วีดีโอ

Votre commentaire amène deux remarques. La première concerne le "driver" des taux de la BCE. A-t-il plus un impact sur la collecte des SCPI ou sur leur valorisation ? Car il convient de dissocier les deux, à la différence de ce qui se passe sur un marché boursier. A notre sens, le principal élément clef en terme de valorisation est le taux d'intérêt à long terme. Qui n'est actuellement pas très bien orienté. Les taux courts nous semblent avoir plus d'impact sur la collecte, notamment en raison de la concurrence des produits de taux type compte à terme. La seconde concerne la fameuse règle du "les performances passés ne préjugent pas des résultats futurs". Dans cette émission, nous avons notamment essayé de nous interroger sur le rendement "normal" de l'immobilier. S'il apparait qu'il existe une fenêtre d'opportunité, se pose clairement la question d'une éventuelle dilution des performances, une fois acté le rééquilibrage du marché. Merci de votre fidélité et de vos réflexions.

@etplusencore7702 Bonsoir, la baisse du taux de la BCE (le principal) devrait (j'écris bien devrait) permettre de nouveau de souscrire des parts de SCPI à crédit. Maintenant... La crise est là ! Malgré la baisse des taux, la demande de crédit immobilier va t-elle repartir ? Les personnes ne préféreront-elles pas épargner plutôt que de se lancer sur l'achat de SCPI ?? Les sociétaires ayant des parts de SCPI de ces 4 gérants ont "bu la tasse". Vont-elles souscrire à ces nouveaux véhicules ? J'en doute... Attention, je ne mets pas en cause les compétences de ces 4 patrons mais ils ont tous deux points communs : 1/ ils n'ont pas limiét leur collecte --> ils ont acheté de tout, trop cher 2/ ils sont positionnéssur les marchés les plus chers : France et Allemagne La combinaison des deux, quand le marché s'est retourné, a été mortifère pour ces gérants. Occupés et obligés de vendre des actifs pour rembourser des sociétaires désirant vendre leurs parts de SCPI, ces gérants sont passés à côté de bonnes affaires qui ont profité aux Corum, Iroko, Remake, etc. À titre personnel, je suis porteur de parts d'une SCPI "bancaire" et elle a dévissé comme les SDG de ces gérants. Elle aussi a acheté sur des marchés chers des actifs sur valorisés ---> baisse du prix de part de 10%, si ce n'est pas plus d'ici janvier prochain. Cependant, le rendement est stable mais aucu' actif acheté depuis 2022 il me semble. Donc, c'est négatif depuis la reprise COVID. Effectivement, je regarde vos émissions. L'animateur est tout bonnement excellent, avec de la bonne humeur, de bonnes questions, il donne un super tempo. Il argumente bien face aux réponses des gérants. Un passionné d'immobilier et de Bourse sûrement 😉 Donc 👋👋 à vous 👍👍

Oui on sent que ça va faire des étincelles chez Primonial.. /s

Oui exactement, le Pompier Pyromane !

Merci @sven706 de votre réaction. Permettez-nous une petite réaction. Aujourd'hui, les institutionnels ont un rôle négatif sur le marché des SCPI, mais tel n'a pas toujours été le cas dans le passé. Par ailleurs, à priori, lorsque vous fermez un marché à une typologie d'intervenants, vous avez normalement tendance non à en augmenter la liquidité, mais à la réduire. En Bourse, les vendeurs à découvert, pourtant fort décriés par certains augmentent la liquidité, car ils sont une contrepartie complémentaire. Il est donc probable que la solution passe non par l'interdiction suggérée, mais par des gardes fous, comme une emprise maximale, ou des différences de liquidité. Dans le cadre de la crise actuelle, se pose aussi la question d'éventuelles informations priviligiées... En revanche, vous avez entièrement raison de procéder à une analyse fine des produits au lieu du simple taux de distribution.

@@etplusencore7702 Le taux d’institutionnels est effectivement une donnée que je regarde avec attention lorsque j’investis dans une nouvelle SCPI. C’est notamment ce qui m’a permis entre autre de trancher entre Transitions Europe (18% d’institutionnels) et Comète (0% d’institutionnels). Bien évidemment, ce qui est vrai aujourd’hui pour Comète ne sera plus forcément vrai demain. En tous cas, le gérant d’Alderan a précisé qu’il n’y a généralement pas d’institutionnels sur ses SCPI, et c’est tant mieux. Un taux d’institutionnels, même relativement faible, peut poser de graves problèmes de liquidités sur une SCPI. Par exemple, je souhaite revendre mes parts de la SCPI Placement Pierre, et un institutionnel représentant 0,4% de la capitalisation de la SCPI a décidé de revendre la totalité de ses parts en décembre 2023. J’ai placé mon ordre de retrait début janvier 2024. Aujourd’hui, 9 mois après, je suis encore en train d’attendre mon argent. Un institutionnel, qui est une personne morale, a théoriquement un temps infini devant lui pour revendre ses parts. Par contre, une personne physique, ne peut pas toujours se permettre d’attendre des mois ou des années pour récupérer son argent. Par exemple pour une succession, comment font les héritiers pour régler les droits de succession si la ou les SCPI ne sont plus liquides ? Il y a clairement des choses à améliorer pour fluidifier la liquidité et avoir une situation plus « fair-play » entre les particuliers et les institutionnels.

Une première indication sera donné le 12 septembre par la BCE. Même si à priori, le rrisque de surprise est faible...

Il vous salue d'ailleurs !

@@etplusencore7702 Me saluer il doit

Bonjour R Co Valor est un produit proposé par Rothschild et Cie. Voci le lien vers sa fiche : am.eu.rothschildandco.com/fr/nos-fonds/r-co-valor/

Ils vont baisser! ❤❤❤

Merci @philippecaerou5256 de votre message. Même si, en l'occurrence, nous sommes surtout diffuseur, permettez-nous d'apporter un éclairage éditorial à vos deux intéressantes réflexions. 1) Pourquoi la plupart des maisons de gestion de SCPI n 'ont pas limité avant la crise les achats quand ca valait très cher ? Vous touchez probablement du doigt un problème organisationnel du marché. La tendance générale de notre société est de segmenter les responsabilités. Qui produit ? Qui distribue ? Pour prendre un exemple hors finance, sur le marché de l'électricité, dans l'orbite EDF, il y a RTT pour le transport haute tension, Enedis pour amener l'électricité au client final et EDF pour produire. Dans la finance, il y a eu clairement une dissociation des activités de distribution et de activités de gestion . A priori le rôle du distributeur est de travailler dans l'intérêt du client, d'où les innombrables questionnaires pour s'assurer de la cohérence de la recommandation. Et le rôle du gestionnaire, c'est à dire d'investir dans le cadre du contrat passé avec ses porteurs. Dans un environnement où les taux étaient négatifs, quel aurait pu être l'argumentaire des sociétés de gestion de ne pas respecter leur cahier des charges, notamment vis à vis des anciens porteurs, en gardant du cash ? Le problème est-il du côté de sociétés de gestion ? Ou des distributeurs ? Ou finalement du système organisationnel mis en place ? Car ne soyons pas dupe. Au delà des contraintes réglementaires, il existe aussi des sujets économiques. Et l'engouement des assureurs pour la pierre papier ces dernières années, synonyme d'afflux massif de capitaux, était peut-être un brin motivé par le coût en fonds propres des fonds en euros à l'heure de la réglementation Solvabilité 2. 2) La réponse à votre seconde question relève plus de la mathématique que de la philosophie de marché. C'est l'effet dilutif de l'importante collecte investie à des taux plus faibles, dans un outil ouvert où les gains sont mutualisés... entre anciens et nouveaux porteurs. Si vous avez 100 investi à 5 % (pour 100 parts) et que vous réinvestissez 100 (100 parts) à 2 %, vous passez d'un revenu de 5 pour 100 parts à un revenu de 7 pour 200 parts. Votre rémunération par part passe ainsi de 5 pour 100 parts à 3,5 e pour les 200 parts existantes. Nous espérons vous avoir fourni quelques éléments de réflexions sur vos questions.

@@etplusencore7702 Merci beaucoup pour vous être donné la peine de développer ces éléments de réponse . Après ces sociétés avaient le droit de dire non à la sur collecte comme l 'a fait Corum par exemple. Mais tant que les clients arrivent pour souscrire, c'est difficile de refuser les juteuses primes (cf Viageneration). Bref ils ont privilégié le court terme versus long terme.

Cher tt-of4xv, Nous vous laissons la responsabilité de votre premier paragraphe ! C'est certes un bon mot, mais factuellement pas totalement juste. Car le seul nouvel arrivant du plateau est Antoine Aubry, le DG d'Amundi, et jusqu'alors, dans sa vie professionnelle antérieure, il n'était pas impliqué dans les SCPI ! Votre second point nous semble, en revanche, plus constructif... Il est un sujet autour de la présentation des performances des SCPI, en raison de la stratégie développée dans l'environnement de taux bas, de distribution des plus-values. Or, les publications de place ne dissocient pas dans la distribution le courant - donc à priori reproductible - et la plus-value - à priori ponctuelle. Rajoutons le sujet de la fiscalité, étrangère qui, techniquement est un non sens dans le cadre de SCPI souscrite dans une assurance vie. Sujet à suivre...

@@etplusencore7702 ​ Je fais référence au successeur à venir chez Primonial. 3 SDG en 4 ans au passage, on comprend mieux pourquoi il ne faut surtout pas pointer du doigt les concurrents. En tout cas vous parvenez tant bien que mal à atténuer la langue de bois très présente dans ce milieu, c'est une performance, merci.

@tt-of4xv. Disons qu'une grande partie de la place (société de gestion, distributeurs, mais aussi régulateurs et superviseurs) a été aveugle, pour des raisons volontaires ou involontaires. Toujours est-il un cercle vicieux s'est probablement installé au cours des 4/5 dernières années où la distribution de plus-value a sa part de responsabilité. Elle a contribué à minorer la baisse des taux de distribution des SCPI, avec pour conséquence de favoriser un afflux de collecte. Lequel a eu un impact sur les valorisations des immeubles. Le retour sur terre se paie donc de manière douloureuse.

Bonjour, Quand avez-vous investi ? Et quelle était votre motivation ?

De 2020 a 2022 surtout avec un horizon long terme type rente.je ne doute pas de la remontée des SCPI a long terme mais combien d'années perdus a amortir 10% de frais d'achat avec 4% de coupons pour des prix de part bien fragilisées.j'entendais dans l'émission également que la collecte assure la liquidité. Si je comprend bien les nouveaux souscripteurs paient les sortants! Est ce légal?j'adore vos émissions. 😊

@@fabienfc6863 Bien sûr que c'est légal, c'est même la seule source de liquidité intrinsèque d'une SCPI à capital variable. Il est dommage que vous ne l'appreniez qu'aujourd'hui.

Ils parlent tout de même de créer des fonds de remboursement. La soupape cède...

Bonjour @danielguerinot6307 Vous êtes toujours fidèle au poste et on finir par s'obstiner à jargonner à base d'anglicisme (ou pas ! ) pour vous retrouver avec plaisir, tous les mois. Alors, un asset manager, c'est un gestionnaire d'actif. L'actif peut être financier, immobilier, mais cela peut être aussi des infrastructures ou plein d'autres choses. Bref, c'est un terme assez générique. Value add, c'est valeur ajoutée. Là, c'est une logique d'investissement. En immobilier, vous pouvez acheter un immeuble avec simplement la vocation de le louer. L'approche du produit sera alors principalement orienté vers la perception de revenus. Mais se sont développées depuis quelques années d'autres stratégies, beaucoup plus orientées vers la plus value que vers le revenu. Là, vous allez chercher à créer de la valeur, notamment en restructurant les actifs. Par exemple, en transformant des bureaux en habitations... D'où value add. En espérant avoir été pédagogue !

@@etplusencore7702 oui, merci pour les explications prédagogiques

Asset manager choisit dans quoi investir la thune des clients. Value add, valeur ajoutée, terme fourré tout selon le contexte.

Value add dans ce contexte, vaut acheter des passoires thermiques et tout péter 😅

(1/2) Cher @warrenbuffet4877. Vous posez la question "pourquoi", voici donc les différents "Parce que". Parce qu'il y a des dizaines de sociétés de gestion et seulement quatre places en plateau. Parce que lorsque nous avons lancé le club des experts immobiliers il y cinq ans, nous avons fait le choix de solliciter en premier lieu les grosses sociétés de gestion de la place. Parce que nous considérons que dans notre vision de l'information, le devoir de suivi est un point majeur. Et qu'il est beaucoup trop facile - et patrimonialement irresponsable - de se limiter à regarder ce qui est en tête de gondole. Avant de passer à la promotion suivante… Suivre les dossiers, y compris - surtout même pourrait-on dire - dans des environnements compliqués, c’est offrir un véritable service aux porteurs actuels et à leurs conseillers.

(2/2) Parce que sur nos débats, nous privilégions la stabilité des intervenants, notamment pour pouvoir suivre les évolutions de positions. En témoigne, cette fois, le débat sur les fonds de remboursement. En l’occurrence, l’atout du panel est de ne pas s’éparpiller, mais d’informer et d’avancer sur les sujets. Donc pour résumer, c’est toujours les mêmes ? Ben, non… Parce que l’on est toujours à l’écoute des besoins d’information. Vous voulez un débat avec d’autres acteurs ? Le voici : th-cam.com/video/1n74akhocEk/w-d-xo.html Sur le même plateau avec le même journaliste : Atland Voisin, Theoreim, Iroko et Remake. Ca vous va ? Allez, n’hésitez pas à vous abonner sur la chaine TH-cam ou sur la page Linkedin d’Et Plus Encore, vous verrez : on essaie de faire notre job proprement avec de vraies convictions éditoriales.

@@etplusencore7702 Merci pour votre reponse. J'ai bien vu et regardé l'émission avec Voisin etc.. mais une seule et unique émission alors que les 4 "gros" sont systématiquement les memes... vous avouerez que cela fait peu. La taille de la société de gestion ne faisant pas la qualité, vous pouvez sans doute comprendre que le terme "Experts Immobiliers" est dorénavant inaudible.

Ces scpi ont le + d'associés donc l'émission est intéressante pour s'informer !

@danielguerinot6307. Vous faites bien de râler ! Quand on ne comprend pas, il faut poser des questions et c'est tout à votre honneur de le faire, d'autant que le propos d'origine est plus sympathique que méchant ! En fait, rétropoler n'est un rien un anglicisme, mais plus un terme de mathématiques. Pour le comprendre, intéressons en une fois aux mots extrapoler, intrapoler et rétropoler. Ca pole, certes, mais rien à voir avec la Pole dance, qui est bien un anglicisme que l'on pourrait traduire par une danse avec une barre verticale... Dans notre cas, nous sommes dans une série de données. Lorsque l'on extrapole, on détermine à partir des chiffres passés, les chiffres futurs. Lorsque l'on intrapole, on chercher à déterminer les valeurs manquantes entre différents points de la série. Et lorsque l'on rétropole, on va chercher à déterminer les valeurs d'avant la série. En l'occurrence, l'IEIF a cherché à calculer les valeurs des OPCI alors que ce produit n'existait pas encore. Il a donc fallu rétropoler...

Il est clair que l'assurance vie a joué un rôle très négatif dans la situation actuelle. D'une part dans l'intégration de SCPI dans des contrats. D'autre part; la présence de SCPI dans des SC au sein des contrats, où elles étaient alors considérées comme la poche liquide de ces supports.

@Marcdulux Nous n'en connaissons pas et à priori, nous pensons qu'il n'en existe pas. Déjà, car l'outil SCPI est typiquement franco-français. Par ailleurs, il convient de prendre en compte deux autres éléments dans votre raisonnement sur la pertinence d'un tel produit. D'abord, les sujets de droits de propriété et de droit en matière de locations. Tous les pays n'ont pas les mêmes règles et cela peut impacter les résultats. Ensuite, les conventions fiscales. Pour résumer, la probabilité de voir un jour ce genre de produit nous paraît faible.

@@etplusencore7702 C'est bien triste. Les fonctionnaires en France ne sont pas prêts donc ce n'est pas possible. En effet, il y a un problème au sommet de l'État.

@@Marcdulux Il n'est pas certain que les fonctionnaires français aient la main sur les sujets abordés dans notre réponse précédente.

@anielguerinot6307, nous prenons sans problème votre marque, sachant que le biais angliscisme est moins marqué dans l'univers immobilier que dans le financier. Mais peut-être, pour rebondir sur le débat, est-ce la preuve d'une financiarisation de l'immobilier ! Le market timing, c'est piloter ses opérations d'achats ou de vente en fonction d'anticipations prédictives de l'évolution du marché. Quand les professionnels disent que le market timing est favorable, ils anticipent un rebond des valorisations...