat aj komplexnejsie. Ano, vzdy hladam najlepsie riesenie. Zelam Vam vsetko dobre
No neviem či oni sú špekulanti, však Boris Vám mal zabezpečiť byty, tak kde sú? Nájomné bývanie nefunguje. V civilizovanej europe tvorí 40-60% z celkového počtu bytov. Koľko je to u nás? Je to prežitok socializmu, že musíme niečo vlastniť. Som rád, že to už mladí ľudia vnímajú inak a nechcú sa pripútať nehnuteľnosťou na jednom mieste. Konečne niečo pokrokové pri mladej generácii... Len tak ďalej
Okrem BA tu nič nerastie…
z pohladu poslednych 18 rokov nehnutelnosti na byvanie na Slovensku rastli priemerne 6,2% rocne
posledne roky boli zlata era nehnutelnosti, kde toto percento (6.2%) vyrazne ovplyvnili covid roky 2020-2022 s rastom 20% medzirocne kvoli abnormalnemu znizovaniu urokov centralnymi bankami. Napriek tomu, ze aj ja mam investicnu nehnutelnost urcite neverim tomu, ze rast sa najblizsie roky priblizi k 6.2% medzirocne.
@@ferovarhola8817 poslednych 18 rokov. To je jeden cely ekonomicky cysklus, ktory zahrna vzostupy a pady. Samozrejme nevieme povedat, co da buducnost. Ale da sa rozumne predpokladat, ze zakladna myslienka bude dodrzana. Percento rastu ceny si mozeme prejst o nasledujucich 18 rokov :)
@@ferovarhola8817Posledných 2000 rokov bola zlatá éra nehnuteľností ;)
Prečo investovať do bytov na Slovensku, ktoré upadá a nie do firiem na celom svete, kde som oveľa diverzifikovanejší? O raste 6%, ktorý mohli ťahať silné ročníky sa nám bude už len snívať, indexy majú v priemerne 10%.
Ano je to tak ako uvadzate. Na indexoch viete spravit priemerne 10% p.a.. Na priemernom investicnom byte z pohladu 5 rokov a pouzivania cudzich zdrojov viete priemerne spravit 25% p .a. na vlastne zdroje. A to je ten rozdiel, ktory motivuje ku zvazeniu kam maju investicie smerovat. 2,5 nasobny vynos rocet a k tomu zlozene urocenie robi divy v rozdiele. Vela zdaru zelam a spravne rozhodnutia v investovani. Kazdopadne plati aj to co ste povedali. Vcerajsie vysledky neznamenaju buduce. Ale to plati o kazdom aktive, teda aj o nehnutelnostiach
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor to verím, no neverím tomu, že v tak chudobnej krajine môže taký rast vydržať... V indexoch investujete hlavne do najbohatších krajín sveta. Nás už ekonomicky predbiehajú aj krajiny, z ktorých sme sa pár rokov dozadu smiali. Ale nech si každý investuje svoje peniaze, ako uzná za vhodné.
@@tomasstefanicka3945 : Základné pravidlo o nehnuteľnostiach, ktoré učil už pred 30 rokmi Kyosaki - Choďte do banky a opýtajte si od nich úver na investovanie do ETF. A choďte do banky a opýtajte si od nich peniaze na nehnuteľnosť. Pokiaľ je to také bezpečné (ETF, indexy), tak prečo Vám banka nepožičia na to peniaze? A presne o tom to je, že keď Vám priemerne nehnuteľnosť vzrastie o 6%, tak tým, že ste kúpili na páku, tak banka je na nule a celý zisk ide za Vami. Na druhej strane je potrebné povedať, že sme tu mali 10ročné mŕtve obdobie v nehnuteľnostiach, kde sa od roku 2008 - 2017 nepohli smerom nahor a vrátili sa len na pôvodnú hodnotu po 10 rokoch. Ale takéto obdobie sme zažili aj na akciovom trhu a dokonca to trvalo 12 rokov či akcie vôbec nenarástli. Na druhej strane nájomnému bývaniu pomáha, ak je predaj slabší, tzn.sú vyššie úroky alebo ceny nehnuteľností, pretože vtedy zvyšujete nájomné. Niekde ľudia bývať musia. Čo sa týka Slovenska, tak má veľký potenciál rastu... Ale to je na dlhšie.
Super. Konečne niekto našiel spôsob, ako odstrániť chudobu. Poďľa vás by si mal každý, aj upratovačka s 800€ platom kúpiť investičnú nehnuteľnosť, riadiť sa vašími pokynmi a o 19 rokov bude mať hodnotu majetku 7 miliónov eur ako vy. A stačí na to len 10 000€. Super. Takže ak by každý Slovák kúpil nehnuteľnosť na prenájom, ako radíte, o 20 rokov bude zo Slovenska krajina milionárov a už nikto nebude musieť pracovať? Všetci budú milinári ako vy pán Kružliak? Tak toto je potom na NOBELOVU cenu, aj Švajčiari nám budú závidieť....
Vy si myslíte, že toto video je pre upratovačku? 😂 Dnes sme na Slovensku v bode zlomu, treba sa pozerať na mladých ľudí a nepočúvať starších, ktorí pomaly vymierajú. Myslíte si, že sa mladí ľudia chcú viazať na nehnuteľnosť? Myslíte si, že ľudia na západe sú hlupáci, ak 50% z nich býva v nájomnom bývaní? Ak si má mladý človek kúpiť byt na hypotéku, keď nevie či tu bude mesiac alebo rok, tak načo by to robil? Je to super, že už sme sa pohli smerom k civlizovanejšej europe - zmýšľaním mladých ľudí.
@@investor1357 to je blbosť, zistite si ako funguje nájomné bývanie napr v Rakúsku, kde 50% bytov vlastní mesto a majú regulované nájomné, byt vo Videni stojí 900€, v podstate ako v BA. Ale ak by ste ho chceli kúpiť, pripravte si 500 000€. Preto to nikto nekupuje a radšej býva v nájme. Na Slovensku je úplne iná situácia.
@@investor1357pozri si predosle video, tam uplne seriozne rozoberaju to, ze do nehnutelnosti moze investovat aj clovek s 800eur prijmom.
Dobry den prajem. Ucelom podcastu je inspiracia, pre tych ktori investovat chcu. Zaroven je poukazane na nelahky zaciatok, ktory investora caka. Verim, ze to bolo pochopene spravne. Ti co investovat chcu, mozu. Kazdy to moze urobit. Nie kazdy to urobi. Urobite to Vy? Nie je to povinnost. Je to volba, je to cesta. Len pre tych co chcu. Dakujem velmi pekne za Vase povzbudenie. Prioritna motivacia zdielania mojej cesty je podpora komunikty investorov. Rozumiem, ze pribeh sa moze javit neuveritelny. V roku 2005 som spoznal cca 40 rocnych manzelov, ktori vlastnili 3 byty v MT. Bolo to pre mna neuveritelne. Takze Vam velmi rozumiem. Aj ja sam som presiel velkou zmenou zmyslania a v istych chvilach to velmi bolelo. Aj to je cesta investora, aj to je cesta o ktorej vyssie pisete, len podana inym sposobom. Zelam Vam vsetko dobre
@@ferovarhola8817 : Bohužiaľ nepochopili ste môj príspevok, účelom videa je síce, že to môže urobiť aj upratovačka, ale podstatná je iná otázka - Ak to bude robiť upratovačka, teda každý s 800 eur príjmom, tak trh nebude existovať. To je ďalšia odpoveď z mnohých Kyiosaki výrokov - Držte sa na pozore, ak o investovaní do akcií / bitcoinu / nehnuteľností rozprávajú upratovačky a smetiari... Snáď viete o čom hovorím.
Ľudia s 800 eurovým príjmom sa buď uspokoja a teda nikdy do nehnuteľností nezainvestujú alebo budú pracovať a makať, aby si zvyšovali príjem a zároveň investovali do nehnuteľností.
Spýtajte sa Romana ako žil pod svoje možnosti, alebo nepotrebujete vedieť minulosť spýtajte sa na súčasnosť: Dnes má čistú hodnotu majetku cca. 4 mi. eur. Tak sa spýtajte multimilionára Romana na akom jazde jazdí a v akej nehnuteľnosti býva. A zase Kyiosaki výrok - ľudia nemajú problém s nízkymi príjmami, ale s vysokými výdajmi.
Proste viac ako 95% ľudí to robiť nebude a čím je na nižšej pozícii - pracovnej a nemá ambície (napr.bude robiť upratovačku), tak tým je to percento vyššie. A ešte raz nie je problém druh pozície, ale suma nasporených peňazí. Takže takto - zarábal som to isté ako kolegovia, oni si to užili, ja som to celé odložil, investoval a teda dnes oni majú zážitky v danom čase a takisto aj veci, ktoré vtedy mali a ja mám dnes slobodu.
A o tej rozpravke, ako opravujete bytovku zvaranim zhrdzavenych roxorov🤣🤣, boze, uz to vidim..
Viete si to vobec predstavit??
Vyhodit vsetok nabytok, podlahy, zhodit tepelnu izolaciu, strechy, obnazit zaklady.., co myslite, kolko by to stalo??
Ved uz trochu sudnosti.
Urcite si to viem predstavit skor ako to ze sa zburaju cele sidliska....ved uz trochu sudnosti.
@@mudryp1 treba si pozriet, ako zhadzuju vo svete 40-50 rocne bytovky, hotely a stavaju nove...
To len my sa tu presviedčame navzajom,ze z hooovna sme uplietli bič...
Panelaky boli stavane alo nudzovy plan B, kvoli fabrikam.
ak by sa to opravovalo, tak z exteriéru, zhodiť izoláciu, opraviť, nahodiť izoláciu. Ja osobne preferujem novostavby, Roman vyššie výnosové percento, ktoré je pri starších bytoch.
@@mudryp1 neviem kde zmizla moja odpoved, videli ste, ako na Zapade idu dole 40-50 rocne budovy, hotely?
Panelaky boli povodne zamyslane ako nudzove riesenie, kvoli vystavbe podnikov.
Viem si predstaviť opravu alebo lepšie povedané dodatočné protipožiarne stavebné úpravy konštrukcie bytového domu aj počas bývania majiteľov/nájomcov, lebo developer to v roku 2007 keď to stavali neurobil, pretože chcel ušetriť. Opravu v roku 2017 financoval štátny fond, lebo developer skrachoval. Opravovalo sa celé sídlisko , konkrétne v Dubline 15, Ashtown. Bolo to nechutné, tý ľudia žili 3 týždne na stavenisko vo vlastnom byte. Rozrezané sadrokartónové stropy v každej izbe. Prach, ako z jemnej múky. V írsku sa bytové domy stavajú zo železobetónovej konštrukcie + murované vonkajšie steny a vnútorné priečky v bytoch všetko sadrokartón. Ešte aj ta vonkajšia tie vonkajšie steny čo sú murované sú zvnútra bytu obložené sadrokartónom. Úplne bláznovstvo. V bytoch samozrejme vnútorné priečky bez zvukovej izolácie - veď načo. Potom počujete vo vedľajšej izbe ak sa niekto otáča na posteli. V 2008 tesne pred market crash to išlo, ako teplé rožky za 440 tis euro. O kvalite asi nemusím nič rozpisovať, ľudia brali všetko, banky dávali 100= z ceny nehnuteľnosti a hneď to obratom prenajímali. Dnes sa tieto konkrétne byty predávajú za 330 tis euro. Kopec ľudí je stále v negative equity. V Dubline vždy bol a je nedostatok bytov, ale posledných 5-6 rokov je to brutálny extrém. IRL má veľmi byrokratický systém povoľovania stavieb a hlavne je to všetko nastavené len pre veľkých developerov. Svojpomocná výstavba napr. rod. domov je problém dosať stav. povolenie. Zlaté slovensko. Takže dá sa :)
Novostavba ma vyhodu ze ak nemate dostat equity, tak za 10-15% na ZOBZ ak kupite novostavbnu z papiera vam rastie hodnota nehnutelnosti pocas doby vystavby...
Hej a riskujes 100% zavazkov, min 15% ak skrachuje do mesiaca.
A kde mas istotu ze musi rast cena pocas vystavby? lebo takto rastla poslednych 10 rokov, tak to musi takto zakonite byt aj do buducna? Pozri si radsej demograficku krivku. Aby to casom nebolo skor naopak...Ked Husakove deti prestanu kupovat inevsticne byty lebo pojdu na dochodok a znizi sa kupna sila...
Áno to je výhoda. :) Na túto som úplne zabudol. Začnem o nej viac hovoriť :)
@@Gemer-MalohontDnes už majú developeri dlhodobé referencie, plus sa dajú dohladať informácie o ekonomickej sile firiem.
@@dubecmilan Zdravím, kde sa dajú dohľadať za free alebo nejaký rozumný poplatok "informácie o ekonomickej sile firiem"? Finstat? Vďaka.
Nech len odidu, hlavne vychodniari z BA.
Nemúdro hovoríte, menej pracujúcich znamená menej peňazí na dôchodky alebo pre štát na dane.
@@dubecmilan nech pracuju ale doma na vychode, my uz nemame kde auto vecer zaparkovat.
@@ivanhrasko720 bohuzial, "na Vychode nic nie je"...preceda
.
@@luboszimovcak6389 vsetci nemozu ist do hlavneho mesta, tak ako vsetkych Africanov a Arabov nemozme doniest do Europy. Treba robit politiku aby aj na vychode nieco bolo a aj v Afrike.
@@ivanhrasko720 na Východe už dobre bolo...
Emigrácia mladých ľudí do zahraničia je už na úrovni zo začiatku 20.storocia, uz je to skôr exodus...